как получить, какие документы нужны
Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.
Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья
Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.
Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.
Требования при продаже квартиры
Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:
- Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
- Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
- Имеются все необходимые документы.
- Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.
Требования для новой квартиры
Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.
Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).
Если квартира куплена с материнским капиталом
В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.
Если ребенок прописан
Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.
Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному
С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:
- если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
- при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).
Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.
Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.
Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.
До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.
Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.
Порядок оформления сделки
Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:
- паспортного стола;
- органа опеки.
В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.
Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:
- с обоснованием причины продажи;
- указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.
Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.
Перечень документов
Список документации для органов опеки включает:
- Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
- Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
- Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.
Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.
Сроки рассмотрения
Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.
Законодательное регулирование
Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:
- Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
- Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
- Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.
Документы для опеки при покупке квартиры
219 просмотров
Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно при продаже квартир, в которых такие дети прописаны или даже являются собственниками. Чтобы получить возможность реализовать такое жилье, сначала нужно получить разрешение от органов опеки на сделку. Без такого документа ни один нормальный риелтор не согласится на заключение договора. А если и согласится, то такой документ не будет иметь никакой юридической силы.
Зачем нужно разрешение от органов опеки
По закону, родители, опекуны и попечители имеют право распоряжаться имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним детям. В том числе и их долей в квартиры. Однако для того, чтобы такие лица не злоупотребляли своими возможностями и созданы органы опеки. Они отслеживают подобные операции и внимательно следят за тем, чтобы в результате сделки купли-продажи ребенок ничего не потерял (а лучше, что-то приобрел).
Оптимальной будет ситуация, при которой у ребенка не было права собственности на продаваемое жилье, однако при покупке новой квартиры, за счет вырученных с продажи средств, у ребенка появится своя доля недвижимости. В такой ситуации органам опеки очень сложно найти повод отказать в разрешении.Перечень документов для получения разрешения от органов опеки
Получить согласие опеки на покупку квартиры несовершеннолетнему, его родителям или всей семье в целом достаточно сложно. Потому рекомендуется обращаться за разрешением только при наличии всего пакета документов. Представленный ниже список достаточно обширный, но даже он может быть не полным. Все зависит от сложившейся ситуации.
Перечень бумаг, которые нужно предоставить в органы опеки:
- Паспорта родителей/опекунов/поручителей.
- Паспорт ребенка/детей или их свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
- Заявление на получение разрешения для продажи квартиры (см.ниже).
- Свидетельство о браке и/или другие документы, на основании которых ребенок находится под опекой или попечительством заявителя.
- Выписка со счета, открытого на имя ребенка, на который внесена определенная сумма. Например, в размере стоимости его доли.
- Документы на недвижимость, которая продается. Если есть, также можно предоставить документы и/или максимально детальное описание той квартиры/дома, которые будут приобретаться взамен продаваемой недвижимости.
- Договор приватизации, при условии, что жилье было получено именно таким образом.
- Отчет об оценке недвижимости (как продаваемой, так и приобретаемой). Этот документ не обязателен, но желателен, чтобы специалист органов опеки мог четко понимать, не будут ли новые условия жизни ребенка хуже существующих на данный момент.
Составление заявления
Заявление на получение разрешения составляется прямо в отделении органов опеки. Предварительно его готовить нет особого смысла. Более того, у данного документа нет строго фиксированной формы, и он может отличаться от отделения к отделению. Представленный ниже образец предлагается исключительно для ознакомления. Можно попробовать его заполнить и уже с готовым заявлением обратиться в органы опеки, но с большой долей вероятности его все равно придется переписывать по тому образцу, который будет предоставлен в опеке.
Но одного заявления обычно мало. Специалисты из органов опеки может пригласить родителей/опекунов/попечителей на беседу, в рамках которой они опишут ситуацию, почему они продают квартиру, что планируют делать дальше и так далее. Нередко на этих встречах присутствует также и ребенок (если ему исполнилось 14 и более лет). Его мнение также учитывается при последующей выдаче разрешения (или отказе).
В некоторых случаях на эти встречи приглашаются и покупатели жилья. Это нужно, в первую очередь, для минимизации их рисков, чтобы они точно понимали, какая работа проводится, насколько органы опеки готовы предоставить разрешение и на каких условиях.Срок получения разрешения
Покупка квартиры через опеку – достаточно сложная и долгая процедура, хоть и не всегда. Если в рамках разбирательства выясняется, что ребенок действительно готов на продажу квартиры, что на новом месте у него будут условия лучше и так далее, то при желании и определенном везении можно справится всего за несколько дней.
Пример: Семья, еще до продажи квартиры, в которой они проживают на данный момент, приобрела шикарный дом (или другую квартиру, значительно лучше и больше имеющейся), которая находится в хорошем районе. В новом жилье созданы все условия для комфортного проживания ребенка, включая сюда отдельную комнату, которая и оформляется в его собственность, при том, что в старой квартире ребенок был просто прописан и не имел права собственности. В таких условиях разрешение от органов опеки можно получить в рекордный срок, ведь тот факт, что права ребенка не ущемляются, а условия будут лучше, очевиден.
В остальных случаях решение могут принимать несколько недель, а то и целый месяц. Исключение делается для тех ситуаций, когда какие-то из документов, предоставленных в органы опеки, имеют определенный «срок годности». Тогда опека будет стремиться выдать разрешение раньше этого срока. Но если подгадать так, что у опеки не останется времени на детальное рассмотрение заявления (затянуть сроки так, чтобы у опеки оставалось буквально несколько дней), есть серьезная вероятность, что последует отказ.
В среднем, когда необходимо получить разрешение от органов опеки, срок сделки по купле-продаже квартиры растягивает на пару недель.
Учитывая множество факторов, особенностей и нюансов, значительная часть которых зависит от сложившейся ситуации и является уникальной, пытаться получить разрешение от органов опеки без помощи опытного юриста можно даже не пробовать. На бесплатной консультации специалисты укажут на те моменты, которые требуют особо пристального внимания. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента, отстаивая его права в органах опеки, а также сопровождая всю процедуру по продаже недвижимости.Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Загрузка…
Автор статьи
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!ros-nasledstvo.ru
Покупка квартиры с опекой, стоит ли связываться?
Я прочитала о том, что муниципалы брали деньги, но то, что Вы купили квартиру там не было написано. И идентифицировать Вас среди других анонимов сложно. Непонятно только для чего заводить данный топ, если, конечно, Вы автор топа (если квартиру купили). Мне казалось, что это из-за того, что других подходящих автору топа вариантов «без опек» не было…То, что при альтернативе «свободная продажа» и продажа «с опекой», выбирают первый вариант — это очевидно.
Для «реабилитации» муниципалов напишу следующее. Вы видели, при поиске квартиры, только то, что хотели видеть. И либо риэлтор продавцов «с опекой» не считала нужным описывать Вам ситуацию, либо Вам это было не интересно, как только узнавали об опеке.
Но ситуации у продавцов с детьми могли быть разными, поэтому и получалось, что они брали деньги или уезжали в Подмосковье.
Например, у продавца «с опекой», продающего квартиру на Юго-Западной, родственники живут в Митино и он хочет жить рядом с ними. Но эти районы неравнозначны по цене. Поэтому продавцы и хотели получить разницу. А Вы бы не хотели?
Почему муниципалы переезжали в Подмосковье и получали деньги, мне, например, тоже понятно.У них, скорее всего, был разъезд.
Допустим, квартира получалась на маму у которой дочь (с детьми) и сына.
Риэлтор продавцов «с опекой», чтобы не пугать Вас словом «разъезд» разбивала сделки и «выбирала положенные метры» для семьи с детьми. А далее проводила вторую сделку для покупки квартиры для брата.
Поэтому и получалось, что они уезжают в Подмосковье и берут деньги. Но у них не ухудшение, а улучшение жил.условий. Т.к. теперь две семьи живут раздельно.
Почему выбрали Подмосковье, так на столько их доля квартиры по деньгам тянула…
Ну и последнее. Почему продавцы с детьми (о которых Вы упомянули) долго продают, так риэлторы, подбирающие варианты для своих клиентов, тоже стараются выбирать свободные квартиры.
И боюсь, что снижение цены продажи у продавцов «с опекой» тоже особо влиять на ситуацию не будет. Т.к. надо убедить вот таких, как Вы покупателей, что сделки с детьми не так страшны.
А цена на пару м.р. дешевле аналогичных вариантов будет наводить будущих покупателей\риэлторов на мысли, что с квартирой какие-то проблемы.
eva.ru
Недетская сделка. С одобрения опеки
Для родителей появление на свет ребенка, тем более долгожданного, — огромное счастье. Однако дети могут стать большой юридической проблемой при оформлении сделок с недвижимым имуществом, даже если фактически все совершают для их блага.
Следуя букве закона…
Как отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty, действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети». При этом есть определения «малолетние лица» и «лица несовершеннолетние». К первым относятся дети, не достигшие 14 лет; ко вторым — те, кому исполнилось 14, но еще нет 18.
В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса (ГК РФ) по достижении 18 лет человек считается полностью дееспособным. Он самостоятельно может решать, где и с кем ему жить, продавать или сдавать свое имущество в аренду. Если же ребенок является несовершеннолетним или малолетним, для оформления сделок с недвижимостью необходимо письменное одобрение его законного представителя. Последний, в свою очередь, может дать согласие только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
«Согласие органов опеки необходимо только при продаже квартиры (доли квартиры) или иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку на праве собственности. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован, одобрение опекунского совета на отчуждение жилого помещения не нужно», — объясняет адвокат Олег Сухов.
Однако существует особое Постановление Конституционного суда РФ (от 8 июня 2010 г. № 13-П), касающееся судьбы детей, не являющихся собственниками отчуждаемой квартиры. В частности, в нем говорится о том, что федеральный законодатель должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения защиты прав и интересов несовершеннолетних, предусматривать повышенный уровень гарантии их жилищных прав.
Поэтому, несмотря на то что по закону регистрационные службы не могут требовать у заявителя официального разрешения органов опеки на продажу квартиры, где ребенок только прописан, на практике выходит с точностью до наоборот. (Хотя по правовым нормам достаточно встречной выписки из домовой книги с указанием новой регистрации ребенка.)
По словам С. Поправки, особое разрешение потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, — органы опеки обязаны проверять соблюдение имущественных прав ребенка.
«Органы опеки следят за тем, чтобы в результате совершения сделки права несовершеннолетних не ущемлялись. И речь здесь идет не только о праве собственности. Будучи собственником квартиры либо ее доли, ребенок наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом», — добавляет Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Новое жилье — не хуже старого
По словам Дарьи Погорельской, руководителя юридического департамента ГК «МИЦ», на федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет. Единственное, что проверяют чиновники, — не ухудшаются ли условия жизни ребенка.
Потребительские характеристики квартиры, приобретаемой взамен отчуждаемого жилья, включают в себя несколько параметров. Во-первых, размер помещения: площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в бывшей квартире.
«Трудности возникают при так называемых разъездах, когда ребенок, например, из трехкомнатной квартиры в силу семейных обстоятельств переезжает в однокомнатную. Даже если его доля стоит столько же, все равно нарушается право пользования: раньше в его распоряжении было три комнаты в квартире, а теперь только одна», — объясняет Н. Киселева.
Во-вторых, новая квартира должна находиться в районе, городе или населенном пункте, не уступающем по своему статусу предшествующему месту проживания.
«Переезд из Подмосковья в Москву является положительным фактором, а из столицы в область — отрицательным. У органов опеки могут появиться дополнительные вопросы», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
В-третьих, по стоимости приобретаемая квартира не должна уступать продаваемой.
Кроме того, весьма сложно получить разрешение на сделку, если взамен реализуемого жилья предполагается покупка квартиры в новостройке. «Если права несовершеннолетнего в результате такой сделки не будут нарушаться, а его жилищные условия по сравнению с существующими улучшатся, в этом случае орган опеки и попечительства может выдать предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждению жилого помещения», — говорит Д. Погорельская.
По словам С. Бириной, обычно опека дает зеленый свет на приобретение объектов высокой степени готовности, как правило, уже сданным в эксплуатацию.
«При соблюдении основных вышеперечисленных критериев реально получить разрешение на покупку жилья в новостройке, если удастся документально подтвердить возможность постоянного проживания и регистрации несовершеннолетнего на иной площади», — говорит Ирина Писягина, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость».
Документы и сроки
Запланировав сделку, родители подают в органы опеки соответствующее заявление. Сроки рассмотрения устанавливают муниципалитеты. По данным экспертов рынка, на практике это занимает в среднем от десяти дней до одного месяца в зависимости от сложности ситуации.
«Чтобы органы опеки дали свое согласие на проведение сделки, родителям придется предоставить подписанный предварительный договор купли-продажи новой квартиры или нотариальное обязательство приобретения конкретного объекта в собственность несовершеннолетнего. По истечении сроков, указанных в предварительном договоре или нотариальном соглашении, родители обязаны отчитаться перед опекой о совершившейся сделке, предъявив зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права в пользу ребенка», — поясняет О. Сухов.
«Разрешение выдают на конкретную сделку. В нем также прописаны сроки предоставления документов, подтверждающих совершение купли-продажи», — обращает внимание И. Писягина.
Если же родители получили отказ в проведении сделки, они могут оспорить решение опеки в суде. Срок на обжалование отказа опекунского совета на продажу имущества несовершеннолетнего установлен в пределах трех месяцев. Данные права предусмотрены гл. 25 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ).
«Немотивированные отказы опеки редки», — утверждает Н. Киселева. По ее словам, иногда родители хотят за счет детей решить свои вопросы и невольно пытаются ущемить их в правах. Поэтому следует заранее учесть все требования к приобретаемому жилью.
Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, советует другой способ решения проблемы: «Родители могут попытаться уговорить работников органов опеки изменить решение, например, пригласят их в квартиру, которую планируют купить, обстоятельно объяснят, что права ребенка не будут ущемлены».
С точки зрения покупателя
Возникает вопрос: много ли желающих приобрести квартиру, в которой прописан или является сособственником ребенок? Ведь не факт, что опека одобрит сделку, и тогда покупатель просто потеряет время. Или, может быть, ожидание будет компенсировано снижением цены за объект? Эксперты разошлись в оценках.
«Покупателей несколько настораживает наличие в числе собственников несовершеннолетних детей, так как необходимость получения разрешения органа опеки — это дополнительная проблема, требующая для своего решения времени. За счет этого период подготовки сделки удлиняется. Поэтому стоимость квартиры, собственником в которой является несовершеннолетний, конечно, должна быть привлекательной для покупателя», — считает Н. Киселева.
«Наличие детей не влияет на стоимость жилья, но услуги риэлтора будут чуть дороже. Например, если при обычной купле-продаже риэлтор возьмет, скажем, 3% комиссионных, то в случае если в квартире прописан несовершеннолетний, он попросит уже 4%, — объясняет С. Шевченко, — так как детей нужно снимать с учета, согласовывать все действия с органами опеки, то есть объем работы для специалиста значительно увеличивается».
www.cian.ru