Покупка вторички что нужно знать: Что нужно знать о покупке квартиры на вторичном рынке в 2021 г.

Содержание

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом.

Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов.

Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т. д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.

Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.


Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.


Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».


Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.


Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.


Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.


Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.


Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.


Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.


Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе. Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

  • Например: свежее наследство.
  • Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.
  • Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.
  • Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.
  • Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.
  • Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.
  • Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.
  • и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке. Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

  1. Приобретение квартиры на вторичном рынке
  2. Правовые нюансы
  3. Покупка квартиры в новостройке
  4. Приобретение квартиры через агентство

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т. д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.
А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:
  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Все в жизни надо делать с головой, это правило касается и приобретения жилья на вторичном рынке. Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички?

Лучшее время для покупки жилья — это весна или осень

В эти периоды появляется гораздо больше выгодных предложений. Если вы не достаточно осведомлены во всех юридических вопросах, то, возможно, есть смысл обратиться за помощью к специалисту, чтобы не быть обманутыми. Основанием для передачи прав собственности на жилье является договор купли—продажи. В настоящее время обязательным правилом стало то, что если продавцов больше одного, то сделка должна быть обязательно нотариально заверенной. Когда договор составлен, в нем указаны все нюансы, связанные с приобретением жилья, следующий этап — это подача документов в регистрационную палату.

Очень важным вопросом является оплата сделки при оформлении. Кто за что платит? Когда происходит покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички. Если попался адекватный продавец, то договоритесь с ним по данному вопросу *на берегу*. Есть смысл оплатить услуги нотариуса пополам, а гос.пошлину за регистрацию договора возьмите на себя, здесь не сильно большие деньги.

В современном мире существует большое количество подвохов и моментов для обмана людей

А все, что связано с денежными вопросами, гораздо привлекательнее для мошенников. Надо быть очень осторожными, чтобы ваши деньги, действительно, принесли вам пользу, а не попали в руки к обманщикам, от которых их будет невозможно вернуть. Когда вы решились на внесение аванса, а это имеет место быть, так как является некой гарантией для обеих сторон, заключите договор о внесение аванса. В нем необходимо указать все моменты, связанные с передачей денег продавцу, на каких условиях и т.д. Чтобы в случае непредвиденных обстоятельствах можно было вернуть свои деньги без лишних проблем. Никогда не надейтесь на авось и берите расписку от продавца за полученные деньги. Это нехитрая бумажка является доказательством того, что вы деньги передали, а другой человек получил.

Любые вопросы, связанные с будущей покупкой, всегда обговаривайте с другой стороной сделки. Даже если вам покажутся вопросы мелкими и несерьезными, лучше спросить, чем пребывать в домыслах. Организационные вопросы по сделке обсудить точно необходимо: когда нынешние владельцы освободят помещение, когда будут выписаны все зарегистрированные люди, что продавец готов оставить из вещей или попросить ничего не оставлять и т.д.

Елена Махмудова: Покупка недвижимости на вторичном рынке: что нужно знать: Елена Махмудова. | Экономика

Зачем изучать «биографию» квартиры, и как это можно сделать? Как быть с арендаторами при покупке коммерческой недвижимости? Стоит ли полагаться на риэлтора при решении юридических вопросов? Кому доверить составление нотариального договора? 

Итак, вы решили приобрести объект недвижимости – квартиру или коммерческое помещение – на вторичном рынке. Поиск проведен, подходящий вариант найдет, ценовой вопрос улажен. Остается заключить сделку. Казалось бы, все просто. Однако практика показывает, что при переходе прав собственности на «вторичку» может обнаружиться целый ряд проблем, которые продавец не прочь переложить на покупателя, – без ведома и согласия последнего. Поэтому при заключении сделки необходимо самым тщательным образом изучить документы на объект недвижимости. Давайте разберемся, на что обращать особое внимание.

С чего начать?

Главное – выяснить, каким образом объект попал к продавцу: был ли он приобретен, подарен, получен в наследство? Нет ли в его истории каких-либо судебных процессов или других юридических перипетий? Например, актуальная на сегодня тема – выкуп на торгах имущества должников, не рассчитавшихся по банковским кредитам. И если нынешнему хозяину квартира досталась подобным образом, теоретически может объявиться предыдущий владелец и попытаться восстановить свои права собственности в судебном порядке.

Читайте также — Инвестиции в новостройки: как не дать себя обмануть

Что проверять?

Во-первых, надо проверить реестры недвижимости и реестры судебных решений – не фигурирует ли там данный объект. Во-вторых, запросить у продавцов документы, на основании которых они приобрели права собственности. В идеале проверить не только документы на права собственности нынешнего владельца, но и отследить несколько предыдущих переходов этого права. Общий срок исковой давности 3 года, поэтому, если объект находится в собственности продавца уже более 3-х лет и никто не пытается оспорить его права, скорее всего, никаких попыток это сделать уже не последует. Но, как говорится, береженого Бог бережет, поэтому я бы рекомендовала изучить историю объекта на глубину 5 – 10 лет.

Какова роль риелтора?

Большинство покупателей пользуются услугами риэлтора и свято верят, что риэлтор знает все. Он все расскажет и покажет, составит договор, посоветует нотариуса, проведет правовой аудит. НО! Нужно четко понимать, что функция риэлтора – чисто информационная. Он должен найти объект недвижимости под ваш запрос, познакомить вас с продавцом и получить свою комиссию за посреднические услуги. Конечно, хотелось бы, чтобы в получаемые риелтором проценты от суммы сделки входили и юридические услуги. Но риэлтор, как правило, не является юристом, поэтому вопрос качества оказанных им юридических услуг, думаю, не стоит даже поднимать.

Зачем нужен юрист?

Ответ очевиден. Помимо качественного изучения истории объекта (правового аудита) в юридическое сопровождение сделки входит подготовка документов со стороны покупателя и продавца, что не менее важно. Тут также может обнаружиться масса «подводных камней». Например, такая «мелочь» как наличие согласия супруга или супруги на оформление договора, которую нотариус вполне может пропустить, а также наличие/отсутствие в объекте недвижимости (квартире) малолетних детей либо недееспособных лиц и так далее. Другой немаловажный момент – выработка механизма расчетов с максимальной выгодой для обеих сторон. Кроме этого, юрист поможет сориентироваться в других вопросах, которые часто возникают в процессе проведения сделки.

Каковы «болевые точки»?

Дети. При покупке квартиры обязательно выяснить, не прописаны ли в ней несовершеннолетние. Раньше это было просто: ЖЭК выдавал справку формы №3, однако сейчас она упразднена. Поэтому я бы рекомендовала потребовать у продавца документы, подтверждающие, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети.

Коммуналка. Также крайне важно получить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Иначе при переоформлении на себя договора, скажем, с Киевэнерго вы можете с удивлением обнаружить, что имеете задолженность тысяч так в двести. И пока вы ее не погасите, электроэнергии вам не видать.

Арендаторы. При покупке коммерческой недвижимости до заключения сделки выяснить, не сдано ли помещение в аренду. Если так, требовать договора аренды, смотреть, на каких условиях и на какой период они подписаны, какой срок расторжения в них указан. Это особенно важно, если вы хотите использовать приобретаемый объект для собственных нужд. В этом случае следует поставить перед продавцом требование выселить арендаторов до момента заключения сделки. Пусть это будет его «головная боль», а не ваша. Если же вы планируете сдавать объект в аренду, то наличие арендаторов – только плюс, главное убедиться, что условия заключенного договора аренды вам выгодны.

Что предусмотреть в договоре?

Помните, что нотариальный договор должен быть составлен таким образом, чтобы ваши интересы были защищены в полной мере. Многие считают, что договор стандартный, и любой нотариус прекрасно знает, как его составлять, так что сторонам остается только поставить под ним свои подписи. Ничего подобного! Функция нотариуса – просто заверить подписи на договорах, подтвердить личности продавца и покупателя. А проследить за тем, чтобы в договоре все было прописано грамотно, с учетом интересов клиента, – задача юриста. Часто продавцы просят, например, показать в договоре только «официальную» часть стоимости объекта, а неофициальную оставить за скобками, чтобы минимизировать свое налогообложение. Я категорически не советую соглашаться на такие условия.

Всегда есть, пусть и минимальная вероятность, что возникнут притязания на объект со стороны третьих лиц, и договор будет расторгнут по решению суда. В этом случае вам придется требовать возврата денег. И если в договоре указана лишь десятая часть от реально уплаченной суммы, то ничего свыше взыскать не удастся. Также следует обязательно подписать акт приема-передачи объекта и получить от продавца всю техническую документацию. Это куда важнее, нежели символическая передача ключей, которую как раз можно совершенно спокойно отложить на потом.

И напоследок еще один совет. Будьте бдительны – проверяйте и перепроверяйте. Всегда лучше предусмотреть возможные проблемы и не допустить их возникновения, чем героически преодолевать их последствия.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Статьи, публикуемые в разделе «Мнения», отражают точку зрения автора и могут не совпадать с позицией редакции LIGA.net

9 вещей, которые следует учитывать при покупке вторичной квартиры, чтобы вас не обманули Кена

Покупка вторичной квартиры в Сингапуре

Изображение предоставлено: Meter Cube Interiors

Нахлынула волна взросления, и вынесен вердикт: вам нужен новый дом. Но время ожидания BTO составляет или , и ваше хрупкое сердце не может больше терпеть отказы в заявках. Что касается EC и квартир, ну, на вашем банковском счете еще нет необходимого количества цифр.

Удачная золотая середина: вторичные квартиры. Но после того, как вы спроектировали скандинавский дизайн своей мечты на более чем полдюжины квартир, легко упустить из виду то, что важно в вашем поиске дома.

Будущие домовладельцы, не поддавайтесь влиянию харизматичных агентов по недвижимости или глянцевых стен. Как и проницательная тетушка на распродаже, этот список подскажет, является ли перепродажная квартира, которую вы смотрите, сокровищем или мусором.

1. Обращайте внимание на признаки проблемы ростовщика

Изображение предоставлено: Бернард О

А-лонги — это не только вещи из фильмов о Джеке Нео.Это настоящие кошмары, и вы не захотите, чтобы кто-то пробивался к вам дверью свиньей кровью и агрессивными каракулями — только потому, что бывший владелец не мог заплатить.

Даже если вы не видите вокруг очевидных «O $ P $», присмотритесь… особенно на новые слои краски, которые могут скрыть контрольные признаки. Кроме того, обратите внимание на установку специальных систем видеонаблюдения — ведь должно быть что-то стоящее для наблюдения, не так ли?

Не ограничивайте свое расследование только своим подразделением, проверяйте подразделения рядом, вверх или вниз по истории — соседи, попавшие в беду, тоже станут вашей проблемой.

2. Узнайте, смотрит ли ваше устройство на солнце

Берите с собой компас, когда идете в гости к отряду, и не из-за прошлого вашего бойскаута / гида. Это полезный инструмент для определения направления восхода солнца — и помните об этом, избегайте West .

Обходи путь солнца на Запад.

Если ваша единица смотрит в направлении suay , это означает, что на закате он получает больше всего тепла, и вы будете чувствовать себя вспотевшими, как если бы вы были на базаре Гейланга — даже по вечерам.

Не проявляйте слепую веру в слова ваших агентов — используйте собственное приложение-компас, проверьте, теплые ли стены подразделения, или понаблюдайте, не ласкает ли прохладный ветерок ваше лицо.

Поблагодарите своих счастливчиков, когда в следующий раз в Сингапуре пойдет жара.

3. Проверка аренды дома

Это не проблема для тех, кто получил BTO, но если вы покупаете дом у кого-то другого, вам лучше проверить бомбу замедленного действия, которая является вашей арендой.

Да, когда исполнится 99 лет, этот ребенок должен вернуться в сладкие объятия HDB. В результате с годами продавать единицы становится все труднее.

Представьте, что вы покупаете квартиру, которой 40 лет (осталось 59 лет), проживаете в ней 20 лет и вынуждены продавать ее на рынке, имея в запасе всего 30+ лет, несмотря на большее количество CPF и ограничений по кредитам:

Изображение предоставлено: Готовы ли вы

И если ваша квартира не находится в супер-престижном районе, вам не нужно быть агентом по недвижимости, чтобы знать, что вы, вероятно, продадите себе в убыток.Вы говорите, что это блочный потенциал? Да ведь шансы на это сравнимы с выигрышем миллионов в 4D, так что не делайте на это ставок.

4. Обратите внимание на жилое состояние квартиры

Дом может выглядеть идеально, когда вы впервые войдете в него, но если вы присмотритесь, он может стать беспорядком — прямо как жизнь Кардашьян. Вот список дел, чтобы проверить, все ли в порядке:

— Санузел —

  • Проверьте давление воды в кранах и душевых.
  • Обратите внимание на водяные знаки на потолке / стенах — это может означать протечку.
  • Убедитесь, что унитаз работает, промыв его… королевским смывом.
— Полы и стены —
  • Поищите грибы под деревянным полом. Действительно, при такой влажности грибки действительно растут.
  • Убедитесь, что на ваших стенах нет трещин и нет пятен крови, которые сигнализируют о клопах.
  • Обратите внимание на текущий узор плитки. Если вы ненавидите этот олдскульный дизайн, то избавиться от него будет дорого.
— Шкафы и встроенные элементы —

  • Открывайте и закрывайте все двери, шкафы и гардеробы, чтобы убедиться, что они исправны и не провисают.
  • Также проверьте, нет ли в них влаги.
  • Обратите внимание, сколько встроенных функций в квартире. Сносить их недешево.

А для нас, зависящих от технологий миллениалов, убедитесь, что в вашем новом жилище достаточно электрических точек, чтобы ваш iPhone / WiFi / ноутбук никогда не умер от вас.

Совет: Не бойтесь трогать и прощупывать вещи в доме. Владелец может свирепо взглянуть, но эй, это ты ломаешь деньги, чтобы купить дом.

5. Поворачивайте в разное время, чтобы точно измерить шум

Изображение предоставлено: epSos.de.

Жизнь рядом с метро — это удобство, за которое стоит быть благодарным, особенно если вы тащитесь на работу утром в понедельник. Но с этой привилегией приходит отличный… уровень шума.

Грохот железнодорожных путей, непрекращающийся гудок машинистов, застрявших в пробке, — все это складывается в симфонию. А если вы останетесь рядом со станцией метро или скоростной автомагистралью, у вас будет место в первом ряду.

Если вы цените покой, выберите дом, в котором царит тишина днем, ночью и все, что между ними. Мы рекомендуем совершить как минимум 3 раза в разное время дня в планируемое вами устройство, чтобы проверить настоящие повседневные условия.

Потому что 5 утра определенно будет тише, чем 18 часов пик.

6. Оцените удобства вокруг вас

Это мечта — остановиться в самодостаточном анклаве, где торговые центры, закусочные, автобусные развязки и спортивные сооружения находятся всего в двух шагах от отеля. Если вам лень готовить, вы можете легко взять еду в столовой внизу, а близлежащий тренажерный зал может побудить вас заняться спортом.

Итак, прогуляйтесь по окрестностям, чтобы представить себе, что вы живете там. И подумайте о долгосрочной перспективе — популярное место для позднего завтрака может взволновать вас, если вы подумаете, что это , следующий Тионг Бару — , но это может не иметь большого значения, если вы не можете представить себе, как есть яйца Бенедикт каждый день.

7. Проверить размер и планировку квартиры

Если подходит, сижу. Это не та философия, которую вы хотите применить в своем доме. Изображение предоставлено: Earthporm

Помимо количества спален, вам также следует обратить внимание на размер квартиры HDB — измеряется в квадратных метрах или квадратных футах. Как правило, 4-комнатные находятся в диапазоне от 85 до 105 кв. М. , а 5-комнатные — около 123 кв. М. , а более новые квартиры считаются еще меньше.

Подумайте о пространстве, которое вам нужно для нынешнего и будущего образа жизни. Сейчас молодой паре может не понадобиться много места, но, если через несколько лет в семье появится ребенок, просторная гостиная вполне может стать благом.

Совет: Кроме того, взгляните на план вашего HDB, чтобы определить любые странные углы, которые могут привести к потере места. Я имею в виду, как ты собираешься поместить свою гардеробную в изогнутый угол?

8. Узнайте больше о доме и его истории

Немного жутковато. Изображение предоставлено: Neo Tiew Estate

Золотой вопрос: «Почему продавец хочет продать?» Это может быть по совершенно невинным причинам, вроде перехода в частную собственность или для того, чтобы остаться со стареющими родителями, или … это могло быть что-то более зловещее.

Конечно, Бидадари и Бишан в прошлом были кладбищами и до сих пор являются желанными поместьями, но привидение в вашей квартире — это совсем другая история. Спросите предыдущих владельцев и агентов по недвижимости об истории квартиры, следите за религиозной атрибутикой и выискивайте самостоятельно, проверяя, появлялась ли квартира в новостях по менее чем пикантным причинам.

Даже если вы не верите, другие верят, и это может напугать потенциальных будущих покупателей.

9. Свяжитесь с агентом по недвижимости продавца

Если вы немного поработали, то знаете, что агенты по недвижимости не могут одновременно представлять и покупателя, и продавца. Другими словами, только одна сторона платит ему / ей комиссию, и это не вы.

Это означает, что агент заинтересован в продаже единицы по максимально возможной цене, а изворотливые агенты могут даже упустить некоторые менее благоприятные факты.Чтобы убедиться, что вы получаете солидную цену и ПРАВДУ об устройстве, попробуйте подружиться даже с агентами продавца.

Совет: Быть господином или госпожой с агентом может только до определенного момента. Всегда делайте домашнюю работу и пополняйте свои знания о тенденциях и ценах на недвижимость. Используйте инструмент HDB Map, чтобы проверить прошлые транзакции перепродажи в этом районе, чтобы оценить, если вас взяли в поездку!

Покупка собственного дома в Сингапуре

Даже если вам посчастливилось получить BTO или * кашлять * достаточно богатым, чтобы обзавестись квартирой, всегда полезно окунуться в рынок перепродажи.Молодые пары, которые хотят продать свои квартиры в будущем, будут знать, на что обращают внимание покупатели, и, если вы когда-нибудь переедете в другой дом, вам может пригодиться перепродажа.

Не поддавайтесь навязчивому жаргону, связанным с недвижимостью, и не бойтесь быть обманутыми в процессе покупки дома. Просто держите глаза широко открытыми, и эй, возможно, вы повеселитесь, путешествуя по дому своей мечты. Удачной охоты на дом!

Если ваша лихорадка в сфере недвижимости не утихла, обратите внимание на эти удивительные ремонтные работы HDB стоимостью менее 25 тысяч долларов или узнайте, как вы можете превратить свой HDB в завидный умный дом.

Подробнее о покупке дома в Сингапуре:

16 факторов ценности при перепродаже дома, на которые следует обратить внимание при покупке

Когда вы покупаете дом своей мечты, легко сосредоточиться на деталях, которые заставят вас лично влюбиться в недвижимость. Ведь чтобы превратить дом в дом, вам обязательно нужно место, отвечающее вашему стилю.

В то же время разумно помнить, как другие покупатели рассматривают каждый дом, который вы рассматриваете. Возможно, вам понравится этот причудливый викторианский коттедж, но другие люди находят эти скрипучие полы очаровательными? Возможно, вам нравится быть единственным современным домом на улице, наполненной колониальным стилем, но разве некоторых покупателей отпугивает эта яркая атмосфера?

Может показаться странным думать о перепродаже дома еще до того, как вы его купили, но, по словам Брэда Грейвса, ведущего агента по недвижимости в Сан-Антонио, штат Техас, покупатели жилья должны взвесить стоимость перепродажи, прежде чем принять решение.Дом, который вы покупаете, в конечном итоге нужно будет перепродать, и вам не нужна головная боль, связанная с «непродаваемой» собственностью.

Вот почему мы составили список из 16 факторов стоимости дома при перепродаже, на которые вы должны обратить внимание, продолжая свой путь к покупке жилья.

Источник: (Curtis Adams / Pexels)

1. Текущая и историческая продажная цена дома

.

До тех пор, пока мы не разработаем хрустальный шар недвижимости, чтобы предсказывать будущее, исторические данные должны будут определять прогнозы перепродажи.

Сравните текущую прейскурантную цену с тем, за что дом был продан ранее.Налоговые записи могут предоставить историю каждой продажи дома вместе с ценой закрытия; Ваш агент по недвижимости может помочь найти эту информацию, и она также доступна в записях государственной собственности. Исторические данные о ценах скажут вам, выросла ли стоимость с течением времени, и это хороший индикатор того, чего вы можете ожидать, когда придет время перепродавать недвижимость.

2. Сопоставимые продажи

Оценка всегда частично определяется сопоставимыми продажами домов в этом районе.Грейвс говорит, что, хотя в среднем по стране обычно составляет от 2% до 3%, рост на местном уровне может сильно варьироваться.

Поговорите со своим агентом о доступности и совместимости компонентов. Есть ли поблизости много сопоставимых домов или сложно найти похожую недвижимость? Хорошие и близкие отношения помогают сделать процесс оценки объективным — это важно, когда вы думаете о стоимости при перепродаже. Если сейчас сложно найти хорошие композиции, то и позже будет так же сложно найти хорошие композиции.

3. Расположение и окрестности

Хотя ваш агент не может юридически комментировать местоположение и район, вы можете попросить его или ее направить вас к местным данным, чтобы прийти к вашим собственным выводам. Исследуйте тенденции преступности, потенциальные планы создания новой инфраструктуры и законы о зонировании.

Вы также захотите посмотреть, как быстро продаются другие дома по соседству; Это показатель привлекательности этого района среди покупателей. Составьте список любых дополнительных функций, которые предлагает район, таких как меры безопасности, удобства, общественные зоны, транспортная доступность или ассоциация домовладельцев (ТСЖ).

4. Рынок

Поговорите со своим агентом по недвижимости о текущих реалиях вашего местного рынка. Если вы делаете покупки на рынке покупателя, вы, скорее всего, заключите выгодную сделку, но если это рынок продавца, вы, возможно, заплатите больше. Информация о рынке сейчас важна, и о ней также следует помнить, когда вы думаете о перепродаже.

Рынки постоянно колеблются, поэтому невозможно сделать точный прогноз. Но, как правило, если вы покупаете дешево (рынок покупателя), велики шансы, что во время перепродажи будет легче получить прибыль.Если вы покупаете по высокой цене (рынок продавца), для получения прибыли может потребоваться больше времени, и, следовательно, может возникнуть больший риск с точки зрения перепродажи.

5. Размер

Согласно данным переписи населения 2017 года, средняя площадь новых домов, построенных для продажи в США, составляла 2480 квадратных футов. Если вы предположите, что новые постройки отражают текущие желания покупателей жилья, это будет означать, что дом площадью около 2500 квадратных футов имеет хорошие шансы сохранить свою ценность.

Однако тенденции сильно различаются в зависимости от региона.В городских районах более распространены квадратные метры меньшего размера, в то время как в пригороде покупатели могут привыкнуть к чему-то гораздо большему. В некоторых областях тенденция к созданию крошечных домов становится все более популярной, поскольку покупатели стремятся минимизировать беспорядок и долги. Лучший агент по недвижимости может помочь вам определить, какой размер дома наиболее популярен в вашем городе.

Источник: (Pixabay / Pexels)

6. Макет

С годами изменились стили и настройки макета. И хотя индивидуальные покупатели определенно полагаются на личные вкусы, когда дело доходит до планировки, есть несколько высоко ценимых тенденций, которые влияют на стоимость дома при перепродаже.

  • Количество комнат: Попросите вашего агента предоставить вам местные данные о количестве комнат, которые лучше всего продаются в вашем районе. Обратите внимание на соотношение кровати и ванны.
  • Открытая концепция: Это модное слово в сфере недвижимости неспроста. Многим покупателям по-прежнему нужна открытая концепция, и поэтому она увеличивает стоимость при перепродаже.
  • Мастер-люкс: В наши дни почти требуется один мастер-люкс; Двойные мастер-апартаменты еще лучше.
  • Разделенная планировка: Покупатели хотят, чтобы главная спальня была отделена от других спален.(Не путать с разделением уровней — многим покупателям такая компоновка не нужна.)
  • Гостевой дом : На некоторых рынках хорошо оформленный гостевой дом увеличивает стоимость проживания.

7. Возраст

Возраст дома влияет на стоимость при перепродаже, потому что покупатели начинают задумываться о сроке службы основных элементов, таких как крыша, приборы, окна, электрические системы, сантехника и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Дома возрастом от 20 до 40 лет особенно сомнительны для покупателей, поскольку большинство страховых компаний не будут полностью застраховать крыши старше 20 лет.

Новостройка всегда востребована; нет ничего лучше, чем первым жить в доме. Но Грейвс говорит, что новое строительство в районе, развитом застройщиками, обычно будет иметь хорошую стоимость при перепродаже только после того, как все дома будут проданы. А до тех пор вы конкурируете со строителем, который часто может предложить стимулы для закрытия и новостройки по сравнению с вашим домом, который «бережно используется».

Аналогичным образом, некоторые старые «антикварные» дома обладают дополнительными преимуществами, связанными с нахождением в желаемом историческом районе.Но, несмотря на очарование, некоторые покупатели по-прежнему будут уделять внимание потенциальным расходам на содержание старого дома.

8. Условие

Что приводит нас к еще более важному моменту — условию. Возраст не так сильно влияет на стоимость, пока дом содержится в отличном состоянии.

Фактически, исследование, проведенное CoreLogic, показало, что оценщики скорректировали в среднем 14 000 долларов на «общее состояние», тогда как средняя поправка на «возраст» составляла всего 1000 долларов. Что это означает для вас, как покупателя, думающего о стоимости при перепродаже? Это означает, что вы можете пойти дальше и купить этот старый дом, если вы обязуетесь поддерживать его в хорошем состоянии.Кроме того, попросите продавца предоставить квитанции обо всех внесенных им обновлениях и хранить их в файле.

Источник: (Элина Сазонова / Pexels)

9. Склад

Посмотрим правде в глаза, у нас у всех есть вещи, и эти вещи нужно куда-то девать. На сегодняшнем рынке многие покупатели ищут по крайней мере одну гардеробную в главном доме, а также достаточно места в других частях дома. Грязевые комнаты и прачечная также добавляют привлекательности.

Внешние хранилища, такие как навесы или кладовые, часто упоминаются в списках недвижимости положительно, что означает, что они могут привлечь покупателей, даже если добавленная денежная стоимость невелика.Кроме того, оценщики добавляют в среднем 4000 долларов за хранение автомобиля, которое может включать выделенную парковку, навесы для автомобилей и гаражи.

10. Обновления и обновления

Как правило, обновления и обновления приносят увеличение стоимости, хотя не все улучшения дома одинаковы. Очевидно, что полный ремонт кухни принесет больше пользы, чем просто замена фурнитуры шкафа. Капитальный ремонт ванной комнаты принесет больше пользы, чем модернизация оконных проемов.

Ознакомьтесь с нашим руководством по оценке ремонта, но имейте в виду, что все еще существует определенный уровень субъективности, который необходимо учитывать.Например, ремонт кухни нейтрального цвета, скорее всего, понравится большему количеству покупателей в течение более длительного периода времени, чем ремонт кухни в модном цвете и яркой мозаичной панели. (См. Пункт 16. ниже.)

11. Ближайшие объекты

Пока вы ищете потенциальные дома для покупки, обязательно объезжайте окрестности. Обратите внимание на близлежащие особенности и думайте, как обычный покупатель. Покупатели часто стремятся к близости к паркам, музеям, транспортным системам, продуктовым магазинам и местным горячим точкам, чтобы эти вещи увеличили вашу стоимость при перепродаже.С другой стороны, покупатели могут задирать нос на близлежащие линии электропередач, железнодорожные пути, основные автомагистрали, аэропорты и заводы.

12. Потенциал дома

Как покупатель жилья, вы также должны учитывать потенциальную будущую стоимость дома. Если вы ищете ремонтный верх и планируете завершить значительный ремонт, вы можете добавить это в свои соображения по стоимости при перепродаже. Как обсуждалось ранее, обновления и обновления повышают ценность, поэтому обязательно рассчитайте потенциальную рентабельность инвестиций (возврат инвестиций) любых улучшений, которые вы планируете внести.

Кроме того, если дом, который вы рассматриваете, находится в районе с высокой арендной платой, это будет рассматриваться как положительный фактор для потенциальных инвесторов в будущем. Спросите своего агента о типичной арендной плате в районе.

13. Энергоэффективность

Покупатели ищут дома с низким энергопотреблением, чтобы снизить ежемесячные счета. Энергоэффективные окна, двери, изоляция и бытовая техника — все это повышает ценность. Бесконтактные водонагреватели и более новые, более эффективные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха также являются бонусами.

Осматривая дома, спросите продавцов об их ежемесячных счетах за коммунальные услуги. Если они кажутся высокими, подумайте, как вы могли бы повысить эффективность, прежде чем перепродавать дом.

Источник: (NTWRK / Pexels)

14. Призыв на открытом воздухе

Открытые пространства играют важную роль при определении стоимости при перепродаже. При взгляде на внешний вид покупатели обычно ценят следующие аспекты:

15. Залог и прошлые выпуски

Залог или судебные иски против собственности являются частью публичной записи.Залог обычно означает, что существует некоторый долг, который необходимо погасить, и поэтому недвижимость с залогом с меньшей вероятностью получит финансирование. Убедитесь, что ваш агент проверил любые залоговые права на собственность, которую вы рассматриваете, и попросите своего титульного агента провести тщательную проверку титула (и получить страховку титула!) До закрытия.

Точно так же прошлые проблемы, такие как затопление, проблемы с фундаментом и другой капитальный ремонт, могут заставить покупателей сопротивляться, когда приходит время перепродавать. Надеюсь, у вашего продавца будет полный список разглашений вместе с разрешениями и счетами-фактурами, чтобы показать, что были сделаны надлежащие исправления.Но на всякий случай попросите вашего страхового агента составить отчет о предыдущих претензиях на дом. Имейте в виду, что даже если ремонт был произведен, некоторые покупатели все равно будут рассматривать прошлые проблемы как красный флаг.

16. Необычные причуды

Любая функция, которая кажется «необычной», может ограничить круг потенциальных покупателей жилья в будущем. Причуды дома могут добавить очарования и индивидуальности, но поскольку они основаны на личных предпочтениях, такие вещи, как витражи, экстремальная жесткость конструкции, яркие цвета окраски или сложные встроенные элементы могут иметь поляризационный эффект.

Возьмем, к примеру, краски. Согласно опросу HomeLight 2019 года, нейтральные цвета, такие как приятный серый (от Sherwin-Williams) и Revere Pewter (от Benjamin Moore), имеют наибольшую привлекательность для покупателей. Это означает, что не всем понравится эта бирюзовая стена с акцентом, которую вы обожаете.

Хорошие новости? Краска — один из самых экономичных ремонтов; В среднем работа по окраске экстерьера будет стоить 2843 доллара, а полная внутренняя окраска — 1782 доллара.

Покупки в доме должны доставлять удовольствие.Сосредоточив внимание на том, что делает вас счастливым, при этом помня об этих факторах стоимости при перепродаже, вы сможете точно определить дом, который принесет вам все самое лучшее как сейчас, так и в будущем.

Источник изображения заголовка: (Devon Rockola / Pexels)

Что нужно знать при покупке вторичной квартиры —

Вы можете выбрать вторичную недвижимость, если не хотите проходить длительный процесс строительства.Вторичная недвижимость имеет ряд собственных преимуществ. Вторичная недвижимость подходит для людей, получающих зарплату на рынке недвижимости, поскольку она предлагает большой набор выгодных сделок и привлекательные цены. Вы сможете сэкономить много денег, купив квартиру, готовую к заселению, которая в противном случае была бы потрачена на оплату EMI или арендную плату или на строительство нового дома. Кроме того, вы сможете увидеть готовые функции и удобства, не веря обещаниям застройщика, которые мы часто видим в случае строящейся недвижимости.

Вы также получите определенные налоговые льготы с самого первого EMI после вступления во владение недвижимостью. Но при покупке вторичной недвижимости можно столкнуться с некоторыми проблемами, о которых покупатель может не знать на начальных этапах. Такие проблемы, как необходимость более высокого авансового платежа наличными, дополнительные расходы, такие как регистрационные сборы, гербовые сборы, сборы за перевод и другие сборы, связанные с неоплаченными взносами предыдущего владельца, являются общими проблемами покупателей, которые покупают вторичную недвижимость.Поэтому, прежде чем покупать квартиру для перепродажи, обратите внимание на некоторые вещи, о которых следует помнить.

Подтвердите подлинные документы

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, внимательно проверьте подлинные документы на собственность с помощью вашего адвоката. Подтверждаемыми документами являются документ о праве собственности, оформление правового титула, предыдущее оформление счетов за электричество, воду и другие коммунальные услуги, план утверждения, платеж по налогу на имущество и документы BUC. Проверка всех необходимых документов избавит вас от любых юридических проблем или финансовых проблем в будущем, связанных с покупкой вашей недвижимости.

Проверка всех согласований, лицензий и сертификатов

Перед покупкой вторичной собственности проверьте наличие следующих лицензионных утверждений и сертификатов, таких как утвержденный план застройки, статус права собственности на землю, свидетельство о начале работ, разрешение на охрану окружающей среды , права застройки на купленное имущество и акт обременения. Также необходимо сверить зону землепользования согласно генеральному плану города. Этот план вы можете получить в местном городском офисе.Кроме того, проверьте согласования с Корпорацией развития и местным органом власти соответствующего города для макета в целом. Убедитесь, что ваши Строители зарегистрированы в одном из банков, чтобы вы могли легко получить финансирование для своей собственности в случае, если вы планируете взять жилищный кредит.

Обеспечьте службу безопасности

Если вы планируете покупать недвижимость на вторичном рынке, настоятельно рекомендуется убедиться, что она находится в полной безопасности и сохранности. Убедитесь, что в доме есть ворота.В случае проверки квартиры на наличие охранников, камер видеонаблюдения и других средств безопасности, касающихся окружающей среды того места, где находится собственность.

Местоположение является важным фактором

При покупке вторичной недвижимости проверьте, хорошо ли это место связано с другими частями города с соответствующими транспортными возможностями и имеет ли поблизости все основные инфраструктурные объекты, такие как школы, больницы, торговые центры.

Вам придется понести некоторую стоимость покупки после покупки

После покупки вторичной собственности вам необходимо будет нести некоторые расходы, такие как гонорары адвокатов и брокерские услуги.Для передачи на ваше имя коммунальных услуг, таких как подключение к электричеству и газу, вам потребуется умеренная сумма, которую следует заплатить соответствующим органам. Также будет получен членский взнос в клуб. Также могут быть включены некоторые расходы на ремонт и реконструкцию. Если вы покупаете недвижимость через консультанта по недвижимости, вам придется оплатить ее.

Проверка текущего владения

Перед инвестированием в перепродажную недвижимость проверьте, принадлежала ли недвижимость ранее индивидуально или совместно.Если недвижимость принадлежала совместным владельцам, убедитесь, что недвижимость выставлена ​​на продажу после того, как не было возражений всех заинтересованных владельцев. Также необходимо проверить, является ли продавец истинным владельцем недвижимости. Вам нужно будет запросить оригинал акта купли-продажи и документы, в которых указывается цепочка владения недвижимостью с момента постройки. Акты продажи каждого предыдущего владельца должны быть зарегистрированы и проштампованы должным образом. Имущество также не должно иметь никаких обременений и иметь четкий товарный титул.

Проверить, свободна ли собственность от обременения

Перед покупкой недвижимости при перепродаже убедитесь, что предыдущий владелец не заложил ее и не погасил задолженность. В случае, если недвижимость была заложена в прошлом, попросите вашего продавца предоставить «справку об отсутствии взносов», выданную соответствующим банком, с указанием того, что ссуда была закрыта.

Необходимо проверить физическое состояние собственности.

Перед принятием решения о покупке вторичной собственности убедитесь, что вы физически посетили объект, чтобы проверить состояние собственности.Идеальный возраст вторичной недвижимости колеблется от 1 до 10 лет. У старых домов, особенно квартир, будет много проблем с обслуживанием. Также нелегко получить ипотечный кредит на старую недвижимость.

Проверить наличие основных удобств

Перед покупкой квартиры на перепродаже не забудьте проверить наличие основных удобств, таких как бассейн, клуб, парк, детская площадка, тренажерный зал, поле для гольфа и т. Д. Владелец может взимать с вас дополнительную плату за это удобства.

Десять причин купить дом на перепродаже

Новое по сравнению с перепродажей

Я люблю новое строительство, но иногда перепродажа дома — лучший вариант.Вот десять причин купить дом на перепродаже.

1. Никаких решений! Готово

Просто двигайтесь дальше. Строительство может вызывать стресс из-за всех решений. Вы сэкономили часы времени, избегая совещаний по дизайну и бессонных ночей (беспокоясь о своих решениях).

2. Вы знаете, как дом будет выглядеть на участке

Большой. Трудно вообразить многие вещи из плана. Сколько ступенек будет в доме? Будет ли в боковом дворе большая канава? Будет ли подъездная дорога крутой? Это то, что вы себе представляли? В противном случае вы будете жить с этим еще долго.Посмотрите это видео и узнайте о некоторых возможных подводных камнях при выборе домашнего сайта.

3. Участки часто больше, а ландшафтный дизайн развит.

В наши дни новые дома приходят с очень маленькими участками, если только вы не находитесь в сельской местности с зараженной системой. В старых кварталах есть дома с прекрасным ландшафтным дизайном. Часто встречаются садовые элементы и огороженные дворы. Деревья растут, и через несколько лет новый домашний участок будет выглядеть лучше, но, возможно, вам не захочется ждать.Многие покупают перепродажу за лот.

Зрелый ландшафтный дизайн с перепродажей дома

4. Вы знаете с ценой

Я знаю, вы думаете, что собираетесь придерживаться технических характеристик и оставаться в рамках бюджета. Это сложно сделать, когда вы попадаете в дизайн-центр и получаете все те прекрасные варианты, которые вы всегда хотели. Немного больше значит намного больше.

[pullquote] Выражение «немного больше» означает намного больше. [/ Pullquote]

Также есть больше возможностей для переговоров с перепродажей, потому что продавец нарастил капитал за эти годы.Строитель должен выплатить ссуду на строительство нового дома на основе оценочной стоимости.

От низких 300? Может быть. Зависит от тебя.

5. Изгибы строителя устранены

В первый год у нового дома есть гарантийные вопросы, которые необходимо решить вместе со строителем. Строительство нового дома включает в себя множество профессий и представляет собой сложную головоломку, которая обычно складывается в прекрасный новый дом. Не существует идеального дома, и эти части не всегда сочетаются друг с другом, как должны.Большинство проблем с новым домом возникает в первый год. Если вы покупаете более новую перепродажу, эти гарантийные перегибы были исправлены, и вам больше не придется иметь дело с беспорядочными перезвонами строителей и подрядчиками, которые вторгаются в ваше время.

6. Дома на вашей улице закончены.

Подумайте о звуке молотков ранним субботним утром или о грохоте самосвала, едущего по улице. Если приедут друзья, припарковаться негде, потому что в каждом месте есть пикап. Иногда мои клиенты беспокоятся о том, что их дети выскочат на дорогу и будут сбиты из-за дорожного движения на стройке.Также приятно знать, что находится вокруг вашего дома и что другие дома такие же красивые, как и ваш.

Грузовики повсюду

7. Установлены ценности района

Перепродажа дома в устоявшемся районе имеет установленную стоимость собственности. Прошлая история является хорошим индикатором будущей стоимости недвижимости. Это график района Саутерн-Виллидж в Чапел-Хилл.

8. Нет необходимости иметь временное жилье и дважды переезжать

Когда вы строите новый дом, вам, скорее всего, придется продать свой нынешний дом до того, как он будет завершен, потому что большинство строителей захотят устранить непредвиденные обстоятельства до того, как вы начнете строительство из листового камня.Дважды переехать — это стресс. Временное жилье ужасно дорогое и обычно не очень хорошее.

Временное жилье стоит дорого.

9. Вам не нужно беспокоиться о финансовом состоянии строителей.

Строители по индивидуальному заказу часто просят 10% -ный залог, который не является задатком, а идет на их текущий счет. Даже если вы проверите заказчик-застройщик и отзывы клиентов, ваш депозит может оказаться под угрозой, потому что с их бизнесом в другом месте или подразделении может что-то происходить, что может вывести застройщика из бизнеса.Ваш дом может не достроиться, и ваши деньги уйдут. Подробнее о строительных депозитах.

10. Вам очень нравится, как дома!

Обычно это решающий фактор. Когда мой клиент говорит, что этот дом кажется таким домашним, я знаю, что это именно тот.

Если вам нужно новое строительство

Вы должны убедиться, что ваш агент знаком с новым строительством и может провести вас через процесс. Взгляните на статью, которую я написал на моем веб-сайте Chapel Hill Neighborhoods.

Следует ли вам использовать агента по закупке для нового строительства, и если да, будет ли застройщик платить комиссию?

Marianne Howell Wright

от Marianne Howell Wright

HDB Перепродажа: ВСЕ, что вам нужно знать, чтобы купить квартиру своей мечты

Если вы впервые покупаете жилье в Сингапуре и уже приняли решение о выборе квартиры HDB, вы, вероятно, выбираете между приобретением BTO или перепродажей квартиры.

И если вы читаете это, скорее всего, вы уже приняли решение пойти по маршруту перепродажи квартир, так что вот пошаговое руководство для подробного изучения процесса перепродажи HDB.От выяснения того, имеете ли вы право на получение Опциона на покупку (OTP), до того, как наконец получить в свои руки собственную квартиру HDB для перепродажи, — мы вам поможем!

Весь процесс намного проще, чем вы думаете! Большую часть действий можно выполнить на одном веб-сайте — портале перепродажи HDB.

Перво-наперво…

HDB Чеки перед перепродажей: схемы HDB

Перед тем, как вы начнете свое путешествие по перепродаже HDB, необходимо пройти через критерии приемлемости, чтобы проверить, какие конкретные схемы приемлемости применимы к вам.Некоторые из схем включают следующее:

Публичная схема

Для тех, кто хочет купить квартиру с членом семьи — может быть ваш супруг (а), родитель или ребенок и т. Д.

Схема жениха / невесты

Для тех, кто хочет купить квартиру с женихом / невестой

Схема единого гражданина Сингапура

Для очень независимых душ, граждан Сингапура старше 35 лет, ищущих место, где можно было бы позвонить

Схема совместных одиночных игр

Для ярких и независимых душ, граждан Сингапура старше 35 лет, ищущих место для совместного проживания с группой друзей

Программа для супругов-неграждан

Если ваш супруг (а) не является гражданином Сингапура или постоянным жителем (PR)

Обязательно обратите внимание на следующий набор условий приемлемости, применимых ко всем схемам:

Верхний предел дохода: В отличие от покупки квартиры BTO, нет никаких ограничений дохода, которые мешают вам купить квартиру HDB на перепродаже.Тем не менее, потолок дохода по-прежнему имеет значение при подаче заявки на жилищные субсидии CPF и льготные жилищные ссуды HDB.

Право собственности на другую недвижимость (HDB, частную или зарубежную): Если вы или любое другое лицо, указанное в заявке на перепродажу квартиры, владеете другой квартирой HDB, частной или зарубежной собственностью, вы должны избавиться от нее в течение шести месяцев. сделки по перепродаже квартиры.

Обладая этими знаниями, теперь вы готовы начать свой путь к покупке HDB при перепродаже.

Шаг 1. Зарегистрируйте свое намерение купить

Зарегистрируйте свое «намерение купить» вторичную квартиру HDB, войдя на портал перепродажи HDB через свой Singpass.

Это даст вам мгновенную оценку вашего права на покупку вторичной квартиры HDB, а также на получение жилищных субсидий CPF и жилищного кредита HDB.

Обратите внимание, что если вы покупаете квартиру с партнером или семьей, только одному человеку нужно будет зарегистрировать ваше намерение купить. Если вы наняли агента по недвижимости для помощи в процессе покупки, ему не разрешено регистрировать намерение купить от вашего имени, но он может провести вас через процесс.

Ваше намерение купить действительно только в течение 12 месяцев, после чего вам нужно будет повторно подать заявку, прежде чем переходить к любым другим шагам по покупке квартиры HDB.

Шаг 2: Планируйте свои финансы

Платежи, которые вам нужно будет произвести при покупке квартиры на перепродаже, включают:

  • Безопасный вариант покупки (OTP)
  • Первоначальный взнос
  • Оплата наличными по остатку покупной цены *
  • Прочие дополнительные расходы
  • Административный сбор за подачу заявления о перепродаже
  • Комиссия за обработку запроса на значение
  • Страхование от пожара и т. Д.

* Балансовая цена покупки здесь зависит от того, выберете ли вы льготный заем HDB или банковский заем.Заем HDB может покрыть до 90% стоимости квартиры, в зависимости от того, что меньше. Оставшиеся 10% (первоначальный взнос) могут быть оплачены за счет комбинации средств вашего обычного счета CPF (CPF-OA) или наличными.

В качестве альтернативы, если вы решите взять ссуду в банке, она может покрыть только до 75% от стоимости (или покупной цены, в зависимости от того, что ниже). Еще 20% можно заплатить за счет комбинации ваших средств CPF-OA или наличными. Все банковские кредиты имеют минимальный первоначальный взнос в размере 5%, который необходимо выплачивать наличными.

Кроме того, если вы берете ссуду в банке, вы должны получить документ Approval In Princple (AIP), в котором указано, сколько они готовы предоставить вам ссуду. Как только вы узнаете, сколько банк собирается предоставить вам ссуду, вы можете подготовить первоначальный взнос, прежде чем фактически что-то делать.

Принимая во внимание все эти платежи, при выборе подходящего варианта квартиры в рамках вашего бюджета вам необходимо понимать различные способы оплаты квартиры и ограничения для каждого из них.

На веб-сайте 99.co также есть калькулятор ипотеки, который поможет вам оценить ваше текущее финансовое положение и сумму, которую вы можете взять взаймы, чтобы получить свой идеальный дом.

Могу ли я оплатить перепродажу квартиры с помощью сбережений CPF?

Если вам интересно, на что вы можете сэкономить в своем CPF-OA, вот список:

  • Первоначальный взнос полностью или частично (в зависимости от того, имеете ли вы жилищный кредит HDB или банковский кредит)
  • Частичная или полная оплата покупки квартиры
  • Ежемесячные платежи по ипотеке
  • Юридические издержки (в зависимости от юридической фирмы)
  • Гербовые сборы

Важный совет: Обратите внимание, что из-за лимита изъятия жилья CPF (120% от стоимости вашей квартиры) и ограничений в отношении квартир с более короткой арендой (т.е. менее 60 лет), возможно, вы не сможете использовать столько сбережений CPF на покупку квартиры при перепродаже, как вы могли надеяться.

Кроме того, вы можете использовать свой CPF для покупки квартиры, даже если до конца аренды осталось всего 20 лет, но не если осталось меньше. Обратите внимание, что большинство банков не одобряют ссуду на недвижимость со сроком аренды 30 или менее лет.

Могу ли я получить жилищную субсидию для оплаты перепродажи моей квартиры HDB?

При покупке квартиры на перепродаже вы можете использовать жилищные субсидии CPF (сумма которой может достигать 160 000 долларов за перепродажу квартиры) для компенсации стоимости вашей покупки.Вам могут быть доступны три субсидии: расширенная жилищная субсидия (EHG), семейная субсидия и субсидия на проживание в непосредственной близости (PHG).

EHG применима к парам или семьям, зарабатывающим 9000 долларов или меньше в месяц, и общая сумма гранта обратно пропорциональна доходу вашей семьи, в диапазоне от 5000 до максимум 80 000 долларов. Для одиноких людей в возрасте 35 лет, которые покупают вторичную квартиру HDB, ваши требования к доходу, естественно, уменьшаются вдвое, как и сумма, которая вам будет предоставлена.

Семейная субсидия для пар / семей, впервые приехавших на пенсию, с совокупным потолком дохода в размере 14 000 долларов США (если вы подаете заявление вместе с другими членами семьи, такими как ваши родители, потолок дохода повышается до 21 000 долларов США). Сумма, которую вы можете получить, составляет до 50 000 долларов США.

Наконец, PHG предоставляет максимум 30 000 долларов для покупателей перепродажных квартир HDB, которые хотят жить со своими родителями. Сумма скорректирована для тех, кто в качестве альтернативы предпочитает оставаться в пределах 4 км от родителей.

Некоторые быстрые соображения при просмотре полного списка жилищных субсидий CPF:

Вы гражданин Сингапура или подаете заявление от гражданина Сингапура? В противном случае вы не имеете права на получение грантов, перечисленных выше.
Вы подаете заявку впервые и / или подаете заявку вместе с новым заявителем? В противном случае вы не имеете права на получение грантов, перечисленных выше.
Каково ваше семейное положение? Индивидуальные заявители имеют право только на половину суммы гранта.

Это некоторые из факторов, которые помогут вам выбрать соответствующий грант.

Как мне получить жилищный кредит?

Другой вариант, который вы можете сделать, — это взять жилищный кредит в HDB или в банке по вашему выбору:

Жилищный кредит через HDB: При прохождении через портал перепродажи HDB вам будет предложено заполнить заявку на получение письма о праве на получение кредита HDB (HLE).Письмо HLE не связывает вас с ссудой HDB, это только первый шаг к получению ссуды, но оно должно быть получено до того, как вы подпишете опцион на покупку,

Банковская ссуда: Вы должны получить Принципиальное одобрение (AIP), чтобы подготовить сумму первоначального взноса по банковской ссуде.

Шаг 3. Выбор квартиры HDB для вторичной продажи

Теперь вы готовы начать прочесывать различные возможности для вашей вторичной квартиры HDB!

Начните с составления короткого списка района, в котором вы хотите жить.(Совет: выбор квартиры HDB в пределах четырех километров от дома родителей или проживания с родителями дает вам возможность подать заявку на получение гранта HDB Proximity Housing Grant (PHG) в размере до 30 000 долларов)

Затем вы можете использовать множество функций определения местоположения 99.co (вы даже можете нанести на карту свой интересный район на наших страницах карты), чтобы найти перепродажные квартиры HDB, выставленные на продажу в этом районе. Бонус: Портал позволяет фильтровать результаты поиска по квотам продажи HDB, чтобы вы не тратили время на составление короткого списка и запросы о квартире, которая достигла максимальной квоты для соответствующей этнической принадлежности.

Одним из ключевых преимуществ перепродажи квартиры по сравнению с BTO является то, что вы можете выбрать любую квартиру в вашем любимом / идеальном районе или месте в Сингапуре.

Шаг 4. Получите опцию HDB на покупку (OTP) от продавца и воспользуйтесь ею

После того, как вы придете к соглашению с продавцом о цене продажи, он предложит вам вариант покупки (OTP).

* Примечание. При этом взимается дополнительная плата (не более 1000 долларов США), которая представляет собой залог для обеспечения одноразового пароля.Это позволяет «зарезервировать» квартиру по согласованной цене.

После получения OTP подайте заявку на оценку квартиры через веб-сайт HDB до следующего рабочего дня. Помните, что вы уже согласовали цену с продавцом и обеспечили OTP; поэтому, если запрашиваемая цена выше, чем оценка HDB, разница выплачивается наличными (это называется переоценкой наличными или COV). Действительный отчет об оценке необходим, если вы берете ссуду для финансирования своей покупки (как для HDB, так и для банковской ссуды) или если вы используете свой CPF для покупки квартиры или для рассрочки погашения кредита.

Если вы удовлетворены оценкой и хотите продолжить покупку, вы сделаете это, применив одноразовый пароль в течение 21-дневного периода (до 16:00 в дату истечения срока действия). Вам также необходимо будет внести залог в размере не более 5000 долларов США (включая комиссию за опцион, которую вы заплатили ранее). По прошествии 21 дня продавец может снова начать предлагать квартиру кому-либо еще, и ваше первоначальное предложение больше не действует. Что еще хуже, продавец получает вашу комиссию за опцион!

Шаг 5. Отправьте заявку на перепродажу в HDB

.

После того, как вы воспользуетесь OTP, вы и ваш продавец должны подать соответствующие части заявки на перепродажу отдельно в течение 7 дней с момента подачи.(Если продавец отправит заявку первым, у вас есть семь дней, чтобы отправить свою порцию, и наоборот.)

Следующее, безусловно, самое захватывающее… получение ключей! Отправляйтесь в HDB Hub в Toa Payoh, посетите встречу HDB с продавцом и получите ключи от своего нового дома!

Шаг 6: У вас есть дом… что теперь?

Это действительно весь процесс покупки дома при перепродаже HDB, от принятия решения о перепродаже через BTO до переезда в новый дом! Весь процесс занимает около двух месяцев.Кроме того, вам следует изучить варианты ремонта (например, поговорить с подрядчиком или найти самый дешевый кредит на ремонт) до передачи ключей. Это поможет вам сократить время ожидания перед фактическим заселением, поскольку ваш подрядчик сможет начать работу сразу же после того, как вы получите ключи. Наконец, есть некоторые другие соображения, на которые вы должны обратить внимание после получения квартиры, например, страхование домашнего имущества и выбор того, обслуживать ли ссуду наличными или CPF.

Что самое сложное при покупке вторичной квартиры HDB? Выскажите свои мысли в разделе комментариев или на странице нашего сообщества Facebook .

Ищете недвижимость? Найдите дом своей мечты сегодня на крупнейшем портале недвижимости Сингапура 99.co ! Вы также можете получить доступ к широкому спектру инструментов для расчета авансовых платежей и выплат по ссуде , чтобы совершить осознанную покупку.

Как использовать, принимать и другие советы профессионалов

Одна из наиболее распространенных бизнес-моделей электронной коммерции — покупать товары оптом или в розницу, а затем возвращаться и перепродавать эти товары для получения прибыли в Интернете.

Но налог с продаж может помешать этим работам.

Как правило, вы должны будете платить налог с продаж с этих покупок, даже если вы просто намереваетесь внести их в инвентарь в своем интернет-магазине.

И тогда вам нужно будет развернуть и взимать налог с продаж с тех же товаров, когда вы продаете их своим клиентам.

К счастью, онлайн-продавцы могут обойти уплату налога с продаж при покупке инвентаря, используя сертификат перепродажи.

Что такое сертификат перепродажи?

Сертификат перепродажи — это документ, подтверждающий, что вы являетесь законным продавцом или покупателем и покупаете продукты для перепродажи или использования в качестве составных частей продуктов, которые вы планируете перепродавать.

Чтобы использовать сертификат перепродажи, вам, как правило, необходимо зарегистрироваться для сбора налога с продаж как минимум в одном штате США.

Сертификаты перепродажи также иногда называют «разрешениями торгового посредника», а иногда просто общим термином «сертификаты освобождения от уплаты налогов».”

Свидетельство о перепродаже обычно совпадает с разрешением по налогу с продаж (иногда его называют лицензией по налогу с продаж).

Однако в некоторых случаях штат может выдать торговому посреднику отдельный номер «сертификата перепродажи».

Несмотря на то, что в названии есть слово «сертификат», в наши дни сертификат перепродажи не всегда представляет собой конкретный лист бумаги.

В то время как некоторые штаты действительно выдают розничным торговцам специальный сертификат перепродажи для предоставления их поставщикам, в большинстве штатов требуется просто заполнить определенную информацию.

Типичная информация, необходимая для сертификата реселлера:
  • Идентификационные данные вашей компании
  • Ваши личные данные.
  • Тип бизнеса, которым вы работаете.
  • Какие товары вы покупаете беспошлинно.
  • Подпись, подтверждающая, что вы совершаете покупку добросовестно и действительно намереваетесь перепродать приобретенные вами товары.

Вот пример сертификата перепродажи в Канзасе:

Сертификат перепродажи Pro Советы

Сорок пять штатов США и Вашингтон, округ Колумбия, имеют свои собственные правила и законы налога с продаж.

Мы всегда рекомендуем вам ознакомиться с правилами вашего штата в отношении сертификатов перепродажи.

В целом, однако, розничные торговцы могут использовать сертификаты перепродажи для покупки продуктов, которые они намереваются перепродавать или сдавать в аренду, или компонентов продуктов, которые они намереваются перепродать.

Однако использование розничного сертификата для покупки товаров, которые вы не собираетесь продавать, является незаконным.

Например, офисная бумага или чернила для принтера, приобретенные с сертификатом перепродажи (если, конечно, вы не являетесь владельцем магазина канцелярских товаров и не собираетесь перепродавать эти предметы), недействительны.

Во избежание неприятностей всегда полностью заполняйте сертификат перепродажи перед тем, как предоставить его поставщику.

Продавцы часто оказываются на крючке неуплаченного налога с продаж, если они принимают от покупателя ошибочный или поддельный сертификат перепродажи.

Вот почему некоторые розничные торговцы могут отказать в приеме сертификата перепродажи.

Например,

Target известна своей попыткой обуздать онлайн-конкуренцию, отказываясь от сертификатов перепродажи от любого подозреваемого реселлера.

Если вы используете сертификат перепродажи для покупки предмета, но не продаете его, ваш штат требует, чтобы вы платили «налог на использование потребителями» облагаемого предмета налога.

Эта сумма обычно выплачивается во время подачи налоговой декларации штата. Это может быть отдельная документация, если в вашем штате нет подоходного налога.

Также важно отметить, что десять штатов США не разрешают поставщикам принимать сертификаты перепродажи, выданные за пределами штата.

10 штатов США, которые не принимают сертификаты перепродажи за пределами штата:

  1. Алабама
  2. Калифорния.
  3. Флорида.
  4. Гавайи.
  5. Иллинойс.
  6. Луизиана.
  7. Мэриленд.
  8. Массачусетс.
  9. Вашингтон.
  10. Вашингтон, округ Колумбия

Например, если у вас есть сертификат перепродажи в Северной Каролине, но вы пытаетесь купить товар без уплаты налогов в Мэриленде, ваш продавец из Мэриленда не сможет принять ваш сертификат перепродажи, выданный в Северной Каролине.

Чтобы купить товар без уплаты налогов у продавца в Мэриленде или любом другом штате из приведенного выше списка, вам необходимо будет зарегистрироваться для получения разрешения на налог с продаж в этом штате.

Обратите внимание, что если у вас есть разрешение на налог с продаж от штата, вы не только можете покупать товары, не облагаемые налогом, у поставщиков в этом штате, но также обязаны взимать налог с продаж со своих покупателей в этом штате.

Взвесьте все «за» и «против» перед регистрацией для получения нового налогового разрешения / свидетельства о перепродаже.

Как принять сертификат перепродажи от покупателя

Как онлайн-продавец, рано или поздно вы потенциально столкнетесь с другим торговым посредником или покупателем, который захочет покупать у вас.

В этом случае пора серьезно отнестись к своим обязанностям продавца и тщательно изучить заказ на поставку.

В большинстве случаев, если вы по ошибке не начисляете налог с продаж, вам придется заплатить налог с продаж, который вы не взимали из своего кармана.

Вот несколько профессиональных советов по принятию сертификата перепродажи от покупателя, не попадая в горячую воду по налогу с продаж.

  1. Убедитесь, что сертификат перепродажи заполнен точно и полностью — в случае аудита аудиторы внимательно изучат сертификаты перепродажи.Убедитесь, что каждый сертификат перепродажи, который вы принимаете, полностью заполнен, включая подпись.
  2. Убедитесь, что сертификат перепродажи действителен — в большинстве штатов поставщикам разрешается проверять сертификат перепродажи через Интернет. Это позволяет вам дважды проверить, что ваш клиент предоставил вам действительный номер сертификата перепродажи и что срок действия сертификата не истек.
  3. Приложите добросовестные усилия, чтобы убедиться, что покупка действительна. Допустим, кто-то представляет вам сертификат перепродажи. Они говорят, что владеют магазином товаров для домашних животных, но покупают новую мебель для спальни для «перепродажи».
    Вероятно, эта покупка недействительна, и вы можете отказаться от сертификата перепродажи. Если вы не откажетесь от сертификата перепродажи, вы можете оказаться на крючке, чтобы уплатить налог с продаж, который вы не взимали.
    Хорошая новость заключается в том, что в штатах не требуется, чтобы вы становились частным детективом, поэтому, если клиент подделает документ, вы можете заявить о невиновности, если приложили добросовестные усилия для проверки сертификата.
  4. Храните сертификат перепродажи в файле. Частота хранения документов различается, но в большинстве штатов требуется хранить сертификаты перепродажи в файле в течение 5 лет.В случае налоговой проверки они помогут доказать, почему вы не взимали налог с продаж с конкретного покупателя.

Я надеюсь, что этот пост помог объяснить, когда и как использовать и принимать сертификаты перепродажи в вашем онлайн-бизнесе.

Покупка франшизы Перепродажа: что нужно знать | Transworld

Новый год, новенький? Резолюции, набор. Доска видения, готово.

Если в ваших новогодних целях вы хотите быть самим собой, вы можете разрываться между открытием собственного дела или инвестированием в стартап.Но создание бизнеса с нуля и начало работы с новой концепцией или идеей могут быть сопряжены со значительными рисками. Вместо этого вы можете рассмотреть возможность покупки существующей перепродажи франшизы; это может дать вам преимущество владения бизнесом без риска создания или открытия собственной компании.

Почему я должен покупать франшизу на перепродаже?

Есть много преимуществ при покупке уже существующей франшизы, также известной как перепродажа франшизы. Покупка существующего франчайзингового бизнеса дает вам лучшее из обоих миров.Франчайзинг предлагает некоторые традиционные преимущества, включая обучение, поддержку и использование проверенного бизнес-формата. Покупка франшизы также предлагает вам безопасность ведения бизнеса, где показатели успеха обычно выше, чем у независимых операций. Это можно отнести к большей узнаваемости и узнаваемости бренда. Мало кто любит рисковать своими кровно заработанными долларами на неизвестный продукт или услугу компании. А существующий франчайзинговый бизнес уже имеет установленных клиентов, нынешний персонал и присутствие бренда.

Приобретая франшизу для перепродажи, вы можете опираться на текущий денежный поток, а также на существующую клиентскую базу, что немного упрощает прогнозирование вашего будущего. Покупка любого бизнеса обычно требует некоторой формы финансирования и / или банковской ссуды. Преимущества установленного потока доходов, существующей клиентской базы, узнаваемости бренда и т.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *