Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.
Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.
Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.
Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на «отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как
В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.
Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.
И к этому понятию добавляется формулировка: «сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова «не знал и
Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 1 апреля 2015 г. по делу N 33-7494/2015
Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.
Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.
1. Проводите сделку с юристом.
Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.
2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.
Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.
3. Оформлять договор через нотариуса.
В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.
Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.
Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков (об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).
4.
Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.
5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.
Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.
Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.
Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.
Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)
В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!
В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.
1.
Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.
2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.
3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.
6. Титульное страхование от утраты права собственности.
Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.
Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:
Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.
Если кто-то , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ (об этом будет подробно написано в следующих статьях).
Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.
www.s-u-d.ru
Риски покупки квартиры полученной по наследству
Существует множество вариантов получения недвижимости. Ее можно получить после гибели родственника, составившего завещание. Если другие наследники не будут претендовать на получение жилья, то его владелец может свободно его продавать. Но в некоторых случаях риски все равно остаются.
…
Вконтакте
Google+
Мой мир
contents h3 h4]
Какими могут быть риски?
Покупка квартиры доставшейся после наследства продавцу практически ничем не отличается от такой же покупки обычной квартиры. Однако всегда существует риск того, что вместе с жильем покупатель «купит» претензии неучтенных наследников, претендующих на получение квадратных метров. Общее правило гласит, что процесс наследования происходит только в полном соответствии с законом и существующим завещанием.
По наследству на получение жилья могут претендовать: супружеская пара, родители и дети. Все остальные родственники могут получить жилье только после их отказа.
К сожалению, практика показала, что все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд. Юристы сталкиваются с ситуациями, когда:
- Умерший гражданин не жил вместе со своей женой. По каким-то причинам он отложил оформление развода, но в число потенциальных наследников ее не включил. Жена может и не узнать о смерти мужа, а другие члены семьи могут быстро продать квартиру. Сразу после того, как об этом станет известно, она легко сможет отсудить проданную недвижимость.
- Появляются наследники, указанные в давней редакции завещания.
- Умерший родственник не имеет первоочередных наследников, поэтому наследство переходит к родственникам из второй очереди. Однако у его умерших детей вполне могли остаться внуки, которые будут претендовать на получение квартиры.
На самом деле этими тремя случаями не ограничиваются все риски, возможные при покупке унаследованного имущества. Для более тщательной проверки истории квартиры следует нанимать юристов, так как только они смогут проверить всю предоставленную продавцом информацию, а также смогут найти сокрытые факты.
Как самостоятельно защититься от проблем?
Если у покупателя нет лишних денежных средств для оплаты работы юристов, то ему нужно самостоятельно заниматься проверкой истории квартиры. Он может это сделать:
- Получив выписку из реестра. В ней будет содержаться наиболее полезная для покупателя информация про квартиру: перечисление всех возможных сделок, договоров, а также будет фиксироваться факт перехода недвижимости в собственность другого лица.
- Получив выписку из домовой книги. Она покажет, кто из граждан до сих пор прописан квартире и можно ли их выписать.
- Поговорив с ближайшими родственниками продавца и его соседями.
Основное внимание стоит уделить всем претендентам на квартиру. Жилье сейчас стоит дорого, поэтому каждый родственник стремится «урвать» свою часть наследства. Если умерший собственник имел всего одного сына и тот сейчас занимается продажей, то вряд ли нужно беспокоиться по поводу наличия претензий у других родственников. Однако если имеет место развод, то жена умершего легко сможет оспорить продажу в суде.
Бывает, что наследники самостоятельно отказываются от получения квартиры в наследство. Но одного устного высказывания мало. Чтобы их отказ получил юридическую силу, им нужно обратиться к нотариусу, который поможет составить соответствующий документ. Он снимет все возможные претензии родственников и поможет единственному собственнику проводить продажу.
Процесс покупки квартиры, полученной продавцом по наследству
Сама схема покупки недвижимости, право распоряжения которой перешло после гибели родственника продавца, не имеет особенных отличий от привычной схемы покупки недвижимости. В подразделах ранее рассматривались способы защиты от недобросовестных продавцов. Если все в порядке и никто из наследников не претендует на жилье, то можно смело проверять остальные документы.
Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется проверять выписку из домовой книги и реестра. В первом случае желательно брать расширенный вариант документа, чтобы он мог показать, кто был зарегистрирован в данной квартире и кто еще не выписался. Дело в том, что продажа жилья должна происходить только после выписки всех жильцов.
Что касается выписки из реестра, то в ней содержится информация про наличие обременений на квартире. Кроме того, она может указать на количество сделок, в которых участвовала эта квартира. Если она постоянно перепродавалась, то это может указать на наличие некоторых проблем с документами или с владельцем.
И, конечно, не стоит забывать про обсуждение возможности внесения оплаты за квартиру. Наиболее безопасным вариантом считается проведение расчета при помощи банковской ячейки. Продавец сможет ее открыть только после того, как выполнит все обязательства перед покупателем. Но если по каким-то причинам такой тип расчета не подходит сторонам, они могут передать деньги друг другу наличной до регистрации договора или после нее.
Заключение
Покупать или не покупать унаследованное имущество – это личное дело каждого покупателя. Перед подписанием соглашения о покупке квартиры покупателю придется дополнительно проверить наличие или отсутствие претензий на наследство у других родственников. Если они подписали письменный отказ или по закону не могут претендовать на его получение, то можно без проблем покупать недвижимость по обычной схеме.
Вы собираетесь совершить покупку квартиры по переуступке прав? Но знакомы ли вы со всеми ньюансами этой сделки?
Ну а если вас интересует просто регистрация земельного участка под гаражом, тогда переходите сюда: http://zhil-vopros.com/garazh/oformlenie-g/uchastok.html.
zhil-vopros.com
Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры.
03.02.2016
Покупка квартиры по наследству 7 нюансов сделки
Риски покупки квартиры, которую продавец получил по наследству.
Центр наследства поможет проверить и минимизировать риски при покупке квартиры по наследству. Мы специализируемся на наследстве. Мы успешно ведем суды по наследству. Если Вы задумываетесь о покупке квартиры полученной по наследству, то Вам к нам, мы проверим риски, поможем оформить квартиру так, чтобы потом не было проблем с судами.
Покупка квартиры доставшейся по наследству иногда бывает весьма интересным вариантом и Вам подходить по многим параметрам. Но в этом вопросе, главное не спешить быстро давать задаток или назначать дату сделки как можно раньше.
7 нюансов сделки покупки наследованной квартиры
1. Покупка квартиры перешедшей по наследству не должна делаться в спешке, под давлением риелторов. В этой сделке присутствуют риски, поэтому к документам нужно подойти особенно тщательно. Настоятельно рекомендуем расспросить продавцов квартиры о всей истории квартиры, как минимум за последние 10-15 лет.
2. В договоре покупки квартиры очень настоятельно рекомендуем указывать реальную стоимость квартиры. Не играйтесь с минимизацией расходов на оформление сделки, иначе можете потерять значительно больше.
3. Покупка квартиры полученной по наследству должна начинаться с проверки опытным адвокатом по наследственным делам документов о праве собственности на квартиру. Тут важно проверить, нет ли наследников, которые могут в судебном порядке отстаивать свое право на наследство и признавать сделку покупки продажи недействительной. Как правило, это наследники, которым не досталось наследство: малолетние дети; дети от предыдущих браков; супруги, которые разъехались, но не развелись; наследники которые проживают за границей; нетрудоспособные наследники.
4. Покупка квартиры перешедшей по наследству должна быть после проверки наследственного дела, изучения документов, в том числе свидетельств о праве собственности на наследственное имущество и решений судов о признании права собственности на наследство за продавцом.
5. Покупка квартиры после наследства должна происходить у Вами выбранного нотариуса, при сопровождении сделки Вашим адвокатом. Не нужно верить, что риэлтор отвечает за чистоту сделки. Это распространенное заблуждение. Риэлтор ни за что не отвечает. С деньгами расстаетесь Вы и Вы должны перестраховать свои риски, чтобы не остаться без денег и без квартиры.
6. Покупка квартиры после наследства возможна, но очень взвешенно. Вас должно насторожить, если правоустанавливающим документов на квартиру является решение суда. Есть риск пересмотра дела в вышестоящих инстанциях или отмены решения суда на основании вновь открывшихся обстоятельств дела. Также, если за последние 5 лет часто происходила смена собственников или так называемая перекидка квартиры, тоже говорит о наличии рисков и весьма значительных при покупке квартиры.
7. Покупка унаследованной квартиры часто происходит по цене ниже рыночной для данного района, для квартир похожей характеристики. В этом позитивный момент сделки. Можно например, по цене однокомнатной квартиры купить двухкомнатную, что например молодой семье весьма интересно. Покупка наследственного имущества интересна еще тем, что продавец часто легко расстается с мебелью и техникой находящейся в квартире. Так же, как правило, при покупке наследственной квартиры есть возможность быстрого заселения.
Покупка квартиры полученной по наследству риски: суды, потеря времени и денег. Но это не означает, что покупать наследственные квартиры нельзя. Можно. И даже такие сделки могут быть весьма экономически выгодными. Главное обратиться к опытному адвокату по наследству для сопровождения сделки и минимизации Ваших рисков.
Звоните! Приходите! Поможем минимизировать риски!
Поможем правильно оформить сделку!
www.centr-nasledstva.com.ua