214 фз компенсационный фонд: Компенсационный фонд долевого строительства по 214 ФЗ

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

• Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
• Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
• Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
• Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Сайт Фонда

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

п. 1—2 ст. 10 218-ФЗ

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Что такое эскроу-счет

Как застройщики работают с Фондом?

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Какие документы загружать в ЕИСЖС

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств. Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
5. Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

• Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
• Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
• Получает от застройщика информацию о компании
• Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
• Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

п. 6. ст. 23 214-ФЗ

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда.

Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

п. 3 ст. 10 218-ФЗ

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко

• Фонд следит за соблюдением закона 214-ФЗ, контролирует работу застройщиков и защищает права дольщиков
• Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве по жилому помещению, обязан перевести 1,2% от сделки в Фонд
• Сотрудничество с Фондом — обязательное требование 214-ФЗ, если застройщик работает по ДДУ без использования счетов эскроу
• Фонд проверяет информацию застройщиков и уведомляет контролирующий орган и орган регистрации прав о возможных нарушениях
• За балансом средств в Фонде удобно следить в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

 

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является

выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

 

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

 

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.

Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

 

А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

 

А что дает компенсационный фонд застройщиков

? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

 

 

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

 

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

 

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

 

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

 

1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

 

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

 

 

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

 

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

 

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

 

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

 

1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

 

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

 

 

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

 

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

 

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

 

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

 

 

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

 

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

 

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

 

 

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

 

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

 

 

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

 

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

 

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Когда отчисления в компенсационный фонд НЕ нужны! —

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ») предусматривает обязанность застройщика осуществлять обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд.

Так, положения пункта 4 статьи 3 Закона 214-ФЗ закрепили, что «застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

Основной целью компенсационного фонда является обеспечение гарантий и защиты участников долевого строительства в том случае, если по тем или иным причинам застройщик будет нарушать свои обязательства по договору либо в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Но каждому ли застройщику необходимо делать отчисления в компенсационный фонд?

Действующая редакция Закона 214-ФЗ предусматривает случай, когда застройщику не требуется делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд. Этим случаем является применение застройщиком счетов эскроу при привлечении денежных средств от дольщиков. В случае привлечения застройщиком денежных средств от дольщиков (участников долевого строительства) посредством счетов эскроу, осуществлять отчисления (взносы) в компенсационный фонд не требуется!!!

Положениями пункта 4 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ закрепляют, что «в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12. 1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».

Дело в том, что специфика применения счетов эскроу исключает необходимость для застройщика делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд, выступающий в качестве инструмента для обеспечения гарантий участникам долевого строительства. Суть применения счета эскроу заключается в том, что дольщик перечисляет денежные средства не на прямую застройщику, а в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Однако застройщик не может получить находящиеся на этом счете деньги до момента сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Таким образом, денежные средства дольщика защищены от их расходования застройщиком и могут быть возвращены дольщику в полном объеме в случае расторжения договора участия в долевом строительстве либо банкротстве застройщика.

На наш взгляд, гарантия защиты денежных средств дольщика посредством их размещения на счете эскроу намного выше, чем возможность получения компенсации из компенсационного фонда.

Таким образом, законодатель четко определил случай, когда застройщику не нужно производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд при строительстве объекта, а именно: применение счетов эскроу при взаиморасчетах с участниками долевого строительства.

В случае возникновения дополнительных вопросов, либо необходимости получения консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании ООО «ЛГК» готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь!

С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» либо в нашей группе ВК.

Управление Росреестра по Владимирской области информирует застройщиков и участников долевого строительства — В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ), предусмотренная частью 4 статьи 3 Федерального закона от 3012. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». — Новости росреестра — Новости

 Датой государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) является 20 октября 2017 года.

В силу положений статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд не допускается.

В случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров по данному объекту долевого строительства осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.

 

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов

Сухов Олег

президент, Гильдия юристов рынка недвижимости

Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и поставили целый ряд новых. Рассмотрим некоторые из них в данной статье.

Декларирование свободы выбора между выплатами в компенсационный фонд и счетами эскроу

Принятые в конце декабря 2018 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд.[1] То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.

Ограничения по выплатам в компенсационный фонд

Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статьей 8 закона. Она указала, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и направляются на регистрацию уже после вступления в силу закона.[2] Но это делается в тех случаях, когда самый первый договор долевого участия по этому же дому был направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты прав дольщиков.[3] Кроме того, исполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.

С другой стороны, если новые ДДУ не предусматривают страхование и поручительство в отношении каждого покупателя, а обязательства застройщика по передаче помещений обеспечиваются страховкой его ответственности или поручительством банка в отношении всего дома в целом, то вышеуказанные правила не применяются. Получается, что если строительная компания перечисляла выплаты в Фонд по таким ДДУ, то с 01.01.2019 года она уже не может производить отчисления по новым договорам. А что тогда делать? Срочно переходить на счета эскроу? Переоформлять страховку и поручительство в отношении каждого дольщика? Или всё-таки достаточно поручительства и страхования ответственности в отношении всего здания? Непонятно.

Распространение обязанности по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2019 года

Вслед за этим, в части 16[4] статьи 8 Федерального закона № 478 законодатель указал, что привлечение денег по ДДУ через счета эскроу по объектам, не введенным в эксплуатацию, является общеобязательным условием. И тут же распространил действие данного правила на все договоры, которые будут подписаны до 01.07.2019, но направлены на госрегистрацию после этой даты. И тогда выходит, что даже те застройщики, которые имеют сейчас усеченное право проводить выплаты в компенсационный фонд, должны будут перейти на эскроу, если не успеют получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания до 1 июля. Ну и какой тогда смысл было указывать в законе на возможность выбора между эскроу и выплатами? Последние все равно уйдут в прошлое.

При этом закон оговорил, что правительство РФ в своем постановлении вправе сформировать критерии, которые позволят привлекать деньги по ДДУ без использования эскроу.

Таким образом, закон сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится «не отходя от кассы», он разрешил правительству издать нормативный акт, позволяющий определить критерии, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодатель умудрился изложить в одном нормативном акте. Потрясающая скорострельность.

Проект Минстроя

На днях Минстрой опубликовал проект постановления правительства о критериях, которые позволят застройщикам работать без счетов эскроу.

Если внимательно прочитать этот документ, то можно понять, что он не содержит такого условия, как выплата в компенсационный фонд. Подобного критерия (и даже слова!) вообще нет в проекте. То есть возможность работать без счетов эскроу напрямую не связана с обязанностью направлять платежи в компенсационный фонд.[5] Застройщик вправе возводить здание без эскроу, если готовность объекта составляет от 30 и более процентов. А если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуются передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то применяется понижающий коэффициент – 0,5. Для проектов, которые возводят застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, используется коэффициент 0,2. При этом количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта или если приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.

Актуальная проблема перехода на проектное финансирование

А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.

Положение ЦБ РФ № 590-П предъявляет достаточно жесткие требования к банкам и заемщикам.[6] Критерии оценки кредитоспособности застройщиков указаны в Приложении № 5 к этому документу.[7] Так, Центробанк считает доказательством слабой кредитоспособности девелопера отсутствие залога или поручительства, расположение объекта на территории с низкой транспортной доступностью, высокую конкуренцию в районе строительства. Кроме того, целевая ссуда может быть признана рискованной, если компания существует менее двух лет или размер участия девелопера в работах собственными средствами составляет менее 5% от инвестиционной стоимости проекта. Нормативный акт содержит и другие факторы, позволяющие признать низким уровень кредитоспособности застройщика.

При этом следует помнить, что Положение ЦБ РФ определяет только общие параметры оценки кредитоспособности и качества ссуд. В свою очередь банки разрабатывают и пользуются своими регламентами. Последние ещё более жестко оценивают кредитоспособность заемщиков. Все это делает получение целевого кредита нетривиальной задачей. И в регионах уже есть многочисленные случаи, когда застройщики, имеющие хорошую кредитную историю, получали отказы от банков в связи с «низкой» кредитоспособностью. Эту проблему надо решать уже сейчас.

Выводы

Итак, законодатель четко указал на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и сформулировал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2019, но и на все договоры, подписанные до этой даты и направленные после неё на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Одновременно законодатель сузил варианты применения выплат в компенсационный фонд. Правда, при этом он не до конца разъяснил ситуацию с договорами, по которым застройщик застраховал свою ответственность (взял поручительство) не по каждому ДДУ, а в целом на весь объект. Ну и наконец, ряд вопросов вызывает возможность правительства устанавливать критерии для работы без счетов эскроу. Точнее, данные вопросы вызывает проект Минстроя. Позволяя не использовать вышеуказанные счета, данный документ вообще не упоминает среди критериев способы обеспечения обязательств перед дольщиками. Получается, что при указанных условиях девелопер вправе привлекать деньги не только без счетов эскроу, но и без выплат в компенсационный фонд, без страхования своей ответственности и без поручительства. А это нонсенс.

И последнее, остаются вопросы, касающиеся оценки кредитоспособности застройщиков. В комплексе данные проблемы требуют скорейшего решения.

[1] Ч.1.2 ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

[2] Ч.14 ст. 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[3] То есть до 20.10.2017 года.

[4] Ч.16 ст. 8 Федерального закона № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[5] И это неудивительно. Получается, что 1 июля 2019 года выплат вообще не будет.

[6] «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Утверждены Банком России № 590 — П от 28.06.2017 года.

[7] Введены указанием ЦБ РФ № 5043 — У от 26.12.2018 года.

ИНР, 20.03.2019
 

Долевое строительство — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

В связи со складывающейся санитарно-эпидемиологической ситуацией, обусловленной необходимостью снижения рисков распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в Управлении долевого строительства временно ограничен личный прием граждан.

Для рассмотрения обращений по существу вопросов рекомендуем направлять их в письменной форме в Комитет по строительству по почтовому адресу: 190000, Санкт‑Петербург, наб. реки Мойки, 76, или в  электронной форме.

В Комитете по строительству существует Управление долевого строительства, которое в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», распоряжением Правительства Санкт‑Петербурга от 30. 07.2004 N 76-рп «Об организации делопроизводства в исполнительных органах государственной власти Санкт‑Петербурга», постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 28.04.2004 N 650 «О Комитете по строительству» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРИЕМ ГРАЖДАН КАЖДЫЙ ВТОРНИК С 10.00 ДО 12.00 И С 14.00 ДО 17.00 на предмет оказания консультационной помощи в решении спорных вопросов в области долевого строительства.

План-график («дорожная карта») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

СОГЛАШЕНИЕ об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства в период экономической нестабильности

Информация для застройщиков

Нормативно правовые акты в области долевого строительства на сайте Минстроя России

Телефон для справок: 576-37-07

Начальник Управления долевого строительства Пчелкина Светлана Михайловна
Тел. 576-38-03
Факс. 576-37-07

По вопросу оказания социальной помощи в трудной жизненной ситуации участники долевого строительства  вправе обратиться в Комиссию при Правительстве Санкт‑Петербурга по вопросам социальной поддержки граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов по адресу: Санкт‑Петербург, пр.Шаумяна, д.20, каб.48, 4 этаж.

Часы приема: понедельник, среда с 10.00 до 12.00 и 14.00 до 17.00. Дополнительную информацию можно получить по телефону: 444-75-31, 444-75-35.

Памятка для подачи заявления в Арбитражный суд (банкротство)

Образец (форма) заявления о включении требования кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений в связи с рассмотрением Арбитражным судом города Санкт‑Петербурга и Ленинградской области дела о банкротстве НАО ИСГ «Норманн»

Образец (форма) заявления о включении требования кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений в связи с рассмотрением Арбитражным судом города Санкт‑Петербурга и Ленинградской области дела о банкротстве ООО «Питер-Констракшн»

Образец (форма) заявления о включении требования кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений в связи с рассмотрением Арбитражным судом города Санкт‑Петербурга и Ленинградской области дела о банкротстве ООО «Ареал»

Памятка Норманн-Центр

Образец заявления конкурсному управляющему ООО «Норман-Центр»

Протокол совещания Комитета по строительству от 02. 11.2020 № 29 по вопросу выработки порядка действий исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, направленных на завершение строительства ЖК «На Заречной» и ЖК «Три апельсина» с применением механизмов, предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации, путем предоставления инвестору земельных участков в аренду без проведения торгов. 

Соглашение о сотрудничестве между Санкт‑Петербургом и обществом с ограниченной ответственностью «РСТИ» по вопросу завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных объектов жилого комплекса «На Заречной» и жилого комплекса «Три апельсина»

Документы

График производства работ: Многоквартирный дом со встроенными помещениями, наземный гараж (автостоянка), подземный гараж (автостоянка), трансформаторная подстанция по адресу: г. Санкт‑Петербург, поселок Парголово, Торфяное,  Ольгинская дорога, участок 5 (северо-восточнее дома 4, литер А по Заречной улице), ЖК «На Заречной», I этап строительства 

График производства работ: Многоквартирный дом со встроенными помещениями, наземный гараж (автостоянка), подземный гараж (автостоянка), трансформаторная подстанция по адресу: г. Санкт‑Петербург, поселок Парголово, Торфяное,  Ольгинская дорога, участок 9 (северо-восточнее дома 4, литер А по Заречной улице), ЖК «Три Апельсина», II этап строительства 

График производства работ: Многоквартирный дом со встроенными помещениями, наземный гараж (автостоянка), подземный гараж (автостоянка), трансформаторная подстанция по адресу: г. Санкт‑Петербург, поселок Парголово, Торфяное,  Ольгинская дорога, участок 5 (северо-восточнее дома 4, литер А по Заречной улице), ЖК «На Заречной», III этап строительства 

---

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения, просьба, направлять по электронной почте: [email protected]. Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».

---

Информация публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

---

---

Как не стать жертвой недобросовестного застройщика

Электронный сервис «Проверь разрешение»

Перечень застройщиков, предоставляющих ежеквартальную отчетность в Комитет по строительству в соответствии с 214-ФЗ

Застройщики, заключавшие в 2012 и 2013 годах договоры и привлекавшие денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также о лицах, не имевших в соответствии с указанным законодательством право на привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2012 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2013 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2014 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2015 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2016 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2017 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2018 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов;

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2019 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов;

Список застройщиков (инвесторов), осуществляющих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, находящихся в состоянии банкротства

Информация о направленных застройщикам (иным лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов) предписаниях об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт‑Петербурга по результатам плановых (внеплановых) выездных проверок, проведенных Комитетом по строительству в 2012 -2013 годах

Приказ Комитета по строительству от 07. 02.2018 № 20 «О внесении изменений в приказ Комитета по строительству от 23.10.2017 № 157» (Приказ Комитета по строительству от 23.10.2017 № 157 «Об утверждении плана проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2018 год»;)

Сведения о вступивших в законную силу постановлениях Комитета по строительству о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Информация о проведенных Комитетом по строительству внеплановых проверках в 2020 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству внеплановых проверках в 2019 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2018 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2017 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2016 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2015 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2014 году

Видеотрансляцию со строительных площадок более 120 объектов долевого строительства в реальном времени можно посмотреть на сайте http://следизастройкой. рф/.

Реестр участников долевого строительства в Санкт‑Петербурге, нуждающихся в защите в настоящее время, после вступления в силу постановления Правительства СПб от 16.12.2014 №1114, ведет Комитет по социальной политике Санкт‑Петербурга http://gov.spb.ru/gov/otrasl/trud/

Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве — Новости — Пресс-центр — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

18 сентября 2019

Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве

.

Вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 27.06.2019 № 153-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и внесении изменения в статью 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

 

1) Досрочно прекращаются договоры страхования и поручительства, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика по передаче объекта строительства дольщикам.

Вступили изменения по договорам страхования и поручительства (ст.3 ч.5 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019).

Договоры страхования или поручительства, заключенные в обеспечение исполнения обязательств застройщика, считаются прекратившими действие 27 июня 2019 года, если на эту дату:

• не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) либо нет соответствующего судебного решения, вступившего в силу;

• объект строительства не введен в эксплуатацию.

С момента прекращения обеспечительных сделок застройщик автоматически считается внесшим взнос в компенсационный фонд. Если по этим сделкам застройщик еще не успел рассчитаться, он должен продолжить их оплачивать, только теперь в адрес фонда. Если оплата не поступит, фонд уведомит Росреестр, и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.

В связи с прекращением обеспечительных сделок у застройщиков появилось несколько новых обязанностей со следующими сроками:

• 3 июля — проинформировать дольщиков об изменении способа обеспечения исполнения обязательств;(ст.3 ч.25 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

• 10 июля — направить контрагентам по всем договорам страхования и поручительства акты сверок (ст.3 ч.8 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

• 21 августа — перечислить фонду часть страховой премии (платы по договору поручительства), возвращенную страховщиком или поручителем. (ст.3ч.7 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

 

2) Изменения для тех, кто решил достраивать объекты без счетов эскроу

Возможность достроить объект без использования счетов эскроу не будет бессрочной. Предельный срок обращения с заявлением установит Правительство РФ. (ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) Застройщик, которому разрешили достроить объект без счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд. Только тогда он сможет заключать ДДУ. Если такой вариант застройщика не устраивает, он может перейти к использованию счетов эскроу. Предварительно нужно внести изменения в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС. (ст.15 ч.17 ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ)

Применить оба варианта сразу (часть ДДУ заключать, уплачивая взносы в фонд, а часть — через счета эскроу) в отношении одного и того же объекта строительства нельзя.

Важно: взносы нужно уплачивать не только в отношении жилых помещений, но и в отношении машиномест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. Размер взносов по-прежнему составляет 1,2% от цены каждого договора. Соблюдение этой обязанности проверит Росреестр при регистрации ДДУ.(ст.10 ФЗ от 09.07.2017 №218-ФЗ в редакции от 02.08.2019)

Если у застройщика есть объекты, которые он достраивает без счетов эскроу, и объекты, которые он возводит с использованием таких счетов, то при заключении ДДУ с их использованием действует ряд особенностей (ст. 15 ч.20 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019, ст.48 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

3)Апартаменты только через ДДУ

Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые в МКД, как раньше. Поправка связана с необходимостью противодействовать обходу закона через продажу нежилых помещений, например апартаментов (ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «

4) Запрет на привлечение денег дольщиков обходными путями

Запретили привлекать деньги дольщиков через ценные бумаги и ПИФ. (ст.1 ч.2. 1 ФЗ №214-ФЗ, в редакции ФЗ от 27.06.19 №151-ФЗ). Внесены изменения и установлены новые сроки размещения информации в ЕИСЖС.

Часть информации, например, условия привлечения средств дольщиков, нужно разместить до направления на регистрацию первого ДДУ (договор долевого участия). Часть информации — в течение 3 рабочих дней с момента наступления соответствующего события (к примеру, с закрытия расчетного счета застройщика). (ст.3.1 ч.3.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

Фотографии строящихся объектов, а также расчет собственных средств и нормативы финансовой устойчивости по-прежнему нужно размещать ежемесячно и ежеквартально соответственно. (ст.3.1.ч.3.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

5) Изменение в требованиях к содержанию ДДУ и проектной декларации

В ДДУ вместо способов обеспечения обязательств должны теперь указываться условия привлечения средств дольщиков. (ст.4 п.5 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

В проектную декларацию нужно включать информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком. (ст.20 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации сведения о количестве заключенных договоров. (ст.19 ФЗ №214-ФЗ)

О внесении изменений в форму проектной декларации

Приказом Минстроя России от 08. 08.2019 № 453/пр внесены изменения в форму проектной декларации, утвержденную приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр (изменения вступают в силу с 15 сентября 2019 года)

Форма проектной декларации дополнена новыми графами.

В декларации теперь должны указываться, в том числе сведения о:

 

• физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством РФ о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком (Раздел 3 графа 3.5)

 

• размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (платежи по договорам о развитии застроенной территории и о комплексном освоении территории) (раздел 18 графа 18.2)

 

• целевом кредите (целевом займе), том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о доступной сумме кредита (займа) с лимитом кредитования в соответствии с условиями договора кредита (займа), неиспользованном остатке по кредитной линии на последнюю отчетную дату ( раздел 19 графа 19. 6)

 

• количестве заключенных договоров (общая площадь объекта долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.(раздел 19 графа 19.7)

Назад к списку

Что делает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства?

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

• Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
• Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
• Участвует в процедурах, предоставленных при банкротстве застройщика
• Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Сайт Фонда

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

п. 1—2 ст. 10 218-ФЗ

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Что такое эскроу-счет

Как застройщики работают с Фондом?

Застройщики направляют в систему проектные декларации, контролирующие органы вынесения заключения о соответствии проектов.Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Какие документы загружать в ЕИСЖС

Порядок действий при работе застройщиков Фондом:

1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости участия в строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств.Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
5. Застройщик загружает в Единую информационную систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья.В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с кредитами эскроу, чтобы покупателям завершилось строительство или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

• Контролирует, как застройщик требований 214-ФЗ
• Выдает застройщикам заключения согласно требованиям 214-ФЗ
• Получает от застройщика информацию о компании
• Взаимодействует с исполнительной власти и банками
• Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторов всех застройщиков.Если находит нарушение — сообщает в контролируемый орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушение, Росреестр может приостановить регистрацию участия в долевом строительстве.

п. 6. ст. 23 214-ФЗ

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр.Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируйтесь, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

п. 3 ст. 10 218-ФЗ

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства.Коротко

• Следит за соблюдением закона 214-ФЗ, контролирует работу застройщиков и защищает права дольщиков
.
• Каждый застройщик, заключающий участие в долевом строительстве жилому помещению, обязан перевести 1,2% от сделки в Фонд
• Сотрудничество с Фондом — обязательное требование 214-ФЗ, если застройщик работает по ДДУ без использования счетов эскроу
• Фонд проверяет информацию застройщиков и уведомляет контролирующий орган и орган регистрации прав о нарушителях
• За балансом средств в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства . В народе его еще называют — компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков . Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков — т.е. участников долевого строительства в многоквартирных домах. Ведь обещанного строительного компенсационного фонда составляет выплата возмещения дольщикам по Договору долевого участия (ДДУ) в случае банкротства Застройщика .

А как же страховка Застройщика ? Имеется в виду страхование действующей ответственности Застройщика, котороеовало до этого момента?

Это страхование ( подробнее о нем — см. По ссылке ), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее — неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию дольщиков, но с другим механизмом защиты действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по этой страховки уже получена ( т.е. заключен договор страхования ).

В конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно выбранным выплатам страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» ( заключенным до 20 октября 2017 года — дня работы начала компенсационного фонда ) тоже становятся обязанностью этого фонда.Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика — см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков ? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства ( т. е. Застройщик , привлекающий деньги по Договора долевого участия (ДДУ) , обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства после этой даты после этой даты ) каждый . Размер взноса — 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде переводчик монструозная монография, награда за компенсацию Застройщика , либо на финансирование строительства.В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику , который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это существенное снижения риска вложений в новостройках :

1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее ( по сравнению со страхованием ответственности ).
3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ) , которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство .Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация ( управляющая компания ) «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» , учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации ( подробнее на сайте Правительства РФ — здесь ) ).

Основные задачи этой управляющей компании, части управления компенсационным фондом долевого строительства , таковы:

1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
3. осуществление конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда ( место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п. ), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ — здесь .

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика выплатить взнос в компенсационный фонд только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года ( см.п.5, ст.25, ФЗ-218 ).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту . То которые есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам , на момент 20 октября 2017 года уже зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Страхование гражданской ответственности Застройщика ( см. Положение дел) остальных ДДУ этого строительного проекта.ссылку на заметку об этом — выше ).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности127 Застройщика , то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищенным полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу ( подробнее — по ссылке ), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своему новому проектам должны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия , Росреестр должен направлять в запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору.Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ , исходя из среднерыночной стоимости квартиры , определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика , размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв.м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения ( затраты ) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья ( максимум ) . Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших ( или нескольких квартир сразу ) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся по Договор равного участия (ДДУ) . Все другие схемы покупки квартир ( например, по Предварительным договорам ) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда — на достройку дома или на выплату компенсаций — будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика . Приня на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года , после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов ( остановленных проектов ), по которому отчисления в фонд не производились . Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры инфраструктуры предусмотренной проект строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты ( подтверждение — здесь ).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства — здесь.

Телефон контактного центра Фонд: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ( откроется во всплывающем окне ).

Когда отчисления в компенсационный фонд НЕ нужны! —

Федеральный от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — «Закон 214-ФЗ») предусматривает обязанность застройщика осуществлять обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд.

Так, положение пункта 4 статьи 3 Закона 214-ФЗ закрепили, что «застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и жилых домов блокированной застройки. блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет средств отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанного (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации участия в долевом строительстве, Предусматривает передачу жилого помещения, установленного настоящим Федеральным законом ».

Основной целью компенсационного фонда является гарантийное обеспечение участников долевого строительства в случае, если по тем или иным причинам застройщик будет нарушать свои обязательства по договору либо в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Но каждому ли застройщику необходимо делать отчисления в компенсационный фонд?

Действующая Закон 214-ФЗ предусматривает случай, когда застройщику не требуется делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд.Этим случаем является применение застройщиком счетов эскроу при привлечении денежных средств от дольщиков. В случае привлечения застройщиком денежных средств от дольщиков (участников долевого строительства) счетов эскроу, осуществить отчисления (взносы) в компенсационный фонд не !!!

Положения пункта 4 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ закрепляют, что «в заключении соглашения в долевом строительстве с учетом предусмотренных настоящих статей, предусмотренных абзацем вторым пунктом 1 статьи 2, части 1». 1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения долевого строительства по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются ».

Дело в том, что специфика применения счетов эскроу исключает необходимость для застройщика делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд, выступающий в качестве инструмента гарантийного долевого строительства.Суть применения счета эскроу заключается в том, что дольщик перечисляет денежные средства не на застройщику, а в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Однако застройщик не может получить находящиеся на этом счету до момента сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Таким образом, денежные средства дольщика защищены от их расходования застройщиком и могут быть возвращены дольщику в полном объеме в случае участия в долевом строительстве либо банкротстве застройщика.

На наш взгляд, гарантия защиты денежных средств дольщика их размещения на счет эскроу намного выше, чем возможность компенсации из компенсационного фонда.

Таким образом, законодательство четко определил случай, когда застройщику не нужно отчисления (взносы) в компенсационный фонд при строительстве объекта, а именно: применение счетов эскроу при взаиморасчетах с участниками долевого строительства.

В случае возникновения дополнительных вопросов, либо консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании готовы Вам квалифицированную юридическую помощь!

Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» либо в группе ВК .

Компенсационный Фонд 214 Фз

Компенсационный Фонд для дольщика

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами общего собрания участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2% от цены каждого ДДУ в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

С 1 января 2020 года на застройщиков предлагается возложить обязанность по выполнению обязательных отчислений в компенсационный фонд

Федеральным законом от 03.07.2020 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и этих объектов недвижимости Внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации »было установлено, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и средств участников долевого строительства предусмотрены специальные законодательные акты Российской Федерации. , применяемые в деле о банкротстве, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающие денежные средства участников долевого для создания (создания) многокрных домов и (ил и) существующих объектов недвижимости.

Предполагается, что размер взносов будет составлять один от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости процент, составляющий в проектной декларации застройщика. Взносы будут уплачиваться единовременно до государственной регистрации участия в строительстве с первым участником долевого строительства.

Компенсационный фонд долевого строительства

Государственный компенсационный фонд долевого строительства создавался для помощи дольщикам, которые рискуют стать обманутыми.С помощью средств планируется достраивать проблемные дома — но те, которые стали проблемными только после начала действия нового закона. Поэтому сейчас среди основных функций фонда выделяют следующие.

Как мы делали, работа по 214-ФЗ и стала более ответственно регулировать деятельность хоть застройщиков, но порядка в сфере не дала. Поэтому создание фонда — это еще один шаг к адекватным рыночным отношениям и страхованию рисков дольщиков — граждан государства. Смысл работы нового фонда — смочь достроить проблемный объект.Так как страховые полиса и прочие инструменты работы с застройщиками такого эффекта не давали.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда — на достройку дома или на выплату компенсаций — будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика . Приня на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Обязанность Застройщика оплатить взнос в компенсационный фонд только в случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2020 года ( см. Откроется в новой вкладке. »> П.5, ст.25, ФЗ-218 ).

Новости СРО

Глава ведомства напомнил, что по итогам Госсовета по строительству, который прошел 17 мая 2020 года, президент России поручение принять закон, обеспечение повышения уровня защиты граждан долевого строительства, с созданием государственного компенсационного фонда.Создать фонд поручено уже к 1 октября текущего года.

Создание государственного компенсационного фонда долевого строительства нашло отражение в поправках Минстроя к 214-ФЗ. Об этом в ходе ХХ Петербургского международного форума сообщил журналистам глава министерства Михаил Мень. Он также отметил, что Комитет Государственной думы РФ по финансовому рынку 16 июня одобрил законопроект и будет рекомендовать депутатскому корпусу принять документ во втором чтении.

ФЗ-214 — отмена обязательной страховки

Похоже, что ничего.Во всяком случае, процедура оформления дду для дольщика, не поменяется. Но вопрос не в этом, а в том, что деньги дольщиков реально защищены от нечистоплотных застройщиков? Смогут ли они, в случае банкротства застройщика рассчитывать на возврат своих инвестиций?

Все заключенные со страховыми компаниями договора будут продолжать действовать до исполнения ими договорных обязательств, но с 1 января застройщики отыщут условный процент сделок не в страховую компанию, а в единый государственный компенсационный фонд.

Поправки в 214-ФЗ дополнены нормой строительства компенсационного фонда долевого строительства

Законопроект Минстроя России, направленный на совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, был дополнен нормой о создании государственного компенсационного фонда долевого строительства. Об этом 16 сообщил журналистам Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень в рамках ХХ Петербургского международного экономического форума 2020.

Глава ведомства напомнил, что по итогам Госсовета по строительству, который прошел 17 мая 2020 года, предусматривает повышение уровня защиты граждан — участников долевого строительства, с созданием специального государственного компенсационного фонда. Причем создать фонд поручено уже к 1 октября года.

C 01 января 2020 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился

5. Федеральный закон № 214-ФЗ теперь очень детально конкретизирует те направления, которые застройщик может использовать денежные средства граждан-дольщиков. Среди этих целей использования привлеченных денежных средств отметим следующие:

Следует обратить внимание, что застройщику. В случае обнаружения несоответствия (на момент заключения договора долевого участия), дольщик получает право обратиться в суд с иском о признании заключенного долевого участия недействительным.

Новый компенсационный фонд — информация для застройщика

Взносы, поступившие от застройщиков, фонд может тратить не только на возмещение дольщикам, обязательства перед которым не исполняет застройщик-банкрот.Но и на финансовую помощь застройщику, который будет достраивать дом вместо обанкротившегося застройщика (п. 4 Правил осуществления новых обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

• собирать взносы;
• контролировать, вовремя ли застройщик их перечислил;
• выплачивать за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.

Компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд СРО «Обеспечение договорных обязательств» формируется для компенсации субсидиарной ответственности всех членов. Но чтобы сформировать такой фонд, заявки должны подать не меньше 15 членов СРО. Если заявителей меньше, то не получится сформирована фонд обеспечения договорных обязательств, но все собранные средства переводятся в фонд возмещения вреда.

На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать. Связано это с тем, что если сейчас решить текущие вопросы, то организация попросту обанкротится.

Все о компенсационном фонде для дольщиков

начала работы фонда застройщики обязаны отчислять в фонд 1,2% от стоимости каждого договора.Если застройщик обанкротится или не достроит дом, то КФ будет обязан предоставить дольщикам компенсации или квартиры. В фонд должны будут платить взносы только те застройщики, которые заключат первый договор после официального старта работы фонда. По новым правилам, оплачивается до регистрации ДДУ. Без взноса долевого участия регистрировать в госорганах не будут.

Обязательным условием для выплаты из КФ станет то, что застройщик должен быть официально признан банкротом через суд.То есть если покупатель решил купить новую квартиру, просто устал ждать или недоволен работой строительной компании, то компенсацию он не сможет получить.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ и реформа законодательства

1. договор долевого участия в строительстве должен пройти порядок государственной регистрации в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира не будет продана дважды;
2. ответственность за нарушение сроков передачи готовой квартиры стимулирует застройщика быстро оформлять право собственности за дольщиками.Установлены жесткие требования к срокам окончания строительства объекта и передачи квартиры дольщику.

1. застройщик заинтересован в досудебном порядке решения споров с дольщиком и охотнее возмещает убытки дольщику;
2. решение спора в судебном порядке дает возможность дольщику получить сумму больше, чем прямые убытки.

214 фз компенсационный фонд — Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01 января 2020 года, Новые требования к застройщикам, Компенсационный фонд, размер отчислений, Официальный сайт застройщика

Все выплаты возможны только после судебного решения и признания застройщика
банкротом. Далее, по замыслу, собранные деньги могут расходоваться на содержание самого Фонда, компенсацию (выплату) напрямую дольщикам или оплату услуг нового застройщика,
который по результатам конкурса будет готов приобрести «недострой», землю и переписать на себя перед соинвесторами. Выбор желаемого формата решения проблемы, должны сделать дольщики
на общем собрании, организует конкурсный управляющий.

Обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет компенсационного фонда не менее чем за три рабочих дня до представления документов на государственную регистрацию договора.

Почему компенсационный фонд долевого строительства перевернёт рынок

Деньги Фонду застройщик обязан будет перечислять за 3 рабочих дня до подачи ДДУ на регистрацию. При этом напомним, что по закону оплата ДДУ предусматривает только после его регистрации. Таким образом, внедрение системы аккредитивов или оплаты клиентам неких «резервирования» — станет повестным.

Пятница 21 июля 2020 года стала днём, изменившим историю рынка долевого строительства. Госдума принимает законопроект о государственном компенсационном фонде.Более поправок вносились в него стремительно, текст, случалось, корректировался несколько раз за день. И вот — свершилось.

Отчисления в компенсационный фонд

До заключения первого договора долевого участия направить заполненную форму декларации в администрацию и дождаться ответа (его дадут в течение 30 дней). Привлекать деньги дольщиков застройщик может только при положительном заключении. Иначе придется направить декларацию повторно.

3.Дольщик передает банку деньги в счет уплаты цены участия в долевом строительстве. Банк открывает каждому дольщику отдельно счет-эскроу. Он для учета и блокирования денег, полученный банком от участника долевого строительства. На эти счета распространяются все права и обязанности как владельца счета, так и банка, а также контролирующих органов. На средства на счет-эскроу банк начисляет проценты. Вознаграждение банку по счету-эскроу не выплачивается.

Компенсационный фонд долевого строительства

До закона о нем эту функцию выполняли страховые компании.На конец 2020 года страхованием долевого строительства занимаются 19 страховых компаний, ведущих деятельность только 6. Причем среди этих 6 порядков приходилось на 3 компании. При этом, за все время существования 214 ФЗ ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала. Этот механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, предусматривается возможность пересмотра ставок, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов

Сухов Олег

президент, Гильдия юристов рынка недвижимости

Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и поставили целый ряд новых.Рассмотрим некоторые из них в данной статье.

Декларирование свободы выбора между выплатами в компенсационный фонд и счетами эскроу

Принятые в конце декабря 2018 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд. [1] То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.

Ограничения по выплатам в компенсационный фонд

Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статья 8 закона.[2] Она указывает, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и заключаются на регистрацию уже после вступления в силу закона. [3] Это делается в тех случаях, когда первый договор долевого участия по этому же дому направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты дольщиков. Кроме того, выполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.

С другой стороны, если новые ДДУ не обеспечивают страхование и поручительство в каждом отношении покупателя, обязательства застройщика по передаче помещений гарантируются его ответственности или поручительством банка банка в целом, то указанные правила не применяются. Получается, если строительная компания перечисляла выплаты в Фонд по таким ДДУ, то с 01.01.2019 года она уже не может выполнять отчисления по новым договорам. А что тогда делать? Срочно переходить на счета эскроу? Переоформлять страховку и поручительство в отношении каждого дольщика? Или всё-таки достаточно поручительства и страхования ответственности в отношении всего здания? Непонятно.

Распространение обязанностей по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2019 года

Вслед за этим, в части 16 [4] статьи 8 Федерального закона № 478 законодательства указ, что привлечение денег по ДДУ через счета эскроу по объектам , не введенным в эксплуатацию, является общеобязательным условием. И тут же распространил действие данного правила на все договоры, которые будут подписаны до 01.07.2019, но задействовать госрегистрацию после этой даты.И тогда выходит, что даже те застройщики, которые сейчас имеют право производить выплаты в компенсационный фонд, должны перейти на эскроу, если не успеют получить разрешение на ввод в эксплуатацию до 1 июля. Ну и какой тогда смысл указывать в законе на возможность выбора между эскроу и выплатами? Последние все равно уйдут в прошлое.

При этом закон оговорил, что правительство РФ в своем постановлении вправе сформировать критерии, позволяющие привлекать деньги по ДДУ без использования эскроу.

Таким образом, сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится, «не отходя от нормативного документа», он разрешил правительству издать акт, позволяющий определить, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодательство умудрился изложить в одном нормативном акте.Потрясающая скорострельность.

Проект Минстроя

На днях Минстрой опубликовал проект постановления правительства о критериях, которые позволили застройщикам работать без счетов эскроу.

Если внимательно прочитать этот документ, то можно понять, что он не содержит такого условия, как выплата в компенсационный фонд. Подобного критерия (даже и слова!) Нет вообще в проекте. То есть возможность работать без счетов эскроу напрямую не связана с обязанностью направлять платежи в компенсационный фонд.[5] Застройщик вправе возводить здание без эскроу, если готовность объекта составляет от 30 и более процентов. А если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории, заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуются передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то есть улучшающий коэффициент — 0,5. Для проектов, которые возводят застройщики, включаемые в перечень показателей организаций Российской Федерации, используется системный коэффициент 0,2.При этом количество заключенных ДДУ должно подтверждать не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта или приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд.Здесь явно нужны уточнения.

Актуальная проблема перехода на проектное финансирование

А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы имеют достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не могут получить кредит.

Положение ЦБ РФ № 590-П предъявляет достаточно жесткие требования к банкам и заемщикам.[6] Критерии оценки кредитоспособности застройщиков указаны в Приложении № 5 к этому документу. [7] Так, Центробанк считает доказательством слабой кредитоспособности девел отсутствие залога или поручительства, расположение объекта на территории с низкой транспортной доступностью. Кроме того, целевая ссуда может быть признана рискованной, если компания существует менее двух лет или размер участия в работах собственными средствами составляет менее 5% от инвестиционной стоимости проекта.Нормативный акт содержит и другие факторы, позволяющие признать низкий уровень кредитоспособности застройщика.

При этом следует помнить, что Положение ЦБ РФ определяет только общие параметры оценки кредитоспособности и качества ссуд. В свою очередь банки пользуются и пользуются своими регламентами. Последние ещё более жестко оценивают кредитоспособность заемщиков. Все это делает получение целевого кредита нетривиальной проверкой. И в регионах уже есть многочисленные случаи, когда застройщики, имеющие хорошую кредитную историю, отказы от банков в связи с «низкой» кредитоспособностью.Эту проблему надо решать уже сейчас.

Выводы

Итак, законодательство четко указывает на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и формуал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2019, но и на все договоры, подписанные до этой даты и зафиксированы после нее на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию.Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Одновременно законодательство сузил варианты применения выплат в компенсационный фонд. Правда, при этом он не до конца разъяснил ситуацию договорами, по которому застройщик застраховал свою ответственность (взял поручительство) не по каждому ДДУ, а в целом на весь объект. Ну и наконец, ряд вопросов вызывает возможность утверждения для работы без счетов эскроу.Точнее, данные вопросы вызывает проект Минстроя. Позволяя не использовать указанные данные, данный документ вообще не упоминает среди критериев условий выполнения обязательств перед дольщиками. Получается, что при указанных условиях девелопер вправе привлекать деньги не только без счетов эскроу, но и без выплат в компенсационный фонд, без своей ответственности и без поручительства. А это нонсенс.

И последнее, остаются вопросы, касающиеся оценки кредитоспособности застройщиков.В комплексные данные проблемы требуют скорейшего решения.

[1] Ч.1.2 ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

[2] Ч.14 ст. 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон« Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ »№ 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[3] То есть до 20.10.2017 года.

[4] Ч.16 ст. 8 Федерального закона № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[5] И это неудивительно. Получается, что 1 июля 2019 года выплат вообще не будет.

[6] «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Утверждены Банком России № 590 — П от 28.06.2017 года.

[7] Введены указанием ЦБ РФ № 5043 — У от 26.12.2018 года.

ИНР, 20.03.2019

Фонд защиты участников долевого строительства (что это и для чего создан)

Сегодня весь обмен информацией между застройщиками, Фондом, банками и контролируемым органом распространения информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Эта система обеспечивает электронное взаимодействие между субъектами, так или иначе участвующими в застройке.Она также предоставляет сведения о строящихся объектах и ​​о самом рынке жилищного строительства.

В ЕИСЖС в личном кабинете застройщика находится информация о его счет. Это позволяет узнать весь текущий баланс, а именно свободный остаток средств. Туда же вносятся проектные декларации. Фонд проверяет документацию, органы контроля вынесения заключения о соответствии объекта его проекту.

На какие выплаты из Фонда защиты дольщиков можно рассчитывать

Фонд защиты дольщиков начал функционировать только с 20 октября 2017 года.Исходя из этого, в случае банкротства застройщика возможны следующие ситуации.

Выплаты участникам долевого строительства осуществляются в соответствии с методикой расчета, приведенной в Постановлении Правительства РФ № 1233 «Об утверждении Правил выплат публично-правовой компанией» Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства возмещает гражданам — участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу помещений помещений , машино-мест и нежилых помещений «.

Денежная компенсация, предоставляемая участникам долевого строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости квадратного метра в регионе и общей площади помещения. Правда есть одно ограничение: вложения будут компенсироваться только для купленного жилья не более 120 кв.м.

Есть и еще один важный нюанс. В случае банкротства застройщика, выплата компенсаций дольщикам является усилием решения Фонда.Деньги могут быть на завершение строительства. В таком случае принимаются во внимание количество участников долевого строительства, степень готовности дома, размер требуемых денежных средств и др. И если такой вариант оказывается более выгодным, то выплаты новому платежу застройщику, который берет на себя все обязательства застройщика — банкрота.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства сводного к минимуму рисков, связанных с банкротством застройщика и неисполнением им своих обязательств перед дольщиками.При этой деятельности застройщиков становится прозрачнее. А дольщики после заключения договора долевого участия защиты вложенных денежных средств.

Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве — Новости — Пресс-центр — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

18 сентября 2019

Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве

.

Вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 27.06.2019 № 153-ФЗ «О признании утратившими отдельных положений статьи 25 Федерального закона» О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации «и внесении изменений в статью 62 закона» О государственной регистрации недвижимости «.

1) Начало прекращения договоров страхования и поручительства, обеспечивающие выполнение обязательств застройщика по передаче объекта строительства дольщикам.

Вступили изменения по договорам страхования и поручительства (ст.3 ч.5 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019).

Договоры страхования или поручительства, заключенные в обеспечении исполнения обязательств застройщика, прекратившими действие 27 июня 2019 года, если на эту дату:

• не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) либо нет надлежащего судебного решения, вступившего в силу;

• объект строительства не введен в эксплуатацию.

С момента прекращения обеспечительных сделок застройщик считается внесенным взносом в компенсационный фонд. Он должен продолжить их оплачивать, только теперь в адрес фонда. Если оплата не поступит, оплата оплатит Росреестр, и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.

В связи с прекращением обеспечительных сделок у застройщиков появилось несколько новых функций со стороны сроками :

• 3 июля — проинформировать дольщиков об изменении метода исполнения обязательств; (ст.3 ч.25 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

• 10 июля — направить контрагентам по всем договорам страхования и поручительства акты сверок (ст.3 ч.8 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

• 21 августа — перечислить фонду часть страховой премии (платы по договору поручительства), возвращенную страховщиком или поручителем. ( ст.3ч.7 ФЗ №153-ФЗ от 27.06.2019)

2) Изменения для тех, кто решил достраивать объекты без счетов эскроу

Возможность достроить объект без использования счетов эскроу не будет бессрочной.Предельный срок обращения с заявлением установит Правительство РФ. (Ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. От 02.08.2019) Застройщик, которому разрешили достроить объект без счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд. Предварительно внести изменения в проектную декларацию и связать их в ЕИСЖС. (ст.15 ч.17 ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ)

Применить оба варианта сразу (часть ДДУ заключать, уплачивая взносы в фонд, а часть — через счета одного эскроу) в отношении и того же объекта строительства нельзя.

Важно: взносы нужно уплачивать не только в жилых помещениях, но и в машинном отношении и нежилых помещениях площадью не более 7 кв. м. Размер взносов по-прежнему составляет 1,2% от цены каждого договора. Соблюдение этой обязанности проверит Росреестр при регистрации ДДУ. (Ст.10 ФЗ от 09.07.2017 №218-ФЗ в редакции от 02.08.2019)

Если у застройщика есть объекты, которые он достраивает без счетов эскроу, и объекты, которые он возводит с использованием таких счетов, то при заключении ДДУ с использованием их использования рядов (ст.15 ч.20 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. От 02.08.2019, ст.48 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. От 25.12.2018).

3) Апартаменты только через ДДУ

Закон о долевом строительстве распространяется на любые помещения в зданиях, а не только на жилых помещениях в МКД, как раньше. Поправка с необходимостью противодействовать обходу закона через нежилых помещений, например апартаменты (ст.1 ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. От 02.08.2019) «

4) Запрет на привлечение денег дольщиков обходными путями

Запретили привлекать деньги дольщиков через ценные бумаги и ПИФ.(ст.1 ч.2. 1 ФЗ №214-ФЗ, в редакции ФЗ от 27.06.19 №151-ФЗ). Внесены изменения и установлены новые сроки размещения информации в ЕИСЖС.

Часть информации, например, условия привлечения средств дольщиков, нужно связать до направления на регистрацию первого ДДУ (договор долевого участия). Часть информации — в течение 3 рабочих дней с момента наступления соответствующего события (к примеру, с закрытия расчетного счета застройщика). (ст.3.1 ч.3.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

Фотографии строящихся объектов, а также расчетных средств и нормативов финансовой устойчивости по-прежнему нужно размещать ежемесячно и ежеквартально соответственно. (ст.3.1.ч.3.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)

5) Изменение требований к содержанию ДДУ и проектной декларации

В ДДУ вместо способов обязательств теперь указываться условия привлечения средств дольщиков. (ст.4 п.5 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

В проектную декларацию информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком. (ст.20 ФЗ №214-ФЗ в редакции ФЗ №151-ФЗ от 27.06.2019)

Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан актуализировать в проектной декларации сведения о количестве заключенных договоров. ( ст.19 ФЗ №214-ФЗ)

О внесении изменений в форму проектной декларации

Приказом Минстроя России от 08.08.2019 № 453 / пр внесены изменения в форму проектной декларации, утвержденную приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996 / пр (изменения вступают в силу с 15 сентября 2019 года)

Форма проектной декларации дополнена новыми графами.

В декларации теперь должны указываться, в том числе сведения о:

• одной физической и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством РФ о защите в группу лиц с застройщиком (Раздел 3 графа 3.5)

  ,
,
• ,

  , перечисленные в приведенных объектах, перечисленные в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ акты Российской Федерации «(платежи по договорам о развитии застроенной территории и комплексном освоении территории) (раздел 18 графа 18.2)

• целевом кредите (целевом займе), том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о доступной сумме кредита (займа) ) с лимитом кредитования в соответствии с условиями договора кредита (займа), неиспользованным остатком по кредитной линии на последнюю отчетную дату (раздел 19 графа 19.6)

• количество заключенных договоров (общая площадь объекта долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино) -место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.