Как приватизировать участок, если один из собственников против?
— Являюсь собственницей 7/10 долей жилого дома: всего нас трое собственников. Дом и участок разделен с соседями, у каждого отдельный вход. Участок не приватизирован. Один из соседей не хочет подавать заявление в администрацию о приватизации участка. Из-за него все остальные не могут реализовать свое право на получение земли. Можно ли через суд переоформить общую долевую собственность на дом в частную собственность?
dimaberkut/Depositphotos
Отвечает начальник отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:
Приватизация земли под частным домом возможна и без согласия одного из владельцев частного дома. Для этого существует несколько способов.
Во-первых, можно разделить совместное имущество (дом), а потом приватизировать землю уже без письменного согласия всех владельцев. Если Ваш сосед против, то обратитесь в суд; положительный исход дела практически предрешен.
Во-вторых, Вы можете оформить свой участок с помощью договора аренды (в бессрочное пользование), а затем уже приватизировать его без согласия соседа.
Но перед этим Вы должны будете направить ему заявление на предоставление участка земли в бессрочное пользование. Не подписать договор после этого будет невозможно.
Как приватизировать участок под домом?
Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (www.edin.center) Константин Бобров:
Эта проблема очень распространена на практике. Но она вполне решаема. Как следует из п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, если долевым собственникам не удается прийти к согласию о выделе доли в натуре, то можно потребовать этого через суд. Однако для начала стоит попытаться заключить со всеми собственниками соглашение о таком выделе. Если к компромиссу прийти не получится, то необходимо готовить соответствующий иск. К нему следует приложить полный перечень относящихся к делу документов (сведения об участниках дела, правоустанавливающие документы на дом, доказательства отказа собственника в выделе доли в натуре и так далее).
В судебном разбирательстве необходимо участвовать лично каждому из собственников, заявивших иск.
Отвечает нотариус Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):
Ключевым моментом в Вашей ситуации является не вид Вашего права собственности на дом, а характеристики земельного участка. Если, в соответствии с законом, земельный участок под домом является неделимым, то Вы не сможете оформить свое право собственности на часть земельного участка без согласия других собственников дома. Это правило не зависит от того, находится ли дом в общей долевой собственности или разделен на части, которые зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости, находящиеся в единоличной собственности каждого из собственников (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, расположенного на этом земельном участке, должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается.
Признаки неделимости земельного участка определены законом. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно пункту 1 которой предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами.
Какие права и обязанности у собственников земли?
Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?
Таким образом, возможность раздела земельного участка на части зависит, в первую очередь, от его минимального размера, установленного градостроительным регламентом соответствующего региона, в котором он находится. При разделе земельного участка на части каждая образованная часть не должна быть меньше этого минимального размера.
Если участок, в соответствии с законом, может быть разделен на части, то участник общей собственности на дом, расположенный на этом земельном участке, может реализовать свое право на его приобретение в собственность независимо от волеизъявления других участников путем приватизации части земельного участка, соразмерной его доле в праве собственности, как самостоятельного объекта недвижимости.
Отвечает действительный член Адвокатской палаты Московской области Антон Коврижных:
Правовая формулировка вопроса некорректна. Дом уже находится в частной собственности. Однако цель ясна: приватизация земельного участка под домом.
Изменение назначения жилого дома или его строения не повлияет на вопрос приватизации. В данном случае скорее стоит задуматься о делимости земельного участка. Но судебная практика по Москве и области в данном вопросе отрицательна, поэтому этот вариант также бесперспективен.
Собственники жилого дома имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Обязать кого-либо из собственников приобрести участок в собственность нельзя.
Как выделить и продать 1/4 дома и земли?
Должен ли я платить налог на землю, если она не приватизирована?
Обязать же заключить договор аренды можно.
Для этого любой из собственников вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение 30 дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным собственникам здания подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка собственники обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Если кто-либо из собственников не представит подписанный договор, то уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении собственника здания заключить договор аренды.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Да, Вы можете действовать через суд, предварительно обратившись к кадастровым инженерам. Они начертят Вам план предполагаемого раздела земельного участка для последующего выдела в натуре каждого участка отдельно.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?
Могу ли я лишить дочь приватизации?
Как оформить землю под домом в общую собственность?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска
Омичи могут получить бесплатные юридические консультации
14 января 2021 года, 11:00
Совместительство как вид трудовой деятельности
15 июня 2020 года, 16:19
Ведение электронных трудовых книжек
11 июня 2020 года, 20:25
Компенсация морального вреда
09 июня 2020 года, 17:37
Оформление трудовых отношений в период простоя
06 июня 2020 года, 14:15
Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников
06 июня 2020 года, 13:52
Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений
06 июня 2020 года, 12:37
Способы замены временно отсутствующего сотрудника
06 июня 2020 года, 12:17
Меры административного воздействия на владельцев собак
06 июня 2020 года, 11:48
Порядок заключения брачного договора во время брака
06 июня 2020 года, 11:15
Оплата труда за период нерабочих дней
09 апреля 2020 года, 13:16
О курении в общественных местах
11 марта 2020 года, 11:50
О порядке расчета платы за ОДН
20 февраля 2020 года, 17:39
Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности
12 февраля 2020 года, 9:00
О порядке расчетов за вывоз мусора
10 апреля 2019 года, 10:17
Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города
28 января 2019 года, 16:03
Расчет компенсации при увольнении
10 декабря 2018 года, 14:49
Вступление в наследство
10 декабря 2018 года, 14:45
Плата провайдеров за общедомовое имущество
10 декабря 2018 года, 14:43
Договор дарения и правовые последствия его заключения
07 декабря 2018 года, 14:48
СледующийВерховный суд разъяснил правила раздела земельного участка — Российская газета
Для абсолютного большинства дачников, садоводов и огородников могут оказаться очень полезными разъяснения Верховного суда о правильном разделе земельных участков.
Речь идет о самых часто встречающихся ситуациях, когда дом и земля делятся между несколькими собственниками.
Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.
Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.
Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.
То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.
Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.
В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.
Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать
Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.
Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.
Апелляция с таким решением согласилась.
Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.
С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.
В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами.
Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.
Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.
В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.
). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.
Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.
Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.
В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.
Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе
Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по делу с участием застройщика ООО «Териберский берег».
Дело ООО «Териберский берег» интересно по двум причинам, считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Во-первых, тем, что суды нижестоящих инстанций единодушно заняли позицию, которая прямо противоречит целому ряду положений закона (как это ясно объяснено в определении ВС). При этом речь идет о принципиально важном для рынка недвижимости вопросе — о праве собственника всех квартир в жилом доме на земельный участок под домом», – комментирует он. А во вторых, по словам Кузнеченкова, заслуживают внимания в этом споре разъяснения ВС относительно обременения на участок в виде залога в силу закона – в пользу участников долевого строительства.
Сам спор разгорелся из-за земли в городском округе Щербинка в Москве. Там был жилой многоквартирный дом. За 6 лет (с 2008 по 2014 гг.) застройщик «Териберский берег» выкупил все восемь квартир, потом разрушил здание и отправился в Росреестр Москвы с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации компании отказал.
«Териберский берег» пошел добиваться своего в суд, оспорив отказ Росреестра в АСГМ (№ А40-78400/2015). Однако и там его ждала неудача. После покупки всех квартир «Териберский берег» должен был зарегистрировать право собственности на жилой дом как на единый объект недвижимости, были уверены в АСГМ. И апелляционная коллегия 9-го ААС, и кассационная АС Московского округа с этим согласились. По мнению всех трех инстанций, право собственности на здание в целом и, как следствие, на землю под ним, у застройщика не возникло, а после разрушения дома
1 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК).
Общая собственность превращается в индивидуальную
Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.
Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.
Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.
При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.
Как еще раз акцентируется в определении ВС:
<…> при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.
«КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов. Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.
При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п. 8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС. Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».
О гибели
Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.
Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.
Более того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег». «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.
Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому. Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом. «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст. 235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.
Об обременении
Отдельно КЭС дала в определении и оценку заявлению Росреестра в ВС о том, что «Териберский берег» для приобретения земли должен был обратиться к «публичному собственнику» в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК. «Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность», – ответила на это КЭС.
Указывал Росреестр в судах и на противоречия представленных «Териберским берегом» на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами. Однако в чем именно они заключаются, суды почему-то разбираться не стали. Не исследовали они и вопрос о том, когда вообще был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок. Именно за разрешением этих вопросов КЭС отправила спор на новое рассмотрение в АСГМ.
Читайте такжеПри этом КЭС отдельно дала разъяснения в определении по поводу наличия обременения участка в виде ипотеки. На заседании в ВС представители «Териберского берега» рассказали, что сейчас ведется строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежных средств граждан – участников долевого строительства.
Само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, <…> в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.
После передачи застройщиком квартир в новом доме при регистрации первого права собственности участника долевого строительства на помещение к нему переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на всякий случай уточнила КЭС.
На это разъяснение особо обращает внимание Максим Кузнеченков. КЭС сделала вывод о том, что наличие обременения на участок в виде залога в силу закона само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость, поясняет он. Обоснованность последнего условия вызывает у него вопросы. «Возможно ли возникновение залога в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении участка, сведения о котором отсутствуют в реестре? Едва ли, – рассуждает Кузнеченков. – А что происходит, если участок изменился? Будет ли в данном случае соблюдено данное условие? Непонятно».
Мнение юристов
«Определение КЭС, безусловно, правильное, – говорит партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев, – во всяком случае, в контексте действующих у нас в стране правил об общей собственности на имущество многоквартирного дома». Собственникам квартир в силу закона принадлежат доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и право это возникает одновременно с возникновением права на квартиру. Исчезнуть в никуда оно в дальнейшем уже не может, поясняет юрист. «Удивляет, если не сказать шокирует, единогласное несогласие с этим трех нижестоящих судов, – обращает внимание Латыев. – Находись я в начале пути, при подаче иска, полагал бы, что дело элементарно выигрышно. Поразительно, что для понимания этого пришлось доходить до ВС. А сколько подобных собственников не смогли в него пробиться?»
«Можно только сожалеть о том, что общество смогло добиться справедливости по такому несложному спору лишь в Верховном суде. — согласен и Владислав Ганжала, партнер Адвокатского бюро «Линия права». — Очень подробное и мотивированное определение коллегии ВС, с которым нельзя не согласится». По его словам, КЭС была вынуждена разъяснять судам элементарные основы – например, что многоквартирный дом и земельный участок под ним являются разными объектами и потому уничтожение дома в силу ст. 235 ГК влечет прекращение права собственности только на него. «Тогда как суды сочли, что это влечет прекращение права собственности и на земельный участок. Как в поговорке «сгорела хата, гори и забор»», — замечает Ганжала.
А воспроизведенный в определении КЭС устный довод представителя Росреестра является показательным примером бюрократии, акцентирует внимание Ганжала: «Все только через получение согласия от государственного органа и с обязательными отчислениями в бюджет. В результате на ровном месте создаются препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Наверное, именно для того, чтобы не допустить новых «креативных» идей от Росреестра коллегии пришлось дальше разъяснять, как быть с долевым строительством, которое ведется на земельном участке. Надо отдать должное такому подходу коллегии».
Удивляется позиции нижестоящих судов и Майя Петрова, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус». «Все три инстанции полностью проигнорировали вопросы, связанные с тем, когда же у ООО «Териберский Берег» возникло право собственности на земельный участок в силу закона, и почему-то не захотели исследовать обстоятельства, связанные с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка, – рассуждает юрист. – Невольно возникает вопрос о компетентности судов».
Без материалов дела сложно говорить о том, каков будет его исход после повторного рассмотрения, добавляет Петрова. Однако ключевым, по ее словам, станет вопрос о том, когда был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, и был ли он поставлен в принципе. «Поскольку в определении КЭС указано, что в отношении земельного участка была зарегистрирована ипотека, можно косвенно сделать вывод о том, что сам участок был поставлен на государственный кадастровый учет и у истца возникло право собственности на него в силу закона», – предполагает Петрова.
Росреестр
Довольно часто встречается ситуация: гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, желает построить за счет собственных средств на указанном участке, например, жилой дом и оформить его в частную собственность. В данной ситуации необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Как следует из ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В п. 3 ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанно, что в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства, с приложением, в том числе заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Указанное соглашение также необходимо для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч. 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из вышеуказанных норм, объект капитального строительства следует судьбе земельного участка. В частности, если земельный участок находится в общей долевой собственности, то и вновь построенный объект недвижимости переходит в общую долевую собственность собственников земельного участка. При этом, для оформления прав на построенный объект капитального строительства в орган регистрации прав, помимо прочих документов, необходимо предоставление соглашения об определении долей на построенный объект.
Обращаем внимание граждан, что статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Таким образом, если гражданин, которому принадлежит доля в праве на земельный участок, желает за счет собственных средств возвести на указанном участке объект капитального строительства и оформить его в личную собственность, необходимо в первую очередь решить вопрос о возможности раздела земельного участка и оформления права собственности на образованный в результате такого раздела обособленный земельный участок.
Кроме того, участники общей долевой собственности вправе заключить соглашение о прекращении общей долевой собственности и разделить принадлежащее им недвижимое имущество. В случае недостижения указанными лицами соглашения, раздел недвижимого имущества осуществляется в судебном порядке.
Правильное оформление документов на дом – залог быстроты и успешности сделок.
В последнее время такие понятия как покупка недвижимости и ипотека стали практически не разделимы. И это понятно, ведь всегда хочется приобрести жилье хотя бы чуть-чуть получше и соответственно подороже, чем можешь себе позволить. Так же стало популярным при выборе недвижимости отдавать предпочтение частным домам с земельными участками, а не городским квартирам. И это не удивительно: к примеру, 1-2 комнатная квартира «хрущевской» планировки и небольшой частный дом пусть с крошечным, но своим земельным участком, расположенные в равной удаленности от центра города, находятся в одной ценовой категории. Поскольку в Саратове частный сектор является уверенным участником рынка недвижимости, банки активно выдают ипотечные кредиты на частные дома с земельными участками. Естественно, ипотека под залог частного дома выдается при выполнении определенных требований банка к документам на приобретаемую недвижимость. Чтобы получить ипотечный кредит на покупку жилого дома необходимо, чтобы как дом, так и земельный участок были в индивидуальной, а не в долевой собственности.
Вот тут зачастую возникает препятствие: большинство частных домов и земельных участков оформлено в долевую собственность, даже если по факту – это отдельно стоящий жилой дом на изолированном земельном участке. Такие объекты не представляют интерес для кредитных организаций в качестве предмета залога и ими не рассматриваются. Таким образом, получить ипотечный кредит на покупку такого объекта – невозможно.
Поскольку, подобрать жилой дом с землей в Саратове или Энгельсе намного сложнее, чем выбрать типовую квартиру, потенциальный покупатель, долгие месяцы, а порой и не один год, просматривая объекты, акцентирует свое внимание не только на самом доме и участке, но и на его правовом статусе, не забывая про необходимый пакет документов для покупки с привлечением заемных средств.
Таким образом, индивидуальный жилой дом с земельным участком, с правоустанавливающими документами, не соответствующими требованиям банка, теряет большую часть покупателей, автоматически попадая в категорию — НЕЛИКВИД. Как известно, в условиях экономического спада, продать недвижимость гораздо сложнее, чем ее купить, поэтому в проигрыше остается в первую очередь продавец — собственник недвижимости с неликвидными документами.
К счастью, эта проблема решаема! Законом предусмотрено, что долевой собственник имеет право выделить свою долю в натуре, то есть, прекратить право общей долевой собственности и оформить земельный участок и дом в частную (индивидуальную) собственность.
Если все собственники долей домовладения согласны на такой раздел, то возможно заключить соглашение, которое будет основанием для регистрации права в соответствии с требованиями закона. А если Ваши соседи не желают участвовать в разделе, либо не являются собственниками, либо не проживают в доме, и вы не знаете, где их искать, то выделить Вашу долю в доме и земельном участке возможно только через суд.
В случаях, когда земельный участок под индивидуальным жилым домом не оформлен в собственность, банк не выдаст кредит под залог такого жилого дома, поэтому прежде, чем выставлять свой дом на продажу, следует оформить земельный участок под ним.
При оформлении права на земельный участок, следует обратить внимание на наличие самовольных построек и (или) пристроек к вашему дому. Если ваш дом расположен на общем земельном участке, то значение имеют «самоволки» всех ваших соседей.
Самовольные постройки на придомовом участке будут служить препятствием для оформления права собственности на землю, поэтому сначала придется их узаконить.
В настоящее время существует два способа легализации самовольных построек.
Способ первый:
— воспользоваться правом на уведомительный порядок. Такое право предусмотрено законодательством при условии, что строительство начато до 04 августа 2018 года и до настоящего времени не окончено. Такое оформление можно отнести к упрощенному порядку — оно обойдется гораздо дешевле и осуществится в более короткий срок, чем второй способ;
Способ второй:
— оформление «самоволок» в судебном порядке. Здесь необходимо будет пройти часть пути по первому способу, получить отказ, и только потом обратиться в суд. Длительно, дорого и не всегда результативно, поэтому прибегать к нему стоит только в крайнем случае.
Стоит отметить, что и в первом, и во втором случае вам потребуется согласие всех долевых сособственников.
Итак, стоимость индивидуального жилого дома с полным комплектом документов на все постройки и земельный участок существенно возрастает. Такой объект сразу приобретает статус предпочтительного как для покупателей с заемными средствами, так и для обычных покупателей (особенно когда покупка Вашего дома становится звеном большой «цепочки» покупок-продаж недвижимости).
Уважаемые собственники частных домов и земельных участков!
Если вы решили продать свой дом, внимательно изучите документы на недвижимость, ведь если они не соответствуют требованиям действующего законодательства, не подходят под требования банков, то вы автоматически теряете более половины покупателей!
Специалисты нашей фирмы могут подготовить Вам полный комплект документов для продажи Вашей недвижимости по самой привлекательной цене, а также для оформления ипотеки под покупку Вашего дома.
Вопросы
Здравствуйте, Артем! Чтобы ответить на Ваш вопрос, необходима уточняющая информация. Ну в общих чертах я попытаюсь. Вопрос заключается в том, кому должна перейти в собственность доля в праве общей собственности на жилой дом, принадлежавшая младшему сыну. Очень важным моментом является — кто принял наследство после смерти младшего сына? Если он при жизни не делал завещания, наследниками по закону после его смерти являются: мать, дочь (о ком вы заявили), при наличии – отец, супруга, другие дети. Способы принятия наследства существуют следующие: путем подачи заявления нотариусу по месту открытия наследства, либо путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства. Такие действий могут быть как вступление во владение или в управление наследственным имуществом; принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества, оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств. Из Вашего вопроса неясно, заводилось ли наследственное дело после смерти младшего сына, подавал ли кто заявление о принятии наследства после него. Если предположить, что к нотариусу никто не обращался, нужно правильно определить, кто из числа наследников принял наследство путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом принятии. Можно предположить, что таковой являлась его мать, учитывая, что она на день его смерти проживала в доме, доля в праве на который входит в наследственную массу, таким образом вступила в управление наследственным имуществом, пока не будет доказано иное. Что касается дочери: в случае, если на день смерти отца она была с ним зарегистрирована и фактически проживала по одному адресу, также можно предположить, что она совершила действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, ввиду того, что проживая с ним в одной квартире на момент смерти и после, она пользовалась предметами домашнего обихода, которые входили в наследственную массу. А может быть и сама квартира входила в наследственную массу. Вы ведь не можете знать наверняка, оформляли ли семья младшего сына какое-либо имущество после его смерти. В соответствии с ч. 2 ст. 1151 ГК РФ — принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Плюс ко всему, наследники младшего сына могут в суде установить факт принятия наследства после его смерти, после чего на законных основаниях претендовать на долю в наследстве. Таким образом, после установления всех этих сведений, будет ясно, единственная ли мать приняла наследство после смерти своего сына, исходя из этого и будет распределяться доля в праве общей собственности на жилой дом, принадлежащая младшему сыну. Часть наследства, причитающаяся его матери, наследуется ее наследником по завещанию. Надеюсь, я смогла Вам помочь.Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать
Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому будет сложно переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить невероятные воспоминания. Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его.Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик достаточно, чтобы оправдать расходы.
Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам придется заплатить одну треть ваших затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком. Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.
Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже продумали проблемы и как лучше всего их решить.
Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении.Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.
Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и согласно законам вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:
Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.
В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения на одном и том же акте одновременно. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.
Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть, владелец, который не умер) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передать собственность в случае смерти без необходимости проходить судебный процесс, известный как «завещание».
Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджном имуществе говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.
Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.
Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.
(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместной собственности термин «арендатор» относится к тому, как собственность находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемой собственности.)
Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.
Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.
В отличие от совместной аренды, когда имущество находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .
Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о завещании. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)
Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе о собственности говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда через двадцать лет Джен неожиданно скончалась, доля собственности Джен перешла в ее собственность. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.
В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «полная аренда», «общественная собственность» (с или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, оставшийся в живых супруг автоматически становится единственным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.
Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.
Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (совладельцам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.
Как получить право собственности на недвижимость — это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако могут возникнуть непредвиденные и неприятные обстоятельства, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.
Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете недвижимостью совместно с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для приведенных ниже примеров:
Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и рыболовным прудом на окружающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.
Адам — успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.
Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.
Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.
Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте посмотрим на возможные подводные камни.
Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.
Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Давайте рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:
Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.
Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.
После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).
Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — эта каюта имеет лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.
Пример : Домик зимой поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой родственников мужа, сестру жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет при ее использовании.
К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).
Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.
Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?
Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.
Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт — 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).
Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.
Пример : Бизнес Брэда в беде.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.
Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других расходов, которые они понесли.
Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе покататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.
Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.
Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.
Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.
Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.
Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.
Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.
Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он любит споры, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.
Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.
Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, иногда, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.
Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно использовать хижину, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.
Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.
Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому использовать хижину, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.
После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.
Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели в аренду третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.
Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.
Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.
Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.
Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.
Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности кабины, и приступит к ремонту за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.
Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.
Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?
Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.
Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:
- Согласитесь отказаться от права на раздел
- Адрес, кто может использовать собственность и когда
- Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
- Укажите, как распределять расходы
Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.
11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.
Выбирая использование юридического лица, такого как траст, полное или ограниченное партнерство или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.
- Траст , наверное, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
- A полное товарищество , хотя позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
- Товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
- Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.
Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.
Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его доли совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).
Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.
Нравится:
Нравится Загрузка …
Споров о совместном владении недвижимостью — Kimball Tirey & St. John LLP
Джейми Стернберг, эсквайр. и Тейлор Бауман, эсквайр.
Пересмотрено в октябре 2013 г.
Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, а собственники не согласны, как разрешается спор сторон?
Споры между совладельцами могут включать любой из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать собственность владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,грамм. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.
Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения ООО, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут обращайтесь к их соглашению и законам Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹
При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не будет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части выручки от продажи после действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от права требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²
Иск о разделе — это судебный процесс, в котором совладелец требует, чтобы суд разделил имущество или выручку от продажи. Существует два разных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (либо путем частной продажи, либо на открытом аукционе) с разделением выручки между совладельцами.
Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.
Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только в том случае, если обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.
Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или заключения соглашения о продаже имущества. Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.
¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если таковые имеются), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон
²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.
Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши бесплатные уведомления не должны быть исчерпывающими и не заменяют собой законодательные услуги или членство в торговых ассоциациях.Наши юридические уведомления предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях местных, государственных и федеральных законов, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Со времени публикации этой статьи законы могли измениться. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Для получения контактной информации посетите наш веб-сайт: www.kts-law.com. Чтобы узнать о прошлых юридических предупреждениях, вопросах и ответах и юридических статьях, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.
© 2019 Kimball, Tirey and St.John LLP
Основы землевладения: права частной собственности
«Лучшее вложение на земле — это земля». -Луис Гликман
Простая плата Владение землей дает некоторые фундаментальные права частной собственности, независимо от того, какой землей вы владеете и где вы ее владеете. Понимание ваших прав на частную собственность с самого начала, даже до того, как вы приобретете собственность, гарантирует, что вы получите максимум удовольствия от своей собственности, не нарушая права других.
Fee simple »относится к недвижимости или земле. Владелец собственности имеет полное и безотзывное право собственности на землю и любые постройки на этой земле. Он волен делать на земле все, что пожелает, в соответствии с местными постановлениями о зонировании. Плата простая и простая абсолютная — это одно и то же. Плата за простоту — высшая форма собственности ».
«Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий», — говорится в статье, определяющей права собственности.
Право владенияКак только вы полностью владеете своим земельным участком и получаете титул, вы сохраняете владение и контролируете его права. Если у вас есть ипотека, то кредитор, вероятно, удерживает ваш титул на землю до тех пор, пока ссуда и проценты по ней не будут выплачены в полном объеме. До этого момента у вас будут ограниченные права владения и потенциально ограниченные права частной собственности на использование. В зависимости от того, где вы живете, и условий вашего кредитного договора, кредитор может быстро забрать недвижимость, как только вы перестанете производить платежи.
Право распоряжатьсяПредполагая, что вы не живете в районе или городе, где действуют правила зонирования или другие законы, запрещающие определенные виды деятельности, вы можете участвовать в любом иске на принадлежащей вам земле.
Имейте в виду, что соседские ассоциации и подобные организации часто заключают соглашения, ограничивающие определенные действия, поэтому вы должны убедиться, что ни одно из них не распространяется на вашу собственность. Заветы могут включать относительно безобидные требования, например, требовать, чтобы трава была видна с дороги.Другие условия могут ограничивать такие действия, как разведение животных, ведение бизнеса или использование химических удобрений.
Всегда внимательно читайте местные заветы и законы перед покупкой земли. Использование земельного эксперта в вашем районе — лучший способ узнать о ваших правах собственности.
Право пользования и пользованияПраво на использование и пользование означает, что вы можете заниматься любой законной деятельностью на своей собственности. Слово «юридический» имеет в этом предложении большой вес.Например, владение землей не означает, что вы можете открыть там казино без государственной лицензии. Вы должны всегда соблюдать местные, государственные и федеральные законы. Фактически, Министерство юстиции может наложить арест на имущество, которое, по их мнению, было использовано для совершения преступления. Федеральный закон о конфискации позволяет государству получить право собственности даже без доказательств того, что это было связано с преступлением.
Вам также потребуется собрать информацию о любых правилах зонирования, связанных с вашей собственностью. По мнению экспертов-юристов, «правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ» и, следовательно, ограничивают, ограничивают или иным образом определяют использование собственности.
Право предоставлять другим право пользованияКак землевладелец, вы можете предоставить другим людям доступ к своей собственности. Фактически, для многих это один из самых прибыльных аспектов владения земельной недвижимостью. Вы можете разрешить другим доступ к земле бесплатно или можете взимать плату за доступ. Например, инвесторы могут покупать сельхозугодья, чтобы заработать деньги, сдавая их в аренду фермерам. Владельцы рекреационных земель могут взимать плату за доступ к своей собственности. Землевладельцы могут взимать плату с посетителей за доступ к агротуризму, например, за сбор фруктов, тыквенные грядки или кукурузные лабиринты.
Право на неприкосновенность частной жизни и исключение другихНикто не имеет права доступа к вашей собственности без разрешения. У вас есть право сказать другим людям, что они не могут проникнуть на вашу частную территорию.
Есть только два предостережения в отношении права на неприкосновенность частной жизни и исключение. Сотрудники правоохранительных органов могут проникнуть в вашу собственность, преследуя подозреваемого. Им не нужно прекращать погоню за вашим разрешением. Правоохранительные органы также могут получить доступ к вашей собственности без согласия судьи, чтобы он выдал ордер.Если у судьи есть основания полагать, что на вашей собственности совершаются незаконные действия, то офицерам требуется только один документ для расследования.
Кроме того, следует учитывать людей, которым было предоставлено законное право использовать собственность для доступа или другого использования предыдущими владельцами.
Право на передачу собственностиКогда вы владеете землей, вы имеете право передавать права собственности по своему усмотрению. Вы можете подарить недвижимость родственнику или другу.Вы можете включить землю в завещание или доверие. Вы также можете передать право собственности, продав кому-нибудь недвижимость.
Право использования имущества в залогВаша земля имеет стоимость, которую вы можете использовать в качестве залога при использовании ипотечного кредита для покупки другой собственности. Залог может помочь вам получить ипотечный или другой заем, и вы можете получить более низкую процентную ставку, потому что ваша земля компенсирует некоторые риски кредитора. Имейте в виду, что невыплата ипотеки может означать потерю прав на вашу собственность.
Права воздухаПо большей части вы владеете правом использовать воздушное пространство над вашей землей. Однако есть ограничения на ваши права на использование воздуха. Вы потенциально можете построить на своем участке небоскреб, если это не мешает другим владельцам пользоваться своей землей и не нарушает какие-либо законы о зонировании, упомянутые выше.
У вас также нет права строить горизонтально на чужой земле. Вы можете строить только вертикальные здания, которые соответствуют границам вашей собственности.Если здание нависает над линией собственности, то соседний владелец может потребовать, чтобы вы удалили строение. Права на воздух особенно важны, когда речь идет о застройке на коммерческих или жилых землях в урбанизированных районах.
Что не включает права собственности на землюВладение землей дает вам значительные права на ее использование, что является одним из самых привлекательных факторов для покупателей земли на всех рынках. Однако права на поверхность не гарантируют, что вы контролируете доступ к земле под ногами или воздуху над головой.Перед покупкой земли имеет смысл провести обширный поиск по титулу или поиску прав на полезные ископаемые. Вы можете обнаружить, что минералы, нефть и другие ценности под поверхностью вашей собственности уже принадлежат кому-то другому.
Понимание ваших прав на частную собственность
Землевладение дает вам исключительные права, но права частной собственности могут иметь ограничения. Убедитесь, что вы понимаете свои права частной собственности, прежде чем покупать участок земли. Это может повлиять на то, где вы решите покупать недвижимость и как вы ее используете.
Когда дело доходит до изучения ваших прав собственности, аккредитованный земельный консультант Мэтт Дэвис из Cushman & Wakefield в Сан-Диего, Калифорния, говорит: «Помимо личного удовольствия, которое вы и ваша семья можете получить от того, что проводите время на своей собственности, владение землей — это проверенный и верный способ сохранения и приумножения богатства. Используя опыт специалиста по земле на раннем этапе поиска недвижимости, вы можете быть уверены, что знаете, что покупаете, какие права могут иметь другие люди, которые влияют на недвижимость, и что вы сможете использовать недвижимость так, как хотите, для будущих поколений.”
Лучший способ узнать о своих правах собственности или узнать о правах собственности на недвижимость, которую вы хотите приобрести, — это найти консультанта по земле, например, аккредитованного консультанта по земле, в вашем районе, обладающего опытом работы на рынке земли.
Что такое совместное владение? | Поделиться, чтобы купить
Зачем покупать дом в долевой собственности?
Общая собственность предназначена главным образом для людей, которые хотели бы владеть собственным домом, но не могут позволить себе покупать на открытом рынке.Стоимость долевой собственности обычно ниже, чем у других вариантов жилья по ряду причин:
- Арендная плата меньше, чем ставка, взимаемая на открытом рынке, и обычно взимается в размере 2,75% от стоимости недвижимости в год.
- Во многих случаях вы можете начать с 25% доли.
- Ваш залог будет составлять 5-10% от стоимости акции, а не от полной рыночной стоимости всей собственности.
- Гербовый сбор на землю (SDLT или просто «гербовый сбор»), как правило, можно отложить до тех пор, пока ваша доля не достигнет 80%.
Недвижимость в долевой собственности часто можно найти в частных застройках, так как определенное количество домов в долевой собственности часто требуется как часть разрешения на строительство для застройки. Это может помочь разместить доступное жилье в самом центре востребованных районов! Вы можете узнать больше о стоимости покупки дома в долевой собственности на нашем веб-сайте.
Что я покупаю, когда я частично покупаю / частично сдаю в аренду свой дом?Фактически вы покупаете дом или квартиру в аренду, и это будет либо дом новой постройки, либо дом перепродажи.Однако, поскольку в настоящее время вы не можете позволить себе купить дом сразу, вы платите арендную плату за ту часть, которую не можете себе позволить.
У вас есть возможность купить дополнительные акции — до 100% включительно в большинстве случаев — если и когда вы решите это сделать. Цена покупки дополнительных акций (или «ступенчатой») будет основана на независимой оценке во время покупки дополнительной доли. Вы можете узнать больше о процессе покупки дополнительных акций в нашем руководстве по лестницам.
Каковы правила права на совместное владение?Существуют некоторые общие требования к участникам, которым должен соответствовать любой желающий купить дом в долевой собственности. Общие критерии права на совместное владение следующие:
- Вам должно быть не менее 18 лет.
- За пределами Лондона ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов.
- В Лондоне ваш годовой семейный доход не должен превышать 90 000 фунтов стерлингов.
- Покупатели в долевой собственности часто покупают впервые, но если у вас уже есть другой дом, вы должны быть в процессе его продажи.
- У вас не должно быть средств на покупку дома, подходящего для ваших жилищных потребностей, на открытом рынке.
- Вы должны доказать, что у вас нет задолженности по ипотеке или арендной плате.
- Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (без безнадежных долгов или решений окружного суда), и вы можете позволить себе регулярные платежи и расходы, связанные с покупкой дома.
Вы должны иметь сбережения или иметь возможность легко получить как минимум 4000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома (это ориентировочная цифра — фактическая сумма может варьироваться).
Вам также понадобится доступ к необходимой сумме депозита. Для долевого владения это обычно будет составлять 5-10% от покупаемой вами доли в капитале.
Обратите внимание: вам всегда следует проверять соответствие требованиям в жилищной ассоциации, продающей недвижимость, поскольку у них могут быть определенные критерии.
Как купить дом в долевой собственностиРегистрация с использованием доли для покупки может помочь вам найти собственность в долевой собственности.
Начать работу с общим владением не так сложно, как многие думают. Прежде всего. вам следует проверить, имеете ли вы право. Обратите внимание, что в дополнение к общим правилам участия, некоторые жилищные ассоциации и местные районы имеют свои собственные правила в отношении приоритетов и доступности.Они будут указаны в каждом объявлении на портале «Совместное использование для покупки».
С функцией Share to Buy вы можете искать подходящие объекты совместной собственности, регистрировать свой интерес и связываться с жилищными ассоциациями для просмотра.
Когда вы выбрали недвижимость, вам нужно будет убедиться, что у вас есть необходимый залог и получить ипотеку. К счастью, каждая недвижимость, доступная для продажи на нашем веб-сайте, включает в себя калькулятор бюджета, который дает вам представление о ежемесячных расходах, которые вам, возможно, придется платить.
Для исследования ипотечных кредитов, доступных на рынке, вы можете использовать наш Калькулятор доступности долей для покупки ипотеки, чтобы определить, сколько вы можете занять, а инструмент сравнения долей для покупки ипотеки дает вам представление о доступных ипотечных кредитах с долевым владением на рынке.
5 распространенных методов владения титулом на недвижимое имущество
Люди могут владеть недвижимостью в качестве основного места жительства или сдавать в аренду недвижимость, и их право собственности определяется так называемым титулом.Существуют различные виды права собственности на недвижимость, а также менее распространенные методы владения титулом на недвижимость. Об этих различиях важно знать, чтобы вы могли решить, какой метод лучше всего соответствует вашим потребностям.
Прежде чем вдаваться в эти различия, сначала поймите, что недвижимость — это тип собственности, состоящий из земли, а также любой структуры, которая на ней расположена. Улучшения структуры также засчитываются в собственность. Определение также включает любые другие недвижимые ресурсы, которые могут появиться на этом участке земли, включая растительность, зерновые культуры, природные ресурсы и даже воду.
Недвижимость может быть как коммерческой, так и жилой. Коммерческая недвижимость включает офисные здания, склады, торговые центры и другие типы торговых площадей. С другой стороны, жилая недвижимость состоит из домов, кондоминиумов, квартир и любого другого типа собственности, предназначенного для проживания в жилых помещениях.
Ключевые выводы
- Название относится к документу, в котором указан законный владелец объекта недвижимости.
- Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.
- Существуют различные типы прав собственности на недвижимое имущество: совместная аренда, общая аренда, арендаторы целиком, единоличное владение и общественная собственность.
- Другими, менее распространенными видами собственности являются корпоративная собственность, товарищеская собственность и доверительная собственность.
Что такое титул?
Термин «титул» относится к документу, в котором указан законный владелец объекта собственности. Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.Личная собственность — это все, что не включает недвижимость, например бытовую технику, автомобили, антиквариат или произведения искусства.
С другой стороны, недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, а также совокупность прав владения и пользования. Право собственности на недвижимость должно быть передано при продаже актива, и оно должно быть разрешено для передачи.
Освобождение правового титула на недвижимое имущество означает определение того, что оно не имеет залогов или обременений, которые могут представлять угрозу его владению.
Владение недвижимостью может принимать несколько форм, каждая из которых влияет на передачу права собственности, финансирование, обеспечение и налогообложение. Каждый тип метода титула имеет свои преимущества и недостатки, в зависимости от конкретной ситуации человека и того, как человек хочет, чтобы право собственности передавалось в случае таких вещей, как смерть, развод или продажа. Наиболее распространенными из этих методов владения титулом являются:
- Совместная аренда
- Общая аренда
- Арендаторы целиком
- Единоличное владение
- Коммунальная собственность
Давайте посмотрим, что означают эти типы заголовков, а также их преимущества и недостатки.
Совместная аренда
Совместная аренда имеет место, когда два или более человека совместно владеют недвижимым имуществом с равными правами на владение имуществом в течение всей своей жизни. Если один из партнеров умирает, их права собственности переходят к оставшимся в живых арендаторам в рамках юридических отношений, известных как право на наследство. Арендаторы могут одновременно вступать в совместную аренду. Обычно это происходит через поступок.
Преимущества
Как упоминалось выше, основным преимуществом заключения совместной аренды является то, что право собственности переходит к оставшемуся арендатору, если он переходит, что позволяет избежать завещания даже без наличия завещания.Еще одно преимущество заключается в том, что ни одна из сторон собственности не должна состоять в браке или быть родственником. Если стороны не состоят в браке, они могут продать имущество без обращения в суд, если все стороны согласны на раздел имущества. Кроме того, ответственность за имущество делится между арендаторами. Это означает, что любое финансовое бремя, связанное с недвижимостью, принадлежит всем, а не только одному человеку.
Недостатки
Обратной стороной является то, что любое финансирование или использование собственности для получения финансовой выгоды должно быть одобрено всеми сторонами и не может быть передано по завещанию внешней стороне после того, как она будет передана, поскольку она автоматически переходит к оставшемуся владельцу.
Еще один существенный недостаток заключается в том, что кредитор, имеющий судебное решение о взыскании долга с одного из владельцев, также может подать в суд ходатайство о разделе собственности и принудительной продаже для взыскания по своему решению. Другими словами, каждый из владельцев рискует сделать выбор в пользу другого.
Общая аренда (TIC)
При совместной аренде (TIC) два или более человека владеют недвижимостью совместно с равными или неравными долями владения.Сара, например, могла иметь 40% -ную долю в собственности, а Боб — 60% -ную долю. В то же время все аспекты собственности принадлежат людям, указанным в названии. Это означает, что Сара не ограничена доступом только к 40% физической собственности или, например, только 40% времени. Каждый собственник имеет право занимать и использовать всю собственность. Процентный процент просто определяет финансовое владение недвижимостью.
В отличие от совместной аренды, общие арендаторы владеют правом собственности индивидуально на свою соответствующую часть собственности и могут распоряжаться ею или обременять ее по своему желанию.Этот тип права собственности может быть заключен в любое время — даже спустя годы после того, как другие владельцы заключили соглашение. Право собственности может быть передано другим сторонам, и в случае смерти право собственности перейдет к наследникам этого владельца без разделения.
Преимущества
Совместная аренда позволяет одному владельцу использовать богатство, созданное его частью собственности, в качестве обеспечения финансовых транзакций, а кредиторы одного владельца могут помещать залог только в отношении той части собственности, которая принадлежит этому владельцу.Такие названия также значительно упрощают покупки.
Недостатки
TIC не допускает автоматических прав выжившего. Все арендаторы несут ответственность за любые долги по собственности. Например, солидарная ответственность может применяться в отношении налогов на имущество. Это означает, что каждый владелец несет ответственность в размере полной причитающейся суммы. Если один собственник не может выплатить свою долю, ответственность несут другие. Любые залоговые права на собственность должны быть сняты для полной передачи права собственности.
Полностью арендаторов (TBE)
Этот метод можно использовать только в том случае, если владельцы состоят в законном браке. Полностью арендаторы (TBE) — это владение недвижимостью при условии, что пара является одним лицом для юридических целей. Этот метод передает право собственности им как одному лицу, при этом титул полностью переходит к другому в случае смерти одного из них.
Преимущества
Преимущество этого метода заключается в том, что в случае смерти супруга не требуется возбуждать судебное дело.Нет необходимости в завещании, завещании или другом судебном иске.
Недостатки
Передача собственности должна осуществляться вместе, и собственность не может быть разделена на части. В случае развода этот тип титула автоматически переходит в общую аренду, что означает, что один собственник может передать право собственности на свою часть собственности кому угодно.
Единоличное владение
Единоличное владение можно охарактеризовать как владение физическим или юридическим лицом, имеющим право владеть этим титулом.Чаще всего единоличное владение принадлежит одиноким мужчинам и женщинам, а также женатым мужчинам или женщинам, которые владеют собственностью отдельно от своего супруга, а также предприятиям, корпоративная структура которых позволяет им инвестировать в недвижимость или владеть долей в ней.
Когда состоящие в браке люди желают владеть недвижимостью отдельно от супруга, компании по страхованию титула обычно требуют, чтобы супруг специально отказался от своего права собственности на собственность или отказался от нее.
Преимущества
Основным преимуществом владения титулом в качестве единственного владельца является легкость, с которой могут быть выполнены транзакции, поскольку не нужно консультироваться с другой стороной для авторизации транзакции.
Недостатки
Очевидным недостатком является возможность возникновения юридических проблем, связанных с передачей права собственности, если единственный владелец умрет или станет недееспособным. Если не существует специальной юридической документации, такой как завещание, передача права собственности в случае смерти может стать очень проблематичной.
Собственность сообщества
Общинная собственность — это форма собственности супругов во время брака, которой они намерены владеть вместе. При общественной собственности каждый супруг владеет (или должен) всем в равной степени, независимо от того, кто заработал или потратил деньги.Таким образом, каждый супруг получает равное разделение недвижимого имущества в случае развода или смерти. В Соединенных Штатах в девяти штатах есть законы о совместной собственности: Калифорния, Аризона, Невада, Луизиана, Айдахо, Нью-Мексико, Вашингтон, Техас и Висконсин. За исключением недвижимости, личное имущество, приобретенное во время брака, такое как автомобили, мебель и произведения искусства, может считаться общественной собственностью.
В зависимости от состояния общественной собственности, в которой вы проживаете, недвижимость, приобретенная во время гражданского брака, также может считаться общественной собственностью.Например, Техас — это штат с общинной собственностью, в котором также признаются гражданские браки.
Общинная собственность с правом наследования
Общинная собственность с правом наследования — это способ для супружеских пар иметь право собственности на собственность, хотя она доступна только в штатах Аризона, Калифорния, Невада, Техас и Висконсин. позволяет одному из супругов в случае его смерти переходить без завещания к пережившему супругу (супругу) в активах общественной собственности.
Другие способы сохранить титул
Юридические лица, не являющиеся физическими лицами, могут владеть недвижимым имуществом в полном объеме:
Собственность корпорации
Владение недвижимостью может осуществляться как корпорация, при этом юридическим лицом является компания, принадлежащая акционерам, но рассматриваемая по закону как существующая отдельно от этих акционеров.
Собственники товарищества
Недвижимость также может находиться в товариществе . Товарищество — это объединение двух или более людей, ведущих коммерческую деятельность в качестве совладельцев. Некоторые товарищества создаются специально для приобретения недвижимости. Эти партнерства также могут быть структурированы как партнерства с ограниченной ответственностью, в которых инвесторы несут ограниченную ответственность, не принимая управленческих решений в отношении решений по управлению или сделкам. В этих случаях один генеральный партнер обычно несет ответственность за принятие всех деловых решений от имени партнеров с ограниченной ответственностью.
Доверительная собственность
Недвижимость также может принадлежать трасту. Эти юридические лица владеют недвижимостью и управляются доверенным лицом от имени бенефициаров траста. У владения недвижимостью есть много преимуществ и недостатков, которые выходят за рамки данной статьи, но все они связаны с преимуществами, связанными с управленческим влиянием, финансовой и юридической ответственностью, помимо налоговых соображений и соображений бенефициара.
Итог
Право собственности на недвижимость — это метод передачи прав собственности во время покупки и продажи недвижимости.Способы владения недвижимостью определяются законодательством штата, поэтому лица, пытающиеся определить лучший способ приобретения и владения титулами на недвижимость, должны провести исследование, чтобы определить уникальные различия для каждого метода, установленные их штатом.
Тем, кто рассматривает возможность владения недвижимостью через коммерческое предприятие, такое как корпорация, траст или товарищество, рекомендуется проконсультироваться со специалистами по недвижимости, юристами и налогами, чтобы определить, какая структура собственности является наиболее выгодной для их конкретной ситуации.
В случае единоличного и совместного владения отдельными лицами потенциальные владельцы должны подумать о том, как их права собственности должны или могут быть переданы путем продажи или в случае смерти, прежде чем один метод будет предпочтен другому.
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы
Энди Сиркин
Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени.Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время. Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав.Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.
Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшер-собственности.Тем не менее, есть существенные практические различия между большинством схем, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно обсуждаются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности), или «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).
Чем отличается долевое владение от таймшеров?
С строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей разделяет использование собственности в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, которые исторически назывались таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.
Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу с уверенностью сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямую, титулованную собственность, а многие «дробные собственности» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум важным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к частичным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.
Значимые различия между старомодными таймшерами и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет ухаживать за домом, которым он владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы заработка денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:
- Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
- В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно будут варьироваться размеры и другие удобства, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он / она будет использовать?
- Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
- Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
- Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как затраты (в частности, плата за управление и сборы) будут расти с течением времени, а также как управлять и поддерживать собственность?
- В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
- Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
- Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевой доли в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?
Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?
Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип недвижимости, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать лишь часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.
Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долевого участия?
Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.
Почему девелоперу или застройщику следует рассмотреть возможность предоставления долей долевого владения?
Совместное владение может быть значительно менее дорогостоящим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, застройщик или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.
Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?
Концепция долевого владения неизвестна многим застройщикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.
Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?
Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре общие категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частных сделок и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.
В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где живут покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.
Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами на использование, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.
Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является, прежде всего, инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.
Как разделены права на использование долевой собственности?
Независимо от того, является ли человек частичным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. Использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.
При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.
Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных частных владениях права на использование могут принадлежать конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, всем квартирам с тремя спальнями или всем квартирам с видом на море) или всем квартирам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространяться на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую комбинацию перечисленного. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .
Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду не владельцам, используются для оплаты расходов, связанных с владением. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и в результате будет получен доход. разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.
Как распределяются расходы по долевой собственности?
В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться так же, как и другие операционные расходы.
В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено конкретной единицей или единицами или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.
Как финансируются сделки с долевым владением?
Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием платят все деньги за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.
Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.
Как управляются частные дома для отдыха?
Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.
Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.
Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.
Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будет преобладать необычно постоянный и высокий стандарт чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения — то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.
Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет делать капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, поскольку она часто приводит к спорам, особенно когда руководитель ремонта не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства возможных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.
Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?
В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или управляющим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?
Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не договорились об ином.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.
Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, включают серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.
В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.
Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.
Облагаются ли вычетом налога с платежей по домам для отдыха, находящимся в долевом владении?
Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».
Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество обычно не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.
Порядок налогообложения«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость сдана в аренду на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может производиться из всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.
Налоговый режим «Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.
При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:
- Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
- Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
- Использование не владельцем дома для отпуска по соглашению об обмене или обмене домом для отпуска является «личным использованием».
- Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
- День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем «аренды».
Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного пользования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «Чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, в которой подробно рассматривается эта тема, сделан вывод о том, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что для каждого владельца было бы разумно определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования и аренда его / ее интервала.
Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только для ознакомления с общими правилами. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.
Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?
Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. Размышляя о продаже недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней), разумно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до запланированной продажи.
Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение до начала маркетинга? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?
Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще терпит неудачу, чем приносит успех, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу всем покупателям сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одному также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.
Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?
Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).
Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы подразделяются на две основные категории: (i) те, которые записаны в цепочке правового титула и, таким образом, становятся обязательными для каждого владельца долевого участия без подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Основные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец. который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только в том случае, если есть зарегистрированные документы о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.
Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов контента) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.
Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто определяется размером группы.
Действительно ли частным владельцам домовладельцев, которые являются близкими друзьями или семьей, нужны официальные документы?
Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.
Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?
Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.
Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?
Хотя неисполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевого владения, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.
Несмотря на то, что необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и капитал каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.
Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец дробной доли решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.
Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему усмотрению. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный частичный владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не совершил дефолт.
Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?
Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, включая (i) защиту других активов от обязательств, возникающих из-за долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.
Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет задолженности по налогам). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль от владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, следует отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.
Следует ли разрешить частичным собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?
Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в приобретении дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)
При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.
Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).
Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?
Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и что долевые собственники должны иметь возможность покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей в совместно используемой собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.
Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?
Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут быть не завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы потеряют использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, которое касается всех вопросов, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.
Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:
- Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
- Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
- Поручите каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
- Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если существует групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
- Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.
Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом для отпуска находится в чужой стране?
Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такое незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.
Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.
О SirkinLaw APC
SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания в области маркетинга и требований к регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных домов. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.
D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных частных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.
соображений относительно совместного владения семейным имуществом
Июль 2017 г.
Джон Дженнингс, президент и главный стратег
ПРОБЛЕМА
Оглядываясь назад, можно сказать, что детство Сэма, Джейн и Ника казалось почти идеальным. Они выросли в любящей большой семье, круглый год занимались спортом и путешествовали. Самым ярким событием для троих братьев и сестер стало лето, проведенное в Manor Grove, их семейном поместье на Внешнем берегу, купленном их бабушкой и дедушкой в начале 1900-х годов.Когда их дедушка и бабушка умерли, поместье перешло к их отцу Джеймсу и его сестре Кларе. Шли годы, и Manor Grove оставалась важной для семьи, поскольку Джеймс, Клара и их дети проводили там недели вместе. Когда Сэм, Джейн, Ник и их двоюродные братья поженились и родили детей, совместное владение имуществом стало еще большей проблемой. Семейные споры между Джеймсом и Кларой по поводу использования и содержания Manor Grove стали обычным явлением. Споры перекинулись на остальных членов семьи, поскольку Сэм, Джейн и Ник стали реже видеться со своими кузенами.Несколько лет назад, после особенно неприятного спора о необходимости и финансировании различных капитальных улучшений, Джеймс выкупил Клару и ее семью из Manor Grove, и они прекратили всякое общение.
Когда Джеймс умер в прошлом году, владение Manor Grove перешло к Сэму, Джейн и Нику. В то время как братья и сестры остаются близкими и жонглируют долевым владением и удовольствием от Manor Grove, они чувствуют, как собственность наносит ущерб их отношениям. Например, Джейн заказала и установила в доме новые шторы, но ее братья отказались разделить расходы в размере 40 000 долларов.Кроме того, Сэм и его семья живут на западном побережье, поэтому меньше всего времени проводят в Усадьбе Гроув. Из-за этого его раздражает необходимость оплачивать треть всех расходов. Но, прежде всего, трое братьев и сестер хотят сохранить свои отношения и не хотят, чтобы это особое свойство создавало проблемы для следующего поколения. Вышеупомянутый шаблон фактов является распространенным. Совместное семейное имущество может улучшить семейные отношения, но со временем по мере роста семей те же самые свойства, которые порождали близость, могут вызвать споры и разногласия.
В этом документе рассматриваются вопросы, возникающие в связи с долевым владением недвижимостью. * Он начнется с (1) краткого руководства по формам собственности на недвижимость, перейдет к (2) учебнику по структуре ООО, обсудит (3) различные вопросы управления и возможные способы их решения, предоставит (4) ) контрольный список пунктов, которые необходимо решить при создании ООО, и в заключение (5) обсуждение сложностей, характерных для семейного владения недвижимостью. В этой статье не будут затронуты вопросы имущественного планирования и налоговые проблемы, связанные с передачей собственности из поколения в поколение.Хотя это очень важная тема для ценной совместной собственности, планирование недвижимости — сложная тема, выходящая за рамки данной статьи.
1. ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ
Недвижимость может находиться в собственности в нескольких формах:
Единоличное владение — Первое и самое простое — это прямое владение одним человеком. Это называется единоличной собственностью. Примером может служить владение Джеймсом Manor Grove после того, как он выкупил долю Клары в этой собственности. Проблемы с единоличным владением возникают в случае смерти владельца.Во-первых, собственность в единоличном владении обычно проходит через завещание, что может занять много времени и дорого. Во-вторых, если собственность не передается только одному лицу, последующая собственность будет совместной собственностью; вопросы совместной собственности обсуждаются далее.
Совместная собственность — Совместная собственность — это прямая собственность одного или нескольких лиц (или организаций). Существует два основных типа: (1) совместно арендаторы и (2) совместная собственность с правом наследования.В случае общих арендаторов каждый владелец владеет неделимой долей владения во всем имуществе. Например: после смерти Джеймса Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove в качестве общих арендаторов. Каждому из них разрешено передавать, дарить или завещать свои соответствующие 1/3 доли по своему усмотрению. Таким образом, Сэм мог подарить свою долю своим детям, а Джейн и Ник вместе со своей племянницей и племянником стали владеть имуществом.
Общие арендаторы требуют, чтобы все решения по собственности принимались единогласно.Требование единогласия применяется как к небольшим решениям, таким как наем ландшафтных дизайнеров, так и к крупным решениям, например, о том, будут ли произведены капитальные улучшения или недвижимость будет продана. По мере увеличения числа соарендаторов возрастает и сложность принятия решений. Для устранения разногласий с арендаторами один или несколько арендаторов могут подать иск о разделе — судебное разбирательство с целью принудительного раздела собственности между владельцами. Поскольку большая часть собственности не может быть физически разделена, раздел обычно означает продажу собственности.В этом случае один или несколько членов семьи могут приобрести недвижимость на открытом аукционе. Этот вариант обычно приводит к натянутым семейным отношениям.
Совместная аренда с правом наследования очень похожа на общую аренду, за исключением того, что в случае смерти соарендатора права умершего на имущество исчезают. Эта форма собственности обычно закрепляется за собственностью между супругами, а иногда и между родителем и ребенком.
Доверительная собственность — Доверительная собственность может решить многие проблемы, возникающие при единоличной собственности и совместной собственности на собственность.Использование траста может помочь избежать завещания, а использование профессионального или независимого доверительного управляющего может смягчить некоторые разногласия, возникающие в связи с разделением собственности. Однако использование траста не решает полностью проблемы единоличной или совместной собственности, поскольку трасты обычно в какой-то момент разделяются между бенефициарами, и возникающие трасты принимают на себя право собственности в качестве общих арендаторов. Кроме того, трастовый документ не способствует обеспечению меняющихся положений об управлении.
Право собственности на юридическое лицо — Обычно лучшим решением является передача совместно используемой собственности юридическому лицу, такому как общество с ограниченной ответственностью (LLC), корпорация или товарищество.LLC часто является лучшим субъектом для владения недвижимостью. Поэтому в данной статье основное внимание будет уделено этой форме юридической собственности.
LLC похожи на партнерства в том, что они являются сквозными организациями для целей налогообложения, что означает, что LLC не платят налоги на уровне организации. Ключевым аспектом LLC является разделение владения и повседневного управления. Операционное соглашение LLC может содержать подробные положения, касающиеся принятия решений.
2. LLCS: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ
ООО — это юридическое лицо, аналогичное корпорации.В то время как основным регулирующим документом корпорации является ее устав, регулирующий документ LLC называется операционным соглашением. Владельцы ООО называются «участниками» — аналогично «акционерам» корпорации. В то время как корпорациями управляют «офицеры», такие как президент, вице-президент, казначей и т. Д., LLC управляются «менеджерами». Корпорации должны иметь совет директоров, в то время как у большинства LLC просто есть члены и менеджеры, но нет совета директоров. Таким образом, члены стремятся действовать и как акционеры, и как правление.
Доля участия участника обычно выражается в виде доли, основанной на его / ее / ее капитальных вкладах в LLC, как долю от общей стоимости LLC. Интерес участника будет расти или падать, если непропорциональные взносы или выплаты делаются в пользу LLC. Например, если Тим владеет 25% LLC стоимостью 1 миллион долларов, а другой участник вносит в LLC 250 000 долларов, а Тим также не вносит взнос, теперь ему будет принадлежать около 20% LLC. Долларовая стоимость его доли будет такой же (250 000 долларов), но он будет владеть меньшим процентом более ценной LLC.
Как упоминалось выше, обычно один или несколько «менеджеров» наделяются полномочиями по различным аспектам повседневной деятельности LLC, в то время как «участники», которые являются владельцами, имеют право влиять на различные решения. Общие различия между менеджерами и членами перечислены ниже:
МенеджерыОперационное соглашение назначает одного или нескольких менеджеров для управления повседневными делами собственности, принадлежащей LLC. Обычно менеджеры имеют право:
- Оплата счетов в ходе обычной деятельности (часто до определенной суммы в долларах)
- Подрядчиков по найму и увольнению, например ландшафтных дизайнеров, разнорабочих, горничных и т. П.
- Обеспечение нормального технического обслуживания и ремонта (часто до определенной суммы в долларах)
- Управлять расписанием и использованием собственности членами и другими членами семьи в соответствии с процедурами / правилами, утвержденными членами
Участника являются собственниками ООО.Члены сохраняют окончательную власть над LLC, включая право снимать и заменять менеджера (ов) и назначать менеджеров-преемников. Операционное соглашение определяет, какие решения требуют простого большинства, подавляющего большинства или единогласия. Решения, требующие одобрения членов, обычно включают:
- Изменение операционного соглашения
- Выборы нового менеджера или назначение преемника менеджера
- Удаление менеджера
- Продажа собственности или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
- Покупка собственности или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
- Утверждение годового бюджета
- Утверждение капитальных затрат сверх определенной долларовой стоимости
- Утверждение расходов на содержание и содержание или любых других расходов сверх определенной долларовой стоимости
- Деньги в долг
- Требование дополнительных членских взносов
- Утверждение новых участников и одобрение передачи долей (кроме тех, которые прямо разрешены в Операционном соглашении)
- Роспуск и прекращение ООО
- Утверждение / утверждение порядка использования имущества и правил пользования имуществом
- Утверждение договоров аренды или других деловых соглашений, касающихся собственности
Важнейшие положения Операционного соглашения касаются передачи и погашения членских прав.Как правило, соглашения предусматривают (а) допустимые передачи, которые не требуют одобрения и не приводят к возникновению прав на покупку у других участников или LLC, и (б) все другие передачи, которые приводят к возникновению различных прав покупки у других участников или LLC.
Разрешенные переводы — Операционные соглашения обычно позволяют участнику осуществлять переводы для целей имущественного планирования без необходимости получения одобрения от других участников. Например, переводы в траст в пользу супруга и потомков участника могут быть разрешенной передачей, которая не дает права покупки для других участников или LLC.
Другие переводы — Передачи, отличные от разрешенных, обычно дают остальным участникам или ООО возможность приобрести передаваемую долю. Это право покупки часто структурируется как преимущественное право отказа или право преимущественной покупки.
Например, предположим, что Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove как 1/3 владельцев LLC. Сэм решает продать свою 1/3 доли третьему лицу. Если LLC предоставляет право преимущественной покупки, Джейн или Ник (или, возможно, сама LLC) могут купить долю Сэма по цене и на условиях, эквивалентных условиям, согласованным между Сэмом и третьей стороной.Право первой оферты аналогично, но прежде чем рассматривать продажу третьей стороне, Сэм должен сначала предложить продать свою долю Джейн, Нику и LLC. Если они отказываются воспользоваться своим правом, Сэм может продать долю на сумму, равную или превышающую предложение участникам / ООО.
ОценкаОперационное соглашение часто предусматривает разные значения прав на покупку в зависимости от различных обстоятельств. Например, право покупки при передаче в связи с расторжением брака или банкротством может предоставляться со скидкой по отношению к рыночной стоимости процента.
Разногласия и тупикиЕсли имеется четное число участников с равными долями владения, может возникнуть тупик. Лучше всего заранее планировать выход из тупика, поскольку судебным решением часто является роспуск LLC. Возможные решения включают:
- Требовать сверхквалифицированного большинства для важных решений (например, требование 75% голосов позволит избежать возможности тупиковой ситуации, когда есть четыре равных партнера) Назначить нейтральную сторону как
- Назначьте нейтральную сторону в качестве решения для разрешения споров или передайте небольшую долю капитала пятому лицу.Лучше всего заранее назвать этого человека
- Назначить одного участника участником с правом разрешения конфликтов
- Включить требование о посредничестве / арбитраже в Операционное соглашение в случае тупика
- Включить в Операционное соглашение положения, позволяющие выкупить несогласного партнера на условиях, приемлемых для обеих сторон; лучше всего включить эти положения в соглашение до начала любого спора
3. СООБРАЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ
Управление — важная тема для совместной собственности независимо от формы юридической собственности.Многие вопросы корпоративного управления рассматриваются в Операционном соглашении. Наличие процесса принятия решений (часть менеджеров, часть членов), а также процессов и процедур, связанных с передачей интересов и тупиковых ситуаций, облегчит многие проблемы, общие для совместного владения собственностью.
Существуют и другие вопросы корпоративного управления, которые также должны решаться семьей и которые рассматриваются вне операционного соглашения. Эти проблемы управления включают:
Уход и техническое обслуживание- Кто открывает и закрывает дом в начале и конце сезона (если есть сезон)?
- Будет ли выплачиваться компенсация членам семьи, выполняющим работы на объекте (открытие / закрытие, оплата счетов и т. Д.))?
- Кто наблюдает за техническим обслуживанием и несет ответственность за завершение ремонта?
- Кто будет получать почту за недвижимость и кто будет оплачивать счета (из менеджеров)?
- Кто выберет новую краску / обои / предметы интерьера при ремонте? Каким будет процесс получения поддержки от других членов семьи?
- Как будут финансироваться расходы на имущество? Пропорционально по владению? Будет ли иметь значение сумма использования (должны ли члены семьи платить арендную плату за использование собственности)?
- Какой менеджер будет отслеживать расходы и управлять бюджетом?
- Следует ли разрешить аренду третьим лицам?
- Когда и как следующее поколение получит голосование? Что произойдет, если член старшего поколения умрет или иным образом передаст право голоса более низкому поколению — будут ли права голоса более низкого поколения равны правам голоса его тети и дяди?
- Имеют ли родственники права голоса / голоса по любым вопросам корпоративного управления? Что происходит, когда член семьи умирает, оставив оставшегося в живых супруга / супруга? Будет ли у него или у нее голос?
- Как будет определяться использование собственности? Будут ли «временные интервалы» стандартной продолжительности? Будут ли некоторые слоты в пиковые периоды года стоить больше, чем слоты в другое время? Как будут распределяться основные слоты? Кто отвечает за расписание?
- В какой момент времени следующему поколению разрешены временные интервалы?
- Какие правила будут для домашних животных?
- Каковы правила того, в каком состоянии дом будет оставлен для следующего пользователя? Следует ли использовать бригаду уборщиков между пользователями временных интервалов?
- Какие будут штрафы, если таковые будут, за несоблюдение политик, правил и положений?
- Какова будет процедура рассмотрения жалоб? 1
КЛЮЧЕВЫЙ МОМЕНТ : Хотя каждый из этих пунктов управления важен и о многих следует подумать заранее, не все должны быть (или должны быть рассмотрены) в Операционном соглашении.Вместо этого многие из этих вопросов могут быть решены в семье и приняты менеджерами или членами в виде резолюций и задокументированы в справочнике домашних процедур и правил.
4. КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК УСЛОВИЙ ООО
Общие- Название ООО: __________________________________________________________
- Зарегистрированный агент и адрес: _______________________________________________
- Имущество, передаваемое ООО:
- Недвижимость ________________________________________________________
- Денежные средства на расходы ___________________________________________________
- Кто будет менеджером (ами)? _________________________________________________
- Если менеджеров более одного, решения менеджеров принимаются большинством голосов или единодушным согласием? ______________________________________________________________
- Для принятия некоторых решений может потребоваться согласие участников в дополнение к согласию менеджера (ов).Какое согласие участников (исходя из доли владения) необходимо для следующих действий:
- Изменить договор эксплуатации: ________
- Избрать нового руководителя (ей): ________
- Удалить менеджера (ов): ________
- Продать недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Приобрести недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
- Расходы на капитальное улучшение: ________
- Прочие расходы сверх $ ________: ________
- Займ денег сверх $ ________: ________
- Требовать дополнительных членских взносов в основной капитал: ________
- Добавить новых членов (кроме разрешенных получателей): _______
- Передача доли ООО (кроме разрешенных получателей): ________
- Распустить ООО: ________
- Имеет ли кто-либо право, кроме менеджера (ов), выписывать чеки и вносить депозиты на счет LLC? ________
- Если да, то кто? ________________________________________________________
- Если член не может внести требуемый вклад в капитал, какие варианты?
- Развести свою долю владения: ______
- LLC или другой участник (участники) ссужают деньги участнику, не участвующему в взносе, получают залоговое право на владение LLC участника, не вносящего взносы, и получают проценты по ссуде из расчета ________% в год: ________
- Считайте это событием по умолчанию, которое дает LLC и другим участникам право выкупить право собственности LLC участника, не вносящего вклад.(Если 3 — да, обычно 1 и 2 будут отрицательными): ________
- Должны ли быть какие-либо ограничения на переносимость?
- Право первого отказа: ________
- Только разрешенным получателям: ________
- Право первой оферты: ________
- Для лиц, не имеющих разрешения на передачу, одобрение ________% членов: ________
- Кто разрешен к получению? ____________________________________________
- Когда участник умирает или выходит из LLC, имеют ли другие участники или LLC право (но не обязанность) выкупить долю умершего / выходящего лица? ________
- Если да, то какой ценой? ________
- Если участник передает свою долю в нарушение Операционного соглашения, имеют ли другие участники право выкупить переданную долю? ________
- Если да, то какой ценой? ________
- Получат ли получатели:
- Полное право голоса? ________
- Меньшие права голоса? ________
- Должны ли члены голосовать по вопросу о предоставлении им права голоса? ________
5.КОМПЛЕКСЫ ОБЩЕЙ СЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Все семьи, владеющие семейным бизнесом, знают, что взаимоотношения между семьей и бизнесом очень сложны. Основная цель (по крайней мере, некоторых) членов семьи состоит в том, чтобы инвестировать свое время и капитал для получения финансовой прибыли для более широкой семьи. Совместное владение семейной собственностью для отдыха также является сложной задачей, в частности, потому, что основная финансовая структура противоположна — члены семьи вносят свои деньги, чтобы проводить время на отдыхе в этой собственности.Эта динамика усиливает потребность в долгосрочном плане для нескольких поколений финансовой поддержки, управления и использования собственности, который учитывает неизбежные изменения в семейном составе. Семейная собственность может быть большим источником радости, воспоминаний и единения, но она также может быть причиной стресса в семье.
Ниже приводится неполный список тем / вопросов, которые следует учитывать, поскольку семья рассматривает совместное владение недвижимостью для отдыха:
Числа имеют значение: математика семейного древаОтправная точка обычно проста: мама и папа владеют недвижимостью.Они устанавливают все правила и оплачивают все счета.
Если собственность переходит к трем взрослым детям, ситуация усложняется, потому что трем людям (и, возможно, их супругам) нужно обо всем договориться. Если взрослые дети спустя годы передадут имущество своим детям, то шесть, девять, двенадцать и более человек (с супругами) должны обо всем договориться.
По мере расширения пула собственников личные интересы и финансовые возможности владельцев имеют тенденцию к диверсификации. Принятие решений обычно становится более трудным и требует много времени по мере роста числа лиц, принимающих решения.
По этим причинам широкая семейная собственность на рекреационную собственность редко переживает второе поколение.
Эмоциональная привязанностьЕсли родители построят пляжный домик, и их дети будут проводить там лето со своими родителями, эти дети, вероятно, будут иметь сильную эмоциональную привязанность к собственности, будучи взрослыми. Напротив, если бы прадед построил этот пляжный домик, и те же дети проводили там два выходных в году, росли, у них, вероятно, не было бы такой сильной эмоциональной привязанности к дому.Эмоциональная привязанность или ее отсутствие обычно стимулируют готовность оказать финансовую поддержку общей собственности.
ОтличияЛюди все разные, независимо от того, связаны они друг с другом или нет. У них разные предпочтения, потребности, способности, личности, уровни терпимости и так далее. Кому-то нравится фантазия, кому-то — кэжуал. Некоторые люди аккуратные, некоторые неаккуратные. У одних доход больше, чем нужно, у других есть бюджет. Кто-то любит играть в гольф, кто-то предпочитает кататься на лошадях.Одни любят солнце, другие не могут находиться под прямыми солнечными лучами. Некоторые предпочитают иметь много детей и любят быть с ними, некоторые предпочитают не иметь ни одного. Одни любят рок-н-ролл, другие ненавидят громкую музыку. Кто-то всегда чистит холодильник, кто-то — никогда. Кто-то любит что-то исправлять, кто-то не умеет. И так далее. Проблемы приведения в соответствие различных вкусов, желаний, графиков, ресурсов и т. Д. Членов семьи геометрически возрастают с добавлением каждого поколения, равно как и расстояние в отношениях.Становится труднее.
РуководствоМама и папа купили ранчо и сделали его «идеальным» для семьи, вложив в него свое время и сокровища. Процесс принятия решения был простым и эффективным. Они все решили; когда, как и сколько. Принимать решения группой братьев и сестер намного сложнее. С появлением двоюродных братьев становится еще труднее. Формальная структура управления становится необходимостью. Это может стать деловым.
УспехНекоторые семьи решают, что сохранение части семейного наследия в виде объекта недвижимости стоит затраченных усилий, и выделяют время и ресурсы, необходимые для того, чтобы сделать это выгодным вложением для всех членов семьи.У некоторых также есть временные рамки в своем планировании, выраженные годами или поколениями, после чего они осознают, что ослабление эмоциональной связи с собственностью делает требуемые усилия непропорциональными получаемой ценности и удовольствию.