кейс ВТБ — Frank RG
Срок оформления ипотеки можно сократить до нескольких дней
фото: pixabayЦифровизация и улучшение клиентского опыта – два центральных тренда современного банкинга. Банкам важно показать клиентам, что использование электронных сервисов не только безопасно с точки зрения защиты персональных данных, но и создает для них дополнительный комфорт. В условиях самоизоляции возможность удаленно получать привычные услуги особенно актуальна.
Один из самых популярных и сложных в оформлении банковских продуктов – это ипотечный кредит. Банк ВТБ и системный интегратор ITFB Group разработали решение, автоматизирующее взаимодействие между банком, клиентом, застройщиком и Росреестром. Как оно работает, насколько упрощает выдачу кредита и чем отличается от «коробочных» систем?
Как было раньше. Рассмотрим процесс оформления ипотеки на примере покупке жилья в новостройке. Будущий покупатель приходит к застройщику и, выбрав квартиру, заполняет заявление на ипотеку.
Затем необходимо вернуться к застройщику, чтобы составить и подписать договор долевого участия. С бумагами на руках клиент отправляется в МФЦ или отделение Росреестра. Дополнив пакет иными необходимыми документами, он подает заявление на государственную регистрацию сделки.
Наступает период ожидания, который может длиться несколько недель. Дождавшись бумажного подтверждения регистрации, покупатель должен снова сходить с ним в банк и к застройщику. Таким образом, оформление и регистрация сделки занимают не менее месяца. А также требуют от клиента массу перемещений и общения с различными должностными лицами застройщика, Росреестра и банка.
Как стало теперь. Теперь посмотрим, как выглядит процесс с применением решения банка ВТБ на примере регистрации сделки для строящегося жилья. Весь программно-аппаратный комплекс установлен на стороне банка, застройщики подключаются к системе через веб-интерфейс.
Выбрав квартиру, покупатель лично или через застройщика обращается в банк с заявлением на ипотеку. Банк рассматривает заявление и при положительном решении приглашает клиента подписать договор. Скан подписанного кредитного договора поступает в систему. Через систему его подписывает и руководитель центра ипотечного кредитования.
В ней же сотрудник банка выпускает клиенту сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Для ее использования на смартфон клиента устанавливается приложение, куда будут приходить документы для подписания УКЭП.
Возвращаться в офис продаж не обязательно – договор можно заключить прямо из дома, подписав его с помощью УКЭП через приложение, процедура занимает около двух минут.
Подписанные документы отправляются через электронные сервисы в Росреестр. Росреестр формирует уникальный идентификатор начисления (УИН) для оплаты госпошлины, который направляется участникам сделки. Оплаченная заявка на регистрацию сделки идет в обработку в Росреестре.
Статистика по теме В систему приходит уведомление о регистрации сделки, а с ним – подписанные регистратором документы. Банк открывает аккредитив, сделка завершается.
На весь процесс уходит в среднем 2-5 рабочих дней, в зависимости от загрузки Росреестра. В результате решение позволяет в разы ускорить покупку квартиры в ипотеку, увеличивая оборот банка и освобождая клиентов от неудобств и бумажной волокиты.
Преимущества для банка. Для пользователей это портал, в котором можно формировать, согласовывать и подписывать «облачной» электронной подписью нужные для проведения сделки документы. Далее пакет документов направляется на регистрацию в Росреестр по защищенным каналам связи, в соответствии с требованиями Росреестра.
Что получает банк:
- улучшение клиентского опыта – получить ипотеку и оформить пакет документов на квартиру стало проще и быстрее
- рост оборачиваемости – сокращение срока выдачи ипотечного кредита
- возможности развития – решение было разработано под бизнес-процессы банка и может дополняться по мере появления новых задач или требований как банка, так и его партнеров или Росреестра.
В системе использованы технологии и криптографические средства, сертифицированные ФСБ России. Это обеспечивает необходимый уровень безопасности для юридически значимого электронного документооборота.
В обозримом будущем возможен полный переход ипотечного кредитования в онлайн, и подобная система – первый шаг к этому.
Результат внедрения. С использованием системы банка ВТБ был подписан первый кредитный договор для проведения ипотеки полностью онлайн. Об этом рассказал президент ГК «ПИК» Сергей Гордеев на видеосовещании с президентом РФ по вопросам развития строительной отрасли. Покупатель оформил кредит и приобрел квартиру, не покидая комнаты. Это может стать новой нормой, удобной и банкам, и их клиентам.
Вывод. Идея цифровизации электронных обращений в Росреестр для упрощения сделок с ипотекой известна и уже применяется на рынке. Однако решение, разработанное банком ВТБ совместно со специалистами ITFB Group демонстрирует иной подход к ее внедрению, основанный на информационной безопасности и кастомизации.
На рынке, где инвестиции в IT во многом определяют будущее банка, полезно иметь собственную, полностью управляемую систему, которая растет и развивается вместе с владельцем, не делая его зависимым от внешних контрагентов.
Автор — руководитель проектов по заказной разработке и интеграции компании ITFB Group Никита Щербаков
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_rg) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
условия, ставки, проценты и сроки на Выберу.
руЧтобы получить ипотеку в «ВТБ» в Москве, нужно иметь определенный уровень дохода, хорошую кредитную историю, собрать пакет документов и пройти через серьезную процедуру проверки. Предварительно оценить свои возможности, составить представление об уровне итоговой переплаты и размере ежемесячных выплат по ипотечному займу можно, обратившись к расположенному выше онлайн калькулятору. Зная общую стоимость приобретаемой недвижимости, размер первоначального взноса и предположительный срок выплат, вы сможете подобрать оптимальную программу ипотеки от «ВТБ» в 2021 году.
Часто задаваемые вопросы
Какие процентные ставки у банка «ВТБ» на сегодня?
Минимальная ставка, которую предлагает в текущем году банк, составляет 0,1% по программе «Дальневосточная ипотека». Узнать величину процентной ставки любой ипотечной программы можно в карточке, кликнув по кнопке «Подробнее».
Кому дают ипотеку с господдержкой под 6,5 процентов?
Воспользоваться новой мерой государственной поддержки могут граждане РФ, имеющие официальное трудоустройство и стабильный доход.
Как происходит рефинансирование ипотеки в банке ВТБ?
Если рефинансирование ипотеки в банке одобрили, необходимо предоставить полный пакет документов и провести оценку жилья. После проверки сведений ВТБ заключает с заемщиком кредитный договор и переводит деньги на счет клиента. Затем заемщик закрывает старый кредит и снимает залог с дома или квартиры. Следующий этап — регистрация залога в пользу банка ВТБ.
Нужно учесть, что ставка по ипотеке в период, пока не оформлена закладная в пользу ВТБ, будет на 2% выше. При отказе от страхования жизни и здоровья титульного заемщика, ставка повышается на 1%.
Брачный договор и ипотека в ВТБ
Рассмотрим получение ипотеки в ВТБ при наличии действующего брачного договора.
В качестве примера возьмем молодую семью, Петр и Наталья в браке уже 3 года, снимают квартиру в ЗАО Москвы.
Петр и Наталья решают взять ипотеку с первоначальным взносом 50%. Подобрали в ВТБ удобную для себя ипотечную программу, подали документы на оформление ипотеки. Среди обязательных условий оформления ипотеки есть пункт, по которому второй супруг или супруга автоматически становятся созаемщиками.
Предположим, что ВТБ одобрил ипотеку Петру и Наталье, просит их подойти для оформления документов.
Если ипотечный договор оформляется на Петра (титульного заемщика), то Наталья автоматически становится созаемщиком. Если же договор оформляется на Наталью (титульного заемщика), то уже Петр автоматически становится созаемщиком.
Это правило действует, если нет действующего брачного договора. Именно действующего.
В чем смысл брачного договора? Среди прочего, позволить супругам обговорить все важные имущественные и финансовые вопросы заранее.
Брачный договор может быть заключен как до брака, так и в любое время в течение брака. Брачный договор позволяет, в том числе, «отгородить» себя от второго супруга в части кредитов.
Если так случилось, что муж или жена оказалось в финансовой яме из-за кредитов — кредитор может наложить взыскание только на имущество должника, вторая половина прикрыта брачным договором (пример брачного договора).
Вернемся к ипотеке. Если по брачному договору каждый из супругов отвечает по своим финансовым обязательствам самостоятельно — ВТБ должен об этом знать. И тогда получается, что Петр при оформлении ипотеки проходит для банка почти как холостой. Как если бы он оформлял ипотеку один.
При выдаче любых кредитов банки (и ВТБ в том числе) учитывают огромное количество факторов (возраст, стаж работы, наличие кредитной истории и много — много чего). Список этих факторов — полностью закрытая информация.
Если подать одновременно две заявки на ипотеку, в одной Петр и Наталья в браке без брачного договора, в другой — Петр и Наталья в браке, но с брачным договором — результат рассмотрения заявок может быть разным. В одном случае ВТБ может одобрить ипотеку, а в другом нет.
Важен еще и текст самого брачного договора. Если в брачном договоре нет режима раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости — для ипотеки такой брачный договор что есть, что его нет.
Иногда у врачей встречаются примерно такие фразы: положительный эффект от приема лекарства превышает потенциальные осложнения от этого же лекарства. Это можно сказать и про брачный договор.
Если наличие брачного договора осложняет получение ипотеки, супруги могут все обдумать и решить прекратить действие брачного договора.
Поиск нотариуса
Нотариусы по выходным
Нотариусы по вечерам
Больше покупателей смогут воспользоваться семейной ипотекой. СИБДОМ
Программа, позволяющая семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, взять ипотеку под низкий процент, заработала почти два года назад.
За время действия семейной ипотеки ее параметры уже неоднократно менялись: процентная ставка снизилась с 6 до 5%, льготную процентную ставку распространили на весь срок кредитования.
В конце ноября для своих заемщиков банк «ВТБ» изменил еще одно условие, сдерживавшее выдачу семейной ипотеки.
До сих пор в рамках госпрограммы можно было купить квартиру в строящемся или готовом доме у юридического лица (застройщика или подрядчика). В истории квартиры не должно было быть уступок от физического лица. Теперь взять кредит по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» в ВТБ можно и на покупку квартиры по договору уступки права требования от физического лица. Это расширит круг покупателей, которые смогут воспользоваться программой.
«С 24 ноября 2020 года ВТБ предоставляет возможность оформить кредит в рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» со ставкой 5 процентов на приобретение квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования у физического лица. Обязательное условие — договор долевого участия продавца, который устанавливает основное обязательство, был заключен с юридическим лицом (за исключением управляющей компании, инвестиционного фонда)», — прокомментировали в пресс-службе ВТБ.
Программа пользуется большой популярностью у заемщиков, но до сих пор покупатели зачастую сталкивались с тем, что в конкретном жилом комплексе мог быть ограничен выбор квартир, которые можно купить в рамках программы. Потому что наиболее интересные варианты к этому моменту уже были приобретены физическими лицами, у застройщика таких квартир уже не было. Теперь это перестанет быть препятствием для использования программы.
Для получения ипотеки семье нужно иметь не меньше 15% от стоимости квартиры для первоначального взноса. По условиям программы в качестве первого взноса при получении кредита разрешено использовать материнский капитал. Смотреть условия льготной ипотеки в банке «ВТБ»
Статья по теме: Программы льготной ипотеки – 2020
Льготная ипотека от 6,09%. Заполнить заявку онлайн
Получите предварительное решение банка в течение 10 минут.
ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.15
www.sibdom.ru Смотреть
Отзывы об ипотеке в ВТБ от клиентов в 2021 году
Наталья Оценка: 1
Документы на квартиру полностью, включая отчёт об оценке, готов 8 апреля 2020, а сделку не назначили даже через две недели. Чем занимаются в ВТБ? Обещают в середине мая. Оно нам надо?
Ипотека
Плохо работают! Документы на квартиру полностью, включая отчёт об оценке, готов 8 апреля 2020 года, а сделку не назначили даже через две недели.
Чем занимаются?
Впереди майские праздники, обещают в середине мая. Оно нам надо?
29 апреля 2020, 09:07
Заемщикам переданным в АО «ДОМ.РФ»
Уважаемые заемщики АО «САИЖК»!
Информируем вас, что до получения официального уведомления о передаче прав по закладной в АО «ДОМ.РФ», для оплаты необходимо пользоваться теми реквизитами, которые были выданы сотрудником АО «САИЖК» при подписании договора займа.
Как только данное уведомление будет вами получено необходимо пользоваться информацией и реквизитами указанными ниже.
Со 2 марта 2018 года АО «АИЖК» сменило название на АО «ДОМ.РФ»
Заемщики у которых права по закладной переданы в АО «ДОМ.РФ» (о чем вы были письменно уведомлены):
Информируем вас, о том, что с 01.01.2021 функции сервисного обслуживания ипотечного портфеля АО «ДОМ.РФ» будут возложены на АО «Банк ДОМ.РФ».
В связи со сменой сервисного агента произошло изменение банковских реквизитов для осуществления платежей по ипотечным кредитам (займам) АО «ДОМ.РФ», соответствующие изменения опубликованы в Личном кабинете заемщиков и на сайте АО «ДОМ.РФ» в разделе «Сферы деятельности»/ «Ипотека»/ «Обслуживание кредита».
Действующий сервисный агент Банк ВТБ (ПАО) сопровождает закладные АО «ДОМ.РФ» до 31.12.2020 (включительно). Кроме того, счет АО «ДОМ.РФ» открытый в Банке ВТБ (ПАО) для сбора платежей будет закрыт в феврале 2021 года.
По вопросам, связанным с обслуживанием ипотечного кредита/займа, Вы можете обращаться:
По вопросам, связанным с урегулированием задолженности по ипотечному кредиту/займу, можете обращаться:
- на горячую линию АО «Банк ДОМ.РФ» по номеру 8 (800) 775-86-43 (по России бесплатно).
Реквизиты оплаты в АО «ДОМ.РФ»
(.pdf, 413Кб)
Оплачивать ежемесячные платежи можно бесплатно через сайт Банка ДОМ.РФ
Для внесения платежа на счет АО «ДОМ.РФ» возможно воспользоваться сервисом пополнения счета с карты любого банка. Для внесения платежа достаточно знать номер своей закладной, осуществить погашение кредита можно по ссылке.
Памятка по обслуживанию ипотечного кредита (.pdf, 613Кб)
ВТБ 24 и клиент банка разошлись в прочтении договора
«Санкт-Петербург.ру» уже рассказывал о том, как банк ВТБ 24 снимал платежи за ипотеку в первый же день платежного периода, нарушая очередность использования счетов, которая прописана в договоре клиентки Розалии Студентовой.
Забираясь практически в карман своей клиентки, банк снимал ипотечный взнос с накопительного, мастер-счета и с зарплатной карты, вместо прописанного «текущего». Иными словами, как только на каких-либо картах клиентки оказывались деньги в платежный период, система банка сразу же направляла их на погашение кредита, игнорируя прописанные договорные обязательства.
Конфликт со Студентовой банк ВТБ 24 смог урегулировать: все средства и проценты, положенные по накопительному счету, были возвращены клиентке в прошлом месяце. Однако в ноябре банковская система снова сработала по-старому: деньги вновь были сняты в первый же день платежного периода с других счетов, а не с прописанного в договоре. Клиентка снова написала жалобу, но ответа на нее не получила ни в течение семи рабочих дней, ни позже.
«Банк имеет право списывать деньги с клиентского счета в любой из дней платежного периода, указанного в договоре, и клиентам необходимо учитывать это при формировании своих финансовых планов», – сообщили в пресс-службе ВТБ.
«Возможность списать средства в любой день не означает права списывать их с любого счета. Такие действия банка нарушают договор банковского счета, кредитный договор и закон «О банках и банковской деятельности», – заметила юрист «Правовед.ру» Анастасия Климина.
С тем, что банк нарушил права клиента, согласны и юристы компании «Фомина, Коротких и партнеры». «Для восстановления своих прав необходимо обратиться письменно в банк, с просьбой установить конкретную дату списания денежных средств для погашения ипотечного кредита, а не период. В случае отказа нужно обратиться с жалобой в Роспортебнадзор и в Центробанк, – объясняет специалист юридической компании Ксения Коротких. – Такая ситуация встречается часто: банки считают себя монополистами на рынке данных услуг и диктуют свои условия – либо заключай договор на этих условиях, либо нет. Это нарушает природу свободы договора. Они пишут в договоре условия, которые можно трактовать по-разному, либо потом ссылаются на свои внутренние инструкции. На просьбу клиента внести изменения в договор банк, как правило, отказывает. Представители банка сообщают, что их формы договора не подлежат изменениям».
Определение ипотеки с возвратом кредитора
Что такое ипотека с возвратом кредита?
Возвратная ипотека продавца — это уникальный вид ипотеки, при которой продавец дома предоставляет покупателю ссуду для обеспечения продажи собственности. Этот тип ссуды, который иногда называют ипотекой с возвращением продавца, может принести пользу как покупателю, так и продавцу. Покупатель может иметь возможность приобрести недвижимость сверх установленного банком лимита финансирования, а продавец может продать свою собственность.
Ключевые выводы
- Возвратная ипотека продавца происходит, когда продавец дома предоставляет покупателю ссуду на некоторую часть продажной цены.
- Продавец сохраняет долю в доме и продолжает владеть процентом, равным сумме ссуды, до тех пор, пока продавец не выплатит полную ипотечную ссуду.
- Оба типа ипотеки могут быть предметом обращения взыскания в случае невыполнения заемщиком условий ссуды.
Общие сведения об ипотеке с возвратом от поставщика
У большинства покупателей уже есть основной источник финансирования через финансовое учреждение, когда они заключают такой тип соглашения, поэтому ипотека с возвратом продавца часто является вторым залогом собственности.
Продавец сохраняет за собой право собственности на дом и продолжает владеть процентом от его стоимости, равным сумме ссуды. Это двойное владение продолжается до тех пор, пока покупатель не выплатит первоначальную сумму плюс проценты. Второй залог служит для гарантии возврата кредита. Продавец может наложить арест на имущество, являющееся предметом залога, если обязательство не выполнено.
Продавцы извлекают выгоду из ипотечных кредитов продавца, поскольку они могут получить дополнительный доход за счет процентов по ссуде.
Возвратная ипотека поставщиком по сравнению с традиционной ипотекой
Возвратная ипотека у продавца чаще всего происходит в сочетании с традиционной ипотекой, при которой покупатель жилья передает свой дом банку в качестве залога по ссуде. Затем банк предъявляет претензию на дом в случае невыполнения покупателем ипотеки. В случае обращения взыскания банк может выселить жильцов дома и продать дом, используя доход от продажи для погашения ипотечной задолженности, как и продавец или второй держатель залога в случае возврата ипотеки продавцом.
Наиболее распространенной формой традиционной ипотеки является ипотека с фиксированной процентной ставкой, при которой заемщик платит одинаковую процентную ставку в течение всего срока действия ссуды. Большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой имеют срок от 10 до 30 лет, в течение которого платеж заемщика, включая проценты, не изменится при повышении рыночных процентных ставок. Заемщик может получить более низкую ставку за счет рефинансирования ипотеки, если рыночные процентные ставки значительно упадут после момента покупки.
Несколько факторов могут повлиять на вашу процентную ставку по традиционной ипотеке, от вашей кредитной истории до размера первоначального взноса и местоположения вашей собственности.Точно так же несколько факторов будут влиять на процентную ставку, которую вы будете платить по ипотеке с возвратом кредита, включая размер кредита, который вы просите у продавца. Ставка часто будет выше, когда ипотека продавца является вторым залоговым правом собственности, компенсируя ему риск, который он принимает.
Пример возврата ипотеки поставщика
Джейн Доу покупает свой первый дом за 400 000 долларов. От нее требуется внести первоначальный взнос в пользу ипотечного кредитора с фиксированной ставкой в размере 20%, или 80 000 долларов, но она принимает ипотеку с возвратом кредита вместо того, чтобы платить эту сумму сама.
Продавец ссужает Джейн 40 000 долларов в счет первоначального взноса по ипотеке и соглашается заплатить 40 000 долларов самостоятельно. Это единственное имущество теперь имеет две отдельные ссуды. Один из них — ипотека с фиксированной ставкой в финансовом учреждении на сумму 320 000 долларов. Второй — это ипотека с возвратом кредита на сумму 80 000 долларов.
Возвратная ипотека у поставщика — Обзор, как это работает, пример
Что такое ипотека с возвратом кредита у продавца?
Возвратная ипотека продавца относится к типу ипотеки, при которой покупатель недвижимости получает ссуду от покупателя для обеспечения продажи собственности.Это также называется ипотекой возврата продавца.
Возвратные ипотечные кредиты поставщика предоставляют преимущества как продавцу, так и покупателю сделки. Продавец может продать свою собственность, а покупатель может приобрести собственность сверх установленных банком ранее установленных лимитов финансирования.
Как работает возвратная ипотека со стороны продавца
Обычно, когда покупатель желает купить недвижимость и профинансировать покупку с помощью ссуды, покупатель обращается за финансированием в банк или другое финансовое учреждение.Однако, если финансирования, предоставленного банком или финансовым учреждением, недостаточно для финансирования покупки, покупателю может потребоваться поиск второго залогового финансирования. Залог — это законное право требовать залог в собственности, предоставленной владельцем собственности кредитору. Залог обычно используется как просто относится к требованию или законному праву на активы, используемые для погашения долга. Если задолженность не погашена, то сначала выплачиваются кредиторы, удерживающие первого залога, а кредиторы, удерживающие второе удержание, получают последующее требование.
Банки и финансовые учреждения предоставляют ссуды в зависимости от кредитоспособности покупателя, который берет деньги в долг. Кредитное качество обычно оценивается с помощью кредитного рейтинга Кредитный рейтинг Кредитный рейтинг представляет собой число, отражающее финансовое и кредитное положение человека и его способность получить финансовую помощь от кредиторов. Кредиторы используют кредитный рейтинг для оценки квалификации потенциального заемщика для получения ссуды и конкретных условий ссуды. или кредитный рейтинг, который указывает на кредитный риск заемщика и вероятность дефолта по ссуде.
В ипотеке с возвратом продавца продавец сохраняет за собой долю в капитале или праве собственности на недвижимость. Продавец продолжает владеть определенным процентом от стоимости собственного капитала собственности, равной ссуде. Двойное владение продолжается до тех пор, пока покупатель не выплатит основную сумму. Основной платеж. Основной платеж — это платеж в счет первоначальной суммы причитающейся ссуды. Другими словами, основной платеж — это платеж по ссуде, который уменьшает оставшуюся причитающуюся сумму ссуды, а не применяется к выплате процентов, взимаемых по ссуде.кредита плюс проценты. Второе залоговое право гарантирует возврат кредита. Если покупатель не выполняет свои обязательства и не выполняет договорных обязательств, то продавец может стать владельцем собственности.
Традиционная ипотека против ипотеки с возвратом от продавца
Традиционная ипотека
Традиционная ипотека часто предоставляется банком. Ипотека — это вид долгового инструмента, который обеспечивается залогом недвижимого имущества.Традиционная ипотека часто бывает в форме ипотеки с фиксированной процентной ставкой, при которой с заемщика взимается фиксированная процентная ставка в течение срока действия ссуды. Ипотечные кредиты обычно выдаются на срок 10 или 30 лет.
Процентные ставки по кредиту от банка или финансового учреждения могут зависеть от следующих факторов:
- Размер ссуды
- Срок ссуды
- Кредитное качество заемщика
Все вышеперечисленные факторы относятся к риск, который берет на себя кредитор.Крупная ссуда, долгосрочная ссуда или ссуда, предоставленная заемщику с низким кредитным качеством, — все это увеличивает риск, который берет на себя кредитор. Таким образом, кредитору компенсируется более высокая процентная ставка.
Ипотека с возвратом кредита у поставщика
Ипотека с возвратом кредита обычно оформляется дополнительно вместе с традиционной ипотекой. Покупатель будет использовать недвижимость в качестве залога по ипотечному кредиту. После этого банк или финансовое учреждение может подать иск на дом в случае невыполнения покупателем ссуды.
В случае обращения взыскания на закладную Когда домовладелец прекращает платить по ссуде, использованной для покупки дома, дом считается отчужденным. В конечном итоге это означает, что право собственности на банк или финансовое учреждение может выселить жильцов и перепродать собственность, используя доход от продажи для погашения ипотечной задолженности. Продавец также может сделать то же самое в случае возврата ипотеки продавца.
Поскольку ипотека с возвратом продавца является вторым залогом, она сопровождается вторым или второстепенным требованием по активам.При дополнительном риске продавец должен получить более высокую процентную ставку. Вот почему, как правило, ипотека с возвратом денег у продавца имеет более высокую процентную ставку, чем традиционная ипотека.
Пример возврата ипотеки продавцом
Рассмотрим пример, когда покупатель желает купить дом за 1 000 000 долларов. От них требуется внести 20% первоначальный взнос по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, предоставленной банком. Первоначальный взнос должен составлять 200 000 долларов США (1 000 000 долларов США x 20%).Тем не менее, покупатель берет ипотеку продавца, чтобы профинансировать 200000 долларов.
Продавец недвижимости ссужает покупателю 100 000 долларов в счет первоначального взноса по ипотеке и выплачивает оставшуюся часть в размере 100 000 долларов. Теперь недвижимость включает два отдельных кредита:
1. Ипотечный кредит с фиксированной ставкой в размере 800 000 долларов, причитающийся банку; и
2. Возвратный ипотечный кредит продавца на сумму 200 000 долларов, причитающийся продавцу.
Дополнительные ресурсы
CFI является официальным поставщиком сертификата CBCA® для коммерческого банковского дела и кредитного аналитика (CBCA) ™. Аккредитация коммерческого банковского и кредитного аналитика (CBCA) ™ является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет и т.д. кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение ссуд и многое другое.программа сертификации, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.
Чтобы помочь вам стать финансовым аналитиком мирового уровня и продвинуть вашу карьеру в полной мере, эти дополнительные ресурсы будут очень полезны:
- Кредитный рейтинг Кредитный рейтинг Кредитный рейтинг — это мнение определенного кредитного агентства относительно способности и готовность юридического лица (правительства, бизнеса или физического лица) выполнить свои финансовые обязательства в полном объеме и в установленные сроки.Кредитный рейтинг также означает вероятность дефолта должника.
- Ссуды с фиксированной ставкой Ссуды с фиксированной ставкой Ссуды с фиксированной ставкой — это тип ссуды, при котором процентная ставка остается неизменной в течение всего срока ссуды или части срока ссуды. Большинство заемщиков
- Вероятность дефолта Вероятность дефолта Вероятность дефолта (PD) — это вероятность невыполнения заемщиком своих обязательств по выплате кредита и используется для расчета ожидаемых убытков от инвестиций.
- Качество обеспечения Качество обеспечения Качество обеспечения связано с общим состоянием определенного актива, который компания или физическое лицо желает предоставить в качестве обеспечения при заимствовании средств
Возврат средств от поставщиков: полезный инструмент для финансирования сделок M&A
Возврат у поставщика ( VTB ) (или «финансирование поставщика») является потенциальным дополнительным методом финансирования сделки по приобретению.Это часто документируется обратной записью продавца или простым векселем. ВТБ может использоваться как вид отказа в возмещении в сочетании с другими формами финансирования, чтобы облегчить приобретение.
В соглашении о финансировании с ВТБ покупатель покрывает часть покупной цены за счет финансирования, обычно путем выдачи векселя продавцу. В соответствии с этим соглашением продавец фактически ссужает покупателю часть покупной цены. Стороны сделки могут использовать ВТБ для устранения разницы между ценой покупки и доступными денежными потоками.Фактически, этот инструмент финансирования приводит к тому, что покупатель приобретает выставляемые на продажу активы в течение определенного периода времени посредством периодических платежей продавцу.
Утилита возврата продавцаМеханизмы финансирования ВТБ могут быть отличным инструментом для покупателей, которые не могут (или не желают) брать кредиты с преимущественным правом требования или не имеют достаточных активов для получения займов. Эти финансовые договоренности приводят к тому, что поставщики продолжают нести часть рисков, связанных с бизнесом.Таким образом, ВТБ обеспечивают, чтобы вендоры по-прежнему были вовлечены в игру и были заинтересованы в поддержке и интеграции. ВТБ особенно подходят там, где поставщику не требуется немедленный доступ к средствам и он заинтересован в сохранении определенного контроля над переходом бизнеса.
Выгоды от возвратного финансирования от поставщикаФинансирование ВТБ — это гибкий инструмент, который может принести пользу обеим сторонам приобретения за счет повышения реализуемости актива, являющегося предметом продажи.Некоторые преимущества включают:
- Повышение конкурентоспособности процесса продажи / аукциона за счет расширения круга правомочных покупателей;
- Согласованная между сторонами процентная ставка может привести к более высокой потенциальной доходности в течение периода окупаемости, особенно в условиях низких процентных ставок;
- Дальнейшее участие продавца в переходный период, способствующее передаче ноу-хау и экспертных знаний и сохраняющее заинтересованность со стороны продавца в дальнейшем успехе покупателя;
- Привлекательная альтернатива финансированию приобретения, когда другие формы заемного финансирования недоступны или доступны по непривлекательным ставкам;
- Избегание дополнительных сборов, связанных с доступом к рынку внешнего долга;
- Избегание необходимости для покупателя вносить 100% покупной цены на начальном этапе; и
- Возможные налоговые льготы.
ВТБ также могут создавать проблемы, которые должны быть рассмотрены и разрешены обеими сторонами сделки до ее заключения в качестве метода финансирования, в том числе:
- Риск того, что покупатель может объявить дефолт, в частности потому, что финансирование ВТБ будет субординировано по отношению к приоритетному долгу (в той мере, в какой существует приоритетный долг). Согласованная процентная ставка должна адекватно компенсировать этот неотъемлемый риск, а период окупаемости должен быть соответствующим;
- Периодические выплаты по процентной ставке эффективно увеличивают покупную цену в долгосрочной перспективе;
- Добавленные пункты переговоров могут замедлить или усложнить транзакцию, например, размер финансирования, безопасность, условия оплаты (и частота) и процентная ставка, среди прочего; и
- Могут быть включены более подробные условия в пользу продавца в связи с текущими деловыми отношениями.
Если покупатель уже финансирует часть приобретения из другого источника, продавцу, в большинстве случаев, необходимо отложить и подчинить свою долю участия, вытекающую из ВТБ. Это часто достигается в соответствии с соглашением о субординации или согласованным межкредиторским соглашением.
Обеспеченные и необеспеченные
ВТБ могут быть обеспечены активами покупателя или необеспеченными.В любом случае они часто будут подчиняться другим формам долга перед третьими сторонами. В результате такого подчинения ВТБ часто подвергается более высокому риску дефолта и, как правило, получает компенсацию в виде более высоких процентных ставок. Если ВТБ обеспечен активами бизнеса, потребуется оформление охранных документов и поиск залогового права.
Соглашения об условном депонировании
Договор эскроу также может быть заключен сторонами финансирования ВТБ. Заключение договора условного депонирования может снизить некоторые риски, связанные с этим методом финансирования.В соглашениях об условном депонировании обычно рассматриваются условия, регулирующие хранение и распределение активов на условном депонировании. Когда приобретение частично финансируется ВТБ, хранение акций в условном депонировании по неоплаченной цене покупки основного бизнеса может предоставить продавцу некоторую защиту от потенциального дефолта.
ЗаключениеФинансирование ВТБ — полезный и важный инструмент в арсенале M&A. Несмотря на то, что он сложен и не подходит для каждой сделки, гибкость, которую обеспечивает финансирование ВТБ, представляет собой инновационные альтернативы традиционному кредитованию или привлекательный вариант для использования в сочетании с другими формами долгового финансирования.
Поговорите с членом нашей группы по банковскому и финансовому вопросам, чтобы получить помощь или задать вопросы при изучении механизмов финансирования ВТБ.
Будьте в курсе событий M&A и подпишитесь на наш блог сегодня.
Как работает ипотека с возвратом кредита?
Традиционная ипотека может быть не для всех, так как некоторым может потребоваться помощь со стороны маловероятного союзника — самих продавцов недвижимости. Покупатели, желающие приобрести недвижимость, но не имеющие достаточного количества денежных средств для финансирования сделки, могут воспользоваться ипотекой возврата, но имейте в виду: это сложный вариант, который сопряжен с некоторыми рисками.
Определение VTB
Возвратная ипотека продавца или просто ВТБ — это когда продавец или продавец фактически становится кредитором. Он или она ссужает покупателю деньги для покупки дома, который продает продавец. ВТБ работает только в том случае, если продавец полностью владеет недвижимостью — продавец, который все еще выплачивает ипотеку за недвижимость, которую они продают, не может предлагать ВТБ.
Сверхурочные покупатель выплатит продавцу в соответствии с согласованной суммой погашения и процентной ставкой, которая, как правило, может быть выше ипотечной ставки покупателя, но может быть ниже, чем заимствование у частного кредитора.Сумма, которую покупатель может занять, может быть разной: ее может быть достаточно, чтобы покрыть комиссию за закрытие сделки, часть их первоначального взноса или даже большую часть жилищного кредита.
Например, вы хотите купить дом за 500 000 долларов, но у вас есть только 50 000 долларов для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие сделки. Возврат у поставщика работает, когда ваш поставщик соглашается внести определенную сумму, которая может помочь вам получить достаточно денег для первоначального взноса и затрат на закрытие сделки.
Имейте в виду, что использование ВТБ для покрытия части вашего первоначального взноса может быть непростым делом, поскольку ваш ипотечный кредитор все равно захочет убедиться, что у вас достаточно денег авансом, чтобы знать, что вы берете на себя некоторые из рисков.
Сумма, которую кредиторы хотели бы видеть при использовании ВТБ, может отличаться, но, исходя из строгих правил, кредиторы могут захотеть получить до 10% собственных денег покупателя, говорит ипотечный брокер Полина Тонкин о получении финансирования от ВТБ.
Когда имеет смысл финансирование от поставщиков?
ВТБ работает только в определенных ситуациях; Возможно, это не решение всех ипотечных проблем. Например, ВТБ может работать на рынке покупателя. Если домов много, и риелторам трудно переставить свои запасы, финансирование от продавцов может сработать.
Вместо того, чтобы ждать покупателя, у которого будет достаточно денег для внесения первоначального взноса, продавец может помочь потенциальному покупателю внести первоначальный взнос и вывести собственность продавца с рынка.
Еще одна ситуация, в которой может работать ВТБ, — это плохая кредитоспособность покупателя. Продавец может просто помочь этому покупателю вместо того, чтобы ждать, пока придет другой.
ВТБ также в основном используется инвесторами. Они могут использовать этот инструмент, если ищут краткосрочное решение.Скажем, вы пытаетесь увеличить свой кредит или хотите получить достаточно денег для ремонта, финансирование поставщика может работать в течение короткого периода. Это может выиграть вам время, а когда вы окажетесь в лучшем положении, вы сможете заключить выгодную сделку и воспользоваться более привлекательными кредитными продуктами на рынке.
ВТБ — хорошая идея?
Финансирование от поставщиков работает для определенных сценариев, но это привлекательный вариант как для покупателей, так и для продавцов. У ВТБ есть некоторые преимущества, которые могут побудить вас попробовать его.
Для продавца некоторые из преимуществ этой тактики:
- Стабильный доход. Поскольку вы финансируете часть ссуды покупателя, ежемесячные выплаты могут увеличить ваш денежный поток и дать вам доход, который можно использовать.
- Более короткое время на рынке. ВТБ может привлечь покупателей, которые хотели бы приобрести недвижимость, но не имеют достаточного финансирования. Финансирование поставщика может побудить покупателей купить ваш дом, в результате чего дом будет продаваться на рынке в течение более короткого времени.
- Лучшая цена. Как продавец, вы можете сидеть за рулем, предлагая более выгодную цену за свою собственность. Поскольку у покупателя могут возникнуть проблемы с получением традиционной ипотеки, он может согласиться с вашей покупной ценой.
Для покупателей, ВТБ может предложить следующие плюсы:
- Гибкие затраты. Как покупатель, вы можете выложить любую сумму за ВТБ, поскольку вы получаете финансирование от своего продавца. Возможно, вам не придется соблюдать минимальные требования для конкретного кредитора или правительства.Однако вам все равно нужно обсудить сумму с вашим кредитором-продавцом.
- Более быстрое закрытие. Благодаря финансированию от поставщика вам не придется ждать, пока ваш традиционный кредитор обработает вашу заявку. Подготовка к заключительному дню также может быть ненужной, поскольку вы имеете дело напрямую с продавцом. Конечно, есть еще правовые требования, которые вам, возможно, придется соблюдать.
- Хорошая альтернатива традиционным ипотечным кредитам. Если вы не можете претендовать на получение ипотеки по разным причинам, вы можете воспользоваться ипотекой с возвратом денег у продавца.
Эти преимущества могут быть заманчивыми как для продавцов, так и для покупателей, но вы должны взвесить все хорошее и плохое, прежде чем принять решение. Для продавцов ВТБ может иметь серьезные неприятные последствия — покупатель может прекратить погашение кредита в любой момент, что может привести к принудительному обращению взыскания на имущество. Вам также, возможно, придется взять на себя расходы на ремонт, если вам потребуется вернуть собственность. Кроме того, вы должны полностью выплатить ипотечный кредит, прежде чем предлагать кредитор.
Уплата более высоких процентов — один из рисков, которые покупатели должны учитывать перед получением ВТБ.Поскольку это не традиционный жилищный заем, продавец-кредитор имеет преимущество при определении процентной ставки. Возможно, вам также придется выплатить ипотеку единовременно, если продавец решит ликвидировать свое имущество.
Изучение вариантов ипотеки
Хотя финансирование от поставщиков звучит как мечта, вам все же нужно быть осторожными при заключении такого соглашения. Многие продукты жилищного кредитования на рынке могут лучше соответствовать вашим потребностям. Такой профессионал, как ипотечный брокер, может помочь вам изучить возможные варианты и лучше понять продукты, которые подходят вашим финансам.
У брокера есть различные кредиторы и кредитные продукты на панели, что позволяет им рекомендовать то, что может сработать в вашей уникальной ситуации. Он или она также может помочь вам выбрать условия кредита, которые помогут вам погасить ипотечный кредит немного быстрее.
Хотите изучить ваши возможности с профессионалом? Найдите местного брокера, который может вам помочь.
Что такое ипотека с возвратом кредита и какие преимущества она может принести вам — RankMyAgent — Надежный ресурс о покупке, продаже и аренде
Многие канадцы сталкиваются с той же проблемой: им нужна сумма денег в качестве первоначального взноса, прежде чем они смогут даже получить ипотеку в крупном банке.В противном случае они застрянут в аренде. На рынке жилья, где сумма обычно выражается в шестизначной шкале, накопление на первоначальный взнос может занять много времени. Однако одним из малоиспользуемых инструментов владения недвижимостью является ипотека с возвратом кредита (VTB). ВТБ особенно полезен, если вы хотите купить или продать крупную инвестиционную или коммерческую недвижимость. В этой статье мы объясним, что такое ВТБ, как он работает, а также о преимуществах и мерах предосторожности, которые следует принимать как покупателю, так и продавцу.
Что такое ипотека возврата продавца и как она работает?
ВТБ — это когда продавец недвижимости также становится кредитором.Продавец ссужает покупателю деньги для покупки недвижимости, которую предлагает продавец. Это дает покупателю больший доступ к капиталу, а продавцу — более легкую продажу. Продавец, также становясь кредитором, взимает процентную ставку, которая обычно больше, чем взимает банк, но меньше, чем взимает частный кредитор.
Например, если дом стоит 500 000 долларов, 20% первоначальный взнос составит 100 000 долларов. Если у вас есть только 50 000 долларов, вы можете получить доступ к еще 50 000 долларов через ВТБ.Затем банк предоставит покупателю оставшиеся 80% или 400 000 долларов для покупки недвижимости.
Есть несколько проблем с ВТБ. Во-первых, банк имеет право помешать проведению ВТБ. Банк по-прежнему является кредитором, и они могут отказаться от кредитования, если вы уже занимаетесь у кого-то другого. Во-вторых, продавец должен владеть, по крайней мере, суммой собственного капитала в доме, эквивалентной тому, что они ссужают вам — то есть, если ВТБ составляет 10% от покупной цены, то продавец должен владеть не менее 10% от стоимости дома. дом.Кроме того, ВТБ по-прежнему является ипотекой. В результате, внесение 10% от стоимости покупки за счет собственных средств с последующим внесением 10% ВТБ не предоставит вам достаточного капитала в собственности, чтобы избежать страхования от невыполнения обязательств по ипотеке, добавив еще один платеж к вашим расходам на покупку дома.
Преимущества и меры предосторожности для продавца
Для продавца основная выгода ВТБ — продать вашу недвижимость. Предложение покупателям ВТБ — отличный способ продать на рынке покупателя, потому что это может стимулировать покупку без снижения цены предложения.Однако, если вы продаете свой основной дом, вам все равно понадобится жилье. А если вы не планируете понижать рейтинг, вам, скорее всего, понадобится вся выручка от продажи, чтобы купить новую недвижимость. Но если вы решите одолжить деньги, вы будете вознаграждены щедрыми процентными выплатами.
Если вы продаете коммерческую недвижимость за 7 миллионов долларов, то в этом районе будет лишь определенное количество людей, которые могут себе это позволить. ВТБ может расширить круг ваших покупателей, предложив им более широкий доступ к капиталу.
При этом также существуют налоговые льготы.Когда вы продаете недвижимость, которая не является вашим домом, в котором вы обычно живете, вы должны заплатить налог на прирост капитала. С ВТБ вам будут выплачиваться выплаты с течением времени, что означает, что вы откладываете уплату налога на прирост капитала в течение всего срока существования ВТБ.
Имейте в виду, что у вас и покупателя сейчас не только отношения покупателя и продавца, но и отношения кредитора и заемщика. Таким образом, у вас будет второй контракт, чтобы проработать условия кредитного соглашения. Это требует, чтобы вы проявили должную осмотрительность к покупателю, чтобы убедиться, что он заслуживает доверия.Ваша ссуда будет рассматриваться как вторая ипотека, которая будет выплачена только после выплаты основной ссуды (вероятно, банка или частного кредитора) в случае дефолта.
Кроме того, чем больше соглашений, тем больше юристов. В любом случае, по крайней мере, гонорары адвокату. Обязательно составьте договор с покупателем, в котором указаны условия возврата. Юрист должен помочь пересмотреть этот договор и ознакомиться с условиями.
Преимущества и меры предосторожности для покупателя
Конечная выгода для вас как покупателя, использующего ВТБ, — это дополнительный доступ к капиталу.Хотя вы, вероятно, заплатите более высокую процентную ставку, чем если бы вы взяли все это взаймы в банке, у вас может быть плохой кредит или другие препятствия, которые не позволят вам занять то, что вам нужно.
Другой сценарий: вы покупаете крупную инвестицию или коммерческую недвижимость, и банк не может предоставить вам ссуду на несколько миллионов долларов. Без ВТБ вам, как покупателю, пришлось бы искать капитал либо через инвесторов, которые хотели бы получить долю в собственности, либо через частных кредиторов, которые, вероятно, взимают более высокие процентные ставки, чем предлагает ВТБ.
Но для типичной жилой недвижимости ВТБ не являются обычным явлением, если мы не находимся на рынке покупателя — что редко встречается на рынках жилья Канады.
Как покупатель, использующий ВТБ, вы должны помнить, что это еще один заем, который вам нужно вернуть. Следовательно, это часть ваших ежемесячных процентных расходов и дополнительное обязательство в дополнение к любым другим имеющимся у вас ипотечным кредитам. И, как упоминалось ранее, процентная ставка для ВТБ, вероятно, будет выше, чем процентная ставка банка.
ВТБ — отличный инструмент, который можно добавить в ваш набор для покупки недвижимости. Это может помочь покупателю приобрести недвижимость, если у него нет для этого достаточного капитала. Это может помочь продавцу быстрее избавиться от собственности, заработать больше денег в долгосрочной перспективе и отложить налоги на прирост капитала. Но как покупатель убедитесь, что вы можете позволить себе дополнительную ипотеку. И как продавец, дважды проверьте кредитную историю заемщика и убедитесь, что у вас есть готовый договор.
Рити Верма и команда RMA
Видение RankMyAgent состоит в том, чтобы поднять планку в отрасли и соединить с общественностью лучших профессионалов в сфере недвижимости на основе объективных и заслуживающих доверия обзоров, которые подчеркивают уникальные услуги агента.Рити Верма — генеральный директор и основатель RankMyAgent.com. RankMyAgent.com — это кульминация страсти Рити к технологиям, недвижимости и предпринимательству. Рити работает с новейшими технологиями более десяти лет и имеет степень бакалавра Университета Торонто. Как РИЭЛТОР®, она была включена в список 20 женщин-предпринимателей в сфере технологий в сфере недвижимости, за которыми следует следить в 2016 году по версии Inman News. Она также была финалистом премии Inman Innovator Award в 2016 году. Рити — мать двоих детей, в свободное время любит рисовать и гулять на природе.
Финансирование с использованием возвратных средств поставщика
Независимо от того, являетесь ли вы начинающим инвестором или опытным инвестором, знание тонкостей финансирования и получение правильных советов имеют решающее значение для вашего дальнейшего успеха.
Мы наблюдаем ужесточение правил кредитования, и ожидается, что они будут ужесточаться, особенно в связи с изменением экономической ситуации. Мы видели, что амортизация упала с 40 до (25) лет в большинстве случаев, более жесткие правила для покупки в качестве самозанятого лица, особенно если вы не показываете большой доход в своих налоговых декларациях, а также увеличение требований к первоначальному взносу с годами. для сдачи в аренду.
Хорошая новость заключается в том, что, несмотря на ужесточение правил, вы все равно можете покупать и получать прибыль от инвестиций в недвижимость. Это просто означает, что теперь вам, возможно, придется расширить круг кредиторов и стратегии финансирования, с которыми вы имеете дело. Это также может означать некоторое увеличение стоимости ведения бизнеса.
В этом выпуске мы обсуждаем одну из ключевых стратегий финансирования, которую могут использовать инвесторы для снижения собственных финансовых расходов и экономии времени: возврат ипотечных кредитов поставщиком.
Что возвращает продавец?
VTB или Vendor Take Back — это когда продавец (продавец) недвижимости предоставляет вам часть или все ипотечное финансирование для покупки своей собственности. Этот тип финансирования более распространен для коммерческой недвижимости (включая многоквартирные дома), однако вы можете воспользоваться этой стратегией при покупке жилья. ВТБ также может потребовать от продавца покрытия одной или нескольких ваших заключительных расходов, таких как налог на передачу земли, плату за оценку, исследование или подачу заявления.
Зачем рассматривать возврат от поставщика
Есть много причин, по которым финансирование, организованное продавцом, может быть привлекательным для вас как покупателя:
1. Покупка проблемной недвижимости. Если вы слабоумный или хотите купить проблемную недвижимость с намерением улучшить / обновить ее для увеличения стоимости, тогда вам может пригодиться ВТБ просто потому, что некоторые кредиторы могут уклоняться от кредитования такой собственности или могут предоставлять ссуду под колоссальные процентные ставки. . Имея дело с проблемной недвижимостью, часто бывает выгодно профинансировать покупку за счет комбинации ВТБ, кредитной линии и собственных денежных средств, а затем обратиться к кредитору, как только вы приведете недвижимость в соответствие с определенными стандартами.
2. Вы не можете получить финансирование из стандартных источников кредитования. Право на участие в ВТБ — это вопрос переговоров с продавцом, в то время как получение ипотеки требует, чтобы вы соответствовали требованиям кредитора. Если ваша заявка на финансирование была отклонена и вы исчерпали свои источники, возможно, вы сможете оплатить покупку через продавца. Ваша способность вести переговоры о ВТБ будет зависеть от того, насколько мотивирован продавец и его готовность и дальше связывать свой капитал с недвижимостью.
3. Увеличьте рентабельность инвестиций. Предположим, у вас есть 50 000 долларов в качестве первоначального взноса для покупки следующей инвестиционной собственности. В современном мире это 20% первоначальный взнос при покупке на сумму 250 000 долларов.
Если бы вы смогли организовать первое ипотечное финансирование этой собственности на 80% от стоимости, то ваша первая ипотечная ссуда составила бы 200 000 долларов. Если вы можете договориться с продавцом о предоставлении ВТБ 10% от суммы покупки, что составляет 25000 долларов, то вы фактически снизили свой первоначальный взнос за эту недвижимость до 25000 долларов и, как результат, повысили рентабельность инвестиций за счет более низкой денежные затраты.
4. Купите более крупную недвижимость на такую же или меньшую сумму средств. Как показано в приведенном выше примере, вы можете купить недвижимость за 250 000 долларов США с 50 000 долларов США в качестве первоначального взноса.
На ту же сумму средств вы можете купить недвижимость за 500 000 долларов, если вам удалось оформить первую ипотеку ВТБ на 90% стоимости.
5. Экономьте время и деньги, связанные с традиционным финансированием. Существуют различные расходы, связанные с финансированием собственности. Эти затраты обычно намного выше в коммерческой недвижимости и включают, помимо прочего, следующее: оценка, обследование, сборы с кредитора, сборы за экологический анализ и сборы ипотечного страховщика.Помимо затрат, процесс утверждения ссуды может быть длительным — в зависимости от сложности сделки — и часто требует предоставления кредитору одного или нескольких подтверждающих документов, таких как: подтверждение дохода и трудоустройства, сведения о ваших существующих имущество, кредитные, банковские выписки и налоговые отчеты. Возврат продавца экономит ваше время и расходы, связанные с получением одобрения, поскольку вы имеете дело непосредственно с продавцом.
Также стоит отметить, что в случае ВТБ, как правило, нет штрафа за предоплату ипотеки до истечения срока, тогда как в случае традиционных кредиторов, таких как, например, банки, вы понесете штраф за досрочную выплату ипотеки. до конца срока.
6. Вы можете позволить себе платить больше за недвижимость. Путем переговоров с ВТБ с выгодными процентами и условиями вы можете предложить продавцу более высокую цену за его недвижимость, что сделает ваше предложение более привлекательным.
Какую максимальную сумму возврата вы можете получить от продавца?
Если вы ведете переговоры о ВТБ в качестве первой ипотеки, то размер ссуды к стоимости (отношение суммы, которую продавец ссужает вам ссуду к покупной цене) зависит от того, что вы согласовываете с продавцом.Мы видели, как покупатели могли оформить Первую ипотеку ВТБ на сумму до 90% от цены, по которой они покупают недвижимость.
Если вы устраиваете ВТБ на вторую позицию; это означает, что вы собираетесь в учреждение для получения первой ипотечной ссуды; тогда максимальная сумма, которую вы можете использовать в ВТБ, составляет 10% от покупной цены.
Разрешают ли кредиторы возвращать деньги продавцу?
Не все кредиторы допускают ВТБ. Ваш консультант по кредитованию сможет помочь вам заключить сделку с подходящими кредиторами, которые поддерживают эту стратегию.
Если вы планируете использовать ВТБ для конкретной сделки, важно раскрыть эту информацию своему консультанту по кредитованию.
Каковы ставки и условия возврата продавца?
Ставка и условия по ВТБ договорные. Однако в большинстве случаев продавец взимает с вас более высокую процентную ставку, чем та, которую вы обычно получаете через свой банк. Это отражает более высокие риски, которые кредитор готов принять.
Условия ВТБ могут отличаться от выплат только процентов с выплатой одного балла в конце срока или выплат процентов и основной суммы долга.
Почему продавец согласится на такую сделку?
У ВТБ много преимуществ для продавца, в том числе:
1. Ежемесячный денежный поток. ВТБ предоставляет продавцу ежемесячный денежный поток после продажи недвижимости. Некоторые продавцы, вероятно, будут взимать более высокие процентные ставки по своим кредитам, чем рыночные, что увеличивает их общую доходность и постоянный денежный поток
2. Получение более высокой цены на свою собственность. Продавец, предоставляющий ВТБ на привлекательных условиях, может потребовать более высокую цену за свою недвижимость
3.Отсрочка налогов. Вместо того чтобы облагаться налогом на полную прибыль от прироста капитала от продажи своей инвестиционной собственности, продавец может отложить уплату налогов на некоторые из этих приростов капитала в течение 5 лет, оформив ипотеку ВТБ.
4. Избежание штрафов за предоплату по существующим заблокированным кредитам. Если у собственности есть заблокированная ссуда, продавец может продать ее, не договариваясь с кредитором о более высокой сумме ссуды или разрешении уступить или погасить ссуду; экономия времени и денег продавца
5.Продажа на медленном рынке. Предложение ВТБ на стагнирующем рынке дает покупателям дополнительный стимул. Это также помогает продавцу успешно продать трудно продаваемую недвижимость
Каковы риски ВТБ?
Несмотря на свои преимущества, ипотеку ВТБ следует оформлять с осторожностью. Это сложно, и вам всегда следует проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы просмотреть всю документацию и провести комплексную проверку. С точки зрения продавца, он / она сталкивается с риском неисполнения обязательств.С точки зрения покупателя, он может столкнуться с необходимостью выплатить ипотечный кредит ВТБ единовременно, если продавец умирает, обанкротится или ему потребуется ликвидировать свое имущество.
Соглашение о продажеи возврат ипотеки продавцом (ВТБ) | myREINspace
Несколько лет назад я купил документы Барри и Донны, и это был хороший продукт для контрактов на недвижимость. Юридические услуги — это одна из областей, в которой вы экономите , а не для недвижимости.Одна вещь, которую я хотел бы добавить к вышесказанному, заключается в том, что обе стратегии являются очень продвинутыми, а не для новичков.AFS может доставить вам массу неприятностей, если покупатель или поставщик не имеют опыта.
AFS — очень необычный инструмент для использования при застройке земли, потому что вы не можете легко получить финансирование или разрешения на то, что вам не принадлежит. Обычно ВТБ работает намного лучше, потому что вы можете отложить крупный платеж «прибыль для продавца» на несколько лет после получения разрешения на изменение зонирования и разработку. К тому времени у вас должна быть ссуда на вынос и финансирование развития в банке.
С AFS ваши охраняемые права становятся намного более беспорядочными. Возникают вопросы о регистрации процентов и договоренностях с кредитором (между продавцом и кредитором). Когда вы имеете дело с покупками AFS на сумму от 300 000 до 500 000 долларов США с небольшим первоначальным взносом, вы не сможете позволить себе реализовать свое право (например, нанять адвоката и оплатить дорогостоящее судебное разбирательство), если вы не можете позволить себе первоначальный взнос. .
По крайней мере, по моему мнению, следует избегать AFS. Это действительно будет работать только с очень искушенными сторонами с сильным управлением активами.Природа AFS означает, что вам необходимо разрабатывать или работать без каких-либо изменений в зонировании или значительных разрешений. Ваши претензии на право собственности … ну … неоднозначны. Из-за интереса AFS будет сложно обратиться в любой банк и запросить финансирование.
Проблема со сложными сторонами в том, что обе стороны рассчитывают получить прибыль . Продавец будет иметь дело с «более слабым» покупателем только в том случае, если этот покупатель может заплатить более высокую цену, чтобы оправдать риск не продать недвижимость сразу.Покупатель может позволить себе заплатить более высокую цену только в том случае, если он сможет найти способ повысить ценность собственности, которую продавец не смог построить или не хотел обнаруживать. Если продавец не смог разработать такое более широкое использование, у вас есть еще одна проблема — попытаться убедить продавца позволить вам управлять перепланировкой; и если вы можете убедить их, что это хорошая идея, то почему бы им пойти с вами вместо того, чтобы просто рефинансировать и провести перепланировку самостоятельно? В качестве альтернативы, если продавец не смог развиваться по финансовым причинам, которые предполагают, что у него низкая позиция в собственности в собственности, и вам, вероятно, не следует проводить с ним AFS в первую очередь.AFS имеет смысл только в том случае, если продавец имеет большой капитал, хранящийся в собственности … становится действительно опасным, когда у вас есть продавец, который полностью финансируется. (Это потому, что у вас нет таких же прав на финансовую проверку, как у банка). В то же время продавец должен спросить покупателя, почему покупатель должен иметь право на будущую покупку по обещанию, если он не может позволить себе купить недвижимость сейчас. Продавец должен знать, что покупатель должен поднять стоимость собственности, но почему покупатель заявляет, что является экспертом в повышении стоимости собственности, но не может позволить себе купить актив, который ему необходим для реализации своей площади? экспертизы? Когда вы начинаете смотреть на эти вопросы, это не большая загадка, почему эти контракты не используются очень часто.Исторически контракты AFS использовались для закупок фермерских хозяйств.
С ВТБ у вас есть право собственности, вы можете изменять зонирование, получать разрешения и развиваться.