Председатель тсж на какой срок избирается: образец протокола заседания правления ТСЖ

Содержание

образец протокола заседания правления ТСЖ

0

Автор: Дмитрий Бурняшев

28.08.2020 14:27 28 Августа 2020 в 14:27

Председатель ТСЖ является представительным лицом, который выступает от имени ТСЖ перед третьими лицами. Полномочия председателей ограничены во времени и для продолжения его дальнейшей работы потребуется провести переизбрание. А если члены ТСЖ недовольны работой председателя, то может встать вопрос о досрочных выборах. В статье подробно рассмотрим вопросы переизбрания председателя ТСЖ.

Председатель ТСЖ или председатель правления ТСЖ?

На практике, возникает вопрос: как правильно называется должность — председатель ТСЖ или председатель правления ТСЖ?

В статье 147 ЖК РФ указано, что правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Но в статье 149 ЖК РФ председатель ТСЖ именуется уже как председатель правления ТСЖ.

Как видно, законодательство предусматривает два наименования председатель ТСЖ и председатель правления ТСЖ. Но если провести анализ содержания вышеуказанных статей, то можно сделать вывод, что речь идет об одной должности.

Поэтому, в настоящей статье вы можете встретить наименование: председатель ТСЖ, председатель правления ТСЖ, который являются равнозначными.

Полномочия по избранию председателя: общее собрание или члены правления?

Сразу отметим, что избрание председателя ТСЖ допустимо осуществлять посредством заседания правления или общим собранием членов ТСЖ. Остановимся на процедурах подробнее.

По общему правилу, избрание председателя ТСЖ входит в компетенцию правления согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ. Срок полномочий не ограничен и устанавливается уставом ТСЖ (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Как правило, срок устанавливается стандартный — два года, поскольку председатель ТСЖ одновременно является и членом правления ТСЖ, которое избирается на срок не менее двух лет согласно ч. 2 ст. 147 ЖК РФ.

В компетенцию общего собрания включены полномочия по избранию членов правления, а также в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, избрание председателя правления ТСЖ из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий (п.3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). При этом, уставом ТСЖ собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ (ч. 4 ст. 145 ЖК РФ).

Как правило, в Уставе ограничиваются цитатами из ЖК РФ. Но даже учитывая, указанные положения, на практике специалисты сходятся во мнении, что:
Председатель ТСЖ может избираться на заседании правления.
Председатель ТСЖ может избираться на собрании членов ТСЖ, даже при отсутствии прямого указание на такую возможность в Уставе ТСЖ. Правовое основание избрание в таком случае — п.3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, ч. 4 ст. 145 ЖК РФ.

Переизбрание председателя на заседании правления

После выбора правления в новом составе или утверждение прежнего состава на новый срок (избрание членов правления производится на общем собрании членов ТСЖ), члены правления обязаны собрать заседание и избрать из своего состава председателя ТСЖ.

Для голосования (кворума) на заседании правлении должны присутствовать не менее 50 % членов правления от общего числа. Решение по всем вопросам компетенции правления принимается большинством голосов от присутствующих на заседании. В уставе ТСЖ можно предусмотреть большее количество голосов, которые нужны для принятия решений (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).

Заседание правления оформляется протоколом заседания и подписывается председателем ТСЖ и секретарем правления.

Рекомендации по оформлению протокола заседания правления о выборе председателя ТСЖ

Требования к оформлению протокола заседания правления на законодательном уровне отсутствуют, поэтому каждое ТСЖ вправе предусмотреть в Уставе обязательные реквизиты, которые должны отражаться в протоколе заседания.

Исходя из опыта автора статьи рекомендуется указать следующие реквизиты в протоколе заседания правления:

  • наименование документа и порядковый номер;
  • дата протокола и указание на населенный пункт, где находится ТСЖ;
  • место и дата проведения заседания;
  • общее количество членов правления ТСЖ и указание на основание выбора членов правления;
  • количество членов правления ТСЖ, присутствующих на заседании;
  • сведения о наличии кворума;
  • сведения о секретаре заседания правления, если действует выбранный ранее секретарь;
  • повестка дня;
  • принятые решения с указанием формулировки вопроса, описания предложения, количество голосов и решение по каждому вопросу;
  • подписи председателя правления, секретаря заседания.

Образец заседания правления о выборе председателя ТСЖ

Протокол № 1 заседания правления ТСЖ “Ставрополь”

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

20 августа 2020 года

г. Ставрополь

Место и дата проведения заседания: заседание проведено 20 августа 2020 года в период времени с 16:00 по 16:30 (время Московское) по адресу г. Ставрополь, ул. Родосская, дом 35, офис 35.

Общее количество членов правления ТСЖ “Ставрополь” — 7, избраны на основании решения общего собрания членов ТСЖ “Ставрополь”, оформленного протоколом № 1 от 17 августа 2020 года.

Количество членов правления ТСЖ “Ставрополь”, присутствующих на заседании правления — 5, что составляет 71 % от общего количества членов правления ТСЖ “Ставрополь”.

Таким образом, кворум для принятия решений на заседании правления — присутствует.

Сведения о секретаре заседания — Иванова Лариса Петровна, избрана секретарем на основании решения общего собрания членов ТСЖ “Ставрополь” (протокол № 1 от 17 августа 2020 год).

Повестка дня

  1. Избрание председателя правления ТСЖ “Ставрополь” из числа членов правления.

Принятые решения.

  1. Избрание председателя правления ТСЖ “Ставрополь” из числа членов  правления.

Слушали Сидорова Петра Ивановича, который предложил избрать в качестве председателя правления ТСЖ “Ставрополь” Петрова Дмитрия Викторовича, который уже как более 6 лет занимает указанную должность и хорошо справляется со своей работой.

Голосовали:

ЗА — 5 членов правления, что составляет 100 % от числа присутствующих;

ПРОТИВ — 0;

ВОЗДЕРЖАЛСЯ — 0;

Принято решение: избрать председателем правления ТСЖ “Ставрополь” Петрова Дмитрия Викторовича  из числа членов правления.

секретарь заседания правления

_______________/Иванова Лариса Петровна/         дата_____________

председатель  правления

_______________/ Петров Дмитрий Викторович/     дата_____________

Срок избрания председателя ТСЖ — Юридическая консультация

Положения о товариществе собственников жилья (ТСЖ) содержатся в разд. VI Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ в уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

На основании п. 2 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Итак, в п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ законодатель устанавливает общее правило: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме, а в ч. 3 ст. 147 ЖК РФ – специальное правило: правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

В соответствии с юридическим принципом при конкуренции общей и специальной норм действует специальная норма. То есть «по умолчанию» председателя правления ТСЖ избирает само правление. А поскольку закон прямо не устанавливает срок, в течение которого должен быть избран председатель правления ТСЖ, было бы разумным избрать председателя сразу же после избрания правления. Во всяком случае, закон предоставляет возможность собственникам прописать в уставе ТСЖ срок избрания председателя правления.

Для предотвращения злоупотреблений следует помнить, что полномочие проверять правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества прямо предусмотрено в ст. 20 ЖК РФ и принадлежит оно жилищному надзору.

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

https://realty.ria.ru/20170519/408604470.html

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома? — Недвижимость РИА Новости, 19.05.2017

Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?

Председатель – всему голова. Поэтому к выбору «головы» товарищества собственников жилья нужно отнестись с особым пристрастием, ведь от его работы зависит благополучие всего дома. К чему должен быть готов кандидат в председатели ТСЖ, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказал заместитель начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Анатолий Соколов.

2017-05-19T14:17

2017-05-19T14:17

2017-05-19T14:25

f.a.q. – риа недвижимость

полезное

жилье

тсж

законодательство

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408604470.jpg?4069269751495193132

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, полезное, жилье, тсж, законодательство

14:17, 19 мая 2017

23113

Председатель – всему голова. Поэтому к выбору «головы» товарищества собственников жилья нужно отнестись с особым пристрастием, ведь от его работы зависит благополучие всего дома. К чему должен быть готов кандидат в председатели ТСЖ, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказал заместитель начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Анатолий Соколов.

Истек срок полномочий правления и председателя ТСЖ, в связи с пандемией как оформить продление полномочий., Орск | вопрос №18002237 от 30.09.2021

Вопрос о полномочиях Правления и Председателя товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) после истечения срока, на который их избирали, достаточно актуален. Практически ни в одном ТСЖ не соблюдаются сроки переизбрания правления и председателя. Стоит отметить что аналогичная ситуация складывается и с коммерческим организациями (ООО) но про них сейчас речь не идет. Про полномочия органов управления вспоминают только тогда, когда кто-то запрашивает протокол избрания. Зачастую срок действия полномочий правления и председателя истек несколько месяцев или даже несколько лет назад. Но люди продолжают деятельность по управлению товариществом. Насколько критичны последствия такого легкомыслия? Попробую разобраться.

Основной нормативный акт, регулирующий деятельность ТСЖ это Жилищный кодекс.

Порядок избрания и сроки деятельности определены ст. 147 ЖК РФ. В соответствии с данной статьей руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Т.е. правление избирается на срок, который определен уставом, но не более двух лет. Я не нашел в законодательстве описания последствий деятельности правления после истечения срока.

С председателем правления ситуация незначительно отличается. В соответствии с ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. В отличие от правления ТСЖ его председатель в сроке полномочий юридически не ограничен (ограничительного срока нет). Однако в соответствии со ст. 147 ЖК РФ председатель избирается из числа членов правления. Т.е. фактически лицо не может быть председателем, не будучи членом правления, срок которого ограничен двумя годами. Если предположить, что по уставу председатель правления ТСЖ избирается на пять лет (что по моему мнению не противоречит ЖК) то ему придется каждые два года переизбираться в правления что бы законно осуществлять председательскую деятельность. Если по каким, то причинам его не переизберут в правление возникает правовая коллизия. Видимо имеет место пробела законодательства. Запрета на продолжение осуществления полномочий после истечения срока избрания в законодательстве не предусмотрено.

По моему субъективному мнению из вышеизложенного можно сделать вывод, что истечения срока действия полномочий правления и председателя ТСЖ не влечет автоматически их фактического прекращения. Управленческая деятельность возможна до следующего переизбрания.

Своим домыслам я нашел подтверждение не только в законодательстве но и судебной практике. Вот только несколько примеров:

— Согласно апелляционному определению Московского городского суда от 28.05.2013 по делу N 11-14464 суд, разрешая вопрос о признании незаконной деятельности Правления, Председателя правления указал что, для признания деятельности любого органа ТСЖ как незаконной требуется прямое указание закона. Как следует из искового заявления, истец считает незаконным те обстоятельства, что в ТСЖ не соблюдаются сроки избрания/переизбрания Правления и Председателя Правления. Вместе с тем, истечение сроков полномочий Правления и Председателя Правления не влечет автоматического прекращения полномочий этого лица. Ни Жилищный кодекс РФ, ни учредительные документы ТСЖ таких последствий истечения срока полномочий исполнительного органа не содержат.

— Согласно апелляционному определению Московского городского суда от 08.02.2013 по делу N 11-4689\13, истечение срока, на который, в соответствии с законом и уставом избираются правление и председатель товарищества собственников жилья, является основанием для возбуждения процедуры созыва общего собрания членов товарищества, с целью избрания нового состава правления и его председателя, но не прекращения полномочий этих исполнительных органов.

— Согласно апелляционному определению Санкт-петербургского городского суда от 21 августа 2012 г. N 33-11350/2012, истечение сроков полномочий Правления не влечет прекращения полномочий этих лиц.

Вам помог ответ?ДаНет

Срок на который избирается председатель тсж

Основные задачи правления ТСЖ

В структуру ТСЖ входят:

  • Руководящий орган объединения — общее собрание членов товарищества.
  • Правление товарищества, выполняющее управляющую функцию.
  • Ревизионная комиссия со свойственной ей контролирующей функцией.

Главное направление работы председателя правления – создание возможностей для выполнения правлением своих функциональных обязанностей.

Согласно ст.147 ЖК РФ правление ТСЖ выполняет задачи исполнительного органа объединения, подконтролен он общему собранию.

Среди его функций:

  1. Принятие решений по всем проблемам ТСЖ, кроме проблем, решаемых общим собранием объединения.
  2. Избрание из состава членов правления председателя правления.
  3. Составление годового плана по всем направлениям работы ТСЖ.
  4. Заключение договоров на поставку услуг.
  5. Защита интересов объединения собственников во всех государственных и коммунальных организациях города.
  6. Организация сбора общего собрания для принятия решений по проблемным вопросам.
  7. Осуществление контроля над своевременным поступлением средств от всех членов товарищества.
  8. Подбор персонала для выполнения финансово-хозяйственных функций.
  9. Учёт списочного состава членов ТСЖ, бухгалтерский учёт и ведение отчётностей.

По решению общего собрания в случае необходимости на правление ТСЖ могут быть возложены и дополнительные функции:

  1. Вносить изменения в уставные документы ТСЖ.
  2. Сдавать в аренду на конкурсной основе нежилые комнаты, находящиеся в распоряжении товарищества.Но при этом решение правления должно быть предварительно обговорено и одобрено общим собранием коллектива.
  3. Получение прибыли от хозяйственной деятельности на основании сметы, внесённой с согласия общего собрания.
  4. Распоряжаться финансами, определёнными в фонд, не находящийся на балансе годовой сметы с целью проведения текущего, не запланированного ремонта.

Председатель правления ТСЖ избирается из списка владельцев жилищного фонда ТСЖ. Кроме того, он должен быть членом правления этого объединения.

Форум, на котором избирается председатель, определяется Уставом ТСЖ:

  • Общее собрание членов ТСЖ.
  • Заседание членов правления товарищества.

Организация и проведения выборов председателя

Законодательство говорит, что председатель правления ТСЖ считается избранным, если:

Источник: https://homeurist.com/zh/lgoty/tszh.html

На какой срок избирается?

В Жилищном кодексе РФ положение главы ТСЖ подробно не расписано.

Но ряд тезисов позволяет определить ключевые моменты правового статуса.

П.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ устанавливает, что решение об образовании объединения, утверждение Устава товарищества, выбор состава правления и назначение главы относятся к правам общего собрания владельцев МКД.

Ч.3 ст.147 ЖК РФ отмечает, что правление общества вправе избрать руководителя из собственного состава, но если по Уставу это действие не признается функцией общего собрания жильцов.

После назначения ему надлежит обеспечивать исполнение принимаемых решений, и регулировать деятельность управляющего органа.

Срок для назначения законом не определен, но разумно выбрать главу сразу после назначения руководящего органа. По закону допускается прописать в Уставе период избрания. (в соответствии с ч.1 ст.149 ЖК РФ)

После выборов с новым управленцем заключается трудовой или гражданско-правовой договор.

Образец документа:

УТВЕРЖДЕНО
Общим собранием членов
ТСЖ «_____________________»
(протокол N _______________
от «__»___________ ____ г.)

ПОЛОЖЕНИЕ о председателе правления товарищества собственников жилья «______________________________» (далее — ТСЖ)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Председатель Правления ТСЖ избирается из числа членов Правления ТСЖ на срок _______________ путем простого голосования .

По истечении установленного срока полномочия председателя Правления прекращаются.

1.2. Председатель Правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений общего собрания членов ТСЖ, Правления и руководит текущей деятельностью ТСЖ.

1.3. Председатель Правления ТСЖ действует без доверенности от имени ТСЖ во всех исполнительных, представительных и судебных органах власти.

1.4. В своей работе председатель Правления ТСЖ руководствуется законодательством Российской Федерации, Уставом ТСЖ, настоящим Положением, решениями общего собрания членов ТСЖ и Правления ТСЖ.

1.5. Председатель Правления ТСЖ при осуществлении своих прав и исполнении установленных обязанностей должен действовать в интересах ТСЖ, осуществлять свои права и исполнять установленные обязанности добросовестно и разумно.

2. ОБЯЗАННОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ

2.1. Председатель Правления ТСЖ обязан:

2.1.1. Организовать деятельность Правления ТСЖ в соответствии с законодательством Российской Федерации, Уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ и Правления ТСЖ.

2.1.2. Подписывать платежные документы.

2.1.3. Совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения Правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ.

2.1.4. Разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов ТСЖ Правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда, утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов товарищества.

2.1.5. Выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации жилищного фонда, а также предоставления коммунальных и прочих услуг собственникам помещений многоквартирного дома (далее — собственникам).

2.1.6. Контролировать предоставление собственникам коммунальных и других услуг установленного законодательными и нормативными актами качества, а также договорными обязательствами.

2.1.7. Обеспечить собственникам в установленном порядке перерасчет платежей за жилищно-коммунальные услуги при нарушении сроков обеспечения и отклонения от нормативных показателей качества (стандартов).

2.1.8. Добиваться от исполнителей выполнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.

2.1.9. Принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования в многоквартирном доме.

2.1.10. Обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации ТСЖ и многоквартирного дома.

2.1.11. Представлять интересы ТСЖ в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией имущества в многоквартирном доме.

2.1.12. Контролировать ведение технической, бухгалтерской, статистической и иной отчетности.

2.1.13. Осуществлять контроль за деятельностью бухгалтерии ТСЖ.

2.1.14. Проверять правильность начисления платежей собственникам.

2.1.15. Осуществлять совместно с членами Правления периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства недвижимого имущества многоквартирного дома и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков.

2.1.16. Не реже _____ раз в месяц лично контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории многоквартирного дома.

2.1.17. Не реже _____ раз в месяц осуществлять прием собственников по вопросам деятельности ТСЖ.

2.1.18. Организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности ТСЖ.

2.1.19. Организовывать обучение работников ТСЖ.

2.1.20. Обеспечить ревизионной комиссии (ревизору), аудитору свободный доступ к любым документам, относящимся к деятельности ТСЖ.

2.1.21. Проводить заседания Правления ТСЖ.

2.1.22. При принятии общим собранием членов ТСЖ или Правлением решений, противоречащих действующему законодательству и Уставу ТСЖ, требовать отмены данных решений.

2.2. При осуществлении своих функций председатель Правления ТСЖ имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль за использованием жилых и нежилых помещений по их целевому назначению.

2.2.2. Давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2.2.3. Осуществлять подбор, прием на работу и увольнение работников ТСЖ, а также применять к ним меры поощрения и наказания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.2.4. Страховать имущество ТСЖ и общее имущество многоквартирного дома.

2.2.5. Решающего голоса при голосовании на заседании Правления при равенстве голосов.

2.2.6 Досрочно освободить занимаемую должность.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ

3.1. Председатель Правления несет ответственность перед ТСЖ за причиненные своими действиями или бездействием ТСЖ убытки.

3.2. Председатель Правления может быть досрочно освобожден от исполнения обязанностей общим собранием членов ТСЖ или Правлением в случае, если при осуществлении прав и исполнении обязанностей он будет действовать в ущерб ТСЖ.

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления ТСЖ избирается на срок, определенный уставом ТСЖ.

Юридическая консультация. Телефон: +7 920-985-9888. .

Выборы председателя ТСЖ

Правление ТСЖ формируется из числа владельцев помещений путем голосования на общем собрании всех тех, кто изъявил желание на такую форму управления МКД.

Председателем же становится один из членов правления, получивших право числиться таковыми (ст. 147 ЖК РФ) при условии, что за его кандидатуру проголосовало не менее половины состава правления.

Таким образом, председатель – один из членов правления, а также собственник жилого или нежилого помещения в МКД (иначе он не может сталь членом ТСЖ и соответственно, войти в состав правления), что значит одно: этот человек один из тех, кому не все равно, как будет обслуживаться дом.

На какой срок его избирают?

Ст. 149 ЖК РФ гласит, что срок действия полномочий главы правления регламентируется Уставом товарищества. Чаще всего этот период принимают равным 2-м годам.

Кого выбирают в председатели ТСЖ

В соответствии со статьей №147 Жилищного кодекса России председатель должен состоять в членстве управления товариществом. Более того, участники должны являться собственниками жилья. Таким образом, владелец одной квартиры вправе занять пост председателя согласно статье №161.

Уполномоченное лицо товарищества представляет интересы всех владельцев помещений и отстаивает их перед ресурсоснабжающими организациями, ремонтными компаниями, представителями власти и т. д.

При этом не рекомендуется путать должность председателя и управляющего, т. к. они обладают принципиальной разницей. Обусловлено это тем, что лица, входящие в состав правления, зачастую не обладают необходимым опытом работы в области ЖКХ. Ввиду этого, если избранный на пост руководителя ТСЖ выступит нанимателем управляющего, то такие действия будут обоснованными.

В таблице №1 представлены различия между двумя должностями:

Председатель Управляющий
Выполняет административную роль Регулирует работу обслуживающего младшего и старшего персонала. Организует бесперебойную работу коммунальных систем дома. Контролирует мероприятия по благоустройству придомовой территории
Обладает полномочиями, выданными на общем собрании. Распоряжается финансами В обязанности управленца МКД входит понимание, как складываются тарифы, а также способность проводить разъяснительные беседы с собственниками квартир
Визирует документы личной печатью и подписью Может заниматься подписанием документации при наличии доверенности
Будет избираться на срок не более двух лет Нанимается на работу согласно трудовому договору
Широкие права и обязанности
Активная жизненная позиция для контроля над ситуацией в комплексе или МКД

Особое значение имеет тот факт, чтобы каждый жилец дома знал управленца в лицо и по необходимости обращался лично к нему. Но только при наличии активной позиции, новаторских идей и знаний в области ЖКХ собственники проголосуют за избрание такого человека и доверят управление МКД.

Прежде чем занять пост, эксперты рекомендуют изучить с нормативно-правовыми актами по жилищно-коммунальному хозяйству и базовые аспекты ЖК России. Дополнительно пройти курсы по бухгалтерии и ознакомиться с азами юриспруденции. Эти нюансы, однозначно, помогут главе в предстоящей работе.

Особенности жизни в МКД

Что такое МКД? Все чаще в жилищной сфере используется термин «многоквартирный дом». Ведь именно такую форму использует жилое строительство. Многоквартирные дома составляют целые жилые комплексы, районы, имеющие свою структуру, органы самоуправления.

В многоквартирных домах может быть разное количество отдельных квартир, но принцип сосуществования жильцов одинаковые во всех зданиях. Они решают не только бытовые проблемы своей отдельной взятой жилплощади, но и следят за состоянием здания в целом, организовывают его качественное и регулярное обслуживание.

ВНИМАНИЕ! МКД должны включать в свою структуру не только несколько квартир, но и места общего пользования, общую для всех жильцов территорию.

Частная собственность в многоквартирном доме – это квартиры, которые могут быть как приватизированными, частными, так и муниципальными, принадлежащими государству.

Понятие МКД не нужно путать с понятием «жилой дом». В многоквартирном доме проживает несколько собственников (столько, сколько и квартир), а в жилом доме собственник один (или одна семья). Жилой дом полностью принадлежит одному человеку или разделен на несколько долей между владельцами.

В МКД квартиры имеют отдельных собственников, а общедомовое имущество и территория принадлежат всем в той доле, которая соответствует площади квартиры.

Комментарии к ст. 149 ЖК РФ

1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .

В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Александр Скуркис.

На какой срок избирается председатель тсж

При формировании руководящего состава ТСЖ жильцы не всегда понимают, кто такой председатель, каковы его функции, за какое вознаграждение он будет работать.

На какой срок избирается, как сменить главу ТСЖ и возможно ли это?

В статье мы подробно рассмотрим, про выборы председателя ТСЖ, на какой срок его избирают, а также трудовой договор: что в себя включает и кому подчиняется председатель.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Выборы председателя ТСЖ

Правление ТСЖ формируется из числа владельцев помещений путем голосования на общем собрании всех тех, кто изъявил желание на такую форму управления МКД.

Председателем же становится один из членов правления, получивших право числиться таковыми (ст. 147 ЖК РФ) при условии, что за его кандидатуру проголосовало не менее половины состава правления.

Таким образом, председатель – один из членов правления, а также собственник жилого или нежилого помещения в МКД (иначе он не может сталь членом ТСЖ и соответственно, войти в состав правления), что значит одно: этот человек один из тех, кому не все равно, как будет обслуживаться дом.

На какой срок его избирают?

Ст. 149 ЖК РФ гласит, что срок действия полномочий главы правления регламентируется Уставом товарищества. Чаще всего этот период принимают равным 2-м годам.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

  1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
  2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Трудовой договор: что в себя включает и образец

Руководитель товарищества вправе трудиться за копеечное вознаграждение, но доверить распоряжаться серьезными финансами стоит человеку, оформленному официально и связанному договорными отношениями.

Единого мнения в законодательных актах по поводу трудоустройства руководителя сообщества нет, но жильцы поступают разумно, когда принимают решение включить в штатное расписание ТСЖ и должность председателя.

Трудовой договор (ст. 17 ТК РФ) включает такие разделы:

  • общие положения;
  • испытательный срок, продолжительность действия документа;
  • права и обязанности;
  • режим работы;
  • оплата труда;
  • ответственность;
  • реквизиты сторон.

Статья 17. Трудовые отношения, возникающие на основании трудового договора в результате избрания на должность

Трудовые отношения на основании трудового договора в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции.

За подготовку ТД обычно ответственен секретарь товарищества, которому вменены также обязанности инспектора ОК.

Поставить подпись имеет право один из членов правления, которому эти полномочия даны Уставом. ТД с руководителем ТСЖ регламентируется ст. ст. 275 ТК РФ, 147 ЖК РФ.

Этот договор должен быть только срочным, а длительность – в соответствии с Уставом, но не более 2-х лет.

Обязанности главы товарищества многогранны и обширны, их объем зависит от того, будет ли привлечен управляющий.

Особое внимание следует уделить отражению меры ответственности руководителя ТСЖ, так как эта должность предполагает доступ к финансам и материальным ценностям.

Запись в трудовой книжке

При наличии ТД запись в трудовой книжке обязательна, и выглядеть она должна так: «Избран председателем правления ТСЖ (протокол общего собрания от такой-то даты, №…).

При прекращении сотрудничества также запись должна быть сделана со ссылкой на основание. По закону доверенность, дающую право выступать от имени всех живущих в доме – во всех инстанциях и перед третьими лицами – руководителю не нужна (п.2 ст. 149 ЖК РФ).

Кому подчиняется председатель?

Руководитель сообщества подчиняется исключительно решению общего собрания членов ТСЖ, только голосование может сменить главу досрочно или, наоборот, продлить срок его деятельности.

Является ли он должностным лицом?

Этот вопрос не имеет однозначного ответа ни в ЖК, ни в ГК РФ. На должность обычно назначают приказом по предприятию, а в случае с руководителем товарищества приказа нет и быть не может, а есть протокол общего собрания.

Пленум Верховного суда РФ (№ 19 от 16 октября 2009 г. «О судебной практике…)» в своем постановлении привел новую трактовку: следует различать должностных лиц от тех, кто выполняет функции управления, то есть осуществляет административно-хозяйственную деятельность.

Ставя свою личную подпись под всеми финансовыми, бухгалтерскими, техническими и иными документами, председатель поступает, как должностное лицо, но таковым по форме не является.

Судебная практика показывает, что в случаях допущения растраты, хищений председатель несет полную ответственность, но не как должностное лицо, а как исполнитель административно-хозяйственной деятельности, что и подтверждено Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 19.

А кто такой управляющий?

Это совершенно разные должности с различным статусом. Если председатель – выборная должность, не требующая доверенности на свое представительство интересов товарищества, то управляющий – наемный работник, который без такой доверенности неправомочен подписывать бумаги, заключать сделки, решать вопросы от имени и в интересах ТСЖ.

Руководитель является одним из владельцев площадей в МКД, в то время, как управляющий вовсе не обязан иметь в собственности квартиру в этом доме, МКД – просто место его работы, точка приложения его опыта и умений, знаний для обеспечения бесперебойного обеспечения работы всех систем МКД.

Отличаются также степени ответственности и объемы полномочий: глава правления стоит ступенькой выше на служебной лестнице, а управляющий находится под его началом.

Можно ли эту должность совмещать с председательской?

Может, если у него есть соответствующее образование, опыт работы в сфере ЖКХ, и достаточно сил и энтузиазма. В этом случае никакого упоминания о должности управляющего быть не должно, просто в перечень должностных обязанностей руководителя добавляется не один десяток технически важных функций.

Кто такой глава правления?

Это одно и то же, правильно будет называть руководителя организации «председателем правления», но в обиходе жильцами принято называть этого человека просто «председателем».

Может ли председатель товарищества быть в нем бухгалтером?

Если МКД сравнительно небольшой, и количество членов сообщества не исчисляется сотнями, то средства ТСЖ не позволяют раздувать штат. В случае, когда глава товарищества знает толк в бухгалтерском деле, то он вполне может вести бух. учет по всем направлениям деятельности организации – начислять оплату за коммуналку, вести расчеты с подрядчиками, поставщиками ресурсов, начислять зарплату, платить налоги и т.п.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
Пункт 3.1

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Руководить ТСЖ – непростая работа, требующая знаний законов, умения управлять людьми, понимать, как работает оборудование и еще много всяких нюансов, в том числе и быть докой в финансовых вопросах. Выбирая главу сообщества, стоит делать акцент на честности и порядочности человека, который получит доступ к деньгам, поступающим от жильцов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Новая редакция Ст. 149 ЖК РФ

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Комментарий к Статье 149 ЖК РФ

1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя правления товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой — быть полностью подконтрольным высшему органу управления.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления.

Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Отметим, что использование в ч. 1 ст. 149 термина «должностные лица» не вполне корректно, так как речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц.

Ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

2. Круг правомочий председателя правления товарищества собственников жилья, перечисленных в ч. 2 ст. 149 Кодекса, является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица. Указанные правомочия целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Другой комментарий к Ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Статья 149 определяет правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья.

Председатель правления возглавляет орган управления товарищества, организует его работу.

2. Председатель правления, согласно комментируемой статье, является организатором текущей деятельности товарищества: обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления вправе подписывать платежные документы; совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления. Осуществляя хозяйственную деятельность, председатель разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, а также положение об оплате их труда.

Председатель правления действует в интересах товарищества добросовестно и разумно. Обратимся к ст. 53 ГК РФ, согласно которой лицо, в силу закона или учредительного документа юридического лица, выступающее от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Председатель правления товарищества согласно ч. 2 комментируемой статьи «действует без доверенности от имени товарищества».

3. Председатель правления ТСЖ избирается на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Дело в том, что его избирает (из своего состава) правление товарищества, а срок его полномочий не может превышать 2 лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСЖ: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем, кто может стать председателем ТСЖ, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.

Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают

Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:

  • должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
  • работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
  • члены ревизионной комиссии ТСЖ.

Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.

Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.

Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ

Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.

Председатель правления ТСЖ:

  • подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
  • подписывает доверенности для представления интересов ТСЖ, в том числе в суде общей юрисдикции;
  • составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
  • выступает представителем ТСЖ при взаимодействии с органами надзора и контроля.

Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.

Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.

Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия

Председатель правления ТСЖ прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:

  1. На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.

Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

  1. Лицо, избранное председателем ТСЖ, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.

В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.

За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности

Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.

Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.

Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).

Важно помнить

Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.

Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.

Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.

Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.

Эксперты Фонда «Институт экономики города» отвечают на актуальные вопросы потребителей жилищно-коммунальных услуг, связанные с работой ЖКХ в условиях «корона-кризиса»

Многие вопросы жителей и специалистов в ЖКХ сегодня определены той сложной обстановкой, в которой приходится работать управляющим организациям, товариществам собственников жилья, советам многоквартирных домов из-за пандемии COVID-19. В частности, ряд ТСЖ столкнулся с проблемой из-за скорого истечения срока полномочий председателя правления товарищества и невозможности провести отчётно-выборное собрание в привычной очной форме. Как быть в такой ситуации, советует эксперт Фонда ИЭГ.

Напоминаем, что задать вопрос об управлении многоквартирным домом, проведении капитального ремонта, работе ТСЖ или совета дома в условиях «корона-кризиса» можно на сайте Фонда ИЭГ http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb или по электронной почте [email protected] 

Вопрос: В апреле истекает срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ. Как собрать общее собрание и выбрать председателя в условиях, когда все жители дома находятся по домам?

Ответ: Статьёй 147 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) установлено, что руководство деятельностью товарищества собственников жилья (ТСЖ) осуществляет правление товарищества, которое избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя, если его избрание не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Статья 149 ЖК РФ гласит, что председатель правления товарищества собственников жилья избирается из числа на срок, установленный уставом товарищества.

Указанная проблема, как правило, возникает в тех ТСЖ, в которых устав товарищества относит избрание председателя правления к полномочиям общего собрания членов товарищества, и у всего состава правления сразу истекают полномочия.

Выборы состава правления или продление их полномочий происходят обычно на годовом общем собрании, на котором утверждается отчёт правления за прошедший год, отчёт ревизионной комиссии, план на следующий год и размер взносов.

В условиях пандемии COVID-19, когда есть высокая опасность распространения инфекции среди людей, находящихся рядом, проведение общего собрания в очной форме крайне нежелательно, кроме того, во многих регионах действует запрет на проведение публичных мероприятий, предполагающих совместное присутствие людей.

Статья 441 ЖК РФ предусматривает возможность выбора инициаторами созыва общего собрания наравне с очной формой и других форм, таких как заочное голосование (опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ) и очно-заочное голосование.

Если члены ТСЖ не видят возможности в сегодняшних условиях отложить проведение годового общего собрания, либо есть жёсткая необходимость срочно переизбрать членов и председателя правления ТСЖ, то лучшим выходом из ситуации будет организация заочного голосования.

Для этого необходимо, во-первых, указать в сообщении о проведении собрания, что оно будет проводиться в форме заочного голосования, указать дату начала и дату окончания приёма письменных решений собственников, а также место, где будет организован такой приём.

Во-вторых, необходимо довести данное сообщение о проведении общего собрания до членов товарищества не позднее чем за 10 дней до начала голосования (желательно вместе с бланками решений собственников). Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что сообщение в общем случае должно быть направлено собственникам заказным письмом, или направлено в письменном виде иным способом, или размещено в доступном всем собственникам помещении в доме, если так было решено ранее общим собранием. Большинство почтовых отделений сегодня закрыты (в Москве и Санкт-Петербурге можно прийти в некоторые почтовые отделения по предварительной записи), и с отправкой заказных писем могут быть трудности. Поэтому можно организовать доставку сообщений об общем собрании в заочной форме путём разнесения их по квартирам или вложения в почтовые ящики. В таком случае необходимо обеспечить безопасность при передаче сообщения: вложить письменные сообщения в продезинфицированные файлики, не передавать их получателям из рук в руки, а оставлять под дверью.

Всё это создаёт трудности и оставляет место для возможности передачи вируса от человека к человеку. Поэтому в сегодняшней сложной ситуации верным решением видится перенос проведения отчётно-выборного собрания членов товариществ собственников жилья вплоть до окончания действия ограничительных мер в городах и полной отмены режима изоляции. Может ли правление товарищества, срок полномочий которого истёк в соответствии с уставом ТСЖ и решением прошлого собрания, продолжать свою работу до того, как правление переизберут?

Да, может. Судебная практика по этому вопросу определённо указывает, что истечение срока полномочий не влечёт немедленного прекращения данных полномочий. Так, в кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2012 г. № 33-5857 указано, что истечение срока, на который в соответствии с законом и уставом избираются правление и председатель товарищества собственников жилья, является основанием для возбуждения процедуры созыва общего собрания членов товарищества с целью избрания нового состава правления и его председателя, но не прекращение полномочий этих исполнительных органов. Таким образом, пока не избран новый состав правления и председатель правления на общем собрании (созыв которого для некоторых ТСЖ сейчас может быть невыполнимой задачей в силу ранее принятых решений о процедурах созыва), полномочия правления и его председателя не прекращаются.

Верховный суд Российской Федерации в постановлении от 25.07.2016 № 34-АД16-5 также указал, что возникновение либо прекращение полномочий председателя правления ТСЖ обусловлены принятием соответствующего решения компетентным органом управления товарищества собственников жилья или истечением срока, на который избирается председатель правления товарищества собственников жилья. Вместе с тем, само по себе истечение предельного срока избрания правления и председателя ТСЖ, установленного статьями 147, 149 ЖК РФ и уставом товарищества, не влечёт за собой таких правовых последствий, как прекращение деятельности правления, поскольку такие последствия прямо не предусмотрены ни законом, ни уставом товарищества.

 

Срок полномочий директора Ассоциации кондоминиумов Флориды не применяется до 2026 года — Блог адвоката ТСЖ Флориды — 3 марта 2021 года

Поправки к Закону о кондоминиумах Флориды, принятые в 2018 году, предусматривают, что члены совета ассоциации не могут работать более восьми лет подряд, если они не избраны более чем двумя третями членов с правом голоса или если нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров. на момент выборов.

Первоначальное руководство Флоридского отдела кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов в рамках Департамента бизнеса и профессионального регулирования было неясным, но прошлым летом оно пришло к выводу, что годы работы в совете директоров до даты вступления закона в силу в июле 2018 года. не засчитывались в счет восьми лет непрерывной службы, запрещенных новым законом.

По сути, это означает, что только члены правления ассоциации кондоминиумов, проработавшие восемь лет подряд, начиная с июля 2018 г. или позднее, будут лишены права на дополнительную службу, если не будут выполнены особые исключения. Это разъяснение Отдела кондоминиумов помогло развеять опасения советов ассоциаций с долгосрочными членами до 2018 года, так как эти директора будут иметь как минимум пять лет стажа, отвечающего критериям.

В то время как некоторые сообщества процветают при постоянных членах в совете директоров, мы с другими адвокатами общественных ассоциаций нашей фирмы в Южной Флориде и я рекомендую всем, кто проживает в сообществах с ассоциациями, рассматривать членство в совете директоров как свою гражданскую обязанность.Эффективный совет директоров важен для финансового и административного благополучия ассоциаций, поэтому всем правомочным владельцам единиц следует рассматривать возможность вступления в совет директоров как свой вклад в развитие своего сообщества.

Ни в коем случае обязанности директора не являются слишком сложными и требовательными для возможностей и навыков большинства владельцев объединений. Это требует их времени и преданности делу, но не до такой степени, что это становится слишком пугающим для среднего владельца.

Помимо рекомендаций высококвалифицированного юрисконсульта ассоциации, члены правления могут также широко использовать авторитетные онлайн-ресурсы, которые предлагают наиболее важную информацию для ассоциаций. Институт общественных ассоциаций, который является крупнейшей организацией, представляющей общественные ассоциации в мире, предлагает множество полезных статей и руководств на сайте www.caionline.org. Кроме того, этот блог является одним из ведущих источников информации для общественных ассоциаций штата, и мы призываем директоров ассоциаций, членов и управляющих недвижимостью вводить свои адреса электронной почты в поле для подписки справа, чтобы автоматически получать все наши будущие статьи.

Как долго это слишком долго? Срок полномочий Совета директоров кондоминиума

Работа в совете директоров Ассоциации может быть неблагодарной. Это неоплачиваемая должность волонтера, которая связана с фидуциарными обязанностями и бесчисленными обязательствами. Есть люди, которые справляются с этой задачей, снова и снова добровольно работая на благо своего сообщества, просто из любви к служению своему сообществу или, во многих случаях, потому, что никто другой не справится с этой задачей.Во многих случаях мы обнаруживаем, что в ассоциациях есть члены правления, которые работают год за годом без перерыва. Однако недавние поправки к законодательству вызвали переполох среди советов ассоциаций по всему штату.

Законодательный орган Флориды недавно принял поправку к Стат. §718.111 (2) (d) (2), который налагает ограничение на срок полномочий членов совета в восемь (8) лет подряд. В результате многие ассоциации обнаруживают, что один или несколько из их нынешних давних членов могут больше не иметь права баллотироваться на переизбрание.Недавняя поправка к законодательству является предметом горячих споров среди практикующих специалистов, особенно потому, что поправка к законодательству имеет обратную силу. На момент публикации этой статьи вопрос рассматривался только Департаментом бизнеса и профессионального регулирования Флориды (DBPR) и еще не рассматривался судами для определения законности обратной силы заявления. Основываясь на дебатах, которые мы наблюдали среди практикующих специалистов по всему штату, мы ожидаем, что законодательный орган внесет дополнительные поправки в это положение в будущем.Но пока что положения Fla. Stat. §718.111 (2) (d) (2) и интерпретация DBPR — это закон, который необходимо соблюдать.

До 1 июля 2017 года в Законе о кондоминиумах не было ограничений по срокам, и любые ограничения по срокам обязательно должны были быть указаны в руководящих документах Ассоциации. После этого, в 2017 году и совсем недавно в 2018 году, законодательный орган внес поправки в Статут, включив в него ограничения по срокам. В частности, по состоянию на 1 июля 2018 г. §718.112 (2) (d) (2), в соответствующей части предусматривает:

  1. Если иное не предусмотрено уставом, вакансия в совете директоров, вызванная истечением срока полномочий директора, должна быть заполнена путем избрания нового члена совета директоров, причем выборы должны проводиться тайным голосованием.Выборы не требуются, если количество вакансий равно количеству кандидатов или превышает его. Для целей этого параграфа термин «кандидат» означает правомочное лицо, своевременно представившее письменное уведомление. . . о своем намерении стать кандидатом. За исключением случаев таймшера или нежилого кондоминиума, или если срок полномочий члена совета директоров не истекает до более позднего ежегодного собрания, или если в противном случае срок полномочий всех членов истекал бы, но нет кандидатов, сроки полномочий всех членов совета директоров истекают в ежегодное собрание, и такие члены могут выставлять свою кандидатуру на переизбрание, если это не запрещено уставом. Члены Совета директоров могут работать сроком более 1 года, если это разрешено внутренними документами или учредительными документами. Член совета директоров не может занимать должность более 8 лет подряд, если только он не будет одобрен положительным голосованием владельцев паев, представляющих две трети всех голосов, поданных на выборах, или за исключением случаев, когда на момент избрания нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров. вакансии. Если количество членов совета директоров, срок полномочий которых истекает на годовом собрании, равно или превышает количество кандидатов, кандидаты становятся членами совета директоров после закрытия годового собрания.Если иное не предусмотрено уставом, любые оставшиеся вакансии заполняются большинством голосов директоров, составляющих вновь сформированный совет, даже если директора составляют менее кворума или имеется только один директор.

12 сентября 2018 года Отделение кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов Флориды выпустило декларативное заявление в деле In re: The Apollo Condominium Association, Inc., Дело №: 2018023783, в котором рассматривается, установлен ли установленный законом предел в восемь последовательных лет включает годы службы до даты вступления в силу поправки к разделу 718.112 (2) (d) (2), Закон о Флориде. В частности, в Apollo Ассоциация должна была провести выборы после 1 июля 2018 года, даты вступления в силу устава. Один из членов совета директоров работал в совете более восьми лет подряд и планировал баллотироваться на переизбрание. Заявление Подразделения придерживается позиции, что «если на следующих запланированных выборах текущий член совета директоров проработал в совете восемь лет подряд, этот член совета директоров не будет иметь права работать в качестве члена совета, если количество подходящих кандидатов не будет меньше количества вакантных мест. в правлении или если этот кандидат не утвержден положительным голосом владельцев ячеек, представляющих две трети всех голосов, поданных на выборах.«Таким образом, Отдел считает, что установленный законом восьмилетний срок давности применяется ретроактивно.

На основании вышеизложенного член совета директоров не может занимать должность более восьми (8) лет подряд, если только он не будет одобрен положительным голосованием владельцев паев, представляющих две трети всех голосов, поданных на выборах, или если нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнить вакансии на доске на момент открытия вакансии. Это применяется задним числом к ​​нынешним членам совета директоров, которые работали в совете директоров более восьми (8) лет подряд и желают баллотироваться на переизбрание.

Что касается любого члена совета директоров, который в настоящее время отбывает двухлетний срок, будучи избранным до вступления в силу законодательной поправки, он / она может отбыть оставшийся двухлетний срок, хотя он превысит восьмилетний срок. -летний предел, потому что выборы, на которых отбывает текущий срок, состоялись до вступления в силу законодательной поправки. Однако по истечении двухлетнего срока этот член совета директоров не будет иметь права баллотироваться на переизбрание , если его / ее кандидатура не будет одобрена положительным голосованием владельцев паев, как указано в уставе. , или, если нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров на момент открытия вакансии.

Что касается любого члена совета директоров, который проработал в совете более восьми (8) лет подряд в рамках законодательной поправки и рассматривает возможность баллотироваться на переизбрание, в уставе нет ничего, что препятствует ему / ей от подачи первоначального намерения кандидатуры и баллотироваться на переизбрание, однако он / она может быть избранным только в том случае, если он / она получит 2/3 голосов за все, поданные на выборах, или если нет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения вакансии в Правлении.Точно так же ничто не может помешать члену совета директоров, проработавшему в совете директоров более восьми (8) лет подряд, быть назначенным новым советом, если в течение этого срока появится новая вакансия.

Наконец, необходимо внимательно изучить руководящие документы ассоциации, чтобы определить, применима ли поправка к уставу к этой конкретной ассоциации, если вообще применяется. В частности, Ассоциация должна определить, содержат ли ее руководящие документы язык «Кауфмана» — положение, позволяющее вносить последующие поправки к законодательству.Этот язык обычно встречается в разделах Декларации, касающихся определений, что указывает на то, что регулирующие документы регулируются положениями Закона о кондоминиумах Флориды, Глава 718 и «всеми законодательными поправками, принимаемыми время от времени» — или языком аналогичного значения. Если в руководящих документах Ассоциации нет слов «Кауфмана», возможно, что поправка к закону может быть неприменима, и недавно введенные ограничения срока не будут иметь никакого значения для Ассоциации.

При определении права на выдвижение кандидатуры давнего члена Правления целесообразно проконсультироваться с адвокатом вашей общественной ассоциации, поскольку право на участие может потребовать тщательной проверки руководящих документов Ассоциации и применимого устава.

Обновлено 14 апреля 2021 г.

* Обратите внимание, что после написания этого сообщения в блоге было принято решение, которое может изменить мнение в данном документе. *

Выборы Совета Ассоциации Кондо — как провести правильные ежегодные выборы

Наша цель в этой статье — ответить на многие общие вопросы, связанные с выборами членов правления ассоциации кондоминиумов.Это далеко не полный список вопросов, но он должен дать любому человеку хорошее представление о том, как этот процесс должен работать. Как всегда, если у вас есть вопросы, на которые нет ответа, напишите нам по адресу [email protected]

Вот список вопросов, на которые мы ответим в этом посте:

  1. На каком собрании происходят выборы членов правления?
    1. Когда должна произойти эта встреча?
    2. Какие уведомления, если таковые имеются, должны быть отправлены владельцам помещений в связи с этим собранием?
    3. Когда должны быть отправлены эти уведомления?
    4. Уведомления должны отправляться заказным письмом с отслеживанием?
    5. Можно ли отправлять электронные письма вместо уведомлений, отправленных по почте?
    6. Можем ли мы разместить уведомление в общей зоне вместо отправки уведомлений по почте?
    7. Что делать, если у нас нет надежных почтовых адресов для всех владельцев?
    8. Что произойдет, если доска не соблюдает одно или несколько из этих правил?
  2. Как определить необходимое нам количество членов совета директоров?
  3. Как вы определяете, сколько позиций в совете директоров «открыто» и должно быть заполнено?
  4. Какие методы доступны для составления списка кандидатов?
  5. Если у юнита более одного владельца, могут ли они оба одновременно находиться на доске?
  6. Какая информация о кандидатах может быть предоставлена ​​владельцам квартир, если таковая имеется, чтобы помочь им в оценке вариантов?
  7. Что такое прокси?
  8. Всегда ли разрешено использование прокси?
  9. Если есть две открытые позиции в совете директоров, сколько голосов имеет каждый владелец единицы?
  10. Как оценивается голос каждого владельца квартиры?
  11. Если у объекта несколько владельцев, как они голосуют?
  12. Если резидент покупает квартиру в рассрочку (контрактный покупатель), может ли он голосовать? Может ли этот человек быть на доске?
  13. Что такое кумулятивное голосование? Как определить, разрешено ли кумулятивное голосование?
  14. Что такое бюллетень?
  15. Какую информацию следует получить от владельца квартиры в бюллетене для голосования?
  16. Может ли ассоциация использовать тайное голосование?
  17. Может ли собственник помещения потребовать засвидетельствования подсчета бюллетеней?
  18. Как определяются победители?
  19. Как распределяются должности для каждого члена совета директоров? (Президент, секретарь и т. Д.)
  20. Что должно произойти с собранными бюллетенями?
  21. Какие уведомления, если таковые имеются, следует направить владельцам ячеек после проведения выборов?
  22. Если кандидат запрашивает список всех владельцев, чтобы он или она могли лоббировать свои голоса, должно ли Правление предоставить эту информацию?

Вот так!

Q1.На каком собрании происходят выборы членов правления?

А1. Выборы происходят на собраниях особого типа, которые называются «ежегодное собрание» или «собрание членов». Это контрастирует с традиционным заседанием совета директоров, на котором члены совета встречаются, чтобы вести свои обычные дела. (Владельцы ячеек также могут присутствовать на обычных заседаниях совета директоров)

С практической точки зрения существует небольшая разница между типами собраний, за исключением уведомлений, которые должны быть предоставлены владельцам помещений до собрания.Это обсуждается в следующих вопросах.


Q1-A. Когда должна произойти эта встреча?

А1-А. Ежегодное собрание должно проводиться один раз в год в дату, указанную в руководящих документах вашей ассоциации. (Имеется в виду, посмотрите в своем Уставе)


Q1-B. Какие уведомления, если таковые имеются, должны быть отправлены владельцам помещений в связи с этим собранием?

А1-Б. Уведомление должно быть отправлено по почте или доставлено всем владельцам квартир с указанием времени, места и цели встречи.


Q1-C. Когда должны быть отправлены эти уведомления?


A1-C. Уведомления, информирующие владельцев квартир о собрании, должны быть отправлены за 10–30 дней до собрания. Вот формулировка Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс:

.. письменное уведомление о любом собрании членов должно быть отправлено или доставлено по почте с уведомлением участников не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней о времени, месте и цели такого собрания;


Q1-D.Уведомления должны отправляться заказным письмом с отслеживанием?

A1-D. Нет. К счастью, нет необходимости отслеживать отправляемые по почте уведомления. Этим требованиям будет соответствовать традиционная почтовая почта США.


Q1-E. Можно ли отправлять электронные письма вместо уведомлений, отправленных по почте?

A1-E. Нет. Закон о собственности кондоминиумов штата Иллинойс все еще устарел с точки зрения технологий и не упоминает электронную почту или другие электронные средства связи. Письма по почте по-прежнему необходимы.


Q1-F. Можем ли мы разместить уведомление в общей зоне вместо отправки уведомлений по почте?

A1-F. Нет. Может быть хорошей идеей разместить уведомление в общей зоне собственности в дополнение к отправленным по почте уведомлениям, но сама публикация отвечает требованию надлежащего уведомления только для обычных собраний совета директоров. Для собраний членов (включая ежегодное собрание) требуются специальные уведомления по почте.


Q1-G. Что делать, если у нас нет надежных почтовых адресов для всех владельцев?

A1-G.Бремя ответственности за то, чтобы Правление было в курсе любых внешних почтовых адресов, лежит на владельцах единиц. Вы должны отправлять уведомления на последний адрес, который у вас есть для владельца.

Если ваше правление изо всех сил пытается поддерживать текущую контактную информацию, вы можете отправить форму с контактной информацией всем владельцам по электронной или обычной почте и попросить их заполнить и вернуть форму. (Шаблон доступен на этом сайте). Напомните владельцам, что наличие их текущей контактной информации гарантирует, что правление сможет получать для них важную информацию, когда это необходимо.


Q1-H. Что произойдет, если доска не соблюдает одно или несколько из этих правил?

A1-H. Нам все время задают этот вопрос. Честный ответ заключается в том, что ничего плохого, скорее всего, не произойдет, если Правление не будет следовать правилам, связанным с выборами, и многим другим требованиям, изложенным в Законе о собственности кондоминиумов штата Иллинойс. При этом мы настоятельно рекомендуем вам найти время, чтобы выполнить эти шаги, чтобы избежать потенциальных головных болей.

При несоблюдении этих правил действия и решения, принятые на собрании, могут быть признаны недействительными.Например, если владельцы не были должным образом уведомлены, значит, выборы были недействительными, и можно утверждать, что новые члены совета директоров не являются официальными. Если это новое правление примет какие-либо решения, тогда можно будет утверждать, что эти решения также недействительны, поскольку правление не было избрано должным образом.

Достаточно одного владельца, чтобы поднять вопрос, и Правление столкнется с серьезной проблемой. По всей вероятности, ассоциации потребуется повторить весь процесс и провести новые выборы.Во всяком случае, ситуация будет огромной проблемой, которую можно было бы легко избежать, выполнив соответствующие действия.


Q2. Как определить необходимое нам количество членов совета директоров?

A2. Это будет определено в руководящих документах вашей ассоциации. У вас должно быть не менее 3 членов правления; президент, секретарь и казначей. Любые дальнейшие должности, такие как вице-президент или члены «Расширенного сообщества», будут определены в ваших руководящих документах.


Q3. Как вы определяете количество «открытых» позиций в совете директоров, которые необходимо заполнить?

A3. Это зависит от того, как проводились выборы в прошлом. Закон IL Condominium Property Act требует, чтобы не менее 1/3 членов правления ежегодно истекали. Это означает, что если у вас есть правление из 3 членов, по крайней мере, одно место должно быть открыто каждый год. Во многих советах директоров все должности открываются для переизбрания каждый год. Другие используют двухлетние сроки с разнесенными датами начала.


Q4. Какие два метода доступны для составления списка кандидатов?

A4. Определение того, какие владельцы паев хотят (или хотят) быть в правлении, можно сделать во время собрания или заранее. Это решение повлияет на доступные параметры, связанные с прокси, которые будут рассмотрены позже в этом документе.

Если «кандидатуры принимаются из зала», то подходящие кандидаты будут обнаружены в начале собрания.(По сути, любой владелец, имеющий право и желающий войти в правление, может поднять руку и стать кандидатом) Затем эти кандидаты записываются в бюллетени, чтобы владельцы могли отдать свои голоса. Обратной стороной этого подхода является то, что, поскольку кандидаты не известны до момента собрания, владелец, который не может присутствовать на собрании, не может проголосовать заранее. (через прокси) Достоинством этого подхода является то, что он требует минимальной координации.

Альтернативой является определение владельцев, желающих войти в совет директоров, заблаговременно до собрания.Обычно это достигается путем уведомления владельцев о том, что все кандидаты должны уведомить правление к определенному сроку, если они хотят быть внесены в официальный список кандидатов. Список окончательных кандидатов может быть отправлен владельцам квартир вместе с уведомлением о собрании и формой доверенности. Форма доверенности позволит владельцу, который не может присутствовать на ежегодном собрании, документально оформить свой выбор и пригласить другого человека вместо него на собрание. По сути, это означает, что кто-то другой приходит и голосует от вашего имени.

Если кандидаты известны заранее, то владельцы, использующие доверенное лицо, могут решить определить, как их голоса будет отдавать лицо, появившееся вместо них. В противном случае владелец должен доверять доверенному лицу принимать решения от его имени.


Q5. Если у юнита более одного владельца, могут ли они оба одновременно находиться на доске?

А5. Нет. Если имеется несколько владельцев паев, только один может быть членом совета директоров в любое время.Однако, если муж и жена владеют двумя подразделениями в рамках одной ассоциации, они оба могут быть избраны в правление, поскольку представляют более одного подразделения.


Q6. Какая информация о кандидатах может быть предоставлена ​​владельцам квартир, если таковая имеется, чтобы помочь им в оценке вариантов?

А6. Правление может предоставить владельцам квартир биографический и фон информацию о подходящих кандидатах, но они должны следовать трем правилам:

  1. Они должны предоставить информацию о всех кандидатах.
  2. Всем кандидатам должна быть предоставлена ​​возможность включить свои собственные биографические и биографические данные, которые будут включены в информацию, созданную на доске.
  3. Правление не должно отдавать предпочтение ни одному кандидату.

Q7. Что такое прокси?

A7. В сфере выборов ассоциации кондоминиумов доверенность — это форма, которая позволяет владельцам квартир, которые не могут присутствовать на ежегодном избирательном собрании, послать другое доверенное лицо для голосования вместо них.Форма доверенности, предоставляемая Правлением, заполняется владельцем подразделения и определяет лицо, уполномоченное присутствовать на собрании вместо него.

Владелец может при желании выразить предпочтение любому из известных кандидатов в правление или указать конкретное имя (имена). Это предполагает, что кандидаты известны заранее.

Закон IL Condominium Property Act гласит, что для того, чтобы форма доверенности была действительной, она должна быть подписана и датирована. Наконец, если иное не указано в форме доверенности, прокси не действительны более 11 месяцев.


Q8. Всегда ли разрешено использование прокси?

А8. Нет. Тем не менее, по нашему опыту, большинство ассоциаций в Чикаго разрешают голосование по доверенности. Использование доверенных лиц разрешено, если это не запрещено Уставом или уставом ассоциации. Использование прокси также может быть запрещено правилом, но правило должно предоставлять конкретные альтернативы, как описано далее. (Это правило будет в Правилах и положениях ассоциации)

Интересный раздел Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс позволяет правлению принять правило, согласно которому владельцы квартир могут не голосовать по доверенности на выборах в правление, а вместо этого имеют два варианта подачи своего бюллетеня.В соответствии с этим правилом владельцы могут подать свой бюллетень: 1) лично на собрании или 2) доставив бюллетень до собрания по почте или другим способом доставки, определенным в самом правиле. Короче говоря, это правило запрещает использование доверенного лица, но позволяет владельцам отправлять заполненные бюллетени по почте.

Чтобы это правило работало, Правлению необходимо преодолеть несколько препятствий с точки зрения процесса. Во-первых, бюллетени должны быть отправлены по почте или розданы владельцам квартир за 10–30 дней до избирательного собрания.Это то же самое требование, что и уведомления о собрании, поэтому их можно просто отправлять вместе.

В бюллетенях должны быть указаны имена всех кандидатов. Для этого правление должно уведомить всех владельцев ячеек и направить им письменное уведомление не менее чем за 21 день о крайнем сроке для представления своего имени, если они желают быть включенными в бюллетень в качестве кандидата. Этот срок не может превышать 7 дней до отправки бюллетеней владельцам квартир. Это означает, что после того, как кандидаты будут известны, бюллетени необходимо быстро разослать по почте, чтобы не прошло слишком много времени.

Короче говоря, вам нужно сообщить владельцам о крайнем сроке подачи кандидатов в правление примерно за месяц до этого. Затем правление должно разослать бюллетени, предположительно с уведомлениями о собрании, всем владельцам в течение недели после прохождения этого срока. Бюллетени для голосования и объявления о собрании должны быть отправлены по почте за 10-30 дней до даты выборов. Текст Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс приведен ниже для справки:

… если правило, принятое не менее чем за 120 дней до выборов в правление, или декларация или подзаконные акты предусматривают голосование, как указано в этом подразделе, владельцы ячеек не могут голосовать через представителя на выборах в правление, но могут голосовать только (i) путем подачи заявления ассоциация выпустила бюллетень лично на избирательном собрании или (ii) направив бюллетень, выданный ассоциацией, ассоциации или ее назначенному агенту по почте или другим способом доставки, указанным в декларации, подзаконном акте или правиле; бюллетени должны быть отправлены по почте или иным образом розданы владельцам ячеек не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до избирательного собрания, а правление должно направить владельцам ячеек письменное уведомление не менее чем за 21 день о крайнем сроке для включения имя кандидата в бюллетенях для голосования; что крайний срок не должен превышать 7 дней до того, как бюллетени будут отправлены по почте или иным образом переданы владельцам ячеек; что каждый такой бюллетень должен включать имена всех кандидатов, которые направили совету или его уполномоченному представителю своевременное письменное уведомление о своей кандидатуре, и должен давать человеку, опрашивающему бюллетень, возможность отдавать голоса за кандидатов, имена которых не фигурируют в бюллетене; что бюллетень, полученный ассоциацией или ее назначенным агентом после закрытия голосования, не должен быть подсчитан; что владелец ячейки, который отправляет бюллетень по почте или другим способом доставки, указанным в декларации, подзаконном акте или правиле, может запросить и отдать голосование лично на избирательном собрании и тем самым аннулировать любой бюллетень, ранее представленный этим владельцем ячейки;.


Q9. Если есть две открытые позиции в совете директоров, сколько голосов имеет каждый владелец единицы?

А9. Владелец каждого подразделения имеет один голос за каждую открытую позицию на доске. Если есть две открытые позиции в совете директоров, каждый владелец ячейки имеет два общих голоса. Если открыто три позиции, каждый владелец имеет по три голоса. (Помните, однако, что все голоса не имеют равного веса)


Q10. Как оценивается голос каждого владельца квартиры?

A10.Если иное не указано в уставе вашей ассоциации, голос каждого владельца зависит от единицы, которой он владеет. В частности, голосование основывается на доле владения в ассоциации, которую представляет данное подразделение. Процент собственности, связанный с каждой единицей, обычно можно найти в декларации ассоциации.


Q11. Если у объекта несколько владельцев, как они голосуют?

A11. Независимо от количества владельцев, каждое подразделение предоставляет своим владельцам один голос за каждую открытую позицию в совете директоров.В отношении подачи голосов Закон IL Condominium Property Act гласит, что при наличии более одного владельца объекта, если только один из владельцев присутствует на собрании, он или она имеет право отдать все голоса, выделенные для этого объекта. .

Если на собрании присутствует более чем один из владельцев, голоса, выделенные этому подразделению, могут быть поданы на основе «согласия большинства» владельцев, если в заявлении ассоциации прямо не указано иное.

Затем Закон определяет согласие большинства как достигнутое, если «любой из владельцев подает голоса, выделенные этой единице, без немедленного протеста лицу, председательствующему на собрании, со стороны любого из других владельцев единицы».Короче говоря, пока никто из совладельцев не жалуется, предполагается, что голосование выражает согласие большинства владельцев.


Q12. Если резидент покупает квартиру в рассрочку (контрактный покупатель), может ли он голосовать? Может ли этот человек быть на доске?

A12. Давайте сначала определим, что такое договор в рассрочку. Договор рассрочки платежа — это соглашение между продавцом и покупателем, в соответствии с которым покупатель соглашается выплатить продавцу покупную цену плюс проценты в рассрочку в течение определенного периода времени.После подписания контракта покупатель немедленно вступает во владение кондоминиумом и может въехать, но продавец сохраняет законное право собственности на недвижимость до тех пор, пока покупатель не уплатит полную покупную цену.

Продавец передает документ, и после окончательного платежа право собственности переходит к покупателю. Договоры с рассрочкой платежа являются альтернативой традиционному ипотечному финансированию и чаще всего предлагаются покупателям, которые не могут получить традиционный жилищный кредит.

Поскольку покупатель не является законным владельцем объекта, возникает вопрос, какая из сторон (продавец или покупатель) сохраняет за владельцем права голоса, участия в работе совета директоров и т. Д.В соответствии с Законом IL Condominium Property Act покупатель может голосовать и участвовать в работе совета директоров, если 1) он или она проживает в квартире и 2) договор купли-продажи не запрещает этого. Это означает, что в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом может быть указано, что продавец сохранит за собой все права на кондоминиум (голосование и т. Д.) До передачи права собственности.

Закон специфичен тем, что только одна из сторон может участвовать в любое время. Это либо покупатель, либо продавец, но не оба одновременно.Совет директоров может потребовать доказательства контракта, свидетельствующие о том, что эти полномочия были переданы покупателю.


Q13. Что такое кумулятивное голосование? Как определить, разрешено ли кумулятивное голосование?

A13. Под кумулятивным голосованием понимается способность владельца ячейки «объединить» свои голоса при подаче голосов. Это применимо только в том случае, если открыто более одной позиции на доске. В таких случаях каждый владелец единицы имеет один голос на каждое открытое место, как описано ранее в этом документе.

Например, если на доске есть три открытых позиции, каждый владелец единицы имеет три голоса. Если кумулятивное голосование составляет , а не , каждый владелец должен отдать один голос за трех разных кандидатов. Если кумулятивное голосование разрешено , владелец может решить объединить свои голоса и применить некоторые или все из них к одному кандидату.

Например, владелец может решить отдать два голоса за Джимми и один голос за Молли. Другой владелец может отдать все три своих голоса за Джимми.Еще один владелец может решить отдать один голос за Джимми, один голос за Молли и один голос за Сьюзан. Это гибкость, обеспечиваемая кумулятивным голосованием.

Вы должны обратиться к уставу вашей ассоциации, чтобы определить, разрешено ли кумулятивное голосование в вашей ассоциации, но, по нашему опыту, это чаще всего допустимо.


Q14. Что такое бюллетень?

A14. Бюллетень — это просто инструмент, предоставляемый владельцу помещения для документирования его или ее голоса (ов). Обычно это не более чем лист бумаги, содержащий список подходящих кандидатов.

Каждому владельцу выдается бюллетень, в котором он или она напишет свое имя, процент владения и то, как они хотели бы отдать свои голоса. Заполненные бюллетени возвращаются лидеру выборов, где их можно подсчитать и определить победителя (ов).


Q15. Какую информацию следует получить от владельца квартиры в бюллетене для голосования?

A15. Если ассоциация не использует тайные бюллетени (рассмотренные в следующем вопросе), типичный бюллетень требует от владельца указать свое имя, информацию о единице (для определения процента собственности) и свой голос (а).


Q16. Может ли ассоциация использовать тайное голосование?

A16. да. Закон IL Condominium Property Act действительно позволяет ассоциации принимать правила, разрешающие использование тайных бюллетеней, в соответствии с которыми бюллетени для голосования помечаются только с указанием процента собственности на квартиру и самого голоса. (Это будет правилом в правилах и положениях ассоциации)

Закон требует, чтобы у правила также был документированный метод, используемый для проверки статуса владельца единицы, выдающего доверенность или голосующего.Наконец, правило должно разрешать любым кандидатам, имеющим право присутствовать при подсчете бюллетеней.


Q17. Может ли собственник помещения потребовать засвидетельствования подсчета бюллетеней?

A17. Это зависит. Закон требует, чтобы любому кандидату или его представителю было разрешено присутствовать при подсчете бюллетеней. Это означает, что если владелец был кандидатом, ему или ей должно быть разрешено присутствовать при подсчете бюллетеней. Это лицо должно быть либо официальным кандидатом, либо один из кандидатов должен считать его своим представителем.


Q18. Как определяются победители?

A18. Кандидаты, набравшие наибольшее количество голосов, становятся победителями. Количество победителей определяется количеством открытых позиций на доске.

Например, если есть две открытые позиции в совете директоров, два кандидата, получившие наибольшее количество взвешенных голосов, объявляются победителями. Оба избираются в правление; первое или второе место не имеет значения.

Подсчет количества взвешенных голосов, полученных каждым кандидатом, поначалу может немного запутать.Как подробно описано ранее в этом документе, не все голоса имеют одинаковый вес. Это означает, что голоса одних владельцев ценнее или более эффективны, чем голоса других.

Напомним, что вес или сила голоса каждого владельца зависит от его доли владения в ассоциации. В декларации ассоциации вы найдете список или таблицу, в которой указаны единицы внутри ассоциации и процент владения, закрепленный за каждой из них. (Итого 100%). Если кандидат получает голос от владельца с процентом владения, равным 15%, он побеждает кандидата, получившего голос от владельца с процентом владения, равным 10%.

Я считаю, что при подсчете голосов проще всего превратить голос каждого владельца в «очки» в зависимости от их доли владения. Мы знаем, что общая доля владения всеми объектами составляет 100%. Таким образом, в общей сложности 100 баллов, доступно среди владельцев паев по на каждую открытую позицию на доске объявлений .

Чтобы наглядно представить этот подход, мы воспользуемся простым примером. В таблице ниже показан образец ассоциации кондоминиумов из 6 квартир и баллы для голосования, доступные для каждой квартиры в зависимости от ее доли владения.Предположим, что есть одна открытая позиция в совете директоров для выборов этой ассоциации с двумя кандидатами, Бобом и Стэном.

Блок

% владения

Очки для голосования

1

8%

8

2

18%

18

3

8%

8

4

12%

12

5

31%

31

6

23%

23

Итого

100%

100 баллов

Если я отвечаю за подсчет победителя, то передо мной будет стопка заполненных бюллетеней.(Предположительно 6). Используя этот метод, я просто просматриваю каждый бюллетень и веду подсчет количества «очков», заработанных каждым из наших двух кандидатов. (Боб и Стэн)

Бюллетень 1: Блок 5, Голосование = Stan
Бюллетень 2: Блок 6, Голосование = Stan
Бюллетень 3: Блок 2, Голосование = Боб
Бюллетень 4: Блок 3, Голосование = Боб
Бюллетень 5: Блок 1, Голосование = Боб
Бюллетень 6: Блок 4, Голосование = Боб

Что касается бюллетеня № 1 , я обращусь к моей таблице процентной доли владения и обнаружу, что владелец Unit 5 имеет голос, равный 31 баллу.В своем итоговом листе я ставлю «+31» рядом с именем Стэна.

Для Бюллетень № 2 , мы находим, что Блок 6 дает голос на 23 балла. Теперь я отмечу «+23» рядом с именем Стэна.

Для Бюллетень № 3 , мы находим, что Блок 2 дает голос, равный 18 баллам. Теперь я отмечу «+18» рядом с именем Боба.

Для Бюллетень № 4 , мы находим, что Блок 3 дает голос на 8 баллов. Теперь я отмечу «+8» рядом с именем Боба.

Для Бюллетень № 5 , мы находим, что Блок 1 дает голос на 8 баллов. Теперь я отмечу «+8» рядом с именем Боба.

Для Бюллетень № 6 , мы находим, что Блок 4 дает голос, равный 12 баллам. Теперь я отмечу «+12» рядом с именем Боба.

Теперь, когда мы обработали все бюллетени, мы просто складываем общее количество баллов, полученных каждым владельцем. Мы обнаружили, что даже несмотря на то, что Боб получил голоса от четырех владельцев, он все равно не выиграл.Стэн — победитель, поскольку он получил наибольшее общее количество баллов, хотя и от двух владельцев квартир.

Мы будем использовать один и тот же точный процесс для всех выборов, даже если есть несколько открытых должностей в совете директоров. Ключ к нескольким открытым позициям — помнить, что каждый владелец будет иметь один голос за каждую открытую позицию. Все по-прежнему работает так же, включая преобразование голоса владельца в баллы и их суммирование на основе кандидатов, за которых голосует владелец.

Также имейте в виду, что обычно допускается кумулятивное голосование, что означает, что в бюллетенях владельца, скорее всего, будет подано более одного голоса в отношении одного кандидата.Без проблем. Например, если в бюллетене все три голоса поданы в пользу Стэна, мы выясним, сколько стоит каждый из голосов владельца, проверив диаграмму процента собственности для объекта. Представим, что каждый голос приносит 12 баллов. Поскольку владелец отдал Стэну все три голоса, мы дадим Стэну 36 баллов. (12 +12 + 12) Затем мы переходим к следующему голосованию.

Как вы быстро увидите, процесс остается таким же, даже если есть несколько открытых позиций в совете директоров, кумулятивное голосование или сотни единиц, которые голосуют.Просто подсчитайте свои очки и ведите счет рядом с каждым кандидатом!


Q19. Как распределяются должности для каждого члена совета директоров? (Президент, секретарь и т. Д.)

A19. Выборы предназначены только для определения владельцев, избранных в Совет. Собственник паев не голосует при принятии решения о том, какую позицию и будет занимать каждый человек в составе Совета. Члены совета директоров решат между собой путем голосования, если потребуется, должности, которые каждый из них будет выполнять.

Имейте в виду, что «полномочия» каждого члена совета директоров идентичны, поскольку голос каждого члена совета директоров имеет одинаковый вес. Независимо от того, являетесь ли вы президентом или членом правления At Large, ваш голос учитывается одинаково.


Q20. Что должно произойти с собранными бюллетенями?

A20. Закон о собственности кондоминиумов штата IL требует, чтобы совет директоров поддерживал бюллетени как минимум в течение одного года. Обычные протоколы заседаний совета директоров должны храниться в течение 7 лет.

Мы бы посоветовали правлению сканировать бюллетени в цифровой формат, где их можно было бы упорядоченно хранить в течение многих лет.


Q21. Какие уведомления, если таковые имеются, следует направить владельцам ячеек после проведения выборов?

A21. Закон о собственности кондоминиумов штата Иллинойс не устанавливает никаких требований, связанных с уведомлением владельцев квартир о результатах выборов. При этом мы считаем, что это важный шаг, поскольку на большинстве собраний обычно низкая явка.


Q22. Если кандидат запрашивает список всех владельцев, чтобы он или она могли лоббировать свои голоса, должно ли Правление предоставить эту информацию?

A22. Это может быть удивительно, но Закон IL Condominium Property Act требует, чтобы Правление предоставляло владельцу квартиры по запросу имена, адреса и процент владения каждого владельца квартиры, имеющего право голоса на собрании. Эта информация должна быть предоставлена ​​в течение 30 дней с момента запроса.

Все, что вам теперь нужно знать об ограничении сроков полномочий директоров

Автор: Стивен Р.Братен, акционер

и

Лорен Б. Феффер, акционер

Rosenbaum PLLC

По мере приближения сезона выборов ассоциации кондоминиумов борются с новыми ограничениями срока полномочий членов совета кондоминиумов, установленными в Законе о кондоминиумах Флориды. Законодательный орган попытался внести ясность в этот раздел на своем последнем заседании, в результате чего была сформулирована следующая формулировка:

Член правления не может работать более 8 лет подряд, если он не одобрен положительным голосованием владельцев паев, представляющих две трети всех поданных голосов. выборы, или если на момент открытия вакансии не будет достаточного количества подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров.

Раздел 718.112 (1) (d) 2., Закон Флориды . Теперь ясно, что устав запрещает любому члену совета директоров, независимо от продолжительности срока их полномочий, работать в совете директоров любой ассоциации кондоминиумов более восьми (8) лет подряд, если (i) не имеется достаточного количества подходящих кандидаты на заполнение вакансий; или (ii) продолжение их работы было одобрено голосованием владельцев ячеек, представляющих две трети всех голосов, поданных на выборах. Исключение «за» в статуте о предельном сроке полномочий изменилось с прошлого года.В прошлом году требовалось проголосовать за все владельцы ячеек, тогда как в этом году требуется только две трети всех голосов, поданных на выборах. Поскольку только двадцать процентов (20%) имеющих право голоса избирателей должны проголосовать для того, чтобы выборы были действительными, это изменение делает более доступным голосование за продолжение работы долгосрочного члена совета директоров.

Итак, что не разъяснил законодательный орган? Законодательный орган не прояснил большой вопрос — применяется ли статут к членам совета директоров, которые соответствуют или превышают восьми (8) летний лимит на дату принятия закона, или мы начинаем отсчет лет службы после даты вступления в силу статут? Недавно Департамент делового и профессионального регулирования, Подразделение кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов Флориды («Подразделение») выпустило декларативное заявление для ассоциации кондоминиумов на острове Марко, сообщив, что количество лет службы до даты вступления в силу статут засчитает при определении восьми (8) последовательных лет службы.Таким образом, если на момент избрания какой-либо текущий член совета директоров, который выставлен на выборы, уже был в совете директоров в течение восьми или более лет, это лицо не будет иметь права быть избранным снова, если не будет выполнено одно из двух исключений. Несмотря на то, что среди юристов ассоциации ведется много споров относительно того, правильно ли Отдел истолковал новую версию устава и какой вес следует придать этому декларативному заявлению, это единственное письменное руководство, которое мы получили от Отдела по этому вопросу.Кроме того, Управление решает вопросы, связанные с выборами кондоминиумов.

В свете этого недавнего декларативного заявления кажется, что лучший способ избежать проблем с выборами на следующих выборах вашего кондоминиума — это обеспечить выполнение одного из двух (2) выявленных исключений для любого действующего члена правления, который выставлен на выборы и которое соответствует или превышает предельный срок в восемь (8) лет подряд, включая предыдущие годы службы. Если это проблема, с которой ваша ассоциация кондоминиумов столкнется на предстоящих выборах, мы рекомендуем вам дополнительно обсудить эти требования с юрисконсультом ассоциации.

Rosenbaum PLLC представляет общественные ассоциации по всей Флориде и специализируется на законах о кондоминиумах и ассоциациях домовладельцев, законодательстве о недвижимости, гражданском судопроизводстве, землепользовании и зонировании, а также коммерческих сделках. Информация, представленная здесь, предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация. Публикация этой статьи не создает отношений между поверенным и клиентом между читателем и Rosenbaum PLLC или любым из наших поверенных.Читатели не должны действовать или воздерживаться от действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без предварительной консультации с юристом, если у вас есть вопросы по любому из вопросов, поднятых в этой статье. Наем адвоката — это решение, которое не должно основываться исключительно на рекламе или этой статье.

Ограничение срока полномочий директора кондоминиума и другие требования для совета директоров

Юридические вопросы — Роб Самус | Специально для Naples Daily News

Еще в 2018 году законодательный орган Флориды принял закон, в котором говорилось: «Член совета директоров не может работать более 8 лет подряд, если только он не будет одобрен положительным голосованием владельцев квартир, представляющих две трети всех поданных голосов. выборы, или если на момент открытия вакансии недостаточно подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров »

Этот закон вступает в силу 1 июля 2018 года.С тех пор нам периодически, особенно во время выборов, звонят, чтобы узнать, засчитывается ли работа в совете директоров до 2018 года в течение 8 лет.

Во многих ассоциациях кондоминиумов директора проработали более 8 лет, и мы слышим звонки о том, смогут ли эти директора, проработавшие более 8 лет, снова баллотироваться в Совет.

Хотя поступили смешанные сигналы от Флоридского отдела кондоминиумов, таймшеров и мобильных домов Департамента деловых и профессиональных отношений, прошлым летом Отдел наконец заявил, что, поскольку закон о 8-летнем предельном сроке не вступил в силу до 01.07. / 2018, 8-летний срок службы начался только после 01.07.2018.

Следовательно, ни один долгосрочный директор Ассоциации кондоминиумов не должен беспокоиться о 8-летнем лимите до 01.07.2026.

Скорее всего, это ограничение на срок вполне может быть отменено до 2026 года. Так что не стоит беспокоиться о том, что какой-либо долгосрочный член совета директоров снова войдет в состав совета, по крайней мере, до 2026 года.

Есть еще другие требования к владельцу кондоминиума для доски. Раздел 718.112 (2) (d) 2. Устава Флориды гласит: «В ассоциации жилых кондоминиумов, состоящей более чем из 10 квартир, или в ассоциации жилых кондоминиумов, которые не включают единицы таймшера или доли таймшера, совладельцы единицы могут не входить в состав совета директоров одновременно, если они не владеют более чем одним подразделением или если на момент открытия вакансии недостаточно подходящих кандидатов для заполнения вакансий в совете директоров.Владелец квартиры в жилом кондоминиуме, желающий стать кандидатом в члены совета директоров, должен соблюдать (вовремя указать свое имя в качестве кандидата) и иметь право быть кандидатом в совет директоров во время крайнего срока для подача уведомления о намерении баллотироваться для того, чтобы его или ее имя было указано в качестве подходящего кандидата в бюллетенях или для работы в совете директоров ».

«Лицо, которое было отстранено от должности или отстранено от должности в соответствии с настоящей главой, или которое не выплачивает какие-либо денежные обязательства, причитающиеся ассоциации, не имеет права быть кандидатом в членство в совете директоров и не может быть внесено в список бюллетень.Лицо, которое было осуждено за какое-либо уголовное преступление в этом штате или в окружном или территориальном суде Соединенных Штатов, или которое было признано виновным в любом преступлении в другой юрисдикции, которое считалось бы уголовным преступлением, если бы оно было совершено в этом штате, не имеет права на членство в правлении. членство, за исключением случаев, когда гражданские права такого преступника были восстановлены в течение как минимум 5 лет с даты, когда такое лицо подает заявку на избрание в правление ».

Перед тем, как указывать имя кандидата в избирательном бюллетене, важно убедиться, что это лицо не имеет задолженности перед Ассоциацией (взносы, штрафы, взносы и т. Д.)) или не является осужденным за уголовное преступление.

Роб Самус — главный поверенный в неаполитанской юридической фирме Samouce & Gal, P.A. Он является сертифицированным специалистом Совета адвокатов Флориды по кондоминиумам и планируемому развитию и специализируется на представлении интересов кондоминиумов, кооперативов и домовладельцев = ассоциаций по всем их юридическим потребностям, включая процедурное управление их ассоциациями, обеспечение соблюдения договорных обязательств, сбор оценок, переговоры по контрактам и судебные разбирательства по контрактам, сделки с недвижимостью, общее коммерческое право, судебные разбирательства по делу о дефектах строительства и другие общие гражданские споры.Эта колонка не основана на конкретных юридических рекомендациях для кого-либо и основана на принципах, которые время от времени могут меняться. Если у вас есть какие-либо вопросы по колонке, с Робом можно связаться по адресу sandglawfirm.com.

Собрания и выборы ассоциации кондоминиумов —

(Как было представлено на осенней конвенции 2009 года Ассоциации ассоциаций кондоминиумов, таунхаусов и домовладельцев (ACTHA))

СОБРАНИЯ И ВЫБОРЫ АССОЦИАЦИИ

Осенняя конференция ACTHA — 24 октября 2009 г.

Представлено Барри Крейслером, Logan Law, LLC
Телефон: (773) 394-6400

1) Общий контекст — Управление ассоциацией осуществляется в том же формате, что и в бизнес-корпорации:

a) Владельцы паев аналогичны акционерам.Они могут голосовать исключительно в соответствии со своими интересами на собраниях Владельцев Паев и не имеют фидуциарных обязательств перед Ассоциацией или другими Владельцами Паев. Их голос ограничен выборами в Совет управляющих и определенными действиями Ассоциации, которые считаются настолько важными, что не могут контролироваться исключительно должностными лицами и директорами Ассоциации, такими как продажа всего или практически всего имущества Ассоциации, слияние или объединение и т. д. Владельцы подразделений ассоциации имеют право присутствовать на заседаниях Совета управляющих, за некоторыми исключениями, и встречаться для обсуждения предлагаемых правил и положений.У них также есть определенные права по ходатайству Владельцев паев, владеющих не менее 20% процентной доли в общих элементах, передавать некоторые решения, в противном случае зарезервированные за Советом, на голосование Владельцев паев.

b) Совет управляющих или Совет директоров Ассоциации играет аналогичную роль Совету директоров бизнес-корпорации в избрании должностных лиц, а также в определении политики и принятии решений в отношении важных действий Ассоциации. Каждый Директор или Менеджер Ассоциации имеет фидуциарную обязанность действовать в лучших интересах Ассоциации, но имеет некоторую защиту от повторных предположений с помощью того, что называется правилом «делового суждения».

c) Должностные лица Ассоциации обычно являются президентом, секретарем и казначеем, а иногда и одним или несколькими вице-президентами или помощниками офицеров. Должностные лица ведут повседневную деятельность Ассоциации под контролем и надзором Совета, а также несут фидуциарные обязанности перед Ассоциацией.

d) Формальное участие и принятие решений Собственниками Подразделений и Советом Управляющих Ассоциации осуществляется посредством собраний и выборов, которых бывают 3 основных типа:

i) Собрания владельцев квартир;

ii) Заседания Совета управляющих; и

iii) Заседания комитетов, созданных Правлением.

2) Собрания и выборы владельцев квартир:

a) Закон о кондоминиумах требует, чтобы Владельцы ячеек собирались ежегодно, как минимум, для целей избрания членов Совета управляющих, но они могут встречаться для других целей на ежегодном собрании или, чаще, на специальных собраниях.

b) Голосование обычно осуществляется по процентной доле в общих элементах, которая представляет собой процент, назначаемый каждой единице в Декларации (первоначально основанный на соответствующей справедливой рыночной стоимости каждой единицы).Однако, если Закон о кондоминиумах конкретно не требует процентного голосования по конкретному вопросу, подзаконные акты могут предусматривать единовременное голосование с равным весом по такому вопросу для каждой единицы.

c) Любой член Ассоциации имеет право, но только для надлежащей цели, проверять и копировать текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов Ассоциации, имеющих право голоса. Чтобы воспользоваться этим правом, член должен подать письменный запрос Правлению Ассоциации или его уполномоченному агенту, указав записи и надлежащую цель запроса.

d) Закон о кондоминиумах разрешает членство только одного класса.

e) Выборы Совета управляющих являются наиболее распространенным видом голосования Владельцев Паев:

i) Правление может распространять среди владельцев ячеек биографическую и справочную информацию о кандидатах на выборах, если (i) прилагаются разумные усилия для выявления всех кандидатов и всем предоставляется возможность включить свою информацию в информацию, подлежащую распространению; и (ii) Правление не выражает предпочтения ни одному кандидату.

ii) Выборы могут проводиться тайным голосованием при соблюдении разумных правил, принятых Советом. Тайные бюллетени — это бюллетени, в которых необходимо указать только процентную долю голосующей единицы и само голосование. В случае тайного голосования: (а) Правление должно принять правила для проверки статуса избирателя, и (б) любой кандидат на выборах или его представитель имеет право присутствовать при подсчете бюллетеней.

iii) В случае продажи единицы по так называемому «договору купли-продажи» или «договору о выплате в рассрочку» по делу, покупателю разрешается голосовать и учитываться при определении кворума.

iv) Кворум собрания владельцев паев составляет 20% процентной доли в общих элементах, если иное не предусмотрено Уставом или большинством голосов владельцев паев.

v) Предварительное письменное уведомление о собраниях собственников подразделения должно быть отправлено по почте или доставлено не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до собрания. В уведомлении должны быть указаны время, дата, место и цель собрания.

vi) Специальные собрания могут быть созваны Президентом, Советом управляющих или Владельцами паев, при которых не менее 20% процентов долей в общих элементах.

vii) Выборы могут проводиться с помощью бюллетеней для заочного голосования (если это не запрещено Уставом или Уставом), если правило, предусматривающее заочное голосование, принято Правлением не менее чем за 120 дней до выборов или если это способ голосования разрешен Уставом или Положением. Для открепительных удостоверений применяются особые правила:

(1) Бюллетени должны быть отправлены или распределены по почте не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до выборов;

(2) Владельцам ячеек должно быть направлено письменное уведомление о крайнем сроке включения имени кандидата в бюллетень не менее чем за 21 день до момента, при этом крайний срок не должен превышать 7 дней до распределения бюллетеней;

(3) Бюллетени для голосования должны включать имена всех кандидатов, которые своевременно уведомили о своей кандидатуре, и должны давать владельцам Подразделений возможность отдавать голоса за вписанных кандидатов;

(4) Бюллетень, полученный только после окончания голосования, не учитывается; и

(5) Собственник ячейки, который уже проголосовал заочно, может позже явиться на избирательное собрание и проголосовать, тем самым аннулируя заочный бюллетень.

viii) Если это не запрещено Уставом компании, Уставом или правилом, принятым Правлением не менее чем за 120 дней до выборов, доверенные лица разрешены:

(1) Доверенности представляют собой письменные, подписанные и датированные обозначения голоса Владельца Паев, которые становятся недействительными через 11 месяцев после оформления.

(2) Любая доверенность, распространяемая Правлением Владельцам Паев, должна давать Владельцам Паев возможность назначить любое лицо в качестве держателя доверенности и выразить предпочтение любому из известных кандидатов или указать свое имя.

ix) Все члены Совета должны быть полностью избраны.

x) Срок полномочий не менее одной трети Правления должен истекать ежегодно.

xi) Срок полномочий члена Совета не может превышать двух лет, хотя член Совета может стать преемником.

xii) Если у одной жилой единицы несколько владельцев, в Правление может одновременно входить только один владелец. Кроме того, за данную единицу может быть отдан только один голос, даже если у данной единицы несколько владельцев.

xiii) Голосование осуществляется по процентной доле в общих элементах.Вакансии в Правлении могут быть заполнены 2/3 голосов членов Правления до следующего ежегодного собрания Владельцев Паев, но Владельцы Паев с долей участия не менее 20% в общих элементах могут потребовать более раннего избрания Владельцев Паев для заполнить вакансию.

f) Определенные решения Владельца паев, такие как слияние или объединение, продажа всего или практически всего имущества Ассоциации или покупка или продажа земли или паев от имени всех владельцев паев, требуют 66 2/3% (или больший процент, если это предусмотрено в Декларации или Положении), голосование Владельцев квартир по процентной доле в общих элементах.Тем не менее, инструменты кондоминиума не могут предусматривать более 75% (¾) голосов владельцев паев для внесения поправок в документы, но для документов может потребоваться одобрение не менее чем всех залогодержателей паев.

3) Заседания Совета управляющих.

a) Правление должно собираться не менее четырех раз в год.

b) Заседания Правления могут быть созваны Президентом или 25% членов Правления.

c) Закон о кондоминиумах определяет собрание правления как «любое собрание кворума членов правления… проводимое с целью ведения дел правления.Обычно это интерпретируется как означающее, что Правление может законно проводить закрытые заседания, если голосование не проводится. (Являются ли закрытые собрания хорошей идеей и в какой степени — это совершенно другой вопрос, чем то, могут ли они проводиться по закону.)

d) Каждое заседание Совета директоров (см. Определение выше) должно проводиться как открытое собрание, на котором может свободно присутствовать любой Владелец подразделения, за следующими исключениями:

i) Обсуждение незавершенного, вероятного или незавершенного судебного процесса;

ii) рассмотрение вопроса о найме, приеме на работу или увольнении сотрудников; и

iii) Обсудить нарушения правил или просрочки оценки собственника квартиры;

iv) Даже в случае этих исключений фактическое голосование Правления по вопросу должно быть открыто для Владельцев Паев.
v) Следует отметить, что, хотя Владельцы подразделений могут свободно посещать и наблюдать каждое открытое заседание Правления, им разрешается участвовать только в той мере и в соответствии с процедурами, которые время от времени устанавливаются Правлением.

e) Как правило, Правление определяет процедуры, в соответствии с которыми Правление должно вести свою деятельность. Встречи могут проводиться как очень формально, так и вполне неформально. Некоторые советы директоров предпочитают использовать такие процедурные рамки, как Правила регламента Робертса.Другие создают свой собственный набор процедур.

f) Официальные дела Правления обычно ведутся по предложению или резолюции члена Правления о том, что Ассоциация предпринимает определенные действия или действия. Перед тем, как решение будет обсуждено и поставлено на голосование, обычно требуется помощник другого члена Правления. В случае принятия решение становится официальным решением Совета, а затем включается в протокол собрания.

g) Владельцам подразделений разрешается записывать заседания Правления при соблюдении разумных правил и положений, принятых Правлением.

h) Уведомления о собраниях Правления должны быть отправлены по почте или доставлены всем Владельцам Подразделений не менее чем за 48 часов до каждого собрания, а также должны быть вывешены в подъезде, лифте или другом видном месте.

i) Кворум Совета составляет большинство, если иное не предусмотрено Декларацией или Уставом.

j) Существует несколько ограничений на рассмотрение вопросов, в которых есть интерес Директор или Менеджер или член ближайшего родственника Менеджера (супруга, родители и дети):

i) В соответствии с Законом штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, согласно которому большинство ассоциаций зарегистрировано и регулируется, хотя присутствие заинтересованного директора может рассматриваться для определения кворума, директор не может голосовать.

ii) Если Правление голосует за утверждение контракта с Директором или когда директор или член ближайшего родственника директора имеет 25% или более акций, Правление должно уведомить Владельцев паев в течение 20 дней после принятия решения. . После этого у владельцев ячеек есть возможность по ходатайству 20% владельцев ячеек потребовать проведения собрания владельцев ячеек для голосования по контракту.

k) Правление имеет право принимать разумные правила и положения, не противоречащие документам о кондоминиумах.Однако для этого Совет директоров должен сначала созвать собрание владельцев единиц для обсуждения предлагаемых правил и положений. Полный текст предлагаемых правил и положений должен быть включен в уведомление о собрании. После проведения собрания владельцев паев Правление может принять предложенные правила и положения, даже если консенсус на собрании не одобряет все или некоторые из предложенных правил.

l) Правление рассматривает годовой бюджет Ассоциации и голосует по нему, но применяются особые правила:

i) Предлагаемый бюджет должен быть разослан всем Владельцам подразделений не менее чем за 30 дней до заседания Правления для утверждения бюджета.

ii) Владельцам паев должно быть направлено письменное уведомление не менее чем за 10 и не более чем за 30 дней до заседания Правления, на котором будет рассматриваться бюджет.

iii) Если новый бюджет приведет к оценке более 115% от оценок за предыдущий год (если увеличение не требуется для покрытия чрезвычайных расходов или тех, которые предусмотрены законом), Владельцы ячеек, набравшие не менее 20% голосов, могут потребовать, чтобы проводится голосование, на котором Владельцы квартир большинством голосов могут отклонить предложенный бюджет.

iv) Существует особое правило расходов на дополнения или изменения. В этом случае расходы должны оцениваться отдельно и должны быть одобрены 2/3 голосов владельцев квартир.

v) Правлению разрешается принять многолетнюю оценку, но вся сумма оценки считается принятой в год принятия.

4) Заседания комитетов

a) Закон штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях содержит конкретные положения о создании двух различных типов комитетов Советом управляющих (Устав или учредительный документ некоммерческой организации должен разрешать создание комитетов Советом директоров. .):

i) Консультативные комитеты, роль которых носит чисто консультативный характер, при этом все решения сохраняются за Советом директоров.

ii) Комитеты по принятию решений, которым Правление может делегировать полномочия по принятию решений.

б) Консультативные комитеты:

i) Давать только рекомендации, а не решения.

ii) Кто угодно может быть членом комитета, при этом не требуется, чтобы члены Правления были членами комитета.

c) Комитеты по принятию решений:

i) Правление может делегировать большую часть полномочий по принятию решений, которыми обладает Правление, этому типу комитетов Правления.

ii) Как правило, большинство членов комитета составляет кворум.

iii) Комитет может состоять как из членов Правления, так и других лиц, но по крайней мере два члена комитета должны быть членами Правления, а члены Правления должны составлять большинство в комитете. Однако комитет, сформированный Советом директоров или иным образом уполномоченный Уставом в отношении выборов, выдвижения, квалификации или полномочий директоров или других комитетов, участвующих в процессе избрания директоров, может состоять полностью из лиц, не являющихся директорами.

5) Протоколы собраний. Ассоциация должна вести следующие записи о своих собраниях и выборах:

a) Протоколы всех заседаний Ассоциации и ее Совета управляющих за предшествующие 7 лет.

b) Текущий список имен, адресов и взвешенных голосов всех членов, имеющих право голоса.

c) Бюллетени и доверенности, относящиеся к бюллетеням по всем вопросам, по которым голосовали члены Ассоциации в течение непосредственно предшествующих 12 месяцев, включая, помимо прочего, выборы членов Совета управляющих.

СВОБОДНО СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ В ЛЮБОЕ ВРЕМЯ, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ВОПРОСЫ, ИЛИ МОЖЕМ ЛИ МЫ ПОМОЩЬ ВАШЕЙ АССОЦИАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО СБОРА ПРОШЛОГО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОЦЕНОК ИЛИ ЛЮБЫХ ДРУГИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ВОПРОСОВ

Позвоните Барри Крейслеру по телефону (773) 394-6400

Важная информация Ассоциации кондоминиумов на этом сайте:

I. Законы, касающиеся ассоциаций кондоминиумов в целом (щелкните по теме для получения информации):

  • Полный текст Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс
  • Для текста Постановления о кондоминиумах Чикаго
  • Текст положений Закона штата Иллинойс о насильственном въезде и задержании, применимых к кондоминиумам.
  • Для отдельных положений Закона штата Иллинойс о некоммерческих корпорациях, применимых в целом к ​​ассоциациям кондоминиумов штата Иллинойс.
  • Для положений Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс, конкретно применимого к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов.
  • Для положений Закона Иллинойса о некоммерческих корпорациях, конкретно применимых к собраниям и выборам ассоциации кондоминиумов.

II.Общая информация и советы относительно деятельности ассоциации кондоминиумов (нажмите на тему, чтобы получить информацию):

  • Использование выселений для взыскания просроченных взносов за кондоминиум или городской дом, просроченные платежи и штрафы; за опубликованную статью Барри Крейслера на эту тему
  • Для получения дополнительной информации об услугах по выселению, предлагаемых ассоциациям кондоминиумов и таунхаусов адвокатским бюро Barry Kreisler, P.C.
  • Процедуры собрания и выборов ассоциации кондоминиумов; для презентации, сделанной Барри Крейслером Ассоциации кондоминиумов, таунхаусов и ассоциаций домовладельцев, осень 2009 г. Конвенция по этой теме
  • Когда ассоциация кондоминиумов может вернуть расходы на ремонт или улучшение отдельным владельцам квартир, за опубликованный ответ Барри Крейслера на «Вопрос месяца» в апрельском выпуске ACTHA NEWS за 2010 г.

Управление | Управление кондоминиума Онтарио

Каковы роли и обязанности совета директоров?

Ваш совет директоров регулярно собирается для ведения кондоминиумов.Встречи обычно проходят раз в месяц, хотя могут происходить более или менее часто. Совет директоров должен гарантировать, что корпорация работает в соответствии с Законом о кондоминиумах , 1998 (Закон о кондоминиумах). В рамках своих обязанностей директора должны:

  • отслеживайте финансовые показатели своего кондоминиума.
  • обеспечивает выполнение всех необходимых работ по техническому обслуживанию и ремонту
  • нанимают специалистов, например инженеров, для обновления исследования резервного фонда каждые три года.
  • предлагает изменения в устав кондоминиума. Чтобы предлагаемые изменения вступили в силу, большинство владельцев ячеек должно проголосовать за них.
  • вводит правила, направленные на обеспечение безопасности и благополучия всех владельцев.
  • Обеспечьте регулярное общение с другими владельцами

Совет директоров не может вести дела, кроме как на собрании директоров. Далее, на собрании должен быть кворум. Кворум на собрании директоров составляет большинство от числа директоров.Встречи с директорами не обязательно должны быть личными встречами. Встреча директора может быть проведена по телеконференции.

Квалификация директора

Чтобы стать директором, необходимо:

  • быть не моложе 18 лет
  • не быть банкротом
  • не были признаны неспособными управлять собственностью по смыслу Закона о замещающих решениях или Закона о психическом здоровье.
  • физическое лицо
  • не был признан недееспособным ни одним судом в Канаде или где-либо еще
  • выполнили необходимые обязательства по раскрытию информации

Также важно отметить, что устав кондоминиумов может налагать дополнительные требования на кандидатов, претендующих на избрание в совет директоров.Например, устав кондоминиума может требовать, чтобы директор был владельцем единицы в кондоминиуме.

С 1 ноября 2017 года директора кондоминиумов, а также кандидаты на должности директоров должны раскрывать определенную информацию. После того, как человек избран в правление, он или она подлежат постоянным требованиям о раскрытии информации в течение всего срока полномочий. Несоблюдение этих требований немедленно лишает кого-либо права быть директором.

Как избирать людей в совет директоров?

На каждом годовом Общем собрании истекает срок полномочий одного или двух директоров. Это означает, что другие жители могут баллотироваться на место в правлении. Процесс избрания директоров зависит от устава и правил вашего кондоминиума.

Если вы хотите баллотироваться на позицию на доске, вы должны уведомить правление перед общим собранием акционеров. Затем ваше имя будет включено в пакет годового общего собрания акционеров, отправленный жителям до собрания. Однако вы все равно можете баллотироваться на выборах в день собрания.

На годовом Общем собрании кандидаты смогут представиться. После этого вы сможете проголосовать за них. Когда вы голосуете за новых директоров, учитывайте:

  • имеющаяся у вас информация о кандидатах;
  • разговаривает с кандидатами напрямую; и,
  • обсуждает кандидатов с соседями.

В соответствии с уставом директора избирают президента и секретаря из своего числа.

Директорские сроки

В совете директоров должно быть не менее 3-х директоров.Нечетное количество директоров помогает избежать тупиковых ситуаций при голосовании совета директоров. Количество директоров указано в декларациях кондоминиумов. Срок полномочий члена правления может составлять до трех лет. Обычно сроки устанавливаются таким образом, чтобы они не истекали одновременно. Это помогает гарантировать, что в правлении всегда будет опытный директор.

Какое обучение доступно для членов правления кондоминиума?

С 1 ноября 2017 г. директора, избранные или назначенные 1 ноября 2017 г. или позднее, должны пройти онлайн-обучение, предлагаемое Управлением кондоминиумов Онтарио.Ожидается, что обучение можно пройти примерно за три часа.

Снятие директора владельцами

Директора

несут ответственность в соответствии с разделом 37 (1) Закона о кондоминиумах за осуществление своих полномочий или выполнение своих обязанностей в отношении кондоминиума со стандартами осторожности. Это означает, что в соответствии с Законом о кондоминиумах директора обязаны:

  • Действовать честно и добросовестно; и
  • Проявляйте осторожность, усердие и навыки, которые разумный человек проявил бы в сопоставимых обстоятельствах.

Корпорация кондоминиумов может столкнуться с ситуацией, когда владельцы чувствуют, что их не обслуживает присутствие в совете директоров определенного директора либо из-за того, что директор не выполняет свою работу, либо из-за того, что директор действует в поместье, не подходящем для кого-то в эта позиция. В таких ситуациях Закон о кондоминиумах допускает смещение директора владельцами до истечения срока их полномочий.

Раздел 33 (1) Закона о кондоминиумах гласит, что директор может быть отстранен от должности голосованием владельцев на собрании, созванном для этой цели (т.е., собрание по требованию собственника). Директор будет отстранен от должности, если на этом собрании за отстранение проголосуют владельцы более 50 процентов всех единиц кондоминиума. Раздел 33 (2) Закона о кондоминиумах позволяет владельцам на том же собрании избирать любое лицо, имеющее право быть членом совета директоров, и исполнять оставшийся срок полномочий директора, который был отстранен, согласно уставу кондоминиума. законы, касающиеся выборов директоров.

Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию о том, как подать заявку на собрание владельцев.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *