Узнать рыночную стоимость земельного участка: Как определить рыночную и кадастровую стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка 2020

Осуществление оценки рыночной себестоимости регулируется российским законодательством, в частности законом “О деятельности оценочных организаций на территории России”.

С помощью получения оценки можно производить различные выгодные сделки с объектом недвижимости.

Что это такое?

Рыночная стоимость земельного участка – это себестоимость, которая была установлена на участок с обязательным учетом рынка недвижимости.

Преимущественно используется в процессе купли-продажи надела либо же иного объекта недвижимости, который находится на участок.

Фиксация рыночной себестоимости земельного надела произвольное, по собственному усмотрению владельца, но исключительно ее актуальное определение сопровождается успешной реализацией.

Повышение рыночной себестоимости может препятствовать совершению имущественной сделки, а ее понижение может привести непосредственно к убыткам реализатора.

Из-за этого можно говорить о целесообразности применять услугу независимого оценщика либо же своими силами ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земельных участков, находящиеся в праве собственности.

Законодательная база

Основными нормативными документами принято считать:

• ст. 66 Земельного Кодекса РФ – дает разъяснение рыночной себестоимости земельных наделов;
• Федеральный закон № 52 – отображает различные нюансы в период оформления себестоимости.

Именно в этих нормативных документах отображена вся суть определения и целей рыночной себестоимости земельных наделов. Кроме того, отображены все без исключения способы определения и формулы, которые используются в периоде расчетов цен.

Рыночная стоимость земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка является обязательной:

• в период оформления ипотечного кредитования для физических лиц;
• в период принятия решения о приватизации, сдаче в аренду либо же в период передачи объекта недвижимости иному лицу непосредственно по доверенности;
• в том случае, если недвижимость будет предоставлена под залог;
• проводится в период несогласия суммарной себестоимости сторонами, когда уже идет процедура национализации;
• осуществляется в период формирования брачных договоров, если же у супругов есть необходимые сведения объектов;
• в период изъятия у граждан имущества;
• в период расчетов, которые будут проводиться с целью проверки достоверности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие российского законодательства распространяется на все без исключения компании, вне зависимости от того, муниципальные они либо частные, которые вскоре будут совершать сделку, напрямую связанную с конкретным земельным наделом.

Как определить?

Для того чтобы понять, как рассчитать рыночную себестоимость земельных наделов, которые вскоре будут отчуждать, можно:

• путем обращения к услугам независимых оценщиков, которые обладают всеми необходимыми знаниями в конкретной сфере и обладают соответствующими разрешениями либо сертификатами;
• нанять организацию, в чьи непосредственные обязанности входит купля-продажа объектов недвижимости, и получить соответствующие документы;
• путем самостоятельного оценивания земельного надела.

В первой и во вторых ситуациях, непосредственную ответственность за результат оценки возлагается исключительно на сторонних лиц.

В том случае, если выбрать вариант оценки своими силами, то в процессе определения будут использоваться расчеты в обычной форме, которые не требуют специальных знаний, а также иметь соответствующее свидетельство об образовании.

Если же решено осуществлять оценку своими силами, то можно применять один из нескольких вариантов, о которых рассмотрим ниже.

Каждый выбирает для себя наиболее оптимальный вариант, как узнать оценку.

Оценка

В 2020 году распространено несколько способов оценки рыночной себестоимости в период сделки земельных наделов. К ним принято относить следующие.

Метод прямого сравнения рыночных реализаций

Вариант является наиболее распространенным и популярным. Он заключается в том, что сравниваются по себестоимости такие же объекты недвижимости, вследствие чего выводится ориентировочная цена.

В процессе применения будет использовано такую последовательность:

1. Изначально необходимо сделать анализ себестоимости аналогичных объектов, а после делается проверка факта достоверности установленной цены, не была ли она каким-либо образом вынужденной.
2. С целью сравнения необходимо взять минимум 3 – 5 земельных наделов.
3. С учетом всех без исключения коэффициентов следует вывести себестоимость.

Затратный вариант

Используется с целью оценивания машин, различных механизмов и иного оборудования, который расположен на участке земли. Способ был сформирован на принципе замещения, беря во внимание то, что покупатель не приобретет дороже, нежели такой же иной, но с меньшей себестоимостью.

При затратном варианте берутся во внимание все затраты, которые напрямую связаны с конкретным имуществом, а также учитывается и показатель изношенности объектов.

По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость.

Доходный вариант

Используется в том случае, когда было поставлено на стабильность либо же нестабильность валюты в государстве.

По сути, он заключается в том, что в процессе определения максимальной прибыли, которую будут получать от объекта недвижимости.

Применяется несколько вариантов. Первый заключается в прямой капитализации, которая есть в определении прибыли в конкретный год.

 Второй – дисконтирование будущей прибыли, которая заключается в том, идет ли подсчет дохода в дальнейшем.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела.

Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена.

Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

• кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
• рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.

Правило действует согласно нормам Федерального закона № 52 от февраля 2008 года, который и регулирует оценочную деятельность на территории России.

Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России.

Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

На видео о кадастровой стоимости земли

Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит)

Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земли, обменять её, передать в наследство либо подарить, необходимо установить её стоимость. От оценочной стоимости будет зависеть реальная цена участка, которую может запросить при реализации владелец имущества.

На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон. При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности. Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Центральные условия

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участка	Этот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунта	Несмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояние	Если на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сети	Если земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использования	Земли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Выкуп земельного участка регулируется соответствующей статьей Земельного кодекса РФ.

Как происходит передача земельного участка в муниципальную собственность — читайте в этой статье.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

• посредством сравнения продажных цен;
• распределительный метод;
• метод выделения;
• по капитализации ренты;
• по потенциальному использованию;
• метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Доходный метод применяется в случае, если землю можно использовать для какой-либо коммерческой деятельности. Например, при организации гостиницы, зоны отдыха либо ресторанного бизнеса. Такой метод является наиболее сложным, поэтому не рекомендуется его применять при самостоятельной оценке.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценки	В нём прописываются такие параметры, как: цель оценки; категория, к которой принадлежит участок; характер собственности; дата оценки; правовые вопросы процедуры и т. д.
Получение исходных данных и их анализ	Исполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли. Такими факторами могут быть: наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории; окружающая экологическая обстановка; нюансы, оказывающие отрицательное воздействие; присутствие зеленой зоны; потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец. Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.
Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётов	Как правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участка	Заключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Важные уточнения по процедуре

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2020 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюро	При этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщика	Закон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимости	Как правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмах	Многие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

Данный документ обладает юридической силой и может быть предъявлен потенциальным покупателям при демонстрация объекта.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмы	В первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалиста	До заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания. Необходимо узнать: будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах; из чего будет складываться стоимость услуг; какие методы будут использоваться при оценке; в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документации	Для оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество. Необходимо предоставить: справку из кадастра; выдержку из ЕГРН; технические документы на земельный участок. Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.
Оплата услуг и подписание соглашения	После подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участка	Для более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд эксперта	Необходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчёта	В отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

 

Бюро технической инвентаризации г. Нижневартовска

Оценка земли требует определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок, или право аренды.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

1. Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
2. местоположение земельного участка
3. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
4. ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;
5. ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.
6. существующее использование земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка земли осуществляется в целях:

• определения стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
• внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
• разрешения споров о стоимости земли;
• обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является

Независимая оценка земли в Москве и Подмосковье

Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть участок рассматривается как незастроенный. Конечно, часто это утверждение является только предположением, но оно необходимо, чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Если в отношении застройки участка можно принять некоторые предположения, то в отношении разрешенного использования земли так поступить нельзя. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование, и, если на нем построено здание в пять этажей, то это не означает, что купив этот участок на нем можно построить здание в десять этажей. У участка есть свое назначение, а изменение этого назначения (или существенное изменение параметров существующих объектов) не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости.

Именно по этим причинам и из-за особого статуса недвижимого имущества в экономической жизни общества, оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта. Ведь согласно российскому законодательству все права на недвижимое имущество, и на земельные участки в том числе, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором права на участок описаны и удостоверены.

Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка, или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться — что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.

Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли — важная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка — необходимая часть сделки по переуступке прав аренды. Стоимость права аренды определяется договором аренды, ведь именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора — такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например, возможность выкупа участка — сильно влияют на стоимость права аренды.

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам — это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% — уже много. Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки — очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Вопрос: Земля, которую я хочу оценить, по документам является землей сельхозназначения, но в ближайшее время ее переведут в земли поселений под коттеджное строительство, будет ли учтено это обстоятельство при проведении оценки?

Ответ: Да, можно провести оценку с учетом перспективы перевода земли в категорию земель поселений, это можно сделать введя в отчет предположение, что соответствующие документы будут оформлены и земля действительно будет переведена в иную категорию. Но использование такого отчета будет ограничено, ведь он будет основан на весьма серьезном предположении и не будет в полной мере соответствовать фактическому положению дел. Такой отчет можно использовать, например, при продаже этого участка, если покупатель и продавец полностью уверены, что такой перевод состоится, но использование отчета в других целях может оказаться затруднительно.

Вопрос: Как повлияет на оценку стоимости земли наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания, если есть свидетельство о регистрации права на здание?

Ответ: Прежде всего, объектом оценки будет не земельный участок, а объект недвижимости, состоящий из участка и расположенного на нем здания. Не так важно, что здание практически разрушено, важно, что существует законное право на него, в оценке недвижимости юридическое положение объекта, зачастую, определят больше, чем его физические характеристики. Что касается влияния этого здания на величину стоимости, то многое будет зависить от его возможного наилучшего использования. Если оценщик придет к выводу, что его нужно сносить, то затраты на снос и вывоз остатков будут уменьшать стоимость, но нужно еще обратить внимание на подведенные коммуникации — они могут иметь стоимость, это также нужно учитывать. Подробнее об оценке зданий и оценке земельных участков смотрите эти ссылки.

Стоимость земли

Перейти к следующей статье

Среди богатств, которыми обладает человечество, земле, вне всякого сомнения, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Даже когда, объявленная всенародной собственностью, она, как это было в России почти на всем протяжении XX столетия, фактически была лишена права иметь рыночную стоимость.

Зачем нужно знать стоимость земельных участков

Сегодня пользоваться землей «задаром» не получится. За исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, действует принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Одной из форм реализации этого принципа является взимание земельного налога, размер которого в настоящее время рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость может также применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Но это не единственный повод определить стоимость земли. В условиях рыночной экономики значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является объектом купли-продажи. Находящимся по разные стороны «баррикад» участникам сделки купли-продажи ─ продавцу и покупателю — необходимо знать стоимость участка земли, чтобы с одной стороны избежать необязательных потерь, а с другой ─ не переплачивать лишнего.

Оценка стоимости земли в частности и недвижимости в целом ─ одно из направлений оценочной деятельности. Т. е. профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности, направленной на определение стоимости земли ─ рыночной, кадастровой или иной.

Виды стоимости земли

В Федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» говорится о следующих видах стоимости объекта оценки, используемых при оценочной деятельности: 

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сказано о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Статья 66 «Оценка земли» ЗК РФ для определения рыночной стоимости адресует к Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае его кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли. (Следует обратить внимание, что именно нормативная цена, а не по аналогии с кадастровой стоимостью ─ нормативная стоимость земли).

«Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» ─ так определяет ее Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Подробнее о плате за землю читайте в статье…

В ЗК РФ также говорится о выкупной цене (иногда называемой «стоимость выкупа земли») применительно к ситуации изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Порядок определения выкупной цены такого земельного участка определяется в соответствии с гражданским законодательством. В частности, статьями 279, 280, 281 соответственно, «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд», «Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд», «Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость земли

Под рыночной стоимостью земли (не имеет значения ─ это рыночная стоимость сотки земли или стоимость гектара земли) понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

«Разумно» означает, что цена сделки является наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей для покупателя. Подробнее о цене земли читайте в статье…

Тезис о полноте располагаемой информации означает, что покупатель и продавец, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждого из них, действуют в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств ─ это наличие у каждой из сторон сделки мотивов для ее совершения и отсутствие какого бы то ни было принуждения.

Расчет стоимости земли может осуществляться по различным методикам. Существенная с точки зрения стоимости земельного участка информация, полученная при проведении его оценки в результате расчетов, должна быть подтверждена, о чем следует указать в отчете об оценке. Это так называемый «принцип обоснованности».

Рыночная стоимость может устанавливаться во многих ситуациях, в частности, при изъятии имущества для государственных нужд, определении стоимости объекта залога, стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Кадастровая стоимость земли

Задача кадастровой оценки земли – внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение эффективности использования земель.

Определение кадастровой стоимости земель необходимо для организации налогообложения, поскольку она определяет величину налоговой ставки или, как еще говорят, стоимость налога на землю. Поэтому налог на землю и кадастровая стоимость тесно связаны друг с другом.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, измеряемая в денежном выражении, отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

В отличие от рыночной стоимости, которая может отличаться очень высокой динамичностью, изменение кадастровой стоимости земли имеет определенную цикличность – Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Под кадастровой стоимостью понимается не только стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, но и полученная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (оспаривание кадастровой стоимости земли ─ не такая уж редкость). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с целым рядом нормативных документов. Например, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка») и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Данные правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Может быть, исходя из названий этих нормативных документов, применительно к кадастровой стоимости используют выражение «государственная стоимость земли». Еще один документ, о котором следует сказать, ─ Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Несмотря на общие принципы определения кадастровой стоимости, существуют особенности для разных категорий земель.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель определяется в соответствии с одним из двух документов. Либо Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. Либо Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.07.2005 № 145.

Методическими рекомендациями руководствуются, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Методическим рекомендациям кадастровая стоимость земли сельхозназначения равна капитализированному расчетному рентному доходу. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяются умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам (иногда слово «показатели» опускают, говоря «удельная кадастровая стоимость земли»).

Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (п. 2.8), кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли (земельного участка) определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 этого документа, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

При этом алгоритм определения удельных показателей кадастровой стоимости земель зависит от того, к какому виду использования согласно подпунктам 1.2.1-1.2.6 Методических указаний отнесены земли. И, например, для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища и т. д., является достаточно сложным, включающим последовательность многих действий. А для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов установлен в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39. Он состоит из двух этапов – формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов и расчет их кадастровой стоимости.

Расчет осуществляется на основе построения статистических моделей. Порядок этого построения приведен в Методических указаниях. Впрочем, он применяется не для всех видов разрешенного использования земель.

Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных и автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Еще один вариант – умножение минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков на их площадь. Например, так рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей и автомобильных дорог.

Если необходимо определить кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, – а таких в составе земель населенных пунктов совсем немало – ориентиром служит кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения, расположенной по соседству. Кадастровая стоимость таких земельных участков в населенных пунктах устанавливается равной произведению двух множителей. Один – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района. Второй – площадь участков.

Если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, в расчет принимается средняя стоимость земли сельскохозяйственного назначения. И тогда одним из множителей становится среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов.

Как узнать кадастровую стоимость земли

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемыми таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости. (Примечание. Сегодня эту информацию предоставляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сокращенно – Росреестр. Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» это название было присвоено Федеральной регистрационной службе, а Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости этим же Указом было упразднено и Росреестр назначен его правопреемником).

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта), что позволяет быстро узнать, какая кадастровая стоимость земли по кадастровому номеру конкретного земельного участка. Для реализации этой функции кадастровый номер вводится в строку поиска. Кроме того, интересной является опция «выбор тематической карты», с помощью которой можно выбрать тематические карты кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости или по кадастровой стоимости за единицу площади.

Используя их, на примере конкретных земельных участков, любой пользователь лично сможет определить, какой уровень имеет кадастровая стоимость земли в Московской области и других регионах России. И, например, убедиться, что стоимость земли в Подмосковье к западу от столицы заметно выше, чем в восточном направлении.

Стоимость – экономическая категория, неодинаково определяемая различными научными школами. Но в одном они едины – роль, которую играет стоимость в современных экономических отношениях, велика и многогранна. В равной степени это относится и к такому не совсем заурядному товару, как земельные участки. А, пожалуй, даже в большей степени, чем к другим товарам. Ведь используя ее, можно не только обеспечивать гражданский оборот земельных участков, но и экономическими методами создавать условия для охраны и рационального использования, пожалуй, самого главного природного ресурса планеты Земля – самой земли.

22 января 2015 г.

---

Оценка земельного участка | Независимая оценка рыночной стоимости участка

Земельный участок — это имущество, которое может использоваться как актив, в том числе, для получения прибыли. Расценки на него зависят от ряда факторов и могут меняться в зависимости от инфляции, экономического положения, ситуации на рынке, спроса и ряда других причин. Законодательство определяет ряд случаев, в которых должна проводиться независимая оценка земельного участка. Компания«МитраГрупп» оказывает данную услугу и предлагает вам с минимальными издержками определить, сколько в реальности стоит земля.

заказать оценку недвижимости       Узнать стоимостьуслуги

Когда требуется провести независимую оценку земельного участка:

• Имущественные споры. Согласно законодательству, при разбирательстве в суде, требуется представить документ, который имеет юридическую силу. Официальная оценка представляет собой бумагу, которая может быть представлена в суде, а также использована при спорах любого другого типа, для оформления наследства и т.д.
• Получение кредита в банке под залог земли. Любые коммерческие организации выдадут деньги, только после подтверждения стоимости объекта, полученного в результате оценки кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
• Покупка земельного участка в кредит. Банк выдает только обоснованную сумму на приобретение объекта.
• Страхование недвижимости. От «ценника» земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для заключения его со страховой компанией требуется подтвердить расценки документально.
• Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом, если этот участок ему принадлежит, так же потребуют экспертизы.

Как проводят оценку рыночной стоимости земельных участков?Специалисты нашей компании проводят оценку рыночной стоимости земельных участков для наследства, суда, получения кредита в несколько этапов.

• Прежде всего, они оценивают ситуацию на рынке. От нее в немалой степени зависит, сколько стоит данная земля.
• Далее определяется, к какой категории относится территория, сельскохозяйственная ли это земля, для частной застройки или коммерческая. Так, если речь идет о сотках для строительства дома, многое зависит от удаленности от центра, района, а также ряда других параметров. Расценки на земли сельхозназначения – отдельный разговор, и они оцениваются по-другому. Повлияет также наличие инфраструктуры, близость дороги, специфика территории, относится ли он к городу или сельскому поселению.
• В зависимости от типа участка наши специалисты разрабатывают методику рыночной оценки земельного участка.

При проведении процедуры используется сочетание самых различных методов. Как правило, основным является сравнительный, но скорректировать результат и свести погрешности к минимуму позволяет и доходный. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков затратный метод не применяется, так как этот тип недвижимости не создается и не воспроизводится.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП
2. Кадастровый паспорт

Сколько стоит оценка земельного участка?

Тип имущества		Стоимость работы,
Земли садовых товариществ, огороды	до 30 соток	9 000
	свыше 30 соток	9 000 – 12 000
Земли ИЖС	до 1 Га	10 000
	свыше 1 Га	10 000 – 20 000
Земли с/х назначения	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 20 000
Земли промышленности	до 10 Га	12 000
	свыше 10 Га	15000 – 25 000
Земли лесного хозяйства	до 10 Га	15 000
	свыше 10 Га	20000 – 30 000

Наши работы

Факторы, влияющие на результат оценки земельного участка в Москве

1. Тип участка. Территория для коммерческой застройки оценивается стандартно дороже, чем участки для возведения жилых построек. Сельхозземли оцениваются по другим критериям, то же самое касается мест в промышленных зонах. Здесь есть косвенная зависимость от местоположения. Так, стратегически выгодные места (в центре города, на пересечении транспортных артерий) автоматически стоят дороже, вне зависимости от предназначения.
2. Местонахождение. Центр города или близость к основным транспортным артериям влияют на то, сколько вам могут дать за землю. Будет ли это территория в заброшенной деревне или в центре мегаполиса? В центре или на окраине? Прямо около трассы или в глубине улицы? Все это в итоге сказывается на том, сколько вы получите на руки.
3. Конъюнктура рынка. Явления, происходящие на рынке, оказывают непосредственное влияние на окончательную цену недвижимости. Так, типичным примером является резкий подъем цен, после того, как объявили, что Сочи станет столицей Зимних игр. Расценки на недвижимость разного рода выросли всего за одну ночь, и не только в самом городе-курорте, но и соседних районах. Такие процессы идут все время, они влияют на стоимостные показатели и их следует принимать во внимание.
4. Состояние территории. Рельеф и особенности почв также играют не последнее значение. Так, если территория не пригодна для строительства многоэтажного здания, это может оказать влияние на ее стоимость, если она находится в интересном для девелоперов месте.
5. Площадь территории. Расценки на землю определяются в стоимости за одну сотку, точно так же, как квартиры оцениваются по цене за квадратный метр.
6. Требования к застройке. Так, определенные требования ограничивающие, или, наоборот, разрешающие различную деятельность, могут оказать большое влияние на рыночную стоимость объекта.
7. Экономическая ситуация в регионе. Недвижимость в благополучных и процветающих областях и краях выше по цене, а депрессивные в экономическом отношении области не пользуются популярностью, и, следовательно, там земля дешевле.
8. Плодородность, если речь идет об объектах сельхозназначения. Тут черноземные регионы окажутся в выигрыше, а земля в провинции нечерноземных регионов окажется не столь востребованной и будет стоить дешевле.
9. Форма собственности. Аренда ли это или земля находится в собственности? Это оказывает непосредственное влияние на окончательную цену, которую вам готовы отдать за объект.

Проводя независимую оценку земельного участка, вы можете узнать, сколько именно можно получить за данный участок, что дает возможность не прогадать при продаже. Все результаты проведенной процедуры объединяются в отчет, который поможет понять все факторы, влияющие на конечную стоимость данного участка. Мы не берем цифры из воздуха, а рассчитываем их по вполне определенной методике.

 

Преимущества независимой рыночной оценки земли и земельных участков в «МитраГрупп»

• Мы выполняем все расчеты, основываясь на конкретной методике, и учитываем все факторы, которые влияют на окончательную стоимость участка. Поэтому в результате вы получите точную рыночную цену, которая соответствует действительности.
• Наши опытные специалисты прекрасно разбираются в положении на рынке и способны учесть все влияющие факторы и определить стоимость земли с минимальной погрешностью.
• В результате нашей работы клиенту на руки выдается отчет, который может использоваться в любом случае, начиная от суда и для наследства и заканчивая предоставлением для включения недвижимости в уставной капитал.
• Большой опыт и профессионализм в оценке рыночной стоимости земельных участков позволяют нам держать цену за услуги на приемлемом для наших клиентов уровне.

Заполните
заявку сейчас

И ПОЛУЧИТЕ БЫСТРУЮ
ОЦЕНКУ ЗЕМЛИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В МОСКВЕ!

Стоимость земельного участка. Анализ рынка недвижимости

Земельные участки одно из самых выгодных предложений для вложения денежных средств. Под земельным участком, предложенным для продажи и оценки, понимается участок земли, не изъятый из оборота и границы которого удостоверены и задокументированы в определенном порядке, установленным государством.

Участок земли, предложенный для продажи, может быть делимым и неделимым. В первом случае земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых является самостоятельным земельным участком, а во — втором – нет. Земельный участок, с расположенными на нем объектами инженерных коммуникаций, зданий и сооружений, относится к категории качественно улучшенных. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет намного выше цены обычного земельного надела. Рыночная стоимость земельного участка может колебаться и определяется на конкретную календарную дату. Оценка участка может производиться оценочными компаниями, либо риелторами, имеющими большой опят подобной работы и определяющими стоимость земельного участка, исходя из рыночной конъюнктуры и методов. Но, в любом случае, покупка земли – это безрисковая и доходная зона вложения инвестиций.

Принципы оценки земельных участков

При определении стоимости земельного участка принято, исходя из соответствующих федеральных рекомендаций, использовать несколько основополагающих принципов: принцип полезности участка, принцип внешнего влияния, принцип замещения, принцип ожидания, принцип соответствия и принцип наиболее эффективного использования.

Принцип полезности

Принцип полезности земельного участка основывается на его способности соответствовать потребностям потенциального собственника.

Принцип внешнего влияния

Принцип внешнего влияния определяет зависимость ценности земельного участка от каких-либо внешних факторов.

Принцип замещения

Принцип замещения основан на предположении, что рыночная стоимость земельного участка не может быть больше цены аналогичного (замещающего) земельного участка. Принцип замещения способствует стабилизации рыночных цен на земельные участка, особенно в городах стандартной архитектурной застройки, когда найти одинаковые земельные участки не представляет особых трудностей. Другое дело – мегаполисы, подобные Москве или Санкт-Петербургу, когда уникальность и неэквивалентность земельных участков способствует формированию высокого уровня рыночных цен.

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования основан на прогнозируемом использовании земельного участка, в результате которого пользователь может получить максимальную выгоду. При этом использование участка не должно противоречить федеральным и муниципальным требованиям законодательства в части использования земельных участков. Считается, что наибольший экономический эффект достигается при разбиении земельного участка на отдельные части, которые отличаются видом, формой и способом использования. При оценке рыночной стоимости учитывается самый доходный характер использования данного участка.

Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка

Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка относится к непростым вопросам, так как требует учета многих важных факторов, влияющих на определение окончательной цены участка. Если речь идет не о дачном наделе, а о земельном участке, находящемся в черте города, то строение может относиться к памятникам архитектуры и истории, поэтому стоимость строения будет составлять существенную долю в общей стоимости земельного участка. Если же земельный участок не имеет застройки, то стоимость его определяется с учетом возможного строительства.

В общем случае, стоимость земельного участка увеличивается на величину стоимости дома или же уменьшается на величину затрат, необходимых для сноса здания.

Необходимо заметить, что здание или сооружение не всегда приносит владельцу земельного участка доход. Следует учитывать естественный износ дома и средства для его восстановления. Очевидно, что в этом случае, доля стоимости дома в общей стоимости земельного участка падает, при том, что цена самой земли может возрасти или же оставаться неизменной.

Естественные водоемы, теплотрассы, объекты соцкультбыта относятся к факторам, которые, наряду с размещенными объектами жилой недвижимости, значительно влияют на рыночную стоимость земельного участка. Для новосибирской области стоимость земли вблизи Оби или Обского водохранилища достаточно высока, по сравнению с обычными садовыми участками. Также вполне прогнозируемо, что цена земельного участка с жилым домом, расположенным в коттеджном поселке с инженерными коммуникациями и охраной, будет высокой. Следует отметить, что с повышением благосостояния наших соотечественников популярность и ликвидность таких предложений на рынке земельной и жилой недвижимости также высока.

Хотелось бы остановиться еще на одном аспекте строительных застроек земельных участков – их градостроительной стандартизации. В условиях, когда наше государство, в отличие, например, от европейских муниципалитетов, никак не регулирует архитектурные решения жилых домов частных собственников, расположенных в пригородной зоне, привлекательность стандартных коттеджных городков будет только расти. Это неизбежно, учитывая современную открытость российского государства и увеличение числа наших соотечественников, выезжающих за рубеж. Возможно, когда-нибудь и российские муниципалитеты будут регулировать наклон крыши, этажность и стиль застроек жилых домов, расположенных в относительной близости с городом, что будет положительно сказываться на облике отечественных дачных или коттеджных поселков.

Предложения земельных участков от агентства «Палитра»

Агентство недвижимости «Палитра» предлагает к продаже земельные участки любого типа – со строениями и без них, а также в элитных коттеджных городках, расположенных практически в черте Новосибирска.

Продажа и покупка участков в городской черте или просто дачные участки для любителей садоводства и огородничества также входят в число приоритетных направлений деятельности нашего агентства.

5 способов определить стоимость дома и почему это имеет значение

Интересно, сколько на самом деле стоит ваш дом — или дом, который вы могли бы купить?

Короткий ответ прост: дом стоит того, что за него кто-то заплатит. Подробный ответ зависит от рынка и от того, спрашиваете ли вы кредитора, агента или налогового инспектора округа. Но зачем им верить на слово?

Знание того, как рассчитать стоимость вашего дома с помощью онлайн-инструментов и обученных профессионалов, лучше подготовит вас к покупке, продаже, рефинансированию, использованию капитала вашего дома или даже к снижению налогов на недвижимость.

Он также может дать представление о вашем общем финансовом состоянии. Почти три четверти (73%) американцев считают, что знание ценности своего дома важно именно по этой причине, согласно опросу NerdWallet, проведенному онлайн-исследованием Harris Poll в августе 2018 года.

Откройте для себя пять различных способов определения стоимости дома. ваш дом ниже.

Как определить стоимость дома

1. Используйте инструменты онлайн-оценки

Поиск «сколько стоит мой дом?» онлайн показывает десятки оценщиков стоимости жилья.Фактически, согласно опросу, 22% домовладельцев в США, которые определили стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin.

Используя общедоступные записи, такие как передача собственности, документы о праве собственности и налоговые оценки, а также некоторое математическое моделирование, эти инструменты пытаются спрогнозировать стоимость вашего дома на основе недавних продаж и цен на листинг в этом районе.

«Большинство AVM на объектах недвижимости, как правило, предназначены для маркетинга и привлечения потенциальных клиентов», — говорит Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям Veros Real Estate Solutions. «Перед ними стоит задача вернуть значение практически для каждого свойства, даже если объем данных ограничен. И при этом они снижают точность ».

АВМ, используемые кредиторами и профессионалами в сфере недвижимости, различаются. Эти инструменты используют «показатель достоверности», чтобы указать, насколько близка, по мнению поставщика AVM, оценка к рыночной стоимости.Оценка достоверности 90% означает, что оценка находится в пределах 10% от рыночной стоимости, например, хотя каждый AVM имеет свой собственный способ расчета достоверности.

AVM профессионального уровня с оценкой достоверности, связанной с точностью, — это шаг вперед по сравнению с сайтами недвижимости, — говорит Расмуссен. Но вам всегда следует поговорить с местным экспертом по недвижимости, чтобы лучше понять любую онлайн-оценку.

Интересно, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

2. Проведите сравнительный анализ рынка

Когда вы будете готовы глубже изучить стоимость дома, вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка или CMA.

Хотя он и не так подробен, как профессиональная оценка, CMA предоставляет агентскую оценку дома и рынка для оценки стоимости, как правило, для целей листинга.

Местные агенты по недвижимости могут предоставить CMA за небольшую плату или бесплатно, но имейте в виду: они могут делать это в надежде быть нанятым в качестве вашего агента по продажам.

3. Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA

Если вы опасаетесь AVM, но все же хотите быстро оценить стоимость вашего дома, калькулятор индекса цен на жилье (HPI) Федерального агентства по жилищному финансированию применяет более научный подход.

Инструмент использует «метод повторных продаж», — говорит старший экономист FHFA Уилл Доернер. Вооружившись миллионами ипотечных сделок, собранных с 1970-х годов, FHFA отслеживает изменение стоимости дома от одной продажи к другой.Затем он использует эту информацию для оценки колебаний стоимости на данном рынке.

«Калькулятор HPI — простой способ узнать, насколько ваш дом может подорожать с течением времени».

Will Doerner, старший экономист FHFA

Звучит здорово, правда? Что ж, имейте в виду, что калькулятор HPI учитывает соответствующие жилищные ипотечные кредиты (ссуды менее 548 250 долларов США и до 822 375 долларов США в областях с высокими затратами) и не корректируется с учетом сезонных колебаний или инфляции.

Тем не менее, «если у вас есть обычная соответствующая ссуда, калькулятор HPI — простой способ узнать, насколько ваш дом может подорожать с течением времени», — говорит Доернер.

4. Нанять профессионального оценщика

Кредиторам требуется оценка дома, прежде чем они утвердят ипотеку, но как владелец недвижимости вы можете нанять оценщика для оценки стоимости дома в любое время. Согласно опросу, более четверти (28%) домовладельцев в США определили стоимость своего дома посредством оценки.

«Моя работа как оценщика — дать оценку, основанную на потребностях моих клиентов», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния.«Иногда клиентам нужна стоимость на дату в прошлом, а иногда это текущая рыночная стоимость для рефинансирования или покупки».

Среди прочего, оценщики оценивают:

• Рынок: регион, город и район, в котором расположен дом.

• Недвижимость: Характеристики дома, включая улучшения и землю, на которой он находится.

• Сопоставимые объекты недвижимости: продажи, объявления, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов на том же рынке.

Эта информация объединяется для создания окончательного мнения о ценности дома и предоставляется в официальном отчете.

5. Оцените сопоставимые объекты недвижимости

Одна вещь, которую объединяет оценки и AVM, — это их зависимость от недавней продажной стоимости сопоставимых объектов недвижимости, часто называемой «comps». Более половины (56%) домовладельцев в США оценили стоимость своего дома, просмотрев сопоставимые объекты. На первый взгляд такой подход кажется самым простым.

Компенсация по запросу — это один из способов определения рыночной стоимости без оплаты оценщика, но с использованием здравого смысла.«Тот факт, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это компромисс, — говорит Лундквист.

Чтобы выбрать точный состав, вы должны использовать подход «от яблок к яблокам», — говорит Лундквист. Подумайте, какая недвижимость заинтересует покупателя, если ваша не будет в наличии. Ищите похожие по размеру, местоположению, состоянию и улучшениям.

• Просмотрите сайт, где отображаются списки MLS, чтобы найти последние цены продажи сопоставимых домов в вашем районе.

• Если недавних продаж недостаточно, посмотрите цены на листингах, но помните, что они могут быть нереалистичными.

• Чтобы определить вероятный диапазон рыночной стоимости вашего дома, вам понадобится как минимум три действительных сертификата.

После того, как вы выбрали сопоставимые объекты, все становится немного сложнее. Вам нужно будет скорректировать разницу между вашим домом и комплиментами, например, добавить стоимость к компаунду, если в нем больше спален, чем в вашем доме, или вычесть ценность, например, если его интерьер устарел. То, сколько вы добавляете или вычитаете, зависит от условий на вашем рынке, которые могут сильно различаться.После настройки значений посмотрите на свои самые высокие и самые низкие оценки. Приблизительная оценка стоимости вашего дома находится где-то посередине.

Почему важна стоимость дома

Знание стоимости вашего дома позволяет вам оценить, что вы можете себе позволить, определить, соответствует ли цена объявления и решить, как оценить свой собственный дом, — говорит Гейл Вайсвассер, старший вице-президент по маркетингу и маркетингу. коммуникации в Homesnap, приложении, которое предлагает оценку стоимости дома.

И преимущества определения стоимости дома не исчерпываются покупкой или продажей: рефинансирование, кредитные линии, страховые взносы и ежегодные налоги на недвижимость основаны на стоимости дома.

Определение стоимости вашего дома означает больший контроль над этими процессами. Например, налоги на недвижимость почти всегда можно обжаловать. Если вы сможете доказать, что начисленная сумма слишком высока, вытащив компенсацию, вы можете быть вознаграждены меньшим налоговым счетом.

Дополнительный отчет Элизабет Рентер.

Опрос, на который делается ссылка, был проведен онлайн-опросом Harris Poll от имени NerdWallet 29-31 августа 2018 г. в США среди 1446 взрослых жителей США в возрасте 18 лет и старше, которые являются домовладельцами.Этот онлайн-опрос не основан на вероятностной выборке, поэтому расчет теоретической ошибки выборки невозможен. Для получения полной методологии исследования, включая взвешивающие переменные и размеры подгруппы, свяжитесь с Майтри Яни по телефону [адрес электронной почты защищен]

Как определить справедливую рыночную стоимость дома | Home Guides

Автор: SF Gate Contributor Обновлено 11 января 2021 г.

Справедливая рыночная стоимость недвижимости определяет, что вы можете ожидать получить, если продадите ее в этот день частным образом.Эта стоимость важна не только для целей продажи, но и для определения стоимости вашего дома и инвестиционной привлекательности. Если вы планируете продать, рефинансировать или взять взаймы под свой дом или его собственный капитал, вам сначала необходимо определить справедливую рыночную стоимость. И наоборот, если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, расчет справедливой рыночной стоимости недвижимости в первую очередь может помочь вам не платить слишком много — или помочь вам найти отличную сделку.

1. Используйте онлайн-инструменты

2. Используйте онлайн-калькулятор справедливой рыночной стоимости, такой как Zillow или PennyMac, чтобы приблизительно оценить рыночную стоимость вашей собственности.Предоставляйте правдивую информацию для достижения точных результатов. Не забудьте указать все работы по модернизации или реконструкции, выполненные в вашем доме с момента его покупки, поскольку это может повысить стоимость вашего дома, а иногда и значительно.

3. Проведите CMA

4. Проведите сравнительный анализ рынка (CMA) собственности. CMA сопоставит вашу собственность с сопоставимыми объектами, чтобы построить статистическую разбивку того, сколько может стоить ваш дом по сравнению с аналогичными соседними объектами с соответствующими или аналогичными характеристиками.Справедливая рыночная стоимость в значительной степени влияет на другие свойства, так же как «синяя книга» сравнивает аналогичные характеристики автомобилей, чтобы составить оценочную стоимость для автомобилей.

5. Заказать оценку дома

6. Нанять оценщика дома для проведения оценки имущества. Ожидайте, что вы потратите в среднем от 200 до 600 долларов на полную оценку; ставка будет выше для больших и дорогих домов. По завершении оценки запросите у оценщика копию отчета.Чтобы получить более округленное значение, наймите двух или трех независимых оценщиков для проведения отдельных оценок; затем выберите среднюю оценку или рассчитайте среднюю оценку всех трех.

7. Проверить последние продажные цены

8. Другой способ определить справедливую рыночную стоимость дома — найти недавно проданные объекты недвижимости в вашем районе, которые похожи на ваш дом по размеру, площади, состоянию, характеристикам и возрасту. Сложите общую продажную цену каждого объекта недвижимости, затем разделите на количество объектов, чтобы найти среднюю цену продажи.Повторите этот процесс еще раз для квадратных футов собственности. Разделите среднюю цену продажи на среднюю площадь в квадратных футах, чтобы рассчитать среднюю стоимость всех объектов недвижимости на квадратный фут. Умножьте эту сумму на количество квадратных футов в вашем доме, чтобы получить очень точную оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома.

9. Обзор последних начислений налога на имущество

10. Обратитесь в местный налоговый орган и запросите копию оценки налога на имущество для вашего дома.В качестве альтернативы, рассчитайте оценку самостоятельно, определив ставку налогообложения — процент от стоимости собственности — и разделив годовой налог на ставку налога. Например, если ставка налога на имущество составляет 4 процента, и вы платите 10 000 долларов в год в виде налога на имущество, деление 10 000 долларов на 0,04 даст вам 250 000 долларов, оценку местного правительства справедливой рыночной стоимости вашего дома.

Подсказка

На справедливую рыночную стоимость дома влияют многие факторы, включая собственность, участок, на котором он стоит, окружающие свойства, недавно проданные дома и рыночные цены на любую дату.Использование всех вышеперечисленных методов для расчета средней стоимости даст вам наиболее точную рыночную стоимость вашего дома.

4 основных шага для определения стоимости дома

Содержание

Если вы подумываете о продаже своего дома, то, вероятно, задавались вопросом: За сколько я могу продать свой дом? Одна из проблем при определении стоимости вашего дома заключается в том, что «ценность» является субъективной; один покупатель может быть готов заплатить больше, чем другой. Так как же найти ту золотую середину, то есть цену на листинге, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

Чем больше вы знаете о факторах, влияющих на стоимость, тем легче установить реалистичные ожидания в отношении листинга и продажи.Некоторые из наиболее важных факторов включают:

• Размер дома и возраст
• Местоположение и условия местного рынка
• Недавно проданные сопоставимые дома
• Экономические условия, включая среду процентных ставок
• Ремонт и ремонт

В этом руководстве собрано все, что вам нужно знать о наиболее эффективных способах определения стоимости вашего дома, когда вы готовитесь к продаже.

1. Начните с онлайн-инструментов оценки

Онлайн-калькуляторы стоимости дома используют информацию, которую вы предоставляете о вашем доме, а также информацию, полученную из публичных записей, для расчета оценочной стоимости собственности.Это простой и удобный способ получить приблизительное представление о том, сколько может стоить ваш дом.

Например, оценщик стоимости PennyMac берет адрес вашего дома и возвращает оценку общей стоимости, цены за квадратный фут, сведений об имуществе, истории продаж и истории цен.

Если вам нужно больше, чем просто оценка, запросите у нас предложение в любое время; это бесплатно, и нет никаких обязательств принимать. Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

Пример предложения Opendoor.

Плюсы онлайн-инструментов оценки:

• Большинство из них бесплатны и просты в использовании.
• Они могут быстро дать вам оценку стоимости вашего дома, часто без необходимости предоставлять много информации о вашем доме.
• Многие инструменты оценки регулярно обновляются, что полезно, если вам нужно изменить прейскурантную цену в процессе продажи.

Минусы инструментов онлайн-оценки:

• Эти инструменты предназначены для оценки и могут не учитывать уникальные особенности вашего дома, которые привлекают или не привлекают покупателей.
• Оценки могут варьироваться от одного инструмента к другому, в зависимости от того, какие факторы инструмент использует для определения стоимости.
• Эти инструменты обычно не учитывают такие вещи, как ремонт или ремонт, которые могут существенно повлиять на стоимость вашего дома.

2. Работа с риелтором

У

риэлторов есть свои собственные методы определения стоимости дома, и может быть полезно получить второе мнение, которое согласуется с оценками из онлайн-инструмента оценки.Процесс, который используют многие риелторы для оценки стоимости дома, называется сравнительным анализом рынка (CMA).

Как вы находите эту золотую середину — цену на листинге, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

CMA включает информацию о сопоставимых домах (также известных как «общежития») в вашем районе. По словам Ноло, хороший CMA может сказать вам, за какие дома продаются похожие на ваш, сколько времени у них уходит на продажу и какие дома продаются по сравнению с их первоначальной прейскурантной ценой.

При разработке CMA риэлторы обычно ищут недавно проданные дома, похожие на:

• Размер
• Расположение
• Количество спален / ванных комнат
• Стиль и вид
• Тип дома (например, дом на одну семью, кондоминиум, таунхаус и т. Д.)
• Текущая продажная цена

При подготовке CMA риэлторы часто обращаются к данным местной службы множественного листинга (MLS). Это база данных объектов недвижимости в данном районе, выставленных на продажу или ожидающих продажи.

Еще один инструмент, с которым вы можете столкнуться в своем стремлении определить стоимость дома, — это заключение о ценах брокера (BPO). В некоторых штатах для ее предоставления вам потребуется лицензия, а для CMA — нет. Институт оценки хранит информацию о государственных законах о BPO.

BPO часто короче, чем CMA, и чаще используются для коротких продаж или ситуаций потери права выкупа, а не для обычных продаж домов. Кроме того, они немного чаще будут стоить денег, чем быть бесплатными.

Имейте в виду, что CMA или BPO все равно могут не соответствовать стоимости вашего дома, потому что они могут не учитывать все особенности собственности, которые влияют на стоимость. Вы можете решить эту проблему, выполнив следующий шаг в этом руководстве.

3. Нанять профессионального оценщика

Когда кто-то покупает дом, банк требует, чтобы он в какой-то момент прошел оценку, прежде чем можно будет завершить андеррайтинг ссуды. Как продавец, вы не обязаны получать оценку, но это может быть хорошей идеей, если вы не хотите, чтобы у вас возникли сомнения относительно стоимости вашего дома, когда вы будете готовы выставить его на торги.

Работа оценщика состоит в том, чтобы предоставить беспристрастную, тщательно продуманную оценку стоимости дома. Они делают это, посещая собственность и просматривая недавно проданные или ожидающие продажи предложения.

→ Хотите быть уверенным в получении конкурентоспособного предложения и двигаться в соответствии с вашими планами? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Оценщики

могут использовать Единый отчет Fannie Mae об оценке жилого фонда в качестве руководства для проведения оценки. Этот отчет представляет собой контрольный список того, что следует искать оценщикам, например:

• Где находится дом
• Находится ли дом в зоне затопления FEMA
• Состояние инженерных сетей и сантехники на участке
• Когда построили дом
• Тип фундамента
• Состояние чердака и подвала, систем отопления и вентиляции, стен, окон и дверей
• Есть ли в доме какие-либо удобства, такие как бассейн, терраса или камин
• Произведенные улучшения конструкции или ремонт.
• Необходимы ли какие-либо дополнительные ремонтные работы или улучшения
• Состояние любой техники в доме
• Признаки повреждений, которые могут поставить под угрозу структурную прочность дома.

Используя этот отчет в качестве руководства, оценщик также рассмотрит историю продаж дома и приблизительную стоимость замены для восстановления дома.

Не следует путать оценку с осмотром дома, который фокусируется на том, является ли недвижимость достаточно прочной структурно для завершения продажи.

Стоимость найма оценщика недвижимости

Если вы собираетесь нанять оценщика для оценки стоимости вашего дома, вам нужно сначала убедиться, что выбранный вами человек соответствует всем требованиям Квалификационной комиссии по аттестации (AQB).Они также должны иметь опыт оценки вашего типа собственности, в идеале на вашем местном рынке. Также может быть полезно получить несколько цитат. Сколько вы заплатите оценщику, зависит от:

• Где вы живете
• Размер вашего дома

Как правило, чем больше ваш дом и чем больше вещей должен изучить оценщик, чтобы определить его стоимость, тем выше стоимость оценки.

Согласно HomeAdvisor, вы можете заплатить от 250 до 450 долларов за оценку дома, при этом 332 доллара представляют собой средний показатель по стране.Fixr оценивает среднюю стоимость от 300 до 400 долларов, в то время как Thumbtack указывает среднюю оценочную цену от 350 до 380 долларов.

В итоге, вы, вероятно, заплатите несколько сотен долларов, чтобы провести оценку дома. Так стоит ли проводить оценку, когда вы готовите свой дом к продаже?

Плюсы аттестации продавца

• Оценка может подтвердить исследование, которое вы уже провели с помощью онлайн-инструментов оценки или CMA риелтора.
• Ваша оценка может помочь противодействовать заниженной оценке со стороны покупателя.
• Это может дать некоторые идеи по ремонту или усовершенствованию, которые вы можете сделать перед продажей, чтобы повысить стоимость вашего дома.

Минусы получения оценки продавца

• Это деньги из собственного кармана, которые вам придется потратить, а покупатель еще должен получить собственную оценку.
• Оценка ниже ожидаемой вами может затруднить определение листинговой цены.
Оценка
• основана на фиксированном моменте времени, поэтому вполне возможно, что к тому времени, когда вы будете готовы к продаже, она может устареть.

Оценка помимо CMA или BPO может дать вам полное представление о стоимости вашего дома. Если оценка соответствует CMA или BPO, это может помочь вам быть более уверенным в выборе прейскурантной цены, но имейте в виду, что нет никаких гарантий, что вы сможете продать свой дом на основе этих показателей.

4. Анализируйте свои собственные композиции

Возможно, у вас нет доступа к MLS, но вы все равно можете использовать некоторые из тех же факторов для сравнения вашего дома с аналогичными домами, которые продаются в вашем районе, в том числе:

• Конструкционные элементы и элементы
• Возраст и размер
• История продаж
• Любые обновления или улучшения
• Общее состояние дома
• Район и местонахождение
Цена
• vs.Актуальная цена продажи

Однако вы должны не забывать учитывать различия между вашим домом и вознаграждениями, которые могут повлиять на стоимость.

Например, недавно проданный дом в вашем районе может быть очень похож на ваш, но в нем есть бассейн, а в вашем доме его нет. Затем вам нужно будет определить стоимость пула и вычесть ее из расчетной стоимости, которую вы придумали для своего дома, на основе компиляции.

Инструменты онлайн-сравнения

Существует множество инструментов и веб-сайтов, которые вы можете использовать для оценки своих собственных достижений.Вот некоторые из тех, которые вы, возможно, захотите рассмотреть при составлении списка:

• Инструмент «Только что продано» от Realtor.com. Вы можете использовать этот инструмент для поиска стоимости домов и продажных цен на дома, недавно проданные в вашем районе.
• Калькулятор HPI Федерального агентства жилищного финансирования. Этот калькулятор поможет вам понять, как цены на жилье растут или падают в вашем районе.
• Homesnap. Этот поисковый портал предоставляет подробную информацию о домах по всей стране.Он включает фотографии и подробную информацию о списках недвижимости и истории продаж.
• Районный разведчик. Хотя он предназначен для инвесторов в недвижимость, продавцы также могут найти его полезным для определения стоимости дома. Сайт использует специальную аналитику для предоставления информации о домах по всей стране. (Примечание: вам придется заплатить за доступ к этому.)
• PropertyShark. У PropertyShark есть исчерпывающие данные о списках жилой недвижимости в районе Нью-Йорка.

Помните, что вам нужно будет придумать как минимум три дома, похожих на ваш.

Когда вы делаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке.

Если меньше этого числа, возможно, вы не сможете найти реалистичный диапазон для объявленной цены вашего дома.

Наконец, когда вы сделаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке. Цены на жилье растут или падают? Сколько домов продается на рынке и каково среднее время, проведенное на рынке? Каков уровень потери права выкупа в вашем районе? Увеличились или уменьшились налоги на недвижимость за последние несколько лет?

Все эти вопросы могут дать ключ к разгадке рыночной температуры, чтобы вы могли соответственно оценить свой дом.

Стоимость дома

Существует три типа стоимости дома, с которыми вам нужно знать как продавцу:

• Оценочная стоимость: Согласно Investopedia, оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная профессиональным оценщиком в определенный момент времени. Оценочная стоимость используется ипотечными кредиторами в процессе андеррайтинга, чтобы определить, сколько покупатель может занять.
• Оценочная стоимость: Оценочная стоимость используется для определения суммы налога на недвижимость, причитающегося с дома.Оценочная стоимость устанавливается муниципальным налоговым инспектором или налоговым инспектором округа, который оценивает характеристики дома и сопоставимых объектов недвижимости для проведения оценки. Обычно это меньшее число, чем справедливая рыночная стоимость.
• Справедливая рыночная стоимость: Справедливая рыночная стоимость — это то, как оценивается дом, когда и покупатель, и продавец достаточно осведомлены об этой собственности, и ни один из них не находится под давлением с целью покупки или продажи. Согласно Realtor.com, справедливая рыночная стоимость, как правило, является наиболее точным показателем общей стоимости дома, поскольку она основана в первую очередь на спросе и предложении.

Основные выводы

Перспектива закрытия сделки по продаже становится гораздо менее пугающей, когда вы выходите на рынок с тщательно изученной оценкой стоимости в вашем заднем кармане. Помните, цель — продать дом в нужное время и по правильной цене в соответствии с вашими потребностями.

Ребекка Лейк

Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве финансовых, налоговых, юридических рекомендаций, рекомендаций по недвижимости, страхованию или инвестициям.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Как оценивать инвестиционную недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль каждый из них получит, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или того и другого.Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более обоснованные решения, когда дело доходит до покупки и продажи недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, который определяет экономическую стоимость инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистая операционная прибыль (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущего NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое и с оценкой недвижимого имущества.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) с использованием соответствующей ставки дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций.Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одно из наиболее важных допущений, которые делает инвестор в недвижимость при проведении оценки недвижимости, — это выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом увеличения стоимости или амортизации.Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости собственности.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0,14 ) куда: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / ставка капитализации \ begin {align} & \ 7 142 857 долл. США \ bigg (\ frac {\ 1 000 000} {0,14} \ bigg) \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Рыночная стоимость} = \ text {Чистая операционная прибыль} / {\ text {cap rate}} \ end {выравнивается} 7 142 857 долларов (0.14 1000000 долларов США), где: Рыночная стоимость = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации.

Рыночная стоимость 7 142 857 долларов — хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации — один из ключевых показателей, используемых для оценки собственности, приносящей доход. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод наращивания
• Рыночный метод извлечения
• Метод долевого участия

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания.Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Надлежащая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за возврат — учитывает чистую прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

Учитывая процентную ставку 6%, ставку неликвидности 1,5%, премию за возврат 1,5% и ставку риска 2,5%, ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5% (6% + 1,5% + 1.5% + 2,5%). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов, рыночная стоимость собственности составляет 1 739 130 долларов (200 000 долларов / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод извлечения рынка

Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей и доступной информации о NOI и продажных ценах на сопоставимые объекты, приносящие доход.Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в виде NOI. В этом районе есть три сопоставимых приносящих доход парковки:

• Парковка 1 имеет NOI 250 000 долларов и продажную цену 3 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
• Парковка 2 имеет NOI в размере 400 000 долларов и продажную цену в 3,95 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долларов США / 3 950 000 долларов США).
• Парковка 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов и продажную цену в 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долларов США / 2 000 000 долларов США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% была бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает.Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 5 411 255 долларов (500 000 долларов / 0,0924).

Метод ленточных инвестиций

При использовании метода инвестиционного диапазона ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для собственности, которая использует как заемное, так и долевое финансирование. n-1} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Коэффициент амортизационного фонда} \\ & i = \ text {Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как} \\ & \ phantom {i =} \ text {годовая процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество периодов, часто выражается в годах} \ end {выровнено } SFF = (1 + i) n − 1i, где: SFF = коэффициент фонда погашения, i = периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani = годовая процентная ставка

Подставляя числа, получаем:

• 0.07 / (1 + 0,07) ¹⁵ — 1

Это составляет 3,98%. Ставка, по которой должен быть выплачен кредитор, равна этому коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В этом примере это составляет 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием веса долга 50% и собственного капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

В результате рыночная стоимость недвижимости составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0.1049)

Как оценить инвестиционную собственность в недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для определения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированного денежного потока (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами.Такие отношения, как цена / прибыль (P / E) и цена / продажи, сравниваются с показателями других компаний в той же отрасли, чтобы определить, переоценена или занижена стоимость акций.

Как и в случае оценки собственного капитала, анализ оценки недвижимости должен включать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированной чистой операционной прибыли:

Рыночная стоимость знак равно N О я 1 р — г знак равно N О я 1 р куда: N О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма доходности недвижимого имущества г знак равно Скорость роста N О я \ begin {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {где:} \\ & NOI = \ text {Чистая операционная прибыль} \\ & r = \ text {Требуемая норма прибыли на недвижимость} \\ & g = \ text {Скорость роста} NOI \\ & R = \ text {Ставка капитализации} (rg) \ end {выровнено} Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доходr = Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимости g = Темпы роста NOI

NOI отражает прибыль, которую будет приносить недвижимость с учетом операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно изначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому объекту можно применить аналогичную арендную плату за квадратный фут. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста по формуле.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходам от инвестиций в недвижимость, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно возникают в ходе повседневной эксплуатации здания, например страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в расчет общих расходов. Чистая операционная прибыль от недвижимости аналогична прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов на соответствующую требуемую норму доходности, скорректированную с учетом роста дивидендов.Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это метод относительной оценки, основанный на исходном предположении, что недвижимость в одном районе будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов на 12 месяцев на 100 000 кв. Футов), вероятно, в любой момент времени в здании будут свободные помещения.

Если предположить, что доля вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10 долларов.8 миллионов (12 миллионов долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Множитель валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Рассмотрение продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости и деление этой стоимости на полученный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.

Такой подход к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P / E отрасли. Оценка недвижимости может проводиться аналогичными методами.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно.Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистая операционная прибыль, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капиталовложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Итог

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Как узнать стоимость недвижимости по адресу | Бюджетирование денег

i Jupiterimages / liquidlibrary / Getty Images

Доступ к значениям свойств можно получить в нескольких местах, в зависимости от типа стоимости, которую вы ищете. Справедливая рыночная стоимость адреса представляет собой сумму, за которую потребитель или инвестор купит недвижимость, и является стоимостью, которую чаще всего ищут. Однако, если вы ищете оценочную стоимость собственности, вам необходимо выполнить поиск в оценочных записях округа.Оценочная стоимость представляет собой сумму налога на имущество. Эта информация понадобится вам, если вы покупаете или рефинансируете дом для расчета налоговых платежей. Многие кредиторы включают налоговые отчисления в ваш платеж по ипотеке и учитывают эту информацию при определении вас для получения ссуды.

Справедливая рыночная стоимость

Step 1

Используйте бесплатный полезный сайт в Интернете, например Zillow, Yahoo! Real Estate или housevalues.com для определения рыночной стоимости недвижимости. Введите адрес в поле поиска любого из этих сайтов, чтобы просмотреть информацию о стоимости.Данные, отображаемые для адреса, могут учитывать сопоставимые цены на аналогичные дома в этом районе, а также историческую информацию о продажах для конкретного объекта недвижимости.

Шаг 2

Обратитесь к местному агенту по недвижимости. Если вы заинтересованы в покупке или продаже дома или просто интересуетесь стоимостью определенного адреса, агент по недвижимости может предоставить вам приблизительную рыночную стоимость. Если свойства в настоящее время нет в списке, агент может использовать информацию, аналогичную информации на сайтах ценностей в Интернете, для определения ценности, например, недавнюю историю продаж и тенденции стоимости для данной области.Для оценки учитываются размер объекта, количество спален и общее состояние.

Step 3

Обратитесь в свой банк или ипотечную компанию. Если ваш банк занимается обработкой ссуд или рефинансированием существующих ссуд, банкир может помочь определить стоимость интересующего вас адреса. Проконсультируйтесь с вашим банком лично или загляните на его веб-сайт, чтобы посмотрите, доступны ли оценщики стоимости в разделах ссуды или ипотеки.

Оценочная стоимость

Шаг 1

Обратитесь в офис оценщика округа, в котором находится недвижимость.Посетите веб-сайт оценщика для получения контактной информации или поиска недвижимости в Интернете. Большинство округов предоставляют функции поиска недвижимости на своих веб-сайтах под такими заголовками, как «Поиск недвижимости», «Налоги на недвижимость» или «Поиск недвижимости».

Шаг 2

Укажите адрес собственности. Если вы используете функцию онлайн-поиска, введите адрес в поля запроса. Если вы спрашиваете по телефону или лично, сообщите адрес клерку, который вам помогает.

Шаг 3

Получите информацию об оценочной стоимости.Оценочная стоимость часто меньше рыночной стоимости недвижимости, поскольку оценка основана только на налогооблагаемой стоимости недвижимости. Особые атрибуты собственности, такие как спальни, не соответствующие требованиям, пристройки или улучшения, могут не быть включены в обзор оценщика.

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость — это именно та стоимость, по которой можно разумно ожидать продажи собственности на открытом рынке. Налоговая служба (IRS) использует справедливую рыночную стоимость для определения долларовой стоимости благотворительных пожертвований, активов, которые конвертируются для коммерческого использования, а также в различных других налоговых вопросах.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, как определяется справедливая рыночная стоимость и как она сравнивается с другими оценками.

Определение и примеры справедливой рыночной стоимости

Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться на открытом рынке. Это означает, что как покупатели, так и продавцы, которые знают соответствующие факты об имуществе, могут прийти к соглашению о цене без принуждения к согласию на сделку. Если существуют какие-либо ограничения на использование собственности после сделки, это должно быть отражено в справедливой рыночной стоимости.

Как работает справедливая рыночная стоимость

FMV — это оценка рыночной стоимости собственности, основанная на том, о чем могут договориться образованные, желающие и не испытывающие давления покупатель и продавец, каждый из которых ведет себя в своих собственных интересах.

Концепция справедливой рыночной стоимости широко используется в бизнесе и жизни. FMV используется для определения суммы, которую вы можете списать с пожертвований собственности на благотворительность в качестве доброй воли. Он определяет, уплачивается ли налог на дарение федеральному правительству, а также стоимость недвижимости для целей налога на наследство.

Понятие справедливой рыночной стоимости существует в течение определенного периода времени, в течение которого может происходить операция. FMV может измениться при изменении периода времени для транзакции.

Муниципальные налоги на имущество часто основываются на FMV. Он используется, когда вы подаете страховой иск, возможно, в результате автомобильной аварии, когда страховая компания возместит ущерб до справедливой рыночной стоимости вашего автомобиля.

Например, Фред продает свой дом Фрейде за 125 000 долларов.Подвал дома затапливает каждый проливной дождь, поэтому никто не захочет платить намного больше этой цены. Недвижимость соответствует критериям открытого рынка.

Фрейда хочет эту собственность так же сильно, как Фред хочет ее продать, поэтому ни покупатель, ни продавец не подвергаются давлению со стороны внешних сил. Фред не отчаянно пытается продать, Фрейда не отчаянно хочет покупать, а Фрейда полностью осознает проблему подвала, поэтому все критерии FMV соблюдены. Таким образом, справедливая рыночная стоимость недвижимости составляет 125 000 долларов.

Налог на подарки

Теперь предположим, что Фред отдает дом своей дочери Мэри. Он будет должен заплатить налог на дарение, если он не получит от нее компенсацию, равную или превышающую справедливую рыночную стоимость дома. Если Мэри ничего не дает Фреду взамен, то дом является подарком, и он должен заплатить налог на дарение от полной рыночной стоимости дома (после первых 15 000 долларов, освобожденных от налога на дарение).

Однако, допустим, она платит ему 50 000 долларов за собственность. Дом по-прежнему является подарком, если его справедливая рыночная стоимость составляет 125 000 долларов.Разница между тем, что Мэри дала Фреду, и FMV — 75 000 долларов — облагается налогом на дарение.

Ставка налога на дарение может достигать 40% с 2021 года, но ставка, которую вы платите, зависит от общего размера ваших подарков. В дополнение к ежегодному освобождению от налога на дарение в размере 15 000 долларов США, вы также можете снизить сумму пожизненного исключения, чтобы избежать налогов на дарение. С 2021 года вы можете раздавать 11,7 миллиона долларов на протяжении всей жизни, прежде чем вводятся налоги на наследство.

Благотворительные пожертвования

То же самое относится и к пожертвованному имуществу, которое человек передает благотворительным организациям.Сколько кто-то готов был бы заплатить вам в сегодняшней экономике за подержанный телевизор в его нынешнем состоянии? Это его справедливая рыночная стоимость.

К счастью, наиболее квалифицированные благотворительные организации публикуют в Интернете списки суммы обычных пожертвований для целей налогообложения (при условии, что ваш подарок находится в хорошем состоянии). IRS, как правило, не разрешает вам делать налоговые вычеты для предметов, которые не находятся в «хорошем использованном состоянии», хотя исключения существуют для предметов домашнего обихода стоимостью более 500 долларов, сопровождаемых оценкой.

Чем не является справедливая рыночная стоимость

Есть некоторые обстоятельства, при которых сделки на справедливом рынке не применяются. К ним относятся выдающиеся владения, где недвижимость сдается вместо продажи. В этом случае продавец находится под давлением, поэтому критерии справедливой рыночной стоимости IRS не были соблюдены.

Справедливая рыночная стоимость, внутренняя стоимость и предполагаемая стоимость

	Справедливая рыночная стоимость	Внутренняя стоимость	Установленная стоимость
Коэффициенты оценки	На основании прецедента или экстраполяции	Рассчитано на основе основных факторов, как материальных, так и нематериальных	Может быть основано на прецеденте или анализе
Кто определяет ценность	Покупатель и продавец	Аналитик	Суд или другой судебный орган

Факторы оценки

Оценка справедливой рыночной стоимости может быть основана на прецеденте или экстраполяции.Если покупатель и продавец согласовывают цену, полностью зная об объекте недвижимости и без давления, то это справедливая рыночная стоимость. Место, время, сопоставимые прецеденты и личная оценка каждого участника сделки — все это играет важную роль в формировании FMV.

Внутренняя стоимость может совпадать со справедливой рыночной стоимостью, а может и не совпадать, но это зависит от более глубокого анализа основных факторов и фундаментальных показателей. Внутренняя стоимость — это фактическая стоимость собственности или актива, основанная на аналитических методах и лежащих в основе представлений о его материальных и нематериальных факторах.Этот расчет распространен на фондовом рынке; инвесторы анализируют ценные бумаги в надежде найти предприятия, истинная или «внутренняя» стоимость которых ниже справедливой рыночной стоимости, по которой они торгуются в настоящее время. Это также известно как стоимостное инвестирование.

Предполагаемые значения могут быть основаны на сочетании других стратегий, сочетающих анализ с справедливыми рыночными соображениями. В конечном счете, организация, навязывающая ценность, решает, какие факторы следует включить в расчет стоимости.

Кто определяет ценность

FMV — это субъективная интерпретация фактов и информации, доступных на момент оценки, и она уникальна для покупателя и продавца, которые определили, что цена была «справедливой».

Внутренняя стоимость обычно определяется аналитиком, имеющим опыт анализа собственности и расчета цен. Эти значения могут отличаться от одного аналитика к другому, в зависимости от факторов, которые они включили в свои расчеты.

Юридический орган, например действующее налоговое регулирование или суд, устанавливает абсолютную установленную стоимость собственности.

Ключевые выводы

• Справедливая рыночная стоимость недвижимости — это цена, по которой покупатель и продавец, как разумно ожидать, согласятся.
• Справедливая рыночная стоимость не применяется к ситуациям, когда покупатель или продавец вынуждены закрыть сделку (например, в случаях обращения взыскания), и обе стороны должны иметь всю соответствующую информацию об имуществе (например, знать о любых дефектах). ).
• Справедливая рыночная стоимость обычно используется для расчета налогов, причитающихся с подарков, или вычетов, доступных для квалифицированных пожертвований.

Сколько стоит мой дом? 5 способов определить оценочную стоимость вашего дома

Как определить ценность своего дома

Есть много ресурсов, которые домовладельцы могут использовать для определения стоимости собственности.

1. Онлайн-инструменты для расчета стоимости моего дома?

Домовладельцы могут использовать инструмент оценки стоимости дома, чтобы узнать стоимость своего дома. Цифровые инструменты используют ваш адрес, данные о сопоставимых домах в вашем районе и конкретные вопросы о вашем доме, такие как особенности и ремонт, для оценки стоимости вашего дома.

2. Проведите сравнительный анализ рынка

Агенты по недвижимости могут предоставить вам сравнительный анализ рынка. Это их оценка стоимости вашего дома, основанная на оценке вашей собственности и рыночных тенденций. Обычно это делается перед выставлением дома на продажу.

3. Воспользуйтесь калькулятором индекса цен на жилье

Калькулятор индекса цен на жилье (HPI) использует данные по ипотечным сделкам с течением времени для оценки стоимости данного дома. Эта стоимость прогнозируется на основе покупной цены дома и меняющейся стоимости других домов в этом районе.

Калькулятор индекса цен на жилье полезен для того, чтобы увидеть, насколько дом вырос в цене с течением времени, и оценить будущие изменения ставок по ипотеке.

4. Нанять профессионального оценщика

Вы можете нанять профессионального оценщика для оценки оценочной стоимости дома. Эта оценочная стоимость может быть использована для внесения в список дома точной цены, рефинансирования или определения финансовых последствий реконструкции.

5. Оцените сопоставимые объекты недвижимости

Если вы еще не хотите платить оценщику, вы можете изучить сопоставимые объекты недвижимости в вашем районе, чтобы оценить справедливую рыночную стоимость дома.Просмотрите сайты с списками MLS, чтобы узнать цены на дома, подобные вашему. Во время исследования учитывайте площадь в квадратных футах, возраст, состояние, открытое пространство, удобства, а также количество спален и ванных комнат.

Как рассчитать оценочную стоимость вашего дома

Чтобы рассчитать оценочную стоимость дома, вам нужна его рыночная стоимость и оценочная ставка. Затем вы можете использовать это уравнение:

Оценочная стоимость = (Рыночная стоимость x Оценка) / 100

Если рыночная стоимость вашего дома составляет 300 000 долларов США, а ставка оценки составляет 80%, оценочная стоимость составляет 240 000 долларов США.

Вы также можете использовать счет по налогу на недвижимость и ставку налога на недвижимость в вашем округе, чтобы рассчитать оценочную стоимость вашего дома с помощью следующего уравнения:

Оценочная стоимость = (Налог на имущество x Ставка налога) 100 ✕

Если ваш счет по налогу на недвижимость составляет 2400 долларов, а финансовый департамент вашего округа сообщает вам, что ставка налога на недвижимость составляет 1%, вы можете видеть, что ваша оценочная стоимость составляет 240 000 долларов.

Преимущества знания ценности вашего дома

Знание стоимости дома может помочь домовладельцам более точно планировать свои финансы.

Если вы купили дом за 200 000 долларов, а его реальная рыночная стоимость сейчас составляет 350 000 долларов, ваш капитал, вероятно, увеличился. Затем вы можете использовать этот капитал для обеспечения ссуды на покупку дома, которую можно использовать для покупки второго дома, финансирования проекта ремонта или консолидации долга. Используйте калькулятор суммы ссуды Discover Home Loans, чтобы узнать, сколько вы можете взять ссуду под залог собственного капитала.

Вы также можете использовать новую стоимость вашего дома для расчета вариантов рефинансирования при обналичивании. При рефинансировании наличными вы можете переписать свою ипотечную ссуду на большую сумму и получить эту сумму наличными.Воспользуйтесь калькулятором рефинансирования выплаты наличных средств Discover Home Loans, чтобы ввести собственную текущую рыночную стоимость и узнать больше о возможных вариантах.