Какие поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2018 года
Заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам KASKAD Family Наталья Дубина пояснила для читателей Новострой-М, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года.
После принятия поправок в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года, схема работы застройщика выглядит следующим образом:
По объектам, в отношении которых разрешения на строительство получены до 1 июля 2018 года, значительная часть требований, вступивших в силу с 1 июля 2018 года, не распространяется. Тем не менее, к ним будет применяться требование о наличии уставного капитала в зависимости от общей площади возводимых объектов капитального строительства. Поэтому тем застройщикам, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, необходимо внимательно отнестись к своему уставному капиталу.
По тем объектам, в отношении которых разрешение на строительство еще не получено, необходимо выполнить ряд новых требований, основные из которых: наличие собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости строительства объектов, наличие денежных средств на счете на дату направления проектной декларации в Минстрой в аналогичном размере, наличие опыта у застройщика. Также важно учитывать, что операционные расходы застройщика должны составлять сумму не более 10% от планируемой стоимости строительства объектов.
В случае, если застройщик в добровольном порядке будет использовать для расчетов с дольщиками счета эскроу, то соблюдение вышеуказанных требований, а также уплата взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании средств дольщиков не является обязательным.
Также следует отметить, что с 1 июля 2018 года привлечение денежных средств участников долевого строительства через жилищно-строительные кооперативы теперь возможно только в том случае, если жилищно-строительный кооператив осуществляет строительство на земельных участках, предоставленных ему в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности. Более того, с 1 июля 2019 года расчеты с дольщиками через счета эскроу являются обязательным условием.
Можно отметить, что нововведение только вступило в силу и практика применения новой нормативно-правовой базы еще не сформирована. Тем не менее, уже сейчас можно предположить, что указанные законодательные новеллы, представляя собой дополнительные «барьеры» для застройщика, приведут к уменьшению количества новых проектов и уходу с рынка мелких «игроков», которые не в состоянии обеспечить свое соответствие новым требованиям.
Читайте также:
«В проигрыше все равно останутся покупатели»: эксперт — об отмене долевого строительства
Темпы запуска новых жилых комплексов снизятся после введения эскроу-счетов
«Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»
Дата публикации 06 июляБлиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ
До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось три месяца. Готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной работы? Нужна ли отрасли отсрочка введения поправок? Что будет с рынком новостроек и с ценами на квартиры после 1 июля? Обо всем этом Новострой-М попросил рассказать экспертов рынка столичной недвижимости.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Стоит полагать, что отсрочка была бы желательна для более тщательной подготовки всех участников рынка к изменениям, в первую очередь застройщиков, так как для них появляются серьезные финансовые барьеры, а также для уточнения законодательной базы.
Ожидается, что на рынок новостроек будет выводиться меньшее количество проектов, так как застройщики и банки в короткие сроки не смогут привести свою деятельность в соответствие с законодательством.
С большей вероятностью можно говорить о том, что после 1 июля мы вряд ли увидим какие-то кардинальные изменения (резкий рост цен или падение) на первичном рынке Московского региона, так как законодательные изменения касаются именно новых проектов, которые застройщики будут выводить на рынок.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
В преддверии новых поправок в 214-ФЗ большинство застройщиков, конечно, стараются выйти с максимальным количеством проектов до 1 июля 2018 года, чтобы строить их при текущей правовой базе. Однако вывести весь запланированный объем невозможно. Да и в конечном счете это может привести к затовариванию в конкретном проекте, что будет сдерживать рост цен. Поэтому сейчас идет подготовка по всем фронтам. Кто-то активно приобретает земельные участки, поскольку с 1 июля купить их на средства дольщиков уже нельзя (это будет считаться нецелевым использованием). Другие расширяют штат проектировщиков на фоне ожидания нововведения «один застройщик-одно разрешение». Ведь по сути для выполнения данного правила придется проектировать в глобальных масштабах, получая разрешительную документацию на весь проект или очередь в целом. Третьи перекраивают структуру расходов с учетом отсутствия уже в ближайшей перспективе возможности расходования более 10% бюджета на рекламу, оплату коммунальных услуг, фонд оплаты труда.
Многие застройщики и до нововведений уже держали счета в одном из 19 банков, список которых был опубликован Минстроем. Напомним, закон обязывает девелоперов открыть банковский счет в уполномоченном учреждении, через которое необходимо осуществлять все взаиморасчеты. Никто из застройщиков не держит средства «под подушкой», поэтому данное нововведение, полагаю, окажется самым безболезненным с точки зрения процедуры перехода.
На мой взгляд, отсрочка вступления в силу поправок в 214-ФЗ даже на полгода ничего кардинально не изменит. Да, возможно кто-то из «новичков» отрасли сможет обеспечить себе «входной билет» на рынок, успев накопить минимальный трехлетний опыт и построить от 10 тысяч квадратных метров. Кто-то из девелоперов соберет обязательные 10% от стоимости строительства в качестве дополнительного обеспечения гарантий перед дольщиками. Однако остальные нововведения, такие как «один застройщик – одно разрешение» или обязательный надзор уполномоченного банка – все это приведет к одним и тем же последствиям – не важно, вступят с силу поправки сегодня или через год. Учитывая, что о нововведениях было известно уже давно, те застройщики, которые планируют и дальше продолжать работу, заранее предприняли необходимые меры. Поэтому какой смысл откладывать «утро перед казнью» для тех, кто заведомо не соответствует вполне объективным требованиям властей?
Если банки по той или иной причине не смогут обеспечить стабильную работу с застройщиками, то, полагаю, рынок недвижимости ждет резкое сокращение темпа вывода новых объектов в продажу. Однако вряд ли заминка может быть существенной. Все же власти пристально следят и всячески инициируют изменения в строительной отрасли. Поэтому есть все основания полагать, что при возникновении проблем при построении диалога между застройщиком и банком, государство может вмешаться, предложив какие-либо решения.
Конечно, никакого внезапного роста цен 1 июля ждать не стоит. Уже сейчас девелоперы, подготавливаясь к новым правилам, заранее «прощупывают» рынок, повышая стоимость минимальными темпами, чтобы прийти к 1 июля с некоторой «подушкой безопасности». По нашим оценкам, средний рост цен с учетом возможных нововведений по итогам года составит порядка 2-3%, что станет следствием дополнительных финансовых и административных издержек.
Большинство застройщиков готовы к нововведениям. Об этом свидетельствует активный выход новых проектов. С начала 2018 года на столичный рынок первичного жилья бизнес-класса вышло девять новых проектов апартаментов и жилых комплексов. Тем не менее отмечу, что фактически у застройщиков будет время на адаптацию и после 1 июля, потому что новые требования будут распространяться на новые проекты, первый ДДУ в рамках которых будет заключен после 1 июля. Соответственно, для дополнительной подготовки застройщик гипотетически может немного отложить старт нового проекта, чтобы подготовить свой бизнес.
После 1 июля у каждого нового проекта должен быть один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Этим же счетом должны пользоваться другие участники строительства, в частности, генеральные подрядчики. Банковский контроль распространяется на движение средств. Пока это все изменения, по которым уже активно ведутся переговоры с банками. Технических препятствий после 1 июля, я полагаю, не возникнет.
Я полагаю, что у девелоперов было достаточно времени подготовиться к изменениям. Как показывает практика Москомстройинвеста, 70% застройщиков прекрасно справляются с предоставлением отчетности, в том числе и по финансовому состоянию. В общем и целом, они готовы к введению новых требований. Если же девелопер не успел подготовиться, то ему следует спрашивать только себя, почему так вышло. Более того, застройщик может повременить с выводом нового проекта, если он понимает, что не в полной мере соответствует новым нормам закона. Единственная проблема, на мой взгляд, – это ограничение по опыту работы девелопера. По новым правилам, специализированный застройщик должен иметь не меньше трех лет опыта в этом качестве, либо в роли технического заказчика или генерального подрядчика строительства. По сути, многим новым компаниям «вход» на рынок будет закрыт.
В целом я не ожидаю каких-либо потрясений. Объём новых проектов, вышедших на рынок до 1 июля 2018, настолько велик, что его хватит на 1-2 года реализации. Вместе с тем нельзя исключать, что застройщики, которые будут получать исходно-разрешительную документацию (ИРД) на свои проекты после нововведений, возможно, столкнутся с увеличением сроков получения ИРД. Известно, что часть новшеств всегда отрабатывается на практике, и в начальный период возможны накладки, пока девелоперы не «привыкнут» к новым правилам.
В проектах, которые уже будут находиться в активной реализации, особенно на финальных стадиях строительства, существенного роста цен, вызванного новыми правилами, ожидать не следует. В силу рыночных факторов средняя стоимость «квадрата» в них продолжит колебаться в пределах 1-2%. Если же мы говорим о новых проектах, чья реализация будет проходить по новым правилам, то они скорее всего будут более дорогими, чем действующие. Насколько – зависит от конкретного жилого комплекса и отвечающего за него девелопера. В целом, учитывая конкурентную ситуацию, застройщики будут стремиться сдержать возможный рост цен.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Рынок недвижимости проходит поэтапную стадию реформирования. Большинство изменений коснется тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года, при этом полного перехода на эскроу-счета пока еще не произойдет. Застройщики смогут привлекать средства граждан в соответствии с 214-ФЗ с учетом поправок, ужесточающих деятельность компаний.
Также отметим, что застройщики, которые успеют запустить проекты до вступления изменений в силу, останутся в выигрыше. Реализация в таком случае будет проводиться по старой, а не новой схеме, что исключает целый ряд нюансов и затруднений технического плана.
Бизнесу выгодны отсрочки, так как реформирование отрасли действительно можно назвать серьезным и масштабным. Однако нельзя забывать про правило, согласно которому новые условия не распространяются на старые проекты.
После ввода изменений рынок продолжит работать по инерции. По той причине, что основную структуру рынка в данный момент составят объекты, запущенные в работу до нововведений. Влияние будет заметно со временем – когда предложение на рынке существенно обновится.
Конечно, некая «утряска» вполне ожидаема, однако в интересах застройщиков изучить необходимые информационные и правовые вопросы.
Пока еще рынок проходит через поэтапное реформирование отрасли, поэтому резкого скачка мы не ожидаем. Это произойдет позже – по факту обновления предложения и окончательного перехода отрасли на новые рельсы. Сейчас первичный рынок весьма насыщен, что не способствует серьезным изменениям, а с точки зрения законодательства отказ от долевого строительства будет постепенным (до 2020 года). Таким образом, мы ожидаем, что ценовые колебания на рынке будут довольно умеренными.
Олег Быков, PR-директор Urban Group
Основные изменения в законодательстве с 1 июля – переход к использованию эскроу-счетов и норма о том, что одна компания может строить лишь один объект по одному разрешению на строительство.
Банкиры и застройщики к реализации поправок в отношении эскроу-счетов готовы, этот механизм существует давно и полностью отработан. Если же говорить о привлечении капитала, застройщики активно разрабатывают механизмы и финансовые модели, благодаря которым этот переход существенно не отразится на себестоимости строительства.
Поправки, вступающие в силу, опубликованы, но уже сейчас есть понимание, что эта редакция неокончательная, и будет дополняться. Необходим и ряд постановлений и нормативных актов, регламентирующих некоторые нюансы, раскрытые в законодательстве не полностью, например – преференции для застройщиков, перешедших на проектное финансирование досрочно.
Вступление в действие 218-ФЗ приводит к появлению у участников рынка ранее непредвиденных расходов и создает дополнительные запреты и ограничения, поэтому мы считаем, что отсрочка введения поправок рынку необходима.
Одно из требований нового законодательства в том, что для получения новых разрешений на строительство после 1 июля застройщик должен закрыть все свои текущие финансовые обязательства. Так как многие застройщики ведут не один проект, закрытие всех обязательств единоразово может быть для них проблематичным, без этого же новое строительство остановится.
Кроме того, закон регламентирует, что одно юрлицо может строить только по одному разрешению на строительство, при этом у него должен быть существенный финансовый запас и большое количество построенных квадратных метров. Все это отразится на проектах комплексного развития территории: их возведение в таких условиях будет сложной задачей. Это может создать дополнительные временные и финансовые издержки, которые лягут на плечи застройщиков, а значит могут отразиться на стоимости квадратного метра.
На сегодняшний день мы не ожидаем существенного изменения стоимости жилья после 1 июля, если кредитование строительства будет вестись банками по ставкам до 6% годовых. Если же их уровень будет выше, цены на жилье могут вырасти на 5-10%. Однако, оценить эффект влияния на себестоимость строительства нормы «один застройщик – одно разрешение» мы пока не можем.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
Конечно, застройщики активно готовятся к грядущим изменениям, которые нас ждут на рынке недвижимости с 1 июля 2018 года, но пока сложно говорить о какой-то конкретике, поскольку для работы по новым правилам важно перестроиться не только девелоперам, но и банковской отрасли.
Я думаю, что дело не в отсрочке поправок, а в их грамотной проработке: стоит подумать, действительно ли их стоит вводить в том виде, в котором они существуют сегодня. По сути, на данный момент, дольщики защищены достаточно, новые же поправки лягут бременем на застройщиков, что может привести к обратному эффекту.
Не только девелоперы, но и власть говорит о том, что предполагается некий переходный период, чтобы отладить механизм совместной с банками работы. Думаю, будет некое падение ввода жилья, которое восстановится за 1 -1,5 года. Цены, вырастут, но незначительно.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
План перехода на проектное финансирование рассчитан на три года. Сегодня разрабатывается нормативная база и варианты снижения стоимости кредитных ресурсов. С 1 июля этого года начнется переходный этап, в течение которого застройщики по-прежнему смогут работать по привычной схеме и заключать договора долевого участия. Надо отметить, что механизм эскроу-счетов работает на рынке уже давно, однако девелоперы неохотно им пользуются. Соответственно нет уверенности, что, начиная с 1 июля этого года застройщики массово начнут переходить на новую схему.
Как будут развиваться события дальше, и насколько тяжело придется застройщикам, будет зависеть от размера ставок и политики андеррайтинга банковских структур. Есть надежда, что размер ставки кредитования для застройщиков будет незначительно превышать инфляцию, но я не исключаю индивидуальный подход к определению условий кредитования с учетом ликвидности девелоперских проектов и уровня рисков. При условии адекватной процентной ставки для застройщиков удорожание себестоимости не будет значительным, но в любом случае оно произойдет. Резкого скачка цен в сегменте новостроек не предвидится, так как предложение на рынке уже опережает спрос, да и ограниченная платежеспособность населения сдерживает цены.
Касательно самих банков и их готовности начать массово кредитовать застройщиков, проектное финансирование – не новая процедура для банков, а лишь один из видов обычного кредитования, с которым они давно работают. Однако вызывают вопросы новые функции, которые берет на себя банк, фактически дублируя функцию технадзора в ходе строительства. Не уверен, что сотрудники банка обладают необходимой компетенцией и в кредитных организациях есть достаточное количество таких специалистов.
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век»
Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, понимая неизбежность вступления в силу изменений в законодательстве. Естественно, осуществляется необходимое взаимодействие с банками, хотя однозначных ответов на многие вопросы ещё нет. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию. О целесообразности нововведений уже довольно много всего сказано, однозначно можно сказать, что они скажутся на рентабельности девелоперского бизнеса. В ситуации уверенного экономического роста это повлияло бы на цены в сторону повышения, однако в текущей ситуации вопрос остаётся открытым.
Дата публикации 29 мартаwww.novostroy-m.ru
Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года
Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.
Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.
Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Отменят ли долевое строительство в 2018 году?
Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.
«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым пра
triboona.ru
обзор всех изменений и поправок в 2018 году
В середине 2017 г. в России вступили был принят закон о внесении изменений в 214 ФЗ. Он регламентирует правила поведения для застройщиков, дольщиков и контролирующих ведомств. Начало действия части изменений отложили на начало 2018 г., другие поправки – на июль. Поговорим об основных новациях в законодательстве о долевом строительстве.
В середине 2017 г. в России вступили был принят закон о внесении изменений в 214 ФЗ. Он регламентирует правила поведения для застройщиков, дольщиков и контролирующих ведомств. Начало действия части изменений отложили на начало 2018 г., другие поправки – на июль. Поговорим об основных новациях в законодательстве о долевом строительстве.
Что уже изменилось в 214 ФЗ с 1 января 2018 г?
1. Информационная открытость застройщика.
Согласно 214 ФЗ с изменениями на 2018 год, строительная компания (СК) обязана обнародовать определённый набор сведений о себе. Среди них:
- проект договора о долевом строительстве;
- заключение аудиторов;
- разрешения на возведение жилья, ввод в эксплуатацию;
- фото возводимых домов;
- данные о взносах в Фонд защиты дольщиков и др.
Важно! Новые изменения в 214 ФЗ предполагают, что эти данные СК обязали публиковать в Единой системе жилищного строительства. Чтобы быть уверенным в своём выборе, проверку надёжности застройщика в Санкт-Петербурге нужно поручить специалистам.
При этом отчитываться о своей работе с застройщиком в информационной системе, как гласит ещё одно изменение 214 ФЗ с января 2018 г., должны и чиновники – об итогах проверок, нарушениях, предписаниях.
Но судя по комментариям специалистов, полагаться только на чиновников не стоит. Если гражданин выбрал компанию, с которой хочет сотрудничать, он может использовать юридическую экспертизу договоров в Санкт-Петербурге.
Важно! В ходе стройки нередко происходит изменение площади квартиры – она увеличивается. Когда изменение площади квартиры достигает больше 5% от указанной в договоре ДДУ, дольщик не обязан уплачивать разницу.
2. Новые требования к руководству застройщика.
Весьма необходимое изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 относится к составу руководителей СК. В их числе не может быть людей с не истёкшим временем административного наказания, судимостью по экономическим статьям УК.
Напомним, если застройщик нарушает закон, дольщик вправе пойти на расторжение ДДУ.
helpdol.ru
Критика поправок в 214-ФЗ от 1 июля 2018 года
В редакцию BKN.RU пришло письмо от Федора Н., юриста, специализирующегося на сфере долевого строительства. Автор выступил с жесткой критикой закона 175-ФЗ от 1 июля этого года, который вносит изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» Закон полностью меняет правила игры на рынке недвижимости и должен непосредственно коснуться миллионов будущих покупателей новых квартир, по крайней мере в теории. Нам представляется, что профессиональный подробный разбор этого документа будет интересен нашим читателям.
Автор статьи попросил не указывать свое полное имя, поскольку не хочет создавать проблем юридической фирме, сотрудником которой является. Контакты автора есть в редакции.
Я сам являлся участником долевого строительства, при этом имею высшее юридическое образование и по характеру своей работы связан, в том числе, и с долевым строительством многоквартирных домов.
1 июля 2018 года был подписан федеральный закон 175-ФЗ, вносящий изменения в федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…». Принятие этого закона сопровождалось различными выступлениями президента РФ Владимира Путина, говорившего о необходимости сокращения числа обманутых дольщиков, их защиты и пр.
Новый закон 175-ФЗ является «шедевром» юридической техники. Более безобразно, с точки зрения юридической техники, написанного закона я не встречал давно. Если читать и толковать этот закон буквально, то о защите прав дольщиков говорить не приходится. Совсем. Скорее наоборот, закон написан настолько плохо, что буквальное его применение с очевидностью должно породить огромное количество обманутых дольщиков.
И это не голословное заявление. Тем, кто желает и готов немного напрячь голову и вникнуть в то, что я изложу далее, я это с легкостью докажу.
Попрощайтесь с дольщиками
Итак, для начала следует напомнить, что принятый год назад закон 218-ФЗ от 29.07.2017, также вносивший поправки в закон 214-ФЗ, ввел понятие «специализированных застройщиков» – специальных юридических лиц, выполняющих функции застройщиков многоквартирных домов, в отношении которых введено множество ограничений. По сути это специально создаваемые компании с ограниченной правоспособностью, которые не могут заниматься никаким иным видом деятельности, кроме долевого строительства многоквартирных домов. За ними устанавливается специальный контроль и пр. Важно то, что статья 25 закона 218-ФЗ содержала в своей части 3 переходные положения, согласно которым все новые жесткие ограничения, касающиеся специализированных застройщиков, не распространялись на «старых застройщиков», то есть на те юридические лица, которые уже функционировали ранее и получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.
Далее перейдем к самому одиозному.
Сначала видим пункт 7 статьи 7 закона 175-ФЗ:
«7) в статье 25:
а) часть 3 признать утратившей силу».
То есть все переходные положения закона 218-ФЗ отменяются.
Далее читаем переходные положения нового закона 175-ФЗ.
Вначале статья 8 закона 175-ФЗ, части 1 и 2:
«1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.
2. Абзацы шестой и седьмой подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении девяноста дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».
То есть весь новый закон вступает в силу сразу с 1 июля, за исключением буквально двух строчек. Фактически и все требования, введенные законом 218-ФЗ, тоже.
Но исключения все же есть. Они описаны в части 7 статьи 8.
Читаем дальше эту самую часть 7 статьи 8:
«7. Положения статьи 2, второго
предложения части 1.1, частей 2-2.2 статьи 3 Федерального закона
от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации” применяются без учета
изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года
№ 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и
настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение
на строительство до 1 июля 2018 года».
Ограничимся пока этим (можно читать только подчеркнутый текст, чтобы не запутаться) и обратимся к части 1.1 cтатьи 3 закона 214-ФЗ.
Она состоит из двух предложений и выглядит теперь так:
«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории».
Как явствует из только что приведенных выше норм частей 1 и 7 статьи 8 закона 175-ФЗ, второе предложение этой самой части 1.1 статьи 3 к «старым застройщикам» не применяется в новой редакции, а первое предложение применяется целиком и полностью, так сказать, в полный рост.
Что это значит?
А при буквальном прочтении это значит следующее: с 1 июля 2018 года застройщик может осуществлять строительство с привлечением средств дольщиков только в пределах одного «проекта», то есть либо застраивать один квартал, если у него идет квартальная застройка, либо один земельный участок, если он строит на отдельно взятом земельном участке.
На всех остальных «проектах», которые с первым не связаны единой документацией по планировке территории (в других районах города, в других населенных пунктах), этот «старый застройщик» дольщиков больше привлекать не может. Он обязан прекратить их привлечение на других проектах. На каком проекте продолжать, а какие проекты остановить, застройщик, видимо, может выбрать сам. Но это сути дела не меняет. Выходит так, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо – крупное, надежное, с большими средствами – одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах, должны одномоментно перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного!
Возникает вопрос: за счет каких средств должны эти «старые застройщики» достраивать остальные проекты? А ведь они должны их достроить, потому что они уже начали там продажи, уже привлекли дольщиков, у них есть перед этими дольщиками обязательства.
На что завершить стройки?
Наверное, предположите вы, застройщики, вынужденные отказаться от привлечения дольщиков на всех своих проектах, кроме одного, могли бы привлечь кредиты для строительства домов, завершить стройки, а потом продать готовые квартиры. И окажетесь неправы, потому что наша власть и тут преподнесла сюрприз.
А сюрприз этот таков.
Оказывается, есть в законе 214-ФЗ (в его новой редакции, вступившей в силу с 1 июля 2018 года) еще и пункт 6 статьи 18, который в новой редакции звучит так:
«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 71 настоящей статьи».
Сразу приведем названную часть 7.1:
«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».
Сразу добавим, что согласно пункту 7 той же статьи 18 застройщик не вправе привлекать кредиты, за исключением целевых кредитов на строительство многоквартирных домов, к строительству которых привлекаются дольщики.
Что мы видим? А то, что, оказывается, застройщик, выбрав согласно части 1.1 статьи 3 один проект для привлечения дольщиков из всех, которые у него есть, остальные не вправе достраивать. Потому что это «иная деятельность», запрещенная пунктом 6 статьи 18 закона 214-ФЗ, если к тому строительству дольщики не привлекаются. И кредит на завершение строительства он привлечь тоже не вправе в силу части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ.
Более того, он даже не может продавать квартиры в готовых домах в силу совокупности норм частей 6 и 7.1 в им же построенных многоквартирных домах. Почему-то он может продавать в них только нежилые помещения и машино-места. А вот готовые квартиры не может.
Интересно, что никаких особых норм, касающихся неприменения частей 6-8 статьи 18 к «старым застройщикам» закон 175-ФЗ не содержит. Наоборот, в части 7 статьи 8 сказано так:
«…статьи 18-18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».
То есть, в частности, части 6 и 7.1 статьи 18 применяются к «старым застройщикам», это указано прямо. А особенностей там мало. Эти особенности установлены в части 8 той же статьи 8 и касаются только переходных положений о порядке открытия специальных банковских счетов застройщиков «старыми застройщиками», на которые они должны будут теперь принимать деньги дольщиков, и банковского контроля за расходованием средств с этих счетов.
В итоге получается, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах и продавало готовые квартиры в построенных им же домах, должны одномоментно заморозить все стройки, кроме одной. Перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного, дольщиков на остальных проектах оставив с «недостроем». А потом вернуть им деньги, заплатить драконовские неустойки, не суметь компенсировать эти выплаты за счет продажи квартир в построенных домах или хотя бы за счет банковских кредитов, в итоге обанкротиться и породить новую армию обманутых дольщиков.
Честно сказать, подобные нормы иначе как бредом сумасшедшего трудно назвать.
И ведь в законе 218-ФЗ от 29.07.2017 была норма о том, что соответствующие положения части 1.1 статьи 3, частей 6, 7 статьи 18 не применяются к «старым застройщикам», чтобы они смогли спокойно достроить все начатые ими дома. Предполагалось, что они будут применяться только к вновь создаваемым «специализированным застройщикам» в отношении строек, где разрешения на строительство получены будут после 1 июля 2018 года.
Что же сделали теперь? Взяли и применили практически все переходные нормы к «старым застройщикам» без разбора.
Кому хотели помочь? Кого хотели спасти? Если хотели защитить дольщиков, то вышло точь-в-точь по легендарному Виктору Степановичу Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».
Палата двоечников
Есть тихое подозрение, что «не хотели» так написать. Не хотели так резко закрывать бизнес «старых застройщиков» и тем самым плодить новые армии обманутых дольщиков. Просто не получилось нормально написать. Ну не умеют в Государственной Думе писать законы нормально. Причем чем дальше, тем с этим все хуже и хуже. Складывается ощущение, что законы пишут студенты-двоечники.
Самое удивительное, что второй раз наступают на одни и те же грабли. Ведь закон 218-ФЗ тоже принимался в спешке, без проработки его профессионалами, писался «на коленке» в последний момент. И когда он вышел, у профессионалов рынка волосы дыбом встали, тут же стали писать, что если применять этот закон буквально, то строительство жилья можно похоронить. Более умные люди, к примеру, г-жа Валентина Матвиенко, признали, что есть «косячок», надо бы доработать закон и прислушаться к мнению профессионального сообщества. А менее умные, в том числе отдельные писавшие закон депутаты, у которых за плечами только церковно-приходская школа, но которые считают себя единственными и непревзойденными профессионалами в области долевого строительства, не признали. Но все же доработать решили. И ведь был год на доработку! И что в итоге? В итоге опять закон появился в окончательном виде в самый последний момент. Финальный текст вышел буквально за день до последних двух заседаний Думы, и был вообще не глядя принят в общей пачке законов в последние два дня весенней сессии абсолютно безДумно. Результат описан выше.
Такая защита не нужна
Мне как дольщику такая защита моих прав не нужна. Я хочу, чтобы «старые застройщики» спокойно достроили все начатые ими дома, не бросали стройки и меня не оставляли с «недостроем». И как теперь со всем этим жить, непонятно. Остается надеяться только на то, что хотя бы применять этот закон на практике будут более здравые люди, чем те, кто его писал. Ведь в данном случае, когда ситуация доведена до абсурда, на самом деле остается применять закон только путем толкования его с точки зрения здравого смысла и общей логики, а не буквально. Также будем рассчитывать, что одиозные положения этого закона все же быстро поправят. А их на самом деле куда больше, чем тут приведено.
Например, вновь добавленная часть 1.2 статьи 3 закона 214-ФЗ кроме истерически-гомерического смеха ничего не вызывает:
«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона».
«Часть 4 настоящей статьи» говорит о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для долевого строительства жилья при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд защиты прав дольщиков.
Выходит буквально, что с 1 июля 2018 года все застройщики должны и взносы в фонд платить, и деньги дольщиков только на эскроу-счета принимать. Нигде не сказано, что часть 1.2 статьи 3 каким-то особым образом применяется.
При этом, однако, в том же законе есть часть 4 статьи 15.4, которая гласит абсолютно противоположное:
«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (с привлечением денег дольщиков через эскроу-счета – прим. автора), требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктами 11-18, пунктом 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5-7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18-18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».
Да еще есть и часть 5 статьи 8 закона 175-ФЗ, где говорится о том, что привлечение денег дольщиков только через эскроу-счета становится обязательным только в отношении таких проектов, где договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Так что вновь «нестыковочка». Но тут уже ошибка настолько очевидна (просто забыли поставить союз «или» между пунктами части 1.2 статьи 3), что можно уже даже не менять, и так понятно, что это все виноваты студенты-двоечники, писать законы не умеют. А депутаты – они что ж, они ни при чем, они о вечном думают.
www.bkn.ru
Федеральный закон No214 (кардинальные изменения в 2018 г.)
В данной статье мы хотим рассказать нашим читателям об основных изменениях в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В конце ноября 2017 года Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в ходе интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, расценив подобные договоры как наследие недоразвитого жилищного рынка.
На официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.
Пару слов о «Эскроу-счете» — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
- Реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа:
1. Подготовительный — (до 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
2. Переходный — (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года), заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
3. Завершающий — (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года), переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу.
Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
По сути, создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан РФ в строительстве будет очень трудно.
Долевое участие — беспроцентное финансирование застройщика, по «удобству использования» находится для девелоперов вне всякой конкуренции.
Тем не менее законодателями взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.
Правительством был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года No 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.
Поправки в закон вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года.
Многие из них носят кардинально новый характер.
Новые изменения серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан.
Причем если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества – лишь начало плеяды поправок в 214-ФЗ.
Но уже сейчас многие эксперты утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (в первую очередь – мелких и средних застройщиков), снизят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к росту цен на жилую недвижимость.
Здесь не лишним будет вспомнить, что со времени своего принятия 214-ФЗ в той или иной степени менялся неоднократно.
Закон потерпел изменений уже 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать рынок строительства более прозрачным и защищенным вызывала аналогичную резкую критику со стороны девелоперов.
Тем не менее в сфере девелопмента по-прежнему работают крупные, средние и мелкие застройщики.
Правда состоит и в том, что предпринимаемые ранее попытки реформирования не смогли решить проблему обманутых дольщиков.
Насколько же реально будут «работать» нововведения, насколько далеко они пойдут в действительности, и насколько положительной или отрицательной станет их работа?
- Когда «заработают» новшества:
Сразу обращает на себя внимание то, что большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года.
То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности своих намерений, отвел строительным компаниям целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы на рынке недвижимости.
Нечто подобное уже имело место в момент принятия самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие было распространено на объекты, разрешение на строительство которых получалось после 01 апреля 2015 года.
Тогда многие застройщики просто получили разрешение на строительство целого ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно достраивали их, не подпадая под действие нововведений.
Сегодня, на строительном рынке Краснодарского края наблюдается схожий сценарий.
Примечательно, что многие новостройки, применяемые новшества 214-ФЗ не затронут вообще.
Речь идет о тех жилых комплексах, которые строятся по схеме жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир.
Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство, и здесь правоотношения «застройщик-гражданин» 214-ФЗ совсем никак не регулирует.
Интересно, что при этом нововведения в закон лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций.
Так как одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно покончила с «вексельной схемой» финансирования новостроек.
- Общие требования к застройщику:
Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие — «специализированный застройщик».
Отныне специализированным застройщиком может быть только хозяйственное общество – корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ.
Уходят в прошлое такие застройщики, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения.
Так как застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, иных функций осуществлять не может, данное правило представляется логически обоснованным.
Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика).
Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров многоквартирных домов.
Это новшество существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний.
Теперь строительная организация вначале должна «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы.
Лишь потом сможет получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.
Новые поправки в закон затрагивают и чистоту кадров строительных компаний.
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономической деятельности или против государственной власти.
Так же быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами).
Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.
В публикуемой на общее обозрение проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.
Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика.
На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Застройщик будет обязан размещать всю информацию в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
- Финансовая устойчивость застройщика:
Целый ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.
Собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.
Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.
Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Таким образом, со стороны правительства сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.
Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.
Однако представляется, что этот запрет на практике может быть легко обойден регистрацией дочерних компаний на «своих» физических лиц, формально никак не связанных с организацией-застройщиком.
Строительная компания не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.
Как уже отмечалось, отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе — векселя).
- Требования к строительству:
Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.
Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».
Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома.
Конечный жилой дом в этой «порочной» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.
Согласно нововведениям в Федеральный закон №214 застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
По мнению законодателя изменения в Федеральном законе, будут способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика.
Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.
Отсутствие экспертизы в этой области (преимущественно – сфера загородного строительства) зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.
- Компенсационный фонд;
Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.
Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам.
Стоит отметить, что ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала.
Согласно статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.
В этой связи решение законодателя об отмене указанного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.
Вместе с тем, сумма в 1,2% от цены ДДУ вполне соотносится с суммами, которые застройщики платили в страховые компании.
Уже в октябре 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» начала свою работу.
Невозможно не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии дольщикам, такая система более надежна, чем действующая сейчас.
Уже сформированные в фонде денежные средства намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.
При этом законодатели остались верны себе и ранее взятому общему курсу на саморегулирование отдельных сфер бизнеса, возложив обязанность по финансированию работы фонда на самих участников долевого строительства – застройщиков и граждан.
Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.
- Банковский контроль:
Закономерным итогом банковского лобби стало предоставление широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет специально определяться Правительством РФ.
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
Наиболее дискуссионным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль.
Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д.
В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.
Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с уже предусмотренным 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ, действительно является неожиданным решением.
Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (застройщиков) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые поставлены в зависимость от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотребления и коррупции.
В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль за финансовыми потоками строителей снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.
Наконец, банковский контроль можно расценить как своеобразный тест на возможности банков контролировать рынок долевого строительства.
Напомним, что согласно дорожной карте реформирования института долевого строительства, уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу или специальных счетов.
Последний факт также вызывает немало споров о природе законодательных изменений.
В данной схеме всё указывает на то, что сливки снимает не застройщики (в силу все усложняющихся требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается) а финансовые организации.
Исходя из вышеизложенного можно предположить, что нас ожидает рост цен на первичном рынке недвижимости.
Например, банк выдает ипотечный кредит участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты.
Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу.
А потом банк снова этими же деньгами кредитует застройщика на строительство дома, и вновь под проценты.
При этом сам застройщик по условиям кредитного договора подпадает под полный контроль банка.
Таким образом, фактически «не вынимая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и с участника долевого строительства, и с застройщика.
Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные.
Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам.
Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.
Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры которых застройщики будут вынуждены считаться.
Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.
Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.
Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.
Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса – на создание рынка «Доступного жилья».
Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.
Впрочем, четко ответить на этот и другие важные вопросы сможет только практическое применение рассмотренных новшеств законодательства в жизни.
Пусть эта статья Вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа «Авантаж-Юнион»
- Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
avantage-union.ru
Как изменения в ФЗ-214 с 2018 года усложнили деятельность застройщиков и упростили участь дольщиков
С 1 января 2018 года начнут действовать поправки к ФЗ-214, который призван защитить права дольщиков. Действительно, покупатели жилья по программе долевого участия в строительстве уже настолько «устали» от замороженных новостроек и «долгостроев» по всей стране, что этот закон был попросту необходим.
Ранее планировалось, что закон начнет действовать с 1 июля 2018 года, но затем срок сократили на пол года.
- Основная суть дополнений к ФЗ-214 сводится к четырем пунктам:
- Полная отмена долевого строительства к 2019 году. Введение схемы проектного финансирования.
- Строительной компании необходимо иметь очень крупный уставной каптиал застройщика еще до начала строительства.
- Застройщик имеет право расходовать собранные с дольщиков средства только по определенным статьям строительных расходов.
- Создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, который существует для того, чтобы «достраивать» дома в «безвыходных ситуациях» (при заморозке строительства, банкротстве застройщика и т.д.).
Сами застройщики, конечно, выходу такого закона совсем «не рады». Многие представители компаний-застройщиков высказывают мнение, что новый ФЗ №214 хоть и защищает права дольщиков, но серьезно ущемляет возможности для развития застройщиков.
В частности, по мнению специалистов elitearenda.ru, застройщику станет намного сложнее применять схему, по которой средства на один объект расходуются на достройку другого. В прошлом это часто приводило к тому, что участники ДДУ оставались без жилья.
Многие из представителей строительных компания уверены, что новый закон поменяет коньюнктуру рынка.
Мы запросили комментарии по этому вопросу у представителей компании-застройщика «4D Development», которая является одним из реальных участников строительного рынка. Например, сейчас в рамках ФЗ-214 они возводят несколько жилых домов (подробнее об этом читайте по ссылке).
Их представитель заявил, что после введения дополнений к ФЗ-214 на рынке долевого строительства смогут «выжить» только действительно крупные компании. Более мелкие предприятия просто не смогут выполнить все условия для начала долевого строительства и уйдут с рынка. Этот шаг действительно защитит дольщиков. Именно этого и добивались инициаторы данного законопроекта. Чем меньше компаний работает в данной отрасли – тем проще государственным органам их контролировать. Просто все уже устали от постоянного обмана дольщиков со стороны строительных компаний.
Почему поправки к закону о долевом участии в строительстве ФЗ №214 усложнят деятельность застройщиков с 2018 года?
Вообще, закон, регламентирующий процедуру возведения домов по договору долевого участия (ДДУ) был разработан еще в 2004 году. Уже почти 15 раз его серьезно меняли.
Основная претензия застройщиков к этому закону заключается в том, что необходимо иметь довольно крупный уставной капитал. Другая претензия сводится к тому, что ФЗ-214 достаточно узко регламентирует те направления, на которые строительная компания имеет право расходовать полученные средства. При этом среди данных направлений отсутствуют некоторые статьи расходов, которые являются необходимыми при возведении домов.
По мнению специалистов сайта elitearenda.ru, данный регламент был разработан для того, чтобы недобросовестной компании было сложнее «вывести» полученные от дольщиков средства на свои личные нужды. По этой же причине отсутствуют некоторые, наиболее уязвимые с этой точки зрения статьи расходов, которыми мог бы воспользоваться недобросовестный застройщик. Скорее всего, 218-й ФЗ будет доработан и недостающие статьи финансирования строительства будут в него включены (при определенных условиях).
Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.
elitearenda.ru