Что такое наем и поднаем жилья?
Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае заключения договора, как правильно написать договор найма или договор поднайма жилья? Давайте разберемся что такое наем жилья и что такое поднаем?Что такое наем жилья и договор найма?
С точки зрения права, если речь идет о съеме жилого помещения, то правильный вариант – договор найма (иначе можно сказать, договор аренды). Читаем статью 671 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», где сказано: «По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». В данном случае это определение подходит к нашей ситуации. Если поискать в законе определение договора аренды жилого помещения, то ни в одном нормативно-правовом акте нет подходящей статьи.Хотя есть ст. 650 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения», где сказано: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение». Согласитесь, что здание или сооружение мало подходит под определение жилого помещения. Напомним, что именно жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Подведем некий итог: если речь идет о съеме жилого помещения, то должен заключаться специально предусмотренный законом договор –
Аренда же недвижимого имущества более подходит для недвижимого имущества нежилого назначения (офисы, здания, склады, гаражи и т. д.) и регулируется специальной главой ГК РФ, а именно главой 34. Хотя надо сказать, что законом предусмотрен случай и аренды жилого помещения. Так, в п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что жилое помещение может быть предоставлено в аренду юридическим лицам, но тут же оговорено, что только для проживания граждан. Так, например, организация может заключить договор аренды с хозяином квартиры, и использовать данное жилое помещение для проживания своих сотрудников. Итак, строго говоря, правильнее было бы назвать договор наймом. Но на практике все же чаще договор между тем, кто сдает жилье, и тем, кто его снимает, именуют
Впрочем, по большему счету неважно, как вы назовете договор – аренды или найма. Или как будут называться стороны (арендодатель или наймодатель, арендатор или наниматель) – от этого суть документа не поменяется. Арендодатель или наймодатель сдает жилье во временное владение и пользование, а арендатор или наниматель обязуется платить за жилое помещение определенную плату. Это главное.
Что такое поднаем?
В свою очередь договор найма подразделяют на:- социальный наем.
- если после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. В Москве учетная норма равна 10 кв. м, а норма предоставления – 18 кв. м.
Снять или купить комнаты в Петербурге можно через агенство, которое поддерживает сайт Единое информационное пространство. С помощью выбора фильтров в поиске можно легко подобрать нужный вариант для покупки или аренды жилья.
informatio.ru
Что значит найм — Значения слов
Примеры употребления слова найм в литературе.
В необходимых случаях к заявлению прилагаются также медицинское заключение, справка о несоответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям, копия договора под
Жилищного кодекса, в случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт он теряет право на занимаемое им жилое помещение, договор найма такого помещения считается расторгнутым в день выбытия.
Жилищного кодекса, предметом договора
Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора поднайма может быть оспорен в суде.
Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгается, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился.
Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора
Деревянный барьер делит помещение Берлинской конторы по найму жнецов на две половины, на две очень неравные половины.
Хозяин конторы по найму едва ли подтвердит ваши показания, не правда ли?
Учитывается и имущество супругов, переданное ими по договору хранения, найма и др.
Жилищного кодекса, при заключении договора
Если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма не расторгается, а выбывший член семьи утрачивает право пользования этим жилым помещением со дня выбытия.
Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой — гражданско-правовые отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на основании ордера, договор найма жилого помещения.
Жилищного кодекса, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется согласно договору найма жилого помещения.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на неопределенный срок, исходя из установленного ч.
Источник: библиотека Максима Мошкова
Наём жилого помещения — это… Что такое Наём жилого помещения?
| Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. |
Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Особенности договорных отношений при найме
- В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин[1], такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.
- Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора[2]. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
- Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ[3], а государственных (муниципальных) помещений — Жилищным кодексом РФ[4].
- В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.
Виды договора найма
В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:
- Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
- Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).
- Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли[5].
Сущность и содержание договора найма
Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме[6].
Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)[7]. Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).
Предмет договора
Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.
Разделы договора
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов;
- срок и условия действия договора;
- порядок расторжения договора;
- дополнительные условия, адреса;
- паспортные данные, подписи сторон.
К договору найма прилагаются:
- платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
- акт приема-передачи объекта договора;
- опись имущества;
- дополнительное соглашение (если понадобится).
Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.
Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.
Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.
Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.
Права и обязанности сторон
Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
Осмотр объекта
Осмотр объекта может происходит в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:
- паспорт;
- доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом.
Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.
Подписание договора найма
При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных можно попросить предъявить справку формы 9.
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.
После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.
См. также
Примечания
- ↑ статья 677 ГК РФ
- ↑ статья 671 ГК РФ
- ↑ статья 685 ГК РФ
- ↑ статья 76 ЖК РФ
- ↑ Гражданское право: В 4т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов ввузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В. В. и др.]; отв. ред. — Е. А. Суханов.- 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2005.
- ↑ ст.674 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
- ↑ ст.673 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5, ст. 410, Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
dikc.academic.ru
Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения? :: BusinessMan.ru
Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных — посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?
Разные типы наймов
Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.
Возможен вариант, при котором владелец помещения — орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.
Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения — социальный коммерческий найм жилого помещения.
Социальный и коммерческий типы найма
Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм — совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками — такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.
Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.
Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.
Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых — жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем — только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем — государство или муниципалитет, наниматель — физлицо.
Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, — приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.
Рассмотрим специфику каждого из договоров.
Социальный найм: специфика договора
Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая — предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.
Наймодатель в рамках контракта социального найма — это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня — государственного или муниципального.
В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России — иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.
Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.
Отметим, что нанимателей может быть несколько — как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники — если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.
Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.
Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора — в частности, в аспекте размера арендной платы.
Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.
Структура контракта социального найма
В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой — государство или муниципалитет.
Следующий компонент соглашения — объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне — государственном или муниципальном.
Следующий пункт — условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей — собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм — чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.
Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.
В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.
Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.
Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.
Расторжение контракта социального найма
Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.
Государство или муниципалитет — субъекты владения недвижимостью — имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.
Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель — государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?
Специфика частных договоров
Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние — владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.
Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.
Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков — до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.
В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.
Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.
При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты — она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.
Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.
Изучим теперь структуру подобных контрактов.
Структура договора найма
Документ такого типа должен отражать:
- предмет договора;
- вид недвижимости, его адрес;
- права и обязанности арендодателя и нанимателя;
- срок соглашения;
- способы исполнения нанимателем своих обязательств;
- информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
- паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
- величину арендного платежа, регулярность оплаты;
- перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
- условия оплаты коммунальных услуг.
В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.
Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.
Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.
Субаренда
Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения — ГК РФ, — включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.
Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.
Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.
Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, — ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.
Преимущественное право продления договора
Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.
Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.
Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.
Расторжение коммерческого контракта
Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.
Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.
При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.
businessman.ru
Что такое коммерческий найм жилья
Согласно ст.19 п.4 жилищного Кодекса РФ, к жилищному фонду коммерческого использования относятся все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или публичных субъектов: государства или муниципального образования, которые предоставляются собственниками для проживания гражданам на условиях возмездного пользования.
С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.
Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.
Это договор двусторонний. Наймодателем может быть как частное лицо, так и публичное, а нанимателем – только гражданин. Основанием для заключения договора коммерческого найма является свободное волеизъявление сторон, а не акт управления, как в случае заключения договора социального найма. Для этого не требуется выполнение каких-то условий и предпосылок, как при социальном найме, в том числе не нормируется и размер предоставляемых жилых помещений. Если собственником жилого помещения является частное лицо, не нормируется и наемная плата. Но в том случае, когда речь идет о публичной форме собственности, размер этой платы лимитируется в соответствии с ЖК РФ.
Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.
www.kakprosto.ru
Что такое найм жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Предоставление жилья по социальному найму — что это такое
- Арендная плата по договору. В большинстве случаев граждане, с которыми заключен договор социального найма, являются малоимущими, а поэтому от необходимости такой оплаты освобождаются.
- Оплата коммунальных платежей и услуг, которыми пользуется жилец. В соответствии с договором эта обязанность полностью ложится на жильца. Размер оплаты устанавливается либо на основании данных с измерительных приборов, либо при помощи нормативов и показателей, установленных для каждого вида предоставляемой услуги.
- Платежи на оплату услуг по содержанию и ремонту жилого помещения. Сюда относится оплата услуг управляющих компаний и покрытие расходов, необходимых для проведения ремонтных работ. Конкретный размер устанавливается органами местного самоуправления и зависит от многих факторов: площади жилья, уровня благоустройства дома, его месторасположения и т.д.
Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения
Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.
Коммерческий найм жилья — что это такое
Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя. Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.). В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.
Наём жилого помещения
Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.
Договор социального найма жилого помещения
Список бумаг может меняться. Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме.
Что такое найм жилого помещения
Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст.49 Жилищного кодекса РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Основания признания граждан таковыми перечислены в ст.51 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся граждане:
Что такое договор социального найма жилого помещения
В случе, когда семья, проживающая в нанятом помещении, приняла решение сменить место жительства, договор считается недействительным (расторгнутым) с момента фактического освобождения жилой площади. Таким образом, жилплощадь может быть занята другим нанимателем.
Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения
Безвозмездность договора означает, что владелец имущества не получает никаких личных выгод (арендной платы), однако может требовать выплаты сумм, необходимых для обеспечения обслуживания вещи. Чтобы было более понятно, к таким суммам в случае с бесплатным использованием квартиры, будет являться уплата стоимости коммуналки, электроэнергии и др.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Субъекты жилищных правоотношений — Субъекты правоотношений это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к … Жилищная энциклопедия
Что такое коммерческий наем жилья
Вместе с тем, если действие соглашения подходит к концу, а наймодатель заинтересован в продолжении использования недвижимости таким образом, предыдущий наймополучатель имеет право первоочередной аренды. Владелец жилого помещения должен обратиться ко второй стороне и предложить ей продление коммерческого найма не позже чем за 90 дней до конца предыдущего договора. Если наймодатель не планирует продлевать аренду – в аналогичный срок об этом должен быть оповещен наймополучатель. Если ничего из указанного сделано не было, соглашение продлевается автоматически. Срок и условия те же, как и при заключении последнего документа между сторонами. Если владелец не сделал этого, а потом отказался продлевать договор коммерческого найма либо же сдал помещение в аренду другому получателю, лицо имеет право обратиться в суд с требованием признания соглашения недействительным, либо же компенсации понесенных затрат.
Предмет договора найма жилого помещения
Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.
Договор о найме жилого помещения
Судебная практика по делам о выселении — Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической… … Жилищная энциклопедия
Договор найма жилого помещения
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ — договор, в соответствии с которым од на сторона (наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) ипроживающим совместно с ним лицам для проживание жилое помещение за ус тановленную плату. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь
onejurist.ru
Наем — это… Что такое Наем?
наем — набор, вербовка, прием, рекрутирование, ангажирование, поднаем, нанимание, нанятие, наемка. Ant. увольнение Словарь русских синонимов. наём наёмка (устар. прост.) см. также набор Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. М.:… … Словарь синонимов
НАЕМ — (hiring) Принятие на работу новых сотрудников. Это важная функция руководителей фирмы. Наем менее подвержен государственному регулированию по сравнению с увольнением, если это касается количественной стороны. Однако существуют различные законные… … Экономический словарь
наем — НАЕМ, наемся, наешь, наешься, наест, наестся. ед. буд. вр. от наесть, наесться. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова
наем — НАЕМ, наемся, наешь, наешься, наест, наестся. ед. буд. вр. от наесть, наесться. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова
Наем — см. Имущественный наем … Энциклопедия права
наем — 1) имущественный наем договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования; 2) личный наем соглашение, в силу которого одна… … Справочный коммерческий словарь
Наем — договор, по которому один из контрагентов уступает другому, за определенное вознаграждение, пользование тем или иным имуществом или своим трудом (услугами). Резкое различие между объектами Н. неодушевленными вещами и трудом живой человеческой… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
Наем — см. Имущественный наем … Большой юридический словарь
НАЕМ — предоставление имущества его владельцем (наймодателем) другой стороне {нанимателю) во временное пользование за определенную плату См. т.ж. АРЕНДА … Энциклопедический словарь экономики и права
Наем — Наёмный труд Карл Маркс в своей работе «Капитал» утверждал следующее: В условиях капиталистического способа производства рабочая сила является специфическим товаром. Носитель рабочей силы является её собственником и юридически свободен… … Википедия
dic.academic.ru