Изменения в фз 214 с 2018 года – Что изменилось в Законе о долевом строительстве с 1 июля 2018 года

Пять самых важных изменений в закон о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства. Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2019 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств. Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства. Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу. Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки.

Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов. В начале июля 2018 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства многоквартирных домов, чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков. Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта. Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу. Она стоит одинаково и для масштабного объекта, и для проекта точечной застройки. В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства. Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

elitnoe.ru

Нововведения 214-ФЗ коснутся и уже начатых проектов

Поправки в 214-ФЗ коснутся и компаний, которые постарались получить максимум разрешений на строительство, чтобы работать по старым правилам.

На запасливых застройщиков, успевших оформить разрешения до 1 июля, самые жёсткие ограничения не распространяются. Но несколько новелл всё же затронут их напрямую. Например, требования к владельцам компаний и их руководителям.

Собственник ответит лично

Теперь бенефициаром, который должен быть обязательно упомянут в проектной декларации, признаётся тот, у кого более 5% в капитале застройщика. (В старой редакции порог владения составлял 25%.)

Партнёр АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов поясняет: для таких владельцев вводится солидарная ответственность по обязательствам об убытках в рамках долевого строительства – если суд установил их вину. Однако солидарный характер ответственности означает, что дольщик может подать иск напрямую к бенефициару, минуя обращение к застройщику.

Также бенефициаром компании-застройщика, его руководителем и главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти. Не годятся и специалисты с неистекшим сроком дисквалификации, а также те, кто в последние пять лет привлекался к субсидиарной ответственности или ответственности в виде взыскания убытков. Не может возглавлять компанию бывший владелец фирмы-банкрота, если с момента банкротства прошло менее пяти лет. (Ранее этот срок составлял три года.)

«Старым» застройщикам придётся выполнять новые требования к информационной открытости. Сведения о проекте теперь надо размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Объём данных увеличивается: нужно опубликовать ещё и градплан участка, схему его планировочной организации, ежеквартально предоставлять в уполномоченный орган сводную ведомость проекта строительства.

Взаимодействие девелоперов с контролирующими органами теперь происходит исключительно через личный кабинет застройщика в Единой информационной системе. Как и общение с Фондом защиты прав дольщиков, уполномоченным контролирующим органом и Росреестром.

Не прячьте ваши денежки

Ещё одно значимое изменение, которое коснётся уже начатых проектов, – введение банковского сопровождения. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть специальный расчётный счёт в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению на строительство. Все дальнейшие расчёты будут проходить через него. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что эта норма беспокоит не только застройщиков, но и банки, которые должны контролировать движение средств: «Закон чётко регламентирует, на что можно тратить деньги, а на что нет. Большинство застройщиков и так придерживались этого порядка, так что особых сложностей нет. Но вот сроки проведения платежей, а главное – проверки их законности не прописаны и могут стать серьёзной проблемой. Было бы правильнее, если б Центробанк выпустил инструкцию, которая определит порядок действий банков. Чтобы они не оценивали переводы на основе собственных соображений об их правомерности». В противном случае, по мнению Алексея Белоусова, финансисты могут слишком углубиться в изучение документов, запрашивать дополнительные подтверждения, допуски подрядчиков или лицензии поставщиков. Это приведёт к увеличению кассовых разрывов, генподрядчики не будут вовремя получать деньги, субподрядчики и поставщики тоже получат их с опозданием. Всё это может привести к срыву сроков ввода домов и санкциям со стороны дольщиков, которые запросто могут разорить компанию.

После открытия специального счёта застройщику запрещено принимать оплату по договорам долевого участия наличными, как и снимать наличные, за исключением средств на оплату труда. Кроме того, средства счёта (с момента получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона и до регистрации первой квартиры или помещения во введённом доме) могут использоваться только на цели, прописанные в 18-й статье 214-ФЗ. Среди возможных расходов – строительство домов и иных объектов в рамках разрешений, арендная плата за землю, подготовка документации по планировке территории и проекта, инженерные изыскания и экспертиза, создание и реконструкция (в границах участка) инженерных сетей и плата за присоединение, платежи по договорам о развитии застроенных территорий и их комплексном освоении, уплата процентов и погашение долга по целевым кредитам, оплата услуг управляющей компании и т. д.

При этом в законе не установлена обязанность перевести на специальный счёт ранее собранные средства, нет и прямых ограничений на их использование.

nsp.ru

Часть поправок к 214-ФЗ должны вступить в силу с 1 июля 2018 года

На пленарном заседании Государственной Думы в третьем чтении принят законопроект, касающийся изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и отдельные законодательные акты РФ». Поправки к нему должны вступить в силу с 1 июля 2018 года.

Новая редакция была разработана в ответ на поручения Президента России Путина В.В. в сфере проведения реформ в системе жилищного строительства. Основной целью этих изменений является стремление отойти от системы, которая в текущих условиях приводит к намеренному или ненамеренному обману со стороны девелоперов, реализующих недвижимость на этапе строительства.

В законе уточняется принцип «один застройщик – один проект». Девелоперы могут привлекать средства для строительства по нескольким разрешениям в рамках одного проекта планировки, градостроительного плана земельного участка, а также по договору развития застроенной территории или ее комплексного освоения.

Также они могут завершить уже начатое строительство по договорам комплексного освоения территории, которые были заключены до 1 января 2018 года. В этом случае им не нужно учитывать отдельные требования, установленные новым законом, однако по каждому из разрешений придется открыть отдельный счет.

Особое внимание в новом законе уделено банковскому сопровождению при долевом строительстве, что должно исключить основную проблему недостроев, когда собранные средства направляются на завершение предыдущего объекта девелопера. Разработаны меры, которые позволят банкам пресекать нецелевое использование средств. Под каждый новый проект застройщику будет необходимо создавать отдельное юридическое лицо.

 

Между прочим

Эскроу-счета защитят застройщиков от исков покупателей жилья

www.novostroy-spb.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о