Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры – Мошенничество при покупке квартиры — как избежать, через банковскую ячейку, со стороны продавца, схемы, на вторичном рынке, в ипотеку, в новостройке, от застройщика, по переуступке

Содержание

Как при покупке квартиры не нарваться на мошенников?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

Подписаться на канал

  • На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРП. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

    Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

    Выписка из ЕГРП платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Ее можно получить, предоставив заявление лично, через МФЦ или по почте.

  • Далее обращаем свое пристальное внимание на выписку из домовой книги. Причем не просто выписку, а расширенную. Это нужно для того, чтобы проверить лиц, зарегистрированных в квартире.

    Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

    Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

    Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

    Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

  • Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

    На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

    Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

    Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

«Особенные» варианты продажи квартиры

Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

  1. Продажа квартиры по переуступке права (Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

  2. Покупка квартиры, полученной по наследству (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

  3. Покупка квартиры, находящейся в общей собственности (Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке жилья? Всегда есть опасение нарваться на квартиру с «серой» или «черной» историей и впоследствии безвозвратно потерять деньги и нервы.

Кажется, без юриста вам не обойтись, но проверить чистоту квартиры по силам не только риелтору или юристу, но и далекому от этих профессий человеку.

Достаточно знать всего несколько секретов. Всего пять простых правил, соблюдение которых поможет избежать крупных затрат и судебных разбирательств в будущем.

Как проверить документы на право собственности квартиры?

Вы нашли подходящую квартиру, и первое, что вам надо сделать, это попросить у продавца документы, на основании которых он владеет квартирой. Говоря юридическим языком — документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на данную недвижимость.

Скорее всего, это будет один из следующих документов:

  • договоры купли-продажи квартиры;
  • договор мены квартиры;
  • договор дарения квартиры;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • вступившие в законную силу решения суда.

Внимательно изучите документ на право собственности. Можете взять лупу. Никаких подчисток или других признаков подделки быть не должно. Обратите внимание на печать — она уж точно не должна быть напечатана на принтере.

В тексте договора допускаются исправления, но все исправления договора должны быть скреплены подписями всех участников сделки (сторон договора).

Исправления в договоре, заверенном нотариусом, также должны быть им удостоверены печатью и подписью.

Проверьте условия действия и расторжения договора. Например, если договор указывает на обязанность покупателя (в настоящий момент уже продавца квартиры) выплатить часть стоимости квартиры после заключения договора, скажем, внести остаток через три месяца, а он этого не сделал в оговоренный срок, то договор либо уже не действительный, либо может быть признан таковым через суд в будущем.

Если вдруг квартира была завещана или подарена продавцу, который не является родственником предыдущего владельца, то это должно вас насторожить, тем более, если новый владелец квартиры пытается её срочно продать.

Как узнать, не мошенник ли продавец квартиры?

Немаловажным будет проверить и документы самого продавца квартиры. Начать, естественно, следует с паспорта.

Зайдите на сайт Федеральной миграционной службы РФ по адресу Перейдите в раздел «Автоматическая служба проверки документов», далее в раздел «Проверка действительности паспорта гражданина РФ». Вам потребуется указать серию и номер паспорта продавца недвижимости.

Всего несколько секунд и вы получите ответ: «Действительный или не действительный данный паспорт». К сожалению, это вся информация, которую можно получить с сайта ФМС.

Для получения более конкретных и юридически значимых данных, следует обратиться в местный паспортный стол (территориальное подразделение ФМС).

Если договор купли-продажи квартиры подписывает не сам продавец, а его представитель по доверенности, то такая доверенность должна быть удостоверена нотариусом в обязательном порядке.

Доверенность может определять различные полномочия представителя продавца, тут нужно быть особенно внимательным. Представитель может быть наделен правом подписывать не договор купли продажи, а, например, аренды. Или представитель может заключить договор, но не вправе получать оплату по договору купли-продажи квартиры.

Подписание договора доверенным лицом это всегда дополнительный риск в сделке с недвижимостью. У продавца должны быть веские причины передать право продажи третьему лицу. Выслушайте объяснения от доверенного лица, почему именно он продаёт квартиру. Задумайтесь, кажутся ли они вам убедительными?

Не забудьте также проверить, является ли выданная доверенность действующей или, быть может, она была отозвана собственником квартиры.

Чтобы исключить ситуацию, когда на момент заключения договора продавец квартиры выглядит вполне нормальным адекватным человеком, а через некоторое время после подписания договора выясняется, что продавец недееспособный и сделка признаётся судом недействительной, обязательно вместе с продавцом зайдите за справками в местные  наркологический и психоневрологический диспансеры.

Удостоверьтесь, что продавец квартиры психически здоров, не находится в состоянии наркотического воздействия или в плановом месячном запое.

Как проверить квартиру на предмет юридических споров?

В России начиная с 1998 года ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Попросите продавца объекта показать вам выписку из ЕГРП. По ней можно отследить всю историю квартиры с 1998 года: переходы права собственности, наличие арестов на квартиру и запретов на совершение сделок.

Если из выписки ЕГРП видно, что квартира в последнее время часто меняла своих владельцев, в квартире фактически никто подолгу не проживал — есть повод насторожиться. Лучше оставить этот объект недвижимости и поискать другую квартиру для приобретения, ведь вероятность того, что квартира нечиста — весьма высока.

Максимальный срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными в России составляет 3 года. Поэтому, посмотрите внимательно, были ли какие-либо споры по данной недвижимости за последние три года, накладывались ли аресты на квартиру. Если за этот срок споры по квартире возникали, то попросите продавца предъявить вам судебное решение, вступившее в законную силу, которое окончательно утверждает право собственности продавца на квартиру. Если дело ещё находится в суде, то прежде чем покупать спорную квартиру, обязательно дождитесь вынесения окончательного судебного решения.

С недвижимостью из старого жилого фонда иногда случается так, что сведений о квартире может не оказаться в ЕГРП. Это всего лишь означает, что после приватизации недвижимость больше не переходила из рук в руки, поэтому юридически квартира «чиста». Для пущей уверенности в праве собственности продавца на квартиру, рекомендуем обратиться в Департамент жилищной политики с соответствующим запросом. Положительного ответа из департамента будет вполне достаточно для вашего спокойствия.

Как застраховать себя от проблем из-за незаконной перепланировки квартиры?

Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Любое несогласованное переустройство квартиры является административным правонарушением.

Чтобы не заниматься восстановлением снесенных или передвинутых предыдущими жильцами межкомнатных перегородок, а также не платить за них штраф, перед покупкой квартиры необходимо проверить у собственника документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Сравните документы БТИ с тем, что есть на самом деле. Несогласованные изменения планировки квартиры встречаются не так уж и редко.

Как защититься от претензий третьих лиц на вашу будущую квартиру?

Возможность оспаривания прав на квартиру третьими лицами является одним из рисков при осуществлении сделок с недвижимостью — и риском весьма существенным.

Нет гарантии, что безвестно отсутствующий член семьи, прописанный в квартире, не появится через пару лет и не будет оспаривать сделку с недвижимостью. Например, иногда люди не хотят сообщать родственникам о том, что попали в тюрьму, а после освобождения заявляют о своих правах на квартиру.

Пусть собственник жилья предоставит вам расширенную выписку из домовой книги. Из выписки будет ясно, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и, самое главное, сохраняют ли эти жильцы после продажи квартиры право проживания в ней.

Помните, что вы идёте на риск, приобретая жильё, в котором прописан член семьи, находящийся на длительном лечении (в психоневрологическом или наркологическом диспансере), убывший в длительную командировку или безвестно пропавший.

Необходимо убедиться в наличии разрешений органов опеки на операции с недвижимостью, в случае если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Если квартира была приобретена в браке и/или продавец квартиры состоит в браке в настоящее время, то не лишним будет зафиксировать в договоре купли-продажи квартиры согласие супруга (супруги) на сделку.

При покупке квартиры не стоит верить на слово, обязательно просите на всё документы, внимательно читайте договор, не передавайте деньги просто так, всегда сомневайтесь, проверяйте и перепроверяйте.

Недвижимость и связанные с ней крупные суммы денег всегда привлекали к себе пристальное внимание мошенников.

Как не попасться мошенниками при покупке или продаже квартиры и какие виды обмана применяют аферисты – попробуем выяснить.

В статье мы рассмотрим, какие общие риски существуют при операциях с жильем, часто применяемые схемы мошенничества, обман при покупке квартир в новостройке.

Какие общие риски существуют при операциях с жильем?

Все операции с недвижимостью представляют собой сложную категорию гражданского права и сопровождаются многочисленными рисками. Можно выделить три основных варианта рисков, возникающих при осуществлении операций с жильём:

  1. Юридическая чистота. Самый важный фактор, поскольку влияет на последующее право собственности и может в будущем вызвать серьёзные проблемы, включая потерю права на владение квартирой.
  2. Технические проблемы. Это нарушения в технической документации на жилище и несоответствие фактических характеристик квартиры данным в кадастровых и технических паспортах.

    Они никак не повлияют на права собственности будущего владельца, но их дальнейшее исправление может вызвать значительные денежные расходы. Самый распространённый вариант – самовольная перепланировка, которая не была узаконена предыдущим собственником.

  3. Безопасность сделки. Существует много тонкостей, на которые следует обратить пристальное внимание: не соглашайтесь на уговоры продавца занизить цену договора ниже фактической якобы для снижения суммы налога на продажу – в случае возникновения проблем доказать в суде реальную стоимость купленной квартиры будет невозможно.

    Используйте для передачи денег банковскую ячейку, а при безналичной оплате – аккредитив.

Далее о том, как обычно обманывают на рынке недвижимости.

Часто применяемые схемы мошенничества

Если не затрагивать тему аренды квартир, то условно все сделки с недвижимостью можно подразделить на покупку и продажу жилья. Выясним, на что обратить особое внимание, какие существуют схемы обмана при покупке квартиры и как можно вычислить аферистов на рынке недвижимости.

Обман при покупке квартир в новостройке

Покупка квартиры в новостройке часто по сути является приобретением «кота в мешке» – дом пока что существует только на бумаге или в виде котлована либо недостроенного железобетонного каркаса.

Тут чаще всего сталкиваешься с мошенничеством. Документация у застройщика, как правило, тоже находится в стадии доработки, что позволяет мошенническим организациям изобретать различные варианты жульнических схем.

Рассмотрим наиболее популярные на рынке квартир в новостройках.

  • «ЖСК». Застройщик продаёт квартиры через вступление в жилищно-строительный кооператив. Хитрость заключается в следующем: став членом ЖСК, покупатель продолжает оплачивать дополнительно возникающие расходы кооператива, которые могут расти бесконечно. По сумме этих расходов цена квартиры может вырасти в несколько раз, а влиять на этот процесс покупатель не может.
  • «Долгострой». Одна из самых популярных мошеннических схем – при заключении договора застройщик специально не указывает точные сроки сдачи дома, маскируя их под витиеватые «предварительные» формулировки.

    В результате жулик-застройщик на вполне законных основаниях может сам решать, когда сдавать дом и передавать квартиры покупателям. Сроки сдачи могут продлеваться годами, пока фирма не обанкротится, а строительство при этом так и не будет закончено.

  • «Холдинг». Застройщик рекламирует продажу квартир от имени своей организации, но всех покупателей в его офисе перенаправляют в стороннюю организацию, якобы являющуюся структурным либо дочерним подразделением застройщика (естественно, только с его слов).

    После сбора денег подставная компания исчезает (разумеется, вместе с деньгами), а застройщик разводит руками, выставляя себя жертвой недобросовестных партнёров.

  • «Жулики-риэлторы». Застройщик заключает договор на продажу квартир с агентством недвижимости на особых условиях, предоставляя «оптовую скидку» по цене за квадратный метр. Риэлторы активно продают квартиры под девизом «цена ниже, чем у застройщика», который в это время самостоятельно реализует жильё.

    По итогам аферы каждая из квартир продана минимум два раза, агентство адресует все претензии покупателей к застройщику, который во всех проблемах обвиняет агентство.

  • «Административный ресурс». Оформляя разрешительную документацию на строительство в местных органах власти, застройщик берёт перед администрацией обязательство передать ей определённое количество квартир после завершения строительства.

    По сути эта часть квартир застройщику уже не принадлежит, что не мешает ему продать их повторно. После сдачи дома и процедуры оформления прав на жильё афера выявляется, только вот ни получить квартиры, ни вернуть обратно свои деньги обманутые покупатели уже не смогут.

Схемы жульничества на вторичном рынке недвижимости

Рынок вторичного жилья состоит из квартир, у которых уже были собственники, сменившиеся при этом несколько раз. Каждый переход права имеет свою историю и в будущем может привести потенциального покупателя к серьёзным проблемам.

Кроме этого, факты не всегда «чистой» истории квартиры дают возможность аферистам выстраивать вокруг них различные комбинации.

Рассмотрим самые типовые случаи схем жульничества на вторичном рынке.

  1. «Квартира в залоге». Продавец квартиры предъявляет Свидетельство без отметки об обременении, которое было наложено позже.

    Покупатель, не проверив квартиру на предмет залога в Росреестре, получает в собственность жильё, на которое через некоторое время может быть обращено взыскание из-за невозврата кредита, полученного под залог проданной позднее квартиры. В настоящий момент такое жульничество встречается всё реже.

  2. «Невыносимый сосед». Аферисты находят квартиру с двумя собственниками, находящимися в разладе между собой. По заниженной стоимости выкупают у одного из них долю в квартире, после чего жулики на законных основаниях вселяются, предлагая второму собственнику продать его долю также по заниженной цене.

    После отказа аферисты создают в жилище невыносимые условия: музыка с утра до вечера, постоянные гости днём и ночью, антисанитария. В результате второй собственник соглашается на продажу долю за минимальную сумму, а жулики становятся владельцами квартиры по явно заниженной цене.

  3. «Липовый паспорт». Явно криминальный способ – мошенники арендуют дорогую квартиру в центре с одним собственником, фиксируя при аренде данные его паспорта.

    После этого изготавливается фальшивая копия, по которой аферисты получают дубликаты документов на жильё и быстро продают его по сниженной цене под благовидными предлогами.

  4. «Обмен с доплатой». Выбирается жертва – одинокий алкоголик или наркоман, не совсем психически нормальный человек. Главное условие – он единоличный собственник жилплощади. Мошенники вступают с ним в активное общение, потакая его пагубным страстям, входят в доверие и предлагают совершить якобы «выгодный» обмен квартиры на загородный дом с доплатой с их стороны.

    Получив согласие, аферисты проводят сделку, переселяя владельца в ветхий домик в деревне, пообещав на словах осуществить доплату за квартиру чуть позже. Обманутого собственника забывают, а его квартира быстро реализуется по сниженной цене.

Как не попасться мошенникам, приобретая жилье?

Совет для соблюдения безопасности: не рискуйте своими деньгами и не проявляйте алчность – проводите сделку купли-продажи через нотариуса с солидной репутацией, который несёт полную материальную ответственность за результаты и самым тщательным образом проверит легальность сделки.

Как обезопасить себя при покупке квартиры:

  • при покупке избегайте генеральных доверенностей и на всех этапах сделки общайтесь лично с собственником.
  • Не покупайте квартиры, которые за недавний промежуток времени были проданы неоднократно.

Как обезопасить себя при продаже недвижимости:

  1. правоустанавливающие документы на квартиру и свой паспорт даже на короткое время никому не отдавайте ни под каким предлогом, а также не оставляйте в залог.
  2. Пользуйтесь услугами надёжных и солидных риэлторских фирм с безупречной репутацией.

В чем необходимо удостовериться при сделках с недвижимостью?

Какие сведения нужно сверить?

Перед покупкой обязательно измерьте фактические размеры всех помещений в квартире и сопоставьте данные технического паспорта фактическому расположению межкомнатных перегородок. Убедитесь, что не было переноса санузлов и точек подачи воды.

На что необходимо обратить внимание в документах на квартиру?

При покупке новостройки:

  • проверьте в банках аккредитацию застройщика.
  • Проведите независимую юридическую экспертизу договора долевого участия на предмет его соответствия ФЗ № 214.

При покупке жилья на вторичном рынке:

  1. лично получите выписку из Росреестра и сверьте с ней все данные из правоустанавливающих документов, кадастрового и технического паспортов.
  2. Убедитесь, что в квартире вместе с собственником не зарегистрированы несовершеннолетние дети и не были принудительно выписаны лица, находящиеся в местах лишения свободы.
  3. Попросите продавца предоставить медицинскую справку из психоневрологического диспансера.

При проведении сделок в сфере недвижимости будьте максимально внимательны и недоверчивы, тщательно проверяйте все документы и не доверяйте словам или личным впечатлениям – это поможет избежать обмана при продаже или покупке квартиры. Теперь вы знаете все, чтобы не обмануться на таких сделках?

Полезное видео

Как избежать обмана при покупке квартиры?

Недвижимость стоит дорого и не удивительно, что в этой сфере много мошенников, которые пытаются нажиться на доверчивости граждан. В связи с этим встает закономерный вопрос – как приобрести недвижимость и не быть обманутым?

В первую очередь, необходимо отметить, что возможно обратиться за помощью к профессионалам в этой области – юристам по сопровождению сделок или специалистам по недвижимости. Разница между ними в том, что юрист рассмотрит документы с профессиональной точки зрения, а в случае выявления ошибок и неточностей уведомит об этом клиента, а специалист по недвижимости сможет лишь найти несоответствия, исходя из своих знаний. Но если бюджет ограничен и гражданин хочет самостоятельно совершить сделку, то все необходимые документы придется досконально проверять самому.

Так что необходимо учесть при самостоятельном совершении сделки? Портал bukva-zakona.com, расскажет обо всех важных моментах на которые необходимо обратить внимание.

Перечень документов

Перед заключением сделки, продавец обязан предоставить покупателю следующие документы:

  • Правоустанавливающую документацию

К такой документации относятся – договор мены, дарения, купли-продажи и т.д.

  • Правоподтверждающую документацию

Правоподтверждающей документацией является свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Помимо вышеперечисленной документации, покупатель вправе попросить предоставить продавца:

  • Перечень лиц, прописанных в приобретаемом жилье

Если на момент приобретения квартиры граждане не выпишутся из нее, за ними сохранится право проживания в ней – это важно учесть, ведь покупая жилье новый собственник никак не рассчитывает делить помещение с посторонними.

При изучении паспорта важно проверить 2 момента – является ли продавец совершеннолетним и его семейное положение – ведь в последнем случае дополнительно получить согласие на продажу 2-го супруга, а в первом – органов опеки. Также не лишним будет проверить паспорт на подлинность – это возможно сделать через сайт УФМС.

  • Данные из медучреждения

Эти сведения необходимы для того, чтобы убедиться, что гражданин является полностью дееспособным – в противном случае сделку возможно будет легко оспорить.

  • Справки об отсутствии задолженностей

Задолженности не должно быть, как за коммунальные услуги, так и за сам объект недвижимости.

  • Технический паспорт

Данный документ необходим для того, чтобы проверить – производились ли перепланировки или нет.

  • Выписка из ЕГРП

В выписке возможно ознакомиться со сведениями о собственнике и объекте недвижимости, в частности в этом документе можно узнать о наличии обременений.

Обычно добропорядочные продавцы не уклоняются от предоставления ни одного из вышесказанных документов – ведь если с ними все в порядке не имеет смысла это скрывать. Если же, наоборот, продавец не хочет показывать перечисленные документы, или же показывает лишь копии, это повод задуматься.

Распространенные схемы обмана

Схем обмана покупателей жилья существует множество, но чаще всего мошенники используют те, которые были проверены годами. Так, к наиболее распространенным уловкам относятся:

  1. Цены

В этом случае собственник жилья просит указать заниженную стоимость, выплачиваемую при покупке, аргументируя это различными причинами. Не стоит соглашаться на это т.к. при расторжении сделки продавец должен будет вернуть лишь сумму, указанную в договоре – и не рублем больше.

  1. Подделка документов

Достаточно часто, чтобы продать недвижимость, мошенники используют поддельные документы. Важно учесть, что самостоятельно проверить документы вряд ли получится – поэтому рекомендуется обратиться к специалистам, но не тем, которых порекомендует вторая сторона, а независимых т.к. не исключен вариант сговора между ними.

  1. Несколько собственников

Этот способ также используется многими мошенниками. Схема его такова – продавец просит передать деньги за квартиру после нотариального удостоверения сделки, а не после регистрации. Далее обычно выясняется, что жилье было продано одновременно нескольким гражданам и обладать такой квартирой сможет тот, кто первым осуществит ее регистрацию.

  1. Аванс

Увидев заинтересованность покупателя, продавец просит подстраховаться и внести аванс. Обычно после его внесения продавец пропадает вместе с денежными средствами.

Как избежать обмана?

Необходимо тщательно проверить все представленные продавцом документы – не важно, займет это несколько дней или неделю. Мошенники, как правило, торопят своих клиентов, не давая им в полной мере осуществить необходимую проверку – под любым благовидным предлогом. Ни в коем случае нельзя торопиться – даже если существует риск не получить желаемое жилье – ведь квартир на рынке представлено множество и, в любом случае, возможно будет найти подходящий вариант.

yur-zakon.ru

Новости дня: Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры — Свободная Пресса

Какими бывают справки и выписки из ЕГРП? Можно ли с их помощью уберечь себя от мошенничества в процессе покупки квартиры или дома? На эти вопросы «СП» получила ответы у профессиональных юристов.

Настойчивость — залог спокойствия

Несмотря на принятие различных федеральных и региональных законов, а также рост юридической грамотности населения, борьба с мошенниками в сфере недвижимости по-прежнему актуальна. Может ли покупатель жилья свести риск обмана к минимуму, если проявит должную настойчивость? Да, считает управляющий партнер компании «Юридическое бюро», входящей в Гильдию риелторов Московской области. Сегодня Елена Казанкова рассказала «Свободной Прессе», насколько эффективными в этом вопросе бывают документы, предоставляемые Росреестром, и почему стоит тратить время и силы на их получение.

«СП»: — Елена, подавляющее большинство наших сограждан либо благодаря собственному опыту участия в процессе подготовки документов к сделке по купле-продаже недвижимого имущества, либо благодаря аналогичному опыту своих близких и друзей, знает, что представляет собой обычная выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Но вы утверждаете, что существует возможность получения из ЕГРП информации иного рода, о которой многие даже и не слышали. Можете рассказать об этом чуть подробнее?

— Да, действительно, органы Росреестра могут предоставить россиянам на основании запроса такой документ как выписка о переходе прав на недвижимый объект. Но, кроме того, в этой же организации по запросу собственника можно получить и выписку о содержании правоустанавливающих документов на конкретный объект, и справку о лицах, ранее уже получавших сведения о конкретном объекте недвижимости, а также сведения о признании обладателя прав на объект недееспособным или информацию об ограничении по каким-либо причинам дееспособности данного субъекта.

«СП»: — Резонный вопрос — а зачем рядовому покупателю такая информация? Ведь даже тем, кто хоть что-то слышал о такой возможности, продавцы заявляют, что включение данных документов в полный пакет, необходимый для регистрации сделки, не требуется. Поэтому отказываются их предоставлять…

— Действительно, ответственные сотрудники Росреестра не будут обязывать представителей сторон предъявлять их для регистрации. Однако в их получении все-таки имеется довольно большой смысл.

«СП»: — Можете пояснить, почему?

— Дело в том, что сложившаяся судебная практика такова, что если в последующем сделка по купле-продаже недвижимого имущества по каким-либо причинам признается недействительной, то приобретенное в ее результате имущество в большинстве случаев не может быть истребовано бывшим собственником у приобретателя, признанного добросовестным.

Это, конечно, хорошо, но загвоздка в том, что обязанность доказывать добросовестность возлагается непосредственно на плечи самого приобретателя. А она основывается на определенных критериях. В частности, к числу таковых российские суды относят принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Это подразумевает осуществление проверки факта внесения данных в ЕГРП о конкретном продавце на момент совершения сделки. Кроме того, для суда будет иметь существенное значение — проводилась ли приобретателем более тщательная и детальная проверка объекта, удостоверился ли он в отсутствии в ЕГРП на момент сделки пометок о наличии судебного спора в отношении объекта недвижимости, выяснялись ли наличие и законность оснований возникновения права собственности у продавца.

Суд установит, производился ли непосредственный осмотр приобретаемого объекта, не сопутствовали ли совершению сделки какие-либо обстоятельства, которые могли бы вызвать разумные сомнения покупателя в отношении права продавца на отчуждение недвижимости (к таковым относятся, например, факт многократной перепродажи имущества за сравнительно небольшой отрезок времени или явно заниженная стоимость).

Многие вышеперечисленные критерии могут быть установлены только в процессе тщательного изучения полного пакета справок и выписок ЕГРП.

«СП»: — Пожалуйста, расскажите об этом более подробно.

— Хорошо. В частности, как раз выписка ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости позволяет выяснить, имела место быть неоднократная перепродажа недвижимости за короткое время или нет. Справка ЕГРП о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, дает возможность обнаружить судебные дела или исполнительные, наследственные производства, имеющие отношение к продавцу или объекту, даже если в реестр еще не внесены актуальные сведения о принятых уполномоченными органами решениях. Такая информация позволяет своевременно выявить не только наличие определенных проблем, но и скрытые риски.

Получение выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов позволяет определить, какие именно официальные бумаги послужили основанием регистрации права на конкретный объект за его нынешним собственником. Во избежание мошенничества следует сверить их реквизиты с данными, указанными в экземплярах продавца.

Наконец, сведения из ЕГРП о признании нынешнего собственника ограниченно или полностью недееспособным либо справка об отсутствии в реестре таких сведений позволяют определить способность продавца выступать в качестве одной из сторон в сделке. Естественно, если имеются хоть какие-то ограничения, то на сделку с таким владельцем выходить ни в коем случае нельзя.

«СП»: — Может ли покупатель заказать все эти документы самостоятельно или для этого необходимо обращаться к соответствующим специалистам? Например, в вашу компанию «Юридическое бюро»?

— Сам покупатель, как я уже упоминала ранее, может заказать только обычную выписку из ЕГРП и выписку о переходе прав на объект недвижимости. Остальные справки, выписки и сведения выдаются на руки только по непосредственному запросу собственника или лица, действующего от его имени на основании надлежащим образом оформленной доверенности. Поэтому если приобретатель хочет иметь веские доказательства своей добросовестности на случай возможного судебного разбирательства, лучше перед заключением сделки все же настоять на том, чтобы предыдущий собственник оформил и передал для анализа все вышеперечисленные документы. Или, по крайней мере, выдал бы покупателю доверенность на их получение.

Я уверена, что если продавец (как, впрочем, и объект недвижимости) чист перед законом, он вряд ли откажется от этого при должной мотивировке. А вот если он и после разумного объяснения необходимости таких действий продолжит юлить и изворачиваться, то стоит насторожиться и подумать, стоит ли выходить на сделку в таком случае. Но даже если продавец пошел навстречу и предоставил все необходимые документы, их еще нужно правильно «расшифровать», распознать возможные риски. А для этого как раз лучше всего обращаться к квалифицированным специалистам.

Фото: Klaus Ohlenschläger/ Globallookpress

svpressa.ru

Что надо иметь ввиду при покупке квартиры, как не попасть с руки мошенников?

Недавно покупали квартиру, постараюсь сейчас все изложить что смогу.. .

Главное правило — общаться с владельцами квартиры, а не с посредниками. И когда вносите аванс или подписываете документы, обязательно должны присутствовать владельцы квартиры (или владелец, если он один) . Если владельцы не могут явиться на подписание договора, вы обязаны хотя бы познакомиться с ними и сверить данные паспорта.

Ни в коем случае не отдавайте задаток риэлтору, а только в руки хозяину квартиры — на этом основаны большинство мошенничеств: когда квартиру продают люди кому она в реальности не принадлежит.

А так в принципе ничего сложного нет: сделка проходит через банковскую ячейку и банк гарантирует, что продавец получит деньги, а покупатель — квартиру.

Еще вам обязательно должны предъявить выписку из домовой книги, чтобы вы знали кто в квартире зарегистрирован, там не должно быть лишних людей, иначе их потом придется выписывать (хотя это не очень большая проблема) .

При покупке вам должны показать документы на основании которых владелец получил права владения квартирой: договор купли-продажи или договор приватизации или дарение или наследование. Желательно избегать квартир, которые были получены в наследство или подарены, т. к. с ними случается больше проблем (могут объявиться другие наследники, внуки, племянники и все такое) . Когда владелец один — тоже хорошо: не придется собирать трех человек или больше на сделку (они могут быть в отъезде — такое случается) .

Если вы покупаете квартиру в ипотеку — тоже хорошо: ваш банк лишний раз проверит все документы. Но имейте в виду, что банк проверят только сами бумажки и их правильность, что все равно не дает 100% гарантий, что квартира не проблемная.

В общем, лучший вариант, когда квартира была приватизирована, один владелец, в собственности более 3 лет (т. к. в противном случае продавцу надо будет платить налог 13% с продажи и он будет настаивать чтобы в договор поставить заниженную сумму, а вам это не выгодно, т. к. в случае судебных разборок вы можете рассчитывать на возврат только той суммы что указана в договоре) . И еще желательно, чтобы она была юридически свободна (т. е. все из нее выписались) .

Ах да, еще такой момент.. . Бывает прямая продажа, бывает альтернатива. Прямая продажа — это когда люди просто продают вам квартиру и все. Альтернатива, когда продают вам и одновременно покупают другую. Иногда бывают цепочки продажи-покупки из 10 клиентов. Это вообще ад в котором можно запутаться. Все 10 людей (или больше если у квартир по несколько владельцев) должны явиться на сделку, не накосячив с документами.

Поэтому ищите квартиру которая в прямой продаже: там будет только продавец и вы — это намного проще.

otvet.mail.ru

Мошенничество при покупке в новостройке: как избежать?

Квартира в новостройке является одним из самых популярных объектов махинаций. Правовая неграмотность покупателя успешно используется мошенниками для получения своей выгоды. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые распространенные схемы мошенничества и наиболее актуальные способы для того, чтобы их избежать.

 

 

 

○ Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так  после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Общие нюансы покупки квартиры.

Стать владельцем недвижимости в новостройке можно заключения различных типов договоров. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые определяют выбор покупателя.

Так, решив приобрести жилплощадь в новострое, вы можете заключить договор:

  • Купли-продажи, который подразумевает единовременную оплату квартиры и, как правило, заключается, если предметом сделки является недвижимость в уже достроенном доме, сданном в эксплуатацию.
  • Долевого участия (ДДУ), предполагает покупку в недостроенном доме, строительство которого будет завершено на финансовые средства покупателей (дольщиков).
  • Уступки прав требований (цессия), который может заключаться при ДДУ. Согласно ему объектом сделки является квартира, права собственности на которую еще не перешли к продавцу и покупатель берет на себя обязательства по оставшимся выплатам.
  • Паенакопления в ЖСК – договор, который заключается с группой лиц, объединившихся с целью создания кооператива и регулирования всех вопросов строительства дома.

Приобрести квартиру в новостройке можно на собственные и заемные средства. Именно данный сегмент недвижимости является основным в ипотечном кредитовании.

Итак, чтобы купить квартиру в новостройке, нужно:

  • Подобрать подходящее жилье, соответствующее требованиям покупателя и его финансовым возможностям.
  • Договориться о стоимости недвижимости с продавцом.
  • Составить наиболее подходящий для сторон вид договора.
  • Осуществить государственную регистрацию сделки (обязательно для ДДУ и договора уступки требований).
  • Оплатить покупку (частями или единовременно).
  • Зарегистрировать переход права собственности (обязательно для всех типов соглашений).

Это общие правила действий при заключении сделки. Но приобретение квартиры в новостройке имеет много нюансов, что увеличивает потенциальный риск встречи с мошенниками.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Основные виды мошенничества при покупке квартиры в новостройке.

Самыми распространенными являются следующие схемы махинаций:

  • Заключение договора с несколькими покупателями.
  • Использование поддельных документов при оформлении соглашения.
  • Исчезновение продавца после получения суммы в качестве предоплаты (аванса или задатка).
  • Неправильное заполнение договора (указание неправильного адреса проживания).

Эти махинации являются такими популярными именно в силу юридической безграмотности населения. Чтобы минимизировать риск попадания в подобные ситуации, каждая схема мошенничества будет подробно рассмотрена ниже.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Продажа нескольким лицам.

Для проведения подобной аферы мошенник использует действительные правоустанавливающие документы. При их помощи заключаются несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости. Мошенники пользуются тем, что на государственную регистрацию перехода права собственности требуется время и уговаривают покупателя оплатить покупку сразу после того, как договор будет заверен нотариусом (требование о нотариальном заверении является эффективным способом усыпить бдительность покупателя, который посчитает сделку «чистой»).

Чтобы избежать попадания в подобную ловушку, важно проводить оплату покупки только после того, как закончится процедура регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Продажа по поддельным документам.

Предъявление недействительных документов при заключении договора купли-продажи является самым распространенным методом мошенничества.  Злоумышленники получают их различными способами: арендуют жилье и изготавливают поддельные документы либо попросту крадут подлинники, чтобы сделать фальшивые.

Чтобы проверить действительные ли предоставляемые бумаги, нужно затребовать выписку и ЕГРП, в которой будет указан и собственник и все, проживающие с ним лица. Данная справка выдается только владельцу недвижимости или прописанному в квартире человеку. Поэтому отказ продавца предоставить данный пакет документов должен навести на подозрения о чистоте планируемой сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Пропажа продавца после получения аванса.

Требование внести предоплату (задаток или аванс) является типичным в современных сделках с недвижимостью. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это просто один из способов незаконного обогащения.

В этом случае получатель аванса просто перестает выходить на связь после получения оговоренной суммы денег.

В случае возникновения подобной ситуации покупатель должен провести досудебное урегулирование вопроса, отправив  претензию заказным письмом. А для этого ему необходимо знать точный действительный адрес получателя. Поэтому при ознакомлении с документами продавца, очень важно проверить подлинность владения демонстрируемым имуществом.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Указание в договоре другого адреса.

Это еще одна распространенная схема мошенничества, которая преимущественно используется при работе с гостями города. Они, как правило, ориентируются в городе пребывания не так хорошо, и вряд ли заметят несоответствие адресов.

Мошенники показывают продавцу квартиру с хорошей площадью и расположением в центре города, предварительно арендованную у настоящего владельца. Документы при этом демонстрируются на другое жилье, меньше размерами и нерентабельным расположением. Обман обычно раскрывается после заключения сделки, поэтому внимательная проверка всех пунктов договора является обязательной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать мошенничества?

Чтобы не стать жертвой махинаций при покупке квартиры в новостройке, нужно проявлять повышенное внимание ко всем аспектам сделки на каждом этапе ее заключения.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Проверка документов.

Это один из самых важных требований к процедуре оформления договора. Необходимо проверить подлинность представленных документов и право продавца совершать сделки с недвижимостью. Так, если он не может представить  выписку из ЕГРП, это повод насторожиться. Также важно, чтобы в представленных документах именно продавец был указан в качестве собственника объекта сделки. В противном случае она будет признана недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права. При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества,  приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили аванс, но продавец не отвечает на звонки и не выходит на связь.

В данном случае нужно направить продавцу претензию заказным письмом, в котором будет содержаться требование о соблюдении принятых на себя обязательств. Если ситуация не изменится, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении контрагентом своих обязательств либо прокуратуру по факту мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Купили квартиру, но оказалось, что она была продана нескольким лицам.

Здесь необходимо обратиться в суд с пакетом документов, удостоверяющих проведение сделки купли-продажи. Квартира останется за покупателем, который первым зарегистрировал право собственности. Но обращение в суд поможет взыскать компенсацию с недобросовестного продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры (недвижимости) рассказывает юрист Антон Сорвачев.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Как не нарваться на скидки от мошенников при покупке квартиры : RUcountry

Покупка жилья – затратное мероприятие, к которому в большинстве случаев готовятся задолго, планируя бюджет. В условиях повышения курса доллара и экономического кризиса, все больше потенциальных покупателей обращают внимание на скидки и акции от застройщиков. Но хорошая скидка – не всегда гарант успешной покупки.

Стартовые скидки

Скидки на жилье могут быть сезонными, регулярными и стартовыми. Стартовые скидки относятся исключительно к первичному рынку недвижимости, когда еще на стадии заложения фундамента застройщик предлагает предварительную покупку квартиры по низкой цене.

Если вопрос о новом жилье не стоит ребром, и есть возможность подождать несколько лет, такой вариант экономии приемлем. Квартиры, покупаемые на стадии постройки, действительно дешевле, чем в дальнейшем, когда объект уже будет сдан в эксплуатацию.

Но чтобы не ошибиться с выбором, следует учесть несколько факторов. Обратите внимание на репутацию компании-застройщика, изучите, есть ли у этой компании уже эксплуатируемые объекты в городе. Если в прошлом компания успешно построила и сдала в эксплуатацию один и более объектов, риск прождать свою квартиру десятки лет заметно снижается.

А вот если компания новая и истории построек у нее нет, следует быть осторожным. Даже известные застройщики не застрахованы от банкротства в период кризиса. Но компания с хорошей репутацией позаботиться о возвращении или замещении внесенных денег, тогда как от совершенно нового застройщика можно годами ждать ответных действий, так и не получив квартиру.

Сезонные скидки

Сегодня это одни из наиболее привлекательных скидок. Застройщик решается на предоставление скидки в двух случаях: когда снизился уровень продаж и когда квартиры подолгу застаиваются в уже действующем объекте. В преддверии новогодних праздников или осенью, когда люди возвращаются в города, такие скидки могут достигать 10%.

От стоимости квартиры 10% — внушительная сумма, но если вам предлагается скидка больше десяти процентов, стоит задуматься. Практически никогда в практике законной продажи недвижимости на первичном рынке скидки не превышали этот порог, зато в случае обмана – постоянно.

Регулярные скидки

Этот тип скидок зачастую относится к постоянным клиентам компании-застройщика. Установить скидку застройщик может по своему усмотрению, опять-таки, не превышая десяти процентов. Если вам предлагают регулярную скидку, хотя вы покупаете квартиру впервые, скорее всего, это мошенничество.

Вторичный рынок

На вторичном рынке все гораздо проще. Большие скидки и заметное снижение стоимости на жилье в сравнении с аналогичными вариантами в данном районе, должны насторожить. Чаще всего такую «щедрость» продавцы жилья проявляют в случаях:

  • Долгов по коммунальным счетам;
  • Спорности о принадлежности жилья;
  • Отсутствия приватизации;
  • Поддельных документов;
  • Отсутствия воды, газа, света по причине задолженности.

Но в некоторых случаях жилье продается в срочном порядке, потому стоимость на него занижается. Чтобы не нарваться на мошенников, потребуйте проверки всех документов до заключения договора, обратитесь к юристу, которому доверяете. Проверьте оплату всех счетов, запросив выписку по коммунальным услугам, наконец, пообщайтесь с будущими соседями, чтобы узнать больше о прошлом квартиры.

Заключение

Застройщики за последние 3 года охотнее идут на предоставление рассрочек, ипотек и скидок. Но надеяться на слишком большую скидку не стоит. Проверяйте репутацию компании, проверяйте документацию у своего нотариуса при покупке на вторичном рынке и не соблазняйтесь на громкие рекламные лозунги о распродаже.

rucountry.ru

Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры?

Отвечает старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена МИРОШНИЧЕНКО:

Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются: 1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.
В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны. Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.
2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.
При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.
Если продавец представляет дубликат свидетельства, стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.
Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.
3. Продажа квартиры от имени собственника — недееспособного лица.
В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.
Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.
Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать, выдавалась ли такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.
4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.
С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе. Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение.
Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако не во всех случаях это возможно, поскольку имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.
Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.
Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

www.province.ru

7 правил. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

Покупка квартиры — дело ответственное. Зачастую это самое важное приобретение в жизни. Многие волнуются, как бы не стать жертвой мошенников. И небезосновательно, надо сказать. Чего только не бывает в жизни. В этой статье я собрала 7 советов, которые помогут вам избежать неприятностей на рынке жилой недвижимости.

Некоторые из этих советов довольно очевидны, другие, возможно, покажутся вам странными. Тем не менее, рекомендую ознакомиться со всеми перед покупкой квартиры. Ведь знания лишними не бывают, а большинство из них не потребуют вообще никаких вложений.

1. По возможности берите новые квартиры

Если есть возможность, то лучше приобретать новые квартиры, нежели жилье на вторичном рынке. Таким образом уменьшается вероятность того, что на приобретаемой жилплощади окажутся прописаны какие-то люди, которых по закону нельзя будет выселить (например, дети, необеспеченные жильем или другие «добросовестные приобретатели»). Кстати, несмотря на то, что по закону вы являетесь так же «добросовестным приобретателем», тем не менее в этом случае проблем вам будет не избежать. Один мой знакомый таким образом при покупке жилья на вторичном рынке оказался сожителем трехгодовалой девочки (естественно, с её мамой), которых невозможно по закону выкинуть на улицу.

Будьте внимательны — часто квартира является новой, но фактически находится в собственности юрлица или физлица. С одной стороны считается проще в этом случае вступить в право собственности, однако постарайтесь обращаться непосредственно к застройщику.

2. Выбирайте надежных застройщиков

Несмотря на обили предложений, реально не так много застройщиков, которые работают на рынке давно и зарекомендовали себя с надежной стороны. Обычно такие организации не обращаются к сторонним фирмам для реализации квартир, а занимаются продажами самостоятельно. Список таких застройщиков обычно у всех на слуху. Приводить примеры сознательно не буду, что бы не создавать рекламу.

Особенно важна репутация застройщика, когда покупается квартира на этапе строительства. Ведь в этом случае риски повышаются, и даже банки выдают ипотеку под более высокий процент до того момента, пока покупатель не вступит в право собственности.

Конечно, надежный застройщик — не панацея, ведь даже у известного ГК Мортон в последнее время были судебные разбирательства с подрядчиком СУ-155, но все же застройщик с историей лучше одноразовой организации.

3. Чем меньше посредников, тем меньше риск

Ещё одна неприятность, которая будет вас поджидать при покупке квартиры на вторичном рынке — неизбежность встречи с риелтором. По собственному опыту знаю, что без риелтора на вторичке ловить практически нечего. А эти ребята берут за свои услуги ни много, ни мало, а 2-5% от стоимости квартиры. Причем риелторы будут присутствовать, скорее всего, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Если 5% от стоимости квартиры для вас ничего не значат, то можете воспользоваться услугами риелторов. Но толку особого нет, так как по факту они не несут ответственность ни за что.

4. Страхуйте риски с умом

Если вы покупаете квартиру, а уж тем более решились взять жилье на вторичном рынке, то обязательно обдумайте возможность страхования. Вот только страховать от всего подряд не надо. Пожар, война, цунами. Да даже если квартира выгорит дотла, то стоимость коробки останется прежней. Вы только лишитесь имущества.

Страхуйте титульные риски! Это риск того, что вы потеряете право собственности. Например, если выяснится, что квартира была уже до вас кому то-то продана, а вам достались подложные документы. В общем, страхуйтесь от потери квартиры.

Страхуйте не более, чем на три года. После трех лет владения жилым помещением мошенники уже ничего не смогут сделать. Это тот рубеж, после которого титульные права по закону практически не оспариваются. Недаром при продаже квартиры на вторичке в объявлениях указывается, что право собственности более трех лет. Это позволяет считать нынешнего хозяина истинным.

5. Заставьте банки работать на себя

Есть такой фокус, когда денег достаточно для покупки квартиры. Даже если хватает на всё, можно взять небольшую ипотеку. Такую, что бы совершенно не обременяла бюджет. Можно даже досрочно её погасить. Ведь за рассмотрение и выдачу кредита нормальные банки комиссий не берут

Зато при принятии решения банк оставляет квартиру в залоге у себя. И перед одобрением он проверит её на чистоту сделки как свою собственную. Таким образом за довольно небольшие деньги вы получите профессиональную проверку со стороны банка — кто жил в квартире, кто прописан, какая репутация у продавца и многое другое.

6. Используйте траст при сделке

Банки предоставляют услуги траста при сделке за символическую плату (по сравнению со стоимостью квартиры). Трастовая схема заключается в следующем. Покупатель и продавец договариваются о сумме сделки и готовят договор купли-продажи. После этого покупатель кладет деньги в банк (трастовую ячейку), где они замораживаются. То есть ни покупатель, ни продавец больше снять их не может. Продавец передает собственность покупателю. Банк проверяет договор купли продажи и убеждается, что покупатель вступил в право собственности. Только после этого банк передает деньги с ячейки продавцу.

Если что-то вдруг пойдет не так, то договор аннулируется и деньги возвращаются покупателю. Таким образом и покупатель, и продавец защищают себя от мошеннических действий. Да и крупную сумму безопаснее хранить в ячейке, нежели в кармане.

7. На пушечный выстрел не приближайтесь к пайщикам

Мекка для мошенников — долевое строительство. Серьезные застройщики вкладывают свои деньги, строят жилье, а потом его продают. да, можно купить дешевле на этапе строительства, но важно понимать, что покупается не пай (доля) в будущем доме, а вполне себе реальная квартира, у которой есть номер, этаж, мертаж, планировка.

Совершенно иное дело — пайщики. С них собирают деньги, на которые потом будут строить жилье. Деньги огромные. Кто будет его строить? Явно какая-то малоизвестная конторка. Будет ли она его строить? Вероятно, нет. Просто исчезнут с деньгами да и дело с концом.

www.money-talks.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о