Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?
Покупка квартиры – весьма ответственный шаг. Мало просто накопить денег и подобрать подходящий вариант жилья: перед тем как заветные квадратные метры станут вашей собственностью, предстоит проделать серьезную подготовительную работу. От тщательности подготовки зависит успех сделки и спокойствие вашего будущего. К cожалению, сегодня на рынке недвижимости можно столкнуться с мошенниками и остаться и без квартиры и без денег. Сформулировать основные правила безопасности, которые помогут избежать обмана и успешно обойти все «подводные камни» при покупке квартиры, редакции «ВЛФ» помогла Наталия Быкова, член правления «Лиги профессиональных риэлторов».
Правило №1: следует лично встретиться с собственником квартиры, который ее продает, даже в том случае, когда его интересы представляет другое лицо на основании доверенности.
Н.Б.: — Мы всегда настаиваем на том, чтобы хотя бы один раз покупатель встретился с продавцом и убедился, что он жив, здоров, и с ним все в порядке. Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет. И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых.
Вам надо убедиться, что доверенность действительно выдана этим лицом (продавцом) и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, – это всегда указано в доверенности. Может так случиться, что нотариус находится не в Томске, а иногородний. В этом случае следует обратиться к любому томскому нотариусу, так как у вас, как у гражданина, нет никакой возможности убедиться в подлинности этой доверенности. По своим официальным каналам нотариус обратится к тому нотариусу, который ее оформлял и установит, что доверенность действительно существует и выдаст вам заверенную копию. В моей практике были случаи обращения клиентов с просьбой о защите их прав, когда на госрегистрацию были предоставлены поддельные доверенности. Орган госрегистрации не мог зарегистрировать сделку. Люди оставались и без денег и без квартиры как раз из-за того, что не была проверена доверенность.
Поэтому необходимо, чтобы на подписании договора собственник квартиры присутствовал, сам подписывал все документы – так надежнее для покупателя.
Правило №2: у продавца квартиры (его представителя) обязательно нужно потребовать ряд документов и тщательно их изучить.
Н.Б.: — Есть два вида документов на квартиру: правоустанавливающие и правоподтверждающие.
Правоустанавливающие документы – это те, при составлении которых возникло само право собственности. Если квартиру приватизировали (семья или гражданин), то составлялся договор передачи квартиры в собственность. Если квартиру покупали, то составлялся договор купли-продажи, и он является правоустанавливающим документом. Право собственности может возникнуть и на основании договора мены, дарения, наследования, договора долевого участия в строительстве (если квартира строилась).
Как проверить, принадлежит ли в действительности человеку квартира, которую он продает? Нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Она стоит недорого, и заказать ее может любой гражданин на конкретный адрес. Для этого нужно оплатить госпошлину и с квитанцией об оплате и паспортом уже обращаться за выпиской. Через несколько дней вы получаете справку, где содержится полная информация о квартире, где указан точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире обременения, не наложен ли на не арест, не находится ли она в залоге. Если квартира была куплена до 03.09.1998 года, то ЕГРП ответит, что данных о ней у них нет. В этом случае нужно заказывать справку о зарегистрированных правах на квартиру в БТИ.
До получения этой информации вообще не стоит предпринимать какие-либо действия.
Правило №3: обязательно нужно изучить технический паспорт на квартиру. Технический паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.
Н.Б.: — Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что вы видите непосредственно в квартире. Нужно не постесняться взять техпаспорт и проверить, что планировка квартиры соответствует данным техпаспорта: не переносились стены, не были заложены (перенесены) дверные или оконные проемы, не переносился санузел и т.д. Иначе новым владельцам по решению районной администрации придется или узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, а это стоит денег. Придется проводить не одну специальную экспертизу (техническую, санитарную, пожарную), каждая из которых платная. Это еще и значительные временные затраты. Некоторые перепланировки вообще нельзя узаконить: например, если в квартире, находящейся выше 1-го этажа, системы водоснабжения или канализации оказались в результате переноса над жилой комнатой квартиры нижнего этажа. В этом случае возврат квартиры в первоначальное состояние потребует капитального ремонта.
В случае наличия перепланировки (переустройства) в квартире продавцом должны быть предоставлены документы, подтверждающие ее узаконивание:
1) Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выданные органом местного самоуправления или
2) Решения суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.
В нескольких случаях обязателен кадастровый паспорт:
— если приобретается квартира, право собственности на которую было зарегистрировано до 03.09.1998 Бюро Технической Инвентаризации;
— если произошли изменения адреса или технических характеристик объекта (площади, этажности и т.д.), требующие внесения изменений в Единый государственный реестр прав.
Кадастровый паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, общую площадь, расположение на поэтажном плане.
Правило №4: потребовать справку о составе семьи собственника квартиры.
Н.Б.: — Перед заключением договора необходимо потребовать справку о составе семьи собственника квартиры. Перед передачей денег и подачей документов на госрегистрацию нужно убедиться, что в квартире никто больше не зарегистрирован, если иное не отражено в договоре купли-продажи.
Если продаваемая квартира приобреталась в браке, то нужно будет нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу квартиры, даже если на момент сделки брак уже расторгнут. Нужно настаивать, чтобы разрешение было предоставлено.
Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, обязательно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Однако недостаточно только увидеть разрешение органов опеки, нужно посмотреть, что они рекомендуют приобрести взамен. Обязательно проследить, чтобы взамен доли в проданной квартире на ребенка была оформлена доля в следующей покупаемой квартире.
За соблюдением прав несовершеннолетних следят не только органы опеки, но и прокуратура, и они обязательно проверят, соблюдены ли права ребенка. Если они будут нарушены, сделку расторгнут и вернут квартире прежний правовой статус. Такие иски в Томске неоднократно рассматривались и всегда в пользу несовершеннолетних.
Правило №5: у продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.
Таким образом, покупателю должен быть предоставлен полный пакет документов.
Н.Б.: — Когда человек продал квартиру, он уже не собственник, но правоподтверждающий документ– свидетельство о собственности – возвращается ему органами госрегистраци. Мошенники могут действовать по такой схеме: предоставляют только свидетельство о госрегистрации и получают задаток за квартиру, которая давно уже продана
Какие документы должен предоставить покупатель квартиры?
1) Удостоверение личности: паспорт, военный билет (для лиц, проходящих срочную службу), удостоверение личности офицера. Для лиц моложе 14 лет необходимо свидетельство о рождении, также оно понадобится лицам от 14 до 18 лет (предъявляется вместе с паспортом).
2) Для лиц, состоящих в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на покупку квартиры. Однако тут есть нюанс.
Н.Б.: — Если между супругами заключен брачный договор и в нем определен режим собственности супругов на недвижимое имущество, согласие супруга на отчуждение может не потребоваться.
3) Если сделка оформляется по доверенности, необходимо предъявить нотариально заверенную доверенность с актуальным сроком действия, а также документы, подтверждающие личность доверенного лица.
Когда все документы собраны и проверены, можно заключать договор купли-продажи.
Н.Б.: — Обращайтесь в любую риэлторскую фирму, составить договор стоит недорого. Можно обратиться не только за составлением договора и передаточного акта, но и получить юридическое сопровождение сделки. Юрист проверит пакет документов и сопроводит на госрегистрацию сделки: подберет удобное для вас время, обеспечит очередь, оплатит госпошлину — то есть все подготовит.
В момент составления договора важно определить, как будут передаваться деньги, в какие сроки и где. Место передачи денег должно быть безопасно, доступно для малого количества людей. Обязательно возьмите с собой сопровождающих.
Важный нюанс при подписании договора – цена покупки. Если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальную сумму.
Н.Б.: — Покупателю нужно настаивать, чтобы в договоре отражалась полная, истинная стоимость квартиры. Когда продавец предлагает в договоре написать одну сумму, а расписки предоставляет на реальную сумму сделки, – это незаконная схема. Потом могут возникнуть проблемы при отчетах в налоговой, а также с возвратом денежных средств в случаях, когда сделка по тем или иным причинам расторгается.
Подписанный договор вместе с остальными документами сдается на государственную регистрацию. Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора: продавец и покупатель обязаны лично прийти в орган регистрации и подать заявление. От имени продавца и покупателя могут действовать их представители при наличии нотариально заверенной и действительной доверенности.
Н.Б.: — Закон отводит определенное время на госрегистрацию документов на квартиру. Стандартный срок – 30 дней. Фактически собственником квартиры человек становится только после того, как производится запись в ЕГРП, а не в день подписания договора купли-продажи или передачи денег. Если вы передаете деньги до госрегистрации, то в промежуток времени, который она занимает, вы очень рискуете. Например, с продавцом или с имуществом в это время может что-то произойти.
Передача денег продавцу квартиры.
Понятно, что речь идет о значительной сумме. Самый безопасный способ – аренда ячейки: деньги помещаются в ячейку перед заключением договора купли-продажи, и продавец может забрать их только тогда, когда придет в банк с документами о переходе прав на квартиру и подписанными актами приема-передачи жилья. Ключи от ячейки сразу отдаются продавцу, чтобы покупатель уже не имел к ней доступа.
Н.Б.: — В Томске, к сожалению, сложилась практика передачи денег в день подачи документов на госрегистрацию. В правовом отношении это очень скользкий момент. В большинстве городов России расчет производится через банковскую ячейку или другие какие-то пути, но в любом случае продавец получает доступ к деньгам только после того, как покупатель получил свидетельство о собственности.
Передача квартиры покупателю
Передача происходит по акту приема-передачи. Это самостоятельный документ, подтверждающий, что продавец передал, а покупатель получил квартиру. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя.
Н.Б.: — Акт приемки-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли продажи. Когда сдаются документы на госрегистрацию, акт уже подписан. Хотя правильно подписывать его в момент передачи квартиры. Поэтому при передаче квартиры дополнительно рекомендуется подписать еще один акт, в котором отразить состояние жилья.
Кроме договора и акта передачи, обязательно нужны правильно составленные расписки, так как продавцу нужно отчитаться в налоговой о продаже , а покупателю — о покупке. Неправильные формулировки в расписках создадут сложности в получении налоговых вычетов.
Выбор агентства недвижимости
Н.Б.: — Не все риэлторские компании добросовестны. К выбору агентства недвижимости нужно подходить ответственно. Люди обычно сначала ищут подходящую квартиру. Позвонив по указанному номеру, попадают в агентство недвижимости. За этим номером может оказаться надежная риэлторская фирма с большим опытом и хорошей репутацией, а может и недобросовестный или неопытный риэлтор. Действовать нужно с точностью до наоборот: сначала выбрать риэлторскую компанию и навести о ней справки, прийти туда и не постесняться попросить, чтобы вам показали уставные документы и документ, подтверждающий, что деятельность фирмы застрахована. Не нужно верить рекламным слоганам, что фирма работает на рынке уже 20 лет, лучше все проверить. Попросите документы о том, с какими банками сотрудничает фирма. Можно зайти на сайты банков и посмотреть, какие агентства недвижимости являются их партнерами. Это хороший способ проверки надежности риэлторских компаний, так как банки очень тщательно проверяют своих партнеров. Уточните, есть ли в штате компании юристы, не стесняйтесь просить показать диплом о высшем юридическом образовании. В юриспруденции, как в медицине: никакой практический опыт не заменит специальных знаний.
Один из немаловажных источников информации – ваши друзья и знакомые.
Выберите сначала компанию, а она уже подберет вам подходящие варианты квартиры.
Источник: Ваши личные финансы
Назад в раздел
www.gsfin.ru
как не стать жертвой мошенников
27 Октября в 14:30 5034
Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.
Покупатели-мошенники: как избежать обмана?
Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.
Подозрительные «лица»
Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.
Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.
Аванс и задаток: различайте понятия
Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.
Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.
Мошенничество при заключении сделки
Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.
Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.
Передача денег
Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.
Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.
Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.
Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!
Cтатьи по теме:
- За что государство может отнять квартиру?
Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
- Как правильно сдавать квартиру в аренду
Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.
- Как не стать обманутым дольщиком?
Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
Советуем почитать:
- XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing
17-19 октября в Москве состоится XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing для маркетологов средних и крупных компаний b2b и b2c секторов.
1 Октября в 14:42
dmrealty.ru
Как не стать жертвой мошенников и обмана при покупке квартиры
С каждым годом число мошенников растет. Большая часть из них промышляет в сфере недвижимости. Любой человек может стать жертвой мошенника. От этого никто не застрахован. Пострадавшие от их рук остаются без денег и уничтожены морально. Найти в будущем и вернуть украденное будет сложно. Ведь схемы мошенников очень жестокие и им неважно, что вы собирали всю жизнь эту сумму. Но можно себя уберечь от них, если знать несколько правил.
Схемы обмана при покупке или продаже недвижимости
В настоящее время мошенники становятся более опытными и создают новые схемы обмана. Но некоторые из них не отступают от традиционных способов, и это им не мешает дальше обманывать людей и получать много денег. Не каждый человек знает даже самые распространенные схемы махинаций. И уже хватаются за голову, когда они попали в их ловушку и остались как без денег, так и без квартиры. Подробно о каждой схеме мошенников.
Поддельные документы
Сделать поддельные документы сейчас не проблема. Чаще всего мошенники при продаже квартиры подделывают паспорт и договора. Подделки становятся все лучше. Если раньше их можно было отличить, то сейчас это практически нереально. Потому у вас не возникнет подозрение насчет этого человека. И будете уверенны, что сможете потом найти по его паспортным данным.
Подмена продавца
В качестве собственника недвижимости выступает подставное лицо. Этот человек очень похож на владельца квартиры и документы у него все подлинные. После сделки подставное лицо исчезает, а владелец обращается в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи. В данном случае суд посчитает покупку квартиры недействительной и встанет на сторону настоящего владельца. А покупатель останется без денег и без жилья.
Сговор двух лиц
В этой схеме сотрудничают агент недвижимости и бывший владелец квартиры. Последний подает в суд иск о том, что хочет, чтобы сделка считалась недействительной, так как покупатель (теперь уже владелец квартиры) не оплатил всю сумму. Если потерпевший не докажет, что он выполнил все условия сделки, то остается без жилья и деньги ему никто не возвращает.
Как не стать жертвой мошенника и обмана при покупке квартиры?
Не попасться мошенникам в лапы возможно. Если мыслить здраво и рассудительно. Ведь многие на радостях забывают проверить у мошенника элементарного, и моментально заключают договор, который в будущем оказывается недействительным. Следуйте правилам и сохраните свои деньги и здоровье. Вот основные из них:
- Проверяйте все, что только можно проверить. Начиная от имени посредника и репутации риелтора и заканчивая подлинностью документов.
- Нотариуса всегда выбирайте сами.
- Проверяйте договор купли-продажи на наличие различных подводных камней, а лучше всего наймите для этих целей специалиста.
- Обязательно обойдите соседей и поинтересуйтесь у них насчет предыдущих и действующих хозяев квартиры.
- Выясните, не прописаны ли в этой квартире какие-либо члены семьи, несовершеннолетние дети или осужденные, что в данный момент отбывают наказания в местах лишения свободы.
- Наймите независимого юриста, который проверит чистоту титула квартиры, а также определит всех лиц, имеющих право на данную недвижимость.
Не доверяйте первому попавшемуся человеку, который продает или покупает недвижимость. При покупке квартиры обращайте внимание на все детали. Если это возможно, то берите с собой знакомого человека. В том, случае если поняли, что перед вами стоит мошенник, то следует обратиться в правоохранительные органы. Теперь вы знаете, как не попасться мошенникам. Берегите себя!
Рекомендуем почитать другие полезные статьи по теме
elgreloo.com
как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости? • HOMMES KAZAKHSTAN
Один из лучших юристов Казахстана Андрей Ли делится практическими советами, которые помогут уберечь себя от мошеннических схем на рынке недвижимости, а также раскрывает детали грамотного юридического оформления документов на покупку жилья.
Андрей, первый вопрос достаточно банален, но актуальности он тем не менее не теряет: как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры? Есть ли проверенные способы защиты от аферистов?
Безусловно, каждая ситуация носит индивидуальный характер и подстраховаться от всего просто невозможно. Однако можно рекомендовать и универсальные, если хотите,классические способы осторожности и предусмотрительности при приобретении квартиры. Например, при поиске квартиры желательно сделать принскрин объявления или копию объявления о её продаже, а в случае подачи объявления по поиску квартиры сохранить и его. При просмотре квартиры необходимо делать фотографии квартиры, желательно с лицами тех, кто вам ее показывает, это облегчит поиск лиц в случае обмана, а также облегчит доказательство вашей добросовестности. Но, безусловно, в первую очередь необходимо обращать внимание на документы, условия продажи, застройщика. В этом вопросе всесторонняя проверка не будет лишней.
Если, к примеру, появились сомнения, как проверить данные о застройщике или строящемся ЖК, где хотят приобрести квартиру?
Информацию о строительных компаниях необходимо проверять в интернете. Начиная от проверки на предмет действия лицензии, доступ к которой можно получить на сайте электронного правительства, заканчивая отзывами о компании на различных форумах и специализированных сайтах. Также не следует упускать из внимания процесс финансирования объекта, в данном случае строящейся новостройки, а также посмотреть даты завершения строительства аналогичных объектов компании.
А какие подтверждающие документы имеет право запрашивать человек, желающий приобрести квартиру во вторичном фонде? Как убедиться в том, что тебе предъявили подлинные документы, а не подделку?
Что касается вторичного жилья, то в зависимости от объекта, сами документы и их количество могут различаться. Покупатель имеет право запрашивать любые документы по объекту. Вопрос в том, что риелторы не всегда предоставляют их, но в таком случае можно попросить, чтобы вам предоставили копии с «замазанными ФИО и данными продавца».
Какой перечень документов? Безусловно, это такие правоустанавливающие документы, как договор купли-продажи, договор мены, акт приемки в эксплуатацию, договор дарения и так далее. Также необходимо запросить идентификационные документы и технический паспорт. В случае, если вам предоставляют оригиналы документов для обозрения, нужно обратить особое внимание на подписи: они не должны иметь каких-либо признаков, явно свидетельствующих об их подделке, например, размытость или несоответствие дат и фамилий. В технических документах следует проверять соответствие прописанных технических характеристик фактическим данным объекта (несущие стены, перегородки и так далее). В случае приобретения объекта путем получения займа через банк, расхождения между техническим и фактическим состоянием объекта могут стать основанием к отказу в кредитовании. Также до совершения сделки желательно запросить справку о наличии/отсутствии обременений, чтобы убедиться в том, что к данной недвижимости нет каких-либо юридических притязаний. Кроме того, нужно просмотреть квитанции и попросить продавца предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по объекту (коммунальные услуги, налоги).
При покупке квартиры по доверенности необходимо внимательно сравнивать подписи доверителя, к примеру, на договоре купли-продажи и на самой доверенности. Также нужно проверить срок доверенности и полномочия поверенного – может ли он подписывать какие-либо документы, а также осуществлять получение денег.
Что делать, если человек все-таки стал жертвой мошенников?
Если подобная ситуация все же произошла, вы можете обратиться в полицию или в суд. Тем не менее, чтобы «не наломать дров» и без лишней рекламы моих коллег, рекомендую согласовывать свои действия с адвокатами или юристами.
Хорошо, тогда рассмотрим сценарий положительного развития действий. Предположим, что все прошло удачно. Застройщик подтвердил свой статус. Но что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в новостройке? Какие пункты договора могут быть спорными, либо невыгодными покупателю?
В этом случае, на мой взгляд, нет определенного набора пунктов, отсутствие которых будет говорить о том, что договор между сторонами не заключен. Тем не менее, хотелось бы отметить несколько важных пунктов, которые, по моему мнению, все же должны быть отражены в договоре. Безусловно, это объект недвижимости и его характеристики, цена договора и сроки оплаты, а также сроки строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта. Договор должен быть понятным и, что немаловажно, при прочтении его необходимо понимать от первого листа до последнего. В случае, если у вас возникли вопросы по договору, вам необходимо обратиться за разъяснениями как к застройщику, так и к независимому юристу или адвокату.
Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?
В таком случае договор можно попытаться расторгнуть, либо путем обращения к продавцу о его расторжении, либо подав соответствующее заявление в суд.
Как часто вы сталкивались с проблемными случаями между «застройщиком и его потенциальным клиентом» в своей практике? Кто в итоге выходил победителем из спора? За многие годы решения подобных вопросов чувствуете ли вы, что ситуация все-таки исправляется и недобросовестных застройщиков и риелторов становится меньше?
В нашей практике достаточно много споров, связанных с недвижимостью, да и бываем мы, что называется, с разных сторон. Однако однозначно можно сказать, что единой практики в пользу той или иной стороны не существует, и многое зависит от обстоятельств дела. Что касается изменения ситуации относительно недобросовестных застройщиков и риелторов, то за последнее время все постепенно меняется в лучшую сторону. Во-первых, усилился контроль со стороны государственных органов. Во-вторых, покупатели сейчас (пока, правда, менышая их часть) более детально начали изучать документы и вникать в них. Тем не менее, как правило, действия одних часто приводят к противодействию других, а посему придумываются новые схемы для обмана. В связи с чем, перефразированная пословица 100 раз проверь, один раз купи, подходит к этой ситуации как нельзя лучше.
hommes.kz
Как не стать жертвой мошенников при покупке жилья
Человеческая фантазия безгранична, особенно, когда есть возможность заработать «легкие» деньги.
Для того чтобы не стать наживой для злоумышленников при покупке недвижимости в Красноярске, давайте проанализируем актуальные схемы мошенничества.
Итак, попробуем вместе с консультантами портала недвижимости https://kras.etagi.com/realty/ разобраться, на что следует обратить внимание дабы избежать неприятностей.
АКТУАЛЬНЫЕ СХЕМЫ МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.Самой распространенной уловкой мошенников считается подозрительно низкая цена на объект недвижимости. В самый последний момент мошенники меняют условия сделки и требуют суму, намного больше. Во избежание такой ситуации, в предварительном договоре зафиксируйте с владельцем имущества суму задатка и окончательную стоимость. Так Вы уменьшите свой риск. В случаи отказа продавца от выполнения условий сделки, которые оговорены в предварительном договоре, он должен будет вернуть задаток в двойном размере. Если сделку разрывает покупатель – задаток ему не возвращается.
2.Очень часто собственники недвижимости даже не подозревают о продаже своего имущества. К примеру, они сдают жилье в аренду и уезжают. А потом оказывается, что их квартира уже несколько раз продана по поддельным документам. Технологический прогресс не стоит на месте, инновационные процессы в мошенничестве настолько совершенны, что никакие защитные знаки на документах не могут гарантировать владельцам недвижимости 100% гарантию. Обязательно перед заключением сделки риелтор должен удостовериться в подлинности собственника. Например, можно попросить продавца познакомить покупателей с соседями, которые смогут подтвердить, что давно знакомы с продавцом.
3.Вот еще одна часто применяемая схема, которая связана с зарегистрированными владельцами. Ее нельзя назвать криминальной, но и честной тоже. Бывают сделки, когда владельцы продают одно жилье, а другое покупают. Поэтому владельцы не спешат выписываться заранее. Они заключают сделку и переезжают, а потом начинают оформлять соответствующие документы. Как итог – документы не готовы, сделка не завершена, бывшие владельцы никак не могут освободить квартиру и сняться с регистрации. Но криминала здесь нет.
Внимательно отнеситесь к тому моменту, когда продавцы не знают наверняка, где будет их будущая регистрация. Лучше отказаться от покупки, чем покупать недвижимость с прописанными.
Нередко новые владельцы сталкиваются с тем, что продавцы после заключения сделки тянут с переездом. Умышленно или в силу сложившихся обстоятельств, но переезд оттягивается, и продавцы не спешат сниматься с регистрации. Если подать на них иск в судовые инстанции, то их наверняка выселят. Но судовое разбирательство может надолго затянуться, особенно, если зарегистрированы люди с инвалидностью, пожилые или дети. Во избежание всех этих неприятных моментов, попросите своего риелтора уточнить все нюансы по этому вопросу.
rukodelnicam.ru
Как не стать жертвой аферистов при покупке квартиры?
Купля-продажа квартиры требует тщательной проверки всех документов. © ThinkstockПокупка жилья — всегда очень важный, ответственный и достаточно затратный шаг, который в значительной мере определяет дальнейшую жизнь. Многие, особенно в свете громких скандалов вроде «Элита-центра», чтобы уберечься от рисков заплатить деньги и остаться ни с чем, отдают предпочтение покупке квартиры на вторичном рынке. Но и здесь тоже есть много подводных течений.
Для того чтобы не попасть в ловушку к мошенникам, нужно хотя бы в общих чертах представлять, каким образом происходит процесс купли-продажи, и тщательно проверять все этапы сделки.
Realty.tochka.net выяснил, на что нужно обращать внимание при покупке жилья, чтобы уберечь себя от потенциальных обманщиков.
1
Встретьтесь с продавцом лично, посмотрите его паспорт, проверьте документы на квартиру. Даже если квартира продается по доверенности, обязательно встретьтесь с ее владельцем. Убедитесь, что покупаете квартиру у настоящих хозяев по настоящим документам.2
Требуйте, чтобы вам предоставляли оригиналы всех документов, которые касаются заключения соглашения. С копиями, даже заверенными нотариально, дел лучше не иметь.
3
Если в качестве документа, подтверждающего право собственности, продавец предоставляет договор купли-продажи, дарственную, договор о наследовании, или иной документ, заверенный нотариусом, обязательно проверьте, имел ли нотариус полномочия заверять документы, если нет — такие документы считаются недействительными.
4
Если продавец не единственный владелец квартиры, требуйте нотариального согласия всех совладельцев.
5
Обязательно обращайте внимание на то, живут ли (или жили) в квартире несовершеннолетние дети. Если дети не участвовали в приватизации, но были прописаны, то есть риск, что они обратятся в суд для признания приватизации незаконной. Суд может выделить им часть во вновь приватизированной квартире, которая, по сути, принадлежит вам. В таком случае вы можете оказаться владельцем не всей квартиры, а только ее части.
6
Не покупайте жилье у семьи с детьми, которые проживают в интернате. Они также могут претендовать на жилье родителей.
7
В договоре обязательно указывайте реальную стоимость квартиры. Если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет аннулирована, вы не сможете доказать, что купили квартиру за сумму, значительно отличающуюся от указанной в договоре.
8
Сходите вместе с продавцом в ЖЭК, возьмите форму 3. Это справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире. Проверьте, чтобы не было лиц, выбывших временно: солдаты, лишенные свободы, и.т.д. Вернувшись, они могут потребовать аннулировать сделку.9
Убедитесь, что квартира не была предметом судебных тяжб. Для этого сделайте запрос в Единый реестр судебных решений.
10
Обязательно зафиксируйте факт передачи наличных нотариально. Помните, что от скрупулезного отношения к мелочам зависит успех вашего приобретения. Поэтому лучше семь раз отмерить, чем потом искать деньги и время на судебные тяжбы с квартирными мошенниками.
Подписывайся на наш telegram и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!
lady.tochka.net
Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры. — Литсайт.ру
Рынок жилья всегда представлял большой интерес для мошенников различного рода, слишком уж большие деньги вращаются здесь. Для получения своих гонораров аферисты придумывают очень изощренные методы обмана добропорядочных граждан. В данной статье будут приведены самые распространенные способы махинаций связанных с недвижимостью.
Пожалуй, наиболее, распространенный среди махинаторов способ обмана – проведение сделки людьми, не являющимися владельцами жилья. Как правило, настоящий собственник жилья даже не подозревает о том, что семья, арендовавшая его квартиру, подделав паспорта и все остальные правоустанавливающие документы, уже смело продает ее.
Другой способ обмана – сдача в аренду или продажа жилья сразу нескольким лицам. Здесь опять же подделываются все необходимые документы на недвижимость и паспорта.
Так же имеет место способ аферы — когда продается жилье, владельцы которой принудительно согласились на сделку, или же продаваемая недвижимость находиться в залоге или под арестом. Обычно такая недвижимость продается по очень низкой цене, что и привлекает покупателей, они второпях теряют бдительность и не проверяют, как следует документы на покупаемое имущество.
Встречаются варианты, когда преступники подкупают работника нотариальной конторы или регистрирующего органа. В этом случае покупателю жилья предъявляются фальшивые документы о проведении сделки. Естественно, такая сделка будет в скором времени отменена, а перед покупателем возникнет вопрос – как обратно вернуть деньги, отданные в руки мошенников.
До недавнего времени имели место следующие случаи. Иногороднему покупателю демонстрировалось шикарное жилье в центре города, а документы оформлялись на старую однушку, расположенную на окраине. Правда в последнее время юридическая грамотность населения стала значительно выше, и подобные случаи стали применяться аферистами гораздо реже.
Проверить подлинность такого документа как доверенность очень непросто. Это может быть как обычной подделкой, так и подлинным документом. Который впоследствии может быть аннулирован лицом подписавшим его.
Довольно часто мошенники пользуются различными схемами махинаций, связанных с авансовыми платежами. Мошенники берут сразу с нескольких покупателей задаток, и просто исчезают.
Встречаются и другие методы обмана покупателей и продавцов недвижимости. Для того чтобы не стать очередной жертвой махинаторов, нужно быть предельно осторожным и внимательным на всех этапах покупки или продажи квартиры.
litsait.ru