Какую квартиру – ❶ Как выбирать квартиру на вторичном рынке 🚩 Процесс покупки квартиры на вторичном рынке жилья 🚩 Покупка и продажа

Содержание

Как выбрать квартиру? Советы при покупке квартиры :: SYL.ru

Как выбрать квартиру? Рано или поздно вопросом задаются многие наши соотечественники. Эту покупку можно справедливо назвать едва ли не самой счастливой, самой важной в жизни обычного россиянина. Поэтому важно знать, как выбрать квартиру, на что смотреть, за что платить, чтобы не разочароваться. Вряд ли покупатель планирует через пару лет сменить жилье – обычно в нашей стране дом приобретают сразу и надолго. Значит, нужно ответственно его выбирать. Как квартиру выбрать, как не влюбиться в плохое и сразу опознать хорошее, готовы рассказать эксперты. На просторах интернета есть множество советов. Попробуем проанализировать самые полезные и интересные.

С чего начать?

Проще всего приходится тем, кто сразу понимает, чего хочет от своего жилья. Но на практике такая определенность встречается редко, да и решение зачастую принимают спонтанно. В такой ситуации нужно сперва ответственно подумать, как выбрать квартиру, и только потом уже отдавать деньги за недвижимость. Между прочим, это и есть первое, что нужно решить: сколько именно платить за будущий дом. Сперва ограничивают бюджет, а уже из него потом исходят, рассматривая более или менее подходящие варианты. Финансовые возможности определяют, какая квартира будет доступна: элитная, бизнес-уровень или жилье обычного человека. Во многом финансовая составляющая определяет расположение будущего дома, площадь. Обратите внимание: первый этаж обычно стоит подешевле, но в этом есть подвох – о нем дальше.

Разбираясь с деньгами, нужно определиться в пользу средств, которые планируется тратить на недвижимость. Будет ли это кредит в банке, собственные накопления или ипотечная программа? Не всякий продавец продаст не всякому покупателю: например, считается, что получение денег через материнский капитал — дело довольно занудное, и некоторые предпочитают не совершать сделку с молодой семьей. Советы при покупке квартиры всегда содержат рекомендацию рассмотреть возможность взаимозачета, а также проверить, не подходит ли потенциальный покупатель под условия какой-нибудь социальной программы, связанной с жильем. Важно уметь корректно оценивать собственные возможности.

Каждому свое

Конечно, не найти такого человека, который отказался бы от красивой жизни, собственной огромной жилплощади в центре крупного города или в престижном курортном районе. Как советуют эксперты, условия приобретения квартир должны адекватно сочетаться с возможностями покупателя. Трезво оценивая свои шансы, предпочтение стоит отдавать такому жилью, которое действительно по карману.

Переоценив собственные силы, есть шанс оказаться в неприятной ситуации на моменте расчета: долговременные кредиты так измотают, что спровоцировавшее их получить жилье станет предметом ненависти. Стоит помнить: вид из окна – это романтично и прекрасно, но наполненные финансовыми проблемам семейные будни быстро убивают самую сильную любовь. Специалисты по недвижимости говорят: удачное решение в пользу подходящего жилья, без излишков – это еще и способ сохранить мир в семье.

Зачем и почему?

Чтобы не разочароваться в покупке, нужно заранее сформулировать цели приобретения. От этого будет зависеть и территориальная расположенность дома, и общее состояние, и класс жилища. Некоторые приобретают жилплощадь ради смены обстановки. Здесь всем будут заправлять личные вкусы: жилье должно понравиться. Но на практике такое встречается редко. Чаще покупку нужно подстраивать под реалии жизни: например, брать квартиру вблизи работы или места учебы. На этапе приобретения нужно проанализировать, как часто покупатель приезжает в гости к тем или иным родственникам – возможно, стоит взять дом поближе к ним, чтобы в будущем было проще заглядывать друг к другу.

Необходимо понимать: сантехнику в квартире можно поменять, а вот расположение – только продажей жилья и покупкой нового. Если в планах таких манипуляций нет, стоит заранее отнестись к подбору оптимального района максимально ответственно.

И тут хорошо, и там неплохо

Как рассказывают агенты по недвижимости, зачастую покупатели подбирают для себя дом в районе, близком к их текущему месту обитания. Это разумно: все в этой местности известно, изучено, поэтому смена обстановки не будет сопровождаться сильным стрессом и сложностями. Впрочем, рассматривая разные варианты, не стоит сразу отбрасывать квартиры в других частях населенного пункта. Если приглянулся вид из окна, но жилье находится там, где территория совсем мало знакома, возможно, это повод узнать эту часть города поближе.

Чтобы приобретение не разочаровало, нужно проанализировать транспортную доступность. Если нет проблем с дорогами, инфраструктурой, возможно, этот вариант – оптимальный. Стоит заранее узнать, нет ли поблизости крупных промышленных предприятий – их выбросы могут быть вредными для здоровья. Даже если вблизи таких заводов жилье дешевле, овчинка выделки не стоит.

Старое или новое?

Пожалуй, этот вопрос – самый сложный. Стоит ли покупать квартиру в новостройке? Ведь здесь еще никто не жил! С другой стороны, у вторичного жилья могут быть свои проблемы – обременения, долги, обнаружить которые не всегда просто. Обязательно придется нанять специалиста для проверки чистоты потенциального приобретения, а влетит такая услуга в копеечку. Кроме того, новое жилье обычно дешевое.

Рассматривая плюсы и минусы первички, особенное внимание стоит обратить на строящиеся дома: они самые доступные, но и самые рискованные – никогда нельзя быть уверенным, что стройку завершат в срок (да и завершат ли вообще?). Впрочем, как говорят специалисты, при наличии финансовых ограничений и возможности ожидания лучше остановиться именно на новостройке. Это лучше не только в плане отсутствия обременений, но и по сообществу: все соседи заселятся приблизительно в одно время, это будут люди сходного социального уровня. Кроме того, можно сразу отделать жилье по своему вкусу, а также получить в распоряжение новенькие коммуникации.

Обратная сторона медали

Въезжая в новостройку, не стоит ждать безупречного состояния помещений. Здесь придется делать ремонт даже в том случае, когда жилье приобретается с базовой отделкой застройщика – редко ее качество действительно хорошее, если квартира среднего уровня. И не только потенциальный покупатель, но и все его соседи будут делать ремонт. Шум, пыль, грязь – те еще факторы беспокойства. Помните: такие работы требуют значительных финансовых вложений.

А вот вторичный рынок застрахован от экономического кризиса, приведшего к простоям на стройплощадках, рисков тут практически нет – но и цена выше. Опять же, ремонт, скорее всего, делать тоже придется. Даже если квартира в хорошем состоянии, коммуникации зачастую ветхие – а это капитальные вложения. Если их не сделать, есть вероятность прорыва труб, и тогда капитальные вложения придется делать в ремонт соседей – и хорошо, если только одним этажом ниже.

А что продают?

Знать, чего хочется – это, безусловно хорошо, но нужно учитывать реалии, а именно что есть в продаже. Сформулировав основные пожелания, сориентироваться на рынке будет проще, но не стоит надеяться, что удастся найти идеальный вариант: такое хоть и возможно, но гарантий никто дать не может. Исследование рынка недвижимости доступно через многочисленные ресурсы: сайты в интернете и специализированные журналы, агентские компании, специалисты которых с удовольствием проконсультируют и сразу предложат несколько вариантов.

Агенты говорят, что не стоит советоваться с близкими: у всех своя точка зрения, противоречивые рекомендации только запутывают потенциального покупателя. Например, одни убеждены, что первый этаж – это худший из возможных вариантов, а другие скажут, что лучше уж первый, чем шестой или еще выше (а вдруг лифт сломается?).

Самый социальный и эффективный

Применить такой метод поиска можно, если известно, в каком районе предпочтительно жить. Достаточно просто погулять по нему, поискать объявления о продаже и пообщаться со словоохотливыми пенсионерками. Они обычно в курсе, кто и что продает, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта. Общительные женщины поделятся сведениями, а потенциальный покупатель сможет лично оценить, в каком состоянии дом, подъезд, территория вблизи строения, как удобно добираться от остановок общественного транспорта, далеко ли выезды на крупные дороги.

Между прочим, пожилые любительницы пообщаться наверняка смогут рассказать много такого, о чем продавец квартиры пожелал умолчать, поэтому вступить с ним в разговор не будет лишним, даже если квартира уже выбрана, чтобы узнать всю «подноготную».

Смотреть в оба глаза

Удивительно, но при осмотре потенциальной покупки далеко не каждый покупатель действительно внимательно изучает жилище. Необходимо приходить в дневное время, чтобы сразу оценить уровень освещения, заодно иметь возможность разглядеть все в деталях. Можно даже сделать фотографии – это поможет зафиксировать плюсы и минусы, чтобы из приглянувшихся нескольких вариантов удалось выбрать оптимальное жилище.

Специалисты не рекомендуют осматривать несколько квартир в один день. При изучении жилья особенное внимание нужно уделить планировке: чтобы комнаты были изолированными. Важна направленность окон, от этого зависит уровень освещенности и прогрев жилья в светлое время суток.

Внимание всем деталям

Присматривая для себя квартиру из категории вторичной недвижимости, нужно обратить внимание на район, где построен дом: насколько он шумный, как хорошо слышны крупные дороги, пыльно ли будет летом. Вид из окна, естественная вентиляция, изоляция от шумов – все эти факторы не играют первостепенной роли, но помогут принять решение при выборе из нескольких приглянувшихся вариантов.

Риелторы рекомендуют ответственно относиться к процедуре выбора жилья, изучить не только само предложение, но и ближайшее окружение, то есть соседей. Определенные выводы можно сделать из состояния подъезда, лестничной клетки и доски объявлений. Не будет лишним проверить качество электрической проводки, трубопровода, отопления. Обратите внимание: во вторичном жилье есть вероятность приобрести квартиру с газовой колонкой, что подходит не каждому.

Психология и недвижимость

Как говорят психологи, вопрос «Какой этаж выбрать?» возникает неспроста: человек не приспособлен к обитанию на большой высоте, и жизнь в высотке, особенно под крышей, наполняет глубоким страхом. Человек может даже не осознавать его, но тяжелое ощущение давит, тревожит, провоцирует депрессивные состояния. Как говорят психологи, некоторые более устойчивы к этому ощущению, а вот другие ему поддаются с легкостью. Еще один момент: считается, что на высоте есть слабая вибрация, которая не ощущается как таковая, но создает общее ощущение необъяснимого дискомфорта.

Рекомендуют не выбирать высокие этажи для людей предпенсионного возраста и старше. Конечно, обитание в таком месте может быть приятной уступкой самолюбию, но желание самоутвердиться стоит гораздо меньше постоянного дискомфорта в собственном доме, который, как гласит поговорка, должен быть крепостью.

Почему не нужно жить внизу?

Стереотипы о плохих качествах первого этажа сложились в обществе давно, а вот аргументировать свою позицию могут далеко не все. Кто-то справедливо замечает, что обитателям нижних этажей лучше слышны шумы улицы, но такой аргумент не работает при удачном расположении дома. Даже если вокруг тихо, все равно найти покупателя на квартиру на первом этаже непросто. Психологи говорят, это связано с подспудным ощущением давления всего того, что расположено над головой человека – много этажей, наполненных мебелью, людьми, животными. Это создает неприятное ощущение, рождает чувство опасности.

Еще один момент, связанный с нелюбовью к первым этажам, объясняется историческими предпосылками. С давних пор такое жилье ценилось ниже, поэтому и обитали здесь слои населения, не располагающие деньгами. И по сей день многие придерживаются мнения, что «что-то тут не то». Специалисты говорят: лучше переплатить и взять квартиру повыше, чем сэкономить и потом годами испытывать недовольство и грызть себя за неудачное приобретение.

А если лифт?

Казалось бы, такая конструкция должна решить все проблемы с подъёмом на высоту. Оказывается, нет. Машина при движении развивает высокую скорость, пугающую людей. Другие испытывают постоянный страх застрять в тесной и маленькой кабинке между этажами. Этот ужас подпитывается многочисленными фильмами, где с такой ситуации и начинаются все неприятности. Так и получается: ради статуса люди покупают квартиру на верхних этажах, а потом принимают решение ради собственного спокойствия ходить по лестнице и без конца корят себя – зачем было выбирать такой высокий этаж?

Некоторое время назад было проведено интересное исследование: опросили довольно большое число человек и выявили: чем выше квартира расположена в доме, тем она кажется более просторной женщинам, а вот мужчинам – наоборот.

Как много мне нужно?

Общительные люди часто приглашают гостей, собирают дома внушительные компании, любят свободное пространство и готовы даже пустить к себе пожить оказавшегося в сложных условиях друга. Зная за собой такие черты, стоит присмотреться к жилью попросторнее: оно принесет больше радости. А вот интровертам психологи советуют выбирать относительно небольшие территории, которые можно ощущать своей полной собственностью. Если человек живет с семьей, необходимо продумать все так, чтобы в новом жилище была возможность уединиться.

Кстати говоря, психологи убеждены, что экстраверты счастливы в квартирах, из окон которых открываются виды на обширные пространства. Лучшее впечатление производят площади, пляжи и поля. А вот для интроверта, как заверяют такие специалисты, комфортнее видеть горы, леса или другие элементы, которые словно бы защищают. Что касается защиты: некоторые убеждены, что решетки на окнах – это тюремный символ, и категорически их не приемлют. Если же покупатель не придерживается такой точки зрения, приобретая квартиру, стоит заранее рассмотреть вложения в ремонт, связанные с защитой собственности.

www.syl.ru

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Хорошо, если человек точно знает, какую квартиру он желает приобрести, но бывает, что решение приходит неожиданно и перед покупателем встает вопрос – а чего же он все-таки хочет? Риелторы поделились с сайтом «РИА Недвижимость» профессиональными советами, как же правильно понять себя и сформировать перечень требований к будущему жилью, чтобы в итоге приобрести квартиру своей мечты.

Хорошо, если человек точно знает, какую квартиру он желает приобрести, но бывает, что решение приходит неожиданно и перед покупателем встает вопрос – а чего же он все-таки хочет? Риелторы поделились с сайтом «РИА Недвижимость» профессиональными советами, как же правильно понять себя и сформировать перечень требований к будущему жилью, чтобы в итоге приобрести квартиру своей мечты. 

Определитесь с бюджетом

Прежде чем начать планировать, какие обои вы поклеите в будущей гостиной, нужно определиться с главным вопросом: какой бюджет вы готовы выделить на покупку недвижимости?  «От данного вопроса будет зависеть местонахождение, метраж квартиры и класс дома», — поясняет руководитель отдела продаж новостроек VSN Realty Валентина Клишина.

Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.

Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>

Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

  
Спросите себя: «А зачем?»

Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.

Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний. Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе. В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.

Куда податься

Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева. «Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.

Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>

«Вторичка» или новострой

Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 
«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова. Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева. Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   

Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>

При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 

Соберите информацию и сориентируйтесь на местности

После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве. Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова. По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 

А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.

Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина. Стоит пройтись по району, в котором планируется покупка квартиры, посмотреть на местонахождение домов, воочию оценить состояние окружающей его территории.  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.


Будьте внимательны при осмотре

Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз». Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она. «Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.

Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. «Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая. Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович. При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

realty.ria.ru

Новостройка или вторичка – что лучше, подробное сравнение

Стать первыми обладателями ключей от новенькой квартиры, не торопясь выбрать этаж и вид из окна, планировать и воплощать в жизнь новое вместо того, чтобы переделывать старое – мало кто откажется от этих преимуществ при выборе жилья. Новостройка или вторичка — что лучше? Непосвященным такой вопрос кажется несложным, а ответ на него очевидным – новое всегда лучше, красивее и комфортабельнее старого. Но покупатели часто оказываются перед выбором в условиях сжатых сроков и финансовых ограничений.  

И тогда на первый план выходят другие отличия: стоимость квадратного метра; условия ипотечного кредитования; сроки и нюансы оформления квартиры в собственность; юридический статус и возможные риски. Только при детальном рассмотрении и трезвом взвешивании всех факторов решение окажется правильным. Чтобы помочь читателям принять его быстро, рассмотрим ключевые различия и особенности новостроек и вторичного жилья.

Что дешевле: вторичка или новостройка?

Считается, что строящееся жилье априори стоит дешевле готового. Покупатели выступают соинвесторами – вложившись на этапе котлована, они получают существенную скидку. И это справедливо – ведь расплатой за низкую стоимость становятся долгие месяцы, а чаще – годы ожидания.  Однако в каждом регионе – свои правила, которые диктует рынок. Если изучить статистику, то можно заметить, что более низкая стоимость новостроя вовсе не является аксиомой.

На сегодняшний день Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже готовых квартир. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно демонстрируют ощутимое различие в пользу новостроек. В среднем же по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно сравнивается, хотя вторичка все еще стоит дороже.

Такое нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик оформляет свеже-сданные квартиры в собственность, новое жилье становится вторичным. Хотя от момента приемки Госкомиссией проходит совсем короткий срок, оформление сделки будет иным. Вместо долевого участия или переуступки права требования продавец и покупатель смогут подписать обычный договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость таких востребованных объектов и влияет на рынок, уравнивая статистику в обоих сегментах.

Дешевле всего обойдутся квадратные метры, которые существуют пока только на бумаге – здесь ждать придется не только оформления собственности, но и возведения стен, при этом получить твердые гарантии, что стройка будет идти строго по графику и не замрет на любом из этапов – невозможно. Можно лишь полагаться на собственную интуицию, и на положительную историю выбранного застройщика.

Чем ближе к приемке здания Госкомиссией, тем активнее растут цены. К моменту заселения они окажутся сопоставимы со вторичным рынком, при том, что от вручения ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами. 

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.

Юридические риски

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.

Что нужно знать о новостройках

Высокие потолки, просторные холлы, современные отделочные материалы и прочные монолитные конструкции – всем этим привлекают покупателей новые дома. Но это далеко не единственное, что следует знать  о них. От прелестей рекламного проспекта новоселов иогкт отделять суровые и малокомфортные реалии.

1. Строительная площадка вместо двора. При возведении нескольких очередей или корпусов вместо обещанных газончиков и детских городков под окнами в течении нескольких лет могут продолжаться строительные работы. Это следует учитывать покупателям первой очереди крупных жилых комплексов.

2. Многие предпочитают новые дома, чтобы воплощать самые смелые дизайнерские идеи. Однако приходится помнить, что фантазия без границ возможна только в монолитных сооружениях, кирпичные и панельные здания потребуют обязательного согласования планируемых перепланировок, а некоторые их варианты окажутся невозможными.

3. С отделкой или без? Размышляя, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку, не забывайте, что значительная часть сдается без отделки, и речь идет вовсе не о плитке или обоях. Покупателя в прямом смысле встретят голые бетонные стены, полы и потоки. Вложения в доведение такой «коробки» до жилого вида потребуются значительные, ведь все отделочные работы от проводки до штукатурки лягут на плечи новоселов. 

В каком случае можно купить новостройку, а в каком отдать предпочтение вторичного жилью

Существуют обстоятельства, идущие наперекор нашим планам и мечтам. При выборе многое будет зависеть не столько от объективных плюсов и минусов новостроек и вторичек, но и от имеющихся условий и возможностей покупателя.

Необходимо срочно вселиться в квартиру

Какое жилье лучше купить, вторичку или новостройку если квартира нужно уже сегодня? Ведь в этом случае время поджимает, финансовые возможностью ограничены, а люди и вещи остро нуждаются в новой крыше над головой. Если покупка станет единственным жильем, от новостройки придется отказаться. Очень редкий объект может похвастаться полным совпадением указанных сроков сдачи и заселения с реальными, а планируемый переезд и новоселье даже при удачных обстоятельствах может отложиться на год.  

Инвестиции в жильё

Резкие колебания национальной валюты заставили многих обратиться к недвижимости как к способу сохранить, или даже приумножить накопления. Здесь не стоит соблазняться привлекательными ценами в старом фонде. Сегодня постройки 60-80-х годов уже считаются устаревшими, и в дальнейшем они будут лишь дешеветь. Желающим сэкономить разумнее будет присмотреться к строительству в отдаленных, но перспективных районах, сверяя недорогие варианты с 5-10 летним планами городской застройки. Одновременно с развитием коммуникаций и транспортных сетей будет расти и стоимость таких объектов.

Квартира для сдачи в аренду

Мнения риелторов относительно выбора квартиры под сдачу в аренду не едины. Большинство специалистов считает, что лучше вкладываться в старый фонд в районах со сложившейся инфраструктурой – ведь такое жилье максимально быстро находит своего арендатора. Здесь не слишком важен метраж и высота потолков. Но некоторые уверены, что времена низкого качества отходят в прошлое, и современный съемщик предпочтет удаленность и отсутствие сложившейся инфраструктуры качественному и современному строительству. Здесь важно не перегибать палку, выбирая золотую середину – в противном случае можно вложиться в настоящее гетто, где под аренду будут выставлены целые подъезды и корпуса.

Нет нужды в немедленном вселении

Если квартира приобретается для себя, но нужды в немедленном заселении нет, то идеальным решением станет новостройка со свободной планировкой. Здесь вы сможете планировать расположение спален, продумать дополнительные технические помещения, выбрать этаж. Отделочные работы будут проходить одновременно во всем доме, и к моменту переезда новоселов уже не будут беспокоить строительные шумы от соседей.

Вам будет интересно

srbu.ru

Как выбрать квартиру в новостройке правильно: основные рекомендации

Спрос на первичное жилье продолжает набирать обороты. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, жилищное строительство не снизило свои объемы. Желание приобрести квартиру в новостройке вполне понятно и объяснимо: современные дома поражают своей архитектурой, просторными комнатами и кухнями, продуманными планировками, современными лифтами и системами безопасности. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Новое жилье лишено так называемой негативной энергетики, которая так пугает покупателей квартир на вторичном рынке. Можно долго перечислять очевидные преимущества новостроек, однако существует немало рифов и подводных камней, на которые может наткнуться неопытный покупатель новостроя. Как правильно выбрать квартиру в новостройке? Узнайте в нашей новой статье.

Приобретая жилье в новостройке, следует понимать, что о комфорте придется надолго забыть, поскольку квартира «после строителей» — это всего лишь бетонные стены и перекрытия, да разве что металлопластиковые окна. Вселившимся новоселам предстоит не только очистить вожделенные квадратные метры от строительного мусора, но и подготовить их к нормальному проживанию.

Довольно часто после строителей новоиспеченные жильцы обнаруживают щели, бреши в стенах и оконных проемах, которые предстоит замуровывать собственными усилиями.

Ввиду полного отсутствия коммуникаций и сантехники, на плечи жильцов ложится и эта проблема: предстоит монтаж и установка сантехники, электропроводки, розеток и выключателей, газовой или электроплиты. Кроме того, придется с нуля проводить отделочные работы, установку межкомнатных дверей.

Таковы реалии первичного рынка жилья. Комфортное проживание в элитных новостройках на первых порах требует огромных усилий и капиталовложений.

Еще одним неприятным сюрпризом может стать появление на потолке и стенах трещин через несколько лет после вселения. Этот факт весьма неприятен, так как сводит на нет дорогостоящий ремонт, но прогнозируем. Дело в том, что все новые дома дают усадку.

Процесс этот длительный, и может пройти несколько лет, прежде чем жильцы заметят подвижки статичных конструкций. Кроме того, интенсивность усадки зависит от вида грунта и глубины залегания грунтовых вод. Немаловажно и качество строительных материалов – панельных плит и железобетонных конструкций.

В некоторых случаях застройщики сдают дома «под ключ», включая стоимость отделочных работ в общую цену.

Руководствуясь вышеописанными фактами, многие покупатели стремятся выбрать квартиру в тех новостройках, которые уже преодолели 5-летний рубеж эксплуатации. Этим они избавляют себя от бремени длительного и дорогого ремонта.

Планируя покупку строящегося жилья, необходимо определиться с типом постройки. На сегодняшнем рынке первичной недвижимости преобладает монолитное, панельное и кирпично-монолитное строительство. В чем же их отличия?

Панельное строительство хорошо известно гражданам постсоветского пространства. Этот метод позволяет возводить здания вдвое быстрее, чем, скажем, возведение монолитных построек.

Современные строительные технологии предусматривают производство трехслойных панелей с высокими теплоизоляционными параметрами. Этот тип панелей успешно применяется в типовом строительстве И-155, С-222, П-3М, П44Т, в том числе и в Москве:

  • Так, серия И-155 – это 10-24-этажные постройки с монолитным цоколем, введенные в эксплуатацию с 2000 г. Стеновые панели имеют толщину 320-400 мм (для фасадов) и 440-540 мм (торец). Крыша плоская, залита слоем гидроизоляции и покрыта плиткой.
  • Дома серии П-3М – это 8-17-этажные здания с невысокими техническими характеристиками. Толщина панелей не превышает 180 мм, крыша плоская. Снаружи дома облицованы плиткой. Квартиры в таких домах значительно дешевле, нежели в других.
  • Серия П44Т – это 14-16-этажные дома со скатной крышей, крытой натуральной черепицей. Стены выполнены из трехслойных, с добавлением полистирольной прослойки панелей. Толщина панелей 30см, а особенность стыков обеспечивает полную герметичность швов. Снаружи дома облицованы современной плиткой, имитирующей кирпич. Эти дома строят с 1998 г.
  • Серия С-222 – последняя в панельном строительстве. Это 17-этажные постройки, возводимые из многослойных плит (до 650 мм), кирпича и архбетона. В зданиях такого типа отсутствуют швы, а наружная облицовка выполнена из натурального кирпича. Планировка квартир – ультрасовременная.

Монолитное (кирпично-монолитное) строительство – относительно новый вид, несмотря на простоту техники. Это цельные здания без швов, с высокими потолками, просторной планировкой. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, и не носят массовый характер.

Выбирая этаж, следует руководствоваться своими возможностями и запросами. Пожилому человеку тяжело будет взбираться на верхние этажи в случае проблем с лифтом. При этом следует учесть, что большинство новостроек первый и второй этажи отдают под коммерческие проекты.

Верхние этажи идеально подходят тем, кто не терпит шум, несущийся сверху, однако отсутствие технического этажа должно насторожить – в жаркую пору в квартире будет душно, в дождь есть риск потеков.

Выбор расположения квартиры на этаже зависит от того, какую панораму хотелось бы видеть жильцам. Но главным предостережением можно считать примыкание помещений к шахте лифта.

Выбирая планировку, следует внимательно проверить расположение вентиляционных шахт, служебных и смежных помещениях, дабы в будущем не оказаться заложником обстоятельств. Кроме того, необходимо убедиться в наличии несущих стен, обеспечивающих надежность здания.

Торцевые и угловые квартиры славятся холодными, промерзшими, покрытыми грибком стенами. Если нет возможности отказаться от такого расположения, нужно позаботиться о том, чтобы к торцевой стене было подведено централизованное отопление.

Цена на квартиру в новостройке, пожалуй, главный критерий выбора. При продаже жилья в строящемся доме озвучивается цена за 1 м2. Поскольку эта цифра напрямую зависит от качества постройки (типа и серии), а также места расположения, можно сделать оптимальный выбор, промониторив рынок первичной недвижимости.

Не стоит забывать, что сумма, названная в долларовом эквиваленте, в конечном итоге может оказаться непредсказуемой. Поэтому очень важно заранее оговаривать с продавцом сумму в рублевом эквиваленте.

Разумеется, выбирая расположение дома, следует сделать акцент на инфраструктуру: магазины, аптеки, школы, детские сады, поликлиники, транспортные развязки должны находиться в непосредственной близости.

Приобретая квартиру в новостройке от уже заселившегося хозяина, стоит быть очень осторожным. Если квартира была в собственности всего несколько месяцев или год, то скорей всего с этой квартирой что-то не так: либо проблемы с документами от застройщика, либо это перепродажа в связи с какими-то махинациями.

Также должна насторожить низкая цена на жилье в новостройке. В любом случае, прежде чем соглашаться на покупку, нужно провести тщательную проверку документов. Эту процедуру можно поручить специалисту по продаже недвижимости, или обратиться с этой проблемой к государственному нотариусу.

Как выбрать квартиру в новостройке? Смотрите следующее видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:



Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

4 комментария





pronovostroyku.ru

вторичку или новостройку (плюсы и минусы)

Квартира покупается раз в жизни и подход должен быть серьёзным, включая изучение предложений, советов юристов и личного осмотра предлагаемого жилья. В нашей новой статье содержится подробный ответ на вопрос, волнующий многих покупателей недвижимости: «Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку?»

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Квартиры в области за счёт ценовой доступности оптимальная альтернатива столице. Добраться к месту учёбы или работы из пригорода легче, чем с одного конца города на другой. К тому же новые дома в пригороде чаще строят в эконом-сегменте.

Площадь ближе к советским проектам, а материалы, инженерные сети и комфортность современные. Разница в цене Москва/Подмосковье значительна. При этом отличие покупки вторичного и первичного жилья одинаково по стране, и рассмотрено подробно.

Специфика пригорода проявится при покупке коттеджа. В цену входит расположение и площадь участка. Современная отделка тоже сильно поднимет цену. Цена за метр сравняется или превысит московскую. Коттедж продается уже введённым в эксплуатацию, и с ним можно воочию ознакомиться.

Укоренилась ни к чему не обязывающая, но распространённая ошибка в определении первичного жилья. Допускается обывателями и риелторами. Юридически жильё становится вторичным сразу после регистрации прав собственности.

При сдаче дома в эксплуатацию невыкупленные квартиры регистрируются застройщиком на себя. И покупаемое жильё формально выкупается уже у собственника (вторичный рынок).

Плюс такой покупки в том, что квартиру можно осмотреть, выбрать (если не этаж, то сторону дома), оценить необходимость перепланировок. Цена становится выше, чем при инвестиции в строительство с первого этажа. На Западе квартиры чаще продаются готовыми к вселению, и таких вопросов не возникает.

Риелторы ввели ещё один термин – «новая вторичка». К чему он относится:

  • дом сдан в эксплуатацию, но не все квартиры проданы, и их собственником стал застройщик;
  • стройка использовалась как инвестиция;
  • переуступка ипотечного кредита.

С первым пунктом все ясно. Это практически первичное жильё, которое не нужно ждать. Скидка может порадовать, если у застройщика уже есть новый проект.

Минус – довольствоваться придётся остатками. Во втором случае цена зависит от жадности инвестора. Третий вариант рекомендуется при значительных уступках или сложностях с получением кредита. Переплаты нивелируют скидку.

Оценить финансы и желания нужно до покупки. Взвесить плюсы и минусы вторички и новостройки можно, изучив следующий список:

  1. Риски при покупке. Они существуют в обоих случаях. Вторичную квартиру необходимо тщательно проверить на предмет скрытых долгов, наследников или залоговых обязательств. Застройщик может оказаться недобросовестным (можно уберечься, выбирая крупные, проверенные фирмы) или просто разориться в сложной финансовой обстановке. Получение страховки, предусмотренной процедурой банкротства, долгий и неоднозначный (возвратят только вложенную обесценившуюся сумму).
  2. Цена. Первичное жильё дешевле. В зависимости от стадии строительства (продажу квартир застройщик имеет право начать, возведя первый этаж), разница в цене доходит до ощутимых 25%. Цены на первичку растут с опережением. По Москве рост составил 2.9 и 7.3% соответственно.
  3. Ассортимент. Вторичное жильё расширяет выбор районов, разнообразие предлагаемой отделки и точное местоположение. Распределение квартир в новострое не всегда оговаривает этаж, только метраж и количество комнат.
  4. Квартиру от хозяина можно осмотреть и пощупать. Сразу видны все дефекты.
  5. Инфраструктура. В старых районах уже развитая, устоявшаяся. Есть сеть магазинов, детских садов, больниц. Новое жильё строится целыми кварталами. Все необходимое построят тоже, но первое время придётся ездить за 3-4 км. Нельзя оценить и «нежелательного соседства». Казино в подвале не откроют (закон запрещает), а ночной клуб могут.
  6. Инженерные сети. Тоже палка о двух концах. В старом жильё они уже используются и проверены временем. Но износ инженерных систем в домах 70-80-х годов заметный.
  7. Комфорт. В новых домах нет проходных комнат или совмещённых санузлов, привычных владельцам старых пятиэтажек. Просторная кухня и коридор тоже добавят комфорта хозяевам. Метраж 3-комнатной квартиры будет в 1.5-2 раза больше, а потолки выше. К плюсам добавим и наличие подземной парковки или стоянки перед домом. Можно купить обжитую квартиру в недавно построенном доме. Но этот сегмент слабо представлен на рынке.
  8. Управляющая компания. Эта замена ЖЭК все ещё непривычна. В ведение компании передаётся дальнейшее содержание жилого фонда. В жилом доме она известна, наведите справки у незаинтересованных лиц. При покупке на первичном рынке кампания ещё не назначена. Застройщик выбрет удобную, с завышенными расценками.

В качестве резюме сведём описанные плюсы и минусы вторички и новостройки в таблицу.

Первичное жильёВторичное жильё
Простота юридического оформленияПо оформлении сделки можно сразу вселяться
Нулевой износ инженерных сетей и системЖизнеобеспечение работает
Подземный паркинг или стоянка в комплектеДом готов и сдан в эксплуатацию
ПросторностьВыбор района проживания и расположения квартиры
Престижность и комфортДоступность ипотечного кредита
Перепланировка выполняется по ходу строительстваСделка не сорвётся в очередной кризис
Ниже цена за метрПроверенная инфраструктура

Пункт из темы плюсов и минусов, на котором стоит остановиться подробней. Для чего покупается квартира. Если для проживания, то решающим фактором будет временной. Покупайте или уже обжитую квартиру, или законченный новострой. В бригадах отделочников дефицита нет, за 3-4 недели сделают ремонт под ваши запросы (лучше, чем готовый).

Вкладывать деньги в только начатое строительство, когда негде жить опрометчиво. Для инвестиций лучше всего подходят дома в начале строительства. Цена за время постройки может вырасти на 35-40% за счёт инфляции, удорожания материалов и скидок, предоставляемых застройщиком «первым покупателям».

Рассмотрим преимущества вторичного и первичного жилья при покупке его в ипотеку. Первый минус, с которым сталкиваются сразу – банковский кредит имеет ставку на 2-3% выше.

Количество справок, которые понадобится собрать, для получения кредита, и процент отказов в этом случае больше. Завышенная стоимость кредита и невозможность вселиться сразу нивелируют разницу в цене. В этом случае покупатель предпочтёт вариант жилого помещения с хорошим косметическим ремонтом.

Не позволило рынку ипотечного кредитования совсем «замёрзнуть» постановление от 1.03.2015. На льготный (порядка 12% годовых) кредит имеет право любой желающий при соблюдении следующих условий:

  • ипотека заключается с 1.03.15 в рублях;
  • размер кредита ограничен суммой 8 млн. для Москвы и СПб и 3 млн. для регионов;
  • заёмщик оплачивает 20% цены квартиры;
  • продолжительность действия кредита не более 30 лет;
  • погашение равными долями за все время действия договора.

Государство возьмёт на себя погашение разницы между выплачиваемой и рыночной стоимостью кредита. Срок действия программы ровно год. Она сворачивается в двух случаях: снижение ключевой ставки ЦБ до 9.5%, превышение общей суммы кредитования 400 миллиардов.

Если второе понятно – всем не хватит, то механизмы денежных перерасчётов по уже выданным кредитам пока не ясны.

В наших реалиях покупатель бывает прав или обманут. Если через неделю рвётся обувь неприятно, когда обнаруживаются серьёзные минусы квартиры, заметно хуже. Избежать участи обиженного призваны информационные порталы, которые нужно досконально мониторить. Надеемся, что найти ответы на ваши вопросы помогла и наша статья.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:



Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

1 Reply





pronovostroyku.ru

Как выбрать квартиру?

Приобретение жилья – это огромный стресс, который можно приравнять по психологическому напряжению к прыжку с парашютом. Иногда наступает разочарование в приобретённом жилье.

Почему же так происходит? Дело в том, что выбор  квартиры – процесс весьма индивидуальный, а универсальной формулы «идеальной квартиры» не бывает в принципе. Для одних главное – освещённость, для других – количество квадратных метров, а третьему нужен парк поблизости для выгула собаки.

НОВОСТРОЙКА ИЛИ ПЕРВИЧКА

Как найти то, что нужно? Для начала определитесь, в каком доме хотите купить квартиру: в новостройке или нет.

Вторичное жилье – квартира, в которых кто-то жил до вас. Однако знайте, если новостройка уже сдана в эксплуатацию, и квартиры при этом являются собственностью застройщика, такое жилье тоже считаются вторичным.

Первичное жилье – только новостройки, квартиры в строящимся доме. Такое жилье проинвестируется, а не покупается.

Преимущества вторичного жилья

Готовая квартира обладает рядом преимуществ. Главное из них– это то, что квартира полностью готова к заселению. Если она в хорошем состоянии. Но даже если нужен косметический ремонт, то обойдется он недорого: комнаты небольшие, потолки невысокие. Во вторичке стоимость коммунальных услуг дешевле по сравнению с новостройкой.

Недостатки вторичного жилья

В первую очередь, недостатком является то, что это все-таки не новое жилье. Старая электрика и сантехника могут давать сбои. Труба течет, розетка искрит, штукатурка сыплется…

Старую квартиру постоянно надо поддерживать в хорошем состоянии. В то же время, уход за вторичкой не дорогой, хотя и отнимает немало времени. Конечно же, жить в старой квартире не настолько комфортно, как в первичке. Подъезды домов еще советской постройки охраняются максимум при помощи домофона, в новостройках же есть консьерж или сторож.

Преимущества новостройки

В новостройке жить удобно — подъезды чистые, соседи приятные, лифты удобные, потолки высокие, комнаты просторные; есть системы безопасности. Достоинства новостройки перед вторичным жильем перечислять можно  долго. Приятно ведь жить в доме, где никто до вас не жил.

Недостатки новостроек

И все-таки новостройки не идеальны. Часто хозяева сдают свои новые квартиры, для того чтобы в ремонте участвовал арендатор. А если квартира — строй-вариант, то про комфорт можно забыть. Бетонные стены и потолки, пахнущие цементом, пол тоже бетонный — так выглядит новое жилье. Это влетит вам в копеечку, т.к. первый ремонт  – очень серьезный процесс, который «потянет» на несколько тысяч долларов. Первые несколько лет практически все владельцы делают ремонт, поэтому шум и стуки будут слышны регулярно и со всех сторон. Если у вас есть маленькие дети, то первичку лучше не брать.

ВЫБИРАЕМ РАЙОН

На что следует обратить внимание при выборе района? Кроме таких критериев, как простота выезда на трассу, близость к родителям и детям, к работе, и другое, имеет смысл обратить свое внимание на экологию. Главные отравители воздуха – промышленные предприятия, заводы и автотранспорт. Близкое их расположение является неблагоприятным фактором для вашего здоровья. Обратите внимание, есть ли рядом с домом зелёная зона, сквер или парк. Зелёные растения уменьшают отрицательное воздействие промышленных предприятий и автодорог.

Если вы пользуетесь общественным транспортом, придите в час-пик на ближайшую к дому остановку (часов в 8 утра), и убедитесь, легко ли войти в автобус. Хорошо, если недалеко конечная остановка — так вы не станете «селедкой в бочке».

Однозначным негативным фактором является расположенные в 100 метрах от дома высоковольтные линии электропередачи (ЛЭП): их низкочастотное электромагнитное излучение может спровоцировать ряд заболеваний.

Если у вас есть машина, убедитесь, что недалеко от дома расположена платная автостоянка. Если такая стоянка стоит совсем рядом возле дома, готовьтесь каждое утро просыпаться от воя автосигнализаций и собачьего лая.

Под окнами торговая палатка или киоск со спиртным? По ночам будете слушать распевающие пьяными голосами баллады, а по утрам идти по усеянному семечками тротуару.

Стоит убедиться, что в окрестностях есть супермаркеты, аптеки, школа, детский сад, поликлиники и прочая инфраструктура. Обязательно сходите в детсад или школу лично: многие из них уже превратились в офисы из-за снижения рождаемости. Сразу выясните рейтинг школ, расположенных в понравившемся районе — эти данные в отделе образования абсолютно доступны.

ОЦЕНИВАЕМ  ДОМ  СНАРУЖИ И ВНУТРИ

Определившись с районом, перейдем к выбору дома.

Важно также быть полностью уверенным в безопасности дома и квартиры. Несоблюдение санитарных норм во время строительства (нарушения конструирования систем вентиляции, неправильно проведенная электропроводка, использование некачественных отделочных материалов) может стать угрозой для здоровья. Рекомендуется предварительно осмотреть квартиру со специалистом в этой области.

В любом городе много аварийных домов. Определить их на глаз легко: на стенах есть трещины, если же они заделаны, то серые линии вдоль стены их выкажут. Покупать в таком доме жилье рискованно. Должно также насторожить и внешнее утепление, которое жильцы установили индивидуально: такие «заплатки» означают, что в дом плохо отапливается.

Важно оценить чистоту лифта и подъезда. Осмотрите двери жильцов. Если они бронированные, новые, значит, в доме контингент достойный. Если же, наоборот, двери старые, обшарпанные, с изрезанной обивкой, значит, тут живут бедные люди и хулиганы, а это нелестное соседство.

Последний этаж

Если нацелились на квартиру на последнем этаже в хрущевке, убедитесь в наличии двускатной крыше, это поможет избежать промерзания, протекания и залития вашего жилья. Если в доме есть чердак либо технический этаж, вы сможете впоследствии приватизировать метры, превратив квартиру в двухуровневую. Поинтересуйтесь в ЖЭКе, когда делался в последний раз капремонт дома и обновлялась ли кровля. Постарайтесь лично проникнуть на чердак, чтобы выяснить, течет ли крыша.

Кстати, вопреки расхожему мнению, верхний этаж — самый лучший и комфортный. Никто не ходит «по голове», особенно в праздничные дни; на лестничной клетке постоянная тишина; да и уличный шум не таки слышен.

Первый этаж

С квартирой, расположенной на первом этаже, тоже не все так просто. Мусорные контейнеры под вашим окном обычно будут переполнены. Зимой пищевые отходы в них не гниют, но летом они будут источать резкое зловоние. Запах может идти также из подмокшего подвала. Влага может подняться по стенам к вам, в результате начнут отклеиваются обои, а в ванной поселится плесень.

ОЦЕНИТЕ ЖИЛЬЕ

Попав в квартиру для просмотра, забудьте о смущении! Осмотрите и ощупайте буквально каждый уголок.
Квартира на одном из последних этажей? Давление для подачи горячей воды наверх зачастую недостаточное. Откройте кран в кухне и в ванной и проверьте насколько мощный напор. Важный момент — это наличие счетчиков холодной и горячей воды.

Особое внимание также уделите трубам. Если они старые, покрытые ржавчиной (ее даже свежей краской не скроешь, поверхность труб все равно будет неровной), то могут в любой момент прорвать и залить вас и соседей снизу. Убедитесь заодно в исправности запорной арматуры: все краны на трубах должны закручиваться легко, иначе не сможете в случае прорыва перекрыть подачу воды.

Грибок в ванной либо туалете легко определить по запаху. Такая беда очень опасна для аллергетиков.

Квартира, даже не торцевая, может промерзать. Перед вашим приездом хозяева могут прогреть ее калорифером, но этот трюк просто разоблачить. Проверьте, горячие ли батареи в комнатах. Еще лучше — рукой пройдитесь по всем стенам: вы почувствуете, где дует из углов (значит, есть трещины в стыках).

Если полы покрыты кафелем (кухня, туалет, ванная комната), попрыгайте на них. Услышали потрескивание? Кафель положен на некачественный раствор, спустя год-два он начнет трескаться. Если под ногами — линолеум, то его неровности покажут вам, что стяжка сделана плохо. С паркетом проще — скрипит или нет, есть ли щели.

Металлопластиковые окна в квартире — это немалый плюс. Однако проверьте, насколько они герметично закрываются, ведь если резиновые уплотнители износились, ремонтировать их придется вам.

Само собой, узнайте, остеклен ли балкон или лоджия.

Как выяснить, какая в квартире электропроводка, медная или аллюминевая? Попросите раскрутить розетку. Вы увидите, какие к ней подведены провода. Учтите, что предпочтительнее алюминиевая проводка.

Наконец, убедитесь, была ли незаконная перепланировка квартиры. Сравните план на жилье в техническом паспорте с тем, что лично видите. Ведь если через несколько лет вы захотите продать квартиру, придется заняться узакониванием  перепланировки.

ВЫБИРАЕМ ПЛАНИРОВКУ

При покупке квартиры обязательно и внимательно ознакомьтесь с планом БТИ.

Не советуем покупать квартиру, которая примыкает к шахте лифта! Вибрации и шум будут спутниками жизни.

Если квартира — двушка, убедитесь, что хотя бы одна жилая комната не примыкает к соседям. Если у них будет пир горой — вы сможете спрятаться от шума в дальней комнате.

Избегайте угловых квартир. Даже очень толстые кирпичные стены могут пропускать влагу.

Определите, какая сторона у квартиры. Худший вариант – северная. Здесь вас ждут потёмки и «вечная мерзлота». Южная – тоже не очень хорошо, т.к. постоянное солнце и безумная жара, духота в летний период будут обеспечены. Лучше выбирать восточную сторону (солнце светит в первой половине дня) или западную (солнце только во второй половине).

Покупаете однушку? Тогда обратите внимание, к каким соседям примыкает ваша комната, и какими стенами. Хорошо, если эти стены несущие (на плане они показаны самыми толстыми), ведь в этом случае вы соседей никогда не услышите.
Что касается  внутренней планировки – всё на ваше усмотрение.

СОСЕДИ

При осмотре квартиры мы задаём риелтору неизменный вопрос:
— Как тут с соседями?
И слышим ответ:
— Милейшие люди!

Через пару недель после покупки квартиры начинают раскрываться неприятные подробности жизни дома. Оказывается, один разводит свиней на балконе. Второй организовал в квартире швейное ателье, а любимое занятие третьего — громко и долго ругаться с женой и пить с друзьями горячительные напитки.

Чтобы такого не произошло, перед покупкой квартиры полезно навестить будущих соседей снизу и сбоку. Даже если они не пожелают разговаривать с вами, поверьте, их внешний облик может рассказать о многом.
Если покупаете квартиру в новостройке, тут надо надеяться лишь на удачу.

ОБМАНЧИВО ДОРОГО

Недорогие квартиры чаще всего сдаются уже «под ключ». Они покупаются или по государственным сертификатам или через продажу квартиры с доплатой. Как утверждают специалисты в области недвижимости, подобное жилье получают люди, которые попросту не имеют денег на ремонт. Через несколько лет, возможно, они их насобирают, и ремонт сделают. Но на момент переезда это невозможно.
Поэтому при отделке здесь используется наиболее дешевые материалы: сантехника, обои, двери и т.д. — социальное жилье подразумевает доступность. Ведь чем дороже отделка, тем дороже квадратный метр.

В элитном доме супер-отделка также излишне, но по причине того, что будущее хозяева все переделают на своё усмотрение. В таких домах обычно делается так называемая предчистовая отделка. Практика отделки элитного жилья распространена за рубежом, где дома сдаются уже полностью готовыми. Там все спланировано по дизайнерским проектам. У нас даже средний класс предпочитает приобретать квартиры без окончательной отделки. Строители подготавливают только пол и стены, а новоселы самостоятельно делают ремонт на своё усмотрение.

В зависимости от ремонта, стоимость квартиры «под ключ» может быть увеличена на 40-200% дороже «голой». Но возможен и другой вариант — компания ради привлечения клиента, делает ремонт почти «даром». Тогда клиенты при деньгах приобретают квартиры именно у нее, ведь другие компании по той же цене продают только стены.

На киевском рынке недвижимости, по утверждению экспертов, подобным приемом много лет пользуется крупная строительная компания. Рядом находятся два одинаковых дома с одинаковой стоимостью квадратного метра, но в одном нет отделки, а в другом есть. Понятно, что быстрее раскупят квартиры с отделкой. Для клиента гораздо экономнее въехать в жильё «под ключ». Во-первых, ремонт значительно отодвигает момент переезда, а жить в это время где-то надо. Во-вторых, не нужно тратить деньги, время и нервы на подбор стройматериалов и фирмы, делающей ремонт. К сожалению, зачастую клиентов просто не устраивает ремонт, сделанный застройщиком. Если же обстановка не подходит, то зачем тогда нужно такое жильё?

В первую очередь потенциальные покупатели обращают внимание на место расположения жилья, потом на планировку квартиры и в самом конце на отделку. Наиболее экономичный вариант – приобрести жильё с ремонтом на вторичном рынке недвижимости. Здесь заключена выгода не только по деньгам, но и по времени. Качественный ремонт стоит больших денег, однако зачастую квартиры продаются без учёта вложенных в неё денег. Поэтому такое жильё можно купить и сразу же в нём жить.

ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ

Случаи бывают разные, иногда под маской риелтера или владельца квартиры может скрываться мошенник. Разъезжая по адресам, соблюдайте несколько простых рекомендаций, которые помогут сохранить не только  деньги, но и жизнь.

Когда вы ведете  с владельцем квартиры телефонные переговоры, дайте понять ему, что приедете не один. Попросите  продиктовать номер, чтобы «перезвонить через 10 минут». Если собеседник отказался сообщать вам свой номер, вежливо попрощайтесь и забудьте о нем.
Перед тем как отправляться смотреть квартиру, обязательно сообщите родственникам, знакомым, соседям или друзьям адрес, куда вы едете.
Когда вы на месте и вошли в квартиру, попросите сразу разрешения позвонить. Скажите, что нужно сделать один срочный звонок. Если вам отказали в доступе к телефону, уходите из квартиры. Если телефон вам предоставили, невинно сообщите подготовленному к этому звонку человеку адрес, где вы находитесь и когда вас ждать у подъезда.

Не дразните гусей

Как бы ни был вам важен статус, не приезжайте осматривать квартиру на дорогой иномарке либо в одежде от знаменитого дизайнера. Мошенники  воспринимают такого покупателя как сигнал к обманным действиям. Если намерения продавца чисты, то ваша дорогая одежда не позволит торговаться.

Торг

Хотите сбросить цену? Вам необходимо обнаружить в квартире как можно больше недостатков, пусть и не существенных. Не ленитесь заглядывать во все углы и щели. Отпускайте критические замечания.

Если не нашли недостатков, обратите внимание продавца на неблагоприятную экологическую обстановку, на слухи о преступлениях в районе, о засилье нечистой силы и др. Как бы нелепо ваши претензии ни выглядели, вы собираетесь платить немалые деньги и можете позволить иметь маленькие слабости.

Чья квартира?

Следующим этапом является проверка правоустанавливающих документов. Это дело сложное, даже нудное, но сделать его необходимо. Первое, что должно вас насторожить – при первой встрече продавец вам предоставляет не подлинники документов, а только копии. Это, конечно, может свидетельствовать об осторожности продавца, но не стоит принимать окончательное решение и подписывать договор, пока не увидите подлинники.
Запомните: вступать в финансовые или юридические отношения с продавцом вы можете лишь после тщательной проверки и личности продавца, и предъявленных подлинников правоустанавливающих документов.

Недоверия заслуживает поверенный продавец, который предлагает заключать договор от лица законного владельца. Вы ведь не можете ручаться, что хозяин квартиры жив-здоров в данный момент.

Если покупаете квартиру в новостройке, покупка-продажа осуществляется только при участии фирмы (застройщика или риэлтора), и вам необходимо проверить ее права на эту квартиру, а также полномочия сотрудника, подписавшего договор.

ИТОГ

В качестве итога приводим  ряд параметров, по которым определяется комфортность жилья:
— насколько важна удаленность района от центра;
— хотите ли престижный и экологически чистый район;
— какое расстояние до ближайшей остановки транспорта;
— из какого материала изготовлены дом, стены, год постройки дома;
— какой предпочитаете этаж,  размеры жилых комнат и их количество;
— определитесь в желаемой планировкой комнат, ванной, кухни, прихожей;
— убедитесь в наличие балкона, лоджии, каковы их размеры;
— наличие телефона в квартире;
— какова высота потолков;
— общее состояние квартиры;
— общее состояние двора и подъезда;
— наличие в доме лифта;
— ориентация окон квартиры;
— наличие в доме мусоропровода.

Надеемся, наши советы помогут вам сделать приобрести квартиру вашей мечты.

Желаем удачного выбора!

Автор: Светлана Белоногова

kak-vibrat.ru

Как и какую квартиру выбрать для ипотеки: новострой, вторичка

Для большинства жителей нашей страны ипотека — это едва ли не единственный способ приобрести жилье в обозримом будущем. И если купленная недвижимость или проживание в неф будет доставлять неудобства, то поменять ее до полной выплаты ипотечного кредита будет весьма сложно. Поэтому перед покупкой жилья, заемщик должен твердо знать ответ на вопросы, какую квартиру выбрать — вторичка или новостройка, и как правильно выбрать квартиру для ипотеки? Это достаточно сложные вопросы и подойти к их решению нужно максимально серьезно.
Как и какую квартиру выбрать для ипотеки: новостройка или вторичка

Сегодня российские банки выдвигают такие условия к недвижимости, что ипотеку можно взять далеко не на каждую квартиру. И хотя требования к залоговому имуществу прописаны в законе «Об ипотеке», банки, как правило, выдвигают собственные, дополнительные критерии отбора жилья. Ипотечный кредит выдается в том случае, если квартира не принадлежит государству и является абсолютно «чистой» с юридической точки зрения, то есть жилье не должно приобретаться у близких родственников и не обременено правами других лиц. Кроме того, банки не принимают в качестве залога недвижимость без отдельного санузла и без кухни, а также доли в квартирах.

Кредиторы особо требовательны к техническим характеристикам недвижимости. Если жилье приобретается на вторичке, то имеет значение срок ближайшего капитального ремонта дома, степень износа здания и вид перекрытий. Если квартира покупается в новостройке, то заемщик может столкнуться с еще более строгими критериями отбора жилья в новостройке. Банки не очень охотно принимают в качестве залога недвижимость, которая находится еще на стадии строительства. А чтобы снизить риски, кредитные организации работают только с определенными застройщиками, у которых заемщику придется приобретать квартиру.

Содержание страницы

Ипотека на первичном рынке

Чтобы знать, как правильно выбрать квартиру для ипотеки на первичном рынке, необходимо для начала выделить два типа жилья, и определиться с наиболее подходящим вариантом:

  • Построенный и сданный в эксплуатацию многоэтажный дом. Все квартиры в этом здании уже готовы, но могут быть, как с отделкой, так и без нее — так называемый «белый вариант». От наличия или отсутствия отделки зависит цена квадратного метра. Преимущества данного типа жилья на первичном рынке является то, что заемщик видит, что покупает и может сразу получить ключи от квартиры. А главным недостатком является значительно более высокая цена жилья в готовом доме, чем на этапе строительства, а самые лучшие квартиры раскуплены заранее, еще на этапе строительства.
  • Будущая квартира в новостройке. Данный вариант предполагает, что дом только заложен и будет готов через несколько лет. Заемщик заключает договор долевого участия в возведении новостройки, оплачивает сумму полностью и ждет, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Преимущество данного типа недвижимости заключается в меньшей цене квадратного метра. А к недостаткам можно отнести риск того, что жилье могут не достроить или здание долго будет сдаваться в эксплуатацию. Также может оказаться, что построенная квартира окажется низкого качества, а банк обычно завышает процентную ставку по кредиту на 1%-2% на покупку жилья в новостройке.

Главное и основное достоинство первичного жилья — значительно меньший риск потери права собственности в связи с мошенничеством, так как недвижимость еще не находилась ни у кого в собственности и, соответственно, на нее не будет претендентов в виде наследников и прочих. Но заемщику стоит проверить, не заложил ли застройщик его квадратные метры другому лицу. Также стоит быть внимательными на стадии приема квартиры. У готового варианта может оказаться масса недостатков, начиная с кривых потолков и стен, заканчивая недостаточным количеством квадратных метров, чем обговаривалось.
Ипотечное жилье: вторичка или новостройка?

Покупка жилья на вторичном рынке

Квартира на вторичке или на вторичном рынке — это жилье, которое уже находилось в собственности у одного или нескольких лиц и продается. Часто такую недвижимость перепродают риэлтерские агентства за процент от сделки с продавца, но иногда владельцы не хотят иметь дело с ипотечниками. Поэтому, если заемщик решил приобрести квартиру на вторичке, то ему необходимо сразу задать вопрос о возможности покупки жилья в ипотеку. Если продавец мнется, то это повод задуматься о юридической чистоте недвижимости. Скорее всего, что-то не так с документами.

При приобретении жилья на вторичном рынке возможный вариант покупки должен принять банк. Именно кредитор решает, даст ли он ссуду на приобретение той или иной недвижимости, и примет ли он ее в качестве залога — обеспечения по кредиту. Одобрение банка на квартиру происходит после подачи и одобрения заявки на ипотеку. Поэтому при просмотре возможного вариант жилья на вторичном рынке заемщик должен выяснить у владельца следующую важную информацию:

  • Подготовлены ли документы для продажи
  • Выписаны ли все жильцы из квартиры
  • Чиста ли квартира с юридической точки зрения
  • Нет ли неоплаченных счетов за коммунальные услуги
  • Когда менялся собственник квартиры последний раз (лучше, чтобы не ранее 2-х лет назад)
  • Причина, по которой жилье продается
  • Чем объясняется слишком низкая или завышенная стоимость недвижимости.

При выборе одного из нескольких вариантов жилья в одном и том же районе, следует узнать среднюю стоимость квадратного метра, исходя из чего принимать решение. Основное преимущество вторички — возможность сразу заселиться и жить в своей квартире. Также к плюсам следует отнести большее количество выбора недвижимости в конкретном районе. Однако в любом случае, прежде всего, необходимо будет получить одобрение банка для выбранного объекта.

Как правильно выбрать квартиру при покупке?

Прежде всего, необходимо определиться с тем, в каком районе выгоднее приобрести квартиру с точки зрения отдаленности от места работы или учебы, парка, больницы и прочего. Предпочтительно, чтобы в шаговой доступности от дома были магазины и общественный транспорт, детский сад и школа. Если есть лифт, то на каком этаже квартира не так уж и важно. Сегодня есть множество способов улучшить жилье, как на первом, так и на последнем этажах.

Особенно внимательными стоит быть при осмотре квартиры. Лучше сделать фото комнат, чтобы потом можно было сравнить с другими квартирами. При осмотре жилья следует обратить внимание, кто продавец: если семейная пара, то не лишним будет поинтересоваться прописан ли ребенок, если родственник продает по доверенности, то тщательно нужно проверить все документы. Осмотрите также состояние недвижимости: сантехнику, стены под окнами, трубы отопления, наличие следов плесени и т. д. Не лишним будет узнать, кто соседи. Бычки, пустые бутылки и шприцы в подъезде уже скажут о многом.

Выяснить нужно, как можно больше информации о квартире и жильцах, так как каждый из параметров влияет на итоговую стоимость недвижимости. Купленное жилье позволит решить жилищную проблему и сделает жизнь комфортнее.

Оценка статьи:

Загрузка…

moezhile.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о