Оценка рыночной стоимости квартиры – Оценка вторичной квартиры в 2018 году, порядок оценки стоимости жилья, этапы и методы, образец договора на определение стоимости

Оценка квартиры в Москве по оптимальной цене и срокам.

В течение всей жизни мы совершаем немалое количество сделок с недвижимостью, и в первую очередь, с квартирами. Квартиры – наиболее популярный вид жилья в современном мире.

Если вы покупаете или продаете квартиру, оформляете ее в ипотеку или она перешла к вам по наследству, то вам обязательно потребуется оценка квартиры.

Что такое оценка квартиры?

Оценка квартиры – это деятельность специалиста, направленная на определение наиболее вероятной стоимости данного вида недвижимости на свободном рынке.

Сделать оценку квартиры можно, в принципе, самостоятельно, сравнив существующие предложения на рынке. Но в этом случае результат всё равно будет не точный, и лучше доверить оценку профессионалу. Оценщик благодаря имеющемуся образованию и знаниям в этой сфере рассчитает для вас реальную цену этой недвижимости. Помимо этого, банки, суды и нотариусы принимают во внимание только отчеты, выполненные профессиональными оценщиками.

 

Как происходит оценка квартиры?

Оценка квартиры – это процесс происходящий в несколько этапов. Для лучшего понимания можно выделить 2: предварительный и расчетный.

Предварительный этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда.

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники. Осмотр необходим для фотофиксации квартиры, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам.

Расчетный этап:

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. При оценке квартиры эксперты всегда применяют сравнительный метод. Поэтому подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов.

Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную. Ликвидационная стоимость – это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Что получает клиент?

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев:

• предоставлять в банк для одобрения ипотеки

• использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже
• предоставлять в суд при разделе имущества
• направлять в Росреестр для снижения кадастровой стоимости и т.д.

Сам отчет по оценке выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

• Сведения об Оценщике и Заказчике
• Характеристика объекта оценки
• Обзор и анализ рынка недвижимости
• Анализ ликвидности объекта
• Обоснование методики оценки
• Определение рыночной стоимости
• Определение ликвидационной стоимости
• Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
• Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
• Фотографии квартиры

pravo-ocenka.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры, или Как самостоятельно оценить квартиру

Оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. Критерии оценки квартиры. Как самостоятельно оценить квартиру, и какие документы потребуются, если вы решите доверить оценку специалистам. Какими методами пользуются при оценке профессионалы.

Оценка стоимости квартиры

Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов.

Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами.

Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. В данной статье мы готовы поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.

Критерии оценки квартиры

При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

• Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
• Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
• Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
• Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
• Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
• Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
• Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.

Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.

Как оценить квартиру самостоятельно

Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.

Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами

Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке.

Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки).

То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.

Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Подчеркиваю – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.

Методы профессиональной оценки квартир

Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше. Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными методами:

• сравнительный,
• затратный,
• доходный.

Доходный метод заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный метод не используется.

Затратный метод основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный метод заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.

Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.

Сравнительный метод является самым применяемым при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании

Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм. Поэтому готов ввести вас в курс дела.

Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру.

Но в случае получения кредита стоимость квартиры, названная оценщиком, играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.

Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.

Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.

Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер.

Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75% от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.

© Надежда Пелит, МирСоветов

bbf.ru

Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Определяем среднее арифметическое

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Поможет агентство недвижимости

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Рекламные объявления в СМИ

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Заключение

Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

fb.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры

Неотъемлемым элементом каждой сделки коммерческого направления, совершаемой в сфере недвижимости, является установление рыночной цены. Если вы обладаете знаниями цен на этом рынке, то это окажет вам неоценимую помощь в реализации, сдаче или приобретении жилья по наиболее выгодным расценкам.

Кроме того, предпродажная цена, определенная в соответствии с реальным временем, даст гражданину, реализующему объект недвижимости, возможность сокращения срока реализации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как определить рыночную стоимость квартиры

Установление рыночной стоимости квартиры будет необходимо во многих жизненных ситуациях, к примеру, при получении кредита, где в качестве залога используется недвижимость, при купле/продаже жилплощади, определении цены страховки, на которую можно располагать. А ведь данный перечень далеко не полный.

Первым и наиболее упрощенным методом, с помощью которого вы можете получить информацию о рыночной цене жилья, является обращение к специалистам в сфере недвижимости, в компетенцию которых входит осуществление независимой оценки.

Компании, которые предоставляют спектр услуг в данной области, уже не являются редкостью. Метод имеет и свои плюсы, и свои минусы. К положительным аспектам можно отнести максимальную точность в установлении цены, а также помощь в ходе совершения сделки. Среди отрицательных – существенная цена услуги.

Для самостоятельного определения цены собственной квартиры применяются такие методы. Для начала нужно приобрести журнал, предназначенный для такой целевой аудитории, как риэлторы.

В таких изданиях вы можете найти детальную информацию обо всех расценках за один «квадрат» жилой площади в каждом из городских районов. Нужно иметь в виду, что подобные цены указаны непосредственно для посредников, и служат верхней ценовой планкой, на которую можно ориентироваться.

Позвоните в риэлторские фирмы с предложением о приобретении ими квартиры. Для этого нет необходимости в сообщении ваших детальных координат, достаточно лишь обозначение района, где располагается жилье, и состояния, в котором оно находится. Обозначьте характерные особенности жилплощади, перечислите ее достоинства. Про недостатки также забывать не следует.

Уточнив цену, которую готова предложить каждая из фирм, вычислите среднюю арифметическую. Это будет нижней ценовой границей в обозначении цены жилплощади.

Как в одном, так и в другом случае, нужно не забыть умножить цену за один «квадрат» на всю площадь жилья.

Учитывая изложенное, при помощи первого метода нами определена верхняя ценовая граница, а при помощи второго – нижняя. То есть, произвести расчет примерной суммы, в которую может оцениваться жилье, уже не сложно.

Есть еще один метод, используемый для определения рыночной цены жилья. Можно использовать доступный для каждого онлайн-калькулятор. Его вы можете отыскать на каком-нибудь из сайтов агентств по недвижимости.

Расчет рыночной стоимости реализации жилплощади – едва ли не наиболее важное условие в достижении успешности сделки. Рыночная стоимость жилья отображает наиболее вероятные расценки, по которым оно будет реализовано в условиях открытого конкурентного рынка, с достаточно значимым количеством и покупателей, и продавцов. Предельно точную информацию о цене жилплощади можно уточнить при обращении к специалистам на рынке.

Цена жилья, относится к непостоянным величинам. Она может быть увеличена или приостановлена в росте, в зависимости от текущего положения на рынке.

Оценка квартиры при ипотеке

Этот пункт частенько вызывает у многих массу вопросов. На данном этапе сфера ипотечного кредитования на территории РФ не настолько развилась и глобально распространилась, что можно с уверенностью было бы говорить о какой-то лояльности банковских учреждений, фирм, проводящих оценку, страховых компаний. По этой причине хотелось бы немного ознакомить вас с этой темой.

На конкретном шаге по пути к получению ипотечного кредита, перед клиентом появляется вопрос с обращением в оценочную фирму, преимущественно в ту, на которую укажет банк, предоставляющий кредитную сумму. Как было упомянуто раньше, различные компании столь же разно могут оценить одно и то же жилье.

Однако в ситуации с получением кредитной суммы, стоимости жилья, определенной экспертом-оценщиком, отведена чуть ли не первостепенная роль, поскольку банковское учреждение будет готово предоставить вам около 90 процентов средств на кредитных условиях, и в качестве основы расчета они берут именно определенную оценочную стоимость.

Но в случае занижения итоговой оценки у вас просто не будет хватать финансов, чтобы приобрести жилплощадь, которую вам бы хотелось. В связи с чем потребуется снова оформлять дополнительный кредитный договор в другом банковском учреждении или же найти жилье подешевле.

Для того чтобы избежать подобного казуса, необходимо выбирать ипотечную программу того банковского учреждения, которое взаимодействует не с одной оценочной фирмой.

Стоит сделать акцент на том, что какой бы ни была работа оценщика, вне зависимости от того, получите вы кредитную сумму или же нет, вы будете обязаны оплатить его услуги, поскольку работу он свою выполнил.

Кроме того, существует еще один нюанс, который следует знать по поводу оценки жилья. Сам оценщик в своей работе определяет не только рыночную стоимость жилья, но и ее ликвидационную цену. Последнее понятие означает сумму, за которую будет реализовано жилье в случае вынужденной продажи.

Величина ликвидационной цены составляет примерно 70-75 процентов от объема рыночной. Если у вас не получится погасить кредитную сумму и ваше жилье будет реализовано, необходимо знать, что в продаже будет фигурировать именно ликвидационная цена.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры

Содержание

1.Общие сведения 3

1.1. Задание на оценку 3

1.2. Процедура оценки 4

1.3. Источники информации 5

1.4. Основные понятия и определения 6

1.5. Принципы оценки 10

1.6. Нормативная база 12

2.Определение рыночной стоимости объекта оценки 13

2.1. Описание оцениваемого объекта 13

2.2. Анализ среды местоположения оцениваемого объекта 15

2.3. Анализ местоположения объекта 18

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного результата 20

2.5. Расчет рыночной стоимости 21

2.5.1. Сравнительный подход 21

2.5.1.1. Метод сравнительных продаж 21

2.5.1.2. Метод иерархии 25

2.5.2 Затратный подход 27

2.5.3. Доходный подход 28

2.6. Согласование результатов 29

Приложение № 1 30

1. Общие сведения

1.1. Задание на оценку

Рыночная стоимость объекта оценки на 5.11.09 составила с учетом НДС 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.

1.2. Процедура оценки

1 Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;

2. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

3. Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;

4. Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;

6. Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;

7. Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

8. Написание отчета об оценке.

1.3. Источники информации

1. «Зеленая площадь» № 35 от 21 сентября 2009 года

2. «Из рук в руки» № 128 от 9 ноября 2009 года

3. «Зеленая площадь» площадь» № 38 от 12 октября 2009 года

4. «Недвижимость» № 44 от 9 ноября 2009 года

5. www.63.ru

6. Л.П. Тепман «Оценка недвижимости»

1.4. Основные понятия и определения

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года).

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года).

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость восстановления имущества — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества — потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества — износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества — износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества — потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценщик – физическое лицо, обладающее профессиональными знаниями в области оценочной деятельности и состоящее в саморегулируемой организации оценщиков.

Исполнитель – юридическое лицо, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

1.5.Принципы оценки

Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, положить в банк. С точки зрения продавца, а им в нашем случае потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.

Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение будущей динамики производства и возможности перепродажи объекта определяет его «экономическую цену». В процессе определения стоимости объекта оценки мы стремились дать обоснованный прогноз будущих состояний и динамики рынка.

Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в конкретной ситуации незначительно, и это влияние учитывается поправками на риск.

mirznanii.com

Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Введение

Недвижимость является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.

По мере развития рыночных отношений в современной России недвижимость постепенно становится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений.

В ходе курсовой работы производится оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: РФ, Брянская обл., г.Брянск,

Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д.38,кв.5

Производится описание методики оценки, порядок составления и оформления отчета, методов расчета, обоснование основных положений и допущений, применяемых в ходе оценки объекта недвижимости.

1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки и результаты оценки

1.2 Сертификат оценки качества

Данный отчет оформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом и имеющимися данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135 — ФЗ от 29 июля 1998 г (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 г. № 178 — ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31 — ФЗ, от 14.11.2002 г. № 143 — ФЗ, от 10.01.2003 №15 — ФЗ, от 27.02.2003 № 29 — ФЗ, от 22.08.2004 № 122-

— ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ,от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ), Федеральными стандартами оценки №1-3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности: Федеральным стандартом «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 и Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

6. Оценщики имеют необходимое для проведения данной оценки образование и достаточный опыт.

7. Оценщики произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества, и полностью полагаются на информацию, полученную от заказчика.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике и оценщике

4. Допущения и ограничительные условия

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

1. Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

2. Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

4. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, из ходя из своих наилучших интересов.

5. В отчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации.

6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.

7. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

mirznanii.com

Оценка стоимости квартиры

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости

1.1 . Понятие недвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)

1.2. Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости

2. Практический подход к оценке стоимости недвижимости

2.1. Расчет стоимости объекта недвижимости

2.2. Выбор окончательной цены объекта

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении права наследования, судебного приговора;

— при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости любого объекта собственности — упорядоченный, це­ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при­носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег­мента рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест­ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ­екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности — необходим учет сово­купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже­ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна — изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов.

По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време­ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.

Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли — продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных (методов этой оценки.
Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 — 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Целью данной работы является изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:

— Дать определение понятия «недвижимость»;

— Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

— Оценить объект недвижимости различными методами;

— Проанализировать полученные результаты.

Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости – двухкомнатная квартира.

1.Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости

1.1 Понятие недвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за

Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет работы.

Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу отно­сятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интел­лектуальная собственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обя­занностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества.

Итак, имущество — материальные объекты и немате­риальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с оп­ределенными юридическими отношениями (имущественными отношения­ми, имущественными правами), которые также подлежат оценке.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

В Гражданском Кодексе (ст. 130) дается чёткое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения».

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможнее, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

1.2 Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

mirznanii.com