Отказ от затратного подхода при оценке здания – Пример обоснования отказа от использования затратного подхода при оценке офисного помещения в административном здании

Содержание

Обоснование отказа от затратного и доходного подходов при оценке квартиры

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

sstitova.ru

Пример обоснования отказа от использования затратного подхода при оценке офисного помещения в административном здании

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

sstitova.ru

11. Отказ от использования затратного подхода

В
процессе работы над определением
стоимости объекта оценки Оценщик пришел
к выводу, что использование затратного
и доходного подходов является не
корректным. Поэтому Оценщик принял
решение отказаться от использования
этих подходов и использовать только
один – сравнительный.

Затратный
подход основывается на принципе
замещения, который гласит, что покупатель
не заплатит за недвижимость больше той
суммы, которую нужно будет потратить
на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного
по своим потребительским характеристикам
объекту оценки, например, квартиры в
многоквартирном доме. Официальной
сметой затрат на покупку участка и
строительства на нем здания, частью
которого является объект оценки, Оценщик
не располагает.

В
свою очередь, расчет по «типовым» сметам,
СНИПам и т.п. с учетом всех реальных
дополнительных затрат, определением
совокупного износа здания в целом и
«вычленения» стоимости единицы площади
квартиры приведет к большой погрешности
при вычислении.

Кроме
того, Оценщику абсолютно неизвестны
случаи подобного приобретения жилья,
когда покупатель-частное лицо приобретал
в собственность одну квартиру в
многоквартирном доме посредством его
строительства.

Принимая
во внимание весомость приведенных выше
аргументов против использования
затратного подхода, Оценщик принял
решение отказаться от его применения
в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

В
основе доходного подхода лежит принцип
ожидания, который гласит, все стоимости
сегодня являются отражением будущих
преимуществ. При применении данного
подхода анализируется возможность
недвижимости генерировать определенный
доход, который обычно выражается в форме
дохода от эксплуатации и дохода от
возможной продажи в конце периода
владения. Применительно к объекту оценки
можно предположить, что он приобретается
не как «квартира для проживания», а как
объект для извлечения прибыли от сдачи
его в аренду и последующей (возможной)
продажи.

Против
использования доходного подхода у
Оценщика имелось также несколько
аргументов. Прежде всего – это информация,
полученная от Заказчика, что данная
квартира будет использоваться
исключительно для целей проживания,
т.е. будущий собственник не планирует
сдавать её в аренду с целью извлечения
дохода.

Во-вторых,
несмотря на существующий в Москве
развитый рынок аренды жилья, он продолжает
в основном оставаться «черным». Договора
аренды в подавляющем количестве случаев
нигде не регистрируются, а оплата
производится в виде не облагаемой
налогом наличной суммы. Это не позволяет
Оценщику собрать достаточное количество
достоверной информации о размере
арендной платы и ставок аренды по
объектам аналогам. Использовать же
информацию, не имеющую документального
подтверждения и обоснования Оценщик
посчитал невозможным. Поэтому доходный
подход был исключен из расчетов.

По
мнению Оценщика, единственно возможным
подходом к оценке квартиры в многоквартирном
доме из трех существующих можно считать
сравнительный подход, который в силу
хорошо развитой системы информационного
обеспечения дает наиболее объективные
результаты.

studfiles.net

Репетитор оценщика — Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования
затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе
оценки оценщик принял решение отказаться
от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины
стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования
затратного подхода оценки

Затратный подход
применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим
объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет
аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое
условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка
затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с
последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой
квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём
здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою
очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных
дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и
выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в
вычислениях.

Оценщику не
известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо
приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у
собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок,
а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью
лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает
возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой
квартиры.

Таким образом, в
силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения
затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования
доходного подхода оценки

Доходный подход
рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то
есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно
в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и
др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно,
может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует
достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы
(ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной
информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует
подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11)
информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного
в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего –
это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться
исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать
их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе
развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора
аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится
в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику
собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и
ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального
подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая
изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из
своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению
оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в
многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход,
который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт
наиболее объективные результаты.

dom-khv.ucoz.ru

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов.

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Для применения затратного подхода необходимо рассчитать стоимость строительства всего здания с учетом затрат на приобретение земельного участка, согласование проекта, подвод коммуникаций и т.п. При оценке затратный подход практически нереализуем ввиду невозможности предоставления Заказчиком достоверной технической документации на объект и прилегающие коммуникации, правовых документов на земельный участок. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади объекта приведет к большой погрешности при вычислениях. В большинстве случаев стоимость объекта, приносящего доход, надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов, затраты же на приобретение либо строительство объекта недвижимости не отражают стоимости доходов. Результатом применения затратного подхода в оценке рыночной стоимости объекта оценки будет являться фактически стоимость замещения объекта или, иначе говоря, стоимость их строительства с учетом накопленного износа. Данная методика учитывает (или учитывает в меньшей степени) рыночные условия и уровень ликвидности объекта.


Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.

В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.


Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Заказчиком не предоставлены данные о сдаче в аренду здания и понесенных расходах, поэтому расчет стоимости объекта доходным подходом не проводится.

Выводы: Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

 

cyberpedia.su

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:

  • Вторичного жилья;
  • Земельного участка;
  • Типовые частные дома;
  • Комнаты;
  • Квартиры в новостройках.

Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

  • Место расположения;
  • Технические параметры жилья;
  • Кадастровые характеристики;
  • Этажность;
  • Износ дома;
  • Год введения в эксплуатацию;
  • Категория земли (при сравнении участков).

Отказ от сравнительного метода

Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный.

Вопросы и ответы

Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку?

Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.

Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет?

При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.

Ключевая ставка ЦБ 17.09.2018: 7,50 (+0,25)
Инфляция в августе: 3,1 (+0,9)

ipoteka.finance

Отказ от применения затратного подхода





⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 11Следующая ⇒

Применение затратного подхода при определении рыночной стоимости квартир, по мнению Оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным.

Расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения). Кроме того, данный подход имеет высокий уровень погрешности, связанный с неточностью оценки стоимостного вклада прав на земельный участок, а также всех видов износа.

Отказ от применения доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, есть следующий аргумент: при достаточно развитом рынке купли-продажи квартир, его высокой «плотности» и насыщенности, информация о ценах предложения имеет приемлемый уровень точности и достоверности. В то же время информация, необходимая для реализации доходного подхода, не обладает приемлемым уровнем точности, при этом погрешность в 1%, которая возникает при определении всего лишь одного параметра, – ставки капитализации, может привести к искажению стоимости на 15% и более. В связи со столь высокой чувствительностью модели расчета по доходному подходу, его применение не является целесообразным.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

 

Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее подходящие по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Еще одним условием является то, что эти сопоставимые объекты должны быть проданы недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам–аналогам; анализируется собранная информация и каждый аналог сравнивается с оцениваемым.

3. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов в зависимости от степени их отличия от оцениваемого объекта.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Выбор объектов-аналогов

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. Поэтому Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу.

Внесение поправок

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если по данному показателю аналог ему уступает.

Передаваемые права, финансовые условия и условия продажи всех аналогов предполагаются типичными рыночными (без обременений, без учета каких бы то ни было скидок, рассрочек и т.п.)

Оценщик учел следующие виды корректировок:

Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Величина корректировки принята на среднем уровне (см. Раздел «Анализ рынка объекта оценки») и составляет 5%.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.

Местоположение объекта

Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение (все аналоги расположены в пределах 500 м от объекта оценки).

Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)

В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Площадь кухни

В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Этаж расположения

Объекты-аналоги расположены на 9-12 этажах 14-ти этажных домов. Объект оценки расположен на 13-м этаже 15-ти этажного дома. То есть все сравниваемые объекты расположены на средних этажах. Величина корректировки составляет 0%.

Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома

В данном случае поправки не требуется.







stydopedya.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о