Акт приема-передачи до регистрации перехода права по ДКП
Продаю квартиру. Договорились об оплате через банковскую ячейку («эксперт-сейфинг» — отдельно пакет с деньгами и отдельно пакет с распиской).
Агент покупателя предлагает следующую схему:
«мы напишем, что квартиру по акту приема-передачи передали в день подписания договора купли-продажи, ключи от квартиры получили до подписания договора купли-продажи, взаиморасчеты будут производиться через банковскую ячейку,деньги в полном объеме получите после регистрации перехода прав в течение 1 банковского дня.»
Причина: В квартире остается мебель и техника. Покупатель хочет проконтролировать их наличие.
Изначально рассматривались 2 других варианта (предложенных мной как 2 альтернативы):
1) найм с даты подписания на 2 месяца с правом смены замков на двери, без права перезаключения/продления.
2) оплата 90%/10% с привязкой 10% на гос.регистрацию+передаточный акт.
Покупатель сначала согласился на вариант 1), затем передумал и согласился на вариант 2).
Новый вариант был предложен покупателем после моей просьбы добавить пункт
«В соответствии со статьями 450 и 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае объект подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с момента направления уведомления. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств.»
Причина моей просьбы — на момент гипотетического принуждения к подписанию передаточного акта судом, срок аренды ячейки может пройти, а от того, что суд обяжет покупателя выплатить 10% мне будет ни горячо, ни холодно.
Вопрос: Какие доп. риски у меня возникают в предложенной покупателем схеме? Существует ли ситуация, в которой я не смогу получить всех денег или на длительный период потеряю право распоряжаться квартирой при расторжении договора/невыполнении договора покупателем?
Стоит ли настаивать на добавлении пункта о расторжении договора при неуплате полной стоимости или на практике это мне ничего не дает?
pravoved.ru
Передача квартиры до регистрации права собственности
Акт приема-передачи квартиры в новостройке – подробное описание процедуры и все ее нюансы
Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.
Нюансы составления акта приема-передачи квартиры на 2017-2018 год и его образец, который можно скачать
- В документ можно включить различные условия. Важно, чтобы они не противоречили существующим законам.
- До того момента, как акт будет подписан обеими сторонами соглашения, вся ответственность за состояние квартиры лежит на продавце.
- Собственно акт может выглядеть как отдельный документ (приложение к договору купли-продажи) или быть включенным в текст договора. Чаще всего он включается в договор. Отдельным документом акт оформляется, если с момента заключения сделки до даты передачи имущества проходит определенное время.
Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта
В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.
7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры
Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.
Передача квартиры до регистрации права собственности
Согласен. А откуда такое недоверие к тому, что Вы сломаете всю встроенную мебель и вывезете? Это же лишено логики. Наверно и квартира не дешевая, как правило в таких случаях такие вопросы решаются на доверии. В договоре купли-продажи можно указать общий пункт, что все неотделимые улучшения входят в объект подлежащий продаже.
Акт приема-передачи как завершение сделки покупки квартиры или комнаты
В случае, если квартира или комната передается в ином состоянии, нежели покупатель ожидал получить ее, это несоответствие должно быть указано в акте приема-передачи. Такая ситуация может сложиться, если демонтирована или испорчена отделка помещения, встроенная мебель, техника или сантехника (если таковые являются частью продаваемой недвижимости).
Подписание Акта приема-передачи квартиры
Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).
Конференция ЮрКлуба
Да ну? Для движки момент перехода права собственности — либо передача, либо момент, установленный сторонами, либо момент, прямо предусмотренный в законе. Для недвижки и устанавливается этот специальный момент — государственной регистрации. Где здесь указывается на необходимость передачи вещи как основание для госрегистрации?
Срок передачи квартиры по сделке
У Вас: в первый день произвести расчет и подписать у нотариуса договор, а на следующий день подать документы в МФЦ на госрегистрацию.1. Сделка нотариальная, расчет — имеете права подать на регистрацию у нотариуса. Регистрация 2 дня, и госпошлина 70 проц.2. Т.к. расчет произведен — отдайте ключи покупателю. У Вас и квартра и деньги. 3. А кто защитит Покупателя. Если сделка не будет зарегистрированна.
Акт приема передачи квартиры
Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.
firstjurist.ru
принимаем квартиру и оформляем право собственности
Задайте вопрос эксперту
Статья. 29.09.2014 Версия для печати― Павел, расскажите, пожалуйста, так что же ждет дольщика после подписания и регистрации ДДУ при сдаче дома?
― После подписания и регистрации договора долевого участия, прежде чем стать счастливым обладателем собственного жилья, необходимо пройти еще три этапа. Это передача объекта долевого строительства дольщику и подписание им акта реализации инвестиционного проекта и акта приемки-передачи; получение ключей от квартиры; регистрация права собственности на объект долевого строительства. К моменту подписания акта дом, в котором находится приобретаемая квартира, должен быть принят госкомиссией, а также должны быть проведены все необходимые обмеры БТИ.
― Как быть, если сроки сдачи дома задерживаются? Часто бывают такие случаи?
― Как правило, сдача дома задерживается в 99% случаев, в среднем на срок от одного квартала до полугода, иногда даже на год. Ввиду того что в нашей стране система возмещения ущерба за несоблюдение сроков не работает, судебных прецедентов на эту тему очень мало. Кроме того, строительные компании, прекрасно знающие о том, что сдача дома будет задержана, сразу предусматривают пункты договора, позволяющие им избежать ответственности. Тем не менее в любом случае, если сдача дома задерживается более чем на полгода, нужно принести договор на экспертизу и выяснить возможность предъявления иска застройщику.
― Что такое акт реализации инвестиционного проекта?
― Это один из главных документов, который передается в регистрационную палату и на основании которого, в том числе, производится оформление Вашего права собственности на квартиру. Подписать его необходимо как можно быстрее после приглашения.
― Для чего нужен данный документ?
― Именно в этом, достаточно большом по объему, документе находится перечень всех квартир в доме и список тех лиц, кому они будут оформляться в собственность. Напротив каждой квартиры должны быть приведены полные сведения собственнике (фамилия, имя, отчество, номер договора, паспортные данные, площадь квартиры и т. п.), в одной из граф документа будущий владелец должен поставить свою подпись. Кроме того, акт должна будет подписать и администрация муниципального образования, подтвердив тем самым, что застройщик выполнил перед ней все обязательства, предусмотренные инвестиционным контрактом.
― Что такое акт приема-передачи квартиры? Когда он подписывается?
― Акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставить для регистрации права собственности в Регистрационный центр. Подписанием данного акта стороны четко фиксируют момент перехода обязанностей по содержанию квартиры от застройщика к дольщику. Это документ, подтверждающий факт передачи квартиры, а следовательно, и обязанности по ее содержанию. По общему правилу, если иное не установлено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры нес девелопер, то после его подписания ответственность несет дольщик. Иными словами, если квартира сгорит до подписания акта, отвечать за это будет строительная компания, если после — дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия.
Тот факт, что акт приема-передачи квартиры вынесен в отдельный документ, в первую очередь свидетельствует о том, что сроки выполнения работ по договору и реальные сроки предоставления квартиры в собственность в большинстве случаев разнятся.
― Какую информацию должен содержать акт приема-передачи жилья? На что следует обратить внимание?
― В принципе, акты приема-передачи могут оформляться совершенно по-разному, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о дате и месте его составления, наименование сторон (кто и кому передает квартиру), описание передаваемого объекта недвижимости, в том числе его местонахождение, метраж и состояние, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя. Также акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя.
― Как быть дольщику, если его не удовлетворяет качество работ, а акт необходимо подписать? Что делать в таком случае?
― В случае, если качество жилья не удовлетворяет покупателя, а акт все же должен быть составлен, все претензии должны быть подробно записаны и приложены к акту со ссылкой о том, что этот документ считается действительным в случае устранения перечисленных дефектов в такой-то срок. Иногда акт приема-передачи квартиры совмещают с актом сверки взаиморасчетов, в таком случае туда добавляется информация о произведенных денежных расчетах.
― Когда дольщик должен произвести осмотр жилья?
― Перед подписанием акта приема-передачи квартиры в обязательном порядке покупатель (он же дольщик) должен тщательно осмотреть квартиру и заполнить смотровой лист, в котором необходимо отразить все найденные дефекты и недочеты, допущенные строителями, а также указать четкие сроки их устранения. Для более тщательного осмотра хорошо брать с собой эксперта в области качества строительства жилья, который способен отметить все технические недостатки сдаваемого объекта. Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может произойти), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист. Кстати, осмотр лучше всего производить в светлое время суток, так как света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
― На какие моменты стоит обратить внимание при осмотре купленной квартиры в первую очередь?
― Во-первых, состояние бетонных конструкций. Если замечены отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы — обязательно требуйте исправления. Второй момент — окна. Если установлены стеклопакеты, обязательно надо обратить внимание: нет ли трещин на стекле, плотно ли закрываются окна, хорошо ли прилегает уплотнитель и нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены. Третье — это электрика. Для осмотра надо взять с собой лампочку, которая позволит проверить исправность системы освещения. Также надо проверить рабочее состояние всех розеток. Водоснабжение, канализация и отопление в основном подлежат поверхностному визуальному осмотру. Отсутствие течей, трещин в отводах и теплые трубы (если осмотр производится в отопительный сезон) свидетельствуют об исправности всех трех систем. И наконец, вентиляция. Наличие тяги определяется простым дедовским способом: к вентиляционной шахте подносится горящая спичка. Если пламя отклоняется в сторону шахты, значит, тяга есть и система исправна.
― Что происходит после осмотра? Какие следующие шаги нужно предпринять?
― Итак, после тщательного осмотра все обнаруженные недостатки и дефекты заносятся в список, прилагаемый к акту приемки. Если какие-то системы или части квартиры не были проверены или осмотрены, то в акте необходимо указать, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности. После подписания смотрового листа и уточнения, кто и когда исправит недочеты, происходит подписание акта приема-передачи квартиры. С этого момента всю ответственность за новое недвижимое имущество, пусть еще и не окончательно оформленное в вашу собственность (право собственности наступит после регистрации квартиры (сделки) в регистрационном центре), несет покупатель (дольщик). Следующим шагом будет оформление права собственности.
― Как происходит оформление права собственности на квартиру?
― Застройщик готовит и передает в регистрационную палату пакет документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости. Этот пакет довольно объемный. Он содержит инвестиционный контракт, акт его реализации, договоры, которые были заключены в рамках этого контракта (в том числе и с каждым дольщиком), документы, подтверждающие, что обязательства, в том числе и по оплате, по каждому из договоров выполнены в полном объеме, акты приема-передачи, проектную и иную документацию на дом, договор с подрядчиком, договор аренды земли, разрешение на строительство и многое другое. Регистрационная палата в течение месяца проводит экспертизу представленных документов и в случае выявления каких-либо нарушений возвращает их или дает предписание об устранении этих нарушений. До тех пор пока палата будет иметь претензии к документам, переданным застройщиком, процесс оформления прав собственности на конкретную квартиру не начнется. После устранения застройщиком всех замечаний, палата начнет регистрировать права собственности отдельных граждан (дольщиков). Отправляться в эту организацию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами застройщика или иной организации.
― Какие документы для регистрации права собственности являются первостепенными?
― Главными документами для регистрации Вашего права собственности будут договор (инвестирования, долевого участия и т. п.), справка из БТИ, которая должна будет подтвердить, что размеры квартиры соответствуют заявленным в акте приема-передачи, акт приема-передачи, квитанция об оплате госпошлины, паспорт и т. п. (полный перечень представлен в самой палате). Документы, переданные Вами в регистрационную палату, будут внимательно проверены, и, если не будет замечаний, через месяц Вы получите свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
razned.ru
Регистрация в квартире на которую не оформлено право собственности
Не так давно ко мне обратился житель поселения с такой проблемое: он приобрел квартиру в Коммунарке в которой сейчас проживает, для этого продав свою старую квартиру и выписывшись из нее. На руках у жителя есть зарегестрированный ДДУ и акт передачи квартиры от застройщика. В тоже время застройщик не может оформить регистцию права собсвтенности, без которого жителю отказывают в регистрации. Соответсвенно сейчас сложилась ситуация, когда житель находится без прописки фактически в статусе лица без определенного места жительства со всеми вытикающиим последствияим.
Я отправил обращение в УФМС по городу Москве с просьбо разъяснить, возможна ли регистрация на основании ДДУ и акта передачи. Вот такой пришел ответ из УФМС по ТиНАО:
Отделом Управления Федеральной службы России по г. Москве в НАО Ваше обращение на сайт УФМС России по г. Москве в отношении оформления регистрации без свидетельства о государственной регистрации права, рассмотрено.
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним, согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону от 21 июля 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.
В связи с изложенным, оформить регистрацию по месту жительства гражданам, не имеющим документа, являющегося основанием для вселения в жилое помещение (свидетельства о государственной регистрации права), не представляется возможным.
Если гражданин приобрел жилое помещение по договору долевого участия в строительстве, возможно оформление регистрации по месту пребывания сроком на 6 месяцев при представлении в орган регистрационного учета уполномоченными на ведение паспортной работы лицами надлежаще оформленного заявления о регистрации по месту пребывания установленной формы, договора долевого участия в строительстве, копии акта ввода объекта в эксплуатацию при наличии почтового адреса пребывания.
Регистрация членов семьи собственника может быть произведена после получения свидетельства о государственной регистрации права.
Таким образом оформить постоянную регистрацию без свидетельства о праве собсвтенности нельзя, однако возможно оформление временной регистрации сроком на 6 мсяцев.
barmashev.livejournal.com
Прием-передача квартиры: не забудьте составить акт
Большинство покупателей квартир считают, что сделка считается завершенной после регистрации права собственности, и удивляются, узнав о необходимости оформления еще одного обязательного документа — акта приема-передачи. Между тем, легкомысленное отношение к процедуре приема-передачи и законодательным нормам Гражданского кодекса может повлечь серьезные юридические последствия и значительные материальные потери.
Это не формальность!
«Процедура приема-передачи квартиры является обязательной. Статья 556 ГК РФ гласит, что недвижимость передается продавцом и принимается покупателем согласно двустороннему акту или другому документу о передаче, составленному в произвольной письменной форме и заверенному подписями контрагентов. Только после этого, при условии отсутствия взаимных претензий, сделка считается исполненной», — настаивает адвокат Андрей Комиссаров.
К сожалению, на практике процедура приема-передачи квартиры многими участниками сделок с недвижимостью воспринимается как пустая формальность. И если покупатели первичного рынка к данному документу относятся более сознательно, дабы обязать застройщика своевременно исполнить обязательства по исправлению недочетов, то участники «вторичных» сделок нередко пренебрегают процедурой.
Мало того, оформить передаточный акт очень часто забывают.
«К примеру, если договор отдается на регистрацию в Санкт-Петербурге, то участникам сделки никто не укажет на обязательность составления акта, так как его не требуют при регистрации. В некоторых других регионах России без акта документы не примут на регистрацию в Росреестре», — замечает адвокат.
Игнорирование процедуры приема-передачи квартиры чревато опасными последствиями для участников как первичного, так и вторичного рынка. Потому что только после приема имущества «по факту», закрепленного документально, покупателю передается весь набор прав и обязанностей по содержанию квартиры, а также вся ответственность за порчу и случайную гибель имущества.
Смысл процедуры
Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно. С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма. Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.
То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.
Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и оплате других услуг.
«Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», — напоминает Андрей Комиссаров.
Риски и роковые ошибки
1. Риски для продавца
Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций. К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.
Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.
2. Риски для покупателя
Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке. Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее. Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.
На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.
Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.
От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.
3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи
Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.
Покупатель в момент подписания такого договора принимает на себя все риски повреждения объекта и обязанности по содержанию квартиры. И если, к примеру, до момента въезда в жилое помещение в нем произойдет возгорание или продавец вывезет из квартиры сантехнику, ни на какую материальную компенсацию с продавца или застройщика рассчитывать не придется.
Продавец рискует ничуть не меньше. Например, сделка может сорваться даже в процессе регистрации. И получить компенсацию с нового владельца, который уже предпринимает активные действия по перепланировке квартиры, будет практически невозможно.
4. Отказ в получении налогового вычета
Если передаточный акт отсутствует, покупатель неизбежно столкнется с проблемами при получении налогового вычета, потому как данный документ обязателен для представления в налоговую службу.
5. Риск привлечения к ответственности
Уклонение от подписания акта и процедуры приема-передачи приравнивается к неисполнению обязательств по договору купли-продажи. «Уклонисты» рискуют быть привлеченными к ответственности.
Им может грозить не только наложение штрафов, но и взлом двери квартиры (с участием органов правопорядка), ключи от которой продавец «позабыл» отдать покупателю.
«Все вышеперечисленные риски являются вполне реальными. Специалисты советуют не тратить силы и время на борьбу с последствиями непорядочности контрагента, а минимизировать риски на заключительной стадии исполнения сделки – в процессе приема-передачи квартиры», — говорит адвокат Андрей Комиссаров.
Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/02/09/priemperedaca-kvartiri-ne-zabydte-sostavit-akt/
a-komissarov.ru