Первичное и вторичное жилье – Что такое вторичное жилье 🚩 вторичное жилье что такое 🚩 Юриспруденция 🚩 Другое

Содержание

Как правильно выбрать квартиру для покупки, критерии выбора

Последнее обновление: 25.03.2017

 – продолжение:

…Идем дальше.

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

 

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

 

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

 

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

 

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.

 

 

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

 

Преимущества первичного рынка квартир:

 

  • Первое и самое важное – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
  • Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
  • Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.

kvartira-bez-agenta.ru

Ипотека на вторичное жилье и отличия от первичного рынка

У желающего купить жилье в ипотеку выбор небольшой: приобретение метров в здании, еще не введенном в эксплуатацию, или выбор квартиры среди предлагаемых собственниками. Опросы заинтересованных лицу подтверждают, что второй вариант большинству граждан кажется и более безопасным, и более удобным: уже готовый объект можно обживать стразу после заключений договора, да и достоинства товара при покупке оценить значительно проще. Чем отличается ипотека на вторичное жилье и насколько выгодна эта операция по сравнению с ипотекой на метраж первичного рынка, — актуальный вопрос.

Содержание:

1. Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

2. Правила оформления ипотечного кредита
2.1. Кредит на жилье на этапе застройки. Выгодное вложение!
2.1. Ипотека на квартиры от собственников

3. Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

Прежде чем взвешивать преимущества и недостатки процедуры оформления ипотеки на вторичное жилье и “первичку”, стоит определиться в понятиях. Вторичный рынок недвижимости — это любой объект, уже имеющий собственника. Первичный — ведущееся строительство или не введенное в эксплуатацию здание. То есть, если постройка уже прошла этап чистовой отделки и подключена к коммуникациям, но на бумаге еще не стоит подпись приемной комиссии, — это первичный рынок. Если же объектом оценки является коробка с серьезными показаниями к ремонту и отделке, но уже документально закрепленная за собственником — это вторичный рынок. И особенности оформления кредита будут соответствовать документальному статусу объекта, а не его фактическому состоянию. Ипотека на вторичное жилье будет выдаваться только в случае, если у объекта имеется хозяин: частное лицо или предприятие. Для аналогичного же адреса с прочерком в графе “собственник” предусмотрена совершенно другая процедура — приобретение в кредит на стадии строительства.

Правила оформления ипотечного кредита

Теоретически оформить ипотеку в банке на территории РФ может любой гражданин, не имеющий проблем в кредитной истории и способный фактически и номинально рассчитываться по ежемесячно поступающим счетам. Общие требования предусматривают согласование одобрения в банке после предъявления пакета документов. Обязательные:

  • паспорт, трудовая книжка и справка о доходах;
  • личные идентификаторы заинтересованных членов семьи;
  • подтверждение расходов перечнем иждивенцев и уже имеющихся кредитов;
  • доказательства возможности материальной помощи от родственников-созаемщиков.

Этапы оформления также схожи для большинства обращений:

  • поиск объекта, его оценка согласование с собственником;
  • предоставление первого взноса и одобрение банком;
  • закрепление права собственности;
  • выплаты и погашение кредита предусмотренными методами;
  • снятие обременения.

Но когда речь идет о вторичном жилье или первичном рынке, есть индивидуальные аспекты процедуры.

Кредит на жилье на этапе застройки

Участвуя в долевом строительстве, собственник точно знает, что у этого объекта нет предыдущих владельцев, — и это первое серьезное отличие сделки. Плюс в данном случае — отсутствие необходимости перепроверять данные о собственниках: можно не беспокоиться, что сделка будет оспорена в уголовном процессе о “черных риелторах” или недобросовестном исполнении родительских прав. Второй плюс — наличие документов, точно отражающих возраст, степень износа и характеристики здания: проводить оценку и проверять перепланировку перед покупкой не придется. Но для желающего взять кредит на покупку этого объекта есть более серьезные сложности:

  1. Оформление собственности возможно только после сдачи здания, хотя сбор документов и можно провести на еще “абстрактный” объект.  Для большинства объектов процедура делится на две части: договор о долевом строительстве и первый взнос за за счет самого будущего собственника, и последующее оформление кредита на остаток суммы.
  2. Бюрократические препоны придется пройти и при оформлении долевого участия, и при подписании договора с банком. Документы, в частности о подтверждении платежеспособности и чистоплотности в общении с кредитными организациями, такде придется собирать дважды.
  3. В расходной части документов на оформление ипотечного кредита придется вписывать не только расходы на себя и иждивенцев или уже открытые кредитные счета, но и на съем жилья, если метраж для проживания арендуется. Ипотека на вторичное жилье предусматривает возможность прописаться в обремененном жилье, то есть именно в том, которое куплено по ипотеке. Для жилья на этапе строительства такой возможности нет, что сильно сокращает допустимую для одобрения сумму, рассчитываемую из дохода семьи.
  4. Так как перспективы реализации объекта достаточно сомнительные, банки редко предлагают пакеты кредитования без первоначального взноса. Ипотека на вторичное жилье такую возможность предусматривает, хотя и процент по таким сделкам намного выше, чем по альтернативным предложениям.

Расходы придется рассчитывать не только на бумаге, но и практически: жить в строящемся здании или проходящем окончательные подготовительные этапы после сдачи, невозможно. Если у заемщика нет своего другого жилья, он будет платить дважды: по ипотеке и за аренду.

Ипотека на квартиры от собственников

Квартира от собственника, то есть объект вторичного рынка, отличается высокой ликвидностью. Банки выдают кредиты на такие лоты более охотно, понимая, что в качестве залога платежеспособности этот метраж выглядит перспективнее. Одновременно и сам потенциальный заемщик, имея ипотеку на вторичное жилье, чувствует себя увереннее. При необходимости избавиться от кредита залог можно реализовать. Если речь идет о готовой квартире, это сделать проще, несмотря на обременение. Хотя и придется изучить вопрос, как продать квартиру в ипотеке: статья “Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи + риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!” посвящена именно этому вопросу. Сами покупатели также чувствуют себя увереннее: все характеристики лота можно посмотреть по факту, не предсказывая и не прогнозируя. Чтобы оформить кредит на квартиру со вторичного рынка, придется только пройти ряд процедур, не характерных для сделок с “первичкой”:

  • проверить право собственности продавца и сверить характеристики объекта;
  • закрепить в БТИ перепланировку, которую могли провести жильцы за время пользования;
  • убедиться, что родственники и наследники владельца не могут претендовать на недвижимость;
  • провести оценку объекта при помощи аккредитованных компаний или экспертов;
  • подтвердить свои возможности и получить одобрение по правилам банка.

При этом типе ипотечного кредитования залогом будет выступать право собственности на квартиру, в отличие от ситуации с ипотекой на “первичку” где аналогичную роль играет документ о праве требования на объект.

Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Возвращаясь от сравнения достоинств и недостатков самих объектов, стоит рассмотреть вопрос с ракурса особенностей процессов оформления ипотеки. Аспектов несколько:

  1. Интересы банка в страховке возврата средств при любом ЧП. Так как обстановка в среде застройщиков не самая стабильная и сроки сдачи объектов могут переноситься, банк не рассматривает право на требование в качестве самого надежного залога. Компенсирует свои риски организация большим процентом отказов и повышением ставок, в частности на период, пока жилье не находится в собственности, то есть еще строится. Естественно, процентная ставка может меняться, в зависимости от состояния объекта и ориентировочной готовности к сроку сдачи, Но в любом случае она будет выше, чем на уже введенный в эксплуатацию объект с готовой сопутствующей инфраструктурой и более ясными перспективами на реализацию.
  2. Интересы государства состоят в реализации новостроек, расселении ветхого жилья и упразднении коммуналок. Государство официально поддерживает кредиты на “первичку” рублем: часть социальных программ ипотечного кредитования завязана только на новострое. Перед оформлением кредита стоит внимательно изучить программы, действующие в собственном регионе. Если есть шанс попадания в какую-то из групп льготников, можно присмотреться и к новострою: ипотека на вторичное жилье может оказаться в этом случае дороже, чем предложение с поддержкой от государства. Какие группы граждан могут рассчитывать на такие субсидии и насколько крупной может оказаться такая помощь, можно прочитать в статье “Ипотека с государственной поддержкой: 5 лучших предложений от банков на 2017 год для разных категорий граждан РФ”. 
  3. Разница в процентах по ипотеке на вторичное жилье и строящееся в среднем составляет минимальные 1,4% (Сбербанк 1%), что хотя и представляет немалую сумму, но не является критическим для решения заключать договор или нет. Выбор объекта должен основываться на других факторах: расположении, состоянии жилья, планах развития района и прочих.

На вопрос, насколько выгодна ипотека на вторичное жилье ответ однозначен: при разнице в 1-3% от суммы кредита разница оказывается существенной. Первичка удобна только как долгосрочная инвестиция, обеспечивающая некоторый выигрыш в проценте или при оформлении сделки по социальным программам. Покупка жилья на вторичном рынке — более прозрачная и срочная сделка с большими перспективами на одобрение: ипотека на вторичное жилье оформляется банками и быстрее, и охотнее.

biz-kreditka.ru

Первичное или вторичное жилье: что лучше?

Задаетесь вопросом «Где лучше купить квартиру: на первичном рынке или вторичном» ?

Для начала определим понятия. Вторичная недвижимость — объект жилищного фонда, который находится в чьей-либо собственности. Первичной недвижимостью считается объект в новостройке. На квартиры в первичном рынке не существует права собственности, они существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение объекта уже началось.

Сравним плюсы и минусы покупки жилья на вторичном рынке и первичном.

Цена

Стоимость квадратного метра в строящихся домах гораздо ниже, чем на вторичном жилье. При этом цена тем ниже, чем раньше стадия строительства дома.

Готовность жилья

При покупке квартиры на вторичном рынке ключи вы получите сразу после сделки, а значит можете прописаться.

Покупая же квартиру в строящемся доме, вы можете ждать завершения строительства и передачи ключей от трех месяцев до полутора лет, а прописаться возможно будет только после регистрации права собственности.

 

Состояние дома

В первичном жилье — все новое. Заселяться в новую квартиру и чувствовать, что ты первый хозяин гораздо приятнее. К тому же большинство квартир в новостройках Челябинска продаются с чистовой отделкой по принципу «Заезжай и живи». Покупая вторичное жилье, вам скорее всего придется потратиться еще и на ремонт, если, например, вас не устраивают обои или устарела сантехника.

Ипотека

На сегодняшний день выгодных предложений по ипотечному кредитованию новостроек гораздо больше, нежели по кредитованию объектов на вторичном рынке. Крупные банки ВТБ, Сбербанк, Связь Банк, Дельта Кредит предлагают выгодные условия кредитования строящихся объектов, в числе которых программа «Ипотека с государственной поддержкой», которая предлагает кредит по ставке от 11,9%.

Инвестиции

При грамотном инвестировании в первичное жилье на ранних этапах строительства дома (еще на стадии котлована) можно получить существенный доход, продав квартиру к сроку сдачи. Вторичное жилье, если и растет в цене, то только в пределах общерыночных тенденций. Однако его можно сдать в аренду и получать ежемесячный доход.

Риски

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверить все документы, нет ли обременений, неоплаченных долгов, нет ли наследников и пропавших без вести. Но все это легко решается, если обратиться за помощью к сертифицированным агентствам недвижимости.

На первичном рынке риски связаны с деятельностью застройщика. Претензии могут возникнуть по поводу затягивания сроков сдачи, качества выполненных работ. Кроме того, существует риск банкротства застройщика.

Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке, внимательно изучите все документы, узнайте о сроке эксплуатации дома, о последнем ремонте, состоянии коммуникаций, а чтобы не попасться на мошенников вы всегда можете обратиться в агентство недвижимости.

Если вы отдали предпочтение квартире в новостройке, советуем вам узнать как можно больше о застройщике: какова его репутация, сколько лет на рынке, какие объекты реализованы. В пользу новостроек можно сказать, что сегодня дома возводятся с учётом современных требований и стандартов — пластиковые окна, металлические двери, застекленные балконы, утеплённые фасады и крыша, просторные подъезды.

Чтобы получить профессиональные консультации по покупке недвижимости звоните нам по телефону (351) 729-82-20.

maris-n.ru

Первичное и вторичное жилье: что лучше?

Часто при покупке квартиры возникает вопрос: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:

В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.

Первичное жилье – рынок новостроек.

Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.

Вторичное жилье – рынок готового жилья.

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?

• Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

• Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

• Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

• Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

• Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.

• Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.

• Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.

• Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

• Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче.

← Возврат к списку

www.dves.spb.ru

Первичное и вторичное жилье: что лучше?

Многие покупатели думают что новостройка – это новое или практически недавно построенное жилье, а вторичное жилье это жилье, располагающееся в старом жилом фонде. Как сообщает интернет-портал Дома на Неве, величиной, которая разграничивает вторичное и первичное жилье является совсем не то, сколько лет дому, а отметка в ЕГРП о том, что имеется регистрации права собственности на данный объект.  

Первичным жильем являются квартиры без права собственности. Первичным рынком жилья считается продажа квартир, находящихся лишь в проекте на листе бумаги.

Вторичным жильем называется совокупность квартир, которые находятся, в чьей либо собственности. Выделяют два вида собственности государственную и частную. В неприватизированных квартирах или в муниципальных, проживание осуществляется по договорам социального найма. Хотя у людей, живущих в данной квартире и нет свидетельства о государственной регистрации права собственности – данного рода квартиры относят к вторичному рынку жилья, потому что находятся в муниципальной собственности.

Что выбрать: вторичное или первичное жилье?

Ниже приведены некоторые критерии, которые и характеризуют жилье.

  1. Цена. При разных условиях цена м2 в строящемся доме, значительно варьирует. Но в самом начале постройке жилья она является наиболее низкой.
  2. Скорость. С того момента когда заключили договор долевого участия до момента приобретения квартиры может пройти от 3-х до 1,5 лет. Вторичный рынок позволяет получить ключи сразу после заключения сделки.
  3. Инвестиции. Большинство квартир первичного рынка передаются дольщику под черновую отделку. На ремонт первичного жилья потратится много денег, чем на ремонт вторичного.
  4. Богатый выбор. Интересные варианты жилья продают на ранних этапах. Обычно к концу строительства остаются самые дорогие и большие квартиры или квартиры, имеющие какие либо дефекты в виде плохого вида из окна и др. Вторичный рынок дает возможность сделать выбор из множества доступных и похожих квартир.
  5. Риски. При приобретение вторичного жилья, вы можете предвидеть все риски, а вот при покупке вторичного вам этого сделать не удастся.
  6. Прописка. Сделать прописку в новостройке просто невозможно.
  7. Доходность. Квадратный метр на первичном рынке повышается по мере постройке жилья. Вторичное жилье может приносить прибыль при сдаче в наем.
  8. Ставка и ипотека. К сожалению, первичное жилье кредитует ни каждый банк. Ставка по ипотечному кредиту на первичном жилье в среднем на 2 % больше чем на вторичное. 
  9. Ощущение новой квартиры. Чувствовать что вы первый хозяин это прекрасно.

Следуя данным критериям, вы можете определиться, какое именно жилье вам больше подойдет.

24smi.org

Ипотека на первичное и вторичное жилье: советы, ответы, вопросы.

Покупка жилья – это наибольшая инвестиция в жизни человека. Большинство людей не имеют достаточно денег, чтобы приобрести собственность. Поэтому они обращаются за ссудой (ипотекой). Ипотека – это ссуда, в залог под которую берется собственность. Выплата ипотеки включает сумму, какая была одолжена, и процент банка. Максимальный период, в течение какого нужно выплатить ипотеку, на данное время – 30 лет. Процент выплаты ипотеки преимущественно является ниже сравнительно с другими видами ссуд, потому что под залог берется собственность. Ипотечное кредитование может быть использовано с такими намерениями:

  • для приобретения собственности;
  • рефинансирование – возможно с целью ремонта дома, покупки автомобиля;
  • с целью любых новых инвестиций и тому подобное.

Сколько нужно иметь сбережений что бы приобрести жилье под ипотеку?

Покупая жилье, необходимо иметь минимум 5% сбережений от стоимости покупки.

Есть два основных вида ипотеки:

  • если вы в состоянии заплатить 20% и больше от стоимости жилья;
  • если у вас в наличии менее 20%. В этом случае ваша ипотека должна быть застрахована, и к сумме ипотеки будет прибавлена одноразовая страховка, которая высчитывается по приведенной схеме.

Важным условием при покупки собственности есть то, что кроме суммы, которую вы вкладываете в покупку, необходимо иметь дополнительные сбережения для оплаты таких услуг:

Вы должны иметь приблизительно 2,5% от суммы покупки для оплаты этих услуг.

Если выбираете фиксированный вид, процент остается неизменным в течение избранного промежутка времени (например, год, два, три). Выплата остается неизменной, даже если проценты увеличатся или уменьшатся.

Открытая ипотека дает возможность выплачивать ссуду в любое время без дополнительной пени. Преимущественно этот договор ипотеки заключают, когда планируют выплатить ее за короткое время.

Особенности ипотечного кредита для новостроек

В развитых странах мира ипотека новостройки базируются как на одноуровневой, так и на двухуровневой системе ипотечного кредитования. Одноуровневая система включает первичных ипотечных кредиторов, заемщиков и инвесторов.

Двухуровневая система опирается на вторичный рынок закладных, на котором банк продает кредит, обеспеченный залогом жилья, одному из агентств ипотечного кредитования. Агентство возмещает банку выплаченные заемщику.

Двухуровневая модель, которая отличается, прежде всего, необходимостью привлечения долгосрочных ресурсов развивается в кредитовании новостроек. Перспективные параметры современной ипотечной системы просматриваются в постепенном переходе к двухуровневой ипотечной модели, хотя для ее полноценного функционирования сформирована только основополагающая правовая база, определяет концептуальные направления создания и параметры функционирования ипотечного рынка. Основные участники вторичного двухуровневого ипотечного рынка, его инфраструктура находятся на этапе формирования или на стадии организационного оформления. Вопрос преимущества той или иной модели функционирования ипотечного рынка является достаточно риторическим.

Ипотечное кредитование вторичного жилья

Многоступенчатая структура ипотечного рынка, которая обусловливается функционирующими типами моделей экономических систем, позволяет диверсифицировать механизмы кредитования вторичного жилья. Последнее выступает основным инструментом, благодаря которому обеспечивается постоянный большой (на вторичном рынке) круговорот ипотечного капитала. Такие механизмы обеспечивают возможность оптимизации взаимоотношений между заемщиком и кредитором по взаимным платежам, минимизации возможных рисков процентной ставки при кредитовании вторичного жилья. В основу классификации кредитования вторичного жилья целесообразно положить два главных критерия – уровень риска и уровень доходности от каждой конкретной операции.

Выбор банка

Согласно законодательства, единственными учреждениями, которые имеют право кредитовать операции по недвижимости, является коммерческие банки. В соответствии с этим влияние процесса глобализации на банковский сектор пропорционально влияет на развитие ипотечной системы в стране. Процесс глобализации – это комплексная интеграция государства в мировое общество, духовное, социальную, политическую и экономическую жизнь государства.

К положительным чертам присутствия иностранных банков в национальной банковской системе относятся:

Во-первых, ресурсная база иностранных банков, прежде всего со стопроцентным иностранным капиталом, значительно превышает по этому показателю отечественные банковские структуры. Это позволяет им претендовать на довольно значительный сегмент рынка ипотечного кредитования.

Во-вторых, с приходом на рынок иностранных банков, как уже отмечалось, ожидается увеличение предложения именно «длинных» кредитных ресурсов, чрезвычайной важно, прежде всего, для формирования рынка ипотечных ценных бумаг.

В-третьих, иностранные банки имеют реальную возможность увеличения предложения на ипотечном рынке относительно дешевых кредитов. Это возможно, прежде всего, за счет их мощной ресурсной базы, а также благодаря возможностям указанных субъектов привлекать ресурсы для последующего кредитования на мировых финансовых рынках.

Такой источник, как правило, оказывается дешевле по сравнению с депозитной базой на внутреннем рынке. Удешевление кредитов позволяет существенно расширить круг их пользователей, особенно тех, кто действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не занимаются поиском эффективных путей сохранения своих сбережений, собственно, это сегодня и происходит на рынке ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, дешевые кредиты должны способствовать территориальной диверсификации рынка ипотечного жилищного кредитования.

В-четвертых, иностранные банки имеют значительные возможности для удешевления ипотечных кредитов за счет сокращение расходов на содержание филиальной сети. Такие субъекты могут продвигать свой продукт на рынок через существующую сеть филиалов российских банков, расходы на что оказываются значительно меньшими, чем на создание собственной сети. Запас прочности у иностранных банков в данном случае формируется также за счет формирования дешевого кредитного ресурса путем внешних заимствований. Такая практика, в частности, имеет место в действительности – взять хотя бы Международный ипотека банк.

Процентные ставки по ипотеку и возможные льготы и субсидии

Процесс становления ипотечной системы характеризуется образованием устойчивых структурных элементов с неплотностью и непрочностью связей между ними, отсутствием устойчивых обменных процессов, четкостью в определении механизма движения ипотечного капитала. В процессе становления структура ипотечного рынка подвластна деформациям: незначительные изменения в свойствах элементов ипотечной системы могут повлиять на функционирование системы в целом.

В связи с этим в период становления ипотечного рынка определяющую роль должно играть государство, роль которой возрастает до вектора, направленного на формирование устойчивой ипотечной системы. С усилением открытости национальной экономики банки, очевидно, испытывают конкуренции со стороны иностранных банков. Это, в свою очередь, должно стать толчком для наращивания капитала банков, а также просмотра собственных продуктовых стратегий, подходов к ценообразованию на банковские продукты, в конце концов, рентабельности собственной деятельности и позиционирование себя в сегменте общих социально экономических отношений.

Для сравнения, ипотечные кредиты в США составляют 26-30% денежной массы коммерческих банков, в этом числе ипотечные жилищные кредиты – 18-20%. В США кредиты выдаются преимущественно на приобретение жилья, наоборот, для промышленности и коммерческой деятельности.

Российские коммерческие банки предлагают высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и, как следствие, – значительные суммы переплат за ними. Это объясняется тем, что отечественные банки формируют собственные ресурсы в основном за счет депозитов, стоимость которых составляет в среднем 15% годовых, и они не в состоянии предлагать долгосрочные кредиты по более низким ставкам.

Процентная ставка зависит от суммы дохода, срока кредитования и внесенной первой суммы. В этом случае можно добиться уменьшения процентной ставки до 17%. В течение последних двадцати лет процентные ставки по ипотеке во многих странах уменьшились. Например, в Европе и Америке средние ипотечные ставки не превышают 8% годовых, в Дании, Италии, Норвегии, Франции, Швеции, и Голландии кредиты выдаются под 5% годовых, в Англии, США, Германии – под 6%, в Швейцарии, Испании, и Финляндии – 3,5%. Отличную систему ипотечных банков имеет Германия; в Финляндии ипотечный кредит предоставляют частные ипотечные банки, а в Швеции ипотечные банки находятся под государственным контролем.

Страхование и риски

Краткосрочный характер депозитов создает для банков, которые предоставляют кредиты более чем на 10 лет, дополнительный риск потери своей ликвидности. Все это тормозит развитие отечественного ипотечного кредитования. Уже сегодня целесообразно создать механизм, в котором субъектами ипотечного кредитования изначально выступали бы государственные институты.

Государственное регулирование ипотечного кредита – это субсидии, гарантии, льготы и страхование ипотеки. Цель этих мероприятий – сделать ипотечный кредит доступным для широкого круга юридических и физических лиц. Снижают риск не возврата кредита ипотечные ценные бумаги, особенно место на которых занимают закладные листы, главные юридические документы, свидетельствующие о залоге должником недвижимости, что ему принадлежит. Данные ценные бумаги достаточно распространены в европейских странах.

Опираясь на зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что наиболее перспективными в современной российской экономике имеет развитие жилищной ипотеки. Выдача всех требуемых субсидий сегодня невозможно вследствие ограниченной базы. Очевидно, что необходимо возвращение к бюджетному финансированию строительства жилья в России. Для развития жилищной ипотеки необходимо принять новый Жилищный кодекс России. Важной предпосылкой успешного развития жилищного кредитования является низкий уровень инфляции, стабильность цен и повышения платежеспособного спроса населения на рынке жилья.

novohata.ru

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Вопрос
сравнительных преимуществ жилья на
первичном и вторичном рынках приходилось,
приходится и придется решать многим из
тех, кто меняет свои жилищные условия.
У каждого из двух видов жилья есть свои
плюсы и минусы, преимущества и недостатки,
приверженцы и противники.

Что
же всё-таки следует понимать под
категорией «вторичное жилье» — если дом
сдан, а непроданные квартиры оформлены
в собственность застройщиком, то такое
жилье — хоть и совершенно новое — уже
считается при реализации вторичным.
Аналогичная ситуация — с жильем, которое
перепродают частные инвесторы, фиксируя
свою прибыль. Естественно, в этих случаях
разницы нет, все оно по существу новое,
вопрос только в процедуре юридического
оформления». А если говорить о домах,
которые стоят по 10-15 лет, то у такого
вторичного жилья есть два объективных
достоинства. Во-первых, его можно
«пощупать» — значит, нет рисков
несвоевременного ввода, рисков, связанных
с деятельностью застройщиков и т.д.
Во-вторых, проще подобрать жилье в
интересующем месте, поскольку
географический объем предложения
новостроек и «вторички» несопоставим.
Недостатков же у «старой» квартиры
может найтись значительно больше двух.

Приобретая
жилье в новостройке, мы получаем
современную планировку, новые коммуникации,
прочий комфорт и никакого «сомнительного»
прошлого. Необходимо обратить внимание
на то, что электрические сети в старых
домах часто не выдерживают современных
нагрузок, ведь они проектировались,
когда из электроприборов в семье были
только холодильник и телевизор. Сегодня
даже панельные дома строят с улучшенной
планировкой, большой кухней и просторными
комнатами. А монолитно-кирпичные дома
и вовсе предусматривают возможность
самостоятельно спланировать квартиру,
учитывая личные привычки и потребности,
т.е. при желание покупателя можно разбить
стены (если они не несущие), и сделать
планировку по вашему усмотрению.

К
недостаткам
«первички» логично отнести достаточно
длительный (часто занимающий два-три
года) промежуток между оплатой покупки
и возможностью реального заселения —
ведь покупают новостройки, как правило,
на этапе строительства, а заселение
начинается только после сдачи дома
Госкомиссии. Но, даже получив ключи и
сделав ремонт, владелец квартиры не
сможет в полной мере наслаждаться
жизнью: еще не один год (три, четыре, а
то и больше) счастливые новоселы будут
активно вести различные отделочные
работы, портя первым поселенцам нервы
постоянным шумовым фоном.

Ещё
одним недостатком является то, что, как
правило, новостройки дешевле вторичного
жилья по стоимости квадратного метра,
зато на вторичном рынке «есть возможность
сразу оценить социальный состав жильцов
подъезда или всего дома». К тому же нет
вопросов с регистрацией, а заселение
возможно практически сразу после
приобретения.

Про
стоимость первичного «квадрата»
это хорошее вложение денег, так как,
пока дом строится, цена квадратного
метра постоянно растет. Квартира на
нулевом цикле стоит значительно меньше,
чем такая же квартира в уже построенном
доме. Однако при этом во многих домах
квартиры сдаются без отделки — ни
оштукатуренных стен, ни потолков, ни
пола. В результате новосел вынужден
выделять из своего бюджета значительную
сумму на приведение долгожданной
жилплощади в пригодный для комфортного
проживания вид.

Но,
на вторичном рынке не бывает «недостроя»
и мала опасность, что вместо обещанной
квартиры в руках останется только
бумажка. К тому же, если говорить об
ипотеке, то базовым направлением ее
развития у нас стало именно кредитование
покупки вторичного жилья, да и многие
банки предпочитают работать с вторичным
рынком.

Как
говорят аналитики и статистика, спрос
на первичное жильё падает значительно
быстрее, чем на вторичку.

Основные
плюсы новостроек

— это юридическая чистота квартиры,
свободные планировки, новые коммуникации,
а также срок эксплуатации.

Но
есть и определенные минусы. Во-первых,
невозможность въехать сразу после
покупки, поскольку большинство квартир
в новостройках продается на стадии
строительства дома. Во-вторых, покупатель
вкладывает деньги в продукт, которого
пока не существует, — со всеми вытекающими
отсюда рисками». Именно поэтому,
прежде чем покупать квартиру в новостройке,
необходимо ответственно и внимательно
подойти к выбору девелопера и обязательно
поинтересоваться его репутацией.

Квартиры
на вторичном рынке пользуются устойчивым
спросом у элитных покупателей, Квартиры,
расположенные в реконструированных
исторических особняках, индивидуальны,
имеют свою уникальность, большинство
их сосредоточено в центре Санкт-Петербурга:
Центральный, Василеостровский и
Петроградский районы, и они обладают
прекрасными видовыми характеристиками.
Если говорить о сталинских и домах, то
они до сих пор пользуются стабильным
спросом, хотя отнести их к элитному
жилью уже нельзя. Среди плюсов этих
зданий — уникальная архитектура, дорогие
отделочные материалы, просторная
придомовая территория, роскошные виды
из окон и высокие потолки.

Рассмотрим
ситуацию, когда покупка недвижимости
происходит с инвестиционными
целями
.
В этом случае выбор между квартирой в
новостройке и вторичным жильем зависит
от цели инвестирования, что будет
происходить с помещением дальше.

Если
покупатель желает получить максимум
доходности за короткий срок, имеет смысл
приобретать недвижимость в новостройке
на этапе котлована и затем реализовывать
ее на более поздней стадии строительства
или по завершении. Но, здесь есть свои
риски, связанные, прежде всего со сроками
реализации объектов. Сейчас покупок с
целью дальнейшей перепродажи делается
меньше, чем в предыдущие годы. Подводя
итог, можно сказать, что инвестирование
в дорогую недвижимость с целью дальнейшей
перепродажи — по-прежнему весьма
актуальный способ вложения капитала.
При удачном раскладе он может приносить
до 50% годовых.

Для
сдачи
в аренду

недвижимость покупают еще реже. Обычно
это вторичные квартиры с отделкой. Сдача
в аренду приносит 10—12% годовых, о
сверхприбылях можно и не мечтать. Зато
этот бизнес считается надежным источником
постоянных доходов, а риски здесь
невелики. Цены здесь растут медленнее,
чем стоимость продаваемых квартир, но
сегмент дорогой аренды еще долгое время
будет находиться на подъеме, а арендные
ставки продолжат стабильно подниматься.

studfiles.net

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о