Застройщик, подрядчик, инвестор — снимаем маски Недвижимость Краснодара
В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:
Кто такой застройщик
Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Обязанности застройщика
- Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
- Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
- Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
- Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.
А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.
Кто такой подрядчик
То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.
А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.
Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика
Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.
Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.
Где искать квартиры от подрядчика
Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика
Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.
Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.
Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.
Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.
Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.
Кто такой инвестор
Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.
Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.
Выгодно ли покупать квартиру у инвестора
Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного.
И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/
ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!
Еще полезные статьи
krasnodar.economlegko.ru
Почему квартиры у подрядчика покупать дешевле
«Покупка жилья является наиболее ликвидным капиталовложением, – утверждает руководитель проекта Novostroyki.org Илья Мещеряков. – Особенно в сложившейся ситуации в стране, когда укоренился обширный экономический кризис, что привело к снижению стоимости покупки жилья в строящихся объектах. Судя по статистике нашего портала, на странице жилых комплексов количество выгодных предложений от застройщиков постоянно растет, что только на пользу как клиенту, так и девелоперу».
В условиях современного рынка новостройки в Москве продают все: застройщики, инвесторы, подрядчики. Как выяснилось, большинство покупателей даже не знают разницы между данными терминами.
И это понятно. Не каждый человек обладает юридической грамотностью. Хотелось бы подсказать, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке:
- Перед совершением сделки уточните, кто застройщик, его обязанности перед приемщиком работ и покупателем;
- Выясните, кто выступает в роли подрядчика, в чем состоят его обязанности перед застройщиком.
Последнее крайне важно. Отношения между подрядчиком и застройщиком, согласно законодательству, оформляются договором, в котором прописаны все обязательства и вид расчетов. Большинство владельцев стройки рассчитываются по бартеру, потому что это – выгодная хозяйственная операция для любого коммерческого предприятия.
Подрядчик со своей стороны должен выполнить весь объем своих обязательств, в соответствии с договором. Только на таких условиях он становится владельцем квартиры и уже имеет право ее продать самостоятельно. Если собрались купить жилье именно у подрядчика, отследите этот момент.
В случае нарушений условий договора между заказчиком и исполнителем работ, право собственности на квартиру не переходит к подрядчику. Даже если Вы полностью рассчитались с ним за приобретенную квартиру – это не спасает Вас от неприятностей при установлении своих прав собственности на жилье.
Покупка квартиры у подрядчика является рискованной сделкой, зато у покупателя есть возможность сэкономить на цене приобретения, потому что стоимость квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика.
Почему цена застройщика дешевле, чем у подрядчика
Подрядчик, как правило, является только исполнителем строительных работ. Продажа недвижимости не входит в сферу его деятельности. Чтобы получить заказ на работы исполнитель соглашается на условия застройщика и берет в качестве оплаты за свои услуги недвижимость, то есть квартиры в новом доме.
На момент окончания стройки, когда застройщик выставляет уже свои цены на жилье, подрядчик в силу отсутствия клиентской базы, штатных сотрудников по продаже недвижимости, выставляет свои квартиры по более низкой цене. И вообще стремится ускорить сделку по продаже недвижимости и в итоге получить свои деньги.
При покупке квартиры следует обращать внимание не только на ее стоимость. Скрупулезно изучите все документы, проверьте канализацию и стены на целостность и прочность, поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Не бойтесь задавать вопросы – помните, что вы приобретаете крышу над головой на долгие годы.
фото: КППК «Примкрайстрой»
deita.ru
Квартиры от подрядчика!,
Давайте, сначала ответим на вопрос «Кто такие подрядчики и подрядные организации» и с чем их едят. Подрядные организации — это строй компании, заключающие договор на определенный вид работ с застройщиками. Подрядчики — физические и юридические лица, исполняющие свою деятельность по договору подряда. Хочется обозначить, что у подрядных организаций должно быть специальное разрешение на исполнение ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с нашим законодательством.
Как правило, у всех застройщиков, подрядчиками выполняются работы в установленные сроки. Поэтому, как говориться, старый друг лучше новых двух, это сотрудничество длится годами от сданного объекта к новому объекту! Бывает и такое, что подрядчик, выполняет свой объем работ на одном жилом комплексе, а получает квадратные метры в другом жилом комплексе этого застройщика!
Не каждый подрядчик имеет возможность открыть свой отдел продаж. В лучшем случае это кто-либо из сотрудников подрядных организаций (как правило, специалист бухгалтерии или отдела кадров или другой человек, на которого возложили обязанности по реализации квартир).
Обращаться подрядчику в отдел продаж строительной компании по вопросам продажи своих квартир в этом жилом комплексе нет никакого смысла, учитывая объем предложения от застройщика и стоимость(цены) квадратного метра. Если застройщику выгоднее продать квартиру уже в сданном доме, то подрядным организациям, которые не всегда имеют «запас прочности», необходимы средства «здесь и сейчас» для собственных нужд (расчет со своими партнерами, контрагентами, оплата налогов, выплата заработной платы сотрудникам, погашение кредитов).
Ни для кого не секрет, большинство строителей зачастую закредитованы! И даже всем известные надежные компании Екатеринбурга ведут возведение жилых комплексов на кредитные ресурсы банков. То есть законопроект, осуществляющий защиту прав участников долевого строительства, включая в механизм экскроу — счетов, наделавший массу шума в строительной отрасли, это сегодняшние реалии рынка недвижимости всей России. Этот проект предполагает формирование единого реестра застройщиков и координации механизма размещения средств дольщиков на экскроу — счетах в банках, дающая целевые кредиты строительным компаниям на возведение жилых комплексов.
Также подрядные организации, чтобы продать квартиру в новостройке, лишенные таких возможностей (ресурсов) как застройщик, начиная со своего отдела продаж, реклама по телевидению и радио, размещение баннеров на фасадах строящихся комплексов, реклама в СМИ — это специализированные печатные издания(газеты и журналы) и, конечно, интернет. Кстати, практически никто из подрядчиков не имеет даже своего сайта и это объясняется только одним, как говориться (и сами мы придерживаемся такого мнения), что каждый должен заниматься своим делом: СТРОИТЕЛИ — СТРОИТЬ, А ПРОДАЖНИКИ — ПРОДАВАТЬ! Застройщик за выполненный объем работ рассчитывается с подрядными организациями квадратными метрами и сами, подрядчики, вправе принять решение на каком этапе и за какую стоимость продавать квартиру.
В следующей статье вы узнаете: Почему цена дешевле застройщика?. . .
a-parus66.ru
Квартиры от подрядчиков дешевле чем у застройщика? Жилье без посредников
Бывает, что в продаже можно встретить квартиры дешевле цены у застройщика. Причина этому — нехватка финансов на стройматериалы, и потому застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить живые деньги и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.
Кто такие подрядчики?
- делают остекление
- проводят электромонтаж и т.д
Подрядчик реализует эти квартиры, чаще через агентства недвижимости, причем так как деньги ему нужны быстро, то квартиры эти он выставляет по цене ниже застройщика.
Если речь идет о квартирах в домах строящихся по 214-ФЗ, то риска для покупателя нет никакого — покупатель заключает договор долевого участия прямо у самого застройщика. А деньги которые он вносит застройщик уже по целевому назначению перечисляет подрядчику. При этом либо сразу в ДДУ указывается цена ниже застройщика, либо иногда в ДДУ указывается полная цена застройщика, а после сделки подрядчик наличкой возвращает покупателю его скидку.
Реже бывает что застройщик сразу оформляет эти квартиры на юр.лицо или физ. лицо подрядчика. В этом случае так же нет никакого риска — вы заключаете договор уступки прав требования по ДДУ с подрядчиком, все официально, регистрируется в регпалате.
Как найти такие варианты?
Риэлторы через которых эти товарищи продают свои квартиры размещают объявления об их продаже на всех общедоступных ресурсах в интернете. Если у вас есть хороший знакомый риэлтор — еще проще. Обращаться за такими вариантами к самим застройщикам чаще всего бесполезно — застройщикам нужно продавать свои квартиры, а не помогать обогащаться подрядчикам и инвесторам в ущерб своим продажам. Заказчик рассчитывается с подрядчиком не по рыночной цене, а по цене, к которой стороны пришли при заключении договора. При себестоимости 35 это может быть и 40 и 45, при том, что рыночная цена 50-55.
Поэтому проверьте документы на недвижимость и смело покупайте!
xn——7kcbecnhltbfxyiifk1du0a6q.xn--p1ai
Квартира по цене ниже застройщика — СПб Новостройка.Ру
Как купить квартиру дешевле, чем у застройщика?
Если Вы хотите купить квартиру в новостройке, то у вас есть несколько вариантов:
- первый – от застройщика,
- второй – переуступка от физического лица,
- третий – переуступка от юридического лица,
больше вариантов нет в принципе.
Квартира от застройщика
Купить «от застройщика» — это самый простой вариант, если вы, конечно, уверены в надежности данного застройщика. Но, так как застройщик практически монополист в продаже квартир в своих новостройках, то это самый дорогой вариант приобретения квартиры.
Квартира по переуступке от физ. лица
Купить «по переуступке» от физического лица — это второй по сложности процесс, здесь вы столкнётесь с определенного рода трудностями при оформлении ипотеки, а так же вы должны обладать достаточно высокой юридической грамотностью, чтобы не потерять свои деньги.
Как правило, такие квартиры дешевле, чем у застройщика на 5-10%, но все необходимо хорошенько посчитать, особенно, если вы планируете покупать с помощью ипотечных средств, ведь зачастую у застройщиков есть совместные акции с банками партнерами, и эта разница нивелируется более низкой процентной ставкой по ипотеке.
Для многих людей это своего рода бизнес: купить квартиру на стадии котлована и продать дороже перед сдачей дома. Бизнес рискованный, так как строительство может затянуться или покупатель не найтись. К тому же, продавец владел квартирой менее 3 лет, поэтому могут возникнуть трудности с оформлением полной стоимости сделки и ипотеки. Зато можно поторговаться.
Квартира по переуступке от подрядчика
Купить квартиру по переуступке от подрядной организации — это самый сложный и рискованный вариант, потому что нужно проверить большой пакет документов, начиная с основания получения данной квартиры, заканчивая правом подписи Генерального директора. Такие квартиры стоят дешевле на 10-20%, но, как правило, подрядчики просят оплату наличными, а согласование ипотеки превращается в сущий ад для покупателя.
К примеру, застройщик расплатился с подрядной организацией, которая проводила электрические сети, не деньгами, а квартирами по себестоимости. Поэтому у одного жилого комплекса бывает одновременно несколько сайтов с разными квартирами (как это было с ЖК «Радужный» во Всеволожске). Подрядная организация продает эти квартиры и получает свою прибыль, выплачивает зарплаты сотрудникам, покрывает расходы.
Как же дешевле купить квартиру?
Выбор квартиры — это сложный и ответственный процесс, и нужно подходить к выбору недвижимости очень основательно, в первую очередь, не выбирать наиболее дешевый вариант, хотя нам и хочется сэкономить денег при покупке, но зачастую этим пользуются мошенники, предлагая очень низкую цену и значительные скидки. Изучайте каждый заинтересовавший вас проект очень внимательно и досконально. Если стесняетесь быть «дотошными» и «придирчивыми», обратитесь к независимым специалистам по недвижимости, тем более что все консультации в специализированных компаниях бесплатны.
Самое главное — ищите информацию в проверенных источниках и ориентируйтесь на свои потребности и возможности. Это как нельзя «гуглить» о симптомах болезни, так и нельзя прислушиваться к мнению несведущих лиц, пусть у них и был опыт приобретения квартиры.
Холодная голова и трезвый расчет — лучшие помощники при выборе квартиры!
Алексей Пискорский, агентство недвижимости «Все дома Питера»
Посмотрите цены на квартиры в новостройках:
www.spbnovostroyka.ru
Квартиры от подрядчиков дешевле чем у застройщика?
Бывает, что в продаже можно встретить квартиры дешевле цены у застройщика. Причина этому — нехватка финансов на стройматериалы, и потому застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить живые деньги и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.
Кто такие подрядчики?
Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком:
- делают остекление
- проводят электромонтаж и т.д
Подрядчик реализует эти квартиры, чаще через агентства недвижимости, причем так как деньги ему нужны быстро, то квартиры эти он выставляет по цене ниже застройщика.
Если речь идет о квартирах в домах строящихся по 214-ФЗ, то риска для покупателя нет никакого — покупатель заключает договор долевого участия прямо у самого застройщика. А деньги которые он вносит застройщик уже по целевому назначению перечисляет подрядчику. При этом либо сразу в ДДУ указывается цена ниже застройщика, либо иногда в ДДУ указывается полная цена застройщика, а после сделки подрядчик наличкой возвращает покупателю его скидку.
Реже бывает что застройщик сразу оформляет эти квартиры на юр.лицо или физ. лицо подрядчика. В этом случае так же нет никакого риска — вы заключаете договор уступки прав требования по ДДУ с подрядчиком, все официально, регистрируется в регпалате.
Как найти такие варианты?
Риэлторы через которых эти товарищи продают свои квартиры размещают объявления об их продаже на всех общедоступных ресурсах в интернете. Если у вас есть хороший знакомый риэлтор — еще проще. Обращаться за такими вариантами к самим застройщикам чаще всего бесполезно — застройщикам нужно продавать свои квартиры, а не помогать обогащаться подрядчикам и инвесторам в ущерб своим продажам. Заказчик рассчитывается с подрядчиком не по рыночной цене, а по цене, к которой стороны пришли при заключении договора. При себестоимости 35 это может быть и 40 и 45, при том, что рыночная цена 50-55.
Поэтому проверьте документы на недвижимость и смело покупайте!
hous-complex.spb.ru
Квартиры от подрядчиков дешевле чем у застройщика? Недвижимость от застройщиков
Бывает, что в продаже можно встретить квартиры дешевле цены у застройщика. Причина этому — нехватка финансов на стройматериалы, и потому застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить живые деньги и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.
Кто такие подрядчики?
Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком:
- делают остекление
- проводят электромонтаж и т.д
Подрядчик реализует эти квартиры, чаще через агентства недвижимости, причем так как деньги ему нужны быстро, то квартиры эти он выставляет по цене ниже застройщика.
Если речь идет о квартирах в домах строящихся по 214-ФЗ, то риска для покупателя нет никакого — покупатель заключает договор долевого участия прямо у самого застройщика. А деньги которые он вносит застройщик уже по целевому назначению перечисляет подрядчику. При этом либо сразу в ДДУ указывается цена ниже застройщика, либо иногда в ДДУ указывается полная цена застройщика, а после сделки подрядчик наличкой возвращает покупателю его скидку.
Реже бывает что застройщик сразу оформляет эти квартиры на юр.лицо или физ. лицо подрядчика. В этом случае так же нет никакого риска — вы заключаете договор уступки прав требования по ДДУ с подрядчиком, все официально, регистрируется в регпалате.
Как найти такие варианты?
Риэлторы через которых эти товарищи продают свои квартиры размещают объявления об их продаже на всех общедоступных ресурсах в интернете. Если у вас есть хороший знакомый риэлтор — еще проще. Обращаться за такими вариантами к самим застройщикам чаще всего бесполезно — застройщикам нужно продавать свои квартиры, а не помогать обогащаться подрядчикам и инвесторам в ущерб своим продажам. Заказчик рассчитывается с подрядчиком не по рыночной цене, а по цене, к которой стороны пришли при заключении договора. При себестоимости 35 это может быть и 40 и 45, при том, что рыночная цена 50-55.
Поэтому проверьте документы на недвижимость и смело покупайте!
hous-complex.msk.ru