Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? — investim.info
Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.
Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.
На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:
- количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
- есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
- проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
- права других лиц на квартиру;
- наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
- проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
- информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
- данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.
Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.
Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.
Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах
Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.
Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.
Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.
Третий этап – проверка на качество
На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.
Четвертый этап – проверка «на вшивость»
Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.
Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.
Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.
Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав
В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.
Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.
Советы перед покупкой квартиры
В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:
- Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
- Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.
- Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
- Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
- Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.
Поделитесь с друзьями в соц.сетях
Google+
Telegram
Vkontakte
Похожие статьи
investim.info
Проверяем квартиру перед покупкой на юридическую чистоту.
Проверка квартиры на юридическую чистоту. Нотариальная контора Краснова Германа Евгеньевича.
Стоит отметить, что при сделках с недвижимостью возможны определенные риски, вследствие чего будущий владелец может стать жертвой разнообразных махинаций, приобретя жилье у ненастоящих владельцев, по фальшивым документам. Специалисты крайне рекомендуют при покупке самостоятельно проверить приобретаемую недвижимость. Данный процесс включает в себя:
1. Проверить вторую сторону, заинтересованную в сделке. Попросите хозяина собственности показать паспорт, чтобы обратить внимание на прописку. При этом зачастую, при наличии нескольких объектов недвижимости, он может быть прописан в другой квартире. Вам следует поговорить с соседями продавца квартиры, чтобы убедиться, что он действительно таковым является и неприятных моментов не предвидится. Если Вы наблюдаете у владельца недвижимости наличие признаков психического нездоровья или же злоупотребление алкогольными напитками, желательно разузнать стоит ли он на учете, так как сделка может сорваться из-за недееспособности продавца.
2. Изучить все документы на право собственности, которые владелец должен предъявить по требованию второй стороны: акт приватизации, свидетельство о праве собственности или наследстве, договор купли-продажи. Документы должны быть подлинными, никаких копий, заверенных нотариусом. Документы должны быть без подчисток, а исправления заверены подписью и печатью нотариально.
Также стоит учитывать следующие обстоятельства:
• В случае наличия нескольких совладельцев квартиры, обязательно нужны отказы от преимущественного права покупки от сособственников
- Если объект приобретен в браке, требуется согласие супруга;
• Органы опеки должны разрешить продажу в случае, если имеется несовершеннолетний(или недееспособный/ограниченно дееспособный) собственник жилья;
• Если собственность продается по доверенности, необходима личная встреча с владельцем квартиры. Нельзя совершать данную сделку без знакомства с владельцем собственности и его проверки. Доверенность необходимо проверить в установленном законом порядке.
3. Необходимо посещение управляющей компании. Подходящим вариантом является, когда в жилом объекте зарегистрирован лишь продавец, для чего необходимо получить справку о составе семьи в паспортном столе с выпиской о полной истории регистраций в данной квартире. Возможно, что человек находится в местах лишения свободы и приватизация квартиры произошла без его участия, вследствие чего спустя какое-то время нового владельца может ожидать самый настоящий неприятный сюрприз.
4. Запросить документы из Единственного реестра судебных решений, благодаря которым можно узнать является ли данная недвижимость предметом судебного разбирательства. В случае утвердительного ответа, возможно новое разбирательство по вновь открывшимся обстоятельствам.
5. Необходима полная проверка предыдущих сделок с недвижимостью. В случае последней продажи квартиры более трех лет назад, оспорить ее новую покупку уже весьма проблематично, но данный вопрос нуждается в уточнении. При недавнем приобретении недвижимости продавцом, нужно внимательно изучить все обстоятельства сделки купли-продажи. Лучше не приобретать недвижимость в случае, когда она находилась в собственности у разных владельцев несколько раз в течение последних трех лет.
Можно уберечь себя от многих возможных рисков, если проверить недвижимость с помощью рассмотренных способов проверки. Касательно недвижимости на вторичном рынке проверка на юридическую чистоту позволит уберечься от множества неприятных моментов. Благодаря этому, будущий владелец квартиры получит уверенность в отсутствии незаконных действий во время предыдущих действий с недвижимостью. Данный обзор позволит рассмотреть все возможные факторы риска, на которые стоит обратить внимание в первую очередь.
notarius-na-taganke.ru
Как и где проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Покупка квартиры на вторичном рынке связана с большими рисками попасть в руки мошенников, лишиться финансовых средств и не получить право собственности. Поэтому необходима проверка юридической чистоты, смысл которой заключается в определении прав на владение квартирой продавца и его дееспособность, отсутствие обременений и ограничений на продажу, наличие претензий на собственность третьих лиц. Все эти моменты требуют привлечения опытных специалистов. Самостоятельное выявление юридических моментов в документах возможно только в случае наличия опыта и соответствующих знаний, в противном случае есть большой риск остаться ни с чем.
Проверяем документы на квартиру и паспорт собственника
Первое, что нужно сделать при покупке жилья, так это просмотреть правоустанавливающие документы, а также сверить имя владельца с паспортом продавца. Если продавец не является владельцем, то поинтересоваться о его местонахождении с целью ведения переговоров с ним. В случае недееспособности собственника у опекуна должно быть на руках разрешение на продажу от государственных органов опеки, а также доверенность на право быть его представителем. После этого необходимо понять на каком основании данная недвижимость перешла в собственность, а также просмотреть документы на наличие в них помарок и исправлений. Основанием для получения собственности могут быть следующие договора: дарения, купли-продажи, обмена, перехода по наследству или по решению суда. Договор обязательно должен быть заверен нотариусом. Если в тексте присутствуют исправления, то они должны быть подтверждены на полях подписями всех сторон договора, с поставленной мокрой печатью нотариуса.
Кроме того, у хозяина квартиры должны быть в наличии техпаспорт и кадастровый паспорт, который подтверждает регистрацию права собственности в Регистрационной Палате. Отсутствие последнего документа говорит о том, что собственник либо не успел зарегистрировать своё право на владение, либо он не является таковым. Такая ситуация могла произойти при получении наследства несколькими лицами, при чем один из собственников отказался разделять имущество и у него на руках остался старый документ о праве собственности. В техпаспорте следует обратить внимание на соответствие планировки в документе и в реальности. Если была произведена незаконная перепланировка, то тогда придется её либо узаконивать, либо возвращать квартиру в исходное состояние, на что потребуется уйма времени и денег.
Изучаем историю передачи имущественных прав
Дальнейшая проверка чистоты квартир при покупке (http://cdnk.ru/our_services/check_flat/) связана с изучением истории квартиры путем подачи запроса в ЕГРП. Этот запрос в данной ситуации может подать только собственник, так как потребуется расширенная информация по всем переходам права собственности на квартиру, арестах, запретах на сделки и т.п. При изучении такого документа нужно обращать внимание на следующее:
- если в квартире часто менялись собственники, то необходимо поинтересоваться о причинах такого поведения;
- наличие споров по квартире могут вызвать проблемы и в дальнейшем, особенно если не прошел срок давности по признанию сделок недействительной, который составляет три года;
- при отсутствии регистрации в ЕГРП требуется подать запрос в Департамент Жилищной Политики и убедиться в юридической чистоте, либо наоборот опровергнуть её.
Проверяем существование прав третьих лиц на квартиру
Самой серьёзной проблемой при покупке жилья являются прописанные несовершеннолетние дети, так как собственник совершая продажу недвижимости, должен соблюдать их права в полной мере. На совершение операций с недвижимостью необходимо соответствующее разрешение от органов опеки. В случае отсутствия сделка может быть признана недействительной. Кроме того, могут на квартиру претендовать один из супругов, приписанный член семьи, некогда осужденный совладелец и т.д. В данном случае должна быть выписка из домовой книги, в которой указаны все прописанные лица и их право на сохранение претензий на жильё после его продажи.
Заключение
При тщательном и внимательном подходе к проверке юридической чистоты документов покупка недвижимости станет приятным приобретением в семье. Поэтому необходимо проверять наличие всех правоустанавливающих документов на недвижимость, изучать всю историю сделок, которые могут привести к возникновению споров и обращений в суды как, например, сделки по обмену двухкомнатной квартиры (http://cdnk.ru/our_services/exchange/) на жилье меньшее по площади с прописанными детьми. И самое главное – покупать квартиру только у собственника, либо законного опекуна. При возникновении каких-либо проблем с документами от покупки квартиры лучше отказаться.
www.k-see.ru
12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить паспорт продавца
Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.
Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
Как проверить свидетельство о собственности на квартиру
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Нужен ли кадастровый паспорт
Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.
Нужно ли согласие супруга
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Как проверить квартиру в Росреестре через интернет
Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.
Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Что делать, если продавец – несовершеннолетний
В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.
Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца
Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.
Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.
Источник
bren.today
Инструкция по проверке квартиры и сделки на чистоту перед покупкой.
Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.
○ Особенность процедуры.
Юридической чистотой называется отсутствие препятствий для заключения договора купли-продажи. Тщательная проверка не только обезопасит от мошеннических действий, но также гарантирует, что в будущем никто не сможет оспорить сделку.
Несмотря на явную значимость процедуры, многие люди довольствуются поверхностным осмотром документов и квартиры. С таким подходом остается только надеяться, что вам повезет.
Проверка обезопасит вас от следующих ситуаций:
- Потеря права собственности на приобретенное жилье и денег, выплаченных продавцу.
- Появление людей, которые тоже имеют права на квартиру по закону.
- Оспаривание законности сделки в суде.
Чтобы избежать подобных ситуаций рекомендуем все же проверить квартиру на чистоту. Процедура осуществляется в несколько этапов – проверка законности наличия права собственности у продавца, анализ документов, выяснение истории квартиры и перехода имущественных прав, проверка качества квартиры и личности продавца.
Вернуться к содержанию ↑
○ Самостоятельная проверка «чистоты квартиры».
Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.
○ Какие документы подтверждают право собственности.
Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:
- Договор купли-продажи, мены, ренты.
- Свидетельство о наследовании.
- Дарственная.
- Свидетельство о приватизации.
- Решение суда о признании права собственности.
У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).
Вернуться к содержанию ↑
○ Какие документы запросить у продавца.
Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:
- Общегражданский паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение).
- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
- Расширенную выписку из ЕГРН.
- Выписку из домовой книги.
- Технический план квартиры.
- Кадастровый паспорт.
- Выписку с лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (если водительского удостоверения у продавца нет).
Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.
Вернуться к содержанию ↑
○ Куда обращаться.
Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.
Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.
Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.
Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.
Вернуться к содержанию ↑
○ Какие данные необходимо проверить.
Обратить внимание нужно на следующие характеристики:
- Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по факту по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечение в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
- Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
- Вероятность притязаний на имущественные права со стороны других лиц.
- Была ли проведена перепланировка. Если да – все ли документы оформлялись по закону.
- Были ли прописаны и зарегистрированы ли сейчас несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
- Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность отказа в государственной регистрации сделки.
- Данные о многоквартирном доме. Важно узнать, не планируется ли снос здания в ближайшее время, не является ли оно аварийным, когда дом введен в эксплуатацию, проводился ли ремонт и когда будут осуществлены новые работы.
Расскажем подробнее, что именно следует проверять.
Вернуться к содержанию ↑
○ Права третьих лиц на жилплощадь.
На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.
Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.
Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.
Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.
- Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
- «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».
Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.
Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.
Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.
Вернуться к содержанию ↑
○ История квартиры.
Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?
Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.
Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.
Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.
Вернуться к содержанию ↑
○ Заявленное качество жилья.
Под качеством жилья подразумевается соответствие фактических характеристик квартиры с данными по документам. Нужно выяснить, проводилась ли перепланировка или переустройство. Если да, то сверить текущее состояние квартиры со сведениями из БТИ.
Для этого изучается технический план и кадастровый паспорт.
При выявлении несоответствий требуйте, чтобы продавец позаботился об оформлении документов должным образом. В противном случае вся ответственность ляжет на нового собственника, то есть на вас.
Есть и другой вариант решения проблемы – стороны могут договориться о снижении стоимости жилья. Тогда покупатель осуществит все дальнейшие действия по исправлению документов самостоятельно.
Вернуться к содержанию ↑
○ Продавец.
Личность продавца также требует проверки. Обязательно просите предоставить оригинал паспорта и любого второго документа, удостоверяющего личность. Убедится в подлинности паспорта можно на официальном ресурсе МВД России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000).
Лучше всего, если у продавца имеется водительское удостоверение. Его наличие говорит о том, что человек не состоит на учете в ПНД и НД, а, значит, является дееспособным. Если водительского удостоверения нет – нужно получить справки из диспансеров.
Когда вместо продавца действует его представитель, следует проверить доверенность на подлинность. Можно обратиться за подтверждением к нотариусу, заверявшему документ.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Внесли аванс за квартиру, но не можем получить документы, необходимые для проверки.
Если продавец уклоняется от предоставления документов для проверки, вероятнее всего, с ними что-то не в порядке. Лучше отказаться от приобретения.
Однако вернуть аванс не удастся, если в соглашении о его внесении не предусмотрено такое основание для возврата.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Продавец передумал продавать квартиру, но не хочет возвращать аванс.
Выплата аванса должна оформляться двумя документами – соглашением о внесении авансового платежа и распиской. Если есть оба документа, можно обращаться в суд в соответствии со ст. 159 УК РФ «Мошенничество».
Предварительно стоит попытаться урегулировать ситуацию мирным путем и направить продавцу уведомление о намерении обратиться в суд. Передать его можно лично под подпись или посредством отправления заказного письма с уведомлением о вручении адресату.
Вернуться к содержанию ↑
Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры (недвижимости) рассказывает юрист Антон Сорвачев.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Проверка юридической чистоты квартиры при покупке в Москве и МО
{«header_level_types»:{«type_1″:[],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_title_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_level_types_front_array_1»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_level_types_front_array_2»:{«type_1″:[],»type_2″:[],»type_3»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_4»:[«arplitetemplate_1″],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»column_wrapper_height»:{«type_1″:[],»type_2»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_wrapper_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3»:[«arplitetemplate_8″],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_label_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_11″],»type_2»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»body_li_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»column_description_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″],»type_2»:[«arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»button_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_2»:[«arplitetemplate_1″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»slider_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8»:[]}}
Вы получите юридическое заключение по Вашей сделке
Срок осуществления проверки и выдачи заключения
Поэтапная оплата наших услугНесем материальную ответственность перед Вами, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке
В каких регионах мы работаем
Оформление договора купли-продажи квартиры, внесение изменений в предлагаемый договор, исключение договорных уловок и незаконных положений
Проверка юридической чистоты квартиры
Запрос выписки из ЕГРН
Выезд к Вам для подписания договора на наши услуги
Проверка личности продавца
Проверка дееспособности продавца
Проверка репутации продавца
Проверка судебных процессов продавца и связи их с квартирой
Проверка исполнительных производств на продавца и связи их с квартирой
Проверка риелторской компании через систему «Спарк»
Проверка непросуженных долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту
Выезд юриста для проверки квартиры и участия в переговорах
Выявление скрытых дефектов
Выявление незаконных перепланировок
Торг по цене недвижимости с продавцом и риелтором
Сопровождение передачи денег
Услуга банковской ячейки
Регистрация перехода права собственности
Минимальная проверка
2-4 часа
Дистанционно по всей России
По Москве, Московской области, Калужской области
Оплачивается отдельно
Проверка сделки по документам
1-2 календарных дня
Дистанционно по всей России
По Москве, Московской области, Калужской области
Оплачивается отдельно
Сопровождение сделки «под ключ»
Примерно 2 недели
В Москве, Московской области, Калужской области. Выезд в другие регионы по договоренности
По Москве, Московской области, Калужской области
abonentconsult.ru