Регистрация обременений на недвижимое имущество – Что значит государственная регистрация ограничения права?

Обременение недвижимого имущества регистрация и виды

Содержание

Обременение недвижимого имущества представляет собой процесс, при котором собственник данного объекта должен подчиняться определённым условиям и требованиям, которые способствуют ограничению его возможностей осуществлять свои права на имущество в полной мере.

Данные ограничения, как правило, предназначаются для того, чтобы защищать имущество от действий различных мошенников или черных риэлторов.

Виды обременений недвижимого имущества

Существует определенная классификация, которая разделяет все обременения на несколько видов. Наиболее популярными обременениями является залог, который может быть выражен в качестве ипотечного кредита, доверительного управления, ареста, аренды и сервитута.

Обременение недвижимого имущества – это процедура, в результате которой лица получают некоторые права на имущество, которое по закону не принадлежит им, поскольку данные лица не являются собственниками этой недвижимости.

Доверительное управление как вид обременения

Доверительное управление заключается в том, что два лица заключают договор, касающийся определенного имущества. В результате осуществляется передача одной стороны другой имущества на заранее оговоренный и прописанный в договоре срок. При этом сторона, которая получает имущество, должна выполнять юридические и реальные операции с данной недвижимостью, которые осуществляются в интересах его собственника.

Важно учитывать, что для вступления договора в силу необходима регистрация обременений на недвижимое имущество, которая осуществятся в органах юстиции. В результате в ЕГРП делается соответствующая запись, поэтому расторгнуть такой договор довольно сложно. Доверительный управляющий должен выполнять все полномочия владельца недвижимости, поэтому собственник не может реализовывать свои права. В результате для владельца имущество теряет свою привлекательность, поскольку он не может распоряжаться им по своему усмотрению.

Залог как вид обременения

Другой разновидностью обременения выступает залог, который чаще всего выражается в виде ипотечного кредита. Если залогодатель не исполняет по каким-либо причинам своих обязательств, то залогодержатель имеет право забрать часть стоимости имущества задолжника. Ипотечный договор должен регистрироваться в специальных организациях, поэтому в результате сделки всегда будут гарантии того, что имущество, выступающее в качестве залога, может быть использовано в качестве платы за кредит.

Аренда как вид обременения

Обременение недвижимого имущества включает и аренду, при которой собственник определенного объекта передает его арендатору на определенных условиях и за заранее оговоренную арендную плату. В результате арендатор может не только временно пользоваться полученным имуществом, но и распоряжаться им.

Важно помнить, что договор аренды должен в обязательном порядке проходить через процедуру государственной регистрации, однако только в случае, если срок его действия превышает один год.

Арендатор по условиям договора аренды имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду, в результате чего может извлекать из этого определенную прибыль. Собственник имущества, которое было передано арендатору по договору аренды, не должен нарушать обязательств, прописанных в документе, поэтому он не должен использовать недвижимость в каких-либо своих целях.

Арест как вид обременения

К другой разновидности обременения относится арест, который налагается на имущество не самим собственником, а государственными уполномоченными органам. Арест может быть наложен по различным причинам, однако в результате данного действия собственник недвижимости не может осуществить с недвижимостью каких-либо сделок, поэтому он не имеет право продавать ее или отдавать, а также менять или осуществлять другие операции.

Сервитут

Еще одним довольно популярным и часто встречающимся видом обременения является сервитут, который является правом определенного лица ограниченно пользоваться земельным участком, который принадлежит другому лицу. Обычно сервитут используется для создания прохода или даже проезда через конкретный земельный участок, а также он применятся при необходимости проложить трубопровод или другие коммуникации через частные владения. Он устанавливается только в случае, если выполнить какие-либо операции без него не представляется возможным. Поэтому каждый владелец частного участка имеет право потребовать от соседа при определенных обстоятельствах установки сервитута для конкретных целей.

Обременить сервитутом можно не только земельные участки, но и даже здания, различные сооружения и другие разновидности недвижимого имущества. Для собственника земли или недвижимости сервитут является ограничением, поскольку он не может полностью использовать свои владения по своему усмотрению.

Сервитут бывает публичным и частным. Во втором случае сервитут устанавливается в результате соглашения между двумя собственниками соседних земельных участков. Он должен в обязательном порядке регистрироваться, а если достичь компромисса между владельцами не удается, то проблема решается в суде и, как правило, решение выносится в пользу лица, которые требует установки сервитута.

Публичный сервитут устанавливается в том случае, если в нем возникает необходимость у государственных органов.

Собственник земельного участка, на котором установлен сервитут, имеет право требовать от людей, которые пользуются данным обременением, определенную плату за использование земли в конкретных целях. Сервитут обязательно регистрируется в ЕГРП, а основанием выступает заявление, которое может подать собственник недвижимости или лицо, которое нуждается в сервитуте.

Все разновидности обременений тем или иным образом ограничивают права собственников недвижимости, поэтому считаются неприятными и трудными.

waytop.ru

§ 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда.

Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое «право следования», суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит

*(256).

Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека — способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление — договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения. Это приводит к возникновению коллизии между правом указанных лиц заключить (следовательно и зарегистрировать) любое число договоров по поводу этого имущества и недопустимостью регистрации всех этих договоров, поскольку такие обременения не могут существовать одновременно.

Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ «Об исполнительном производстве») *(257), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в редакции от 12.11.2004.

Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609) и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.

Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП

Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того чтобы его зарегистрировать необходимо зарегистрировать соответствующее вещное прав (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяют сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации Закон о государственной регистрации не устанавливает

*(258).

На практике возникает вопрос о правовом статусе регистрации договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 29 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации.

ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного закона (27), посвящена порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции от 12.11.2004. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты, однако в случаях, установленных законом регистрируются и публичные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим спорам. ООО «Горно-лыжный курорт «Гладенькая» г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО «Саянмрамор» с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО «ГК «Гладенькая» по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горно-лыжному курорту).

Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО «Саянмрамор», проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горно-лыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны — горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 «Об обременении части земельного участка ОАО «Саянмрамор» бессрочным сервитутом». По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации является незаконным.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда это решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, которым ответчик не является *(259).

Следует отметить, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

В качестве особого случая государственной регистрации ипотеки как обременения следует упомянуть ипотеку, возникающую при долевом участии в строительстве. Так, в результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. В данном случае говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

Регистрация доверительного управления как обременения осуществляется на основании договора доверительного управления. По этому договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а лишь для осуществления в течение определенного срока управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.). Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от своего имени все правомочия собственника, включая распоряжение этим имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Однако у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как это имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении.

По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняется за его счет.

Термины «ограничения» и «обременения» используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.

Было высказано предложение кардинально изменить систему государственной регистрации обременений *(260). В частности такие обременения как ипотека и рента (право на получение ренты) предлагается рассматривать как не имеющие вещной природы субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами. Сюда же следует отнести так называемое право владения, под которым понимается титульное юридическое владение, принадлежащее не собственнику, которое возникает из предусмотренных законом оснований и обременяет право собственности. В качестве примера приводится владение на основании договоров аренды, ссуды, доверительного управления.

В остальных случаях вместо регистрации обременений предлагается ввести систему отметок, которые вносятся в ЕГРП, но не являются записями о регистрации. Значение этих отметок, по мнению авторов Концепции, состоит в том, что они обеспечивают публичность оборота недвижимых вещей и могут рассматриваться в качестве доказательств в случае возникновения спора. Такие отметки должны делаться в отношении фактов, имеющих юридическое значение для осуществления субъективных гражданских прав в отношении недвижимости в случаях, прямо указанных в законе.

В частности предлагается это делать в отношении следующих фактов:

а) беститульное владение, когда лицо не имеет правового основания для владения имуществом, однако владелец является добросовестным владельцем и в будущем может стать законным владельцем этой недвижимости в силу приобретательной давности;

б) арест как мера обеспечения;

в) запрет регистрационных действий (в случаях, когда в реестре не зафиксирован собственник вещи;

г) случаи, когда договор или акт государственного органа, являющийся основанием возникновения прав на недвижимую вещь, признан судом недействительным;

д) решение об изъятии (принудительном выкупе) земельного участка;

е) случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимое имущество (здание, сооружение) подлежит уничтожению;

ж) решение о принятии на учет бесхозяйного имущества;

з) предъявление в суде иска, оспаривающего зарегистрированное право на недвижимую вещь.

Практическая целесообразность такого нововведения вызывает сомнения. По существу речь идет только об изменении названия, а не об изменении системы регистрации.

Требование о государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав содержит ряд исключений. Так, например, не подлежат государственной регистрации обременения, вытекающие из договора социального или коммерческого найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования и договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года. Исключение составляет аренда, которая согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит регистрации как обременение независимо от срока. Представляется, что это недоработка законодателя, поскольку и договоры найма жилого помещения и договор аренды несомненно обременяют недвижимое имущество.

studfiles.net

Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

(Гришаев С. П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ (ОГРАНИЧЕНИЙ) ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 27 июня 2006 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений, как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда. Ограничения субъективных гражданских прав могут быть установлены только законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке. Общим для них является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. Регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит <*>. ——————————— <*> Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 16.

Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Объединены они тем, что представляют собой установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека — способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление — договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью, как аренда или ипотека, юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения. Это приводит к возникновению коллизии между правом указанных лиц заключить (следовательно, и зарегистрировать) любое число договоров по поводу этого имущества и недопустимостью регистрации всех этих договоров, поскольку такие обременения не могут существовать одновременно. Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т. д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ «Об исполнительном производстве») <*>, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества). ——————————— <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004. Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды. Кроме того, ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п. 73), утвердившего Правила ведения ЕГРП, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не шла ли речь о возникновении нового вещного права — права аренды <*>. ——————————— <*> Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. N 2. С. 14.

Данный вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В соответствии с этим письмом регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, т. к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому, если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора. Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу, соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП. Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением права, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяет сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает <*>. ——————————— <*> Там же. С. 56.

В п. 2 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК. В п. 6 указанного информационного письма подчеркнуто, что положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации. ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного Закона (27), посвященная порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого Закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права. Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи. Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке. Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим спорам. ООО «Горнолыжный курорт «Гладенькая» г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО «Саянмрамор» с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО «ГК «Гладенькая» по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горнолыжному курорту). Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО «Саянмрамор», проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горнолыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны — горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 «Об обременении части земельного участка ОАО «Саянмрамор» бессрочным сервитутом». По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации является незаконным. Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда это решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, которым ответчик не является <*>. ——————————— <*> Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-1066/02-К1 от 11 июля 2002 г. // СПС «КонсультантПлюс».

При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя. В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. Говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии. В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. После того как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

——————————————————————

Название документа

center-bereg.ru

§ 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество. Правовой режим недвижимого имущества




 

 Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней государственной регистрации в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним ᴏᴛʜᴏϲᴙтся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, кᴏᴛᴏᴩые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно кᴏᴛᴏᴩой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда.

 Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) будет так называемое «право следования», суть кᴏᴛᴏᴩого состоит по сути в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, кᴏᴛᴏᴩое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и заключается в том, ɥᴛᴏбы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При ϶ᴛᴏм регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

 Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующими ограничениями (обременениями), даже если на ϶ᴛᴏт счет ничего не говорится в сделке, на базе кᴏᴛᴏᴩой ϶ᴛᴏт переход происходит *(256).

 Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут будет ограниченным вещным правом, ипотека — способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление — договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права будет одновременно регистрацией сервитута как обременения. Это приводит к возникновению коллизии между правом указанных лиц заключить (следовательно и зарегистрировать) любое число договоров по поводу ϶ᴛᴏго имущества и недопустимостью регистрации всех данных договоров, поскольку такие обременения не могут существовать одновременно.

 Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, кᴏᴛᴏᴩый можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Стоит заметить, что он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ «Об исполнительном производстве») *(257), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, ɥᴛᴏбы скрыться либо скрыть ϲʙᴏе имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.

 Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в редакции от 12.11.2004.

 Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609) и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в кᴏᴛᴏᴩом говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при ϶ᴛᴏм последняя не раскрывала содержание права аренды.

 При этом для того, ɥᴛᴏбы окончательно устранить какие-либо сомнения по ϶ᴛᴏму поводу ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП

 Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку ϶ᴛᴏ будет ограничением прав, то для того ɥᴛᴏбы его зарегистрировать крайне важно зарегистрировать ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующее вещное прав (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяют сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации Закон о государственной регистрации не устанавливает *(258).

 На практике возникает вопрос о правовом статусе регистрации договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 29 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Стоит сказать, для обоснования ϶ᴛᴏй позиции приводится следующий пример.

 Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из кᴏᴛᴏᴩых оно было выселено арендодателем.

 Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он будет незаключенным, и, следовательно, истец на основании ϶ᴛᴏго договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

 Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При ϶ᴛᴏм суд основывался на том, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Стоит сказать — положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, кᴏᴛᴏᴩый установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

 По϶ᴛᴏму регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета данных объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

 Стоит обратить внимание, что в законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При ϶ᴛᴏм регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Именно такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно кᴏᴛᴏᴩой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в т.ч. и право сервитута), ограничения данных прав подлежат государственной регистрации.

 ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в т.ч. сервитутов. Исключая выше сказанное, есть специальная статья указанного закона (27), посвящена порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 ϶ᴛᴏго закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

 Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу кᴏᴛᴏᴩого установлен сервитут либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При ϶ᴛᴏм в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. При этом в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

 Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции от 12.11.2004. Лицу, в пользу кᴏᴛᴏᴩого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

 Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В ϶ᴛᴏм случае ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

 Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты, однако в случаях, установленных законом регистрируются и публичные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, кᴏᴛᴏᴩые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

 ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

 условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование кᴏᴛᴏᴩых устанавливается в законодательном порядке.

 Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу кᴏᴛᴏᴩого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

 Неисполнение ϶ᴛᴏго правила на практике приводит к следующим спорам. ООО «Горно-лыжный курорт «Гладенькая» г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО «Саянмрамор» с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО «ГК «Гладенькая» по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горно-лыжному курорту).

 Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО «Саянмрамор», проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горно-лыжному курорту, при ϶ᴛᴏм дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны — горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 «Об обременении части земельного участка ОАО «Саянмрамор» бессрочным сервитутом». По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации будет незаконным.

 Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда ϶ᴛᴏ решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, кᴏᴛᴏᴩым ответчик не будет *(259).

 Следует отметить, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

 В качестве особого случая государственной регистрации ипотеки как обременения следует упомянуть ипотеку, возникающую при долевом участии в строительстве. Так, в результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в кᴏᴛᴏᴩых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. В данном случае говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом кᴏᴛᴏᴩой будут земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на ϶ᴛᴏм земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

 В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, кᴏᴛᴏᴩое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

 После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) кᴏᴛᴏᴩых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

 Регистрация доверительного управления как обременения осуществляется на основании договора доверительного управления. По ϶ᴛᴏму договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а исключительно для осуществления в течение определенного срока управления данным имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.). Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от ϲʙᴏего имени все правомочия собственника, включая распоряжение данным имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). При этом у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как ϶ᴛᴏ имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении.

 По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с договором в интересах выгодоприобретателя от ϲʙᴏего имени. При этом законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняется за его счет.

 Отметим, что термины «ограничения» и «обременения» могут быть использованы в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.

 Было высказано предложение кардинально изменить систему государственной регистрации обременений *(260). В частности такие обременения как ипотека и рента (право на получение ренты) предлагается рассматривать как не имеющие вещной природы субъективные гражданские права, осуществление кᴏᴛᴏᴩых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами. Сюда же следует отнести так называемое право владения, под кᴏᴛᴏᴩым понимается титульное юридическое владение, принадлежащее не собственнику, кᴏᴛᴏᴩое возникает из предусмотренных законом оснований и обременяет право собственности. В качестве примера приводится владение на основании договоров аренды, ссуды, доверительного управления.

 В остальных случаях вместо регистрации обременений предлагается ввести систему отметок, кᴏᴛᴏᴩые вносятся в ЕГРП, но не будут записями о регистрации. Значение данных отметок, по мнению авторов Концепции, состоит по сути в том, что они обеспечивают публичность оборота недвижимых вещей и могут рассматриваться в качестве доказательств в случае возникновения спора. Нужно помнить, такие отметки должны делаться в отношении фактов, имеющих юридическое значение для осуществления субъективных гражданских прав в отношении недвижимости в случаях, прямо указанных в законе.

 В частности предлагается ϶ᴛᴏ делать в отношении следующих фактов:

 а) беститульное владение, когда лицо не имеет правового основания для владения имуществом, однако владелец будет добросовестным владельцем и в будущем может стать законным владельцем ϶ᴛᴏй недвижимости в силу приобретательной давности;

 б) арест как мера обеспечения;

 в) запрет регистрационных действий (в случаях, когда в реестре не зафиксирован собственник вещи;

 г) случаи, когда договор или акт государственного органа, являющийся основанием возникновения прав на недвижимую вещь, признан судом недействительным;

 д) решение об изъятии (принудительном выкупе) земельного участка;

 е) случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимое имущество (здание, сооружение) подлежит уничтожению;

 ж) решение о принятии на учет бесхозяйного имущества;

 з) предъявление в суде иска, оспаривающего зарегистрированное право на недвижимую вещь.

 Практическая целесообразность такого нововведения вызывает сомнения. По существу речь идет только об изменении названия, а не об изменении системы регистрации.

 Требование о государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав содержит ряд исключений. Вот к примеру, не подлежат государственной регистрации обременения, вытекающие из договора социального или коммерческого найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования и договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года. Исключение составляет аренда, кᴏᴛᴏᴩая согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит регистрации как обременение независимо от срока. Представляется, что ϶ᴛᴏ недоработка законодателя, поскольку и договоры найма жилого помещения и договор аренды несомненно обременяют недвижимое имущество.

 

Пользовательское соглашение:
Интеллектуальные права на материал — Правовой режим недвижимого имущества — Гришаев С.П. принадлежат её автору. Данное пособие/книга размещена исключительно для ознакомительных целей без вовлечения в коммерческий оборот. Вся информация (в том числе и «§ 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество») собрана из открытых источников, либо добавлена пользователями на безвозмездной основе.
Для полноценного использования размещённой информации Администрация проекта Зачётка.рф настоятельно рекомендует приобрести книгу / пособие Правовой режим недвижимого имущества — Гришаев С.П. в любом онлайн-магазине.

Тег-блок: Правовой режим недвижимого имущества — Гришаев С.П., 2015. § 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество.

xn--80aatn3b3a4e.xn--p1ai

Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество

Как получить услугу онлайн

  1. Авторизоваться на портале и перейти по кнопке «Заказать услугу онлайн».
  2. Ввести уникальный номер, указанный в уведомлении.
  3. Ознакомиться с данными документов и суммой оплаты.
  4. Произвести оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. 

Подробнее об оплате

  1. Выбрать способ оплаты (посредством платежных карт любого банка либо лицевого счета в АО ДБ «Сбербанк»).
  2. Ввести данные платежной карты/лицевого счета (номер, ФИО владельца, срок действия и CV-код).
  3. По завершению оплаты будет сформирован чек об оплате. Все чеки хранятся в личном кабинете в разделе «История оплаты услуг».

Комиссия за проведение оплаты составляет 100 тенге.

 

 

        5. В личном кабинете (в разделе «История получения услуг») ознакомиться с уведомлением об обработке вашей заявки, которое поступит в течение указанного времени.

Как получить услугу в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (необходимые документы):

Для физического лица

  1. Заявление.
  2. Документ, удостоверяющий личность (физического лица) (оригинал предоставляется для идентификации личности).
  3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационного документа на земельный участок.
  4. При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств).
  5. Документ, подтверждающий оплату в бюджет суммы регистрационного сбора, либо документ, подтверждающий отдельную категорию льгот и освобождающий от оплаты сборов.

Для юридического лица

  1. Заявление.
  2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационного документа на земельный участок.

При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств).

  1. Документ, подтверждающий оплату в бюджет суммы регистрационного сбора, либо документ, подтверждающий отдельную категорию льгот и освобождающий от оплаты сборов.
  2. Учредительные документы.
  3. Протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами.
  4. Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.

 

В случае, если в заявлении на регистрацию содержатся сведения, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством Республики Казахстан, то представляется предварительное письменное согласие антимонопольного органа.

 

Результат оказания услуги

Правоустанавливающий документ с отметкой о произведенной государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество либо приостановлении регистрации или письменный мотивированный ответ об отказе, а также выдача свидетельства о государственной регистрации (на бумажном носителе) в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

На портале — направление уведомления о регистрации либо приостановлении регистрации или письменный мотивированный ответ об отказе.

egov.kz

 § 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество : Правовой режим недвижимого имущества

 

 Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда.

 Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое «право следования», суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

 Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит *(256).

 Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека — способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление — договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения. Это приводит к возникновению коллизии между правом указанных лиц заключить (следовательно и зарегистрировать) любое число договоров по поводу этого имущества и недопустимостью регистрации всех этих договоров, поскольку такие обременения не могут существовать одновременно.

 Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ «Об исполнительном производстве») *(257), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.

 Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в редакции от 12.11.2004.

 Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609) и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.

 Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП

 Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того чтобы его зарегистрировать необходимо зарегистрировать соответствующее вещное прав (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяют сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации Закон о государственной регистрации не устанавливает *(258).

 На практике возникает вопрос о правовом статусе регистрации договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 29 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример.

 Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

 Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

 Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

 Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

 В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации.

 ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного закона (27), посвящена порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

 Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

 Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции от 12.11.2004. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

 Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

 Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты, однако в случаях, установленных законом регистрируются и публичные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

 ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

 условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.

 Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

 Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим спорам. ООО «Горно-лыжный курорт «Гладенькая» г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО «Саянмрамор» с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО «ГК «Гладенькая» по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горно-лыжному курорту).

 Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО «Саянмрамор», проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горно-лыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны — горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 «Об обременении части земельного участка ОАО «Саянмрамор» бессрочным сервитутом». По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации является незаконным.

 Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда это решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, которым ответчик не является *(259).

 Следует отметить, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

 В качестве особого случая государственной регистрации ипотеки как обременения следует упомянуть ипотеку, возникающую при долевом участии в строительстве. Так, в результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. В данном случае говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

 В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

 После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

 Регистрация доверительного управления как обременения осуществляется на основании договора доверительного управления. По этому договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а лишь для осуществления в течение определенного срока управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.). Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от своего имени все правомочия собственника, включая распоряжение этим имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Однако у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как это имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении.

 По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняется за его счет.

 Термины «ограничения» и «обременения» используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово «обременение» сочетается с объектом недвижимости.

 Было высказано предложение кардинально изменить систему государственной регистрации обременений *(260). В частности такие обременения как ипотека и рента (право на получение ренты) предлагается рассматривать как не имеющие вещной природы субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами. Сюда же следует отнести так называемое право владения, под которым понимается титульное юридическое владение, принадлежащее не собственнику, которое возникает из предусмотренных законом оснований и обременяет право собственности. В качестве примера приводится владение на основании договоров аренды, ссуды, доверительного управления.

 В остальных случаях вместо регистрации обременений предлагается ввести систему отметок, которые вносятся в ЕГРП, но не являются записями о регистрации. Значение этих отметок, по мнению авторов Концепции, состоит в том, что они обеспечивают публичность оборота недвижимых вещей и могут рассматриваться в качестве доказательств в случае возникновения спора. Такие отметки должны делаться в отношении фактов, имеющих юридическое значение для осуществления субъективных гражданских прав в отношении недвижимости в случаях, прямо указанных в законе.

 В частности предлагается это делать в отношении следующих фактов:

 а) беститульное владение, когда лицо не имеет правового основания для владения имуществом, однако владелец является добросовестным владельцем и в будущем может стать законным владельцем этой недвижимости в силу приобретательной давности;

 б) арест как мера обеспечения;

 в) запрет регистрационных действий (в случаях, когда в реестре не зафиксирован собственник вещи;

 г) случаи, когда договор или акт государственного органа, являющийся основанием возникновения прав на недвижимую вещь, признан судом недействительным;

 д) решение об изъятии (принудительном выкупе) земельного участка;

 е) случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимое имущество (здание, сооружение) подлежит уничтожению;

 ж) решение о принятии на учет бесхозяйного имущества;

 з) предъявление в суде иска, оспаривающего зарегистрированное право на недвижимую вещь.

 Практическая целесообразность такого нововведения вызывает сомнения. По существу речь идет только об изменении названия, а не об изменении системы регистрации.

 Требование о государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав содержит ряд исключений. Так, например, не подлежат государственной регистрации обременения, вытекающие из договора социального или коммерческого найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования и договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года. Исключение составляет аренда, которая согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит регистрации как обременение независимо от срока. Представляется, что это недоработка законодателя, поскольку и договоры найма жилого помещения и договор аренды несомненно обременяют недвижимое имущество.

 

www.adhdportal.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о