Квартира в оперативном управлении договор социального найма – Сохранение договора соцнайма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права управления жильем

Содержание

Сохранение договора соцнайма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права управления жильем

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Сохранение договора соцнайма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права управления жильем

Как правило, договор подписывается без указания срока его давности.

На сегодняшний день НПА, которые действуют на территории РФ, предусматривают возможность наделения конкретных категорий граждан страны социальным помещением, которое числится в жилищном фонде на уровне государства или же муниципалитета. Речь здесь идет о социальном найме – одной из программ поддержки малоимущих и нуждающихся слоев населения.

В большинстве случаев договор подписывается без указания срока его давности, однако в юридической практике имеют место быть и срочные соглашения. Предусмотрена возможность и сохранения договора о соцнайме при переходе прав собственности у субъектов правоотношений.

Понятие и особенности договора социального найма

Перед тем как углубиться в вопросы, которые касаются перехода прав собственности, следует дать общую характеристику самому понятию договора о социальном найме жилья, а также выделить его ключевые особенности.

Ст. 671 ГК РФ содержит официальный термин «договора о найме жилого помещения». Договор о найме жилплощади – это соглашение, подписанное двумя сторонами правоотношений, согласно которому наймодатель обязан выделить жилплощадь нанимателю на условиях, прописанных в контракте и не противоречащих законодательству РФ, для постоянного проживания на ее территории.

Однако договор о социальном найме жилья имеет свои ключевые особенности, которые состоят в следующем:

Предметом подобного контракта может выступать только жилое помещение, которое числится как муниципальная или государственная собственность. Иными словами, жилое помещение, которое наделено статусом частной собственности, не может быть предоставлено по договору соцнайма.

Жилым помещением по решению ОМСУ могут быть наделены только определенные категории граждан, в том числе нуждающиеся, малоимущие, а также инвалиды неработающих групп, ветераны войны, служащие определенных государственных структур.
Жилое помещение выделяется в рамках муниципалитета или государства только на условиях очередности. Но тут следует указать на тот факт, что законодательство РФ предусматривает и право внеочередного выдела жилплощади.
Перед тем как будет принято решение о выделе имущества в пользование, граждане должны быть поставлены на учет как нуждающиеся в улучшении условий проживания.

Ключевое основание для заключения договора – решение ОМСУ о выделе недвижимости на территории муниципального образования по заявлению нанимателя.
Жилое помещение должно иметь площадь, которая будет соответствовать показателям учетной нормы, принятой на территории конкретного муниципального образования.
В большинстве случаев договор подписывается на безвозмездное пользование, однако предусмотрена возможность и внесения определенной платы за жилое помещение. Ее размер устанавливается договором о соцнайме. Для льготных граждан сумма может быть уменьшена за счет государственных субсидий, а также учитывая иное основание, дарующее подобное право.

Сохранение договора социального найма при переходе права собственности на жилое помещение

Заключение договора о соцнайме на конкретное жилое помещение предусматривает как обязанности, так и права со стороны обеих сторон правоотношений. В частности, одним из таких прав выступает сохранение договора соцнайма в следующих ситуациях:

если произошел переход права собственности на жилье;
если зафиксирован переход хозяйственного ведения;
если осуществлен переход права оперативного управления.

Теперь следует более конкретно углубиться в каждое из перечисленных оснований, что позволит гражданам более подробно узнать о своих законных правах и интересах.

Что собой представляет право собственности? Очень часто несведущие в юридических нюансах люди путают понятие «собственность» и «право собственности». Выделить ключевые отличия позволяет только анализ дефиниций.

Собственность – это отношения, которые возникают между различными сторонами правоотношений по поводу материальных предметов, вещей, а также имущества.

Право собственности – это система правовых норм, которая закрепляет собой отношения собственности, которые обуславливаются средствами производства или предметами потребления.

Переход права собственности на жилье, на территории которого проживают физлица на основании контракта о соцнайме, не влечет за собой процесс расторжения соглашения между сторонами правоотношений. Кроме того, не меняются и условия в договоре на пользование жилым помещением. Это является ключевым основанием для соблюдения законных интересов нуждающихся и малоимущих категорий граждан на территории РФ.

Иными словами, этот переход подразумевает сохранение всех условий, которые были зафиксированы в первоначальном договоре до смены собственника. Лицу, которое стало новым владельцем имущества, осуществляется переход всей полноты прав и обязанностей, которые принадлежали прежнему наймодателю.

Таким образом, переход права собственности подразумевает сохранение договора о соцнайме с доскональным соблюдением всей полноты прав и обязанностей как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя.

Сохранение договора соцнайма при переходе хозяйственного ведения

Право хозяйственного ведения вытекает из непосредственного права собственности жилым имуществом. Именно поэтому вопрос о сохранении прав собственности, и если осуществляется переход прав хозяйственного ведения, регламентируется одной единой статьей ЖК РФ под № 64.

Право хозяйственного ведения – это определенная разновидность вещных прав, которые принадлежат юрлицу (не собственнику), осуществляющему хозяйственную и иную деятельность на территории недвижимого имущества собственника. Основание возникновения права хозяйственного ведения, а также иные нюансы данной юридической категории, регламентируются ГК РФ (ст. 294), а также ФЗ N 161-ФЗ.

В частности, следует сказать о том, что подобным правом наделяются только государственные или же муниципальные организации, которые относятся к категории унитарных, т.е. такие структуры, имущество которых признается неделимым и не распределяемым по долям и акциям.

Помещения, которые в процессе перехода прав собственности зачисляются на баланс юрлица, выбывают из когорты построек, которыми собственник может фактически пользоваться.

Кроме того, следует отметить тот факт, что в процессе перехода хозяйственного ведения собственник отдает некоторую часть своих полномочий юридическому лицу, которые касаются жилых помещений. Договор о соцнайме подобной жилплощади также имеет юридическую силу на территории РФ, независимо от перехода прав. Иными словами, сохраняются все условия пользования жильем у нанимателей.

Сохранение договора соцнайма при переходе права оперативного управления жилыми помещениями

Оперативное управление – одна из самых сложных тем в юридической практике. Это связано с тем, что как таковой конкретной законодательной базы, которая регулировала бы вопросы данного правового поля, не существует. Поэтому в судебных инстанциях распространены дела, которые касаются оперативного управления жилыми помещениями, а также сохранения прав со стороны нанимателей, заключивших договор о соцнайме жилплощади с государственными или муниципальными органами.

В подобных случаях уполномоченные на решение подобных вопросов судьи делают упор на иные НПА, которые могут затрагивать вопросы о социальном найме, в том числе в жилых постройках, принадлежащих на праве оперативного управления юридическим лицам. Таковым актом выступает Закон РФ под № 1541-1, который касается проблемы приватизации недвижимого имущества, находящегося в ведении жилищного фонда РФ.

В частности, в ст. 2 и ст. 6 указанного НПА содержатся основания, которые могут послужить детерминантой приватизации жилых помещений на праве оперативного управления, которыми пользуются наниматели, заключив договор о социальном найме помещения. Иными словами, оперативное управление жильем не является основанием для того, чтобы собственник препятствовал физлицу-нанимателю в процессе воплощения своего законного права, закрепленного НПА РФ.

Передача недвижимого имущества в процессе приватизации происходит собственником, который обладает правом оперативного управления, на основаниях, закрепленных в НПА. В том случае если право оперативного управления переходит к третьему уполномоченному лицу, то это не лишает нанимателей возможности проживать на территории предоставленного имущества по договору соцнайма. Кроме того, переход права оперативного управления не подразумевает изменение условий первоначального соглашения между сторонами правоотношений.

Таким образом, несмотря на переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления от одного субъекта к другому, законодательство защищает интересы нуждающихся категорий граждан, которые заключили с госорганами договор о соцнайме.

advokat-malov.ru

В медицинском учреждении, на праве оперативного управления, имеются жилые квартиры, в которых по договору служебного найма, проживают работники учреждения.

В медицинском учреждении, на праве оперативного управления, имеются жилые квартиры, в которых по договору служебного найма, проживают работники учреждения. Данные квартиры, ранее находились на балансе, как служебный жилой фонд в Администрации муниципального района и переданы в собственность Омской области. Далее Министерство имущественных отношений Омской области, передало данные квартиры, как служебный фонд в Министерство здравоохранения Омской области, а уже после этого Минздрав Омской области передало данные квартиры на праве оперативного управления в наше учреждение. С кем должны заключать договор служебного найма работники нашего учреждения — с администрацией больницы, или с Минздравом Омской области и будет ли это договор служебного найма, или социального? Имеют ли право работники нашего учреждения на приватизацию служебного жилья, в котором они проживают и, что для этого необходимо?

1. Исходя из текста Вашего вопроса, в рассматриваемой ситуации речь идет о специализированном жилом фонде, к которому относятся служебные квартиры.

Согласно ст. 213 ГК РФ все имущество учреждений здравоохранения (в том числе и жилой фонд) является государственной или муниципальной собственностью.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. (В настоящее время порядок государственного учета жилищного фонда регулируется Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Учреждения здравоохранения не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником или приобретенным учреждениями здравоохранения за счет средств, выделенных им собственником на приобретение такого имущества (ч. 1 ст. 298 ГК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утверждена форма типового договора найма служебного жилого помещения, в которой указано, что от лица наймодателя указанный договор подписывает собственник жилого помещения или действующий от его лица уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления либо иное уполномоченное им лицо.

2.Сотрудники учреждений здравоохранения, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в оперативном управлении учреждений здравоохранения (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Ст. 4 данного Закона установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, в том числе служебные жилые помещения. В то же время ч. 2 этой статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Передача жилых помещений в собственность сотрудников учреждений здравоохранения оформляется договором передачи, заключаемым учреждением здравоохранения с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Обращаем Ваше внимание на то, что Ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прекращает свое действие с 01.03.2013г. (часть 2 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 февраля 2010 года N 4-ФЗ). Поэтому заявление о приватизации должно быть подано до истечения указанного срока.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая

«Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам*.

2. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям* (пункт в редакции, введенной в действие с 8 января 2007 года Федеральным законом от 3 ноября 2006 года N 175-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

2. ЗАКОН от 04.07.1991 N 1541-1, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 04.07.1991 N 1542-1

<…>

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (часть в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1; дополнена с 7 мая 1999 года Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 88-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 23 мая 2002 года Федеральным законом от 20 мая 2002 года N 55-ФЗ; дополнена с 1 марта 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 18 июня 2008 года Федеральным законом от 11 июня 2008 года N 84-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений* и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (часть в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1 и в редакции, введенной в действие с 7 мая 1999 года Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 88-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 23 мая 2002 года Федеральным законом от 20 мая 2002 года N 55-ФЗ).

Статья 4 настоящего Закона утрачивает силу с 1 марта 2013 года — часть 2 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 февраля 2010 года N 4-ФЗ).

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Договор социального найма жилого помещения

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Договор социального найма жилого помещения

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно. Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан:

предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

претендовать на обмен жилья или его замену;
пользоваться общедомовым имуществом;
предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан :

предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

advokat-malov.ru

Возможно ли заключить договор социального найма, если жилье служебное?

Здравствуйте!

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона
РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, в том числе:

— находящиеся в
домах закрытых военных городков;

— служебные жилые
помещения;

— жилые помещения,
предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Вместе с тем, согласно абз. 2 ст. 4
Закона N 1541-1 «собственники жилищного фонда или уполномоченные ими
органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве
хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан
жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда
стационарных учреждений социальной защиты населения».

Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 13Типового договора найма служебного жилого помещения (утв. Постановлением
Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения
жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров
найма специализированных жилых помещений») наймодателю по договору найма
служебного жилого помещения предоставлено специфическое право «принятия
решения о приватизации жилого помещения».

Поэтому для решения вопроса о возможности
приватизации данного служебного жилого помещения необходимо обратиться с
соответствующим запросом к собственнику данного помещения или уполномоченным имлицам (которым предоставлено соответствующее право). В случае принятия ими
положительного решения служебное жилое помещение может быть приватизировано.
Вместе с тем, это право, а не обязанность, поэтому понуждение в судебном
порядке заключить договор соц. найма не получится. Вместе с тем, учитывая Ваши
жилищные условия, Вам необходимо как можно быстрее встать на учет в местной
администрации в качестве семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий (если Вы не делали этого ранее), после чего,
если данное жилье муниципальное, вероятно решение о передаче по соц. найма именно данной квартиры или другой.

pravoved.ru

Ст. 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами — гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду (подробнее о видах жилищных фондов см. комментарий к ст. 19 ЖК). Жилищный кодекс РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 64 ЖК (см. комментарий к ней).

От имени собственника соответствующего жилищного фонда могут выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо — наймодатель.

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см. комментарий к ст. 57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов — принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

3. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в комментируемом Кодексе (см. комментарий к ст. ст. 65 и 67).

В числе полномочий гражданина — нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены, к примеру, право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.

Полномочие гражданина — нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.

Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги — платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

4. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения — бессрочный; по такому договору плата за пользование жилым помещением, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, так же как и размер предоставляемого жилого помещения.

Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

5. Жилищный кодекс РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ используются при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на основании незаконного решения органа местного самоуправления, поскольку ЖК РФ их не регламентирует.

6. Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма — одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ — это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.

rulaws.ru