Кооперативная квартира что такое: Кооперативная квартира 2021: порядок оформления в собственность

Кооперативное жилье — PRAVO.UA

Вступив в ЖСК, гражданин становится его членом. Заметим, что правовое положение члена ЖСК существенно отличается как от правового положения собственника жилья (частного дома или приватизированной квартиры), так и нанимателя жилого помещения. Если первый волен распоряжаться жильем по собственному усмотрению, а второй пользуется правами, предусмотренными ЖК, то член ЖСК является собственником пая (паенакопления), а не квартиры, поскольку собственником последней является жилищно-строительный кооператив.

В случае смерти члена ЖСК право пользования жилым помещением в жилищно-строительном кооперативе сохраняется лишь за членами семьи, проживавшими вместе с ним, при условии вступления в кооператив одного из них (статья 55 Примерного устава ЖСК, утвержденного Постановлением СМ УССР от 30 апреля 1985 года № 186). Поэтому дети умершего члена кооператива, которые проживали вместе с ним, могут вступить в ЖСК и имеют право пользоваться квартирой. Не имеющие права на вступление в кооператив или отказавшиеся от этого права наследуют лишь паенакопление в установленном законом порядке.

Дети умершего члена ЖСК, которые не проживали вместе с ним, наследуют лишь пай, а не кооперативную квартиру.

Собственником квартиры является кооператив, и решение о дальнейшей судьбе квартиры относится к полномочиям общего собрания ЖСК. Общее собрание может принять решение, например, о предоставлении такой квартиры другому члену этого ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, и наследнику просто выплатят стоимость пая, принадлежавшего его умершему родственнику. Таким образом, наличие пая еще не гарантирует, что его собственник станет членом ЖСК (это решение принимается общим собранием ЖСК) и получит возможность проживать в квартире наследодателя. Но наличие права на наследование пая дает основания требовать своей части в нем.

Право собственности

Порядок оформления права собственности на жилое помещение в кооперативном доме вызывает много вопросов.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона Украины «О собственности», член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, который полностью внес свой паевой взнос за предоставленные ему в пользование квартиру, дачу, гараж, другое здание или помещение, приобретает право собственности на это имущество.

Часть 3 этой же статьи предусматривает, что гражданин, который стал собственником этого имущества, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие соглашения, не запрещенные законом.

Итак, первый вопрос — момент приобретения права собственности. В соответствии со статьей 15 Закона Украины «О собственности», право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает после полного внесения паевого взноса. Означает ли это, что момент полной уплаты (на практике это подтверждается платежным документом) паевого взноса и есть моментом обретения права собственности? В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса (далее — ГК), моментом возникновения права собственности у покупателя имущества по договору является момент передачи вещи, если другое не предусмотрено законом или договором. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным (статья 153 ГК), если между сторонами в надлежащей форме, то есть нотариально удостоверенной (статья 227 ГК), достигнуто соглашение по всем важным условиям.

Таким образом, право собственности при обретении квартиры по договору, заключенному в надлежащей форме, возникает с момента передачи квартиры, а при приватизации жилья — с момента принятия решения органом приватизации. Платежные документы (или справка председателя кооператива, удостоверенная главным бухгалтером ЖСК, о полной уплате паевого взноса) правоустанавливающими документами не являются.

Следующей важной проблемой является фиксация в правоустанавливающих документах собственников жилья. При приватизации государственного жилого фонда в свидетельстве о праве собственности указываются все совладельцы, то есть лица, которые проживали в данном жилом помещении (или за которыми сохранялось такое право) и имели право на его приватизацию. В правоустанавливающем документе на кооперативную квартиру отмечается лишь член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос. Другие члены семьи, проживающие вместе с ним, и те, кто имеет часть в паенакоплении, в данный документ не вписываются.

При этом нарушаются их права. Это касается, прежде всего, второго из супругов. Так, в соответствии со статьей 16 Закона Украины «О собственности», имущество, нажитое супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, и каждый из супругов имеет равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Оформление правоустанавливающего документа на одно лицо допускает возможность для недобросовестного отчуждения им квартиры, без ведома и согласия других членов семьи, нарушая их права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 6.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 28 января 2003 года № 6/5, местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления проводится оформление прав собственности на объекты недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности членам жилищного, жилищно-строительного и других кооперативов, обществ или объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы.

Пунктом 12 перечня правоустанавливающих документов предусмотрено извлечение из нотариально удостоверенного договора, заключенного между жилищно-строительным кооперативом или членом этого кооператива и местными органами исполнительной власти, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию. Других правоустанавливающих документов относительно членов ЖСК данный перечень не содержит. В итоге пробелы, которые существовали в подобных нормативно-правовых документах, все еще не устранены, и проблемы остаются нерешенными.

ОВЧАРЕНКО Егор — юридическое бюро «Правозащита», г. Киев

Каковы особенности кооперативной модели покупки квартиры — Bankir.Ru

В последнее десятилетие благодаря совершенствованию законодательства в России возрождаются жилищные кооперативы – которые в 90-е и в начале 2000-х принято было считать советской, отжившей формой и делать акцент в государственной политике на ипотечное кредитование. Однако в развитых рыночных экономиках, например, в Германии или Швейцарии, кооперативная форма представлена так же хорошо, как и банковская. У покупателей квартир есть альтернатива – появляется она и в нашей стране.

Банковское финансирование покупки квартиры – вид коммерческой деятельности, жилищные кооперативы – некоммерческие организации, основанные на принципе взаимопомощи для совместного достижения совместно определенных целей – приобретения жилья. В ЖК покупка квартир происходит вскладчину его членами. 

Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков

Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку. Первоначального взноса может не быть. За предоставленные в кредит деньги квартира приобретается сразу, кредитополучатель оформляет ее в собственность, но она находится у банка в залоге до погашения банковского кредита. 

Кооператив предоставляет средства для покупки квартиры на беспроцентной основе. При этом как правило предусматривается значительный первоначальный паевый взнос (часть от стоимости квартиры, планируемой к приобретению). Но его не обязательно вносить единовременно, он может и накапливаться на счете кооператива. После того, как первоначальный взнос внесен в полном объеме, пайщик ставится в очередь. Когда подходит его очередь и в паевом фонде кооператива образуется достаточно средств для покупки желаемой им квартиры, происходит приобретение.

При этом собственником квартиры, приобретенной в интересах данного пайщика, становится первоначально весь кооператив – пайщик получает право безвозмездного пользования квартирой, может прописаться в ней сам, а также прописать своих родственников.

Права собственности переходят к пайщику после полного возврата кооперативу суммы пая – средств, предоставленных ЖК на покупку квартиры, расплатиться нужно в срок, не превышающий десять лет.   

Нужно сказать, что приобретение квартиры с помощью кооператива не обходится совсем бесплатно: пайщик платит сравнительно небольшие суммы в фонд развития. В крупных, эффективно организованных кооперативах сумма взносов в фонд развития, вносимых за год не превышает 1,5—2% от суммы предоставленных кооперативом средств на приобретение квартиры.

Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет

Кооперативы не требуют справку с места работы, копию трудовой книжки, подтверждающую, что на последнем месте работы гражданин трудится продолжительное время, справку о доходах и не проверяют кредитную историю. Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет. Для вступления в ЖК необходим только паспорт.   

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков?

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков? Кооперативы не берут на себя риски того, что пайщик, в интересах которого куплена квартира не справится с оплатой взносов за нее. Пайщик изначально платит по дифференцированной, а не аннуитетной схеме платежей. Ему может быть предоставлена отсрочка на период до нескольких месяцев для восстановления его платежеспособности. Но если она так и не восстановилась, пайщик выходит из кооператива, выписывается из квартиры, которая ему была приобретена, при этом он по закону получает в двухмесячный срок весь объем паевых взносов, которые он внес в кооператив (взносы в фонд развития кооператива не возвращаются). Для возврата паевых взносов в паевом фонде кооператива есть неснижаемый остаток.  

Таким образом, ЖК управляют только рисками, связанными с покупкой квартиры. Именно поэтому наиболее привлекательной формой кооперативов являются кооперативы, приобретающие квартиры на вторичном рынке, перед покупкой кооперативом квартиры проходят независимую оценку и тщательную юридическую проверку.

Фактически единственный минус кооперативов – это срок ожидания квартиры. Но довольно часто на получение ипотеки также уходят месяцы, а то и годы. При этом крупные кооперативы успешно решают задачу сокращения срока ожидания. Это касается прежде всего кооперативов, действующих в крупных городских агломерациях, и кооперативов, работающие одновременно во многих регионах страны.  

Крупные ЖК, создают условия для того, чтобы быстрее пополнялся паевый фонд, за счет чего сокращается очередь на покупку квартиры, в связи с чем активно происходит вступление новых пайщиков.   

Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь. 

Есть ли риск появления финансовой пирамиды? Пирамида возникает, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах. Как показывает многолетний международный опыт, кооперативная модель имеет высокий уровень финансовой устойчивости. Крупные кооперативы, завоевавшие репутацию за годы работы на рынке, эффективны и стабильны.

Число кооперативов постоянно увеличивается, и к их помощи в приобретении квартир уже обратились тысячи россиян. 

Как массовая жилищная кооперация может сделать жилье доступным

Развязать гордиев узел на рынке жилья — сокращение предложения жилья, подорожание квартир при одновременном уменьшении доходов граждан и сокращении ипотечного кредитования, можно только с помощью развития и государственной поддержки альтернативной системы финансирования покупки квартир — жилищной кооперации.

Одна из целей реализуемых в России национальных проектов — повышение доступности жилья. Но ситуация на жилищном рынке такова, что мы скорее отдаляемся от этой цели, чем к ней приближаемся.

Переход на эскроу-счета с 1 июля этого года уже привел к подорожанию квартир . Появилась информация, что реформа может быть отложена, но позднее она была опровергнута .

Жилье, несомненно, продолжит  дорожать , так как переход на эскроу-счета увеличивает затраты для строительных организаций. Предложение на рынке жилья сократится.

При этом как минимум не увеличиваются доходы граждан. Темпы их сокращения снизились, но роста доходов пока не предвидится. А ипотечное кредитование становится еще менее доступным, чем было.

Объем ипотечного кредитования с лета прошлого года сократился, ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ выросли — хотя и в прошлом году были немаленькими. Ключевая ставка ЦБ снижается — но ставки по ипотеке банки не торопятся снижать. При этом 70% российских семей не могут рассчитываться за ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются за кредитом: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки и т.д. Значительный процент из тех, кто обращается, получают отказ .

Кооперативная альтернатива

Как разорвать этот гордиев узел? Решением проблемы мог бы стать переход на другую модель финансирования покупки квартир — кооперативную: покупки квартир вскладчину несколькими домохозяйствами.

Акцент на кооперативы в решении жилищной проблемы — отнюдь не какая-то экзотика. В Германии, например, жилищные кооперативы — основной способ решения жилищной проблемы, а ипотека — вспомогательный.

Довольно долго кооперативное направление доминировало и в США — оно было отодвинуто на задний план ипотекой только за счет фантастического снижения ставок и увеличения доступности ипотеки (приведших к кризису на рынке жилой недвижимости США).

За годы, прошедшие после Второй мировой войны в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн единиц домовладений.

Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства. Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита, постепенно она снижалась. Германская модель очень популярна в Восточной Европе.

В СССР также существовала жилищная кооперация — под контролем государства. При этом государство субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды.

Как работает кооператив

Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации, по сути, кассы взаимопомощи. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам и признаются некоммерческими корпоративными организациями.Такой кооператив не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли.

По сути, пайщик кооператива приобретает жилье в рассрочку. Собирается несколько пайщиков и вскладчину приобретает жилье для одного.

Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.

По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего, и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

Есть проблема: первому члену кооператива квартира покупается достаточно быстро, а остальным, если кооператив не получит дополнительного притока финансовых средств, придется ждать. Как быть? Привлекать кредиты кооператив не может — так как это некоммерческая организация, получать доход от вложений также не может.

Привлекаться могут быть только средства новых членов кооператива или целевое государственное финансирование. В современной России несколько десятков жилищных кооперативов — и в силу указанных особенностей привлечения финансирования это либо кооперативы в мегаполисах, либо кооперативы с существенной долей финансирования со стороны субъектов Федерации.

В кооперативах, учрежденных региональными администрациями, как правило, состоят бюджетники. ЖК без госфинансирования открыты для всех. При этом большинство жилищных кооперативов без государственного участия приобретают квартиры все-таки довольно медленно.

Жилищный кооператив «Бест Вей» первый из кооперативов без финансирования со стороны субъектов Федерации, который сумел гарантировать покупку за год — за счет того, что он работает во многих регионах России и обеспечивает довольно быстрый приток новых членов. Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.

Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат. Сведения о кооперативе раскрываются на сайте кооператива bestwaycoop.com.

При этом гарантией выполнения обязательств перед членом кооператива, а также гарантией того, что у кооператива не появится дыра в бюджете после выхода пайщика является кооперативная собственность на квартиру: объект недвижимости просто реализуется на открытом рынке. Чтобы не возникало проблем, квартира перед покупкой тщательнейшим образом анализируется как юристами, так и независимыми оценщиками: это основная статья расходов кооператива.

Достоинства кооперативов

В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?

Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.

Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.

Нужен закон

Для того, чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений — закрепленных в специальном законе.

Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.

Со сменой акцента со стороны государства с ипотеки на развитие жилищной кооперации появится эффективная система решения жилищной проблемы граждан.

Что такое кооперативная квартира в… — Недвижимость в Чехии, Теплице — Компания Ажур

Что такое кооперативная квартира в городе Теплице? Это прекрасная возможность приобрести недорогую недвижимость в Чехии, в самом центре курортного города менее, чем за 20 тысяч евро. Этой возможностью воспользовались многие клиенты компании «Ажур». Схема была проста: поскольку кооператив разрешал покупать квартиры юридическим лицам, клиенты компании «Ажур» регистрировали с нашей помощью фирму, а потом на нее приобретали квартиру.

Но, к сожалению, с недавнего времени, наиболее популярный в Теплицах кооператив «Мир» прекратил продавать квартиры фирмам.

Теперь приобрести квартиры в популярном кооперативе можно только вместе с фирмой. Иными словами, если какая-то фирма ранее уже купила квартиру в кооперативе «Мир», то новый покупатель может эту фирму перерегистрировать на себя – естественно, вместе с квартирой. Против такой операции руководство «Мира» не возражает, так как, фактически, для него ничего не меняется – собственник остался тот же самый, а то, что внутри фирмы поменялись учредители – не имеет значения. То есть раньше можно было зарегистрировать новую фирму, выбрать любой вариант и оформить его на свою чешскую фирму. Теперь, повторяю, выбирать можно только среди предложений «квартира с фирмой». А таких на рынке совсем немного осталось. Особенно в хороших местах, например, на столь популярной улице Алейни. И в этом нет ничего удивительного — улица Алейни пользуется огромным спросом из-за своего местоположения: центральная площадь Свободы, где недавно открылись два Торговых Центра, буквально через дорогу. Также в шаговой доступности санаторий «Бетховен» с его знаменитым термальным бассейном, историческая Замковская площадь и Дворцовый сад, где прогуливались ещё Гёте с Бетховеном. Согласитесь, будет логично предположить, что в связи с ограниченным количеством предложений, цена на квартиры с фирмой на улице Алейни пойдёт вверх. По счастью в каталоге недвижимости компании «Ажур» ещё осталось несколько квартир на этой центральной улице – спешите!

Что касается прогнозов о том, что в связи с невозможностью приобретения кооперативного жилья увеличится спрос на жилье частное, думаем, что в этом есть правда. Однако, как показывают наши многолетние наблюдения и практика, уход с рынка кооперативных квартир поднимет спрос именно на НЕДОРОГИЕ частные квартиры, стоимостью до 40 000 евро. Согласитесь, вряд ли покупатель, который планировал купить кооперативную двушечку за 350 тысяч крон, вдруг найдет для покупки квартиры такой же площади более миллиона. Поэтому в Теплицах можно ожидать настоящего бума и увеличения спроса на маленькие частные квартиры стоимостью от 20 до 40 000 евро. Некоторое количество подобных предложений есть и на нашем сайте.

«Все в Ажуре!», дорогие друзья. Впрочем, как и всегда.

Квартира в Чехии: своя VS кооперативная

При принятии решения о покупке недвижимости, помимо цены, расположения, состояния, большое значение имеет тип владения недвижимостью. В Чехии квартира может находиться в личном владении или в кооперативном. Разница между ними весьма существенная. Покупатель должен иметь полное представление о том, чем отличаются эти типы.

В Чешской Республике официально зарегистрировано более 60 тысяч обществ владельцев жилых помещений (SVJ — společenství vlastníků jednotek) и 9 тысяч жилищных кооперативов. Кооперативное жилье имеет многолетнюю традицию в Чехии. Но многие иностранцы не представляют себе всех нюансов функционирования этой модели.

Кооператив VS личное владение

Основное различие между кооперативной квартирой и квартирой в личном владении заключается в том, что член кооператива приобретает не право собственности на квартиру, а долю в кооперативе, которая регулируется договором аренды на неопределенный срок. В кадастре недвижимости в разделе «владелец» будет записан жилищный кооператив.

В случае с квартирой в личном владении ее покупатель (физическое или юридическое лицо) становится владельцем жилой или нежилой недвижимости на основании договора купли-продажи. В кадастре недвижимости в графе «владелец» будет указан непосредственно покупатель, так как квартира является его частной собственностью.

Приобретение кооперативной квартиры происходит на практике гораздо быстрее, так как отпадает необходимость записи в кадастре недвижимости. Это связано с анонимностью кооперативной собственности. До тех пор пока владелец не оформит в кооперативной квартире постоянную прописку, практически невозможно узнать собственника этой квартиры.

Платежи и права в кооперативе и частной собственности

За частную собственность владелец не платит аренду. Однако, собственник должен разделить расходы, связанные с управлением дома и земельного участка, потому что, помимо владения квартирой, он также является совладельцем общих частей дома. Обязательные платежи устанавливаются, в зависимости от размера квартиры и доли отдельных собственников в общих частях дома.

Расходы включают в себя платежи за коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация), платежи, связанные с управлением дома и платежи в ремонтный фонд, который служит для проведения технического обслуживания, ремонта и реконструкции помещений общего пользования.

В случае с кооперативом, его члены платят арендную плату, которая включает в себя платежи за коммунальные услуги, ремонтный фонд и, в некоторых случаях, платежи за аннуитет (финансовая рента), то есть непогашенная основная сумма кредита, которая возникла во время приватизации или строительства дома. В идеале кооперативная квартира должна иметь полностью оплаченный аннуитет. Сумма платежа зависит от размера квартиры.

Идем дальше. Владелец квартиры в частной собственности может распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее или сдать в аренду. Кроме того, он может реконструировать и ремонтировать квартиру, в соответствии со строительными предписаниями, без согласия третьего лица.

Кооперативную квартиру также можно продать без согласия кооператива, точнее, речь будет идти не о классической продаже, а о переводе членства в жилищном кооперативе с правом на аренду квартиру на неопределенный срок. Однако, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то вам потребуется заручиться согласием кооператива, которому принадлежит дом. Согласие также потребуется в случае реконструкции квартиры.

Ипотека: различия

Одним из самых больших преимуществ кооперативной квартиры является ее цена, которая может быть на 20% ниже, чем у квартиры в частной собственности. Но финансирование покупки кооперативной квартиры будет сложнее, чем квартиры в личном владении.

Квартиру в частной собственности можно использовать в качестве залога при оформлении ипотечного или другого кредита, что исключено в случае с кооперативом. Банки разрешают финансирование кооперативной квартиры, если вы поручитесь за нее другой недвижимостью.

Единственным исключением из этого правила является случай, когда вы покупаете квартиру в кооперативе с письменным обещанием о переводе в частную собственность в течение 1 года. Банк разрешает финансирование предипотечным кредитом, который служит в качестве переходного кредита до той поры, пока недвижимость не будет записана в кадастре. Минусом является в данном случае более высокая процентная ставка.

Еще одним нюансом при покупке кооперативной квартиры является то, что вы не платите налог на переоформление недвижимости в размере 4% от ее стоимости (в отличие от квартиры в частной собственности). Расходы на покупку квартиры в кооперативе составят от 3 до 12 тысяч крон (координированный платеж кооперативу), тогда как при покупке квартиры в личном владении запись в кадастре стоит 1000 крон.

Прежде чем купить кооперативную квартиру…

Прежде чем принять решение о покупке кооперативной квартиры, необходимо узнать, планируется ли перевод ее в частную собственность, и когда именно это произойдет. Также нужно поинтересоваться, какова сумма не выплаченного аннуитета. Важным является и требование налогового отчета кооператива, устава и внутренних предписаний, а также ограничений, к примеру, невозможность сдавать квартиру в аренду и т.д. Желательно получить от продавца документ о том, что кооператив не обременен долгами.

Прежде чем купить квартиру в частной собственности…

При покупке квартиры в частной собственности необходимо проверить право собственности продавца, ограничения его права собственности, наличие обременений. Далее необходимо проверить документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, договор наследования, дарственная и т.д.).

Проверьте, нет ли у продавца проблем с кредиторами, долгов перед поставщиками коммунальных услуг. Также стоит узнать размер взносов в ремонтный фонд и другие расходы, связанные с использованием дома.

Кооперативная собственность | Balticflora Reality

Кооперативы жилищного строительства стали появляться в Чехословакии после объединения Чехии и Словакии в единое государство. В 1918 году их уже насчитывалось более 1200. Целью создания жилкоопераций было решение проблемы предоставления населению дешевых квартир.

Приобретение квартиры у жилищно-строительного кооператива (bytovо družstvо) не делает покупателя ее собственником, а дает лишь право на дружеский пай, размер которого оговаривается в договоре найма, чем и объясняется тот факт, что кооперативная недвижимость значительно дешевле недвижимости, находящейся в  частной собственности.

У каждого жилищного кооператива имеется свой Устав, в котором прописаны права и обязанности пайщиков. Член кооператива может сдавать квартиру лишь в соответствии с правилами Устава.

Большинство кооперативов не продают жилье иностранцам. Но в Теплице есть исключение: кооператив Трнованы позволяет гражданам третьих стран покупать свои квартиры напрямую на физ. лицо. Для оформления нужен только паспорт!

Преимущества кооперативной недвижимости:

1. Кооперативная квартира на 30-50% дешевле аналогичной квартиры, приобретаемой в частную собственность.
2. Быстрота покупки квартиры. Оформление договора занимает около 20 минут, поскольку для приобретения доли достаточно подписать с предыдущим членом кооператива договор о переводе членских прав и обязанностей и представить его кооперативу.
3. С кооперативной квартиры не берется ежегодный налог на недвижимость и налог с продажи в размере 4 % от стоимости объекта.
4. У большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность.

 

В Чехии все права собственников и владельцев недвижимости охраняются действующим законодательством, поэтому сложностей и опасностей в приобретении кооперативной недвижимости нет.

 

система комментирования CACKLE

Жилищная кооперация может стать одним из способов решения «квартирного вопроса» в России

Эксперты предсказывают, что одним из последствий грядущей реформы долевого строительства станет заметный рост цен на жилье. На фоне сокращения реальных доходов граждан это приведет к падению спроса и сокращению числа новых объектов, начинаемых застройщиками. Тот аргумент, что спрос можно поддерживать за счет расширения ипотечного кредитования, вызывает серьезные сомнения. До лета 2018 года ипотечные ставки снижались в течение полутора-двух лет, но затем вновь начали расти. Но даже на минимальном уровне они составляли 8-9% годовых — очень много. Большинство россиян едва рассчитывают на то, что их реальные доходы вырастут на 8-9%. Но дело даже не в стоимости ипотеки. 70% семей просто не могут себе позволить ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже не обращаются в банки: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, доходы ниже требуемых банком, нет постоянной прописки и т. д. А из тех, кто обращается, 50% получают отказ: это статистика Сбербанка — банка с наиболее масштабной ипотечной программой. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделяемых из бюджета для жилищного субсидирования молодых семей, оказываются невостребованными, так как семьи не проходят по банковским ограничениям. Все это заставляет поставить вопрос о поиске новых, «неипотечных» механизмов финансирования жилищного строительства.

Забытый советский опыт

В СССР существовал такой способ обеспечения граждан жильем, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это были негосударственные организации, но в реальности они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, предоставлялись дешевые ссуды.

С началом рыночных преобразований жилищная кооперация как массовое явление погибла. Кооперативы не получили той законодательной и политической поддержки, которую получили ипотечные банки. Тем не менее, на основе действующего в России законодательства кооперативы можно создавать, сегодня их насчитывается в стране несколько сотен. Это либо кооперативы с участием государства (такие есть в некоторых субъектах федерации), либо кооперативы без госфинансирования. Последние, как правило, являются межрегиональными, поскольку в рамках одного региона сегодня довольно трудно собрать пул пайщиков, достаточный для быстрого строительства или покупки квартир.

По сути, жилищные кооперативы — это кассы взаимопомощи. Они покупают жилье в рассрочку, а не в кредит. Допустим, в кооперативе объединились 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму.

Кооперативы, учрежденные региональными администрациями, как правило, помогают приобрести индивидуальные жилые дома. В таких кооперативах состоят, прежде всего, бюджетники. Такие кооперативы получают значительное финансирование со стороны субъектов федерации. Члены вносят паевые взносы и получают от кооператива целевые заемные средства под 1-2%. Объем займа не может превышать двух объемов внесенных средств.

Модель кооператива без госфинансирования обычно выглядит так: пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — больше четверти, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком (предварительно проверяя объект недвижимости). Пайщик рассчитывается с кооперативом в определенный срок, как правило, в течение 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме.

Альтернатива ипотеке

Ключевых отличий кооперативного финансирования покупки жилья от ипотечного четыре. Во-первых, кооперативная квартира обходится дешевле ипотечной, так как кооперативы не используют заемных средств. В соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ, потребительский кооператив признается некоммерческой корпоративной организацией. Жилищный кооператив направляет паевые взносы членов исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставит перед собой в качестве цели получение прибыли (процентов).

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату средств. Это имеет большое значение, так как значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов. Пайщику в случае его временной неплатежеспособности кооператив может предоставить каникулы. В случае с ипотечным кредитом нарушение графика ведет, как известно, к жестким санкциям, вплоть до изъятия залога — квартиры.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно скорее, ведь возврат средств — это возможность быстрее накопить средства на покупку жилья другому пайщику кооператива и быстрее начать получать от него возвратные взносы. Поэтому нет никаких препятствий для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Во многих случаях объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество. Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной квартире. Пайщик получает квартиру во временное пользование и владение бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не учитывается в составе основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

На кооперативную квартиру не может быть обращено взыскание при наступлении неплатежеспособности гражданина. В этом случае человек может просто выйти из кооператива и получить обратно вложенные средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует потерю паевых средств.

Сторонники ипотеки говорят, что в ипотечной системе, в отличие от кооперативной, гражданин получает квартиру в собственность. Однако это — не бесспорное преимущество, ведь собственность находится под обременением (залогом), то есть владение фактически является пользованием.

На наш взгляд, масштабному развитию жилищной кооперации мешает отсутствие четкого правового статуса и лояльного отношения к ней со стороны государства как к реально работающему механизму решения жилищной проблемы. Сегодня в Государственной Думе разрабатывается проект закона о развитии жилищной кооперации на территории Российской Федерации. Кооперативы должны иметь четкий правовой статус, это повысит степень доверия к ним со стороны граждан. Кроме того, кооперативы получат право на привлечение в качестве первоначальных паевых взносов материнского капитала.

С появлением такого закона у россиян появится еще один способ решения жилищной проблемы без привлечения дорогого кредитования.

Справочно:

Жилищная кооперация хорошо развита и широко используется в Германии. За годы, прошедшие после Второй мировой войны, в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн домовладений. Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства в виде премий, размер которых изначально составлял 25-35% от ежегодного депозита и постепенно снижался. Немецкая модель весьма популярна в Восточной Европе.

Кооперативное жилье — PRAVO.UA

Вступив в ЖСК, гражданин становится его членом. Заметим, что правовое положение члена ЖСК отличается от правового положения собственника квартиры. Если первый волен распоряжаться жильем по собственному усмотрению, а второй пользуется правами, предусмотренными ЖК, то член ЖСК является собственником пая (паенакопления), а не квартиры, поскольку собственником является последним жилищно-строительный кооператив.

В смерти члена ЖСК право пользования СМ УССР от 30 апреля 1985 года утверждено Постановлением СМ УССР от 30 апреля 1985 года, при условии вступления в него одного из них (статья 55). № 186). Поэтому дети умершего члена кооператива, которые проживают вместе с ним, получают право пользоваться квартирой. Не имеющие права на вступление в кооператив или отказавшиеся от этого права наследуют лишь в порядке наследственности.Дети умершего члена ЖСК, которые не проживали вместе с ним, наследуют лишь пай, а не кооперативную квартиру.

Собственником квартиры является кооператив. Общее собрание может принять решение, например, о предоставлении такого квартиры другому члену этого ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, и наследнику просто выплатят пая, принадлежавшего его умершему родственнику. Таким образом, наличие пая еще не гарантирует, что его собственник станет членом ЖСК.Но наличие права на наследование пая дает основания требовать своей части в нем.

Право собственности

Порядок оформления права собственности на жилое помещение в кооперативном доме вызывает много вопросов.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона Украины «О собственности», член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, который полностью внес свой паевой взнос за предоставленные ему в пользование квартиру, дачу, другое здание или помещение, приобретает право собственности на это имущество.Часть 3 этой же статьи предусматривает, что гражданин, который стал собственником этого имущества, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие соглашения, не запрещенные законом.

Итак, первый вопрос — момент приобретения права собственности. В со статьей 15 Закона Украины «О собственности», право собственности на квартиру в доме ЖСК после полного внесения паевого взноса. Означает ли это, что момент полной уплаты (на практике это подтверждается платежным документом) паевого взноса и есть моментом обретения права собственности? В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса (далее — ГК), моментом возникновения права собственности у покупателя имущества по договору является момент передачи вещи, если другое не предусмотрено законом или договором. Договор купли-продажи удостоверенной квартиры (статья 153 ГК), если между заключенной формой, то есть нотариально оформленной (статья 227 ГК), достигнуто соглашение по всем важным условиям.

Таким образом, право собственности при обретении по договору, заключенному в квартире в надлежащей форме, возникает с момента передачи квартиры, а при приватизации жилья — с момента принятия решения группой приватизации. Платежные документы (или справка председателя кооператива, удостоверяющая главным бухгалтером ЖСК, о полном уплате паевого взноса) правоустанавливающими документами не являются.

Следующей проблемой является фиксация в правоустанавливающих документах собственников жилья. При приватизации государственного жилого фонда в свидетельстве о праве собственности указываются все совладельцы, то есть лица, которые проживают в данном жилом помещении (или имеют право на его приватизацию). В правоустанавливающем документе на кооперативную квартиру отмечается лишь член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос. Другие члены семьи, проживающие вместе с ним, и те, кто имеет часть в паенакоплении, в данном документе не вписываются.При этом нарушаются их права. Это касается, прежде всего, второго из супругов. Так, в соответствии со статьей 16 Закона Украины «О собственности», имущество, нажитое супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, и каждый из супругов имеет равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Оформление правоустанавливающего документа на одно лицо допускает возможность для недобросовестного отчуждения им квартиры, без ведома и согласия других членов семьи, нарушая их права и законные интересы.

В соответствии с договором 6.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденного приказом Минюста от 28 января 2003 года № 6/5, местными исполнительной власти, местного самоуправления проводится оформление прав собственности на объекты недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности членов жилищного, жилищно-строительного и других кооперативов, обществ или объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы. Заключенным между жилищно-строительным участком или членом этого кооператива и местными исполнительной властью, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многокрного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию. Других правоустанавливающих документов относительно ЖСК данный перечень не содержит.Эти проблемы остаются нерешенными.

ОВЧАРЕНКО Егор — юридическое бюро «Правозащита», г. Алматы, ул. Киев

Что такое кооперативная квартира в … — Недвижимость в Чехии, Теплице — Компания Ажур

Что такое кооперативная квартира в городе Теплице? Это прекрасная возможность приобрести недвижимость в Чехии, в самом центре курортного города менее, чем за 20 тысяч евро.Этой воспользовались многие клиенты компании «Ажур». Схема была проста: поскольку кооператив разрешал покупать квартиры юридическим лицам, клиентам компании «Ажур» регистрировали нашу фирму, а потом на нее приобретали квартиру.

, к сожалению, с недавнего времени, наиболее популярный в Теплицах «Мир» прекратил продавать квартиры фирмам.

Теперь приобрести квартиру в популярном кооперативе можно только вместе с фирмой. Иными словами, если какая-то фирма ранее уже купила квартиру в кооперативе «Мир», то новый покупатель может эту фирму перерегистрировать на себя — естественно, вместе с квартирой.Против такой операции руководство «Мира» не возражает, так как фактически, для него ничего не меняется — собственник остался тот же самый, а то, что внутри фирмы поменялись учредители — не имеет значения. То есть раньше можно было зарегистрировать новую фирму, выбрать любой вариант и оформить его на свою чешскую фирму. Теперь, повторяю, выбирать можно только среди предложений «квартира с фирмой». А таких на рынке совсем немного осталось. Особенно в хороших местах, например, на столь популярной улице Алейни.И в этом нет ничего удивительного — улица Алейни пользуется огромным спросом из-за своего местоположения: центральная площадь Свободы, где недавно открылись два Торговых Центра, буквально через дорогу. Также в шаговой доступности санаторий «Бетховен» с его знаменитым термальным бассейном, историческая Замковская площадь и Дворцовый сад, где прогуливались ещё Гёте с Бетховеном. Согласитесь, будет логично предположить, что в связи с ограниченным предложением, цена квартиры с фирмой на улице Алейни пойдёт вверх.По в каталоге недвижимости компании «Ажур» ещё осталось несколько квартир на этой центральной улице — спешите!

Что касается прогнозов о том, что в связи с невозможностью приобретения жилья увеличится спрос на частное жилье, думает, что в этом есть правда. Однако, как показывают наши многолетние наблюдения и практика, уход с рынка кооперативных квартир поднимает именно на НЕДОРОГИЕ частные квартиры, стоимостью до 40 000 евро. Согласитесь, вряд ли покупатель, который планировал купить кооперативную двушечку за 350 тысяч крон, вдруг найдет для покупки квартиры такой же площади более миллиона.Поэтому в Теплицах можно ожидать настоящего и увеличения спроса на маленькие частные квартиры стоимостью от 20 до 40 000 евро. Некоторое количество подобных предложений есть и на нашем сайте.

«Все в Ажуре!», Дорогие друзья. Впрочем, как и всегда.

Каким образом пайщик ЖСК должен делить кооперативную квартиру с родственниками?

— граждане, достигшие возраста 16 лет,

— юридические лица.

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.С момента полной оплаты паевого взноса гражданин становится владельцем квартиры и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Правовое положение членов пайщика производно от его прав, является лишь одним из членов последней семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член семьи вправе с соблюдением правил регистрации помещение вселить в занимаемое жилое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

В одном из постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие в ведении жилищно-строительного сообщества члены его семьи имеют право пользования жилым помещением в кооперативном доме.

В случае если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью из общего имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом ЖСК (п.1 ст. 34 Семейного кодекса РФ далее — СК РФ).

Непременными условиями раздела пая и жилого помещения в кооперативных квартирах между членами кооператива и его супругом (супругом) являются следующие:

— внесение пая за счет общих средств супругов;

— наличие в квартире двух или более проигранных комнат;

— расторжение брака между супругами в установленном законом порядке.

Раздел кооперативной квартиры производится в судебном порядке.(п. 3 ст. 38 СК РФ).

Ответ на 2 вопроса

голосование за членство в семье не правомерно. Собственник квартиры имеет право по своему волеизъявлению продать или подарить долю в квартире или всю квартиру члену семьи или совершенным лицам, понуждать к сделке не законно.

Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.

О забытой, но весьма популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов.Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы. В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступить в кооператив, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток. Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшей череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК.Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214. Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности сторон и стоит ли доверять данной схеме.

Рожденный в СССР

Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом.По сути, ЖСК — это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века. Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы. Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, необходимо было отстоять в многолетней очереди.Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за предварительно афер связанных с кооперативами.

. продажа жилья по договорам участия в ЖСК, говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до достижения разрешения на строительство, а с другой — не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет 20% в Москве и 8% в области.

ЖСК начинается с устава

Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст.116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ — «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает участие Лебедева в данном законодательном акте, используются самые общие правила. Поэтому важен устав ЖСК и заключенный договор.

Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив.Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.

После этого, должен быть сформирован кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в нарушении обязательств.

Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива.Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственную деятельность кооператива. Отчет своей проверки комиссии общему собранию членов кооператива в годовом отчете.

Простой вход

Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием кооператива в месяц.После получения утвердительного решения с момента подписания и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему нужно вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.

Высокие риски

Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты начального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.

Однако на этом преимуществах заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретенная квартира по такой схеме гораздо больше вероятнее остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан выявить выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения, и это не противоречит действующему законодательству.В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него может отнять и квартиру.

Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — ежемесячный ежемесячный взнос. Во-втором случае, если кооператив не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива не все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется платить дополнительные средства.Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.

Плакали ваши денежки

Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаев, когда кооперативы были созданы для мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилья по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.

Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдения строительства строительства, и, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.

Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п.113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 РФ в устав кооператива ЖК внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получает. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Софья Лебедева предупреждает, что приобретенная квартира через кооператив, покупатель действительно защищен хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, однако в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.

Кооперативные квартиры в Чехии

Есть категории людей для которых кооперативная квартира подходит лучше чем частная.У частных предпринимателей, которые «оптимизируют» свои налоги, бывают трудности, получить ипотечное финансирование частного жилья. Они не могут банку использовать достаточный доход. Следующей категорией людей для построения кооперативной квартиры выгодно, это люди с нерегулярным доходом, например художники, архитекторы, частные консультанты и т. п. Для этих людей начали застройщики опять предлогать проекты кооперативного жилья.

Кооперативные квартиры в Чехии имеют долгую традицию и являются наиболее подходящими для тех, кто по разным причинам не укладывает свои банковские услуги, но у них хватает денег для того, чтобы они могли погашать кредит кооперативу.

Осуществом покупки кооперативной квартиры является то, что клиентом банка является кооператив а не арендатор квартиры. Член ежемесячных взносов кооперативу, он заплатит только одну третье цены квартиры и остальную часть погасит ежемесячных взносов кооперативу.

Кооперативное строительство стало интересной альтернативой строительству в частную собственность. Безопасность инвестиций в кооперативную собственность в Чехии традиционно высока. Члены управляют за свои поступления всем своим им имомом и их деятельность проверяют собрание членов.Члены могут быть тоже уверены в том, что они не должны погашать кредит других недисциплинированных членов. Если член кооператива перестанет погашать свой кредит, кооператив может такого члена исключить и продать его долю и квартиру другому члену.

После погашения кредита кооператива банку большинство кооперативов принимает решение перевести квартиры в частную собственность членов. Но не все кооперативы принимают такое решение. Некоторые кооперативы не хотят контролировать над тем, кто купит квартиру в их доме.Члены такого кооператива могут препятствовать тому, чтобы в их доме поселились непорядочные люди или люди, которые могут препятствовать тому, чтобы они мешали остальным жителям дома.

Хорошимуществом кооперативной квартиры не надо платить налог в размере 4% от цены. Не надо ждать записи в кадастр (такая запись длится в частной квартире в среднем 4-5 недель). Ваше решение о продаже подтверждает кооператив и таким образом квартиру продать в один день.

Copyright © Евгений Душленко

Кооперативные квартиры в Чехии: плюсы и минусы.

30.06.2017

В Чехии, как и во многих других странах, квартиры могут иметь разные формы собственности. Наиболее распространенные на данный момент в Чехии имеются две: частная собственность (osobní vlastnictví) и кооперативная (družstevní vlastnictví). Сегодня мы немного расскажем об особенностях именно кооперативных квартир.

Что касается истории кооперативных квартир, то в Чехии кооперативные квартиры появились еще в 19 веке.На максимальном рассвете развития формы собственности пришелся на 50 лет 20-го столетия, когда Чехословакии начало этой активной программы поддержки квартирных кооперативов. С распадом же Чехословакии, интерес к квартирам в кооперативной собственности резко пошел вниз. Однако в последние годы интерес к кооперативным квартирам стал наоборот возрастать. На данный момент в Чехии насчитывается около 9.000 квартирных кооперативов, и Чехия таким образом относится к странам Европы квартир с наибольшим числом кооперативных.В чем же дело? Почему кооперативные квартиры опять становится интересными для покупателя.

Для начала давайте рассмотрим, что собой представляет квартира в кооперативной собственности . В кадастре недвижимости дом принадлежащий кооперативу административно не разделен на отдельные квартиры (как в случае с квартирами в частной собственности), при этом хозяином всего дома является кооператив. Поэтому, приобретая квартиру в кооперативной собственности, вы приобретаете не определенную квартиру, становитесь членом этого кооператива, который предоставляет право к проживанию в квартире на неопределенный срок.

Выгода покупки кооперативной квартиры являются:

1. стоимость кооперативных квартир ниже, чем у квартир в частной собственности в среднем на 10 — 20%.
2. при приобретении кооперативной покупателем не оплачивается налог на переоформление прав собственности в размере 4% от стоимости квартиры. Это связано с тем, что хозяин квартиры остается прежним (кооператив). При приобретении кооперативной квартиры оплачивается только незначительная сумма — за перевод члена в кооперативе.
3. также выгодой такой считается оперативность ее оформления. Это связано с тем, что сделка не проходит по кадастру недвижимости (что обычно занимает около 2 месяцев) — речь идет о классической продаже квартиры, а также о переводе членства в кооперативе с правом аренды квартиры
4. так как сделка не проходит по кадастру недвижимости, а новый хозяин не обязан быть прописан в этой квартире, что обеспечивает анонимность обладания такой недвижимостью.
5. за кооперативные квартиры не платится ежегодный налог на недвижимость.
6. если в доме имеются коммерческие помещения, которые сдаются в аренду, то прибыль идет кооперативу, и из суммы этого дохода покрывается (в зависимости от прибыли) фондовые материалы дома и частично коммунальные платежи членов кооператива.

Невыгода покупки кооперативной квартиры:

1. более строгие требования при предоставлении ипотеки (вопрос рассмотрим ниже)
2. данной квартирой нельзя заручиться под другую ипотеку
3. кооператив устанавливает свои общие требования на возможную эксплуатацию квартиры.Например, кооператив может не разрешить сдавать квартиру в аренду. При продаже кооперативной квартиры кооператива не требуется, однако при сдаче в аренду необходимо обязательно.

Возможные варианты финансирования приобретения кооперативной квартиры:

Наиболее распространенные следующие варианты:

1. покупка за собственные деньги
2. оформляется ипотека под другую недвижимость, не являющуюся кооперативной. В этом случае ипотека дается стандартным способом, как и на недвижимость в частной собственности.
3. оформляется предипотечный кредит на год (реже на два) при условии, что в этом течении времени квартира будет переведена в частную собственность.
4. приобретается квартира в строящемся проекте кооперативной собственности

Новостройки в кооперативе:

Еще 10 лет назад в Чехии не было на рынке недвижимости такого продукта как кооперативная новостройка квартир.На 2016 год приходится участвовать в такой покупке.

Причины этого, помимо уже упомянутых плюсов, в первую очередь является альтернативной системой финансирования такой: на первом этапе необходимо внести взнос в размере 20-35% от стоимости недвижимости. При этом, очень важно что, не требуется документы подтверждающие вашу финансовую обеспеченность.

Как удачный пример кооперативной квартиры, находящейся в актуальной прродаже предлагаем рассмотреть следующий вариант. Помимо положительных моментов, о которых мы написали выше, эта квартира привлекательна своим уникальным месторасположением. Недвижимость в этом районе всегда была наиболее востребованная и дорогая. Покупая эту квартиру на данном временном этапе, Вы делаете выгодную инвестицию в будущее.

Вернуться к списку статей

Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.

30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом …

Район Страшнице в Праге.

30.11.-1 | В продолжение нашей серии материалов о менее известных районах Праги мы напишем о районе Страшницы. Он хоть и является районом широкого центра, но чаще всего известен среди людей, переехавших в Прагу недавно.При этом, район Страшнице очень удобен для …

Чехия привлекает иностранцев для работы в стране.

30.11.-1 | На сегодняшний день уровень безработицы в Чехии находится на самом низком уровне с 1997 года. Уже несколько месяцев безработные составляют всего 2,8 процента населения страны. При этом, растущая в последние месяцы дает многим работодателям возможность расширить штат …

Выбор правильного оттенка белого: советы специалиста.

30.11.-1 | Как мы писали в одном из прошлых материалов, в вопросе покраски стен интерьера в белый цвет может существовать неожиданно большое количество нюансов. Достаточно сложно выбрать один оттенок белого, все возможные факторы его восприятия. Ниже мы …

30.11.-1 | В Чехии живописным именем «Рождественская звезда» называют одно из самых популярных в зимнее время декоративных растений — Молочайший или же Euphorbia pulcherrima.Это растение имеет форму невысокого кустарника с крупными листьями, составляющими подобие …

Приватизация кооперативной квартиры — REALT.BY

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, помещение, машино -место, предоставленные этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на имущество с момента регистрациио права в установленном порядке.

Возникновение прав собственности члена ЖСК, жилищного кооператива или права общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, вложивших при уплате паевого взноса свою жилищную квоту или денежные средства на эксплуатируемое изолированное жилое помещение в домах ЖСК, жилищного кооператива , регистрируется агентство территориальной организации по государственной регистрации (кадастровое агентство).

Список документов, необходимый для регистрации права собственности:

— заявление;

— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— письменное кооперативное членство в жилищном кооперативах, принимающее участие в выплате паенакопления, на оформление права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива на эксплуатируемое изолированное помещение регистрации возникновения возникновения собственности члена ЖСК, жилищного жилого оператива на эксплуатируемое изолированное жилое помещение;

— . постановления суда о разделе паенакопления — в случае возникновения возникновения общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и его членов, принимавших участие в выплате паенакопления;

— документ, подтверждающий внесение платы.