Квартира собственность долевая собственность: Долевая собственность: особенности продажи

Совместная собственность — в чем разница?

При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.

В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке.

Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»

Читать также: «Регистрация квартиры в новостройке в собственность»

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация  по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Поделиться записью:

Покупаем квартиру в совместной или долевой собственности: в чем разница?

Практика показывает, что покупатели недвижимости не слишком-то доверяют продавцам в нескольких случаях: если на жилплощади прописаны несовершеннолетние, если квартира была приобретена в ипотеку и если у объекта имеется несколько хозяев. При этом в последнем случае речь может идти как о совместной, так и о долевой собственности.

В чем заключаются различия?

Общая собственность на жилье может быть просто совместной, а может быть долевой: в последнем случае должны быть выделены доли на недвижимость в официальном порядке.

Пример совместной собственности — квартира, купленная супругами в период брака. Как мы помним, все совместно нажитое имущество является общим по закону. Долевая собственность может встретиться вам, если хозяевами являются, например, две сестры и брат, получившие жилье по наследству. Их мать (или бабушка) могли непосредственно в завещании указать, кому какие доли причитаются.

Покупка квартиры, у которой несколько собственников

При продаже совместного имущества свою подпись на договоре купли-продажи ставит лишь один из хозяев, но для проведения сделки требуется нотариально заверенное согласие всех владельцев.

Покупателю требуется проверить следующие документы:

• Выписку из ЕГРН

• Свидетельство о госрегистрации права собственности

• Паспорта мужа и жены

• Свидетельство о заключении брака

• Брачный договор при его наличии

• Документ, на основании которого недвижимость была получена продавцами.

Понять, что квартира находится в совместной собственности проще всего, проверив свидетельство о государственной регистрации права собственности. Правда, если квартира была приобретена позднее 15 июля 2016 года, такого документа у хозяев не будет. Поэтому наиболее эффективным решением станет заказ выписки из ЕГРН.

В каких случаях недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью

Много полезной информации вы получите, сравнив дату регистрации права собственности с датой свадьбы продавцов. Недвижимость, принадлежащая мужу или жене до брака, не является совместно нажитым имуществом. Если один из супругов получил квартиру в подарок или по наследству, он также может являться ее единственным собственником.

Кстати, быть единственным собственником жилья, даже если оно было приобретено в период семейной жизни, муж или жена могут при наличии брачного договора и соответствующего пункта в нем.

Что нужно знать о квартирах в долевой собственности

Как и в предыдущем случае, вашим лучшим другом в сделке окажется ЕГРН. В выписке будет указан размер доли конкретного собственника, который прописан в реестре отдельно. Если все хозяева решили избавиться от своих квадратных метров одновременно, вы можете собрать их вместе и подписать один договор на всех.

Когда вы покупаете не всю жилплощадь, а только долю в ней:

• Другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому продавец должен предложить им выкупить свою долю до того, как договориться о сделке с человеком со стороны;

• Получившие предложение о покупке хозяева долей должны либо согласиться на приобретение либо отказаться от него, но сделать это требуется в письменной форме;

• Если продавец проигнорировал вышеуказанное требование, в течение трех месяцев другие собственники могут заявить о себе через суд, чтобы перевести обязанности и права покупателя на себя;

• Все сделки по купле-продаже долей должны осуществляться при участии нотариуса.

Какие сложности могут возникнуть?

Не секрет, что на рынке недвижимости нередко встречаются мошенники, о схемах которых лучше знать заранее. Так, продавец может попытаться избавиться от своей доли, выдавая ее за отдельно жилье, например, квартиру-студию. В этом и во многих других случаях вашим добрым помощником будет выписка из ЕГРН, из которой вы и узнаете, сколько в действительности собственников имеет тот или иной объект.

Кроме того, один из хозяев квартиры может «забыть» предложить другим выкупить его долю. Поэтому вам лучше проконтролировать, что он действительно отправил извещения другим собственникам с подробным описанием предстоящей сделки, включая данные о цене и порядке расчетов. Лучше всего, если эти документы будут отправляться через нотариуса. На сайте Почты России можно отслеживать трек-номера отправлений: так вы убедитесь, что они дошли до адресатов. Если собственники отказываются от покупки доли, пусть нотариально удостоверят свое решение.

Сделка с жильем, находящемся в совместной собственности, пройдет гладко, если вы будете внимательно знакомиться с документами, сотрудничать с нотариусом и никому не верить на слово.

Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

По мнению одного из экспертов «АГ», в совокупности выводы ВС выглядят как попытка нащупать баланс между противоположными интересами конфликтующих собственников. Другой подчеркнул актуальность рассмотренного Судом дела: в силу разных обстоятельств миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях.

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры. Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Читайте также

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

18 Августа 2017

В 2019 г. Владимир Молчанов подал иск о взыскании с Надежды и Николая Маруженко компенсации за не подлежащие выделению в натуре доли в праве собственности на комнаты в той же квартире. Мужчина пояснил, что произвести реальный раздел квартиры невозможно, а с ответчиками у него сложились конфликтные отношения. Во внесудебном порядке достичь соглашения о разделе, по словам Владимира Молчанова, не получилось.

Родственники требования не признали. Надежда Маруженко пояснила, что не может приобрести долю брата, так как у нее нет сбережений и доходов, кроме пенсии. Женщина настаивала на том, что доля истца в спорной квартире не является незначительной. Кроме того, добавила она, Владимир Молчанов может жить в этой квартире или продать свою долю кому-то другому.

Находкинский городской суд, сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК, отказал в удовлетворении требований. Он исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий, при наличии которых можно обязать остальных участников долевой собственности выплатить Владимиру Молчанову компенсацию. Ответчики согласие на принятие долей истца в собственность не выразили, денег для их приобретения не имеют, а доля истца в спорной квартире не является незначительной, пояснила первая инстанция.

Приморский краевой суд с таким подходом не согласился. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования истца, приняв во внимание то, что выдел его доли в натуре невозможен. По мнению апелляции, совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК, на которые указал суд первой инстанции, нужно устанавливать лишь в случае, когда требование о выплате компенсации заявляется теми участниками долевой собственности, которые хотят прекратить право собственности другого участника, в данном же случае разрешался иной спор. Определение устояло в первой кассации.

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода. «Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной. В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом. «С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников. «И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт. – Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист. «Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников. – Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Юридическая клиника ЮИ ИГУ

Н.Ю. Милова
председатель Комиссии по вопросам наследования
Нотариальной палаты Иркутской области,
член Правления Нотариальной палаты Иркутской области

ОБЗОР

особенностей оформления наследства

на приватизированную квартиру

Оформление наследства на квартиры, приватизированные в совместную собственность граждан, имеет свои особенности. До выдачи свидетельства о наследстве  определяются доли участников, в том числе умершего, а также разрешается вопрос о наличии либо отсутствии права совместной собственности пережившего супруга на такую квартиру.  Комиссия по вопросам наследования при Нотариальной палате Иркутской области, обобщив нотариальную практику, подготовила заключение по вопросам, вызывающим сложность при оформлении наследственных прав.

Нередко на практике возникает вопрос, какой вид общей собственности возникает по договору приватизации жилого помещения, если вид собственности в договоре не указан. Кроме того, проблемным является вопрос, в каких случаях у участников договора приватизации возникает совместная собственность на жилое помещение. Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. Норма-исключение, допускающая возникновение совместной собственности, устанавливается законом РФ. В частности, совместная собственность возникает на имущество супругов (ст. 256 Гражданского кодекса  РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). При этом  существует презумпция совместной собственности супругов. Имущество исключается из совместной собственности по статье 36 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) или брачным договором.  Вопрос о возможности возникновения на приватизированную квартиру совместной собственности супругов будет рассмотрен ниже.

Совместная собственность возникает также на жилое помещение участников договора приватизации, заключенного в период с  11.07.1991 г. по 31.05.2001 г. (когда закон допускал возникновение совместной собственности при приватизации жилых помещений), при условии, что стороны предусмотрели в договоре, что квартира передается в их совместную собственность. Таким образом, по договору приватизации, в котором не указан вид  собственности (совместная или долевая), общая собственность будет долевой. При этом доли в праве общей долевой собственности, если их размер не был установлен соглашением участников, считаются равными.

По договору  приватизации, в котором  указан вид собственности как совместная, при условии, что договор заключен в период с 11. 07.1991 г. по 31.05.2001 г., общая собственность является совместной. Если такой договор заключен вне указанного периода, то общая собственность будет долевой, поскольку закон не допускал возникновение права совместной собственности на приватизированное жилое помещение в иные периоды. Предусмотренное сторонами условие о совместном виде собственности в иные периоды будет недействительным и применяться не должно. В то же время обращение в суд за признанием этого условия недействительным не требуется, так как условие, противоречащее закону (а именно статье 244 ГК и статье 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), являлось до 1.09.2013 г. ничтожным и не влекло правовых последствий с момента заключения договора. При применении вышеуказанных правил отнесения к виду общей собственности не имеет значения, являются ли участники собственности супругами.

Проблемным является и вопрос, является ли совместной собственностью супругов (статья 34 СК РФ) доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга? При рассмотрении первого вопроса мы указали на два разных правовых основания возникновения права совместной собственности: супружеская собственность и собственность участников договора приватизации жилого помещения. Эти основания предполагают самостоятельное правовое регулирование, свои  условия и  основания возникновения. Для возникновения права общей собственности участников приватизации достаточно иметь право на приватизацию (проживать в жилом помещении, ранее не участвовать в приватизации жилья, получить согласие совместно проживающих жильцов) и реализовать это право,  заключив договор приватизации. При этом все участники приватизации равны в правах. Если среди участников приватизации есть супруги, то они приобретают приватизированное жилье на тех же основаниях и с теми же правами, как и другие участники. Регулирование отношений, вытекающих из права собственности на приватизированное жилье между  участниками не зависимо от того, являются ли кто-то из них супругами, осуществляется нормами ГК об общей собственности на имущество.

Если оба супруга – участники приватизации, то каждый из них обладал самостоятельным правом на приватизацию в том же объеме, как и другие участники. Если каждый из них самостоятельно реализовал свое право на приватизацию и оба они стали участниками долевой собственности, то доля каждого определена договором приватизации и является его «личной» собственностью (собственностью каждого супруга). Если в приватизации участвовал только один супруг, а второй отказался от приватизации или изначально не имел на нее права, то у нотариусов возникает вопрос, является ли приобретенная в период брака одним супругом по договору приватизации квартира (доля квартиры) совместной собственностью супругов по общим правилам о совместной собственности супругов? Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к основному условию, с которым закон связывает возникновение совместной супружеской собственности: имущество должно быть нажито супругами в браке. Этому условию не соответствует имущество, полученное по безвозмездным сделкам.  Оно исключено из совместной собственности статьей 36 СК РФ. Таким образом, вопрос о признании приватизированного жилого помещения совместной собственностью супругов будет зависеть от того, была ли приватизация жилого помещения безвозмездной. Если приватизация безвозмездна, жилое помещение или доля в нем, приобретенная одним супругом, будет его собственностью. В том случае, когда приватизация была возмездной (выкуп), квартира (доля квартиры) является совместной собственностью супругов.

Обращаем внимание на то, что одновременно существовали два порядка приватизации жилых помещений. Первый порядок приватизации квартир появился после принятия Постановления СМ РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» (далее – Постановление), которое продолжало действовать до 27.12.2010 г. Оно предусматривало только выкуп квартир. Постановление сначала распространялось на все квартиры, в том числе занимаемые гражданами в домах государственного и общественного жилищного фонда. Но с 11.07.1991 г.  Постановление продолжало действовать только в отношении незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков. Их могли приобрести граждане, состоящие на учете для приобретения квартир в порядке установленной очередности по категориям. В этой части до его отмены в 2010 году Постановление действовало полностью. На практике нотариус редко встречается с договорами о выкупе незаселенных квартир, приватизированных по Постановлению. Следовательно, если квартира была приобретена на имя одного из супругов по указанному Постановлению (что нотариус может определить из текста договора) в порядке выкупа, она является совместной собственностью супругов. Второй порядок приватизации по Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» был введен в действие  с 11.07.1991 г. и применяется до настоящего времени. Таким  способом приватизированы практически все квартиры, встречающиеся в практике нотариусов. Первоначальная редакция статьи 1 этого закона устанавливала как бесплатную, так и платную передачу жилых помещений в собственность граждан: «ст. 1. Приватизация жилья – бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.» Эта редакция действовала до 20.01.1993 г. , когда из статьи 1 были исключены слова «или продажа».

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ дано разъяснение: «Закон Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату. Воспользовались ли граждане фактически правом вернуть деньги, правового значения не имеет, факт отказа от реализации права на возврат денег не порождает супружеской собственности из сделки, которая законом признается безвозмездной. Следовательно, если квартира была приобретена на имя одного из супругов по закону о приватизации  (что нотариус может определить из текста договора), она является «личной» собственностью супруга (собственностью каждого из супругов).

Проблемным является и вопрос, может ли нотариус сам (своим решением или актом) установить долевую собственность и определить размер доли умершего собственника в жилом помещении, приватизированном в совместную собственность. Проблема оформления прав на наследство после смерти одного из участников приватизации в совместную собственность возникла почти сразу,  и для определения долей в совместной собственности наследники вынуждены были обращаться в суд. Нотариальная практика изменилась с  1.07.2004 г. после дополнения Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» статьей 3.1 в следующей редакции: «ст. 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное». Из содержания вышеуказанной статьи следует, что в случае смерти одного участника могут быть определены доли участников в совместной собственности, в том числе доля умершего. Кто может определить эти доли? Может ли сделать это нотариус? В отношении участников общей совместной собственности на приватизированную квартиру нотариус сам (своим решением или актом), без соглашения участников собственности, не уполномочен определять доли в совместной собственности и устанавливать их размер. Если участники обращаются к нотариусу с такой просьбой, нотариус обязан отказать,  поскольку совершение такого действия противоречит статье 35 Основ законодательства РФ о нотариате (далее – Основы). Изменится ли ситуация, если участники совместной собственности являются супругами, может ли нотариус выдать пережившему супругу свидетельство о праве на долю в собственности? Если участниками приватизации квартиры являются супруги, нотариус также не имеет права сам определять доли в совместной собственности. Не стоит применять по аналогии норму Основ законодательства РФ о нотариате о выдаче свидетельства на супружескую долю, которое выдается на долю в общем имуществе супругов, нажитом за время брака,  по заявлению пережившего супруга. Такие свидетельства выдаются только в отношении совместного имущества супругов, приобретенного согласно статье 34 СК РФ, то есть имущества, нажитого в браке.  При возникновении права совместной собственности на приватизированную квартиру у супругов право супружеской совместной собственности не возникает (кроме случая выкупа квартиры по Постановлению, как указано выше). Следовательно, невозможно определение долей и их размера в приватизированной в совместную собственность квартире на основании ст. 34 СК РФ и ст. 74,75 Основ, даже если участниками договора являются супруги. Правовое положение супругов как участников совместной собственности на приватизированную квартиру  не будет отличаться от правового положения других участников приватизации.

Сложным является и вопрос, могут ли стороны договора о приватизации жилого помещения установить долевую собственность и определить размер доли умершего собственника в жилом помещении, приватизированном в совместную собственность, изменится ли порядок оформления, если участники приватизации являются супругами? По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Таким образом, участники совместной собственности на приватизированную квартиру могут сами определить доли в порядке, предусмотренном ГК РФ, в том числе долю умершего, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 3.1 Закона «О приватизации жилых помещений». Возможность определить долю умершего участника приватизации предусмотрена законом, но право участников ограничено требованием определить доли равными. Отступление от равенства долей недопустимо, о чем разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». «…Наследники участника общей собственности на жилое помещение, приобретенное в соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вправе наследовать его долю по общим правилам наследственного правопреемства. При этом доля умершего участника совместной собственности на жилое помещение определяется исходя из равенства долей всех участников общей собственности на данное жилое помещение.» Определение доли умершего производится для целей оформления наследства и является сделкой по распоряжению правом собственности. На момент заключения соглашения субъектом права «собственности умершего» будет не наследодатель, но наследник. Имущество признается принадлежащим наследнику независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. Сделка совершается между всеми собственниками, а именно наследниками и остальными участниками права собственности. Правовым результатом сделки будет прекращение совместной и возникновение долевой собственности с определенным размером долей каждого участника, включая наследника. Если наследник и сам являлся участником приватизации, то ему во-первых, определяется доля, соответствующая его личному праву на приватизированную квартиру, которая именуется его долей, а, во-вторых, принадлежавшая ранее умершему доля, именуемая долей умершего. Различие наименований не означает, что у этих долей разные правообладатели, правообладатель в обоих случаях один – наследник. Разграничение всей принадлежащей наследнику собственности на две категории, условно именуемые «его доля» и «доля умершего», произведено специально. В отношении первой доли право собственности будет подтверждаться договором приватизации и этим соглашением, а в отношении «доли умершего» наследник должен получить свидетельство о праве на наследство, наличие которого подтверждает юридический факт, что он является наследником. Без получения свидетельства соглашение не может подтверждать право наследника на долю умершего. Таким образом, «определение доли умершего» является де-факто сделкой с имуществом наследника, а именно определением доли в имуществе наследника, на которую он, уже являясь правообладателем, имеет право получить свидетельство о праве на наследство. В отношении самого умершего никаких прав не возникает, поскольку правоспособность его прекращена смертью.

Следует обратить внимание на то, что соглашение об определении долей между участниками совместной собственности не является соглашением между участниками договора приватизации. Наследники не становятся сторонами договора приватизации, поскольку договор приватизации уже исполнен, имущество передано в собственность участникам приватизации и договор прекращен. К наследникам перешло вещное право на квартиру – право общей совместной собственности, но не обязательственные права по договору. Понимание природы этого унаследованного права имеет важное значение. Если наследник сам был участником договора приватизации (имел свое не зависимо от наследства право на квартиру), а теперь стал еще и наследником, это не значит, что он «сам с собой» совершает сделку, определяя долю и за себя, и за умершего. Он не  унаследовал имущественные права по договору приватизации и не «встал» на место умершего в договор приватизации, и он не действует «за умершего», как бывает при наследовании имущественных прав по договору. Он – наследник вещного права и уже как самостоятельный субъект права собственности и участник совместной собственности на квартиру имеет право заключить договор. Объем прав его больше, чем у других участников собственности, поскольку он вправе претендовать на свою, причитающую ему долю квартиры и  на то, что причиталось умершему. В том случае, если у наследника не было «своей» доли, соглашением ему определяется только «доля умершего», а если наследник имел до открытия наследства «свою долю», то ему определяется также и его доля. В остальном порядок заключения соглашения в обоих этих случаях одинаков. Порядок заключения соглашения об определении долей не зависит также от того, являются ли стороны супругами. В том случае, когда квартира была приватизирована на двоих, наследника и наследодателя, и для оформления наследства требуется определить долю умершего, соглашение не может быть заключено, поскольку единственным субъектом права собственности на квартиру с даты смерти является сам наследник. Он вправе сам определить долю умершего своим заявлением, поданным нотариусу. При этом на договоре приватизации нотариус делает отметку о том, что по заявлению наследника его доля и доля умершего определены равными. В этом случае единственный собственник квартиры, наследник, не умаляется в правах, предоставленных участникам собственности на приватизированную квартиру статьей 3.1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ.

Вопросы на практике возникают и по поводу того, возможна ли выдача свидетельства о праве на наследство без обращения в суд, по  договору на передачу и продажу квартир (домов) в совместную собственность граждан (часть из которых является супругами) и нотариально удостоверенному соглашению о распределении долей, право собственности по которому не было зарегистрировано в установленном законом порядке? Для оформления наследства и заключения соглашения об определении долей нотариус должен проверить, что право собственности возникло при жизни умершего в установленном законом порядке. Момент приобретения права собственности на приватизированное жилое помещение определялся законом. Так, с 14.08.1994 г. право собственности на приобретенное жилье возникает c момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. С 21.05.2001 г. право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции. С 1.07.2004 г. право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Заключение наследником и остальными участниками договора приватизации соглашения не прекращает права собственности на квартиру и не порождает нового права собственности. Объект недвижимого имущества как принадлежал участникам общей долевой собственности с момента приватизации, так и принадлежит. Стороны лишь изменяют вид общей собственности. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение права собственности, ограничения этих прав. Законодательство не требует обязательной государственной регистрации изменения вида общей собственности. Изменение вида собственности с совместной на долевую приобретает юридическое значение не зависимо от регистрации его в ЕГРП. После оформления наследства государственная регистрация права собственности в ЕГРП за наследником будет произведена с внесением изменений в вид общей собственности. Соглашение и свидетельство о праве на наследство предоставляются на регистрацию одновременно, при этом наследником подается заявление о регистрации его права. Порядок выполнения регистраторами действий при внесении в ЕГРП сведений об изменении режима общей долевой собственности предусматривает внесение записей в подраздел II-1 без прекращения самого права собственности и без регистрации возникновения права собственности, что также подтверждает отсутствие правопорождающего значения регистрации изменения вида общей собственности. Таким образом, заключение сторонами нотариального соглашения (или простого письменного соглашения) об определении долей является достаточным для того, чтобы считать доли определенными даже в том случае, если право собственности на доли не зарегистрировано в Управлении Росреестра.

 Выводы комиссии: 

1. По договору приватизации, в котором не указан вид собственности (совместная или долевая), общая собственность будет долевой.  При этом доли в праве общей долевой собственности, если их размер не был установлен соглашением участников, считаются равными. Наличие среди собственников супругов значения не имеет. Наследство оформляется в общем порядке как на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности с указанием, что согласно  статье 244 ГК РФ общая собственность на квартиру является долевой, по статье 245 ГК РФ доли в праве общей собственности участников считаются равными. По договору  приватизации, в котором  указан вид собственности как совместная, при условии, что договор заключен в период с 11.07.1991 г. по 31.05.2001 г., общая собственность  является совместной. Не имеет значения, являются ли участники собственности супругами.

2. Совместной собственностью супругов является доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга (статья 34 СК РФ), если квартира была приобретена по Постановлению СМ РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», которое с 11.07.1991 г. по 2010 год действовало только в отношении незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту. На практике нотариус редко встречается с договорами о выкупе незаселенных квартир, приватизированных по указанному постановлению. Не является совместной собственностью супругов доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга (статья 34 СК РФ), если квартира была приобретена по Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

3. В отношении участников общей совместной собственности на приватизированную квартиру нотариус сам (своим решением или свидетельством), без соглашения участников собственности, не уполномочен определять доли в совместной собственности и устанавливать их размер. Если участники обращаются к нотариусу с  подобной просьбой, нотариус обязан отказать, поскольку совершение такого действия противоречит статье 35 Основ. Если участниками приватизации квартиры являются супруги, нотариус также не имеет права сам определять доли в совместной собственности.

4. Участники совместной собственности на приватизированную квартиру могут сами определить доли, в том числе долю умершего, определив доли равными согласно статье 3.1 Закона «О приватизации жилого фонда в РФ». Сделка совершается между всеми собственниками квартиры, а именно наследниками и остальными участниками права собственности. Нотариус имеет право удостоверить указанное соглашение. Если наследник – единственный собственник квартиры, имевший свою долю и принявший наследство, его доля определяется по его заявлению. При  этом  на договоре приватизации нотариус делает отметку о том, что по заявлению наследника его доля и доля умершего определены равными.

5. Заключение сторонами нотариального соглашения (или простого письменного соглашения) об определении долей является достаточным для того, чтобы считать доли определенными даже в том случае, если право собственности на доли не зарегистрировано в Управлении Росреестра.

Интерфакс-Недвижимость / Непростая доля

26 августа 2020, 09:09

Фото: «Интерфакс»

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

Москва. 26 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Основным способом покупки квартиры для тех, у кого не хватает средств, является ипотека, только вот доступна она по-прежнему не всем. Поэтому некоторые предпочитают на старте решения жилищного вопроса купить долю в квартире. Так ли хороша эта инвестиция, и на что обращать внимание, «Интерфакс» разбирался с экспертами рынка.

Плюсы и минусы

«Так уж сложилось, что в одном и том же жилом помещении может проживать не одно поколение российских семей. Долевая собственность на жилое помещение может возникнуть в силу разных причин: приватизация жилого помещения несколькими членами семьи, наследование жилого помещения несколькими наследниками, раздел совместно приобретенной квартиры между супругами и другое», — объясняет происхождение этого формата недвижимости старший юрист Enforce Law Company Станислав Голунов.

Эксперт добавляет, что потенциального покупателя доли в квартире может подкупить более доступная цена, низкие расходы по содержанию (налоги, расходы на коммунальные услуги) и перспектива дальнейшего выкупа остальных долей в данной квартире.

«Однако обозначенные преимущества зачастую обусловлены низким потребительским спросом на подобный объект недвижимости, сложным юридическим оформлением сделки и бытовыми неудобствами, с которыми может столкнуться в будущем потенциальный покупатель», — говорит Голунов.

Подтверждает слова коллеги эксперт по недвижимости компании «Макромир Краснодар» Анастасия Стрельникова, которая даже видит в покупке такой недвижимости не преимущества, а риски: часты незаконные перепланировки, всегда будете зависеть от совладельцев, впоследствии долю также будет можно продать только с большим дисконтом.

Кроме того, эксперт напоминает, что покупка доли в квартире в силу вышеуказанных обстоятельств не всегда возможна в ипотеку: чаще всего банки осторожно относятся к долевым сделкам, а потому, если собственных средств недостаточно, придется брать потребительский кредит, который обойдется в несколько раз дороже, чем ипотека.

Когда соседям не надо

«Покупка доли в квартире является достаточно распространенной сделкой в России, в результате которой приобретается не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности, — рассказывает партнер юридической фирмы «Инмар» Константин Иванчин. — В первую очередь следует обратить внимание на соблюдение процедуры уведомления других сособственников о предстоящей продаже доли в квартире и предложением им купить данную долю первыми. Это предусмотрено действующим законодательством России, а именно ст. 250 Гражданского кодекса».

По словам эксперта, продавец должен направить уведомление сособственникам в письменном виде с описанием условий совершения сделки, в том числе цены, которые не должны отличаться от условий для сторонних покупателей. После чего у сособственников имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю. При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.

«Сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить уведомление и иные необходимые документы», — говорит эксперт.

По словам Голунова, на практике стороны будущего договора купли-продажи могут прибегать к различного рода «схемам» по обходу правила преимущественной покупки, таких как:

• существенное завышение цены сделки по документам, тогда как по факту за приобретенную долю уплачивается меньшая стоимость;
• дарение доли, которое параллельно оформляется распиской о получении денежных средств от покупателя;
• оформление договора займа с залогом доли в жилом помещении и с последующем обращением взыскания на предмет залога.

«Вместе с тем, полагаем, что необходимо предостеречь стороны договора от подобного рода схем, поскольку, как показывает практика, зачастую они сами могут пострадать от действий, направленных в обход закона. Риски самые различные: увеличенная налоговая база при последующей перепродажи доли, высокая вероятность последующих судебных тяжб, в которых для отстаивания своей правоты придется потратить свои деньги, время и нервы и др. В этом случае покупателю доли стоит задуматься: если продавец предлагает ему обмануть остальных сособственников, то не обманет ли в последующем такой продавец самого покупателя», — говорит эксперт.

Кроме того, по мнению Иванчина, необходимо проверить состоит ли продавец в зарегистрированном браке и в случае положительного ответа убедиться о наличии нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на продажу доли в квартире.

Сколько в метрах

Также стоит обратить внимание и на размер покупаемой доли в квартире: несмотря на то, что собственник вправе распоряжаться продать любую долю в квартире (даже 1 кв.м.), у покупателя могут возникнуть проблемы с проживанием.

«Согласно судебной практике владельцу небольшой доли нередко отказывают в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату, и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными сособственниками», — говорит Иванчин.

«Подводя итог, необходимо отметить, что покупка доли в квартире, как правило, является выгодным приобретением для её участников, но, чтобы данная покупка не доставила много хлопот и неприятностей, следует серьёзно отнестись к предварительной проверке документов и самого объекта недвижимости с помощью компетентных специалистов», — заключает эксперт.

Плюсы и минусы долевой собственности

13 февраля Плюсы и минусы долевой собственности

Чтобы понять частичное владение, нам сначала нужно вернуться в 1970-е годы, когда отдыхающие впервые увидели появление чего-то, что в то время считалось революционным: таймшера, который стал альтернативой полному владению недвижимостью для отдыха.В течение следующих трех десятилетий таймшер безраздельно властвовал в мире гостиничных люксов с одной или тремя спальнями и предоставлял прекрасную возможность «владеть» загородным домом с услугами гостиничного типа, которые в противном случае были бы недоступны в финансовом отношении.

Несмотря на то, что эта отрасль выросла до 10,2 млрд долларов, таймшер Популярность, похоже, достигла пика в 1990-е годы.

Войдите в экономику совместного использования в 2000-х годах, которая предоставила отдыхающим больше выбора и меньше обязательств благодаря клубам туристических направлений и онлайн-порталам аренды жилья, таким как VRBO, Airbnb и HomeAway.В одном исследовании 2018 года почти 70% респондентов ежегодного опроса Международного общества консультантов по гостеприимству заявили, что привлекательность таймшеров упала, поскольку популярность совместного использования жилья начала расти, особенно на рынке предметов роскоши, где большинство таймшеров не могут быть завершены.

Рост арендной платы на время отпуска был двукратным: по мере того, как гости чувствовали себя более уверенно, оставаясь в чужих домах, все больше домовладельцев открывали свои двери для незнакомцев. Это наглядно показывает данные Airbnb. В 2014 году Airbnb принял около 10 миллионов гостей, которые остановились в любом из 800 000 домов по всему миру.Перенесемся в 2019 год, и около 2 миллионов человек останавливались в Airbnb каждую ночь при 6 миллионах арендованных квартир по всему миру. Лишь очень небольшая часть из них может считаться роскошным домом.

При таком большом спросе на жилье для совместного проживания домовладельцы увидели путь к владению вторым домом, дополнив свою ипотеку за счет аренды на время отпуска. Одно исследование HomeAway показывает, что средний человек, сдающий в аренду второй дом, собирает около 33000 долларов в год.Подходит для загородного дома стоимостью менее 1 миллиона долларов с низкими эксплуатационными расходами, но вряд ли капля в море для многомиллионной виллы для отпуска с профессиональным управлением недвижимостью, ежедневной уборкой, планированием перед поездкой и поддержкой местного консьержа. Эти дома часто требуют ежегодных эксплуатационных расходов в размере 150 000 долларов США или больше.

Однако с арендой на время отпуска не обошлось и без подводных камней. Непоследовательный (или просто плохой) опыт гостей, рост затрат на управление недвижимостью и множество неуправляемых домов для сдачи в аренду повлияли на подъем следующего этапа в домах для отдыха, где путешественники жаждут роскоши и постоянного качества: долевое владение.

И это подводит нас к настоящему моменту. К 2018 г. 126 объектов частной собственности в США, которые чаще всего делились на квартальные акции.

Итак, что такое долевая собственность, что делает он другой, и это для вас? Во-первых, давайте ответим на несколько основных вопросов. о долевой собственности.

Часто задаваемые вопросы о долевом владении:

Как происходит долевое владение Работа?

В долевом владении вы владеете акцией Сама недвижимость и выдаются акт на собственность, а не раз что вы можете использовать дома.Это снижает затраты по сравнению с полным владением, но у вас все еще есть доступ к дому, если вас устраивает модель совместного использования.

Долевое владение — это хорошо? инвестиции?

По сравнению с таймшером, да. С дробным владение, ваша доля недвижимости растет по мере роста стоимости дома с рынком, как и все владение.

Таймшеры не имеют вторичного рынка покупки, на котором кто-то покупает дом у владельцев таймшеров, скорее, продавец таймшеров должен найти покупателя таймшеров.Без ограничения предложения большинство владельцев таймшеров вынуждены получать обратно часть своих денег, когда они пытаются продать, если они вообще могут.

Можно ли получить ипотеку по дробной владение?

Да и нет. Поскольку это все еще не является широко распространенным финансовый продукт, вам придется искать банки, предлагающие ипотечные кредиты для долевое владение, поскольку маловероятно, что региональные или небольшие банки будут иметь существующие системы для предоставления такой ссуды. Однако они там есть.

Долевое владение: за и Минусы

Так же, как его таймшер и аренда на время отпуска у предшественников, конечно, есть недостатки в дробной собственности.Вот несколько наиболее явных достоинств и недостатков.

Плюсы

Доступнее

Возможно, дом за 4 миллиона долларов недосягаем, но 1 миллион долларов недосягаем. прямо в рулевой рубке. Долевое владение позволяет получить дом, который вы хотите в самом желаемом месте по доступной цене. Это для дома содержание и обслуживание тоже. Разделив расходы на содержание, частичное владение делает долгосрочное владение гораздо более реальной возможностью.

Дом получит любовь

Ни один дом не должен оставаться свободным 48 недель после год.При разделении собственности дом будет открываться через регулярные промежутки времени. Открытие и закрытие окон и дверей, водопровод, включение кондиционера и обогреватель, использование таких удобств, как горячая ванна и бассейн — все это необходимы для поддержания дома. Это дает возможность идентифицировать проблемы на раннем этапе и сохранить долгосрочную ценность дома.

Спокойствие

Долевое владение также означает разделение бремени домовладения. А не единая точка отказа (т.э., ты ), по сути, у вас есть группа, которая разделяет ответственность, планирует техническое обслуживание, проверяет дом и разделяет работу и домашние дела, которые иначе были бы ушел в единоличное владение.

А как В любом случае у долевого владения есть свои недостатки.

Минусы

Продажа может быть утомительной задачей

В традиционной долевой собственности, продажа не так просто, как полное владение. Хотя это ни в коем случае не так сложно, как продать таймшер, вам придется исследование, чтобы проверить, как структурирована собственность и какие ограничения могут применить в отношении вашей возможности продать свою долю.

Консенсус может быть жестким

В долевом владении вам нужно будет решить на все, от украшений до того, кому именно разрешено пользоваться имуществом вместо вас. Когда вы работаете с группами от четырех до десяти владельцев, этот процесс принятия решения может быть долгим и утомительным. И когда некоторые участники хотят сдавать свою долю в аренду на время отпуска, а другие — нет, это может привести к дискомфорт между группой, в лучшем случае.

Вы привязаны к одному месту

В большинстве случаев долевое владение связано с одним имуществом.Если вам или вашей семье нравится разнообразие, это может быть ограничивающим фактором. Некоторые объекты недвижимости являются частью программы обмена, позволяющей владельцам обменять свои ночи на другое место с равной стоимостью. Но большинству владельцев очень сложно сопоставить местоположение с тем временем года, в которое они любят путешествовать.

Возможны ограничения

Как с арендой на время отпуска, так и с отпуском собственности, частичные дома могут подпадать под ограничения ТСЖ, полностью запрещены в определенных областях или введены новые формы налогов, нацеленных на дома, предлагающие временное использование, такое как аренда.

Итак, что было дальше?

Мы видели, что случилось с таймшерами за последние 30 лет, и мы видели, как аренда на время отпуска на ухабистых дорогах была неопределенной. Теперь с дробная собственность на подъеме, новая форма собственности, начавшаяся в 2006 г. инновационная компания, инвестирующая в дома для отдыха, продемонстрировала успех в предложении лучший способ владеть и наслаждаться коллекцией домов для отдыха в разнообразной манера.

Фонды роскошных резиденций

Покупка в фонд Luxury Residence Fund предлагает аккредитованным инвесторам возможность увидеть отдача от традиционной оценки недвижимости за счет диверсифицированной портфолио элитных резиденций по всему миру.И так же, как дробное собственности, дома из портфолио принадлежат вам, когда вы хотите доступны только другим инвесторам, но не широкой публике.

Таким образом, вы получаете доход от пассивного инвестиционного инструмента, контроль и спокойствие менеджера фонда, а также радость от дома для отдыха, даже не имея необходимости заботиться о нем, решать, как и когда его продать, или прийти к согласию с другими владельцами. Это идеальное сочетание для владения роскошным загородным домом.

Узнать больше о Equity Estate Фонд роскошного проживания здесь.

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени. Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время.Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав. Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным застройщиком, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.

Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшер-собственности.Тем не менее, есть существенные практические различия между большинством схем, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно обсуждаются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).

Чем долевое владение отличается от таймшеров?

Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует собственность в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, которые исторически назывались таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу определенно сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямое, титулованное владение, а многие «дробные свойства» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум важным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к частичным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Существенные различия между старомодным таймшером и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будут ухаживать за домом, которым он / она владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы зарабатывания денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основании того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:

• Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
• В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и предсказывать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно будут варьироваться размеры и другие удобства, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он / она будет использовать?
• Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
• Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
• Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как затраты (в частности, плата за управление и сборы) будут расти с течением времени, а также как управлять и поддерживать собственность?
• В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
• Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
• Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долей в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип собственности, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать лишь часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.

Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долевого участия?

Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.

Почему девелопер или застройщик рассматривает возможность предоставления долей долевого владения?

Совместное владение может быть значительно менее затратным и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, застройщик или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевого владения неизвестна многим разработчикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре основные категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частных сделок и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться юридические ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.

В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где живут покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами использования, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что доли собственности продаются, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является, прежде всего, инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.

Как разделены права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. Использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.

Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных фракционных домах права использования могут принадлежать конкретному дому или блоку, группе домов или блоков (например, всем домам с тремя спальнями или всем блокам с видом на море) или всем домам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространяться на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую комбинацию перечисленного. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы оплачивают заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду не владельцам, используются для оплаты расходов на владение. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и в результате будет получен доход. разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.

Как распределяются расходы по долевой собственности?

В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% всех этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться так же, как и другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено определенной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все денежные средства за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.

Как управляются частные дома для отдыха?

Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или внешними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится использовать свой дом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота имеет важное значение для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будет преобладать необычно постоянный и высокий стандарт чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения — то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет выполнять капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, поскольку она часто приводит к спорам, особенно когда руководитель ремонта не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства потенциальных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или управляющим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?

Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. требуется сделать, если все владельцы не согласны с другим.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, включают серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть незаинтересованный, необоснованный или рассерженный совладелец. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут измениться со временем, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.

В группах из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.

Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.

Облагаются ли вычетом налога с платежей по домам для отдыха, находящимся в долевом владении?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто — для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».

Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба из следующих двух условий: (i) недвижимость сдана в аренду на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может производиться из всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.

«Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.

При определении того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется в «аренде», применяются следующие правила:

• Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
• Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
• Использование не владельцем дома для отпуска по договоренности об обмене домом для отпуска является «личным использованием».
• Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
• День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного пользования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «Чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, в которой подробно исследуется эта тема, сделан вывод о том, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что для каждого владельца было бы разумно определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.

Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. При планировании продажи недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до запланированной продажи.

Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще терпит неудачу, чем приносит успех, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одной также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.

Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?

Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов, подробно описывающих их права (особенно использование / аренда, изменение, финансирование и перепродажа) и обязательства (особенно распределение затрат, структура взносов, ремонт / замена и правила). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).

Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две основные категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Основные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец. который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов состоят в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от того, какие элементы контента) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.При создании юридического лица будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто принимается размером группы.

Действительно ли частным владельцам домовладельцев, которые являются близкими друзьями или семьей, нужны официальные документы?

Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?

Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Документы можно прочитать только тогда, когда есть конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?

Хотя невыполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевой собственности, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.

Несмотря на то, что необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и капитал каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.

Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владельцу, обвиненному в нарушении, будет сообщено об обвинении и будет предоставлено ограниченное время для его оспаривания или устранения. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему усмотрению. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный частичный владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку использовались его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не совершил дефолт.

Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, включая (i) защиту других активов от обязательств, возникающих из-за долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет задолженности по налогам). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, нужно отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.

Следует ли разрешить частичным собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в покупке дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)

При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни так, как никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.

Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).

Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и должен существовать способ выхода долевых собственников из группы. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей в совместно используемой собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы потеряют использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которых вы не ожидаете, и возможность того, что люди вы не знаете, будете ли вы в группе в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.

Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

• Тщательно выясните биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
• Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
• Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
• Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
• Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом для отпуска находится в чужой стране?

Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такая незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Эта договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.

О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвует в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью составлять юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагаем эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.

Совместная покупка дома: плюсы и минусы

Не обязательно быть женатым, чтобы осуществить американскую мечту о собственном доме.

Совместная покупка — это способ для не состоящих в браке лиц выйти из цикла сдачи в аренду и начать создание собственного капитала за счет долевого владения.

За последние несколько лет дом стал набирать популярность: в 2017 году со-покупатели приобрели 16,3% домов на одну семью по сравнению с 13.7% в 2015 году.

«Люди вместе покупают и владеют домами с тех пор, как появились деньги и финансы», — сказал Мэтт Холмс, основавший компанию CoBuy в 2015 году. «Но я думаю, что тенденция явно смещается в сторону совместного владения по мере изменения культурных норм и цен на недвижимость. рост относительно реальной заработной платы ».

Подводя итоги современной экономики: Заработная плата не растет. Аренда очень дорогая. Ставки по ипотеке относительно низкие. Пары женятся позже в жизни. Акционерная экономика переживает бум.

Совместная покупка кажется логическим продолжением.

Что такое совместная покупка?

Совместная покупка — это когда два или более человека покупают недвижимость и соглашаются разделить собственность. Это может быть партнерство между парой, родственниками, близкими друзьями или даже компанией.

Чтобы разделить собственность, вам нужно решить, как вы будете получать и удерживать право собственности на дом. Для со-покупателей есть два варианта:

1. Общая аренда (TIC)

Самым популярным титулом для совместной покупки является «общая аренда» из-за гибкости владения.Доли собственности не обязательно делятся поровну. Соотношение собственности может быть пропорционально тому, сколько денег вкладывает каждый человек. Каждый совладелец может указать, кому он хотел бы унаследовать свои доли в случае смерти.

2. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Право собственности делится между собственниками поровну независимо от вложенной суммы. Право на наследство означает, что в случае смерти выживший владелец (и) автоматически принимает на себя оставшиеся акции, даже если в завещании указано иное.Этот процесс позволяет избежать завещания, которое представляет собой длительный дорогостоящий юридический процесс подтверждения завещания и распределения имущества умершего. JTWROS чаще встречается в супружеских парах.

Плюсы и минусы совместной покупки дома

Плюсы

• Разделение первоначального взноса и платежей по ипотеке делает владение домом более доступным
• Вы сможете начать укреплять справедливость в доме раньше в жизни
• Экономия на коммунальных и других расходах на содержание дома
• Актив делится заранее определенным образом в случае разделения

Минусы

• Покупатель с наименьшим кредитным рейтингом определяет процентную ставку
• Если один со-покупатель не может внести свою долю платежей, бремя ложится на другого (-ых) со-покупателя (-ов)
• При совместной аренде одному совладельцу не требуется одобрение другого совладельца для продажи или аренды своей части собственности

Occupant vs.Совместная покупка не проживающих лиц

Совладельцу необязательно проживать в доме, чтобы быть совладельцем. Со-покупатели, не являющиеся жильцами, — это люди, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции или для помощи близкому родственнику или другу.

Потенциальный покупатель дома может иметь стабильный доход для ежемесячной выплаты ипотеки, но, возможно, у него недостаточно сбережений для первоначального взноса. Совместное владение — это один из способов, с помощью которого родственник или близкий друг может предоставить деньги в долг до тех пор, пока покупатель жилья не сможет позволить себе выкупить его / ее.

Совместными покупателями, не являющимися жителями, также могут быть два или более физических лица, которые приобретают недвижимость в качестве инвестиций. Они разделяют стоимость и прибыль либо от сдачи в аренду, либо от ремонта и перепродажи собственности.

Советы по успешной совместной закупке

Планируете ли вы быть со-покупателями-жильцами, со-покупателями, не являющимися жильцами, или их комбинацией, важно иметь письменное соглашение, детализирующее обязанности и ответственность каждого собственника.

Эти соглашения должны быть подготовлены поверенным по недвижимости и включать следующую информацию:

• Тип права собственности на дом, который вы хотите
• Как будут распределены акции
• Кто отвечает за какой процент первоначального взноса и выплаты по ипотеке
• Как вы будете действовать в ситуации, когда один совладелец больше не может позволить себе платежи
• Как будут переданы акции в случае смерти
• Что делать, если кто-то хочет выйти из совместной собственности

Объяснение тенденции совместных покупок

Сначала любовь, потом брак.Раньше владение домом приходило куда-то после детской коляски.

В настоящее время некоторые пары предпочитают вообще не вступать в брак. Уровень брачности упал с 72% в 1960 году до 50% в 2016 году. Те, кто связывает себя узами брака, делают это семь лет спустя в жизни. Средний возраст составляет 29,5 лет для мужчин и 27,4 года для женщин. Для сравнения, в 1960 году средний показатель составлял 22,8 и 20,3.

Независимо от семейного положения, 82% миллениалов считают, что покупка дома является приоритетом, но почти две трети называют отсутствие средств препятствием для покупки.

Это во многом связано с тем, что заработная плата американцев в возрасте 25-34 лет не повышалась с 2000 года. Средний доход в 2016 году составил 42 868 долларов, что меньше, чем в 2000 году, когда средняя заработная плата составляла 43 373 доллара. За тот же период арендная плата выросла более чем на 67%.

Ставки по ипотеке в 2018 году относительно низкие, в среднем около 4,3%. Средняя стоимость ипотеки в 2000 году составляла 8,64% годовых.

Когда дело доходит до расходов на проживание, вы предпочитаете покупать, а не сдавать в аренду, а разделение стоимости ипотеки делает владение домом гораздо более доступным.Совместная покупка имеет смысл для не состоящих в браке пар, которые хотят стать покупателями жилья впервые и рано начать наращивать капитал. У них нет такой же правовой защиты, как у супружеских пар, поэтому совместная покупка значительно упрощает раздел активов после разделения.

Источники

Atom Data Solutions (август 2017 г.) Новости жилищного строительства. Получено с https://www.realtytrac.com/dashboard/NewsReportPdf/133/HNRR/115838168

Паркер и Степлер (14 сентября 2017 г.) Как У.S. Уровень брачности колеблется на уровне 50%, разрыв в уровне образования в семейном положении увеличивается. Получено с http://www.pewresearch.org/fact-tank/2017/09/14/as-u-s-marriage-rate-hovers-at-50-education-gap-in-marital-status-widens/

MacKenzie, M (26 марта 2018 г.) Это средний возраст вступления в брак на данный момент. Получено с https://www.womenshealthmag.com/relationships/a19567270/average-age-of-marriage/

Renter, E (2018) Отчет покупателя жилья за 2018 год. Получено с https://www.nerdwallet.com/blog/2018-home-buyer-report/

Freddie Mac (2017 г., 14 сентября) Ставки по ипотечным кредитам удерживаются на минимальном уровне 2017 г.Получено с http://www.freddiemac.com/pmms/

Value Penguin (март 2018 г.) Средние ставки по ипотечным кредитам в США за 2018 г. Получено с https://www.valuepenguin.com/mortgages/average-mortgage-rates

Объяснение схем долевой собственности

Схемы долевой собственности представляют собой нечто среднее между покупкой и арендой; ориентированы в основном на новых покупателей. Вы владеете долей, а затем сдаете в аренду ту часть, которой не владеете, по сниженной ставке. Читайте дальше, чтобы узнать, как они работают и как подать заявку.

Как работает долевая собственность

В долевой собственности вы покупаете от четверти до трех четвертей собственности.

У вас есть возможность купить большую долю в собственности позже.

Эти схемы нацелены на людей, которые не зарабатывают достаточно, чтобы сразу купить дом.

Большинство имеющихся домов построены недавно, но некоторые из них перепродаются жилищными ассоциациями.

Все дома в долевой собственности в Англии предлагаются только на условиях аренды.

В каждой стране схема долевого владения немного отличается — см. Ссылки ниже для получения дополнительной информации:

Сколько вы можете позволить себе занять

Калькулятор доступности

Кто может подать заявку на совместное владение?

Критерии того, кто имеет право на участие в схеме долевого владения, варьируется от страны к стране.

С апреля 2021 года в схему были внесены изменения в рамках новой государственной программы «Доступное жилье», которая включает:

• Минимальная начальная доля должна быть уменьшена с 25 до 10% процентов.
• Теперь вы должны быть первым покупателем с годовым семейным доходом менее 80 000 фунтов стерлингов по сравнению с 90 000 фунтов стерлингов в Лондоне.
• Домовладельцы теперь могут приобретать дополнительные акции в рассрочку по 1% вместо 5 или 10%.
• Комиссия за покупку дополнительных акций снижена.
• Арендодатели оплатят расходы на ремонт и техническое обслуживание в течение первых 10 лет владения.
• Изменились правила продажи имущества.

Чтобы подать заявку на совместное владение, вам не нужно быть ключевым сотрудником, например медсестрой или учителем.

Но военнослужащие будут иметь приоритет перед другими заявителями.

Если вам 55 лет и старше, вы можете получить помощь по другой схеме владения домом под названием «Совместное владение пожилыми людьми».

Эта схема похожа на обычную схему долевого владения, но позволяет покупать только до 75% вашего дома.

Если вы владеете 75% акций, вам не придется платить арендную плату за оставшуюся долю.

Если у вас есть хроническая инвалидность и вы не можете найти подходящий дом для своих нужд, вы можете получить помощь по программе «Домовладение для людей с длительной инвалидностью (HOLD)».

Дополнительную информацию об этих двух схемах можно получить у местного агента Help to Buy.

Как проходит процесс подачи заявки?

• Поговорите с отделом жилищного строительства местного совета или жилищной ассоциации, чтобы узнать, доступна ли эта программа в вашем районе и имеете ли вы право на нее.
• Вам не обязательно жить в доме, принадлежащем муниципальному совету, чтобы иметь право на участие в программе. Посетите веб-сайт «Поделитесь, чтобы купить», чтобы узнать, какая недвижимость доступна в Англии, или «Дома для жителей Лондона» открывается в новом окне, если вы живете в Лондоне.
• Узнайте, можете ли вы получить ипотеку. Не все кредиторы дадут вам ипотечный кредит в обмен на долевое владение, но многие крупные из них сделают это. Вам все равно придется подать заявление на получение ипотечной ссуды для оплаты своей доли, и вам придется пройти строгую проверку доступности со стороны кредитора. Также ожидается, что вы сможете внести залог.
• Убедитесь, что вы сможете позволить себе все расходы, связанные с владением домом; включая ипотечные сборы, расходы на переезд, гербовый сбор, страховку, ремонт, техническое обслуживание и, если это квартира в многоквартирном доме, плату за обслуживание.Помните о долевом владении, хотя вы владеете только долей собственности, вам все равно придется оплачивать все расходы на содержание.

Прочие жилищные схемы

Существует ряд других поддерживаемых государством схем помощи домовладельцам, в том числе:

• Помощь в покупке
• Долевой капитал
• Право покупки

Важно отметить, что схемы долевого владения и помощи в покупке долевого участия различаются.

В долевом владении вы владеете только частью собственности с возможностью выкупить еще.

В случае долевого участия вы владеете всей собственностью с самого начала, но должны выплатить часть ее стоимости при ее продаже, что эквивалентно той доле государственного капитала, которую вы использовали для ее покупки.

Вы нашли это руководство полезным?

Спасибо за отзыв

: на что обращать внимание

Совместное владение — отличный способ получить долю в собственности, когда вы не можете себе позволить или не можете занять достаточно, чтобы купить ее прямо на открытом рынке.Однако есть частые жалобы от людей, участвующих в схемах долевой собственности. Это руководство указывает на подводные камни, которых следует избегать.

Схемы долевого владения позволяют покупателям, которые соответствуют критериям приемлемости, получить ипотечный кредит для покупки доли (обычно от 25% до 75%) в собственности, одновременно выплачивая арендную плату за оставшуюся долю жилищной ассоциации или частному застройщику, владеющему зданием. .Рента, которую вы платите за оставшуюся долю, взимается по льготной ставке.

Недвижимость обычно сдана в аренду, и поэтому вам необходимо платить ежемесячную плату за обслуживание, а также вносить свой вклад в капитальные ремонтные работы.

При долевом владении можно купить большую часть дома, «поднявшись по лестнице», то есть увеличив свою долю. Акции можно покупать с шагом 10%, что, в свою очередь, снижает вашу арендную плату.

Схемы долевой собственности предоставляются жилищными ассоциациями или частными застройщиками.Детали, стоимость и ограничения различаются в зависимости от поставщика, поэтому изучите индивидуальные достоинства каждого из них и прочитайте мелкий шрифт вашего договора аренды.

В настоящее время (2020 г.) правительство проводит консультации по стандартному подходу к долевому владению и, как мы предполагаем, по некоторым изменениям в способах его администрирования, так что следите за этим пространством.

1. Плата за обслуживание

Надеюсь, ежемесячные выплаты по ипотеке плюс аренда все же сделают долевое владение намного дешевле, чем покупка недвижимости напрямую.Но не забудьте добавить плату за обслуживание и будьте готовы к возможному увеличению в будущем. Помимо общей ежемесячной платы за обслуживание и уход за местами общего пользования, спросите, как вы будете платить за более важные работы, например для обслуживания кровли.

Имейте в виду, что даже если вы владеете долей в собственности, скажем, 30%, вы несете ответственность за полную оплату затрат на техническое обслуживание и ремонт.

2. Аренда запрещена

Также могут быть ограничения на то, можете ли вы сдавать недвижимость в аренду.В подавляющем большинстве случаев субаренда не допускается.

3. Покупка увеличенных долей в вашей собственности может быть дорогостоящей

Когда дело доходит до увеличения доли в вашей собственности — или «лестничного пролета» — это не просто покупка доли, о которой вам нужно беспокоиться. Включены и другие расходы:

• V Плата за оценку — ваш поставщик жилья проинструктирует инспектора подтвердить текущую рыночную стоимость недвижимости.
• L равные расходы — установка лестницы повлечет за собой изменения в вашем существующем договоре аренды, для чего потребуется адвокат
• S Таможенная пошлина — если вы не имеете права на помощь при покупке впервые, есть два способа заплатить. Первый предполагает единовременную предоплату, основанную на рыночной стоимости недвижимости, а второй — поэтапную оплату. Вам нужно будет рассчитать оптимальный для вас вариант.
• Комиссия по ипотеке — Если вы подаете заявку на смену кредитора, чтобы купить дополнительную долю или получить доступ к более выгодным процентным ставкам, вам нужно будет заплатить комиссию за оценку кредиторов и комиссию за организацию ипотеки, а также любые штрафы, которые ваш существующий кредитор может взимать за прекращение вашего ипотека с ними.

Уточните у поставщика жилья, существуют ли какие-либо ограничения, когда дело доходит до покупки большей доли в вашей собственности, например, Сможете ли вы перейти к 100% прямому владению или есть верхний предел? Можете ли вы сразу приступить к спуску по лестнице? Какое максимальное количество раз вы можете подниматься по лестнице? Какую минимальную долю вы можете купить одновременно? Вы можете узнать больше из нашего руководства по лестнице в вашем доме, находящемся в совместном владении.

4.Ограничения на то, что вы можете делать

Проверьте наличие ограничений в вашем договоре аренды. Скорее всего, вам придется спросить письменное разрешение у поставщика жилья, прежде чем вносить какие-либо структурные изменения в свой дом. В некоторых случаях при аренде потребуется также спросить разрешение на косметический ремонт.

5. Риск отрицательного капитала

Покупка новой строящейся недвижимости — будь то через долевое владение или на открытом рынке — более вероятно имеет смысл, если вы планируете оставаться на месте в течение нескольких лет.Это связано с тем, что недвижимость в новостройке включает дополнительную надбавку к цене продажи, которая, как и новый автомобиль, обесценивается, как только вы въезжаете. Если цены на жилье упадут, вы можете потерять деньги, если попытаетесь переехать.

Чтобы избежать риска оказаться в ловушке в случае отрицательного капитала, честно относитесь к объектам, на которые вы смотрите. Достаточно ли места для хранения? Ожидаете ли вы создать семью в ближайшие несколько лет? Подходит ли ваша мебель к комнатам?

6.Проблемы, связанные с продажей вашей доли при переезде домой

Когда вы готовы продать свой дом, этот процесс непростой и может задержать ваш прогресс на следующей ступеньке лестницы недвижимости. Прежде всего, поставщик жилья, скорее всего, будет иметь право выкупить недвижимость до того, как она будет продана кому-либо еще (это называется «правом первого отказа»), даже в некоторых случаях, если вы приобрели 100% собственности. через лестничную клетку. Это сделано для того, чтобы ваша собственность могла быть помещена в список ожидания другим людям, которые не могут покупать на открытом рынке.

По прошествии определенного периода времени, если поставщик жилья не может найти покупателя, вы можете продать свою долю собственности самостоятельно или через агента по недвижимости. Но вам нужно будет найти покупателя, который соответствует критериям приемлемости поставщиков жилья для долевого владения. Поскольку не все банки предоставляют ипотечные кредиты, удобные для долевого владения, круг потенциальных покупателей может сократиться.

7. Совместная собственность не обеспечивает большей защиты

Тот факт, что эта схема поддерживается государством, не означает, что вы получаете дополнительную защиту.

• Стоимость может расти по спирали. Убедитесь, что вы можете позволить себе повышенную плату за обслуживание
• Хотя арендная плата вначале низкая, ожидается ее повышение
• Вы несете ответственность за своевременное погашение ипотечного кредита
• Имейте в виду, что, поскольку арендная плата выплачивается за часть собственности, не принадлежащей вам, поставщик жилья может принять меры по возврату собственности за задолженность по арендной плате в окружном суде. Мы знаем об одном случае, когда после просрочки арендной платы один домовладелец был выселен из своего частичного владения, и суд постановил, что она не имеет права на 30 000 фунтов стерлингов, которые она уже заплатила за свою долю

Нашли понравившуюся недвижимость? Найдите поставщика жилья в Интернете.Посмотрите, что говорят клиенты на форумах. Довольны ли они? Насколько хорошо они обслуживают собственность и какой ценой?

• Проверьте критерии приемлемости поставщика жилья для понравившейся вам собственности
• Прочтите и поймите свой договор аренды и какие в нем ограничения
• Оцените различные расходы, рассчитайте свои ежемесячные платежи
• Подумайте о своих долгосрочных планах и о том, когда вы можете позволить себе начать строительство лестницы
• Ознакомьтесь с другими нашими непредвзятыми руководствами по покупке, продаже и эксплуатации вашего дома, а также с советами по экономии денег и присоединитесь, чтобы получить доступ к нашей группе экспертов по жилищному строительству, готовых ответить на ваши вопросы, линии юридической консультации, бесплатной консультации по ипотеке и многому другому

Совместное владение | Что такое совместная собственность?

Что такое совместное владение?

Посмотрим правде в глаза, подниматься по служебной лестнице не становится легче, не так ли? Сбережение на крупный депозит и даже получение ипотеки, достаточной для покупки дома, которое вы хотите, могло бы быть пирогом в небе, верно? Введите — Совместное владение, решение для покупки недвижимости по лестнице.Вы находите дом с возможностью долевой собственности и покупаете долю (обычно от 40% до 75%), что делает его доступным. Оставшуюся часть вы платите за аренду Aster. Когда у вас появится такая возможность, вы сможете купить больше акций (так называемый «Лестница»), что в конечном итоге приведет к полному владению домом (в большинстве случаев просто сначала спросите нашу команду). Таким образом, вы получаете дом, который хотите, по доступной цене за счет достижимой выплаты. И теперь у вас есть собственный капитал в вашем доме. Это ваше! Это вопрос собственности.

Как получить право на участие в схеме совместного владения

Есть несколько моментов, которые нужно отметить, чтобы иметь возможность купить дом в долевом владении, но не намного. Это:

• Вам должно быть 18 лет и старше
• Ваша семья приносит не более 80 000 фунтов стерлингов в год (или 90 000 фунтов стерлингов, если вы находитесь в Лондоне)
• У вас уже нет дома
• Возможно, вы находитесь в процессе продажи дома, однако, чтобы иметь возможность купить у нас дом, находящийся в долевом владении, при продаже недвижимости должно быть принято предложение, прежде чем мы примем предложение
• Вы можете показать, что можете позволить себе покрыть расходы на владение собственным домом
• Вы являетесь гражданином Великобритании или ЕС / ЕЭЗ или имеете разрешение на бессрочное пребывание

Почему вы должны покупать схему долевого владения?

Стоимость совместного владения обычно ниже, чем у альтернативных вариантов жилья по ряду причин; он отлично подходит для людей, которые хотят иметь собственный дом, но не имеют средств для покупки на открытом рынке.

Совместное владение предлагает арендную плату, которая меньше ставки, взимаемой на открытом рынке, и большинство людей могут начать с 40% доли, но в некоторых случаях всего лишь 25%. Следовательно, это означает небольшой залог — обычно 5% от доли, а не от всей стоимости недвижимости.

Как вы можете купить дом в совместном владении?

Первый шаг к покупке дома в долевом владении у Aster — это связаться с нами, заполнив контактную форму ниже или по телефону.

Начало вашего пути к долевому владению не так сложно, как вы думаете. Как только вы узнаете, соответствуете ли вы критериям, вы можете начать поиск подходящей собственности. После того, как вы нашли дом, вам, конечно же, нужно будет убедиться, что вы соответствуете требуемым критериям и получите одобрение на получение ипотеки, однако Астер может посоветовать вам этот вопрос по мере вашего продвижения.

.

Link Group | Общая собственность

Совместное владение — это еще один способ купить дом без необходимости полностью его финансировать.Вы можете выбрать, какую часть собственности вы хотите приобрести, а остальное мы будем владеть нами.

При покупке совместно используемой собственности вы можете выбрать размер начальной доли (обычно 25, 50 или 75%) и платить ежемесячный платеж за размещение оставшейся доли, принадлежащей нам.

После того, как вы будете владеть своей долей в течение 12 месяцев, у вас будет возможность приобрести дополнительные 25% акций или оставшуюся часть собственности. Плата за размещение уменьшается по мере увеличения вашей доли собственности.

Кто имеет право?

Кандидатам обычно необходим семейный доход в размере не менее 15 000 фунтов стерлингов в год, чтобы их можно было рассматривать в качестве долевой собственности. Link проведет оценку, чтобы убедиться, что ваши ежемесячные расходы на жилье не превышают 40% вашего чистого ежемесячного дохода.

Вам не обязательно быть первым покупателем, чтобы приобрести собственность в долевом владении, но вы уже не можете владеть домом. Имущество должно быть вашим основным местом жительства со дня, когда вы вступаете в собственность.

Обычно приоритет отдается:

• впервые покупатели
• человек проживают в съемном жилье
• человека, переживших разрыв отношений
• человека, которые не могут удовлетворить свои жилищные потребности на открытом рынке

Недвижимость в долевой собственности не подходит для покупки с целью сдачи в аренду.

Совместная собственность для людей с ограниченными возможностями

Horizon, Housing Options Scotland и Link разработали схему долевого владения под названием Access Ownership , чтобы помочь людям с ограниченными возможностями владеть домом, отвечающим их потребностям.

Схема открыта для людей с любой инвалидностью, включая физические нарушения, трудности в обучении или потребности в поддержке психического здоровья, и доступна для тех, кто хочет купить более подходящий дом, и для тех, кто владеет недвижимостью, но нуждается в сокращении своих финансовых средств. обязательства.

Эта схема отличается от традиционной долевой собственности. Вы можете владеть любой процентной долей дома при условии, что это составляет не менее 25% от его стоимости, а остальное — Horizon. Затем вы платите Horizon плату за размещение в размере процентной доли собственности, которая остается в собственности Horizon.

Для получения дополнительной информации о праве собственности на доступ посетите веб-сайт Horizon или веб-сайт Housing Options Scotland .

Доступные объекты

Присоединяйтесь к списку рассылки Совместного владения, чтобы получать уведомление по электронной почте, когда недвижимость станет доступной в вашем районе.