Квартира в ипотеку на двух собственников: Ипотека на двоих от А до Я

Ипотека на двоих от А до Я

Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Содержание:

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами.

Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Ипотека на двоих от А до Я

Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Содержание:

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Ипотека на двоих от А до Я

Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Содержание:

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Что изменилось в разделе квартиры при распаде семьи — Российская газета

Статистика неумолима — разводится более половины семей. И многие из них делят квартиры. Общие правила этого неприятного процесса известны каждому: совместно нажитое имущество делится поровну. Однако как каждая несчастная семья несчастна по-своему, так и вариантов раздела великое множество. К тому же в последние годы семьи стали активно брать ипотеку, использовать материнский капитал, покупать строящуюся недвижимость. Как поделить жилье в этих новых условиях?

Каждому по кредиту

Кредит заключается не на небесах, а обязательство платить банку 25 лет не гарантирует счастливый брак. Что же делать, если семья распалась, а ипотека осталась?

Первое, что нужно знать: даже если кредит оформлен только на одного из супругов, второму остаться ни при чем не получится. Жилье было приобретено в браке? Супруги автоматически являются созаемщиками, даже если в договоре это не обозначено. И если муж — основной заемщик собрал вещи, ушел и перестал оплачивать кредит, то делать это придется жене.

Причем суды признают долг по ипотеке общим долгом супругов вне зависимости от того, как делится ипотечная квартира, поясняет Дарьяна Епихина, юрист Petrol Chilikov. То есть ипотека может быть поделена поровну, даже если квартира разделена на неравные доли.

Квартира, приобретенная в ипотеку, делится при разводе, впрочем, как и сама ипотека. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Есть возможность заключить с каждым из супругов отдельный договор и скорректировать графики выплат с учетом уровня заработной платы. Бывшие муж и жена будут выплачивать ипотеку каждый за собственную долю, а необязательность в этом вопросе одного супруга не будет касаться другого.

Если ипотека оформлена на мужа, жена признается созаемщиком

Не всегда квартира и ипотечный кредит могут быть разделены при разводе. К примеру, при оформлении военной ипотеки банки выдвигают требование к военным заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. А вот жены таких ипотечников рискуют остаться без жилья.

Поиск альтернативы

Даже если кредит и метры поделены, совместное владение квартирой может тяготить бывших супругов. Так что на практике популярны варианты, которые позволяют поделить ипотечную квартиру еще до выплаты кредита.

Если ипотека выплачена менее чем на 10-20%, один из супругов может отказаться от прав на квартиру в пользу другого. За выплаченную часть кредита он вправе потребовать половину внесенной суммы, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». В этом случае обязательство выплачивать ипотеку ложится только на одного из супругов, а чтобы не было разночтений, банк заключает с ним новый ипотечный договор.

Бывшие супруги могут продать ипотечную квартиру. При этом недвижимость находится в залоге у банка, поэтому они или находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку. Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства.

Стройка только началась

Купить готовое жилье по карману не каждой семье. Поэтому к моменту развода оно может быть не достроено.

С квартирой, приобретенной по договору долевого участия, нюанс в том, что она покупается на стадии строительства, а право собственности оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи новостройки. «До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела», — рассказывает Литинецкая.

Если договор долевого участия был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. В остальных случаях второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий договора долевого участия и включить в состав дольщиков второго супруга.

Детская доля

При покупке квартир часто используется материнский капитал, что серьезно осложняет раздел имущества при разводе. Но вот каков «вес» этого капитала? К примеру, в стоимости жилья он мог иметь совсем небольшой процент: 5 или 10. Но значит ли это, что остальные 90% супруги могут поделить между собой и тот, кто уходит из семьи без детей, может претендовать практически на половину квартиры? Таких исков немало рассмотрели судьи, но точку недавно поставил Верховный суд.

Квартиру, оплаченную в том числе материнским капиталом, необходимо оформить в общую долевую собственность. Доли каждого члена семьи супруги определяют самостоятельно, общей практикой является равное деление долей на всех. Получается, если детям успели выделить конкретные доли, то при разводе каждый из супругов получит строго причитающуюся ему часть. Но тот, с кем останутся дети, получает и их доли тоже. К примеру, в семье с двумя детьми жена останется с двумя третями квартиры, а муж лишь с четвертью.

Если доли выделить не успели, ситуация меняется не в пользу жен. Часть квартиры, которая оплачена из общих сбережений, делится поровну между супругами. Дети, так как они не участвовали в оплате, не получают ничего. А вот на маткапитал имеют право все члены семьи — даже дети. Его делят поровну. В результате ребенок может претендовать только на ту часть квартиры, которая пропорциональна его доле в материнском капитале. При таком разделе муж действительно получит почти половину квартиры.

Неравный брак

Считается, что нажитая квартира делится между супругами поровну. Однако на практике часто происходит перевес метров в сторону одного из супругов.

Увеличить долю квартиры, к примеру, могут дети. Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних. Однако один только факт наличия у супругов несовершеннолетних детей не является основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе общей совместной собственности, поясняет Антон Марткочаков, партнер Enforce Law Company.

Также добиться неравного раздела квартиры можно, если один из супругов тратил всю зарплату на себя, а другой содержал семью, или в том случае, если при покупке один из супругов вложил деньги, которыми располагал еще до брака. К примеру, средства с банковского вклада, от продажи холостяцкой квартиры или машины.

На долгие годы

Как долго бывшие супруги могут делить имущество? Срок исковой давности обычно составляет три года, однако есть нюанс — с какого момента его считать. Мнение о том, что с момента расторжения брака — неверное, правильно — с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на совместно нажитое имущество, говорит Дарьяна Епихина.

Например, через несколько лет после развода бывший муж, не отказывавшийся от прав на общую квартиру, но и не проживавший в ней, узнает, что экс-супруга решила продать эту недвижимость. Или жена продала квартиру, но не выплатила экс-супругу денежную компенсацию. В этих случаях срок исковой давности будет считаться с момента продажи жилья. А это может быть за пределами трехлетнего срока.

Как оформить ипотеку на двоих собственников?

Несмот­ря на свою отно­си­тель­ную доступ­ность, ипо­теч­ные зай­мы до сих пор оста­ют­ся мало­до­ся­га­е­мым видом кре­ди­то­ва­ния для боль­шин­ства граж­дан нашей стра­ны. Выхо­дом для тех, кто очень хочет взять ипо­те­ку, но чей зара­бо­ток не соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции, ста­нет ипо­те­ка, оформ­лен­ная на дво­их. Суще­ству­ет несколь­ко спо­со­бов офор­мить ипо­теч­ный кре­дит на дво­их чело­век, у каж­до­го из кото­рых име­ют­ся свои досто­ин­ства и недостатки.

Как офор­мить ипо­те­ку на дво­их собственников?

В дан­ной ста­тье мы крат­ко рас­смот­рим каж­дый из этих спо­со­бов. И хотя суще­ству­ет несколь­ко схем, по кото­рым мож­но офор­мить ссу­ду на дво­их, оформ­ле­ние ипо­те­ки дан­ны­ми спо­со­ба­ми сво­дит­ся к одной сути: заем­щик пода­ет заяв­ку на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма не само­сто­я­тель­но, а с при­вле­че­ни­ем еще одно­го чело­ве­ка, к при­ме­ру, отца, дру­га, сест­ры, супру­га и т.д. Дан­ное лицо может высту­пить в каче­стве пору­чи­те­ля или соза­ем­щи­ка ипо­те­ки. Рас­смот­рим каж­дый способов.

Содер­жа­ние страницы

Ипотека с привлечением созаемщика

Суть спо­со­ба – оформ­ле­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та на дво­их соб­ствен­ни­ков, то есть ипо­те­ка оформ­ля­ет­ся на двух лиц, и соот­вет­ствен­но, обя­зан­но­сти по воз­вра­ту ссу­ды так­же рас­пре­де­ля­ют­ся на обо­их соза­ем­щи­ков. Взять ипо­теч­ный кре­дит по такой схе­ме зна­чи­тель­но про­ще с точ­ки зре­ния полу­че­ния одоб­ре­ния бан­ком, так как финан­со­вое учре­жде­ние будет учи­ты­вать не толь­ко зара­бо­ток заем­щи­ка, но и дохо­ды созаемщика.

Поку­пая квар­ти­ру на дво­их соб­ствен­ни­ков в ипо­те­ку, заем­щик и соза­ем­щик будут нести рав­ную ответ­ствен­ность по воз­вра­ту заем­ных средств и выпла­те про­цен­тов по кре­ди­ту. Подоб­но­му помощ­ни­ку пред­сто­ит под­го­то­вить ана­ло­гич­ный пакет доку­мен­тов, как и у заем­щи­ка, ему пред­сто­ит запол­нить заяв­ку на полу­че­ние ссу­ды, а так­же пред­ста­вить справ­ку о сво­ей заня­то­сти и раз­ме­ре дохо­да. Одна­ко преж­де, чем офор­мить жилищ­ный кре­дит на дво­их соб­ствен­ни­ков, сто­ит обра­тить вни­ма­ние на несколь­ко осо­бен­но­стей дан­ной схе­мы кредитования.

Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо чет­ко рас­пре­де­лить и зафик­си­ро­вать доку­мен­таль­но, каким обра­зом будут рас­пре­де­лять­ся обя­зан­но­сти обо­их соб­ствен­ни­ков по воз­вра­ту ипо­те­ки: в рав­ных долях, в про­цент­ном соот­но­ше­нии или все обя­зан­но­сти по выпла­те дол­га пол­но­стью ложат­ся на пле­чи заем­щи­ка, а соза­ем­щик лишь высту­па­ет в роли подстраховки.

Так­же оши­боч­но пола­гать, что если обя­зан­но­сти обо­их соб­ствен­ни­ков по воз­вра­ту ипо­те­ки рас­пре­де­ле­ны поров­ну, то и отве­ча­ют за выпла­ту обе сто­ро­ны оди­на­ко­во. Если соза­ем­щик не смо­жет выпол­нять свои обя­за­тель­ства перед бан­ком, то все кре­дит­ное бре­мя перей­дет на заем­щи­ка. Кро­ме того, сле­ду­ет зафик­си­ро­вать пра­ва на ипо­теч­ное жилье обо­их соб­ствен­ни­ков, так как может воз­ник­нуть ситу­а­ция, когда ипо­те­ку заем­щик выпла­чи­вал само­сто­я­тель­но, а соза­ем­щик тре­бу­ет свою долю недвижимости.

Когда мож­но офор­мить ипо­те­ку на двух человек?

Ипотека на двоих с поручительством

Оформ­ле­ние жилищ­но­го зай­ма на дво­их с при­вле­че­ни­ем пору­чи­те­ля – это еще один дей­ствен­ный спо­соб повы­сить шан­сы на полу­че­ние одоб­ре­ния бан­ка при отно­си­тель­но невы­со­ком уровне дохо­да заем­щи­ка. Эта схе­ма подой­дет для тех, в чьей пла­те­же­спо­соб­но­сти кре­ди­тор не уве­рен, но кто хочет избе­жать про­блем по раз­де­лу иму­ще­ства. В этом слу­чае пору­чи­тель лишь высту­па­ет в каче­стве гаран­та воз­вра­та зай­ма при банк­рот­стве заем­щи­ка, но при этом он не име­ет ника­ких прав на жилье. Кро­ме того, пору­чи­тель может даже не под­твер­ждать источ­ни­ки и раз­мер сво­е­го дохо­да для бан­ка – это плюс. Но име­ет­ся у дан­но­го спо­со­ба и два суще­ствен­ных минуса.

Пер­вый недо­ста­ток свя­зан со слож­но­стью поис­ка чело­ве­ка, кото­рый будет готов высту­пить пору­чи­те­лем, взяв на себя кре­дит­ные обя­за­тель­ства в слу­чае дефол­та заем­щи­ка, при этом не имея ника­ких прав на иму­ще­ство. Вто­рой минус заклю­ча­ет­ся в том, что бан­ки пред­по­чи­та­ют видеть в каче­стве пору­чи­те­ля круп­ные ком­па­нии (юри­ди­че­ские лица) либо физи­че­ских лиц, кото­рые хоро­шо извест­ны финан­со­во­му учре­жде­нию. Так, заем­щи­ку при­дет­ся решать несколь­ко задач: най­ти физи­че­ское или юри­ди­че­ское лицо, зна­ко­мое бан­ку, а после уго­во­рит его высту­пить пору­чи­те­лем по ипотеке.

«Двойная» ипотека для семейных пар

До недав­не­го вре­ме­ни кре­дит­ные орга­ни­за­ции отка­зы­ва­лись выда­вать ипо­теч­ные ссу­ды супру­гам, живу­щим в так назы­ва­е­мом «граж­дан­ском» бра­ке, одна­ко сего­дня подоб­ные огра­ни­че­ния сня­ты почти во всех бан­ках, и на дан­ный момент ипо­те­ку на дво­их могут офор­мить даже семьи, не заре­ги­стри­ро­вав­шие свои отно­ше­ния офи­ци­аль­но. Прав­да, сто­ит отме­тить, что к семей­ным парам, кото­рые офи­ци­аль­но заре­ги­стри­ро­ва­ли свой брак, бан­ки отно­сят­ся более благосклонно.

В любом слу­чае при оформ­ле­нии ипо­те­ки для семей­ных пар, супруг или супру­га заем­щи­ка высту­па­ет соза­ем­щи­ком ипо­теч­но­го кре­ди­та. И глав­ная опас­ность в этом слу­чае – раз­лад в отно­ше­ни­ях. Раз­дел ипо­те­ки при раз­во­де – вопрос понят­ный: все нажи­тое иму­ще­ство делить­ся попо­лам. А вот семей­ные пары, кото­рые нахо­дят­ся в «граж­дан­ском» бра­ке, при­дет­ся труд­но. Итог судеб­ных тяжб будет зави­сеть во мно­гом от того, на кого недви­жи­мость была заре­ги­стри­ро­ва­на. Поэто­му таким парам необ­хо­ди­мо осо­бое вни­ма­ние уде­лить доку­мен­таль­ной фик­са­ции сво­их прав на при­об­ре­та­е­мое по ипо­те­ке имущество.

Таким обра­зом, мож­но утвер­ждать, что при­вле­че­ние пору­чи­те­лей или соза­ем­щи­ков в полу­че­ние ипо­те­ки оправ­да­но, толь­ко если у заем­щи­ка нет доста­точ­но­го уров­ня дохо­да для полу­че­ния одоб­ре­ния бан­ка на выда­чу ссу­ды для покуп­ки жилья.

Можно ли оформить ипотеку на двоих собственников в гражданском браке?

Автор Максим На чтение 7 мин Просмотров 28 Опубликовано 07.12.2017

Рынок ипотечного кредитования в России развивается и предлагает программы ипотеки для двоих. Эти двое являются созаемщиками и не всегда являются законными супругами или родственниками. Следует рассмотреть вопросы о совместной покупке жилых помещений и особенностях дальнейшего оформления.

Оформление квартиры на двух созаемщиков

Программы ипотечного кредитования рассчитаны на долгосрочное и стабильное погашение кредита. Чем выше зарплата заемщика, тем увереннее банки идут на сделку. Но случается, что доход человека не высок, а приобрести собственное жилье очень необходимо. При этом у потенциального заемщика есть близкие родственники или супруг, которые могут «вложить» свои доходы для поднятия статуса заемщика.

При этом возникает вопрос о делении в дальнейшем права собственности на недвижимость. Так, покупка квартиры двумя собственниками в ипотеку, реальна и предусматривается ипотечными программами кредитования. В зависимости от степени родства банки могут предложить оформить квартиру в общую совместную собственность или общую долевую.

Это главный критерий, отличающий ипотечный кредит с созаемщиком и сделку с поручителем. Поскольку предусматривается деление и частей оплаты общей стоимости кредита.

Поэтому прежде чем принимать решение о привлечении созаемщика стоит взвесить все «за» и «против» возможности купить квартиру на несколько собственников в ипотеку.

Несколько практических рекомендаций помогут определиться с выбором созаемщика из числа близких родственников или супруга:

1. В ипотечном договоре должно быть указано распределение нагрузки по выплате кредита. Так, по общему правилу банки предлагают гасить ипотеку пополам. Но если в дальнейшем есть сомнения об обстоятельствах ведения совместного хозяйства, то созаемщик может выступить и в роли поручителя. Тогда в случае возникновения спора о праве собственности, будет проще доказать, что на момент подписания договора плательщиком кредита выступало одно лицо.
2. Важно понимать, что в случае ссоры с родственником или при других негативных обстоятельствах, бремя оплаты будет лежать на одном заемщике. А прописанные в договоре условия об оформлении квартиры на двоих придется оспаривать в суде, тратя на это силы и время.
3. Ипотечный договор должен содержать условие о распределении долей устраивающем основного заемщика.

Как лучше брать ипотеку: в браке или нет

Однозначного ответа на этот вопрос не существует не только потому, что у каждого банка существует собственная программа ипотечного кредитования, но и потому что совместная покупка предусматривает риски, не зависящие от воли конкретного лица – заемщика. Случается, что браки распадаются или умирает один из членов семьи. Но однозначно можно сказать, что банки скорее дадут кредит семейной паре, чем ипотеку девушке без семьи. Потому, что складывание капиталов дает дополнительную гарантию внесения обязательных платежей на протяжении длительного промежутка времени.

При этом остается открытым вопрос о делении недвижимости в дальнейшем при возможном расторжении брака или о получении налогового вычета, если брак не носит зафиксированного на законных основаниях характера.

Ипотека на двоих супругов в Сбербанке

Сбербанк очень лояльно относится к привлечению созаемщиков и допускает участие в погашении кредита до 6 членов семьи. Для семейных пар банк устанавливает правило об обязательном участии супруга в процессе заключения договора и определения сторон сделки. Но на основании Семейного кодекса РФ участвовать в ипотеке могут супруги, которые освобождены от этого в силу брачного договора, заключенного в письменной форме и зафиксированного в нотариальной форме.

Сбербанк рекомендует привлекать в качестве созаемщика члена семьи, который получает заработную плату или иной доход (например, расчетный счет ИП) в подразделении.

Но если созаемщик привлекается, но является, по сути, поручителем, то это обстоятельство следует отразить в заявке на выдачу ипотеки. Доходы созаемщика тогда во внимание банка не попадает, также исключается необходимость сбора дополнительного пакета документов.

Ипотека в гражданском браке: плюсы и минусы

Как уже было сказано выше, регистрировать брак или нет – личное дело совместно проживающих лиц и ведущих совместное хозяйство.

На этой основе можно выделить положительные моменты в оформлении кредита лицам, не состоящим в официальном браке:

1. Условия заключения договора и предоставления пакета документов идентичны и для зарегистрированных в браке людей.
2. Подать документы можно в любые кредитные организации.
3. Условия оформления собственности при получении ипотеки на 2 лица, если они не расписаны, также производится в долевую собственность в соответствии с распределением расходов по кредиту.

К отрицательным моментам оформления ипотеки такими лицами относят:

1. Отсутствие возможности подать документы на льготные программы ипотечного кредита.
2. Отсутствие возможности получения субсидий на покупку квартиры, например, при рождении второго ребенка (эта программа распространяется на семейные пары).
3. Лица, состоящие в гражданском браке, находятся в зоне риска по выплате ипотеки в полном объеме, поскольку при расставании зачастую оставшийся в одиночестве заемщик не в силу выплачивать ипотеку и банк может истребовать недвижимость в свою собственность.

В целом ипотеку лицам, не состоящим в браке, одобряют 95% банков, так как среди условий не предусмотрено наличие свидетельства о заключении брака.

Обезопасить себя при оформлении ипотеки без оформления брачных отношений, можно либо не привлекая в качестве созаемщика гражданского супруга, либо включая в договор дополнительных пунктов о возможности и случаях прекращения участия одного из гражданских супругов в программе кредитования.

Совместная покупка жилья в ипотеку на троих человек

Многие банки предусматривают возможность привлечения большого количества созаемщиков как со сложением доходов, так и без него. Совместная покупка жилья в ипотеку на общих основаниях предусматривает деление права собственности на три части в соответствии с затратами каждого из кредитуемых лиц.

Документы для совместного приобретения жилья в ипотеку

Конкретный перечень документов предусмотрен в каждом банке свой, но есть определенный и обязательный перечень документов:

1. Копии документов, удостоверяющих личность (все страницы паспорта подаются в кредитную организацию в отксерокопированном виде).
2. Оригиналы справки 2-НДФЛ обоих супругов или совместно проживающих лиц.
3. Заверенные копии трудовых книжек.
4. Документы на предполагаемый объект недвижимости.

Требования к созаемщикам при ипотеке на двоих

Условия	Сбербанк	ВТБ24	Россельхозбанк	Альфа-банк	Газпромбанк
Возраст	21-65 лет	21-70 лет	21-65 лет	20-65 лет	21-70 лет
Прописка	Постоянная регистрация	отсутствует	отсутствует	Постоянная регистрация	Можно иностранцам
Стаж	Общий – не менее 1 года, на последнем месте работы – 3 месяца	Общий – 1 год, на последнем месте – 1 месяц	Общий – более 1 года, на последнем месте работы – более 6 месяцев	Общий – более 1 года, на последнем месте работы – более 6 месяцев	Общий – не менее 1 года, на последнем месте работы – 4 месяца
Оформление справки	Можно по форме банка	–	–	–	Можно по форме банка

Можно ли оформить ипотеку на одного человека, а квартиру на другого

Взять ипотеку только на мужа, а оформить квартиру на жену не получится. Во многих банках предусмотрено условие о солидарном несении бремени оплаты кредита между законными супругами. Более того, квартира является залогом до полного погашения кредита. Если кредит оформлен на одного супруга, а залоговая недвижимость на другого, то не понятно на каких основаниях банк сможет истребовать в свою собственность жилье при прекращении выплат.

Хотя некоторые банки идут на переоформление залога, то есть супруг на которого оформляется ипотека должен обладать собственностью не ниже, чем стоимость приобретаемого жилья. В таком случае банк потребует предоставить акт заключения оценочной стоимости на новый объект залога.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли взять ипотеку на двоих не состоящих в браке?”]

Взять ипотеку на двоих людей, состоящих в гражданском браке можно. Банки не запрашивают свидетельство о регистрации брака. Банки соглашаются на привлечении гражданского супруга в качестве поручителя или созаемщика. Определиться со статусом необходимо самим претендентам на ипотеку.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как правильно оформить ипотеку на двоих не родственников?”]

Поручителем может выступать любое лицо, дающее на это согласие. Оформлять не родственника в качестве созаемщика не оправдано и не целесообразно, поскольку в дальнейшем придется делить право собственности.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Обязательно ли быть в браке для получения ипотеки?”]

Нет не обязательно. Такое требование не предъявляется банками.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли взять ипотеку вдвоем на разных людей?”]

Если люди не являются близкими родственниками, но желают поучаствовать в погашении ипотеки, то банк не вправе им отказать. Такого ограничения российское законодательство не содержит.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как выгоднее брать ипотеку неженатым парам?”]

Людям, не зарегистрированным в браке можно взять квартиру как в качестве созаемщиков, так и в качестве поручителей. В каждом конкретном случае играет роль взаимоотношение между кредитуемыми лицами.

Как поделить квартиру в ипотеке при разводе или отказаться от нее

Развод — дело не простое, тем более если бывшие супруги в период своей совместной жизни обзавелись отпрысками и ипотечным кредитом. Как будет осуществляться раздел имущества и ипотечной квартиры, зависит от многих факторов: есть ли договоренности, брачный контракт, когда приобретена квартира и т. д. Как делить при разводе находящуюся в ипотеке квартиру и, если развестись с женой, дадут ли ипотеку снова?

Как делится квартира при разводе, если она в ипотеке

Квартиру под ипотечным обременением можно разделить в добровольном внесудебном порядке или через суд, если самостоятельно произвести раздел стороны (муж, жена и банк) не желают. При этом процесс имеет особенности в силу того, что имеется ипотечный кредит и в исходе дела заинтересован в том числе и банк.

Ипотека в браке и ее раздел в случае его расторжения

Если между супругами оформлялось имущественное соглашение, то все совместное нажитое имущество, включая ипотечную квартиру, будет делиться согласно нормам соглашения.

Если соглашения нет или вопрос раздела ипотечной недвижимости в нем не упомянут, то раздел может быть произведен на основании взаимных договоренностей либо по суду с учетом положений российского брачно-семейного законодательства, закрепляющих общую совместную собственность супругов на любое имущество, приобретенное в браке.

И при достижении договоренностей, и по суду итоговый результат раздела будет одинаковый:

• Бывшие муж с женой продолжат вместе выплачивать кредит, а после полного погашения выделят доли в натуре или продадут общую квартиру и разделят деньги.
• Досрочно погасят кредит и сразу же выделят доли или продадут недвижимость с разделом денег.
• Один из супругов выкупит у второго (который фактически отказывается от прав на недвижимость) уже выплаченную в период союза долю и будет самостоятельно продолжать гасить кредит, при этом являясь единоличным собственником.
• Разделить кредитную линию.
• С согласия банка продадут ипотечную квартиру до погашения долга. Данный вариант встречается редко – расторжение брака противоречит положениям ипотечного договора.

Все варианты, кроме досрочного погашения кредита, требуют уведомления и непосредственного участия банка в оформлении раздела в качестве заинтересованной стороны.

Если квартира в ипотеку взята до брака

Если вы взяли ипотеку до брака, то фактически собственник один — тот человек, на кого оформлена квартира. Второй член брачного союза, который непосредственно или опосредованно исходя из состояния брака участвовал в выплате ипотеки в период брака (поскольку все, в том числе и доходы, у супругов общие), может установить право собственности на долю недвижимой собственности, пропорциональную произведенным взносам, через суд, если фактический собственник воспротивится компенсации или выделу доли. Дальше раздел будет осуществляться в общем порядке.

Расчет доли такого супруга будет производиться исходя из суммы, уплаченной в счет погашения кредита, и процентного соотношения к общей стоимости квартиры с учетом переплаты по ипотеке.

Если два собственника

Как правило, ипотечный кредит оформляется уже зарегистрировавшими свои отношения людьми. Ипотека в браке предполагает, что приобретенное жилье будет совместным (если не предусмотрели в брачном контракте иное). Фактически до полной выплаты ипотеки развод – нарушение условий ипотечного кредита, но банки порой, нечасто и с нежеланием, идут на уступки. Раздел жилья в ипотеке осуществляется несколькими альтернативными способами:

• Через согласование и одобрение банка осуществляют продажу квартиры.
• Супруги договариваются и продолжают совместно платить кредит до полного погашения, а потом продают и делят вырученные деньги либо осуществляют выдел долей в натуре.
• Находят средства для 100% выплаты кредита и далее продают, делят и т. п.
• Один из членов семьи компенсирует другому уже выплаченную долю и становится единоличным собственником, самостоятельно гасящим кредит.
• Официально делят кредитную линию.

Еще немаловажную роль играет наличие детей. Если при расторжении брака дети остаются с одним из родителей то их доля также отходит этому родителю.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если собственник — муж

Если собственник муж и статус заемщика он получил до регистрации брака, то супруга может претендовать только на установление права собственности на долю, которую оплатили в браке. Если покупка состоялась уже в браке, то у квартиры два собственника и делится она по правилам СК РФ.

Если собственник — супруга

Если собственником является жена, то квартира в ипотеке делится так же, как если бы собственником был муж, поскольку половая принадлежность не влияет на правовое положение супругов. Муж подал на развод или жена тоже не играет роли в решении вопроса.

Если есть ребенок

Стоит отметить, что здесь действует тот же принцип, который работает при разделе любого общего, нажитого во время брака, недвижимого и движимого имущества.
То есть все, что было приобретено в период брачных отношений, делится только между супругами. Если в семье есть ребенок, непосредственным правом на долю он иметь не будет.
Исключением является личная собственность – подаренная или полученная в рамках наследственного производства (например, от бабушки или дедушки). Либо, у пары имеется двое и более детей, а недвижимость была приобретена в рамках программы материнского капитала. В таком случае ребенок автоматически становится сособственником делимой квартиры.

При разводе бывшие супруги могут определить размер доли в собственности, которая будет распределена между ними. Как правило, женщина, с которой в последующим будет жить ребенок, может претендовать на большую долю в этой квартире. Но при этом она будет обделена другим имуществом. Например, автомобилем или земельным участком.
Исходя из вышесказанного следует, что равномерно долям будет делиться и долг по ипотечному кредиту. То есть здесь основным фактором служит присуждение долей судом согласно требованиям сторон или брачному договору.

Отдельный случай — развод с ипотекой и ребенком. ⇐

Как отказаться от ипотеки в случае расторжения семейного союза

Отказ от ипотеки после бракоразводного процесса предполагает утрату прав на недвижимость, приобретенную по такому кредиту. В этом случае единоличным владельцем и квартиры, и кредита по ней, станет второй супруг. Этот вариант приветствуется банками в тех случаях, когда по-иному не получается произвести раздел, но при этом другой супруг, становясь единоличным собственником, должен быть признан банком платежеспособным. Чтобы отказаться от прав, потребуется переоформление договора с банком.

Аналогичным способом решается ситуация, когда кто-либо из супружеской пары отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. С другим супругом заключается договор, и неплательщик с одновременным освобождением от обязательств теряет право претендовать на долю в квартире.

Если терять долю неплательщик не намерен, но 3 месяца и более не выполняет договорные условия, то решить вопрос можно одним из двух доступных способов:

• Второй супруг сам гасит долг.
• Банк продает жилье и из вырученных денег гасится долг. Этот способ выгоден только банку, поскольку в целях продать квартиру цена на нее крайне низкая и, как правило, покрывает только долг самому банку.

Можно ли разделить ипотеку после развода (обязанности по выплате)

Сам факт развода не означает неминуемый раздел имущества. У бывших членов семейной пары есть еще 3 года исковой давности для раздела имущества после расторжения брака. После развода, в случае необходимости раздела ипотечной квартиры можно поступить несколькими способами:

• Продолжать платить, как и прежде. Вариант возможен, если супруги мирно разошлись и достигли договоренностей относительно этого вопроса. При такой схеме банку знать о семейных перипетиях необязательно. Разобравшись с обязательствами перед банком, бывшие благоверные решают судьбу квартиры.
• Один из супругов платит. В этом случае требуется, чтобы второй отказался от прав на квартиру, а если он этого делать не желает, через суд взыскать с него потраченные средства по погашению ипотеки.
• Разделить кредит. Фактически из одного ипотечного договора для обоих членов семьи, выйдет 2 самостоятельных на каждого из них.
• Продать квартиру, погасить ипотеку и остаток разделить.

Продажа ипотечной квартиры в случае расторжения брака

Продажа ипотечной квартиры осуществляется с предварительного согласия банка. При этом неважно, где она оформлялась, в Сбербанке или ином банке, поскольку до погашения кредита недвижимость находится под обременением (фактически в залоге у банка).

Банк в случае неисполнения обязательств по кредиту также вправе самостоятельно выставить залог на продажу.

Как делить ипотеку при разводе через суд

Обращение в суд предполагает, что стороны не достигли соглашения о разделе имущества и имеющегося кредита. Дело рассматривается в рамках искового судопроизводства.

Решение суда основывается на интересах сторон (бывших супругов и их детей), а также банка.

Судебная практика

Поделить ипотеку, как показывает судебная практика с одобрения банка практически невозможно. Все потому что один проверенный плательщик кредита лучше, чем два новых. То же самое и с квартирой: целый недвижимый объект реализовать значительно проще, чем его половину.

Кроме того, суды не делят ипотечные однокомнатные квартиры. Причина тому – невозможность в натуре выделить долю каждому из двух претендентов.

Выход при упорядочивании имущественных вопросов бывших супругов после развода, даже ипотечного кредита есть, и он не один. Дадут ли ипотеку позже — вопрос открытый, все зависит от банка и его условий.  Но самым важным условием – имущественная стабильность и способность своевременно выполнять обязательства.

Может ли одно лицо получить ипотеку с двумя собственниками? | Бюджетирование денег

Совместная аренда определяет любую ситуацию, когда два человека живут в одном доме. Обычно право собственности устанавливается путем просмотра имен в документе, поэтому один человек может технически получить ипотечный кредит, когда два человека считаются собственниками. Однако, если у вас есть два имени в праве собственности и одно на ипотеке, вы можете нести ответственность, если залогодержатель перестанет платить и рискнет быть лишенным права выкупа.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Вы можете иметь двух имен в документе, но только одно в ипотеке , но ипотека должна будет выплачиваться каждый месяц, чтобы обе стороны сохраняли право собственности.

Ипотечная ссуда при совместной аренде

Ипотечная ссуда при совместной аренде обычно предоставляется покупателям жилья с разделенными финансами, например супружеским парам или партнерам по жизни. В этом случае имеет смысл выступить созаемщиком по кредиту. Если вы подаете заявку как пара, ваши кредитные баллы будут объединены в , чтобы определить, соответствуете ли вы требованиям. Если у одного со-покупателя плохая кредитоспособность, кредиторы часто рекомендуют указывать в заявке на ссуду только человека с лучшей кредитной историей.

Если вы позже решите взять ссуду под совместную собственность, вы можете сделать это без согласия совладельца.Это, конечно, зависит от кредитора, но если вы тот человек, чье имя не указано в закладной, важно знать об этой возможности. Лицо, имя которого указано в ипотеке, обязано выплатить ссуду. Однако, если заемщик перестанет платить, кредитор может обратиться прямо к другому домовладельцу для оплаты , чтобы избежать потери права выкупа .

Домовладение против ипотеки

Отсутствие вашего имени ни в ипотеке, ни в документе не поставит вас в трудное положение.Вы могли бы вкладывать часть своего заработка на оплату дома, только чтобы остаться без денег, если что-то пойдет не так. С двумя именами в титуле, но только с одним в ипотеке, вы получаете такую ​​же защиту без обязательств по выплате долга. Но имейте в виду, что банк может прийти за другим владельцем для выплаты, если дом приближается к потере права выкупа.

Когда вы рассматриваете ссуду под залог совместной собственности, важно различать собственность и долг. Право собственности устанавливается именами в документе , а не именами, указанными в ссуде.Ссуда ​​находится между вами и банком, а документ находится у государства, чтобы официально подтвердить право собственности на недвижимость.

Права собственности и ипотечные ссуды

Если у вас есть два имени в праве собственности на ипотеку, особенно важно иметь юридический договор , например завещание , которое защищает владельца, не получившего ссуду, на случай смерти заемщика. Дом должен быть передан другому лицу, указанному в документе, в случае его смерти, но это поможет избежать осложнений, если все будет изложено в подробностях.

Ссуда ​​под залог совместной собственности не исчезает волшебным образом, если лицо, указанное в этой ссуде, умирает. Человек, остающийся в доме, все равно должен будет продолжать платить за содержание дома. В некоторых случаях это может означать, что рефинансирует ссуду, чтобы снизить ежемесячные платежи, что означает, что вам нужно будет соответствовать требованиям на основе вашего собственного отношения долга к доходу.

Налоги и совместная собственность

Когда придет время подавать налоговую декларацию, отсутствие вашего имени в ипотеке поставит вас в невыгодное положение.Владение домом дает налоговые льготы, но это связано с ежемесячными выплатами процентов по ипотеке. Например, в 2019 году вы можете вычесть проценты, выплачиваемые по , до долларов США из долга за проживание.

Если у вас есть ипотечная ссуда для совместной аренды, но ваше имя не указано в ипотеке, другое лицо получит право требовать эти проценты. Если человек, чье имя указано в ипотеке, является вашим супругом или спутником жизни, это может не иметь большого значения. Однако, если вы живете с другом или родственником, вкладывать деньги в этот платеж каждый месяц без налоговых льгот может раздражать.

Источники

Ресурсы

Биография писателя

Стефани Фэрис писала о финансах для предпринимателей и маркетинговых фирм с 2013 года. Она проработала почти год в качестве приглашенного писателя для службы обработки кредитных карт и писала неофициально о финансах для множества маркетинговых фирм и предприниматели. Ее работы публиковались на The Motley Fool, MoneyGeek, Ecommerce Insiders, GoBankingRates и ThriveBy30.

Что такое общая аренда?

Совместная аренда — это один из способов владения недвижимостью двумя или более лицами.Совместные арендаторы могут владеть или не владеть акциями одинакового размера, и право собственности может передаваться свободно.

Распространенное заблуждение состоит в том, что арендаторы — это люди, которые снимают жилье. Хотя это верно, в данном случае термин «арендаторы» не имеет отношения к арендуемой собственности. Узнайте больше об общих арендаторах и о том, что нужно учитывать, если вы владеете недвижимостью вместе с другими.

Определение и примеры общих арендаторов

Совместные арендаторы владеют определенной собственностью.Каждый владелец может владеть отдельной частью собственности, но все они имеют равные права на всю собственность. Любой из собственников может продать свою долю в любой момент.

Например, предположим, что Джо, Ким и Стив владеют недвижимостью как общие арендаторы. Джо владеет 25%, Ким владеет 25%, а Стив владеет 50%, но все они могут использовать всю собственность. Через пять лет после их первоначального соглашения Джо решает продать свою долю собственности Ким. Теперь Ким и Стив владеют равными 50% акций.

Вы не можете быть общим арендатором в одиночку, но нет ограничений на количество лиц, которые могут владеть вместе с вами правом собственности на недвижимость.

Как сдача в аренду в общем работает

Законы для общих арендаторов различаются в зависимости от штата, но некоторые общие правила включают:

• Общие арендаторы могут быть связаны друг с другом или не связаны. Отношения между сторонами, если таковые имеются, не имеют значения.
• Не все арендаторы должны жить в собственности, и ни один арендатор или арендаторы не могут исключать других.
• Если один из арендаторов умрет, его интересы перейдут к его наследникам. Если Джо умрет, Стив все равно будет владеть 50%, а Ким все равно будет владеть 25%, но 25% Джо перейдут к тому, кого он указал в своем плане недвижимости, или к своим родственникам, согласно законам штата.
• Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотечные документы включали подписи всех сторон, владеющих титулом на собственность TIC. Другими словами, вы все должны взять ссуду вместе. Если кредитор предоставил ссуду только одной стороне, только часть собственности одного лица будет выступать в качестве обеспечения ссуды.Кредиторы не смогут арестовать всю собственность в случае невыполнения обязательств.

Если три человека имеют право собственности в качестве общих арендаторов и один из них перестанет вносить вклад в выплату ипотечного кредита, оставшиеся двое все равно будут нести ответственность за ссуду во избежание дефолта.

Совместная аренда и общая аренда

Совместная аренда — еще один распространенный вариант долевой собственности. В отличие от общих арендаторов, совместная аренда обычно включает в себя право наследования, что означает, что интересы, принадлежащие каждому арендатору, переходят к другим после смерти.

Совместная аренда требует четырех единиц, известных как TTIP, что означает время, титул, интерес и владение. Каждый владелец должен одновременно получить право собственности на недвижимость и получить право собственности на одном и том же документе. Каждый из них также получает одинаковую пропорциональную и равную долю собственности с идентичными правами владения.

Право собственности обычно возвращается к общей аренде, если эти четыре единицы не соблюдаются. Если совместный арендатор продает или передает проценты, возникшие в результате совместной аренды, другой стороне, совместная аренда прерывается и создается общая аренда.

Совместные арендаторы не могут помешать другому арендатору разорвать совместную аренду.

Прекращение права аренды в общем

Чтобы расторгнуть договор аренды, недвижимость может быть продана, а выручка может быть распределена между арендаторами в соответствии с их долей владения.

Также можно подать действие по разделу. Это включает в себя обращение в суд и обращение к судье с просьбой о продаже имущества, чтобы вырученные средства можно было распределить между владельцами.Вы можете увидеть иск о разделе, поданный после смерти арендатора, когда наследник хочет продать собственность, а другие соарендаторы этого не делают. Один или несколько соарендаторов могут выкупить других, если они решат расторгнуть договор аренды совместно.

Плюсы и минусы общей аренды

Минусы

• Задолженность по всем арендаторам

• Отсутствие права выживания

• Один арендатор может принудительно продать

Объяснение плюсов

• Может упростить покупку недвижимости : При участии нескольких владельцев вы получаете большую покупательную способность.Финансовые активы и кредит каждого человека могут помочь вам получить более выгодную ссуду.
• Возможность различных степеней собственности : Поскольку каждый арендатор не должен владеть долей собственности одинакового размера, у каждого есть больше возможностей владеть долей, которая соответствует их потребностям.
• Арендаторы могут менять : Никто не привязан к собственности пожизненно. При необходимости любой арендатор может решить продать свою долю. Это значительно упрощает передачу права собственности на TIC, чем соглашение о совместной аренде.

Объяснение минусов

• Долг для всех арендаторов : Если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, другие арендаторы несут ответственность за полную сумму.
• Отсутствие прав на наследство : В отличие от совместной аренды, ни один собственник не имеет прав на собственность в случае смерти другого собственника. Если один из арендаторов умрет без завещания, это может привести к длительному процессу завещания в суде.
• Один арендатор может принудить к продаже : Если соглашение между арендаторами разрывается — или новый арендатор вмешивается и вызывает разногласия, — он может принудить к продаже, которую другие арендаторы не хотят.

Другое использование для аренды в общем

Недвижимость все чаще продается на условиях общей аренды, а не на условиях ограниченного или полного товарищества. Застройщик может продать части нового проекта нескольким инвесторам, которые будут разделять безраздельный интерес к собственности. Обратитесь за советом к юрисконсульту, если вы подумываете о подобном предприятии, чтобы полностью понять свои права и обязанности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это способ владения правом собственности двумя или более лицами.
• Если недвижимость финансируется, все арендаторы должны подписать ипотеку.
• Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если один из арендаторов умирает, их интересы переходят к их наследникам, а не к другому арендатору (-ам).
• Общая аренда может быть расторгнута путем продажи собственности и распределения доходов или подачи иска о разделе.

Как профинансировать дуплекс или многоквартирный дом

Покупка многоквартирного дома может быть разумным способом получения пассивного дохода и накопления богатства.Многосемейная ипотека доступна покупателям дуплексов и трех- и четырехквартирных домов.

Многоквартирные дома, насчитывающие до четырех квартир, считаются жилыми с точки зрения финансирования, поэтому вы можете покупать их с помощью ипотеки, как те, которые используются для покупки домов на одну семью.

С другой стороны, недвижимость с пятью и более единицами считается коммерческой недвижимостью, поэтому ее финансирование — это другой процесс. Ссуды на коммерческую недвижимость, как правило, получить труднее, они требуют больших первоначальных взносов и часто требуют более коротких сроков погашения.

Недвижимость инвестора или собственника

Варианты финансирования многоквартирных домов различаются в зависимости от того, намеревается ли покупатель занимать одну из квартир.

Владельцы-арендаторы могут выбирать между ссудой Федерального управления жилищного строительства (FHA), ссудой по делам ветеранов или обычным финансированием. Однако инвесторы ограничиваются только обычными ипотечными кредитами.

Вот три варианта многоквартирных ипотечных ссуд для дуплексов, триплексов и четырехэтажных домов.

Обычная ипотека для дуплекс и многоквартирных домов

Обычная ипотека подходит для:

• Собственников-жильцов
• Инвесторы

Вы можете подать заявление на получение ипотечной ссуды на многоквартирный дом в банке, кредитном союзе или ипотечном кредиторе, как и на односемейный дом. Обычные ипотечные кредиты соответствуют руководящим принципам андеррайтинга, установленным спонсируемыми государством ипотечными гигантами Fannie Mae и Freddie Mac. Когда вы подаете заявку, кредитор учитывает ваш кредитный рейтинг, кредитную историю, доход, активы и другие долги.

Какова максимальная сумма ипотеки для многоквартирного дома?

Соответствующие лимиты ссуд для обычных ссуд обычно не превышают 510 400 долларов США по всей стране в 2020 году, с более высокими лимитами для округов с более высокой стоимостью жилья. Если вы покупаете многоквартирную недвижимость, существуют более высокие лимиты по ссуде.

Максимальный лимит кредита увеличивается в районах без дорогостоящей надстройки до 635 550 долларов для двухквартирных домов, 789 950 долларов для трехкомнатных домов и 981 700 долларов для четырехквартирных домов.

Можете ли вы использовать доход от аренды для получения ссуды?

Покупатели дуплексных или многоквартирных домов иногда могут использовать прогнозируемый доход от аренды дополнительных квартир для получения ссуды.Чтобы эти платежи были приняты во внимание, арендаторы обычно должны уже подписать договор аренды.

Кредиторы могут учитывать арендный доход от многоквартирного дома, если потенциальный заемщик может предоставить соответствующую документацию о платежах.

В соответствии с директивами Fannie Mae, недвижимость должна быть либо двух-, трех- или четырехкомнатной, занимаемой владельцем, либо инвестиционной недвижимостью, состоящей из одной-четырех квартир. Это означает, что если вы собираетесь жить в одной из квартир, арендная плата за квартиры, занимаемые арендаторами, может помочь вам получить право на ипотеку.Если вы инвестор, вы можете посчитать арендную плату со всех квартир.

Однако не весь доход применяется; обычно 25 процентов вычитается для учета вакансий и технического обслуживания.

Вам также необходимо предоставить документацию, подтверждающую стабильный доход от аренды. Приемлемым доказательством может быть текущий договор аренды, договор аренды или, по крайней мере, двухлетняя постоянная история аренды. Вам также может потребоваться предоставить форму IRS 1040, график E, чтобы доказать, что арендная плата была указана в вашей налоговой декларации.

Инвесторам обычно требуются более высокие первоначальные взносы, чем владельцам квартир.

Традиционные ипотечные кредиты требуют первоначального взноса в размере 20 процентов. Иногда покупатели могут получить ипотечные кредиты с более низкими первоначальными взносами, хотя им придется платить за частную ипотечную страховку или PMI.

Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции и не планируете в ней жить, вам придется соответствовать другим критериям, чтобы получить ипотеку. Инвестиционная недвижимость не соответствует критериям PMI, поэтому вам придется выложить не менее 20 процентов, а, возможно, и больше, чтобы получить традиционное финансирование.Кредиторы обычно берут на себя больший риск с инвестиционной недвижимостью, поэтому они могут потребовать 25 или 30 процентов вниз, в зависимости от предлагаемых процентных ставок.

Ссуды FHA для финансирования дуплексов или многоквартирных домов

Если вы планируете жить в одной единице многоквартирной собственности, вы можете иметь право финансировать ее через ссуду Федеральной жилищной администрации (FHA). Эти ссуды поддерживаются государством и могут быть использованы для недвижимости, насчитывающей до четырех квартир.

Ссуды FHA подходят для:

• впервые покупающих жилье
• Люди с неидеальной кредитной историей
• Покупатели, у которых недостаточно накоплений на крупный первоначальный взнос

ссуд FHA предлагают следующие преимущества:

• Более низкие первоначальные платежи, чем обычные ссуды — всего 3.5 процентов
• Низкие затраты на закрытие
• Более простая квалификация

Ссуды FHA не выдаются Федеральной жилищной администрацией. Они выдаются одобренными FHA банками и ипотечными кредиторами, а FHA гарантирует часть ссуд, защищая кредитора в случае дефолта. Благодаря этой гарантии кредиторы готовы предлагать более выгодные условия, предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с более низким кредитным рейтингом и принимать меньшие первоначальные платежи.

Ссуды FHA, вероятно, не подходят вам, если у вас отличный кредит и достаточно денег, сэкономленных как минимум на 10-15% первоначального взноса, потому что они могут быть более дорогостоящими, чем обычная ипотека.

Но если у вас низкий кредитный рейтинг или у вас мало средств, заем FHA может быть лучшим вариантом для вас.

Минимальные кредитные баллы по ссуде FHA

Чтобы получить ссуду FHA с понижением на 10 процентов, вам понадобится кредитный рейтинг от 500 до 579.

Для ссуды FHA с понижением на 3,5 процента вам понадобится оценка 580 или выше.

Кредитная документация FHA

При подаче заявления кредиторы попросят вас предоставить квитанции об оплате, формы W-2, налоговые декларации и другую финансовую документацию.Если вы рассчитываете на доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям, вам также потребуется предоставить договоры аренды, гарантии аренды или историю аренды.

Что касается ссуд FHA, то в разных юрисдикциях действует собственный коэффициент вакансии, который снижает сумму арендной платы, которая может быть добавлена ​​к соответствующему доходу заемщика. Например, в некоторых местах заемщики могут добавить 750 долларов к своему валовому ежемесячному доходу, если они получают арендную плату в размере 1000 долларов.

VA ссуды для финансирования дуплексов и многоквартирных домов

Соответствует требованиям U.С. Поддерживаемые государством ссуды VA являются одним из преимуществ, связанных с военной службой, и их можно использовать для финансирования недвижимости до четырех квартир, а не только домов на одну семью. Если вы или ваш супруг (а) являетесь военнослужащим или ветераном, вы можете претендовать на получение ссуды VA. Ссуды VA не предназначены для инвестиционной собственности, поэтому вы можете финансировать многоквартирную недвижимость только с одной, если соответствующий заявитель планирует жить в одной из единиц.

VA Кредиты подходят:

• Военнослужащим, ветеранам и их супругам

Кредиторы VA, вероятно, предоставят вам более выгодные условия, чем вы получили бы в противном случае с обычной ипотекой, из-за гарантии VA на часть ссуды.

Если вы соответствуете требованиям, получение ипотеки VA дает множество преимуществ, в том числе:

Отсутствие требования к первоначальному взносу

Займы

VA могут использоваться для финансирования до 100 процентов покупной цены. Это означает, что первоначальный взнос не требуется.

Нет частного ипотечного страхования (PMI)

VA Кредиты также экономят ваши деньги, потому что они не требуют частного ипотечного страхования. Когда вы получаете обычную ипотеку, вкладывая менее 20 процентов, вам, как правило, придется платить по PMI.Но ссуды VA не имеют этого требования, что позволяет сэкономить значительную сумму.

Нет требований к минимальному кредитному баллу для ссуд VA

VA не имеет требований к минимальному кредитному баллу. Кредиторы должны смотреть на всю финансовую картину заявителя, и банк или ипотечный кредитор могут иметь свои собственные индивидуальные требования к заемщикам VA.

Единовременная комиссия за финансирование тоже может быть профинансирована

VA кредиты имеют комиссию за финансирование. Как правило, эти сборы варьируются от 1.От 25 процентов до 3,3 процента от общей суммы кредита. Однако вам не нужно платить его при закрытии, поскольку VA позволяет включить его в ссуду. Некоторые ветераны могут иметь право на отказ, если они получают компенсацию по инвалидности VA или соответствуют другим критериям.

Сертификат соответствия требованиям VA ссуды (COE)

Для получения ссуды VA вам необходим действующий Сертификат соответствия. Вы можете получить его в Интернете или попросить кредитора получить его для вас в Интернете или с помощью электронного приложения.

Покупка дуплекса или более крупного многоквартирного дома для проживания и сдачи в аренду может быть отличной стратегией для повышения благосостояния.Если вы впервые покупаете жилье или ветеран, возможно, вы сможете воспользоваться особыми преимуществами государственного займа для покупки недвижимости с минимальным первоначальным взносом и разумной процентной ставкой. Точно так же покупка многоквартирной собственности в качестве инвестиции может направить вас на путь к долгосрочной финансовой безопасности.

вопросов, которые должна задать каждая не состоящая в браке пара перед покупкой дома

Не готовы жениться, но готовы купить дом? Вы и ваш партнер не одиноки.По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году неженатые пары составили 9 процентов покупателей жилья. Это число, вероятно, также увеличится, поскольку пары пересматривают финансовые последствия высказывания «да» после пандемии.

Хотя покупка дома с партнером может показаться новой захватывающей главой, важно понимать, что это не обязательно выглядит так в глазах суда.

«В случае супружеских пар у вас есть суды по семейным делам, в которых есть своя совокупность правил.Эти правила не применяются, когда не состоящая в браке пара расстается, — говорит Барри Крейслер, поверенный по недвижимости из Чикаго.

Если вы не состоящая в браке пара, желающая вместе купить дом, перед поиском ответьте на следующие шесть вопросов:

1. Каковы законы для не состоящих в браке пар?

В некоторых штатах ваше решение жить вместе в качестве партнеров может классифицировать ваше соглашение как гражданский брак. Однако законы большинства штатов относятся к парам, не состоящим в браке, как к отдельным лицам, когда речь идет об активах, таких как недвижимость.Таким образом, пара должна написать свои собственные правила, которые диктуют, как обращаться с их собственностью в случае разлуки или смерти.

2. Что должно быть включено в договор собственности?

Чтобы получить такую ​​же защиту, как и традиционно признанный брачный союз, не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, должны указать свои собственные параметры по умолчанию. Это обычно известно как «договор о совместном проживании в собственности», и он должен включать правила о том, как будет разделено имущество в случае худшего.В соглашении должны быть указаны четкие детали, в том числе:

• Тип собственности на имущественный акт (совместная аренда с правом наследования или общие арендаторы)
• Доля дома, принадлежащего каждой стороне
• Платежная ответственность
• Договор выкупа
• Что произойдет при переводе работы
• Процесс разрешения споров
• Стратегия выхода

«Главное, чтобы они выразили свои ожидания друг относительно друга в письменной форме», — говорит Крейслер.«Собираются ли они вносить финансовый вклад на равной основе? Кто за что платит? »

Парам целесообразно заключить это соглашение с адвокатом, пока они находятся в гармоничном состоянии — «пора решить, что произойдет, если они разойдутся или один из них получит перевод на работу», — говорит Крейслер.

3. Что делать, если я не использую ипотеку?

Если у вас или вашего партнера плохая кредитная история, вы можете не иметь права на совместную ипотеку — и даже если вы это сделаете, ваша процентная ставка будет выше.Чтобы этого избежать, вы можете решить, как пара, что только партнер с хорошей кредитной историей должен получать ипотеку.

Ипотечные кредиторы получают кредитные рейтинги от всех трех отчитывающихся агентств (Equifax, Experian и TransUnion) и обычно получают вторую или среднюю оценку из всех трех. Это означает, что если три агентства сообщают ваши баллы как 689, 682 и 676 соответственно, кредитор будет учитывать число 682 в вашей заявке на получение кредита. Если вы подаете заявку на совместную ипотеку, кредитор рассмотрит средние баллы обоих заявителей и возьмет наименьшее из двух.Если ваш средний балл составляет 682, а ваш партнер — 575, тогда ваш балл по заявке будет 575.

Хотя более высокий кредитный рейтинг одного партнера увеличит вероятность одобрения и лучших условий прямо сейчас, единоличное владение может создать серьезные проблемы для Дорога.

«Если у одного человека плохая кредитная история, то он может быть частичным заявителем, если партнер может справиться с дополнительным долгом», — говорит Марк Крафт, региональный ипотечный менеджер банка США в Денвере. «Они также могут быть в титуле, но не в ссуде, но это большой риск, потому что вы отдаете кому-то половину дома.”

Если вы решите оставить одного человека без ипотечного кредита, но обе стороны участвуют в документе, лицо, которое находится на ипотеке, несет юридическую ответственность за выплату ссуды.

«Преимущество обладания титулом состоит в том, что ваша доля владения является официальной», — говорит Крейслер. «Лицо по ипотеке несет всю ответственность, в то время как лицо, имеющее право собственности, имеет права без каких-либо обязательств».

Ситуация также может быть проблемой для партнера, который находится в деле, но не в ипотеке.Например, если они платят половину стоимости ипотеки и налогов, но партнер, на имя которого выдана ссуда, тайно прекращает выплачивать ипотеку, дом может быть возвращен в собственность кредитору. Партнер по делу мог быть без денег и дома.

4. Кто получит дом, если вы расстанетесь?

Не состоящие в браке пары, покупающие дом, конечно же, планируют остаться вместе, но планы часто меняются. Хотя разрыв достаточно сложен, совместное владение домом усложнит ситуацию. В конце концов, дом не разделить пополам.

Предполагая, что обе стороны участвуют в договоре и нет соглашения о собственности, дом может быть продан или одно лицо может выкупить другое.

Любая сторона может заставить продать дом в любое время. Если у вас есть договор собственности и вы владеете, например, 85 процентами, и хотите остаться дома, а ваш партнер хочет продать, то вам нужно будет выкупить только 15 процентов его собственности. Однако, если вы оба используете ипотеку, вам также придется рефинансировать ипотеку на свое имя.

«Единственный способ снять ссуду — это рефинансировать», — говорит Крафт.

Рефинансирование совместной ипотеки в ипотеку с одним заемщиком также может вызвать некоторые проблемы. Вам нужно будет иметь право на получение всей ссуды на свое имя, и вы должны быть готовы оплатить все заключительные расходы по новой ссуде.

5. Что произойдет с имуществом, если один из нас умрет?

К супружеской паре применяются законы наследования по завещанию, если ни одна из сторон не имеет завещания.Закон в основном гласит, что если вы состоите в браке и у вас нет детей, он переходит к оставшейся в живых. По словам Крейслера, это правило не применяется автоматически к парам, не состоящим в браке.

В случае покупки дома парами, не состоящими в браке, это зависит от того, как они владеют правом собственности. В этом сценарии есть два способа удержания титула: общая аренда и совместная аренда с правом наследования. Общая аренда, или TIC, означает, что каждый человек владеет определенной долей дома, и в случае смерти его доля в собственности переходит в его собственность.Совместная аренда с правом на наследство требует, чтобы в случае смерти одного человека оставшийся в живых наследует свою долю собственности.

Третий способ владения недвижимостью — партнерство.

«В партнерском соглашении вы можете точно указать, что вы хотите, чтобы произошло в случае смерти, а также инвалидности или разрыва отношений», — говорит Крейслер.

6. Что, если мы планируем пожениться в конце концов?

Трудно говорить о разрыве отношений и смерти в разгар знаменательного события в вашей жизни: совместной покупки дома.Возможно, вы планируете официально связать себя узами брака в будущем, поэтому вам интересно, стоит ли вам беспокоиться о каких-либо потенциальных проблемах. Даже с учетом возможного брака на горизонте создание юридически обязывающего документа, в котором излагаются оба ваших желания в отношении вашей собственности, по-прежнему является разумным шагом.

Если вы все же решите пожениться, вам нужно будет пересмотреть все документы. Например, если в документе указан только один из вас, вы захотите добавить в него имя своего супруга. Это может быть сделано путем подачи заявления о прекращении права собственности.

Вы также захотите проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы максимально увеличиваете вычет процентов по ипотеке. Как неженатой паре, покупающей дом вместе, воспользоваться этим вычетом немного сложнее. Когда вы решите сделать это официально, вы сможете воспользоваться преимуществом снижения вашего налогового счета.

Решение вопросов по ипотеке — это только часть успешного управления своими финансами. Вот как можно обсудить свои финансовые ценности и приоритеты со своей второй половинкой.

Подробнее:

Лучшая стратегия для частных многоквартирных инвестиций

Многие часто спрашивают, как начать инвестировать в недвижимость. Безусловно, есть несколько возможностей — начать с покупки небольшой арендуемой собственности, соинвестировать в более крупный проект с другими инвесторами в акционерный капитал, стать партнером опытного застройщика, купить в REIT и многое другое. Тем не менее, одна из самых популярных стратегий для начинающих инвесторов — это покупка многоквартирной собственности, занимаемой владельцем.

Есть несколько причин, по которым стоит рассмотреть вопрос о том, чтобы сделать многоквартирную недвижимость, занимаемую владельцем, вашей первой инвестицией, о которых мы поговорим позже в этой статье.Как вы увидите, это один из самых простых способов накопить капитал и, возможно, даже жить бесплатно! Этот двойной удар имеет серьезные долгосрочные последствия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и со временем расширять свои портфели.

Что такое инвестиции в многоквартирные дома, занимаемые собственником?

Andina Apartments / Хейворд, Калифорния

В среднем человек живет либо в доме на одну семью, либо в кондоминиуме, либо в многоквартирном доме. Эти многоквартирные дома представляют собой одну из форм многоквартирного дома. Многосемейная собственность — это просто такая собственность, которая содержит более одной жилой единицы под одной крышей, причем все единицы принадлежат одному и тому же юридическому лицу.

Последний пункт является важным отличием, и именно он отличает многоквартирную недвижимость от многоквартирного дома. В обоих случаях в здании больше одной квартиры, но в случае кондоминиума каждая квартира находится в индивидуальной собственности и имеет свой собственный документ, отражающий это право собственности.

Есть много видов многоквартирных домов. Дом на две семьи часто называют дуплексом. Дом на три семьи часто называют трехэтажным, трехсемейным или трехэтажным.Независимо от того, сколько квартир в здании, любое здание с более чем одной квартирой считается многоквартирным имуществом. Жилой комплекс на 500 квартир все равно считается многоквартирным.

Многосемейная недвижимость, занимаемая владельцем, — это такая собственность, в которой владелец здания лично занимает одну из жилых единиц в здании. У этого есть несколько преимуществ, о которых мы поговорим позже, но для того, чтобы воспользоваться этими преимуществами, в собственности обычно есть четыре или меньше квартир (одна из которых занята владельцем).Недвижимость с пятью и более единицами считается коммерческой недвижимостью и инвесторами и кредиторами к ней относятся по-разному. Для ясности, недвижимость может быть как многоквартирной, так и коммерческой (5+ единиц). Причина различия заключается в том, как правительство Соединенных Штатов рассматривает 2-4 единицы собственности по сравнению с 5+ единицами собственности. FHFA, который является руководящим органом Fannie Mae и Freddie Mac, рассматривает 2-4 единицы недвижимости как жилые, что означает, что они получают почти такое же финансирование, как дома и кондоминиумы, по сравнению с недвижимостью из 5+ единиц, которые рассматриваются как бизнес, а не как жилые дома.

Ознакомьтесь с нашим портфолио многоквартирных домов здесь .

Зачем покупать многоквартирную недвижимость?

The Eleanor Apartments / Лос-Анджелес, Калифорния

Есть много причин для покупки многоквартирной собственности, будь то в качестве собственника-арендатора или инвестора в коммерческую недвижимость. Преимущества инвестирования в многоквартирную недвижимость включают:

• Масштабируемость. Гораздо проще масштабировать свой портфель недвижимости, инвестируя сразу в несколько единиц по сравнению спокупка домов на одну семью или кондоминиумов в аренду.
• Общая инфраструктура здания. Многоквартирные дома обычно имеют общую инфраструктуру, такую ​​как общая крыша, общий ландшафтный дизайн, общие вестибюли, общие системы HVAC и многое другое. Легче поддерживать одну (хотя, возможно, и более крупную) инфраструктуру, чем поддерживать несколько свойств с их собственными индивидуальными системами. Например, когда вам нужно отремонтировать крышу в многоквартирном доме на 50 квартир, нужно отремонтировать только одну крышу.Когда вам нужно отремонтировать крышу в 50 частных домах, вы ремонтируете 50 крыш одну за другой.
• Денежный поток. Сдача в аренду нескольких единиц означает получение нескольких потоков дохода каждый месяц. Если по какой-то причине один арендатор не платит арендную плату, поступают другие доходы, чтобы компенсировать влияние этой неуплаты. При сдаче в аренду отдельной собственности одному арендатору, если этот арендатор не платит арендную плату, владелец подвергается более высокому риску невыполнения обязательств по ипотеке, если он не может покрыть расходы.Другими словами, покупка многоквартирной недвижимости сопряжена с меньшим риском, чем одноквартирная недвижимость.
• Эффективность управления. Многосемейная недвижимость имеет преимущество использования поставщиков общих услуг, таких как брокеры по аренде, управляющие недвижимостью, подрядчики, маркетинговые агентства и т. Д. Большие многоквартирные дома иногда требуют, чтобы эти люди были на месте каждый день. Сложнее управлять портфелем, состоящим из отдельных, разукрупненных объектов недвижимости, особенно если эти объекты расположены в разных регионах.

Преимущества многоквартирного инвестирования, занимаемого собственником

Помимо всеобъемлющих преимуществ инвестирования в многоквартирные дома, существуют определенные преимущества для инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые собственниками.

• Лучшие условия финансирования. Одно из самых больших преимуществ покупки многоквартирной собственности, занимаемой владельцем, — это ваша возможность получить более выгодные условия финансирования. Мы рассмотрим это более подробно ниже. Но вкратце, большинство банков готовы предоставить более выгодные условия при кредитовании собственника-арендатора, включая более низкие процентные ставки, меньший первоначальный взнос и менее обременительные личные гарантии.
• Более низкие барьеры для входа. Поскольку многоквартирные дома, занимаемые владельцами, обеспечивают такое выгодное финансирование, это может облегчить кому-то инвестирование в недвижимость, которую они в противном случае не смогли бы себе позволить. Например, большинство кредиторов потребуют от инвестора внести не менее 25% при покупке многоквартирной собственности. Если кто-то хотел купить 4-квартирную недвижимость на сумму 1 миллион долларов, им пришлось бы сразу выложить 250 000 долларов — серьезный барьер для входа для тех, кто хочет инвестировать в многоквартирную недвижимость.И наоборот, если это же лицо будет занимать собственность, они могут приобрести собственность всего за 3% в зависимости от их индивидуальных обстоятельств. Им придется внести 30 000 долларов в качестве первоначального взноса, что немаловажно, но это гораздо меньше, чем нужно было бы инвестировать покупателю, не являющемуся владельцем квартиры.
• Взаимозачет затрат по ипотеке. Еще одним преимуществом инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые собственниками, является то, что доход от сдачи в аренду жилья компенсирует стоимость ипотеки.Например, односемейный дом площадью 1500 квадратных футов, который продается за 400000 долларов с 20% скидкой и ставкой 4,125%, будет стоить примерно 1500 долларов в месяц. Добавьте налоги и страховку, и это может подскочить примерно до 2000 долларов в месяц. Человек может быть вынужден платить 2000 долларов в месяц, и, следовательно, этот дом больше не находится в пределах досягаемости. В качестве альтернативы, допустим, тот же самый человек смотрит на то, что владелец занимает многоквартирный дом. Они смотрят на триплекс, каждая единица которого составляет примерно 1500 квадратных футов.Недвижимость продается за 815 000 долларов. Первоначально человек, который не мог позволить себе дом за 400 000 долларов, может посмеяться над предложением вместо этого рассмотреть дом за 815 000 долларов. Но в этом прелесть инвестирования в многоквартирные дома с участием владельцев. Этот дом стоимостью 815000 долларов с 25% -ной скидкой при процентной ставке 4,125% теперь получает ежемесячный платеж по ипотеке в размере 3100 долларов в месяц, или около 4000 долларов в месяц с налогами и страховкой. 4000 долларов в месяц звучат дорого, но теперь у владельца есть арендная плата. от двух других единиц, чтобы компенсировать расходы по ипотеке.Если владелец может арендовать каждую из двух других квартир за 1500 долларов в месяц, то он просто платит 1000 долларов за квартиру площадью 1500 кв. Футов — почти половину того, что они платили бы за дом на одну семью. В еще лучшем сценарии каждая квартира будет сдаваться в аренду за 2000 долларов в месяц, покрывая тем самым полную стоимость ипотеки, налогов и страховки. В этом сценарии владелец живет бесплатно, создавая собственный капитал в доме за 815 000 долларов.
• Возможность тестировать воду . Преимущества инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые владельцем, уравновешиваются тем фактом, что этот подход означает становление арендодателем.Некоторые люди думают, что хотят быть домовладельцами, другие не уверены. Преимущество инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые владельцами, заключается в том, что они позволяют кому-то проверить состояние домовладельцев, прежде чем вкладывать средства в более крупную многоквартирную недвижимость. Когда вы живете на территории, вы можете легко стать арендодателем. Легче отвечать на запросы на ремонт и техническое обслуживание, проще собирать чеки по квартплате и т. Д. После управления многоквартирным имуществом, занимаемым владельцем, вы можете понять, хотите ли вы взять на себя обязательства в более крупном масштабе (или, альтернативно, если вы предпочитаете нанять управляющего недвижимостью на случай, если вы продолжите расширять свой портфель недвижимости).

Недостатки многоквартирного инвестирования в частную собственность

Метро 77 и 85 / Сан-Леандро, Калифорния

Многосемейное инвестирование, занимаемое владельцем, не для всех. Прежде чем сделать решительный шаг, важно рассмотреть некоторые из недостатков инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые собственниками, в том числе:

• Стать домовладельцем. Стать домовладельцем кажется отличной идеей, пока вы не столкнетесь с вашим первым ночным звонком от арендатора, у которого трубы замерзли и есть риск лопнуть, или пока вы не имеете дело с арендатором, который обычно запираются из своего подразделения и просит вас впустить их, или дерево падает во время урагана и повреждает вашу крышу.Эти проблемы сложно предсказать, но они неизбежно возникают и требуют немедленного внимания арендодателя. Некоторые проблемы решить легче, чем другие, особенно если у вас прочные отношения с подрядчиками, но некоторые проблемы более сложные (и дорогостоящие) и могут сказаться на арендодателе. Есть и другие проблемы, например, арендатор, который обычно опаздывает с оплатой. арендовать. В худшем случае вам придется выселить арендатора — стрессовый процесс, который может быть длительным, дорогостоящим и особенно неприятным, если он живет в том же здании, что и вы, как владелец.
• Опора на денежный поток. В связи с вышеизложенным, когда вы — домовладелец, рассчитывающий на арендные платежи для покрытия ваших ежемесячных расходов, внезапный разрыв в денежном потоке может оказаться проблематичным. Используя пример дома на три семьи за 815000 долларов, где две квартиры арендуются по 1500 долларов за квартиру, если один арендатор освобождает собственность или иным образом не платит арендную плату, владелец теперь должен покрыть эти 1500 долларов плюс свой собственный взнос в размере 1000 долларов — расходы в размере 2500 долларов, которые может быть трудно себе позволить. Вот почему так критически важно, чтобы инвесторы в многоквартирные дома, занимаемые собственниками, откладывали некоторые денежные резервы на случай, если денежные потоки будут нарушены по той или иной причине.
• Совместное использование вашего пространства. Проще говоря, некоторые люди просто предпочитают иметь собственное пространство, и в этом случае покупка дома на одну семью, вероятно, будет лучшим вариантом. Когда вы занимаетесь владельцем многоквартирного дома, вы более склонны взаимодействовать с жильцами, проживающими в вашем здании, будь то на подъездной дорожке, в фойе, на заднем дворе или в других местах. Иногда люди просто предпочитают уединение, чего трудно найти при проживании в многоквартирном доме.

Как финансировать многоквартирные дома, занимаемые собственником

Одно из самых больших преимуществ инвестирования в многоквартирные дома, занимаемые собственниками, — это выгодное финансирование, доступное покупателям.В случае традиционной инвестиционной собственности большинство кредиторов будут искать по крайней мере 75% отношения кредита к стоимости, что означает, что покупатель должен внести не менее 25% от покупной цены (или оценочной стоимости — так что, если покупная цена больше оценочной стоимости, покупатель должен покрыть этот спред, а затем дополнительно заложить 25%). Как мы уже показали на примере в начале, это может стоить больших денег.

Фактически, предоплата в размере 25% является одним из самых больших барьеров для входа на рынок для тех, кто хочет инвестировать в арендуемую недвижимость.Ключ — преодолеть это препятствие.

Вот тут-то и вступает в игру инвестирование в многоквартирные дома, занимаемые владельцами. Если вы занимаетесь недвижимостью, в некоторых случаях банк разрешит вам внести всего 3%. Процентные ставки также ниже для владельцев-арендаторов, часто на 50 базисных пунктов ниже. В то время как традиционный инвестор должен внести 25% и, возможно, платить процентную ставку 5%, владелец-арендатор может положить всего 3% и получить процентную ставку, близкую к 4,25% или 4.5%. Это может показаться незначительным, но эти сбережения складываются.

Существует несколько программ кредитования, которые собственники могут использовать для инвестирования в многоквартирную недвижимость. Наиболее часто используемая программа — это ссуды FHA, которые поддерживаются федеральным правительством. Руководящие принципы FHA требуют, чтобы собственность была занята владельцем, и взамен покупателям разрешается вносить всего 3,5%, если у них есть кредитный рейтинг 580 или выше. Однако покупатели, которые используют программу FHA и вкладывают менее 20%, должны платить так называемое «частное ипотечное страхование» или PMI, которое может стоить несколько сотен долларов в месяц.PMI — это, по сути, страховой полис для банка, поскольку они предлагают ссуду с таким высоким соотношением ссуды к стоимости.

Мы упоминали о возможности поставить всего 3%. Любой, кто рассматривает возможность инвестирования в многоквартирный дом, занимаемый владельцем, захочет поговорить с местными банками. Во многих штатах действуют программы для впервые покупающих жилье, которые похожи на FHA, но даже более выгодны для покупателя. Например, в некоторых штатах действует так называемая программа «мягкой второй» ипотеки. Эти программы позволяют банкам выдавать две ссуды на недвижимость, занимаемую собственником: первая ссуда рассчитана на 80% LTV, вторая ссуда — на 17% LTV.Второй заем, который является «вторым льготным кредитом», гарантирован государством, которое предлагает банку определенный уровень защиты. Подобные программы часто имеют относительно низкие процентные ставки (ниже 4%) и могут быть структурированы без PMI. Однако эти программы часто имеют ограничение по доходу, то есть вы должны зарабатывать меньше определенного порога, чтобы иметь право на участие в программе. (Примечание: вам нужно только зарабатывать меньше этого порога в год, который вы покупаете, что делает эту программу отличной для молодых людей или тех, у кого есть потенциал для получения более высокого дохода по мере роста их карьеры).

Есть также программы, которые предлагают 100% финансирование или нулевую скидку. Администрация ветеранов (VA) имеет программу ссуд, которая позволяет военнослужащим или бывшим военнослужащим приобретать собственность, занимаемую владельцем, со скидкой 0% при условии, что у них есть кредитный рейтинг 620 или выше.

Конечно, есть традиционные банковские ссуды, доступные и многосемейным инвесторам, занятым собственниками. Большинство будет искать покупателя для снижения как минимум 20% или будет взимать PMI до тех пор, пока кредит не будет выплачен до 80% LTV.И обратите внимание, что все эти различные виды ссуд меняются с течением времени и по требуемой квалификации, поэтому не забудьте узнать подробности у местного банкира.

Узнайте больше о нашей команде квалифицированных менеджеров по недвижимости в Trion Properties.

Подходит ли вам инвестиционная стратегия с участием собственника?

Инвестиции в многоквартирную недвижимость, занимаемую владельцами, — отличный вариант для тех, кто хочет купить свою первую арендуемую недвижимость. Одно из распространенных заблуждений состоит в том, что вы должны владеть недвижимостью на неопределенный срок.Это не так. Вы можете инвестировать в многоквартирную недвижимость, занимаемую владельцем, прожить там несколько лет, а затем перейти к своим следующим инвестициям (возможно, даже в другую многоквартирную недвижимость, занимаемую владельцем). Это также дает дополнительные налоговые льготы. Например, если вы хотите продать недвижимость, и она значительно выросла в цене, вы можете вычесть из прироста капитала до 250 000 долларов (или 500 000 долларов на супружескую пару), если вы занимали собственность в течение последних 3 из 5 лет за ту часть имущества, в которой вы жили.

Как видите, инвестирование в многоквартирные дома, занимаемые собственниками, имеет ряд существенных преимуществ по всем причинам, указанным выше. Однако такой подход подходит не всем. Вы должны взвесить все за и против, особенно при принятии решения о том, собираетесь ли вы стать арендодателем. Это непростая задача, но со временем она окупится.

Заключение

Сьерра-Виллидж / Норт-Хайлендс, Калифорния

Любой, кто рассматривает возможность инвестирования в многоквартирную собственность, занимаемую владельцем, должен начать с выполнения своей домашней работы.За что продаются многоквартирные дома в вашем районе? Каков потенциал арендной платы за квартиры, которые вы хотите сдавать в аренду? Как это повлияет на то, сколько вы сможете позволить себе купить? Какой объем обслуживания потребуется для собственности, и готовы ли вы тратить свое время и усилия на управление зданием?

Действительно, в качестве условия программ кредитования FHA, soft second и VA, многие банки даже потребуют от вас пройти курс обучения арендодателя перед заключением договора купли-продажи, чтобы вы полностью понимали свои обязательства как новый арендодатель ( юридические и другие).

На все эти вопросы и соображения важно ответить, особенно если вы думаете о покупке многоквартирного дома, занимаемого владельцем, как о способе инвестирования в недвижимость.

Ознакомьтесь с нашими многоквартирными домами в Trion здесь.

Сколько имен может быть по ипотеке? | Финансы

Автор: Стефани Фэрис | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 28 января 2019 г.

Кредиторы привыкли к тому, что один или два человека подают заявки на ипотеку.У них есть процессы, настроенные для получения кредитных отчетов и сбора данных о доходах, чтобы определить, следует ли выдавать ссуды с использованием финансовой информации для одного человека или для обоих. Хотя это случается редко, бывают случаи, когда трое или более человек вместе просят взять ипотечный кредит, чтобы купить дом. Если вы попали в такую ​​ситуацию, важно понять, в чем дело, прежде чем обращаться к кредитору.

Наконечник

Хотя количество имен, которые могут участвовать в ипотеке, не ограничено, каждый заявитель должен будет соответствовать требованиям для утверждения ипотеки.

Ипотека против титула

Можно легко спутать титул на дом с ипотекой. Ипотека не обязательно определяет домовладение. В нем просто указано, кто будет возвращать ссуду. Если вы беспокоитесь о защите в случае, если что-то случится с другими людьми, живущими в доме, внесение своего имени в закладную — не лучшая защита от этого. Как правило, вы можете взять на себя ипотеку, если другая сторона, имеющая титул, умирает, особенно если вы были женаты.

Правовой титул — это документ, подтверждающий право собственности на дом. Нет ограничений на количество людей, которые могут иметь право собственности, поэтому разрешено существование таймшеров. Наличие нескольких имен в заголовке собственности может быть достаточно для решения любой проблемы, которую вы пытаетесь решить, поместив несколько имен в ипотеку.

Причины использования нескольких имен

У нескольких человек может быть множество причин для получения ипотечного кредита. Например, стареющий родитель может жить со своими взрослыми детьми, или родители, наоборот, могут захотеть включить в список проживающего взрослого ребенка, чтобы он мог взять на себя выплаты после их ухода.Трое или более друзей могут купить дом вместе, чтобы покрыть высокие ежемесячные платежи, и перечисление всех имен распределяет ответственность поровну.

Покупатели жилья могут также предоставить ипотеку более чем двум именам, если они объединятся, чтобы купить дом для отдыха. Например, несколько инвесторов могут согласиться арендовать дом во Флориде, разделив стоимость и чередуя использование собственности в течение года. Три или более стороны также могут присоединиться, чтобы купить арендуемую недвижимость для инвестиций.

Требования для нескольких имен

Если вы приглашаете третью (четвертую или пятую) сторону, потому что вас беспокоит ваш кредитный рейтинг, вы можете быть разочарованы. Информация о кредитных ресурсах и доходах каждого получателя кредита будет включена в квалификационные требования. Если ваш кредитный рейтинг составляет около 400 баллов, кредитор, вероятно, предпочтет отказаться от ипотечного кредита, особенно если другие, обращающиеся с вами, имеют отличные кредитные рейтинги и хорошее соотношение долга к доходу.

Вы тоже могли вернуться в ситуацию.Допустим, вы подали заявку на ипотеку, и у вас и вашего партнера не было соотношения долга к доходу, необходимого для ежемесячных платежей за дом, который вы хотите, несмотря на высокие кредитные рейтинги. Добавление дохода от третьего лица может увеличить это соотношение до такой степени, что вы все трое вместе сможете получить ссуду.

Риски множественных имен

Даже если у вас может быть три или более имен в ипотеке, означает ли это, что это лучший выбор? Важно, чтобы каждый человек, подающий заявку на ипотеку, полностью понимал ее последствия.Если один из вас позже передумает, единственный способ удалить имя этого человека — это рефинансировать ссуду. Если вы решите, что хотите уйти, другие стороны по ссуде должны будут согласиться на рефинансирование.

Вместо того, чтобы добавлять несколько имен, подумайте о том, чтобы родственник выступил в качестве соавтора ссуды, если ваша проблема связана с квалификацией. Если вы покупаете дом для отдыха и хотите убедиться, что все держат свою сделку, ипотека на одно имя с юридически обязывающим договором может быть более легким путем, чем ипотека на несколько имен.Это также обеспечит вам дополнительную защиту, если один человек перестанет платить свою долю.

Плюсы и минусы домовладения

Преимущества и недостатки владения домом

Перед покупкой дома важно подумать, как покупка отразится на ваших финансах и образе жизни. Прежде чем брать на себя обязательства, просмотрите как можно больше преимуществ и недостатков, связанных с тем, чтобы стать домовладельцем.

Каковы преимущества владения домом?

• Хорошая долгосрочная инвестиция: Дома могут потерять стоимость, но это случается не часто.Федеральный резервный банк Сент-Луиса сообщает, что средняя цена домов, проданных в США, выросла на 28% за 10 лет, начиная с 2009 года, и на 10% с 2014 по 2019 год. За то же десятилетие рынок жилья прибавил в стоимости 11,3 триллиона долларов. . Поскольку COVID-19 движет рынком, этот рост будет продолжаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Если вы один из немногих несчастных, чья стоимость падает, земля, на которой расположен дом, может стать более ценной. Вы инвестируете в актив для себя, а не в компанию по управлению недвижимостью или арендодателя.
• Низкие процентные ставки: Мы редко увидим такие процентные ставки, как сейчас. Ставки могут варьироваться в зависимости от кредитного рейтинга и того, где вы покупаете, но с самыми низкими ставками на уровне 2,75% или около него, время для покупки может оказаться лучшим. Это также одна из причин, по которой дома продаются так быстро. Процентная ставка ниже 3% приближается к тому, чтобы брать деньги в долг бесплатно. Это, конечно, не бесплатно, но близко.
• Собственный капитал: Ваш капитал — это разница между тем, за что вы можете продать дом, и тем, что вы должны.Собственный капитал растет по мере выплаты ипотеки. Со временем большая часть того, что вы платите каждый месяц, идет на остаток по ссуде, а не на проценты, создавая больше капитала.
• Федеральные налоговые льготы: Проценты по ипотеке вычитаются из первых 750 000 долларов покупной цены дома, а также проценты по жилищным кредитам, налоги на недвижимость в размере до 10 000 долларов в случае брака (5 000 долларов при отдельной регистрации брака) и некоторые расходы по закрытию время покупки. Однако увеличение стандартного вычета до 24 800 долларов для супружеских пар (12 долларов.400, если не замужем) немного усложняет перечисление этих вычетов по процентам. Подсчет всех этих цифр перед покупкой поможет понять, какие налоговые льготы вы можете получить.
• Повышенная конфиденциальность: Вы владеете недвижимостью, поэтому можете отремонтировать ее по своему вкусу, что не нравится арендаторам.
• Домашний офис: Феномен работы на дому может не исчезнуть после того, как пандемия стихнет, а это значит, что большему количеству из нас потребуется домашний офис. Правильная установка имеет значение для комфорта и производительности.Те, кому нужно место для работы на дому, могут найти его на рынке, если будут действовать быстро.
• Стабильные ежемесячные платежи: Ипотека с фиксированной ставкой означает, что вы будете платить одинаковую ежемесячную сумму по основной сумме и процентам до тех пор, пока не будет выплачена ипотека. Арендная плата может увеличиваться при каждом ежегодном продлении аренды. Неустойчивые налоги на недвижимость или страхование домовладельцев могут изменить ежемесячные платежи, но обычно это происходит не так часто, как увеличивается арендная плата.
• Стабильность: Люди, как правило, дольше остаются в доме, который они покупают, хотя бы потому, что покупка, продажа и переезд затруднены.Покупка дома требует уверенности в том, что вы планируете прожить в нем несколько лет.

Каковы недостатки владения домом?

• Расходы на COVID: Рынок жилья охвачен пламенем, продавцы обычно получают запрашиваемую цену и другие суммы, причем в спешке. Это усложняет задачу покупателям-новичкам, которые, возможно, еще не накопили необходимые деньги для первоначального взноса. Это также усложняет задачу тем, кто любит обдумывать важные решения.
• Высокие первоначальные затраты: Затраты на закрытие по ипотеке могут составлять от 2% до 5% от покупной цены, включая многочисленные сборы, налоги на имущество, страхование ипотеки, осмотр дома, страховой взнос домовладельца на первый год, поиск титула, страхование титула , и баллы, которые представляют собой предоплаченные проценты по ипотеке.На возмещение этих затрат может уйти около пяти лет.
• Меньшая мобильность: Если одним из преимуществ домовладения является стабильность, это означает, что может потребоваться больше размышлений, чтобы принять привлекательное предложение о работе, требующее, чтобы вы забрали и переехали в другой город. Компенсирует это беспокойство скоростью, с которой продаются дома.
• Расходы на техническое обслуживание: Попытаться исправить утечку под кухонной раковиной — это (а не радость) для тех, кто пробует это в первый раз.Но когда у вас есть дом, вы — первая линия ремонта, особенно если вы хотите сэкономить, делая это самостоятельно, в стиле Боба Вила. Некоторые вещи действительно требуют профессионального внимания. Если кондиционер погаснет, вы не только потеете, пока он не будет починен, но и выпишете чек, чтобы снова запустить прохладный воздух. Некоторым людям нравится стричь газон; другие нет. Это, а также обрезка кустов, чистка желобов и уборка снега — все это часть домовладения.
• Собственный капитал растет не сразу: Большая часть выплат идет на проценты в первые годы ипотечного кредита, поэтому вы не сможете быстро получить собственный капитал, если только стоимость недвижимости в вашем районе не резко возрастет — и это произошло во многих областях в постпандемический рынок.Те, кто хочет быстрее наращивать капитал, могут ежемесячно вносить небольшую дополнительную сумму к своей основной сумме, при условии, что она соответствует бюджету. Могут помочь даже дополнительные 20-50 долларов в месяц, специально предназначенные для основной суммы кредита.
• Стоимость недвижимости может упасть: Это произошло во время общенационального жилищного кризиса 2008 года, и это также может быть вызвано более местными условиями. Ваше здание со временем обесценится, особенно если вы не будете его поддерживать.
• Постоянные расходы: Когда вы пытаетесь продать свой дом, вам все равно придется продолжать вносить ипотечные платежи и поддерживать его.Если вы купили еще один дом перед тем, как продать свой, это означает, что вы заплатили за два дома. Тем не менее, пыл продаж после COVID помогает продавцам быстрее выгружать свою собственность.

Преимущества и недостатки аренды дома

Владение домом может быть не для всех, по крайней мере, не на всех этапах жизни. Перед покупкой подумайте, подходит ли это вам прямо сейчас.

Преимущества аренды дома

• Арендная плата может быть меньше: Это, безусловно, может быть верно, если вы снимаете квартиру, а также может иметь место при аренде идентичного дома.Если ипотека больше, чем вы можете себе позволить, аренда имеет больше смысла, чем чрезмерная финансовая нагрузка.
• Вы не несете ответственности за ремонт: Владелец собственности должен заплатить за протекающий кран и все остальное, что сломается или изнашивается. Таким образом, вам не нужно учитывать эти незапланированные расходы в своем бюджете.
• Гибкость: Ваши обязательства по аренде жилья не могут превышать срок аренды, и если владелец недвижимости сможет быстро найти нового арендатора, это может избавить вас от ответственности, если вы уйдете до истечения срока аренды.
• Низкие авансовые расходы: Авансовый платеж отсутствует. За исключением гарантийного депозита — часто это стоимость месячной арендной платы — вам не нужно выписывать крупный чек или финансировать расходы, необходимые для получения ипотеки.
• Нет взносов в ТСЖ: Некоторые дома находятся в застройке с товариществами домовладельцев, которые требуют ежемесячных взносов в дополнение ко всем другим расходам, и они не являются обязательными. Не так с арендой.

Финансовые недостатки аренды

• Свойство изменить нельзя: Хотите колоду для развлечения? Вы бы предпочли огороженный двор? Хотите покрасить спальню в серо-голубой цвет? Во время проката вы ничего не можете поделать, кроме как пожаловаться; посмотрим, к чему это приведет.
• Вы не строите ценность: Когда вы оставляете аренду, все, что вы берете с собой, — это вы сами, а также мебель и посуда, которые вам принадлежат. Растет капитал собственника, а не ваш.
• Арендная плата может увеличиться: Возможно, вас устраивает то, что вы платите каждый месяц, но это может измениться, когда ваш договор аренды будет продлен, обычно через шесть месяцев или год.
• Нет улучшения кредитного рейтинга: Хотя своевременная выплата ипотеки улучшает вашу кредитоспособность, вы не получаете такой же выгоды от аренды.
• Никаких косметических улучшений: Если дом, который вы снимаете, выглядит устаревшим, возможно, вам просто нужно к нему привыкнуть.

Владение и аренда

Собственная или аренда	Преимущества	Недостатки
Домовладение	Конфиденциальность Обычно хорошее вложение Более стабильная стоимость жилья из года в год Гордость за собственность и прочные связи с общественностью Налоговые льготы Накопление капитала (сбережения)	Долгосрочное обязательство Затраты на техническое обслуживание и ремонт Отсутствие гибкости Обычно дороже, чем аренда Высокие первоначальные затраты Выкупа
Аренда	Снижение стоимости жилья Краткосрочные обязательства Нет / минимальные затраты на обслуживание и ремонт	Отсутствие налоговых льгот Без фиксированных жилищных расходов Нет застройки собственного капитала

Оценивая плюсы и минусы, Фиггатт предлагает задать себе три вопроса.

1. Вы можете себе это позволить?

«Первоначальный взнос, затраты на закрытие сделки и риск внезапного возникновения очень больших расходов в совокупности делают предложение очень дорогостоящим», — сказал он. «Вам нужно откладывать сверх ипотечного платежа на нечастые, но крупные домашние расходы, чтобы поддерживать их должным образом. А внесение меньшего первоначального взноса и оплата частной ипотечной страховки (которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке) только увеличивает общую стоимость владения.”

2. Как долго вы планируете оставаться в доме?

«Может быть трудно окупить дом, если вы останетесь в нем три года или меньше; стоимость закрытия и комиссии значительны, и ожидание того, что дом вырастет в цене в течение трех лет, чтобы компенсировать эти затраты, может быть слишком завышенным для ваших ожиданий », — сказал Фиггатт. «И помните, что весь ваш платеж по ипотеке не идет на капитал дома. В течение первого года вашей ипотеки, в зависимости от условий, возможно, только около 30% основной суммы и процентных платежей фактически пойдут на основной счет дома.”

3. Почему вы хотите купить?

«Если вы рассматриваете покупку как инвестицию, она может сработать очень хорошо, но высокие фиксированные затраты означают, что чем меньше период времени, в течение которого вы удерживаете недвижимость, тем меньше вероятность того, что вы выйдете вперед по сравнению с другие возможности для инвестиций », — сказал он. «Постоянная покупка и продажа домов, если вы часто переезжаете, может пожирать богатство, а не увеличивать его. И если вы планируете сдавать это место после переезда, убедитесь, что у вас есть план управления имуществом — будьте готовы заплатить и за это.”

Следующие шаги

Серьезные финансовые решения могут быть пугающими, и вы не хотите, чтобы вас парализовало бездействие. Решения InCharge Debt Solutions могут помочь вам продумать переменные, чтобы вы могли решить, является ли это разумным решением прямо сейчас. Если вам мешают кредитные проблемы, InCharge может помочь вам стать лучшим кандидатом на получение ипотеки и сэкономить деньги на выплатах. Сделайте здесь первый шаг.

Калькулятор ипотеки поможет отсортировать расходы и бюджеты. Калькулятор аренды или покупки помогает разобраться с некоторыми финансовыми проблемами.

Онлайн-курсы для покупателей жилья также могут стать отличной отправной точкой для тех, кто хочет приобрести жилье. Вы узнаете, как подготовиться к приобретению дома, и лучше поймете процесс покупки дома, в том числе о том, как финансировать и позволить себе дом в долгосрочной перспективе.

---

Источники

.