Квартира в обременении у банка: что это значит и как купить без риска

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно.

Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Покупка квартиры с обременением — Полезные советы : Domofond.ru

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка.

Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Фото: YakobchukOlena/Fotolia

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

3 способа продать квартиру в ипотеке

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Квартира с обременением: отказаться нельзя покупать | Проспект Мира

Стоит ли покупать квартиру с обременением? Или лучше пропустить это объявление? Как обезопасить себя при сделках с обременением? Берем комментарий эксперта — руководителя отдела продаж компании «Этажи» Дарьи Шледовец.

Дарья Шледовец, руководитель отдела продаж компании «Этажи»

«Сейчас в нашей базе более 50% квартир вторичного рынка — это квартиры с обременением, — сообщает Дарья Шледовец. — Рост количества квартир с обременением за 2020 год составил 20%. И так как выдача ипотечных кредитов только увеличивается, объем квартир с обременением на рынке тоже растет. Причем ипотека — не единственный вид обременений*».

• *Обременение бывает нескольких видов: ипотека, рента, аресты от приставов. Обpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГK PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки.

Наиболее часто встречаются, конечно, обременения в связи с ипотекой. По словам Дарьи Шледовец, подобные сделки в России уже не редкость: “В нашей компании, как правило, используются несколько вариантов погашения обременения. Эти сделки стали стандартной практикой. И не нужно бояться этих сделок ни продавцам, ни покупателям. Но в ряде случаев покупателям нужно быть очень внимательными!”

Варианты погашения обременения

• Продавец самостоятельно находит средства на короткий срок и сам погашает остаток задолженности по ипотеке. Это самый легкий способ с точки зрения юридической безопасности и сроков.

• Также в Красноярске есть ряд банков, которые могут погасить обременение любого другого банка. Например, ВТБ, Совкомбанк или Дом РФ. Если покупатель берет ипотеку в одном из таких банков, то обременение, может быть погашено за счет ипотечного кредита покупателя. А продавцу средства поступают уже за вычетом суммы обременения. В основном, банки соглашаются погашать обременения по ипотечным кредитам только своего банка.

• Обременение может гаситься и личными средствами покупателя. Как правило, покупатель совместно с продавцом идут в банк, где осталась непогашенная ипотека, покупатель открывает счет в этом банке на свое имя, кладет свои средства, и они списываются с него.

• Если сделка проходит через компанию «Этажи», то продавец может оформить займ на погашение в компании. И после оформления сделки вернуть средства.

Риски для покупателя

«При проверке объектов юристы нашей компании встречают такие случаи, — продолжает Дарья Шледовец, — когда по ЕГРН мы видим обременение по ипотеке. А при дополнительных проверках обнаруживаются аресты на жилье от приставов. В МФЦ этих обременений не видно, пока не снимется ипотечное обременение. Но благодаря юридической службе «Этажей» прецедентов с утерей прав собственности или денежных средств покупателя у нас не было».

Квартиры с таким обременением лучше покупать с помощью специалистов. Понятно, что в случае приостановки сделки в росреестре из-за вскрывшихся новых арестов на объект, документально у покупателя есть подтверждение, что он перевел собственные средства в счет предоплаты за будущее жилье. Но на возврат этих средств может уйти много времени.

Пoэтoмy кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти c oбpeмeнeниeм дoлжнa coпpoвoждaтьcя тщaтeльнoй пpoвepкoй дoкyмeнтoв, ycлoвий дeйcтвyющиx coглaшeний и нoвoгo дoгoвopa мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны coбcтвeнникa тaкoй квapтиpы, пpи пoдбope вapиaнтoв и oфopмлeнии cдeлки oбpaтиться зa пoмoщью в крупное агентство недвижимости с профессиональными юристами, специализирующимися на сфере недвижимости.

Покупка квартиры с обременением — Вторичное жильё

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». 

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст.  1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Квартира с обременением

Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.

Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.

 

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:

• Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
• Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
• Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
• Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
• Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
• Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
• Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.

Как продать квартиру с обременением?

Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения. При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН, где будут указаны все действующие обременения.

В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.

В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников. Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам. В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.

Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.

Снятие обременения

В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.

Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения  необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.

Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным.

В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов. Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.

Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Как найти собственника квартиры по адресу

Следующий пост

Как купить земельный участок – инструкция для новичков

Покупка заложенной недвижимости

Сомневаетесь, можно ли купить недвижимость, которая находится у банка в залоге? Ответим вам – это совершенно безопасно! Более того, риск в такой сделке гораздо ниже, поскольку сам банк неоднократно тщательно проверяет все документы.

Обычно такие квартиры выставляются банком на продажу, когда заемщик теряет возможность платить по кредиту, а страховка не покрывает данную ситуацию. Как правило, это весьма хорошие, ухоженные квартиры, которые никто специально не готовил к продаже. Ситуации с продажей заложенных квартир вообще случаются довольно редко и обычно решаются мирным путем, однако, иногда происходит и такое.

В каком случае стоит купить недвижимость, обремененную залогом?

И уж точно не стоит ждать, что банк будет нечестен с вами – это не только невыгодно для его репутации, но и невозможно в принципе. Единственный риск, который может ждать, если вы собираетесь купить недвижимость, обремененную залогом, это если банк не будет об этом извещен. К примеру, вам предлагают оплатить кредит должника досрочно, а после того, как банк снимет обременение, заемщик сам продает вам квартиру по цене с вычетом долга банку, который вы погасили. Несмотря на то, что эта сделка оформляется официально, а вам достается недвижимость в Новосибирске по доступной цене, не исключено, что заемщик обманет вас.

Поэтому никогда не пытайтесь купить недвижимость, обремененную залогом, без ведома банка!

Цены на недвижимость в Новосибирске – как купить выгоднее?

ГЖА.рф предлагает вам купить недвижимость в Новосибирске по цене, доступной большинству жителей нашего города. Наши риелтеры – грамотные специалисты, которые способны помочь вам осуществить абсолютно любую сделку с недвижимостью, обремененную залогом. Начните работать с нами, и вы сможете купить недвижимость в Новосибирске по цене, которая точно будет вам по карману.

Осуществляя сделку по недвижимости, помните, что каждая из них подлежит обязательной государственной регистрации – в противном случае, она будет считаться недействительной. Органы же госрегистрации прекрасно осведомлены о каждом объекте, обремененном залогом, и не продадут ни квадратного метра без согласия банка. Наши юристы способны оказать любую помощь по регистрации сделки или просто проконсультировать вас о том, какие цены на недвижимость и юр. услуги в Новосибирске можно считать приемлемыми. Мы сделаем все, чтобы сделка была для вас максимально честной!

Оставить заявку

Нашу безупречную репутацию подтверждает длительное партнерство с крупнейшими банками России и Таиланда:

«Банк ВТБ», «Россельхозбанк», «Банк Акцепт», «Сбербанк», «Абсолют банк», «Транскапиталбанк», «Unicreditbank», «Deltacredit», «Росбанк», «Металлинвестбанк», «Номосбанк», Kasikornbank, Siam Commercial Bank, Bangkok Bank, TMB Bank, UOB Bank, DBS Bank, OCBC Bank, Krungsri Bank, MBK Bank, HSBC, UBS.

Банки предоставляют нашим клиентам ипотечные кредиты на льготных условиях. Также нашими партнерами являются крупнейшие застройщики:

ООО «Сибакадемстрой», ООО «ЭСКаД», СК ООО «Про Мисто», ГК «Стрижи», «ОбьСтройинвест», ООО «Обь-Инвест», «Дельта Девелопмент», ЗАО «ПАМП», ООО «ГласСиб», ООО «СибРесСтрой», НИСК «Метаприбор», ООО «Прогресс», «ТРАНССЕРВИС», ЗАО «Солнечное», «Поликом», «Энергострой», ООО «ГРИНАГРОПРОЕКТ», ГК «ЁЛКА девелопмент», ГК ПИК, ГК Etalon Group, ГК ЛСР, ГК Setl Group, ГК «Брусника», ГК «Самолет», ГК ФСК, ГК «Гранель», Heights Holdings, Global Top Group, Universal Group, Blue Sky Group, Nova Group, Golden Tulip Group.

ГЖА.рф дает каждому нашему клиенту возможность выгодно получить ипотечный кредит, продать или купить квартиру.

«Покупка квартиры с обременением»

Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

Покупка заложенного жилья.

Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

В квартире прописаны жильцы

Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

1. Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.
2. Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

Как уменьшить риски при оформлении покупки квартиры с таким своеобразным «обременением»:

• До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.
• Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

Квартира, купленная на материнский капитал.

В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:

• При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала
• Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.

Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

Жилье, купленное в браке.

Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

Неограниченное определение

Что не обременено?

Необремененный относится к активу или собственности, которые свободны и свободны от каких-либо обременений, таких как требования кредиторов или залоговое удержание. Необремененный актив продать или передать намного проще, чем актив с обременением. Примерами обычных необремененных активов являются дома, свободные от ипотеки и других залогов, автомобили с погашенными ссудами / векселями или акции, приобретенные на денежный счет.

Понимание свободных

У кредиторов нет требований к необремененным активам, так как нет связанных долгов.В результате эти активы являются полной собственностью лиц, указанных в качестве собственников в официальном качестве, например, в правовом титуле или документе. Необремененные активы не указываются в качестве обеспечения по какой-либо задолженности и не подлежат конкурирующим претензиям, таким как просроченные налоги на имущество.

Для большинства потребителей, особенно молодых пар и недавних выпускников, дорогостоящие активы, такие как недвижимость и автомобили, вряд ли останутся необремененными. Это связано с тем, что эти покупки часто финансируются, что приводит к приобретению долга с активом в качестве обеспечения.Со временем, когда выплачивается ипотека или автокредит, эти активы становятся необремененными. Поиск по названию является ключевой частью процесса комплексной проверки для покупателя недвижимости или подержанного автомобиля, чтобы подтвердить, что актив не обременен или имеет просроченные залоги.

Ключевые выводы

• Необремененный относится к активам или имуществу без обременений, интересов других сторон.
• Кредиторы не заинтересованы в необремененных активах, поскольку они свободны от долгов и залогового права.
• Необремененные активы зачастую легче передать, чем обремененные, поскольку только продавец и покупатель должны одобрить сделку.
• При банкротстве стоимость ликвидированных необремененных активов распределяется между кредиторами.

Обремененные и неизрасходованные активы

Необремененные активы легче передать, потому что только владелец собственности, действующий как продавец, и сторона, заинтересованная в покупке собственности, действующая как покупатель, должны одобрить продажу.Кроме того, не будет заранее определенной требуемой продажной цены, что позволит продавцу устанавливать цену по своему усмотрению.

Обремененные активы могут быть проданы, но процесс продажи требует одобрения со стороны покупателя и продавца, а также любого другого юридического лица, имеющего право требования на актив, например банка, выдавшего ссуду для обеспеченного актива. Это может привести к требованиям к минимальной цене продажи, часто равной или превышающей сумму обеспеченного долга по отношению к объекту недвижимости.Это позволяет эффективно погасить задолженность в рамках сделки купли-продажи.

Особые соображения

В большинстве процедур банкротства, связанных с ликвидацией, обремененные активы сначала считаются собственностью тех, кто владеет правами на имущество посредством обременения, что позволяет учреждению возместить часть убытков за счет приобретения и возможной последующей продажи соответствующих активов.

В некоторых случаях необремененные активы не имеют заранее определенного владельца, если активы ликвидируются в результате банкротства.Это позволяет распределить стоимость любых ликвидированных необремененных активов между кредиторами, предоставившими необеспеченный кредит.

При определенных обстоятельствах IRS, государственные или даже местные налоговые органы могут наложить арест на необремененное имущество для сбора просроченных налогов.

Что означает «обремененный» в активах недвижимого имущества?

Обременение недвижимого имущества означает, что кто-то, кроме собственника, имеет право требования на имущество. Если вы планируете считать недвижимость активом, вам необходимо знать, какие обременения могут повлиять на стоимость.Продавец должен раскрыть все обременения перед продажей, и хотя некоторые из них являются обязанностью продавца, другие могут не быть. Изучите обременения любого объекта недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете его истинную стоимость.

Основы ипотеки

Ипотека — это обременение . Владелец собственности имеет заложил само имущество в качестве залога для ипотеки, и кредитор имеет право взыскать на имущество, если платежи по ипотеке не производятся.Хотя это обязательство ложится на владельца, а не на покупателя, покупатель должен спросить, текущие ли платежи по ипотеке. Кредитор может рассмотреть вопрос о потере права выкупа , который остановит продажу собственности.

Оценка залогового права подрядчика

Если владелец собственности не платит подрядчику за ремонт или реконструкцию, этот подрядчик может наложить залог на собственность. Это означает, что когда недвижимость продается, подрядчик получает деньги из выручки. Владелец должен оплатить эти залоговые права, но вы должны настоять на том, чтобы такие платежи были включены в договор купли-продажи.Важно помнить, что залог в размере находится на собственности, а не на собственнике, , поэтому подрядчик может пойти за вами, если владелец не заплатит в момент продажи собственности.

Оценка налогового залога

Федеральное налоговое агентство , налоговое агентство штата, округа или города может наложить залог на имущество для уплаты налогов. Эти агентства занимают первое место, а это означает, что налоги должны уплачиваться при продаже недвижимости. Убедитесь, что в вашем контракте указано, что продавец выплатит все налоговые залоги, когда вы покупаете недвижимость, или вы можете быть связаны налоговыми обязательствами в тот момент, когда недвижимость станет вашей.

Налоги всегда являются невыплаченными, поэтому убедитесь, что продавец не повысил продажную цену для выплаты налогов, которые должны были быть уплачены давно. Если вы платите более высокую цену из-за неуплаты налогов, , это означает, что вы платите налог вместо продавца.

Изучение последствий судебных исков

Суд может наложить обременение на имущество для удовлетворения иска. Другими словами, вы можете купить недвижимость, а затем передать ее истцу по делу.Решение суда будет иметь преимущественную силу над вашими правами как покупателя, и вам придется подать иск к продавцу, чтобы вернуть свои деньги.

Это может вызвать проблемы, если судебный процесс находится на рассмотрении, и продавец не раскрывает его. Ожидаемый судебный процесс может еще не иметь обременения, но иск все равно перевешивает ваши права как покупателя.

Что не обременено? — Определение | Значение

Определение: Необремененная собственность — это собственность, к которой не предъявляются юридические претензии, и поэтому она может быть свободно передана третьей стороне.Необремененный актив имеет важное преимущество перед обремененным, поскольку ничто не может помешать владельцу использовать его или распоряжаться им по своему усмотрению.

Что означает «необремененный»?

В сфере недвижимости недвижимость без обременения, такая как ипотека, сервитут или любое другое, легче передать, чем те, которые имеют любой из этих элементов. Стоимость таких свойств часто выше, чем их обремененных аналогов, поскольку нет никаких ограничений или препятствий, если покупка предполагается.

С другой стороны, если требуется немедленная продажа, владелец необремененного актива имеет исключительное право установить цену, которая соответствует его потребностям. Это не относится к заложенным активам, например, когда кредиторы могут установить минимальные ценовые требования, чтобы одобрить продажу.

С точки зрения бизнеса использование кредитов для приобретения новых активов является обычной практикой в ​​компаниях, но приобретение активов за счет финансирования в тех случаях, когда актив также является залогом по ссуде, ограничит доступные варианты для компании, которая борется с денежный поток и необходимо как можно скорее продать актив.

Пример

Маргарет — студентка, недавно окончившая университет, которая в настоящее время работает в большой фармацевтической фирме. Недавно ей представилась возможность приобрести небольшую двухкомнатную квартиру в городе, и она воспользовалась ею, использовав часть своих сбережений и ссуду, которую ее банк одобрил для покупки. Через несколько лет стоимость недвижимости резко возросла, и Маргарет захотела этим воспользоваться.

Тем не менее, имущество было обременено, что затруднило ее передачу.Она решила попросить у своей мамы оставшуюся часть ипотеки, чтобы освободить от нее имущество, и, заплатив банку, у него была свободная собственность, которую она смогла легко продать.

34. Обременяет ли репо активы заемщика?

<<< Предыдущая страница Следующая страница >>>

---

Если заемщик передает залог кредитору, юридическое право собственности на активы остается за заемщиком, если и до тех пор, пока он не нарушит свои обязательства по ссуде. В результате активы, как утверждается, были обременены законным интересом в активах, переданных кредитору.Это означает, что в случае дефолта заемщика его необеспеченные кредиторы не могут получить выгоду от ликвидации этих активов.

Аргумент, что репо обременяет активы, во многом иллюзорен. Рассмотрим банк с активами 10 в виде облигаций, финансируемых за счет обязательств в виде 5 собственных средств и 5 необеспеченных депозитов. Предположим, банк затем выкупил облигации за наличные 10. На его балансе теперь имеется 20 активов в виде 10 уже обремененных облигаций (поскольку они были выкуплены) и 10 наличными.Против этих активов у банка есть 20 обязательств в виде 5 собственных средств, 5 необеспеченных депозитов и 10 долговых обязательств РЕПО. Предположим, банк затем использует заемные денежные средства для покупки еще 10 облигаций, так что у него все еще остается 20 активов, но теперь в форме 20 облигаций и 20 обязательств в той же форме, что и раньше. 10 облигаций остаются обремененными. В случае дефолта банка его 10 долга репо будут вычтены против 10 денежных средств, причитающихся контрагенту репо. Это оставит у банка те же 10 активов (в форме 10 необремененных облигаций), которые он имел в начале для покрытия 5 необеспеченных депозитов.Необеспеченные вкладчики банка защищены так же хорошо, как и до того, как банк выкупил облигации, даже несмотря на то, что соотношение обремененных активов к совокупным активам выросло с нуля до 50%. Пример кратко изложен в таблице ниже.

активы			обязательства			Отношение обремененных активов к общей сумме активов
наличные деньги	облигации	из них: обременены	собственный капитал	депозиты	Задолженность репо
	10		5	5	0	0/10 = 0%
10	10	10	5	5	10	10/20 = 50%
	20	10	5	5	10	10/20 = 50%

Те, кто не знаком с операциями репо, иногда вводятся в заблуждение его порядком учета.Активы, проданные в качестве обеспечения по сделкам репо, остаются на балансе продавца, даже если право собственности на эти активы было передано. Это может создать впечатление, что активы будут доступны другим кредиторам в случае дефолта. Обеспечение не покидает баланс продавца, потому что он обязуется выкупить обеспечение по первоначальной цене плюс проценты репо, что означает, что продавец сохраняет риск и доход от обеспечения (если рыночная цена обеспечения падает. при репо продавец должен выкупить с убытком, и наоборот).Балансовые отчеты предназначены для измерения экономического содержания операций, а не юридической формы. Если обеспечение было снято с баланса продавца, это замаскировало бы его левередж (это то, что сделали Lehman Brothers и MF Global). Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) активы, проданные или заложенные в качестве обеспечения, хранятся на балансе продавца, но отличаются от других активов, поэтому ситуация четко разъясняется инвесторам (см. Вопрос 37).

Единственный случай, когда операции РЕПО могут действительно обременить активы, — это когда на обеспечение накладываются «стрижка» или начальная маржа, поскольку в обмен на эти активы не поступают денежные средства.Кроме того, требования о потенциальной вариационной марже можно рассматривать как условное обременение активами. Однако это незначительное препятствие. По иронии судьбы, официальные предложения о минимальной обязательной стрижке залога могут сделать обременение более существенным вопросом.

Вернуться на страницу часто задаваемых вопросов по содержанию репо

<<< Предыдущая страница Следующая страница >>>

Определение обременения по Merriam-Webster

en · cum · ber | \ in-ˈkəm-bər \ обременен; загромождая \ ин- ˈkəm- b (ə-) riŋ \

переходный глагол

2 : , чтобы препятствовать или препятствовать функции или активности : препятствовать переговоры затруднены отсутствием доверия

3 : обременять юридическим требованием (например, ипотечным) обременять имущество

Советы, риски и все, что вам нужно знать

В сфере денежного кредитования термин «обремененный» относится к объекту или собственности, которые были приобретены посредством ссуды, при этом указанная ссуда все еще активна и еще не погашена.Это могло означать и обратное, когда объект был выставлен в залог под ссуду. Этот термин обычно применяется к объектам с высокой стоимостью приобретения, таким как недвижимость и автомобили. Для последнего, однако, это называется «залог движимого имущества».

Нет, не обременены этим видом …

Что такое загроможденный автомобиль?

Очевидно, что приобретение автомобилей обычно обходится дорого. Таким образом, один из способов купить автомобиль на Филиппинах — это подать заявку на получение кредита через банк или кредитную компанию.Когда автомобиль приобретается в кредит на покупку автомобиля, он поставляется с «Свидетельством о регистрации , обремененным » (CRE) вместо обычного Свидетельства о регистрации (CR).

CRE означает, что приобретенный автомобиль технически является собственностью банка или кредитной компании, предоставившей ссуду. Передача права собственности может быть оформлена только после полной оплаты утвержденного платежа по автокредиту.

Проверка загруженного автомобиля: как узнать, что автомобиль перегружен?

Чтобы проверить, не обременен ли конкретный автомобиль, просто посмотрите Свидетельство о регистрации.Если в части, обозначенной как «обременено», указано название финансового учреждения, это означает, что это конкретное транспортное средство является предметом залога движимого имущества.

Обратите внимание на верхний левый угол и раздел «обременено».

Проще говоря, заимодавец средств, которые вы использовали для приобретения транспортного средства, останется законным владельцем указанного транспортного средства до тех пор, пока вы не погасите ссуду. После этого вам нужно будет выполнить легкую работу, чтобы официально снять с автомобиля статус обременения и полностью передать вам право собственности.

Есть ли риски при покупке загроможденного автомобиля?

Это обычная практика на Филиппинах. Это называется схемой «предположить баланс» или pasalo на местном сленге. Как написано на банке, покупатель автомобиля возьмет на себя оставшуюся ипотеку после выплаты «обналичивания» капитала.

И эти «кэшауты» могут быть огромными

Однако продавец не может просто выставить на продажу свой обремененный автомобиль .Продавцу необходимо получить письменное заявление из банка (владельца автомобиля), выдавшего ссуду. Без него вы фактически разорвали кредитный договор, который вы подписали с банком.

Таким образом, покупая подержанные автомобили, продавец должен быть честным и прозрачным в отношении фактического состояния автомобиля. Продавец должен проинформировать покупателя о том, что автомобиль все еще подлежит финансированию, а кредит еще не выплачен полностью.

Если вам интересно, по закону продажа заложенного имущества является уголовно наказуемым деянием, независимо от того, дом это или машина.

Представьте, что это происходит с вашим недавно приобретенным подержанным автомобилем

С другой стороны, были задокументированные случаи, когда банк возвращал в собственность обремененный автомобиль после того, как его купил новый владелец. В одном конкретном случае первоначальный продавец не выплачивал ежемесячные платежи по кредиту, и автомобиль собирался получить обратно. Поэтому он / она продал машину другому человеку, который затем испытал болезненное зрелище буксировки его / ее новой подержанной машины.

Суть в том, что продавец и покупатель должны находиться на одной странице. Продавец должен быть прозрачным для покупателя.

Как снять статус обременения, указанный на CR автомобиля?

1. Первым делом, конечно же, нужно полностью погасить автокредит.

2. Проверьте регистрацию вашего автомобиля. Убедитесь, что он актуален и точен. Также убедитесь, что нет ожидающих штрафов.

3. Поддерживайте частые контакты с кредитной компанией или банком, предоставившим ссуду.Если есть несоответствия в любом из связанных документов, не стесняйтесь проверить это с ними.

4. Эти документы включают:

• Форма залога движимого имущества
• Оригинал кредитного договора и одна копия
• Два действительных удостоверения личности государственного образца (например, паспорт, водительские права, удостоверение личности избирателя, идентификационный номер налогоплательщика и т. Д.)

5. Имея вышеупомянутые документы, теперь вы можете посетить финансовое учреждение, которое профинансировало ваш автокредит.Там вам нужно будет получить две копии «разрешения на залог движимого имущества». Вам также необходимо будет получить оригинал зарегистрированного векселя с ипотекой движимого имущества, оригинал свидетельства о регистрации автомобиля и официальную квитанцию. Обратите внимание, что перед выпуском этих документов вам, возможно, придется заплатить от 300 до 500 песо, потому что эти документы должны быть нотариально заверены.

Как и в случае любой другой транзакции с LTO, стоит выполнить раннюю операцию

6. Для продолжения вам необходимо посетить Реестр сделок.Их филиалы относительно легко найти, и вполне вероятно, что в каждом городе будет филиал. Оказавшись там, заполните форму, затем отправьте ее вместе с выпуском ипотеки движимого имущества, векселем с ипотекой движимого имущества и двумя действительными государственными удостоверениями личности.

7. Далее вам необходимо обратиться в отделение наземного транспорта, указанное в свидетельстве о регистрации вашего автомобиля. Не просто ветвь LTO, а именно тот , точный , указанный на CR.

Оказавшись там, вам нужно будет предоставить те же документы, которые требуются для шага шесть, оригинал CR на автомобиль и оригинал OR с одной фотокопией.Для этого шага нужно также подготовить где-то около 400 Php.

После передачи необходимых документов и сборов LTO распечатает новый CR за вычетом статуса «обременен». Этот новый документ доказывает, что теперь вы являетесь официальным владельцем вашего автомобиля.

Обремененный вагон: ответы на вопросы

1. Вопрос: Если CR сообщает LTO Quezon City, могу ли я обработать снятие обремененного статуса в любом другом филиале LTO?

Ответ: Нет, вам следует обратиться в точное отделение LTO, указанное на CR автомобиля.

2. Вопрос: Что означает «обеспеченный автокредит»?

Ответ: Это означает, что если вы пропустите один или два ежемесячных амортизационных платежа (в зависимости от финансового учреждения), кредитор имеет право «вернуть» имущество.

3. Вопрос: Можно ли продать машину с обременением?

Ответ: Можно. Но вам необходимо получить согласие финансового учреждения в письменной форме.

4. Вопрос: Сколько будет стоить снятие обременения с моего автомобиля?

Ответ: Без фактической ссуды на покупку автомобиля это будет стоить вам около 1000 песо.Вам также придется подумать о том, чтобы сделать несколько копий многих документов.

5. Вопросы: Могу ли я обработать снятие статуса «обременен» до полного погашения автокредита?

Ответ: Нет, сначала нужно погасить автокредит.

Опасности их покупки

Вот тест. Вы должны купить выкуп или короткую продажу, если:

a.) У вас есть все время в мире, чтобы купить, закрыть и въехать.
б.) Вы все равно хотите покупать новую технику, осветительные приборы, ковролин, печь, кондиционер, шкафы и туалетные столики.
c.) Вы очень удобны и / или имеете возможность торговать услугами, ИЛИ у вас есть много денег на случай неожиданных проблем.
д.) Все вышеперечисленное!

Вы, вероятно, можете догадаться, какой сценарий является наиболее вероятным, если вы решите купить дом без права выкупа или короткую продажу. Вы должны быть готовы ко всему вышеперечисленному (и многому другому), если вы вступаете в сделку по выкупу права выкупа … То есть, ЕСЛИ вы вообще можете закрыть!

Факт: Менее 2% покупателей фактически закрывают сделку по выкупу собственности.

У вас может сложиться впечатление, что люди по всей стране заключают выгодные сделки на невероятную собственность, принадлежащую банкам (выкупа обычно указывается со скидкой примерно 25%), но в действительности все обстоит иначе. Заключение контракта и успешное закрытие сделки по потере права выкупа чрезвычайно сложно, и не многие среднестатистические покупатели жилья делают это! Этот процесс трудоемкий, рискованный, и у вас должно быть много денег!

Вот несколько основных факторов, влияющих на покупку права выкупа и короткие продажи:

1.) Банк почти НИКОГДА не будет вести переговоры о цене. Вы должны участвовать в торгах по самой высокой и лучшей цене и надеяться, что вы обойдете других покупателей и инвесторов, которые, вероятно, сделали более выгодные предложения. У вас есть один шанс с банком. Лучшие предложения по потере права выкупа имеют несколько предложений за 24 часа и продаются по цене выше запрашиваемой, так что будьте готовы к этому, если вам нужен дом.

2.) Дома продаются «КАК ЕСТЬ», , что означает абсолютно НИКАКИХ переговоров по поводу ремонта крыши, лечения термитов или чего-либо еще.Любой ремонт, который необходимо сделать (а их обычно много), уже будет учтен в цене дома. Вот почему эти цены всегда выглядят такими низкими. Это означает, что после покупки дома вам понадобятся деньги или кредит для внесения исправлений, потому что вы не можете использовать это в своей ипотеке.

Например, если FHA требует лечения термитов из-за доказательств прошлых повреждений, прежде чем они предоставят вам ссуду, вам нужно будет заплатить за это ДО того, как вы сможете закрыть.Это может стоить от 500 до 1000 долларов.

Обычный ремонт во время продажи ухоженного дома обычно стоит от 500 до 1500 долларов. Выкупа, как правило, находится в плохом состоянии и часто даже выброшена или выпотрошена — стоимость ремонта этой собственности может составить от 5 000 до 20 000 долларов.

3.) Банк, владеющий этой собственностью, НЕ будет оплачивать какие-либо из ваших заключительных расходов . Опять же, они продают вам это со скидкой, так что это единственная выгода, которую вы получаете. В отличие от этого, мои клиенты, покупающие дома у традиционных продавцов, получают от 3000 до 6000 долларов из суммы, оплачиваемой продавцом!)

4.) Подумайте о шагах, связанных с любой покупкой, и представьте эти шаги, которые осложняются владением банком и длительным отпуском дома. Вам нужно будет провести осмотр после того, как ваше предложение будет принято, и перед тем, как вы переедете в дом. (Вам определенно придется заплатить за эту инспекцию самостоятельно, обычно около 400 долларов.) Если выкуп свободен — а они обычно так и есть — коммунальные услуги будут отключены. Для проведения проверки вам придется заплатить стандартную плату в размере 60 долларов за повторное включение коммунальных услуг (чтобы инспектор мог их протестировать).Если предыдущий владелец имел задолженность по оплате коммунальных услуг, вам придется выплатить долг, чтобы снова включить коммунальные услуги по этому адресу. Это может быть от 300 до 1500 долларов, в зависимости от ситуации.

Кроме того, при покупке дома у вас, скорее всего, есть кредитор и риэлтор. Пытаясь выкупить права выкупа или короткую продажу, вы полностью исключаете любую работу, которую эта команда может выполнять от вашего имени. Потому что с банком не ведутся переговоры и невозможно реальное общение.Например, мой кредитор Шэрон Натарус (Wells Fargo) говорит: «Традиционное закрытие сделки занимает 30-45 дней. Я бы даже не гарантировал и не оценивал сроки потери права выкупа. Вы во власти банка ». Ваш кредитор или риэлтор не могут сделать ничего, чтобы ускорить или упростить детали продажи. Вы, как говорит Шарон, находитесь во власти банка, владеющего недвижимостью. В традиционных распродажах дело обстоит иначе.

5.) Если вы пытаетесь выкупить закладную или короткую продажу с помощью ссуды, банк, скорее всего, поместит ваше предложение в конец стопки. Даже если предложения на $ 20 000 меньше, чем у вас. Банк, владеющий недвижимостью, хочет получить предложения за наличные. Они не хотят иметь дело с обычными займами, займами FHA или VA. Эти ссуды занимают слишком много времени и обычно требуют выполнения требований со стороны продавца, с которыми банки не могут справиться.

Например, если вы получаете ссуду FHA для покупки этой собственности, банк знает, что FHA не будет оценивать дом так высоко, как вы предлагаете, и что FHA потребует ремонта, который банк не собирается делать.

Возможно, ваш кредитор в любом случае не заинтересован в вашей ссуде — это делает вас непривлекательным кандидатом для всех сторон. Банку, владеющему этой собственностью, не хватит денег. Кредитор Шэрон Натарус говорит: «Есть несколько отличных предложений для инвесторов, которые имеют возможность платить за недвижимость наличными. Для заемщика это очень непросто. Если мы собираемся профинансировать недвижимость, мы хотим, чтобы дом был пригодным для жизни и безопасным для заемщика ».

Банк, владеющий недвижимостью, также предпочтет предложение, которое не требует проверки и может быть закрыто через две недели.Эти предложения действительно существуют! Есть инвесторы, ласточки — люди, у которых есть наличные, — покупающие такую ​​недвижимость, чтобы заработать деньги. И это люди, которые обычно закрывают свои права выкупа.

6.) Банки, которым принадлежат эти права выкупа, как известно, безразличны. Например — вы можете разместить предложение на эту недвижимость в первый день. Затем банк может дождаться 45-го дня, чтобы рассмотреть все предложения и ответить на одно из них. Затем банк работает с одним предложением и МОЖЕТ сообщить вам на 50-й день, что ваше предложение не было принято.В течение этого времени вы не можете разместить предложение о другом доме — возможно, вам даже придется дождаться времени задержки ответа, чтобы отозвать свое предложение, если вы хотите сделать предложение о другом доме. В противном случае вы могли бы оказаться в контракте на два дома.

Между тем вы потеряли бесценное время. Возможно, вы упустили другую недвижимость, которую хотели бы купить, другие возможности (например, налоговый кредит в размере 8000 долларов), начало учебного года, переезд на работу, окончание аренды, продажу другого дома и т. Д. Время может быть бесценным при сделке с недвижимостью.

________

Управление ожиданиями
Давайте уделим время ожиданиям. Прежде всего, вы задаетесь вопросом, почему этот дом может быть таким плохим или таким дорогим?

Представьте, что у вас есть дом, вы платите за него деньги в течение многих лет и, возможно, обслуживаете и модернизируете его. Тогда по какой-то причине вы больше не можете оплачивать счета. (Это происходит со всеми типами домовладельцев, не обязательно с людьми, которые просто «нарушают закон».Внезапно банк выгоняет вас, оставляя бездомным с ужасной кредитной историей.

Эти домовладельцы злятся и чувствуют себя жертвами. В ответ они продают или уничтожают что-то стоящее, которое вам придется заменить новым — холодильник: 800-1000 долларов, духовка / плита: 400-1000 долларов, посудомоечная машина: 200-800 долларов, шкафы: 1500-8000 долларов, ковровое покрытие: 700-2000 долларов. , топочные и кондиционеры: 4000-9000 $. Все, что можно удалить, вероятно, будет удалено. Я видел, как они выносили вешалки, держатели для туалетной бумаги, выключатели и тарелки — все, что вы можете себе представить. Подумайте о стоимости замены всего этого.

Кроме того, есть вещи, которые вы не видите: часто объекты сливают в унитаз, чтобы разрушить канализацию и водопровод. Вода может просачиваться в этот дом без какого-либо отопления или охлаждения, создавая питательную среду для роста биологических опасностей и плесени. К тому же эти дома могут долго пустовать! Это может вызвать множество проблем. Примечание: Многим кредиторам для утверждения ссуды требуется наличие в доме рабочей кухни и ванной комнаты! Никакая сантехника, бытовая техника или сантехника не делают кухни и ванные комнаты исправными.Шэрон Натарус нам подтвердила этот факт.

Плюс то, что мы уже упоминали: задолженность по оплате коммунальных услуг, а также налоги и даже медицинские платежи — эти пропущенные платежи могут наложить арест на дом. Представьте, что домовладелец больше не может платить за дом. Вероятно, есть и другие платежи по дому. Разочарованные покупатели, пытающиеся закрыть выкуп или короткую продажу, часто заканчивают тем, что просто платят некоторые из этих вещей вместо того, чтобы ждать очень много времени, которое может потребоваться для урегулирования.

Этот домовладелец, лишенный права выкупа, не думает о будущих владельцах — он пытается снизить сумму, которую банк получит от их дома, или ограничивает способность банка продать его. Что бы вы сделали, если бы это случилось с вами?

Во-вторых: рассмотрим банк. Не ожидайте, что банк проявит доброжелательность или услужливость. Все, что они хотят сделать, это как можно меньше заниматься домом и получить от него как можно больше денег (что, вероятно, немного по сравнению с тем, что они потеряли по ипотеке).Банк остался без оплаты за этот дом, а банк — это бизнес. Для них это бизнес-операция и не более того, и, как ни удивительно, банкам потребуется очень много времени, чтобы разобраться с предложениями и другими вопросами по отчужденной собственности.

Банку, вероятно, принадлежит много переданной собственности, с которой ему приходится иметь дело. Вы действительно ожидаете, что ваше традиционное предложение, оплаченное за счет кредита, с потенциальными переговорами о стоимости или ремонте, станет приоритетом для этого банка? Вероятно, вы не тот покупатель, которого они ищут.

Итог: Да, на эти дома может быть скидка 25%. Затем учтите следующие пункты, которые мы обсудили:

• Нулевое согласование
• Без оплаты капитального ремонта
• Чрезвычайно медленное время отклика от банка
• Затруднения при получении кредита
• Нет точной даты закрытия
• Оплата счетов предыдущего владельца
• Дом, который, вероятно, выпотрошен или разрушен
• Невидимые проблемы, которые могут быть обнаружены после осмотра
• Время и потенциальные возможности упущены, пока вы ждете окончательной выкупа права выкупа.

Я думаю, мы знаем, куда пойдет ваша 25% -ая экономия. Это не то же самое, что покупать мебель в магазине царапин и вмятин или одежду в магазине. Эти вещи, возможно, стоит покупать по низкой цене, даже если они немного некачественные. Но это ваш дом, ваше самое главное вложение, место, где вы будете каждый день проживать свою жизнь и, возможно, создавать семью. Вы действительно хотите рискнуть? И есть ли у вас деньги, которые потребуются, чтобы уйти от этой «сделки»? Если ваш ответ не очень твердый, да, серьезно захочет пересмотреть договор о покупке права выкупа.

Посмотрите это занимательное, но довольно убедительное видео!

Эта статья основана на большом количестве найденных нами фактов, а также на опыте в этой области. Ознакомьтесь с этими ресурсами.

ConsumerAffairs.com — Покупка дома при потере права выкупа: что вам нужно знать

«Те 25 процентов, которые вы только что сэкономили на закупочной цене, могут быть легко съедены непредвиденными расходами, такими как ремонт, который не сразу бросается в глаза при внешнем осмотре.Это потому, что, когда вы покупаете дом на правах выкупа, вы не сможете заглянуть внутрь, не говоря уже о том, чтобы инспектор обнаружил структурные проблемы, которые вам нужно будет исправить перед въездом ».

Популярная механика — исключенные проблемы домашнего осмотра

«В большинстве случаев именно инвесторы, а не отдельные покупатели жилья, заключают более рискованные сделки по отчуждению права выкупа, например, покупают его« как есть »за наличные… по мере того, как все больше покупателей жилья проявляют интерес к покупке права выкупа, им необходимо больше помнить о потере права выкупа. потенциальные опасности.… Все наши эксперты сказали, что отказ от проверки был бы плохим шагом в любое время и был бы особенно рискованным при обращении с недвижимостью ».

Ezine Статья Джеймса Нолла — Почему НЕ покупать закладную

«Я видел фотографию полностью разрушенных домов без права выкупа. Плесень на стенах до 3-4 футов, собачьи [отходы] повсюду. Сломанные стены и шкафы, недостающие приспособления и тому подобное. Все еще хотите купить потерю права выкупа ?? Становится хуже! По закону они не могут даже дать гарантию на дом, там нет проверки термитов, а транзакция минимально контролируется, за исключением аукциона в здании окружного суда.Красиво выглядящий домик может хорошо выглядеть снаружи, но внутри — совсем другое дело ».

About.com — Короткие продажи не сделка для покупателей

«В зависимости от того, когда было подано Уведомление о невыполнении обязательств, досье кредитора по потерям права выкупа и сколько документов продавец уже представил, может потребоваться от двух недель до двух месяцев, чтобы получить ответ на предложение о покупке от кредитор. Кроме того, если задействованы два кредитора из-за наличия двух кредитов, обеспеченных имуществом, для удовлетворения требований второго кредитора может потребоваться больше времени.”

NOLO Legal Advice — Покупка отчужденного дома: за и против

«Сделка по выкупу может быть сопряжена с неожиданными расходами, потому что отчужденное имущество часто находится в аварийном состоянии. Такие свойства также могут иметь титулы, обремененные судебными решениями, залоговыми правами и другими вложениями, которые вам, возможно, придется заплатить, чтобы заключить сделку. И даже до того, как вы начнете переговоры, домашняя работа, необходимая для исследования рынка и недвижимости, может стоить вам. Наконец, избыток отчуждений права выкупа обычно сигнализирует о снижении рынка с неизбежным риском снижения стоимости недвижимости.У вас должны быть финансовые средства, чтобы довести вас до следующего подъема ».

The Wall Street Journal — Покупка отчужденной собственности имеет свои преимущества, но также и риски

«Скрытые залоги могут быть большой проблемой. Если у домовладельца было две ипотеки, и он не выполнил свои обязательства только по второй, первая по-прежнему имеет обязательную силу. Официальные лица аукционов не обязаны сообщать вам о непогашенных долгах, поэтому неосторожные инвесторы могут столкнуться с необходимостью выплатить первую ипотеку, как правило, немедленно.Полноценный поиск по названию дома может стоить 400 долларов и более. … Во многих случаях это первая невыполненная ипотека на имущество, и в этом случае второстепенные залоговые права отменяются при обращении взыскания. Но остерегайтесь исключений: необходимо будет оплатить залоговые права Налоговой службы и некоторые счета за коммунальные услуги ».

Домашний разговор в Аризоне — Плюсы и минусы покупки права выкупа

«Вы почти всегда проиграете, если предложите наличные. Финансирование займет некоторое время, и банки хотят, чтобы эти дома быстро достались «готовому, желающему и способному» покупателю.Я также замечаю, что инвесторы вернулись — они делают предложения на недвижимость, принадлежащую банку, даже не видя их лично »

Новости C и G — Покупка права выкупа может вызвать проблемы

«Одна из самых важных вещей, которые покупатели должны знать при покупке права выкупа, — это то, что, вероятно, потребуется по крайней мере некоторая доработка, прежде чем оно станет пригодным для жилья.