На сколько квартира дорожает после сдачи дома: Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика — Недвижимость

Содержание

Покупать квартиру в новостройке после сдачи объекта становится выгодно

Процесс ценообразования в строящихся жилых комплексах долгое время оставался стабильным и отличался ровными темпами подорожания квартир в доме по мере приближения к завершению строительства. Однако появление кризисных тенденций на рынке первичного жилья в 2014 году изменило ситуацию. Теперь далеко не всегда покупателям выгодней приобретать квартиры на начальной стадии строительства, чем перед вводом объекта в строй. Аналитики МИЭЛЬ-Загородная недвижимость рассказали об этой интересной тенденции.

Разница между стоимостью квартир в новостройке на начальной и конечной стадиях реализации проекта в Москве сократилась, уверены эксперты. Если до 2014 года цены на стадии котлована были в среднем на 30% ниже, чем на момент ввода в эксплуатацию, то сейчас эта разница значительно сократилась. В среднем по столичному рынку новостроек она составляет 10-15%.

«Фактически мы видим, что стоимость жилья в новостройке в Москве на финальной стадии готовности сравнялась со стоимостью аналогичного объекта на стадии возведения первого этажа дома. Пиковая стоимость квартир в проектах приходится на стадию возведения 2-3 этажа. Это связано в первую очередь со снижением темпов продаж: если раньше в среднем к 50% готовности проекта в нем уже был реализован весь объем квартир, то сейчас к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию нереализованными остаются в среднем порядка 30% квартир», – рассказывает управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов.

По словам экспертов, сегодня девелоперы фактически отказались от практики «удерживания» наиболее ликвидных лотов да этапа завершения строительства проекта. Сейчас в большинстве новостроек Москвы в продажу выходит полный объем квартир, так как застройщики заинтересованы в том, чтобы сократить число квартир «на балансе» в уже сданном в эксплуатацию доме.

«При этом возникает обратная тенденция: происходит снижение цен на квартиры на завершающей стадии проекта, — говорит эксперт.

— Длительная реализация оставшихся объемов жилья заставляет девелопера нести расходы на содержание офиса продаж, передачу квартир и обязанности перед покупателями. Кроме того, на данной стадии конкуренцию лотам от застройщика начинают составлять квартиры по переуступке, то есть «вторичное жилье» в недавней новостройке. Таким образом, для продвинутых покупателей лучший момент, чтобы купить квартиру в Москве в новом доме по оптимальной цене и с минимальными рисками — это когда в проекте остается 5-7% объемов непроданных лотов. Девелопер снижает цену в готовых ЖК, поскольку находит более выгодным сбыть оставшиеся объекты с дисконтом, чем и дальше держать цены и содержать штат сотрудников на проекте».

Кроме того, опасения покупателей о том, что на финальной стадии возведения новостройки можно приобрести лишь «неликвид», ушли в прошлое. В новых проектах на рынке недвижимости Москвы категории неликвидных квартир значительно размыты. «Например, раньше «неликвидом» часто считались квартиры на первых и последних этажах, а теперь это эксклюзивные лоты, — объясняет Владимир Яхонтов. – Так, девелоперы нередко добавляют квартирам на последних этажах наличие эксплуатируемой кровли или мансарды, а первые этажи отдаются под стрит-ритейл. На вторых этажах, соответственно, появляется возможность организации террасы на стилобатной части в ряде проектов. Современные застройщики знают, как превратить недостатки квартир на нижних этажах в их преимущества. А к финальной стадии проекта, как правило, нереализованными остаются вполне стандартные лоты».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Какие квартиры в этом году будут дорожать, а какие

Влияние пандемии COVID-19 на рынок жилья в России оценили в Национальном рейтинговом агентстве (НРА). По мнению аналитиков, объем ввода новостроек в этом году будет самым низким за последние десять лет. А возросший спрос на квартиры приведет к их подорожанию на первичном рынке в пределах десяти процентов. Зато «вторичка», скорее всего, потеряет в цене. Обзор составили по материалам Росстата, Центробанка и Единого реестра застройщиков. При этом учитывалась только площадь жилых объектов, которые возводят девелоперы: частные и садовые дома во внимание не принимались.

Ввод жилья задерживается

Ввод жилья профессиональными застройщиками в этом году составит около 40 миллионов «квадратов». Это на семь процентов меньше, чем в 2019 году. Из-за пандемии отрасль поставит антирекорд, показав минимальный объем ввода за десятилетие, отметили в НРА.

Антивирусные ограничения приведут к переносу сроков сдачи домов в среднем на два-три месяца. По вводу жилья аналитики предрекают спад в среднем на девять процентов. Но по регионам ситуация неоднородная.

Больше всего от вынужденного простоя пострадали стройки Центрального и Приволжского федеральных округов, на Урале же его влияние на объем строительных работ было наименее заметным. Причина — высокая динамика в начале года. В апреле — мае Челябинская и Тюменская области лидировали в стране по приросту вводимого профессиональными застройщиками жилья.

«Объем ввода жилья в регионах в целом падает с февраля. В мае процесс ускорился, — отмечается в обзоре. — Это связано с тем, что снижение реальных располагаемых доходов в регионах намного значительнее, чем в столицах. Мы ожидаем, что в регионах они могут сократиться на 10-15 процентов в 2020 году по сравнению с 2019-м».

Спрос растет

Госпрограмма льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, привела к перераспределению спроса в пользу квартир в новых домах, подчеркнули в Национальном рейтинговом агентстве. «В мае стоимость ипотеки достигла исторического минимума», — уверяют аналитики.

Оживлению первичного рынка жилой недвижимости способствует обострившаяся конкуренция между банками. Ипотечные заемщики, как поясняют в НРА, являются привлекательными клиентами благодаря оптимальному соотношению риска и доходности жилищных кредитов, а также исторически низкому уровню просрочек по платежам.

В 2019-м проблемная задолженность по ипотеке в России составляла всего 1,4 процента, в 2020-м возможен рост до 2,5 процента. НРА ожидает продления госпрограммы льготной ипотеки как минимум до следующего лета, однако после ноября ее параметры могут измениться в зависимости от размера ключевой ставки и макроэкономической ситуации.

По мнению экспертов, активизация спроса на первичное жилье в Москве может привести к росту цен в пределах десяти процентов (по сравнению с прошлым годом). На вторичном рынке квартиры подешевеют — процентов на пять.

«Такие ценовые тенденции с высокой вероятностью будут характерны и для региональных рынков», — полагают в агентстве. Сдерживать «аппетиты» застройщиков будет сокращение реальных доходов россиян. Чтобы привлечь потребителя, девелоперы наверняка предусмотрят маркетинговые акции вроде сезонных скидок, бонусов первым покупателям или, для ряда объектов, принятия на себя расходов по выплате процентов по ипотеке, добавили в НРА.

Когда лучше покупать квартиру в новостройке и на вторичке в 2020 году? — pr-flat.ru

Переход на эскроу, запуск нацпроекта «Жилье и городская среда», рекордное снижение ставок по ипотеке, распространение льготных программ для семей с детьми и жителей Дальнего Востока, изменение программы маткапитала – в 2019 году и первых месяцах 2020-го отрасль жилой недвижимости пережила множество реформ и событий, направленных на увеличение доступности жилья для граждан.

Когда выгоднее покупать квартиру в 2020 году?

Но текущие события в мировой экономике не пройдут бесследно и новый масштабный кризис, который уже вылился в падение цен на нефть, стагнацию фондовых рынков и существенное ослабление курса рубля, может повлиять не только на цены на недвижимость, но и на реализацию многих государственных инициатив.

Мы уже рассказывали о сезонности рынка жилья и новостроек в частности. Но что ждать от нового 2020 года? Стоит ли отложить приобретение квадратных метров или наоборот поторопиться?

Разбираемся когда лучше и выгоднее купить квартиру в 2020 году в нашей статье.

Почему цены на квартиры в 2020 году будут расти?

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к закону о «долевке» (214-ФЗ), запрещающие застройщикам использовать деньги покупателей для финансирования строительства. Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до момента сдачи дома в эксплуатацию. Возведение жилых комплексов будет вестись на кредитные деньги, предоставляемые теми же финансовыми организациями.

Для девелоперов это означает повышение себестоимости возведения домов из-за необходимости уплаты процентов банкам, для покупателей – неизбежность платы за дополнительную гарантию сохранности средств.

При этом часть проектов разрешено достроить по старой схеме, в случае, если они отвечают определенным критериям. Таким образом, на сегодняшний день многие девелоперы все еще реализуют квартиры в жилых комплексах без специальных счетов. Но все новые ЖК будут запускаться в рамках нового механизма и вскоре новостроек без эскроу не останется.

В связи с вышесказанным эксперты ожидают дополнительного роста цен на квартиры в новостройках. Если на данный момент, на механизм эскроу перешло около 25% проектов по всей стране, то в течение 2020 года их будет становиться еще больше. Минстрой подтвердил рост стоимости квадратного метра в строящихся домах после вступления в силу новых правил на 8%, в 2020 году аналитики прогнозируют не меньшие темпы увеличения цен.

Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как некоторые покупатели не согласны ждать сдачи дома, квартира в котором по цене не дешевле, а может быть и дороже готово жилья. Рост спроса в связи с переориентацией на вторичный рынок влечет и повышение стоимости. По средним оценкам цена готового квадратного метра в России за 2019 год выросла на 5%, в Екатеринбурге – на 4,2%.

Какие дополнительные факторы будут влиять на цены в 2020 году?

Как известно, конечный покупатель недвижимости является тем, на кого перекладываются все дополнительные расходы, а их у застройщиков в предстоящем году будет не мало.

Например, Минстрой намерен сделать использование BIM-технологий в строительстве обязательным с июля 2020 года. Кроме этого подписан закон, согласно которому девелоперы должны платить штрафы за причинение вреда водным биоресурсам. Также к концу января ожидается завершение работ над пересмотром закона об архитектуре и деятельности архитекторов в России – возможное влияние на себестоимость проектов может оказать в ближайшем будущем и данная инициатива.

С другой стороны перед экономикой страны, а значит и строительной отраслью встает вопрос последствий нового мирового кризиса, начало которого было ускорено распространением короновируса, а затем и срывом сделки по сокращению нефтедобычи между Россией и Саудовской Аравией. Пока эксперты не дают точных прогнозов, но сильное ослабление курса рубля и падение цен на нефть в марте 2020 года однозначно приведут к росту инфляции в стране, которая, в свою очередь, отразится на доходах россиян. Ожидается, что падение спроса удержит рост цен на жилье, но девелоперы не смогут существенно сократить стоимость квартир — их издержки будут только расти.

Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году

Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.

На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..

Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году?

Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов — для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.

Что же это значит для покупателей?

Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.

Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.

О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.

Итоговые выводы — почему лучше и выгоднее успеть купить квартиру в первой половине 2020 года:

1. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке будут расти.

2. Пока еще достаточно широк выбор квартир в новостройках, которые не перешли на эскроу.  

3. Ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, но их дальнейшее снижение в долгосрочной перспективе не гарантировано, а во второй половине 2020 года будут введены ограничения по выдаче жилищных кредитов.

На каком этапе строительства лучше и выгоднее приобретать квартиру в новостройке? Статистика покупки квартир на разных этапах строительства

Согласно Федеральному закону нашей страны застройщик имеет право на продажу квартир в строящемся доме после оформления разрешения на строительство. Поэтому многие респонденты стремятся приобрести недвижимость на стадии «котлована», чтобы иметь возможность сэкономить до 40%. В этот период также предоставляется большой выбор квартир любого метража на удобном для вас этаже. В период сдачи дома такой возможности не представится и придется выбирать из того, что осталось.

Приобретение квартиры на втором этапе строительства, когда готовность объекта составляет уже третью часть, позволяет вам наглядно убедиться в темпах и качестве возведения новостройки и подсчитать укладывается ли застройщик в сроки или придется ждать еще какое-то время.

Покупка квартиры в новостройке в последней фазе строительства является самым безопасным видом сделки, стоимость недвижимости к тому времени заметно дорожает. Однако при приобретении на нулевом цикле есть возможность получить рассрочку по оплате от застройщика.

Если вы все же решаете купить квартиру в новостройке на стадии создания котлована, то обращайтесь к проверенному застройщику, который имеет отличную репутацию, большой опыт в строительстве и имеет все разрешительные документы, позволяющие ему осуществлять продажу недвижимости.

Именно поэтому тульская девелоперская компания «Новый Город», в партнерстве с надежными застройщиками, предлагает Вам купить квартиры в строящемся жилом комплексе «Вертикаль». С нами вы существенно сэкономите на приобретении недвижимости, если будете покупать квартиру в строящемся доме. Таким образом вы обретете уверенность в завтрашнем дне и защитите свои накопления от инфляции.

Статистика приобретения недвижимости на разных этапах строительства

Согласно исследованиям аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» население нашей страны предпочитает вкладывать свои финансовые средства в покупку новостройки, уже готовой к сдаче в эксплуатацию. Количество таких респондентов составляет 55%. Только 10% согласились бы на приобретение квартир в строящемся доме и 4% считают покупку новостройки очень рискованным делом.

Перед приобретением новостройки эксперты советуют найти больше информации о застройщике:

  • поинтересоваться отзывами на форуме об уровне и качестве строительства предыдущих домов;
  • удостовериться, что у данного застройщика есть все разрешительные документы на строительство;
  • выяснить финансовое положение инвестора;
  • навести справки обо всех объектах, возведенных застройщиком, и не занесен ли он в «черный список»;
  • посетить строительную площадку и убедиться в проведении работ.

Для тех, кто желает приобрести квартиру в уже практически готовом доме, наша строительная компания предлагает посмотреть оставшиеся квартиры в ЖК «Вертикаль».

Покупка жилья в Германии: дешевая ипотека обеспечивает высокий спрос | Анализ событий в политической жизни и обществе Германии | DW

Пандемия коронавируса ввергла ФРГ в глубочайшую рецессию в ее истории, однако экономический кризис не привел в Германии к падению цен на жилую недвижимость. Наоборот. В 2020 году квартиры и дома после целого десятилетия бурного роста спроса продолжают дорожать. Пока, во всяком случае.

Индивидуальные жилые дома дорожают быстрее квартир

Самые свежие цифры говорят о том, что во 2-м квартале, с апреля по июнь, на пике первой волны COVID-19, квартиры выросли в цене по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем по Германии на 5,9%. Об этом сообщила в середине августа специализирующаяся на рынке жилой недвижимости ФРГ гамбургская консалтинговая компания F + B. А ее исполнительный директор Бернд Лойтнер (Bernd Leutner) указал на особо высокую динамику в сегменте жилых домов на одну или две семьи. Они подорожали за год на 9%.

В Германии сейчас растет спрос на дома для одной-двух семей за пределами больших городов

Это — новое явление. Трендом минувшего десятилетия был опережающий рост цен на жилье в многоквартирных домах, особенно в крупнейших городах Германии с большим приростом населения. Это четыре немецких города с населением свыше 1 млн человек — Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн, а также Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Теперь же, в последние года два, ускоряется удорожание индивидуальных домов, в том числе в небольших населенных пунктах.

Основную причину эксперты видят в том, что достигнутый в крупных городах уровень цен на покупку и аренду жилплощади все чаще просто вынуждает людей перебираться в более доступные пригороды и даже в отдаленную сельскую местность. DW подробно писала об этой тенденции в прошлом году в статье «Дорогое жилье выдавливает молодые семьи из больших городов Германии».

Цены на квартиры в ФРГ вряд ли существенно снизятся

И вот теперь пандемия коронавируса может дать дополнительный сильный импульс оттоку жильцов за пределы больших городов, подальше не только от недоступных цен, но и от постоянного скопления потенциальных носителей инфекции. Тем более, что из-за COVID-19 резко возросло число специалистов, работающих удаленно из дома. Для многих теперь куда важнее возможность расширить жилплощадь и выделить отдельную комнату под рабочий кабинет, чем географическая близость к офису.

Строительство жилья в Гамбурге

В этой ситуации эксперты не исключают замедление роста цен на жилье в многоквартирных домах и даже некоторое их снижение. По данным F + B, во 2-м квартале в 10 из 50 самых дорогих немецких городов ценовая динамика на рынке квартир была отрицательной. Впрочем, в худшем случае это несколько процентов, ни о каком обвальном падении речи нет.

Так что покупка квартиры в Германии в чисто спекулятивных целях, в расчете на быстрое существенное удорожание представляется ныне делом крайне рискованным. Тем более, что в последние годы эксперты уже не раз задавались вопросом, не начали ли на рынке недвижимости в некоторых городах Германии надуваться мыльные пузыри. К тому же в стране идет бурное жилищное строительство.

Ипотека в Германии стоит сейчас менее 1% годовых

Однако на значительное повсеместное снижение цен на квартиры потенциальным покупателям жилья или инвесторам надеется тоже вряд ли стоит. «Исходите из того, что недвижимость, во всяком случае в краткосрочной перспективе, не станет намного выгоднее», — пишет в своей колонке на сайте популярного еженедельника Der Spiegel Херман-Йозеф Тенхаген (Hermann-Josef Tenhagen), главный редактор портала Finanztip, консультирующего немецких потребителей по финансовым вопросам.

Самым «прожженным», как он выражается, эксперт рекомендует подождать «зимних симптомов кризиса», когда, возможно, увеличится число объектов, которые придется продавать с молотка из-за неуплаты долгов.

Жилые и офисные здания в Штутгарте

Ключевым фактором, обеспечивающим по-прежнему высокий спрос на жилую недвижимость и тем самым стабильные или даже растущие цены, остается рекордно дешевая ипотека. «Ставки десятилетних кредитов находятся в августе 2020 вблизи своих исторических минимумов», — констатирует портал Interhyp, специализирующийся на услугах по финансированию жилья.

По его данным, ипотеку на десять лет немецкие банки предлагают сейчас в среднем за 0,75% годовых. Низшая точка была достигнута в марте, в момент стремительного нарастания пандемии, когда ставка опускалась до небывалых 0,68%. (Для сравнения: пять лет назад она составляла 1,8%, десять лет назад была выше 4%). Кредит на 15 лет можно получить сейчас в среднем за 1,04%.

Льготные кредиты от государственного банка KfW

Ни один из опрошенных кредитных институтов, подчеркивает Interhyp, не ожидает в течение ближайшего года дальнейшего снижения ставок. В то же время не исключено, что они немного подрастут по мере выхода экономики из кризиса. Однако все участники проведенного в начале августа опроса уверены, что значительного удорожания ипотеки точно не будет до тех пор, пока Европейский центральный банк (ЕЦБ) не откажется от политики нулевых процентных ставок.

Жилой квартал в городе Ремагене под Бонном на Рейне с населением в 17 тысяч человек

Пока сохраняются столь беспрецедентно выгодные условия кредитования, высокий спрос на жилые объекты фактически гарантирован. Тем более, что те, кто покупает квартиру или дом для собственного проживания, могут воспользоваться еще и системой льготных кредитов размером до 100 тысяч евро от государственного банка KfW. 

Правда, предложить в нынешних экстраординарных условиях процентную ставку ниже рыночной он не может, и она составляет у него сейчас все те же 0,75%-0,77%, однако KfW готов давать деньги на сроки до 25 лет и на первые 1-3 года освобождать от погашения кредита. Соответствующий договор оформляет тот коммерческий банк, у которого покупатель берет ипотеку.

Немецкий рынок недвижимости: большие региональные различия

Но высокий спрос на квартиры и дома в Германии будут поддерживать и инвесторы, которые ищут в кризисные времена особо надежные объекты для вложения своего капитала и заинтересованы в стабильном источнике регулярного дохода. Среди таких инвесторов — немало иностранцев. Так, немецкую недвижимость любят покупать россияне, хотя следует учитывать, что это не дает им преимуществ при получении визы.

Сдать в ФРГ квартиру или дом не составляет труда: примерно половина населения пользуется арендованной жилплощадью. Это одна из особенностей немецкого рынка недвижимости. Еще одна состоит в весьма значительных региональных различиях. Они проявляются в огромном разбросе цен на жилье, а также в разных размерах налога на покупку недвижимости и стоимости услуг маклеров и нотариусов. 

Отреставрированные дома конца 19 — начала 20 века в Кёльне

В Германии, и это отличает ее от многих других стран, самая дорогая недвижимость вовсе не в столице. По данным компании F + B, Берлин занял во 2-м квартале лишь 35-е место в списке самых дорогих населенных пунктов ФРГ: квадратный метр в квартирах стоил здесь в среднем 3900 евро, немногим больше, чем в Кёльне — 3820 евро. В то же время в Гамбурге цена составляла 4900 евро, во Франкфурте-на-Майне 5240 евро, а в Мюнхене 7220 евро. Так что жилье в баварской столице (а также в ее окрестностях с живописными озерами и видом на Альпы) было и остается самым дорогим в стране.  

В то же время в Баварии, а также, к примеру, в Саксонии с городами Лейпциг и Дрезден, налог на покупку недвижимости составляет 3,5% от цены объекта, в Берлине 6%, а в федеральной земле Северный Рейн — Вестфалия с городами Кёльн и Дюссельдорф даже 6,5%.

Лучший возраст для покупки жилья в Германии

Одновременно в федеральных землях Берлин, Бранденбург (столица Потсдам), Бремен, Гамбург и Гессен (с городами Франкфурт-на-Майне и Висбаден) гонорар маклеру, достигающий 7% от суммы сделки, платит пока только покупатель, тогда как в других регионах страны в вознаграждении за посредничество в равной доле участвует и продавец. Однако в конце 2020 года это исключение будет отменено, и Херман-Йозеф Тенхаген рекомендует своим читателям подождать еще пару месяцев с покупкой жилья в данных землях: расходы на маклера сократятся вдвое. 

Но даже после этого изменения в законодательстве в разных частях ФРГ при покупке жилья и впредь придется выкладывать за услуги и налоги дополнительно еще 10-15% от стоимости объекта. Поэтому профессор Регенсбургского университета Тобиас Юст (Tobias Just) в интервью экономическому изданию Wirtschaftswoche не советует выпускникам вузов слишком рано, еще не достигнув и 30 лет, обзаводиться собственным жильем.

С 2021 года услуги маклеров повсюду в Германии будут оплачивать и покупатель, и продавец

Эксперт по экономике рынка недвижимости считает, что сначала следует расплатиться с возможными долгами за обучение и накопить сумму, которая не только покрывала бы сопутствующие расходы при покупке жилья, то и обеспечивала бы достаточно большой первоначальный взнос. При нынешних низких ставках ипотеки это не должны быть 30%, как по традиции утверждают некоторые эксперты, но брать кредит в размере всей стоимости объекта, как предлагают сейчас некоторые банки, Тобиас Юст настоятельно не рекомендует.

В то же время профессор сожалеет, что пока средний возраст жителей Германии, впервые приобретающих жилье, превышает 40 лет: «Если бы удалось наполовину сократить сопутствующие расходы, это могло бы происходить на пару лет раньше».   

Смотрите также:

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    С видом на Берлин

    Пентхаус на 14-м этаже жилой башни Living Levels на берегу Шпрее в берлинском районе Фридрихсхайн стоит 12,9 миллиона евро. Площадь этих роскошных апартаментов — 750 квадратных метров. Стены высотой 4,1 метра максимально остеклены, за счет чего в комнатах много света. С огромной террасы открывается великолепный панорамный вид на город. На первом этаже жилого комплекса есть кафе и спа-центр.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Жилье в Эльбской филармонии

    В начале 2017 года будет сдан в эксплуатацию самый знаменитый на данный момент немецкий долгострой — Эльбская филармония в Гамбурге. Не все знают, что в этом культурном комплексе оборудованы не только концертный и репетиционные залы, но и 44 жилые квартиры — причем самые дорогие в ганзейском городе. К примеру, венчающий небоскреб пентхаус площадью 340 квадратных метров стоит 11,9 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Элитный пентхаус в Дюссельдорфе

    Самая дорогая квартира в Дюссельдорфе находится в фешенебельном районе Оберкассель. 8,9 миллиона евро составляет стоимость этого пентхауса из 11 комнат общей площадью 808 квадратных метров. Просторный холл, гостиная, гардеробная, несколько спален, огромная кухня, сауна, — элитные апартаменты отвечают самым высоким требованиям.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Под облаками во Франкфурте-на-Майне

    Без малого 7 миллионов евро стоит пентхаус на 13-м этаже жилой башни Onyx во франкфуртском районе Вестэнд, откуда открывается великолепный вид на город. Эти апартаменты состоят из 11 комнат общей площадью 464 квадратных метра. Одна из изюминок квартиры — тренажерный зал.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Старинная вилла в Гамбурге

    Эта вилла, возведенная в 1905 году в Гамбурге на берегу озера Ауссенальстер, полностью отреставрирована. 10-комнатная квартира общей площадью 500 квадратных метров, занимающая два первых ее этажа, стоит 5,8 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Эксклюзивные апартаменты в Мюнхене

    Самая дорогая квартира Мюнхена расположена на последнем этаже нового жилого комплекса в фешенебельном Герцогском парке в районе Богенхаузен. Эксклюзивные апартаменты общей площадью 300 квадратных метров стоят 5,8 миллиона евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Дома-краны на набережной Кельна

    Архитектурный комплекс Rheinauhafen, возвышающийся на берегу Рейна в центре Кельна, включает три здания, по форме напоминающие башенные краны. Два из них — офисные, а одно — жилое. 133 квартиры класса «люкс» разместились в нем. Цена квадратного метра доходит до 8000 евро. Апартаменты на последнем этаже, например, стоят порядка 2 миллионов евро.

  • Самые дорогие квартиры в Германии

    Бывший бункер в Дюссельдорфе

    Этот дом в Дюссельдорфе — бывший бункер. Он удостоен премии международной выставки для специалистов в сфере недвижимости MIPIM в Каннах как «лучший проект реконструкции здания». 24 квартиры с огромными террасами и гаражами оборудованы в нем. Их площадь составляет от 70 до 240 квадратных метров. Четырехкомнатная квартира в 190 квадратных метров стоит примерно 800 тысяч евро.

    Автор: Наталия Королева


советы по инвестированию в 2021 году

Пять этапов инвестирования в недвижимость и землю

Prosto заманчивой кажется прибыль от перепродажи дорожающей недвижимости (включая землю) людям, у которых появились свободные средства. Путеводитель, указывающий на основные подводные рифы или частично видимые айсберги таких вложений, предлагает Prostobank.ua

Этап первый. Постижение тенденций рынка

Инвестирование в недвижимость предполагает достаточно долгий срок отдачи. И потому главным первоначальным деянием обладателя суммы, достаточной для такой инвестиции, должно быть детальное выяснение возможных и вообще характерных долгосрочных тенденций, связанных с тем или иным типом недвижимости, способом ее использования и местом ее расположения.

При этом если ваши свободные средства позволяют вкладывать средства в дорогие объекты (400-800 тысяч долларов), следует помнить о самой распространенной ошибке инвесторов таких сумм – сверхдорогая полностью обставленная квартира в столице или загородный дом в ее пригороде на всю имеющуюся у вас сумму, конечно, приятно потешит ваше самолюбие и эстетическое чувство, а единичность объекта покажется упрощением работы с инвестицией. Но на самом деле получение прибыли с элитной недвижимости в проблемный период развития экономики весьма сомнительно.

Во-первых, продажа такого штучного объекта даже после устраивающего вас подорожания такого типа недвижимости может затянуться на слишком долгое время, до целого года (а если речь идет не о Киеве – и того больше), и может стоить многих нервов. Во-вторых, при любом витке кризиса элитная недвижимость дешевеет первой и наиболее серьезно, причем спрос на нее даже после удешевления все равно почти исчезает. Те же пункты (слабый спрос с долгим поиском и риск резкого удешевления) касаются и сдачи такого жилья в аренду – а значит, попутно заработать на этом жилье до его продажи может не получиться.

В-третьих, содержание пустующей элитной квартиры само по себе обходится не меньше тысячи долларов в год. В целом же, инвестиция в такой объект в самом идеальном случае в ближайшее десятилетие принесет не больше 15% общей прибыли, из которых не менее 10% придется потратить на оформление сделок, налоги и содержание жилья. В худшем же (весьма вероятном) случае продать объект придется без дохода или (при срочной потребности в деньгах) с убытком, дешевле первоначального вложения.

Другое дело – «демократическая недвижимость» разного рода, которая на рынке «разлетается» со скоростью пирожков (и в смысле продаж, и в смысле аренды). И которая если дешевеет, то ненадолго (и тогда ее есть смысл скупать), а потом непременно уверенно дорожает. По мнению экспертов, в послекризисных реалиях гораздо больше смысла «идти в розницу». Однако и тут следует изучить все аспекты рынка жилья (например, если у вас не более 40-50 тысяч долларов, не стоит покупать «убитую гостинку», поскольку ее затруднительно будет выгодно сдать в аренду до продажи квартиры, да и вряд ли она когда-нибудь подорожает более, чем на десять тысяч долларов, из которых вы пять тысяч потратите на необходимые выплаты – лучше на такие деньги приобрести 5-10 соток земли под Киевом или хорошую квартиру в другом городе, которую и сдать в ожидании повышения цен).

Наконец, свой главный закон роста цен существует при инвестировании в первичный рынок – в квартиру в почти достроенном доме. В таком жилье, по крайней мере, в Киеве больше других дорожают после полной сдачи дома двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, а затем трехкомнатные (однокомнатные уступают в динамике из-за изначально более высоких цен на них, обусловленных как крупными метражами, так и намеренной тарифной политикой застройщиков). То есть при наличии 300 тысяч долларов лучше взять три достраивающихся «двушки» на Харьковском, чем четыре однокомнатных там же – первые скоро «уйдут» дороже на 30 тысяч американских единиц валюты каждая, вторые подорожают едва ли на 10-15 тысяч долларов каждая. В принципе же при очень сложных колебаниях вторичного рынка недвижимости в эпоху кризиса, по мнению риэлторов, следует признать первичный рынок почти достроенного жилья единственной адекватной инвестицией в рынок многоквартирных домов.

Этап второй. Постижение документарных и налоговых нюансов

Инвестор должен представлять свои растраты, связанные с куплей-продажей недвижимости, а также свои обязанности по отношению к ней с учетом последних законодательных изменений. Начнем с последних.

При вложении в участки земли покупатель обязан использовать их в соответствии с прописанным целевым назначением земли. Если это ОСГ (земля сельхозназначения) землю необходимо обрабатывать, если участок под частную застройку – владелец обязан на участке хоть что-нибудь построить. В противном случае сельсовет или другой контролирующий территорию орган имеет право принять решение о лишении вас «замороженного» вами участка – и в кризис эта ситуация многих «непостроившихся» землевладельцев уже постигла.

Что же касается налогов, то помимо упомянутой госпошлины при продаже недвижимости (1%), выплат в Пенсионный фонд при покупке (1%) и выплат маклеру (5% при продаже) следует учитывать тот факт, что с 1 июня 2010 года государство пресекло традицию 1990-х-2000-х годов по многократному занижению участниками сделок документированной стоимости сделок с целью уменьшить налоговые выплаты. Более того, последние негласно увеличились – поскольку теперь при продаже квартиры выдается не «справка-характеристика» из БТИ города с прописанной стоимостью квартиры в виде части стоимости строения (10-20 тысяч долларов за квартиру, что и позволяло писать подобные же малые суммы в договорах) – а выписка из реестра, подконтрольного Минюсту, подразумевающая инвентаризационное обследование квартиры (а это недешевая процедура) и прописывание в выписке ее рыночной стоимости, от которой и насчитывается госпошлина.

Кроме того, с 1 августа 2010 года при покупке квартиры стоимостью свыше 50 тысяч долларов США от покупателя потребуют официальную декларацию о происхождении доходов. Кроме того, нотариусы и маклеры отныне обязаны сообщать о проводимых сделках и договорах с фамилиями их участников налоговым органам. Подумайте, устраивает ли вас такая тенденция.

Наконец, на рынке земли с недавних пор невозможно продавать части земельного участка по одному акту на весь участок. Необходимо получить отдельные полные акты (целый пакет справок и документов) на каждую долю вашего участка, которую вы желаете продать.Получение же таких актов стоит до полутора лет мытарств, море нервов и больших денег (ускорение и упрощение процесса возможно, но нелегально, и стоит уж совсем пятизначных инвалютных сумм). То же самое касается изменения профиля земли с ОСГ на «под индивидуальную застройку» – для частного лица сейчас это стало почти невозможным и как подвид деятельности исчезло с рынка.

Потому покупка гектара земли, с целью его размежевания и продажи в виде земли или в виде коттеджных комплексов сейчас под силу только корпорациям с многомиллионными оборотами – а как частный бизнес «делящееся почкованием» девелоперство ушло в прошлое.

Другими словами, единственной удобной для частника со средствами от полусотни тысяч до полумиллиона долларов инвестицией в землю сейчас является покупка отдельного участка или участков земли (или же коттеджных комплексов), желательно в пределах до 70 километров от Киева, на каковых участках в ожидании роста цен необходимо построить хотя бы временную хижину или гараж во избежание лишения вас участка.

Этап третий. Знать нюансы просмотра

Главный закон просмотра земли и коттеджных комплексов – их смотрят зимой и в марте. Поздней весной, летом и ранней осенью вся сельская Украина имеет презентабельный вид, скрывающий отчасти недостатки земли, ее окружения, строений, подъездных путей; все эти недостатки виднее всего в мартовскую оттепель. Правда, многие продавцы земли даже снимают до апреля свои участки с продажи – но зато те, кто остаются (а это владельцы, наверняка, желающие срочно продать объект), снижают в зимний «несезон» цены. И это – вторая причина предпочтительности выбора и покупки земли или дачных (коттеджных) комплексов только в первый квартал года.

По вложению в «первичку», разумеется, главным законом является «почти достроенность» объекта, которую мы уже упоминали. Даже если полная сдача объекта затянется на год и больше от заявленного застройщиком срока, инвестор, в отличие от покупающего жилье для себя, может меньше беспокоиться – хоть через год-три, почти готовое жилье сдадут, и цена его все равно неминуемо вырастет.

Этап четвертый. Выбор риэлтора.

По этому этапу читайте отдельную статью портала Prostobank.ua.

Этап пятый. Изучение предварительных договоров.

И по этому этапу читайте специальную статью от компании «Простобанк Консалтинг».

Что такое жилье эконом-класса

Хотя украинские законы не предусматривают разделение жилья по классам, на практике все же существует классификация недвижимости. Всего можно выделить четыре вида: социальное, эконом-, бизнес- и премиум-класса.

Самое недорогое – социальное жилье. Хотя по нормам на одного жильца такой квартиры должно приходится минимум 20 кв. м., а высота потолков должна быть не менее 2,5 метров, никаких других требований к такому жилью не предусмотрено. Ни технология строительства, ни количество квартир на одном этаже или в доме никак не нормируются. Как правило, в социальном жилье отсутствует лифт, мусоропровод, паркинг для автомобилей, но в каждой квартире есть балкон. 

Жилье эконом-класса отличается от социального более высокими требованиями к качеству и удобством. На каждую квартиру, как правило, отводят одно паркоместо; обязательно наличие балкона, а часто и лоджии. При этом технология строительства может быть лишь трех видов: монолитно-каркасная, сборная из панелей или кирпичная кладка.

Примечательно, что требования к жилью бизнес-класса ненамного отличаются от требований к эконом-классу. Технология строительства может быть лишь монолитно-каркасной либо кирпичной кладкой – но панельные дома сегодня и так практически не строят. Площадь квартиры на одного человека в доме бизнес-класса должна быть не менее 40 кв. м., в два раза больше, чем в эконом-классе. Самих квартир на одном этаже должно быть не более восьми. Требования по наличию парковки, балкона и лоджии – те же.

Что касается квартир в домах премиум-класса, то их обычно до 30 на один дом и до четырех на один этаж. Потолки в таких домах имеют высоту минимум в три метра. Обязательно наличие террасы и паркинга на две или более машин на каждую квартиру.

В основном, на практике самое большое различие между жильем разного класса – в метраже и стоимости. При этом жилье эконом-класса считается самым ликвидным из-за того, что его легче всего продать даже в кризис.

Когда целесообразна ипотека

В некоторых случаях при покупке жилья целесообразно взять кредит – в частности, если у вас недостает небольшой суммы на покупку желаемого объекта, и есть возможность погасить кредит за короткий срок.

При этом шансы получить кредит на ипотеку, залогом по которой выступает жилье эконом-класса, намного выше, чем в случае с элитной недвижимостью. Получить кредит на покупку эконом-жилья намного проще, потому, что ликвидность такой недвижимости выше, а сумма кредита – ниже. Кредитующие банки усматривают в дорогой ипотеке повышенные риски уже потому, что она формирует значительную часть портфеля. А сейчас как никогда финучреждения стремятся к диверсификации. Кроме того, ликвидность таких объектов недвижимости в сегодняшних условиях крайне низкая.

Кроме аванса не менее 50% и короткого срока ипотеки в 3-5 лет, для получения кредита необходима позитивная кредитная история заемщика, официальная зарплата и трудоустройство в стабильной компании.

Ознакомиться с актуальными условиями кредитования на покупку недвижимости можно тут

Обходим подводные камни

Выбирая дом, в котором вы хотите покупать квартиру эконом-класса, посетите лично городок – чтобы увидеть, насколько комфортно вам будет там жить. Киевлянин Иван Пилипенко искал для себя недорогую квартиру в новострое. «Холодным зимним вечером я поехал смотреть на квартиры в объекте. Рекламный проспектик обещал симпатичный дом, который уже был сдан в эксплуатацию, и оживленный городок с поликлиникой, школой, детским садиком, магазинами и маршруткой до Киева каждые 10 минут. Приехал – а там на остановке стоит один киоск с жалкой гирляндой и пустырь, на котором стоит одинокий дом. Свищет ветер, нет фонарей. Я развернулся и поехал назад. Дорога тоже заняла 40 минут вместо обещанных 20-ти», — сетует Иван. Очевидно, что в этом случае покупатель пострадал от неправдивой рекламы: объект не имел развитой инфраструктуры, которая нужна для комфортной жизни.

Впрочем, в вопросе выбора дома и оценки инфраструктуры опасна и другая крайность – когда какой-то пригородный район оказывается слишком густо заселен. «Некоторые застройщики по накатанному пути эксплуатируют раскрученные направления, где ни плотность заселения, ни коммуникации уже не выдерживают такого давления. Выбирая объект, обращайте внимание на то, насколько развита в районе детская и взрослая инфраструктура, качественные ли дороги, не перегружена ли трасса, насколько местность красива и чиста», — советует Владислав Кононов, партнер девелоперской компании AVM Development Group.

«Смотрел я еще один неудачный объект, — рассказывает Иван Пилипенко. – На самой окраине Борщаговки мне пообещали аккуратную квартирку со скидкой, а на практике это оказалась горе-планировка: небольшая комната имела форму очень удлиненного прямоугольника. Менеджер пыталась меня убедить, что все в порядке, но я-то вижу, что туда даже диван не поставить нормально». По словам застройщиков, планировка – важная статья расходов в создании проекта. «Важно, чтобы застройщик был достаточно профессиональным для успешной реализации всех этапов проекта: от создания чертежа до окончания строительства. К сожалению, сегодня на рынке встречаются объекты, в квартирах которых две трети отведено под холл либо посреди спальни расположена колонна. Качественная проработка – дорогостоящая необходимость, поэтому будьте готовы, что квартиры с уютной планировкой будут несколько дороже», —  поясняет Владислав Кононов.

По словам эксперта, при инвестировании в жилье эконом-класса нужно помнить, что излишняя реклама либо чрезмерное внимание к внешнему виду дома – могут означать экономию застройщиком на качестве стройматериалов, коммуникациях и прочем.

В заключение

Конечно, самое главное при покупке квартиры – проверка застройщика на добросовестность, чтобы объект был успешно сдан в эксплуатацию. В этом вам поможет изучение документов застройщика, построенных им объектов и списка его партнеров.

У застройщика должны быть:

  • лицензия Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ;
  • разрешение на строительство, выданное местным органом власти либо решение местного совета о выделении земельного участка;
  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная документация.

«Попросите у застройщика документ, подтверждающий право собственности или пользования землей. Если застройщик является собственником земли, он должен подтвердить это Государственным актом на землю. Если же земля получена в пользование, Вам должны показать договор аренды», — советует Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua. Но главное: строить дом должны на земле «жилой и общественной застройки». Категория земли должна обязательно быть указана в документах.

Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиции: пять шагов перед выбором объекта 

Prosto, а главное, безопасно, казалось бы, вложить 70-150 тысяч долларов в квартиру в столице. И банковских рисков не несешь; и товар не только ликвидный – но и такой, которым сам сможешь воспользоваться если что… О первых информационных этапах, которые стоит пройти перед выбором жилья для покупки-инвестиции, – рассказывает Prostobank.ua. 

Шаг первый: во что вы инвестируете

Для начала следует выяснить: собираетесь ли вы купить квартиру с целью скорой перепродажи – или можете выждать пять-десять (или бесконечно много) лет, сдавая все это время жилье в аренду, и лишь потом продать квартиру после ее подорожания или (когда понадобится наличность) хотя бы за исходную цену. Перед тем, как решится на такой шаг, нужно тщательно изучить текущую ситуацию на рынке и взвесить, насколько выгодна такая схема.

К примеру, на начало 2010 года за счет арендных выплат в Киеве полностью окупить вложения в квартиру можно не менее чем за 15-20 лет. Ведь если вложить в покупку 70-80 тысяч долларов цена аренды за вычетом налогов составит не более 350-400 долларов в месяц. А при более дорогих квартирах или самостоятельном проведении хорошего ремонта в инвестиционной квартире срок окупаемости будет еще большим – ввиду «кризисного» падения спроса на дорогую аренду и, как следствие, почти полного исчезновения в Киеве среднеклассового (500-1500 долларов в месяц) арендного сегмента.

Таким образом, речь может идти либо о сознательной нацеленности на сдачу жилья в аренду (получение своего рода «процентов» от вложенной суммы), либо об умелой ловле кратковременной конъюнктуры – угадывании резких подорожаний той или иной недвижимости в ближайший год-два. В обоих случаях необходимо перейти к следующему, второму шагу.

Шаг второй: изучите транспортные перспективы районов

Главный, краеугольный инвестиционный параметр, который через несколько лет может сделать вложения в квартиру действительно прибыльными – это строительство метрополитена и другого общественного транспорта повышенной регулярности вблизи потенциального объекта ваших инвестиций.

К примеру, в Киеве, как известно, в ближайшее десятилетие должен открыться ряд уже построенных станций метро в Голосеевском районе; линия в направлении Воскресенского и Радужного массивов и, возможно, Троещины; та же линия на правом берегу пройдет через Татарку; неопределенно поговаривают о метро в районе вокзала «Дарница». Все остальные направления метро, о которых пишет пресса, в ближайшие десять лет маловероятны. Трамваи на отделенных колеях (без пересечений с автодорогами) вскоре свяжут линии метро с Борщаговкой и, возможно, Троещиной. Эффективной станет и городская электричка, которая несомненно в ближайшее десятилетие начнет ходить через все районы, имеющие железнодорожные пути; ожидается и серьезное увеличение пригородного железнодорожного трафика и комфортабельности пригородных поездов.

Так вот, дома и квартиры в домах в радиусе двух километров от появляющихся станций указанных видов транспорта, непременно подорожают на десятки процентов – вплоть до (в случае дома в ста метрах от новой станции метро) двукратного и даже более чем двукратного повышения цены.

К примеру, Радужный массив – на котором расположена и уже действующая станция городской электрички (лукаво наименованная станцией «Троещина»), и рекреационная озерно-пляжная зона, и там же планируется станция метро – является претендентом на подорожание квартир: через пять-десять лет на 50% к нынешней цене «радужной» недвижимости по всему массиву, и еще на больший процент непосредственно возле станций рельсового транспорта (если не произойдет форс-мажорного резкого падения цен по всему городу).

Шаг третий: изучите «технические» перспективы районов и домов

Если составить диаграмму, в которой цены квартир за несколько лет показываются отдельными линиями, «отвечающими» за разные части Киева и Киевщины – то эти линии будут совершенно не параллельны. То же самое и со стоимостью аренды. Проще говоря, были периоды, когда «Троещина дорожала быстрее Борщаговки» и было наоборот – хотя удаленность от метро обоих районов не менялась, а инфраструктурность их развивалась одинаковым темпом. Или, к примеру, Оболонь, бывшая пятнадцать лет назад рядовым новостроечным районом, пусть и с линией метро – в 2000-х годах стала крайне дорогим массивом (в том числе и в связи с постройкой микрорайона люкс-домов «Оболонские Липки» и обустройства их прибрежной инфраструктуры).

Что касается самих домов, то на массивах лет десять назад «стандартные» шестнадцатиэтажки перестроечных и 1990-х годов (серии АППС, КТ, 96) и не менее стандартные дома позднебрежневских-андроповских времен аналогичной этажности (серия БПС) стоили при равном метраже, состоянии и характеристиках района почти одинаково. Однако в середине 2000-х, когда возраст «брежневских» домов превысил 25-30 лет, а на их требуемый плановый ремонт не появилось и намека, рост стоимости БэПээСок резко замедлился. А вот «перестроечные» и «постперестроечные» КаТэшки и их аналоги продолжали стремительно дорожать. И даже после кризисного падения цен это различие сохранилось.

Серия БПС

Серия 96

Другой пример: серия АППС десять-пятнадцать лет назад считалась более «элитной» и более дорогой среди новостроек, видимо, из-за планировок. Однако со временем обнаружилось, что эти дома чем дальше, тем более «холодные» (стены нуждаются в регулярной пропитке стыков блоков, а лучше – в наложении внешнего утепления). Тогда как «одетые» в песчано-щебневую «шубу» дома серии КТ сохраняют постоянное высокое теплосбережение. Что, соответственно, не могло не изменить динамику цен обеих серий.

Серия АППС

Серия КТ

Кроме того, следует учесть, что многоэтажные дома с кухонными газовыми плитами имеют слабую проводку (Al 2-3 кВт), не выдерживающую все домашние электроприборы ХХІ века, достигающие в иные часы общей нагрузки 5-10 кВт на квартиру. И все покупатели об опасности «вечно летящей» проводки через пять-десять лет уже будут знать. А значит, без капремонтов такие дома обречены на более слабый рост цен на фоне общего дорожания, или же на застой и откат цен. Тогда как все дома с электроплитами пронизаны гораздо более мощными кабелями (от 6 кВт), что и определяет их в данном аспекте большую перспективность.

Поэтому верный залог успешных инвестиций – предварительное изучение прогнозов «удорожания районов» и серий домов. Если относительно удорожания серий домов единственный вариант получения прогнозов – расспрашивать маклеровто относительно «дорожания районов» лучше произвести поиски прогнозов в интернете на специализированных сайтах. Дело в том, что есть опасность, что маклера как профессиональные продавцы будут «прогнозировать» и советовать вам тот район, квартиры в котором у них есть в данный момент – а не тот район, который вправду может подорожать более других.

Кроме того, время от времени начинают пользоваться повышенным спросом (и это сказывается на ценах) те или иные элементы ремонта или инфраструктуры дома – что особенно важно, если вы покупаете с целью инвестиции неновую квартиру или самостоятельно делаете (заказываете) в ней ремонт. Так, после долговременных отключений горячей воды или зим с плохим отоплением люди готовы переплачивать за квартиры с «личным» бойлером. А с началом массовой «моды» на продуктовые гипермаркеты и очень крупные супермаркеты лет семь назад начали дорожать дома вблизи таковых. Так что если вы обладаете информацией о начале строительства новой «Биллы», «Мэтро» или их аналогов вблизи жилых домов, можете быть уверены, что еще до открытия мегамагазина квартиры в радиусе полукилометра вокруг хотя бы на пару тысяч долларов вырастут в цене, может увеличиться и цена аренды.

Наконец, чем больше дорожный трафик, шум и загазованность по всему городу, тем дороже становятся квартиры в тихих местах вблизи парков, водоемов (та же Оболонь, как и Русановка, дорожали быстрее других районов, в том числе, из-за близости Днепра). Еще десять лет назад этот параметр был в Киеве маловажным, а теперь, как и во всем мире, для многих покупателей он выходит в приоритеты выбора. При чем пока еще не все киевские продавцы это осознали – так что на этом можно сыграть.

Шаг четвертый: помните о дамокловом мече законов

Инвестор в недвижимость вынужден следить за принятием соответственных законодательных актов в отношении владения жильем, его купли-продажи и сдачи в аренду. Надо сказать, что отечественные законотворцы меняют условия приобретения и пользования жильем очень часто. Например, провозглашенные планы правительства выдавать госкредиты под 5% годовых на покупку новых квартир при их реализации (пока, впрочем, маловероятной) могли бы «взорвать» рынок жилья.

Как и в любом секторе мирового рынка, в последние месяцы перед вступлением в силу определенных законодательных ограничений и усложнений может начаться массовая скупка товара по «старым добрым» простым схемам – как говорится, «чтобы успеть пока крышка не захлопнулась» (иногда для разогрева рынка его участники сами вводят ложные «часы Х», после которых якобы «ничего не будет», и тогда в преддверии этого часа происходит массовая скупка товара вместе с его подорожанием). То есть если законотворцы решат усложнить покупку жилья или его арендования, и при том оставят время до вступления закона в силу – это наверняка будет период временного скачка, вздорожания покупки и аренды квартир, что и следует использовать соответственно (вовремя продать жилье или же выгоднее его сдать).

Таким образом, важным шагом перед инвестицией в недвижимость является изучение текущих дел и ожидаемых событий на «законотворческом» фронте. Оптимально это сделать при помощи интернета (в частности, специализированных форумов) или путем опроса хорошо знающих тему юристов и маклеров.

Шаг пятый: валютные и ценовые курсы

Помните, что купля-продажа жилья в Киеве до сих пор номинируется исключительно в долларах, а аренда жилья последние два года номинируется преимущественно в гривнах. Кстати, ежедневно обновляемый курс доллара в банках Киева смотрите в справочнике «Курсы валют» на Prostobank.ua.

Таким образом, в периоды значительной инфляции одной или другой денежной единицы могут возникнуть валютные «ножницы», которые уменьшат доходность или аренды, или стоимость самой квартиры (то есть ваших вложений). Конечно, при падении курса нацвалюты арендную цену в гривнах нетрудно и повысить, сохранив ее долларовый эквивалент неизменным. Но в иных случаях (когда цены аренды повсеместно начнут падать) это чревато весьма долгими поисками арендаторов, согласных на такие условия.

Что же касается цены самой квартиры, то при очень долгосрочной инвестиции и наличии других свободных денег всегда есть шанс дождаться выравнивания резких падений цен (даже в случае резкой инфляции доллара) до более-менее адекватного уровня. Но останется ли этот уровень прибыльным – еще вопрос.

Наконец, банковское ипотечное кредитование «вторички» в случае своего возрождения и бурного развития (то есть снижения реальных ставок) приведет к скачку цен на жилье. Не исключено, что скачок будет кратковременный с последующим плавным многолетним откатом – после охвата всего немногочисленного контингента, имеющего достаточные доходы, чтобы кредитоваться пусть даже под малые проценты (контингент будет малочисленным, если благосостояние масс улучшится по сравнению с нынешним уровнем незначительно). Такой скачок и будет лучшим временем для инвестора в жилье – периодом под названием «продавайте все!». Однако в точности развитие подобных событий предугадать невозможно. Так что – следите за новостями.

В целом «правильные» инвестиции в квартиру подразумевают, среди прочего, непрерывное «сканирование» ценовых (на недвижимость) и курсовых (доллара и гривны) прогнозов. А также – прогнозов взаимовлияния этих двух параметров. Но поскольку мы говорим о предварительных – перед выбором жилья для вложения денег – этапах, и при этом предполагаем, что данный путеводитель будет актуальным долгое время, приведем следующее общее правило.

Исследуйте, прежде всего, прогнозы роста цен на киевские квартиры в инете. При этом не верьте первому найденному прогнозу; соберите хотя бы три версии. И если на момент прочтения ваш собственный вывод из совокупности этих прогнозов близок к тому, что квартиры подорожают или по крайней мере, не подешевеют (и значит, аренда принесет прибыль) – решайтесь!

В противном случае, даже если вы киевлянин, подумайте, а не вложить ли вам ваши 70-150 тысяч долларов в недвижимость за пределами Киева или же в новостроечное жилье с весьма серьезным евроремонтом – о чем мы подробно расскажем в наших следующих материалах.

Новостройка уже сдана, а цены на квартиры продолжают расти

Тот факт, что квартиры в новостройках на стадии строительства несколько раз меняются в цене по мере готовности дома, уже давно никого не удивляет. Такое ценообразование вполне обосновано и его принципы понятны каждому. Но существует еще одна интересная тенденция, согласно которой стоимость жилья в уже сданных новостройках также продолжает расти. В среднем за первые 5 лет квартира в заселенной новостройке может подорожать еще на 5-7% (без учета других факторов — общей ситуации на рынке, инфляции и т.п). Такая тенденция наблюдается практически во всех городах России, а также в соседних странах, например, Казахстане, новостройки которого можно найти в каталоге https://novostroyki.flatfy.kz.

Объяснений тому, почему происходит так, а не иначе, сразу несколько.

Главная причина – через 2-4 года дом становится полностью обжитым и комфортным для проживания. Большинство новоселов уже закончили ремонт, заселились в квартиры и перешли к спокойной и размеренной жизни, в которой нет шума, строительного мусора и бригад рабочих-отделочников. Это становится существенным плюсом новых домов, сданных несколько лет назад.

Еще один фактор, способствующий удорожанию недвижимости, связан с развитием инфраструктуры. Часто можно наблюдать, что после сдачи новостройки выделенные под магазины и другие коммерческие объекты помещения на первом этаже пустуют. Это доставляет жильцам серьезный дискомфорт. В отдельных домах могут наблюдаться проблемы с транспортом, когда обещанная остановка общественного транспорта так и не была перенесена и т.п. За первые несколько лет все эти трудности обычно решаются и покупатели могут в полной мере оценить удобство проживания в том или ином месте.

Резкий скачок цен может наблюдаться в тех новостройках, строительство которых ведется в несколько очередей. Когда возведение комплекса завершается, стоимость квартир в ранее сданных домах возрастает, ведь новоселам теперь не придется наблюдать из окон стройку, видеть во дворе строительную технику, постоянно слышать шум.

Максимальный уровень прироста цен на новые квартиры в сданных новостройках наблюдается в сегменте недвижимости комфорт и бизнес. На отдельные объекты он может достигать 10%. А вот новостройки класса эконом дорожают меньше, а в некоторых случаях стоимость квадратного метра в них остается практически неизменной. Обычно это происходит в тех домах, которые изначально оценивались как недостаточно ликвидные.

Покупка квартиры в новостройке после сдачи объекта становится выгодно

Процесс ценообразования в строящихся жилых комплексах стабильный и качественный ровный темпами подорожания квартир в по мере приближения к завершению строительства. Однако появление кризисных тенденций на рынке первичного жилья в 2014 году изменило ситуацию. Теперь далеко не всегда покупателям выгодней приобретать на начальной стадии строительства, чем перед вводом квартиры в строй.Аналитики МИЭЛЬ-Загородная недвижимость рассказали об этой интересной тенденции.

Разница между стоимостью квартир в новостройке на начальной и конечной стадиях реализации проекта в Москве уменьшлась, эксперты. Если до 2014 года цены на стадии котлована были в среднем на 30% ниже, чем на момент ввода в эксплуатацию, то сейчас эта разница резко сократилась. В среднем по столичному рынку новостроек она составляет 10-15%.

«Фактически мы видим, что стоимость жилья в новостройке в Москве на стадии возведения первого этажа дома».Пиковая стоимость квартир в проектах приходится на стадию возведения 2-3 этажа. Это связано с первой очередью со снижением темпов продаж: если раньше в среднем к 50% готовности проекта в нем уже был реализован весь объем квартир, то сейчас к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию нереализованными остаются в среднем порядке 30% квартир », — сообщает управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов.

По словам экспертов, сегодня девелоперы фактически совершили от практики «удерживания» наиболее ликвидных лотов да завершения строительства проекта.Сейчас в большинстве новостроек Москвы выходит полный объем квартир, так как застройщики в том, чтобы сократить число квартир «на балансе» в уже сданном в эксплуатацию доме.

«При этом обратная тенденция: происходит снижение цен на квартиры на завершающей стадии проекта, — говорит эксперт. — Реализация программных помещений здания заставляет девелопера нести расходы на содержание офиса продаж, передачу квартир и обязанности перед покупателями.Кроме того, на данной стадии конкуренции лотам от застройщика начинают составлять квартиры по переуступке, то есть «вторичное жилье» в недавней новостройке. Таким образом, для продвинутых покупателей лучший момент, чтобы купить квартиру в Москве в доме по оптимальной цене и с минимальными рисками — это когда в проекте остается 5-7% системы непроданных лотов. Девелопер снижает цену в готовых ЖК, поскольку находит более выгодным сбытом оставшиеся объекты с дисконтом, чем и дальше держать цены и содержать штатных сотрудников на проекте ».

Кроме того, опасения покупателей о том, что на финальной стадии возведения новостройки можно приобрести лишь «неликвид», ушли в прошлое. В новых проектах на рынке недвижимости Москвы категории неликвидных квартир размыты. «Например, раньше« неликвидом »часто считались квартиры на первых и последних этажах, а теперь это эксклюзивные лоты, — объясняет Владимир Яхонтов. — Так, девелоперы нередко добавляют квартирам на последних этажах наличие эксплуатируемой кровли или мансарды, а первые этажи отдаются под стрит-ритейл.На второй этажах, соответственно, появляется возможность организации террасы на стилобатной части в некоторых проектах. Современные застройщики знают, как превратить проблемы на нижних этажах в их преимущества. А к финальной стадии проекта, как правило, нереализованными вполне стандартные лоты ».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Какие квартиры в этом году будут дорожать, а какие

Влияние пандемии COVID-19 на рынок жилья в России оценили в Национальном рейтинговом агентстве (НРА).По мнению аналитиков, объем ввода новостроек в этом году будет самым низким за последние десять лет. Возникший спрос на квартиры к их подорожанию на первичном рынке в пределах десяти процентов. Зато «вторичка», скорее всего, потеряет в цене. Обзор составили по материалам Росстата, Центробанка и Единого реестра застройщиков. При этом учитывалась площадь жилых объектов, которые возводят девелоперы: частные и садовые дома во внимание не принимались.

Ввод жилья задерживается

Ввод жилья профессиональными застройщиками в этом году составляет около 40 миллионов «квадратов».Это на семь процентов меньше, чем в 2019 году. Из-за пандемии отрасль поставит антирекорд, показав минимальный объем за десятилетие, отметили в НРА.

Антивирусные ограничения приведут к переносу сроков сдачи домов в среднем на два-три месяца. По вводу жилья аналитики предрекают спад в среднем на девять процентов. Но по регионам ситуация неоднородная.

Больше всего от вынужденного простоя пострадали стройки Центрального и Приволжского федеральных округов, на Урале же его влияние на объем строительных работ было обозначее заметным. Причина — высокая динамика в начале года. В апреле — мае — Челябинской и Тюменской области лидировали в стране по приросту вводимого профессиональным застройщиками жилья.

«Объем ввода жилья в регионах в целом падает с февраля. Возможный процесс ускорился, — отмечается в обзоре. — Это связано с тем, что сокращение реальных доходов в регионах значительно значительнее, чем в столицах. они могут сократиться на 10-15 процентов в 2020 году по сравнению с 2019-м «.

Спрос растет

Госпрограмма льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, привела к перераспределению спроса в пользу квартир в новых домах, подчеркнули в Национальном рейтинговом агентстве. «В мае стоимость ипотеки достигла исторического минимума», — уверяют аналитики.

Оживление первичного рынка жилой недвижимости обострившаяся конкуренция между банками. Ипотечные заемщики, как поясняют в НРА, обеспечивают привлекательные услуги благодаря оптимальному использованию риска и доходности жилищных кредитов, а также исторически низкому уровню просрочек по платежам.

В 2019-м проблемная задолженность по ипотеке России составляла всего 1,4 процента, в 2020-м возможен рост до 2,5 процента. НРА ожидает продления госпрограммы льготной ипотеки как минимум до следующего лета, однако после ноября ее параметры могут измениться в зависимости от размера ключевой ставки и макроэкономической ситуации.

По мнению экспертов, активизация спроса на первичное жилье в Москве может привести к росту цен в пределах десяти процентов (по сравнению с прошлым прошлым годом).На вторичном рынке квартиры подешевеют — процент на пять.

«Такие ценовые тенденции с высокой вероятностью будут характерны и для региональных рынков», — полагают в агентстве. Сдерживать «аппетиты» застройщиков будет сокращение реальных доходов россиян. Чтобы привлечь потребителя, девелоперы наверняка маркетинговые акции вроде сезонных скидок, бонусов первым покупателям или для ряда объектов, принятия на себя расходов по выплате процентов по ипотеке, добавили в НРА.

Недвижимость в Украине значительно подорожает

Застройщики и аналитики в один голос прочат в 2020 году рост цен на недвижимость до 10%. Объясняют это удорожанием строительства и прогнозами на возобновление ипотечного кредитования. В то же время, если гривна будет удерживать оборону перед долларом, то застройщики не снизят темпы застройки городов, то есть шанс, что стоимость квадратного метра сохранится как минимум до осени.

Об этом сообщают Деньги.

Новый год ожидаемо принес рынку недвижимости ценовое затишье. Хотя стоимость квадратных метров не особо шевелилась еще с осени 2019 года. Причем, как на первичное, так и на вторичное жилье.

Читай также: Элитное жилье в Киеве подорожало

В основном это заслуга укрепившейся гривны. Ревальва приводит к удорожанию жилья в валютном эквиваленте. Например, квартира стоимостью 500 тыс. Руб. грн. при курсе 28 грн. / долл. оценивалась в 17,8 тыс. руб. долл., а при курсе 25 грн. / долл. ее цена подросла до 20 тыс. долл. Это тормозит и охлаждает спрос.

Поэтому застройщики, чтобы окончательно не распугать покупателей, придерживаются цены. Вторичный рынок коррелирует с первичным. Там продавцы тоже умерили свой аппетит. К тому же, за 2019 год вторичка подорожала даже существенно, чем первичка: 10% против 7%. Так что ценовой разрыв между новым и бывшим в употреблении жильем увеличился. И если квартиры на вторичном рынке будут дорожать и дальше, потенциальные покупатели отдадут предпочтение квартирам в строящихся домах.

  • Ипотека тянет вверх

«Деньги» уже писали, что в 2020 году ценовая ситуация на рынке недвижимости будет предсказуемо спокойной: новое жилье, как строящееся, так и построенное не более 10–15 лет назад, подорожает на 8 –10% (см.: от 19 декабря 2019 года № 24 (399).

Читай также: В е-кабинете застройщика заработал чат-бот для жалоб

Но это, скажем так, базовый сценарий. На динамику стоимости квадратных метров влияет не только валютный курс, но и масса других факторов. И нельзя исключать, что цены еще взлетят. Равно как и нельзя исключить застой — если наберется достаточно угнетающих факторов (см. Инфографику).

Что может свидетельствовать о ценовом ралли на рынке недвижимости? Один из предвестников — падение ставок по депозитам.Только за первый месяц 2020 года средняя процентная ставка по гривневым вкладам, размещенным на срок 12 месяцев, упала с 15,2% до 14% (данные Thomson Reuters). А ввиду того, что Национальный банк 31 января снизил учетную ставку на 2,5 п. п. — до 11%, доходность депозитов вскоре еще просядет.

Это может стать причиной перетекания средств из банковской системы в рынок недвижимости, что, в свою очередь, увеличит спрос на жилье, особенно первичное. Ведь квартира за время строительства дома (обычно 2–2,5 года), в среднем, дорожает на 30–40%, иногда до 50%.Соответственно, доход от квадратных метров выше, чем от размещения денег на банковских счетах. А значит, вкладывать в метры явно выгоднее, чем в депозиты. Впрочем, и риски выше.

Есть надежды на возобновление ипотечного кредитования. Возрождению ипотеки поможет снизить ставки, которое руководство НБУ к концу 2020 года пообещало опустить до 7%. Падает доходность ОВГЗ, она уже ныряет ниже 10%. Все это способствует удешевлению кредитов. Конечно, в Украине ипотека пока еще не будет такой же доступной, как в Европе.Но на 12–14% годовых можно вполне рассчитывать. А это — возможность взять недостающие 25–35% на покупку квартиры в кредит и выплатить его за 2–3 года. «У банков накоплено более 200 млрд. грн. ликвидности. Старт ипотеки оживит рынок, что даст рост цены в гривне на уровне 10% », — считает Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence.

Читай также: Где больше всего подорожали квартиры

Появляется все больше программ финансирования от застройщиков, которые во многих ситуациях успешно заменяют ипотеку.«Вполне можно ожидать рассрочек с полутора лет и сроком конечного погашения 40–42 месяца», — говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community).

Очевидно, что доступность заемных средств с ростом зарплаты в валютном выражении подогревает спрос на недвижимость и провоцирует удорожание квадратных метров.

Есть и вполне объективные причины, которые не позволяют застройщикам опустить цены.«В зависимости от класса долларовая колеблется от 25 до 60%. Кроме того, чтобы удержать сотрудников, застройщики вынуждены повышать зарплату, что сказывается на себесто способности квадратного метра. Соответственно девелопер не может снизить цены, если не хочет выйти из проекта с убытками », — объясняет Андрей Рыжиков, генеральный директор и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

  • Спрос так себе

В то же время есть факторы, которые могут сыграть на понижение цен на недвижимость.Как уже было сказано, укрепление гривны — это палка о двух концах. Увеличивая стоимость квадратного метра в валюте, ревальвация, вместе с тем, сдерживает рост цен в гривне.

Читай также: Совещание по строительству: Гончарук рассказал о целях

Портит настроение и застройщикам, и продавцам квартир на вторичном рынке избыточное предложение жилья. Правда, по данным Министерства юстиции, количество сделок с жилой недвижимостью в Украине в 4-м квартале 2019 года на 19% превысило число сделок за аналогичный период 2018 года.Но спрос все равно не догоняет предложение.

«Количество сделок на первичном в 2019 году снизилось, в среднем, до 50%. При этом в некоторых объектах продажи упали практически на 80%. В целом же, существующий спрос способен покрыть лишь 60–70% всего предложения, — оценивает Татьяна Шульга-Забельская.

Агенты по недвижимости, которые занимают продажей вторичного жилья, занимают, что на одного покупателя приходится 5–10 объектов. А средний срок продажи квартир достигает 2–3 месяцев.То есть выбор большой, с избытком.

Вслед за курсом пошли вниз и арендные ставки. Да и «горячий« сезон, который на рынке аренды на осень, позади. Поэтому веских аргументов для повышения цен у арендодателей нет. Тем не менее, доступность съемного жилья оттягивает вторичных покупателей с первичного ичного рынка. Многие предпочитают подождать, накопить на квартиру поновее и попросторнее. Это приводит к формированию давления в какой-то степени сдерживает рост плотности квадратных метров.

Читай также: «Сдам квартиру за интим»: В Украине развивается аренда жилья по бартеру

  • К счастью, спасли

Большая неприятность для первичного рынка в 2019 году стала ситуация со строительной компанией «Укрбуд» «, Которая оказалась на грани разорения. По данным lun.ua, по состоянию на начало февраля 2020 года заморожено строительство 19 жилых комплексов Укрбуда и еще в пяти ЖК приостановлены продажи квартир.Укрбуд — самый крупный проблемный застройщик после группы компаний «Укогруп», которая оставила в наследство Киеву более 40 незавершенных проектов.

К радости покупателей, Укрбуд смог договориться с Киевгорстроем о том, что застройщик завершит замороженные объекты. Как заявила 23 января 2020 года пресс-служба Киевгорстроя, компания проводит техническую инвентаризацию по всем проектам Укрбуда и подсчитывает, сколько денег нужно на их достройку. «Параллельно мы работаем над снятием арестов с участков, ведем переговоры с государственным ипотечным учреждением о выделении денежных средств для прекращения строительства объектов.Готовятся акты приема-передачи. Пять уже находятся в процессе подписания между заказчиками и предприятиями Укрбуда «, уточнили в пресс-службе Киевгорстроя.

Впрочем, банкротство Укрбуда стало очередным напоминанием о том, что даже крупный застройщик не застрахован от катастрофы. Так что к выбору строительной компании необходимо подходить предельно скрупулезно.

Читай также: Вторичное жилье в Украине значительно подорожало

  • Изучаем до мелочей

В первую очередь следует провести своеобразный аудит застройщика.Выяснить, кто и когда учредил компанию, какой у нее уставный капитал, кто является конечным бенефициаром — кто контролирует этот бизнес, есть или нет судебные дела, связанные с девелопером, и т. д. «Крупные строительные компании для оптимизации учета и управления часто обособленные юридические лица под строительство отдельных объектов. «Если компания (или группа, к которой она относится) работает на рынке не первый год, имеет положительную репутацию и завершенные проекты, это — первый признак того, что ей можно доверять«, — говорит Василий Шеретько, старший юрист юридической фирмы «Антика».

Также необходимо проверить документацию, связанную со строительством конкретного объекта. Это — правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство (его можно найти в реестре Государственной архитектурно-строительной инспекции), градостроительные условия и ограничения, технические условия, заключение по результатам экспертизы проекта строительства.

«При изучении правоустанавливающей на землю документации важно обратить внимание на кадастровый номер и целевое назначение земельного участка, на котором ведется строительство; на то, совпадают ли данные о собственнике / пользователе участка с данными о застройщике; каким образом земля передана застройщику “, — подсказывает Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании Победитель.

Читай также: Правила налогообложения недвижимости хотят изменить

Целевое назначение можно проверить по Публичной кадастровой карте (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta). И если на землях, отведенных под промышленность, возводится многоквартирный жилой дом, это должно насторожить потенциального покупателя. Помимо этого, все объекты класса последствий выше СС1 (а это любые многоквартирные дома четырех этажей) должны пройти экспертизу проектной документации.Если такой экспертизы нет, или застройщик отказывается ее предоставить — это еще один «звоночек».

Вдобавок у застройщика должны быть технические условия подключения объекта к инженерным сетям — газо-, электро- и водоснабжению с водоотводом.

«Как определить проблемного застройщика? Если объект неоднократно переименовывался и продавался, существует высокий риск того, что он не будет нормально достроен и введен в эксплуатацию. «Не исключено, что в отношении такого жилого комплекса существуют права третьих лиц и возможны судебные тяжбы», — предупреждает Василий Шеретько.

  • Скидка — обязательно!

Тем, кто приценивается к квартирам в новостройках, не стоит пугаться цифр в прайс-листах, которые со старта озвучивают в отделе продаж. Застройщики охотно дают скидки и делают подарки реальным покупателям.

Читай также: Оценивать объект недвижимости будут бесплатно

Если пробежаться по акциям и спецпредложениям застройщиков, то можно увидеть, что чуть ли не каждая вторая компания готова уступить 5–10% первоначальной цены.В эконом- и комфорт-классе такая скидка в порядке вещей. В жилых комплексах бизнес-класса можно рассчитывать на дисконт до 12–14%. При этом главное требование, чтобы покупатель смог внести за квартиру сразу всю сумму. Кстати, при покупке трех – четырехкомнатной квартиры или двухуровневых апартаментов вполне реально выбить еще более вкусную скидку, так как жилье такого формата часто простаивает до сдачи дома в эксплуатации. И строительные компании стремятся избавиться от него за сколько-нибудь приемлемую для них цену.

Для тех, кто приобретает жилье в рассрочку, тоже есть варианты. Во-первых, можно получить финансирование от застройщика с минимальным авансом, от 10–20% стоимости квартиры. Во-вторых, некоторые компании дают скидки на первоначальный взнос в размере 5–10%. По сути, это — та же скидка на квартиру. Но поскольку при рассрочке покупатель вносит не всю сумму сразу, то в пересчете на общую стоимость жилья реальная скидка будет меньше.

По-прежнему застройщики практикуют завуалированные скидки.Например, дарят лоджии, кладовые и парковочные места. По сути, это — квадратные метры, которые покупатель получает «в нагрузку», заплатив только за саму квартиру.

  • Торгуемся с удовольствием

На вторичном рынке растет предложение за счет роста высоких темпов строительства и ввода в эксплуатацию большого числа жилых комплексов. Часть квартир почти сразу после сдачи дома попадает на вторичку. В 2020 году ассортимент такого жилья станет шире и разнообразнее, в то время как квартиры в доме старого жилого фонда (хрущевок, чешек, панелек) будут пользоваться все меньшим спросом и продолжат терять в цене.Исключения? Да, они есть — реконструированные дома, квартиры в ухоженных «царских» и сталинках, так как такие здания размещены в очень престижных местах.

Читай также: Где и за сколько продали самую дешевую квартиру в Киеве

«Цены на квартиры в старых домах за 2020 год могут снизиться на 10%. Стоимость квартир в сданных новостройках, скорее всего, будет расти осенью 2020 года и увеличится на 5–15%, в зависимости от характеристик дома, — прогнозирует Елена Биберова, генеральный директор агентства недвижимости «Благовест».

При этом продавцы квартир пусть и не хотят уступать в цене, но будут вынуждены это делать. «Торг традиционно составляет до 10–15%», — уточняет Елена Биберова.

Вторичному рынку зачастую сложно конкурировать с первичным. Особенно в ситуации, когда продается квартира в доме 1980–1990-х годов постройки, располагающимися рядом современные жилые комплексы. Кроме того, жилье на вторичном рынке все еще переоценено. Срок возврата инвестиций в аренду 10–11 лет (см. Таблицу), хотя оптимально, чтобы в покупку квартиры отбивались за 8–9 лет.Так что цены на квартиры пока не достигли своей обоснованной отметки. Не на все, конечно, но на многие.

Павел Харламов


Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook

советов по инвестированию в 2021 году

Пять этапов инвестирования в недвижимость и землю

Просто заманчивой прибыли от перепродажи дорожной недвижимости (включая землю).Путеводитель, указывающий на основные подводные рифы или частично видимые айсберги таких вложений, предлагает Prostobank.ua

Этап первый. Постижение тенденций рынка

Инвестирование в недвижимость предполагает достаточно долгий срок отдачи. Использование новых возможностей для использования в качестве средства предоставления услуг.

При этом если ваши свободные средства позволяют вкладывать средства в дорогие объекты (400-800 тысяч долларов), следует помнить о самой распространенной ошибке таких сумм — сверхдорогая полностью обставленная квартира в столице или загородный дом в ее пригороде на всю имеющуюся у вас сумму, конечно, приятно потешит ваше самолюбие и эстетическое чувство, единичность объекта покажется упрощением работы с инвестицией. Но на самом деле получение прибыли с элитной недвижимости в проблемный период развития весьма сомнительно .

Во-первых , продажа такого штучного объекта даже после устраивающего вас подорожания такого типа недвижимости может затянуться на слишком долгое время, до целого года (если речь идет не о Киеве — и того больше), и может стоить многих нервов. Во-вторых, спрос на нее даже после удешевления все равно почти исчезает. Те же области (слабый спрос с долгим поиском и риск резкого удешевления) касаются и сдачи такого жилья в аренду — а значит, попутно заработать на этом жилье до его продажи может не получиться.

Третье , содержание пустующей элитной квартиры по себе обходится не меньше тысячи долларов в год. В целом же, инвестиция в такой объект в ближайшем будущем ожидается не больше 15% общей прибыли, из которых не менее 10% придется потратить на оформление сделок, налоги и содержание жилья. В худшем же (весьма вероятном) случае продать объект придется без дохода или (при срочной потребности в деньгах) с убытком, более дешевого вложения.

Другое дело — «демократическая» разного рода, которая на рынке «разлетается» со скоростью пирожков (и в смысле продаж, и в смысле аренды). И которая если дешевеет, то ненадолго (и тогда ее смысл есть скупать), а потом непременно уверенно дорожает. По мнению экспертов, в послекризисных реалиях гораздо больше смысла «идти в розницу». Однако изучить все аспекты рынка жилья (например, если у вас не более 40-50 тысяч долларов, не стоит покупать «убитую гостинку», поскольку ее затруднительно будет выгодно сдать в аренду до продажи квартиры, да и вряд ли она когда- из которых вы пять тысяч потратите на необходимые выплаты — лучше на такие деньги приобрести 5-10 соток земли под Киевом или хорошую квартиру в другом городе, которую и сдать в ожидании повышения цен).

Наконец, свой главный закон роста цен существует при инвестировании в первичный рынок — квартиру в почти достроенном доме. В таком жилье, по крайней мере, в больше других дорожают после полной сдачи дома двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, а трехкомнатные (однокомнатные уступают в динамике из-за изначально более высоких цен на них, обусловленных как крупными метражами, так и трехкомнатные) тарифной политикой застройщиков). То есть при наличии 300 тысяч долларов лучше взять три достраивающихся «двушки» на Харьковском, чем четыре однокомнатных там же — первые скоро «уйдут» дороже на 30 тысяч американских единиц валюты каждая, вторые подорожают едва ли на 10-15 тысяч долларов каждую.По мнению риэлторов, по мнению риэлторов, первого рынка многоквартирных домов единственной адекватной инвестицией.

Этап второй. Постижение документарных и налоговых нюансов

Инвестор должен свои растраты, связанные с куплей-продажей недвижимости, а также свои обязанности по отношению к ней с учетом последних законодательных изменений.Начнем с последних.

При вложении в участки земли покупатель обязан использовать их в соответствии с прописанным целевым назначением земли. Если это ОСГ (земля сельхозназначения) землю необходимо обработать, если участок под частную застройку — владелец обязан на участке хоть что-нибудь построить. В условиях кризиса этой ситуации многих «непостроенных» землевладельцев уже постигла, предотвращается ситуация, когда сельсовет или другой контролируемый орган имеет право принять решение о лишении вас «замороженного» участка.

Что же касается налогов, то помимо упомянутых госпошлины при продаже недвижимости (1%), выплат в Пенсионный фонд при покупке (1%) и выплат маклеру (5% при продаже) следует учитывать тот факт, что с 1 июня 2010 года государство пресекло традицию 1990-х-2000-х годов по многократному занижению сделок документированной стоимости сделок с целью уменьшения налоговых выплат. Более того, последние негласно увеличились — поскольку теперь при продаже квартиры выдается не «справка-характеристика» из БТИ города с прописанной стоимостью квартиры в виде части стоимости строения. ) — а выписка из реестра, подконтрольного Минюсту, подразумевающая инвентаризационное обследование квартиры (а это недешевая процедура) и прописывание в выписке ее рыночной стоимости.

Кроме того, с 1 августа 2010 года при покупке квартиры стоимостью более 50 тысяч долларов США от покупателя потребуют официальную декларацию о происхождении доходов. Кроме того, нотариусы и маклеры отныне обязаны сообщать о проводимых сделках и договорах с фамилиями их участников налоговым органам. Подумайте, устраивает ли вас такая тенденция.

Наконец, на рынке земли с недавних пор невозможно продавать части земельного участка по одному актуальному на весь участок. Необходимо получить отдельные полные акты (целый пакет справок и документов) на каждую долю вашего участка, которую вы желаете продать. Получение же таких актов стоит до полутора лет мытарств, море нервов и больших денег (ускорение и упрощение процесса возможно, но нелегально, и стоит уж совсем пятизначных инвалютных сумм). То же самое касается изменения профиля земли с ОСГ на «под индивидуальную застройку» — для частного лица сейчас это стало почти невозможным и как подвид деятельности исчезло с рынка.

Потому что покупка гектара земли, с целью его размежевания и продажи в виде земли или в виде коттеджных комплексов сейчас под силой корпорации с многомиллионными оборотами — а как частный бизнес «делящееся почкованием» девелоперство ушло в прошлое.

Другими словами, единственной удобной для частника со средствами от полусотни тысяч до полумиллиона долларов инвестицией в землю сейчас покупка отдельного участка или участков земли, желательно в пределах до 70 километров от Киева, на каковых участках в ожидании цен роста необходимо построить хотя бы временную хижину или гараж во избежание лишения вас участка.

Этап третий. Знать нюансы просмотра

Главный закон просмотра земли и коттеджных комплексов — их смотрят зимой и в марте. Поздней весной, летом и ранней осенью вся сельская Украина имеет презентабельный вид, скрывающий отчасти недостатки земли, ее окружения, строений, подъездных путей; все эти недостатки виднее всего в мартовскую оттепель. Правда, многие продавцы земли даже снимают до апреля свои участки с продажи — но зато те, кто остаются (а это владельцы, наверняка, желающие срочно продать объект), снижают в зимний «несезон» цены. И это — вторая причина предпочтения и выбора покупки земли или дачных (коттеджных) комплексов только в первый квартал года.

По вложению в «первичку», разумеется, что законом является «почти достроенность» объекта, мы уже включаем. Даже если полная сдача объекта затянется на год и больше от заявленного застройщиком срока, инвестор, в отличие от покупающего жилье для себя, может меньше беспокоиться — хоть через год-три, почти готовое жилье сдадут, и цена его все равно неминуемо вырастет.

Этап четвертый. Выбор риэлтора.

По этому этапу читайте отдельную статью портала Простобанк.ua.

Этап пятый. Изучение предварительных договоров.

И по этому этапу читайте специальную статью от компании «Простобанк Консалтинг».

Что такое жилье эконом-класса

Хотя украинские законы не предусматривают разделение жилья по классам, на практике все же существует классификация недвижимости. Всего можно четыре вида: социальное, эконом-, бизнес- и премиум-класса.

Самое недорогое — социальное жилье. Хотя по нормам на одного жильца такой квартиры приходится минимум 20 кв.м., а высота потолков должна быть не менее 2,5 метров, никаких других требований к такому жилью не предусмотрено. Ни технология строительства, ни количество квартир на одном этаже или в доме никак не нормируются. Как правило, в социальной квартире отсутствует лифт, мусоропровод, паркинг для автомобилей, но в каждой квартире есть балкон.

Жилье эконом-класса отличается от высоко высоких к качеству и удобством. На каждую квартиру, как правило, отводят одно паркоместо; обязательно наличие балкона, а часто и лоджии.При этой технологии строительства может быть лишь трех видов: монолитно-каркасная, сборная из панелей или кирпичная кладка.

Примечательно, что требования к жилью бизнес-класса ненамного отличаются от требований к эконом-классу. Технология строительства может быть лишь монолитно-каркасной либо кирпичной кладкой — но панельные дома сегодня и так практически не строят. Площадь квартиры на одного человека в доме бизнес-класса должна быть не менее 40 кв.м, в два раза больше, чем в эконом-классе.Самих квартир на одном этаже должно быть не более восьми. Требования по наличию парковки, балкона и лоджии — те же.

Что касается квартир в домах премиум-класса, то их обычно до 30 на один дом и до четырех на один этаж. Потолки в таких домах имеют высоту минимум в три метра. Обязательно наличие террасы и паркинга на две или более машин на каждую квартиру.

В основном, на практике самое большое различие между жильем разного класса — в метраже и стоимости. При этом жилье эконом-класса считается самым ликвидным из-за того, что его легче всего продать даже в кризис.

Когда целесообразна ипотека

В некоторых случаях при покупке жилья целесообразно взять кредит — в частности, если у вас недостает сумму на покупку желаемого объекта, и есть возможность погасить кредит за короткий срок.

При этом шансы получить кредит на ипотеку, залог того, что предлагает жилье эконом-класса, намного выше, чем в случае с элитной недвижимостью. Получить кредит на покупку эконом-жилья намного проще, потому что ликвидность такой недвижимости выше, сумма кредита — ниже.Кредитные банки усматривают повышенные риски уже потому, что она формирует значительную часть портфеля. А сейчас как никогда финучреждения стремятся к диверсификации. Кроме того, ликвидность таких объектов недвижимости в сегодняшних условиях крайне низкая.

Кроме аванса не менее 50% и короткого срока ипотеки в 3-5 лет, для получения кредита необходима позитивная кредитная история заемщика, официальная зарплата и трудоустройство в стабильной компании.

Ознакомиться с актуальными условиями кредитования на покупку недвижимости можно тут

Обходим подводные камни

Выбирая дом, в котором вы хотите покупать квартиру эконом-класса, лично вам городок — чтобы увидеть, насколько комфортно вам будет там жить.Киевлянин Иван Пилипенко искал для себя недорогую квартиру в новострое. «Холодным зимним вечером я поехал смотреть на квартиры в объекте. Рекламный проспектик обещал симпатичный дом, который уже был сдан в эксплуатацию, который оживленный городок с поликлиникой, школой, детским садиком, магазинами и маршруткой до Киева каждые 10 минут. Приехал — а там на остановке стоит один киоск с жалкой гирляндой и пустырь, на котором стоит одинокий дом. Свищет ветер, нет фонарей. Янулся и поехал назад. Дорога тоже заняла 40 минут вместо обещанных 20-ти », — сетует Иван.Очевидно, что в этом случае покупатель пострадал от неправдивой рекламы: объект не имеет инфраструктуры, которая нужна для комфортной жизни.

Впрочем, в вопросе выбора дома и инфраструктуры опасна и другая крайность — когда какой-то пригородный район оказывается слишком густо заселен. «Некоторые застройщики по накатанному пути эксплуатируют раскрученные направления, где ни плотность заселения, ни коммуникации уже не выдерживают такого давления. Выбирая объект, обращайте внимание на то, насколько развита в районе детская и взрослая инфраструктура, качественные ли дороги, не перегружена ли трасса, насколько местность красива и чиста », — советует Владислав Кононов, партнер девелоперской компании AVM Development Group.

«Смотрел я еще один неудачный объект, — рассказывает Иван Пилипенко. — На самой окраине Борщаговки мне по аккуратной квартирке со скидкой-планировкой: небольшая комната форму очень удлиненного прямоугольника. Менеджер пыталась меня убедить, что все в порядке, но я-то вижу, что туда даже не поставить нормально ». По словам застройщиков, планировка — важная статья расходов в создании проекта. «Важно, чтобы застройщик был профессиональным для успешной реализации всех этапов проекта: от создания чертежа до окончания строительства.К сожалению, сегодня на рынке существуют две объекты, в которых используются две трети отведено под холл либо посреди системы колонна. Качественная проработка — дорогостоящая необходимость, поэтому будьте готовы, что квартиры с уютной планировкой будут несколько дороже », — поясняет Владислав Кононов.

По мнению экспертов, при инвестировании в жилье эконом-класса нужно помнить, что излишняя реклама либо чрезмерное внимание к внешнему виду дома — может означать экономию застройщиком на качестве стройматериалов, коммуникационных и прочем.

В заключение

Конечно, самое главное при покупке квартиры — проверка застройщика на добросовестность, чтобы объект был успешно сдан в эксплуатацию. В этом вам поможет изучение документов застройщика, построенных им объектов и список его партнеров.

У застройщика должны быть:

  • программа регионального развития, строительства и ЖКХ;
  • разрешение на строительство, выданное местным органом власти либо решение совета о выделении земельного участка;
  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная документация.

«Попросите у застройщика документ, подтверждающий право собственности или пользования землей. Если застройщик является собственником земли, он должен подтвердить это Государственным актом на землю. Если же земля получена в пользование, Вам должны показать договор аренды », — советует Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua. Но главное: строить дом на земле «жилой и общественной застройки». Категория земли обязательно должна быть указана в документах.

Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиций: пять шагов перед выбором объекта

Просто, а главное, безопасно, казалось бы, вложить 70–150 тысяч долларов в квартиру в столице.И рискованных не несешь; — говорит Prostobank.ua, если… Первые информационные этапы, которые стоит пройти перед выбором жилья для покупок, — но и такой, через который мы сможем воспользоваться.

Шаг первый: во что вы инвестируете

Для начала следует: выяснить, собираетесь ли вы купить квартиру с целью скорой перепродажи — или можете выждать пять-десять (или бесконечно много) лет, сдавая все это время жилье в аренду, и лишь потом продать квартиру после ее подорожания или (когда понадобится наличность) ) хотя бы за исходную цену.Перед тем, как решится на такой шаг, нужно изучить текущую ситуацию на рынке и взвесить, насколько выгодна такая схема.

К примеру, на начало 2010 года за счет арендных выплат в Киеве полностью окупить вложения в квартиру можно не менее чем за 15-20 лет . Ведь если вложить в покупку 70-80 тысяч долларов цена за вычет налогов составляет не более 350-400 долларов в месяц. А при более дорогих квартирах или самостоятельном проведении хорошего ремонта в инвестиционной срок окупаемости будет еще большим — ввиду «кризисного» падения спроса на дорогую аренду и, как следствие, почти полного исчезновения в Киеве среднеклассового (500-1500 долларов в месяц) арендного сегмента.

Таким образом, речь может идти либо о сознательной нацеленности на сдачу жилья в аренду (получение своего рода «от вложенной суммы), либо об умелой ловле кратковременной конъюнктуры — угадывании резких подорожаний той или иной недвижимости в ближайший год-два. В обоих случаях необходимо перейти к следующему, второму шагу.

Шаг второй: изучите перспективные темы явлений

Главный, краеугольный инвестиционный параметр, через несколько лет может сделать в квартире действительно прибыльными — это строительство метрополитена и другого общественного транспорта повышенной регулярности потенциального объекта ваших инвестиций.

К примеру, в Киеве, как известно, в ближайшее десятилетие должноться ряд уже построенных станций метро в Голосеевском районе; линия в направлении Воскресенского и Радужного массивов и, возможно, Троещины; та же линия на правом берегу пройдет через Татарку; неопределенно поговаривают о метро в районе вокзала «Дарница». Все остальные направления метро, ​​которых пишет пресса, через десять лет маловероятны. Трамваи на отделенных колеях (без пересечений с автодорогами) вскоре свяжут линии метро с Борщаговкой и, возможно, Троещиной.Эффективной станет и городская электричка, которая в ближайшее десятилетие начинается через все районы, имеющие железнодорожные пути; ожидается и серьезное увеличение пригородного железнодорожного трафика и комфортабельности пригородных поездов.

Так вот, дома и квартиры в радиусе двух километров от появляющихся указанных видов транспорта, временно подорожают на десятки процентов транспорта — до (в случае дома в ста метрах от новой станции метро) двукратного и даже более чем двукратного повышения цены цены .

К примеру, Радужный массив — на котором используется уже действующая станция городской электрички (лукаво наименованная станцией «Троещина»), и рекреационная озерно-пляжная зона, и там же планируется станция метро — претендентом на подорожание квартир: через пять-десять лет на 50% к нынешней цене «радужной» недвижимости по всему массиву, и еще на больший процент непосредственно станции возле рельсового транспорта (если не произойдет форс-мажорного резкого падения цен по всему городу).

Шаг третий: изучите «технические» перспективы и домов

. Если составить диаграмму, в которой цены квартир совершенно не параллельны, «подходящими» для разных частей Киева и Киевщины. То же самое и со стоимостью аренды. Проще говоря, были периоды, когда «Троещина дорожала быстрее Борщаговки» и было наоборот — хотя удаленность от метро обоих не менялась, и инфраструктурность их развивалась одинаковым темпом.Или, к примеру, Оболонь, бывшая пятнадцать лет назад их новостроечным районом, пусть и с линией метро — в 2000-х годах стала крайне дорогим массивом (в том числе и в связи с постройкой микрорайона люкс-домов «Оболонские Липки» и обустройства прибрежной инфраструктуры).

Что касается самих домов, то на типах лет десяти «стандартных» шестнадцатиэтажек перестроечных и 1990-х годов (серии АППС, КТ, 96) и не менее стандартных домов позднебрежневских-андроповских аналогичных этажей (серия БПС) стоили при равном метраже, состояние и характеристиках района почти одинаково.В середине 2000-х, когда возраст «брежневских» домов превысил 25-30 лет, а на их требуемый плановый ремонт не появилось и намека, рост стоимости БэПээСок резко замедлился. А вот «перестроечные» и «постперестроечные» КаТэшки и их аналоги продолжали стремительно дорожать. И даже после кризисного падения цен это различие сохранилось.

Серия БПС

Серия 96

Другой пример: серия АППС десять-пятнадцать лет назад считалась более «элитной» и более дорогой среди новостроек, видимо, из-за планировок.Однако со временем обнаружилось, что эти дома чем дальше, тем более «холодные» (стены нуждаются в регулярной внешней пропитке стыков блоков, а лучше — в наложении утепления). Тогда как «одетые» в песчано-щебневую «шубу» дома серии КТ сохраняют постоянное высокое теплосбережение. Что, соответственно, не могло не изменить динамику цен серий.

Серия АППС

Серия КТ

Кроме того, следует учесть, что многоэтажные дома с кухонными газовыми плитами имеют слабую проводку (Al 2-3 кВт), не выдерживающую все домашние электроприборы ХХІ века, достигающие других часов общей нагрузки 5-10 кВт на квартиру.И все покупатели об опасности «вечно летящей» проводки через пять-десять лет уже будут знать. А значит, без капремонтов такие дома обречены на более слабый рост цен на фоне общего дорожания, или же на застой и откат цен. Тогда как все дома с электроплитами пронизаны гораздо более мощными кабелями (от 6 кВт), что и определяет их в данном аспекте большую перспективность.

Поэтому верный залог успешных инвестиций — предварительное изучение прогнозов «удорожания отрицания» и серий домов. Если относительно удорожания серий домов единственный вариант получения прогнозов — расспрашивать маклеров , относительно «дорожания отрицания» лучше произвести поиски прогнозов в интернете на сайте сайтах .Дело в том, что есть опасность, что маклера как профессиональные продавцы будут «прогнозировать» и советовать вам тот район, квартиры в котором у них есть в данный момент — а не тот район, который вправду может подорожать более других.

Кроме того, время от времени начинает пользоваться повышенным спросом (и это сказывается на ценах), что особенно важно, если вы используете с целью инвестиций неновую квартиру или самостоятельно делаете (заказываете) в ней ремонт.Так, после долговременных отключений горячей воды или зим с плохим отоплением люди готовы переплачивать за квартиру с «личным» бойлером. А с начала отпуска «моды» на продуктовые гипермаркеты и очень крупные супермаркеты лет семь назад начали дорожать дома вблизи таковых. Уверены, что еще до открытия мегамагазина квартиры в радиусе полукилометра вокруг, хотя бы на пару тысяч долларов вырастут в цене, может увеличиться. и цена аренды.

Наконец, чем больше дорожный трафик, шум и загазованность по всему городу, тем дороже становятся квартиры в тихих местах вблизи парков, водоемов (та же Оболонь, как и Русановка, дорожали быстрее других сообщений, в том числе, из-за близости Днепра) . Еще десять лет назад этот параметр был в Киеве в маловажном, а теперь, как и во всем мире, для многих покупателей он выходит в приоритеты выбора. При чем пока еще не все киевские продавцы это осознали — так что на этом можно сыграть.

Шаг четвертый: помните о дамокловом мечерисы

Инвестор в недвижимости использует его за принятием соответственных законодательных актов в отношении владения жильем, его купли-продажи и сдачи в аренду. Надо сказать, что отечественные законотворцы меняют условия приобретения и пользования жильем очень часто . Например, провозглашенные планы правительства выд госкредиты под 5% годовых на покупку новых квартир при их реализации (пока, впрочем, маловероятной) могли бы «взорвать» рынок жилья.

Как говорится, «успеть пока крышка не захлопнулась», как говорится, «успеть пока крышка не захлопнулась» (иногда для разогрева рынка) его участники сами вводят ложные «часы Х», после которых якобы «ничего не будет», и тогда в преддверии этого часа происходит массовая скупка товара вместе с его подорожанием). То есть если законотворцы решат усложнить покупку жилья или его арендовать, и при том оставить время до вступления в силу — это наверняка будет период временного скачка, вздорожания и покупки квартир, что и следует использовать соответственно (вовремя продать жилье или же выгоднее его сдать ).

Таким образом, важным шагом перед инвестицией в недвижимость является изучение текущих дел и ожидаемых событий на «законотворческом» фронте. Оптимально это сделать при помощи интернета (в частности, через форумов) или путем опроса хорошо знающих тему юристов и маклеров.

Шаг пятый: валютные и ценовые курсы

Помните, что купля-продажа жилья в Киеве до сих пор номинируется исключительно в долларах, а жилье последние два года номинируется преимущественно в гривнах .Кстати, ежедневно смотрите обновляемый курс доллара в банках Киева в справочнике «Курсы валют» на Prostobank.ua.

Таким образом, в периоды денежной инфляции одной или другой денежной инфляции валютные «ножницы», которые уменьшат доход или, аренда или стоимость самой квартиры (то есть ваших вложений). Конечно, при падении курса нацвалюты арендную цену в гривнах нетрудно и повысить, сохранив ее долларовый эквивалентным. В других случаях (когда условия аренды повсеместно начнут падать) это чревато весьма долгими поисками арендаторов, согласных на такие.

Что же касается цены самой квартиры, то при очень долгосрочных инвестициях и наличии других денег всегда есть шанс дождаться выравнивания резких падений цен (в случае резкой инфляции доллара) до более-адекватного уровня. Но останется ли этот уровень прибыльным — еще вопрос.

Наконец, банковское ипотечное кредитование «вторички» в случае своего возрождения и бурного развития (то есть снижения реальных ставок) приведет к скачку цен на жилье. Не исключено, что скачок будет кратковременный с последующим плавным многолетним откатом — после охвата всего немногочисленного контингента, имеющего достаточные доходы, чтобы кредитоваться даже под малые проценты (контингент будет малочисленным, если благосостояние улучшится по сравнению с нынешним незначительно незначительно).Такой скачок и будет лучшим временем для инвестора в жилье — периодом под названием «продавайте все!». Однако в эффективности развития подобных событий предугадать невозможно. Так что — следите за новостями.

В целом «правильные» инвестиции в квартиру подразумевают, среди прочего, непрерывное «сканирование» ценовых (на недвижимость) и курсовых (доллара и гривны) прогнозов. А также — прогнозов взаимовлияния этих двух параметров. Как мы говорим о предварительных — перед выбором жилья для вложения денег — этапах, и при этом предполагаем, что данный путеводитель будет актуальным долгое время, приведем следующее общее правило.

Исследуйте прежде всего, прогнозы роста цен на киевские квартиры в инете. При этом не верьте первому найденному прогнозу; соберите хотя бы три версии. И если на момент прочтения ваш собственный вывод из совокупности этих прогнозов близок к той, что квартиры подорожают или по крайней мере, не подешевеют (и значит, аренда принесет прибыль) — решайтесь!

, даже если вы киевлянин, подумайте, не вложить ли вам 70–150 тысяч в недвижимость за пределами Киева или же в новострое жилье с весьма серьезным евроремонтом — о чем мы подробно расскажем в наших следующих материалах.

Как меняется цена на «квадраты»: от котлована — до готового жилья

Традиционно низкую цену на квадратный метр застройщики предалают на начальном этапе строительства. Дальше — на разных этапах строительства — цена меняется. На отдельных этапах — цена на «квадратный» рост растет.

«Независимо от целей покупки — приобретение квартиры для себя или же вкладывание денег в недвижимость — выгодней всего инвестировать именно на этапе котлована.Если внести 100% предоплаты за будущее жилье на этом этапе, то экономия — от 30 до 50% стоимости такого же жилья в уже готовом доме », — сообщает СтройОбзору специалист по связям с общественностью и СМИ УГСК« Укрбуд »Глеб Шемовнев.

По данным «Укрбуда», на начальном этапе в жилье инвестируют до 40% всех покупателей. При этом около 60-70% из них стараются оплатить стоимость будущего жилья, тем самым застраховав себя от дальнейшего подорожания квадратных метров.

«Всего несколько процентов покупают жилье в доме, который уже введен или готовится к вводу в эксплуатацию.В этом случае цена за квадратный метр будет максимальной », — говорит Глеб Шемовнев.

То, что цена на квадратный метр вырастает на стадии подготовки дома в эксплуатации и остается такой же высокой после того, как дом сдан, подтверждает и график динамики цен ЖК «Александрия», срок сдачи которого припал на IV квартал 2016 год, а цена «квадрата» подпрыгнула с 23 500 грн. (февраль, 2016 года) до 25 375 грн. (март, 2016 года).

График динамики цен ЖК «Александрия» также показывает, что еще один скачок цены произошел на средней стадии строительства.Так, в ноябре 2015 года цена квадратного метра составляла 19 708 грн., А уже в декабре 2015 года — 23 500 грн.

То, что цена «квадрата» вырастает в период, когда объект жилищной недвижимости готов примерно на 50%, подтверждает и график динамики цен ЖК «Новая Англия». Так, цена квадратного метра в объекте, что как раз находится на средней стадии строительства, выросла с 19 125 грн. (январь, 2017 года) до 20 251 грн. (февраль, 2017 года).

Исходя из графика динамики цен ЖК «Новая Англия», можно также определить, что от начала продаж (апрель, 2016 года), когда стоимость квадратного метра составляла 14 900 грн., до сегодня, средняя доходность недвижимости составляет более 30%.

Таким образом, становится очевидным, что инвестировать в жилье действительно лучше на начальной стадии строительства.

Среди плюсов такого инвестирования самые низкие цены на квадратные метры застройщики отмечают также возможность большого выбора квартир метража и планировки, на любом этаже объекта строительства.

«Чтобы начать ввод дома в эксплуатацию, это полтора-два года в зависимости от темпов работ и класса жилья», — говорит Глеб Шемовнев.

Самым лучшим моментом для покупки квартиры эксперты видят этап, когда дом готов примерно на 40% — цена на квадратные метры еще не успела сделать резкий скачок, как это происходит на среднем этапе строительства, выбор нераспроданных квартир остается еще большим и, что самое главное , на этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки объекта.

Тем не менее, инвестиции в недвижимость, что еще строится и не введена в эксплуатацию, — это всегда риски.Примером сему — объекты Войцеховского, некоторые из которых оказались проблемными уже на заключительной стадии строительства. Динамика их строительства не предвещала ничего плохого.

Тем временем купить квартиру в уже сданном в эксплуатации доме можно подешевле, когда в объекте нераспроданными остается всего несколько квартир. Так, на иллюстрации графика динамики цен ЖК «Обериг» можно увидеть, как цена квадратного метра снизилась с 17 400 грн. (февраль, 2017 года) до 16 950 грн. (март, 2017 года).

В целом же, если посмотреть графики динамики цен разных объектов строительства, можно увидеть колебания и прыжки цен (вверх-вниз) на разных этапах строительства.

Эксперты объясняют их нестабильностью экономической ситуации в стране, повышением спроса на квадратные метры, а также курсы валют на цены стройматериалов.

В строительных компаниях говорят и еще о некоторых нюансах.

«При строительстве« Укрбуд »использует отечественные материалы, их доля достигает 85%.Но производители стройматериалов зависят от цен на энергоносители, играет роль и стоимость ГСМ. Их рост отражается на конечной стройматериалов, а также на стоимость квадратного метра жилья и нашего конечного продукта — дома и квартиры », — говорит Глеб Шемовнев.

В отдельных случаях на стоимость квадратных метров, когда цена снижается, когда цена снижается, когда цена снижается.

Аналитики рынка также говорят, что бывают случаи, когда застройщику нужно привлечь дополнительные средства — тогда на каком-то этапе он может снизить цену квадратных метров.Возможно, даже оформит это как какое-то «акционное предложение». Поэтому и здесь потенциальному инвестору нужно быть начеку.

Источник: СтройОбзор

Квартира в новостройке: сколько придется доплатить

Вы можете приобрести квартиру в процессе строительства в уже сданном доме, в рассрочку или оплачиваете сразу всю стоимость. От репутации застройщика, наконец.

Впрочем, о недобросовестных застройщиках, выманивающих у покупателей дополнительные средства обманным путем.О том, как они обманывают покупателей, можно прочесть по ссылке. Сегодня же поговорим о тех дополнительных расходах, которые не пишут в прайсах, но честно предупреждают в отделах продаж, и о которых следует помнить абсолютно всем покупателям.

Оформление права собственности

Дополнительно к стоимости квадратных метров покупателю в любом случае заплатить за оформление права собственности на квартиру и внесение данных в государственный реестр.Как и на вторичном рынке, это госпошлина в размере 1% от стоимости квартиры и взносов в таком же размере.

Иногда застройщики взимают эту сумму при оформлении договора инвестирования, иногда — после ввода дома в эксплуатацию, в процессе оформления праваустанавливающих документов.

Откуда еще 5%?

По закону, налог на доходы физических лиц или так называемый «спекулятивный» налог в размере 5% от оценочной стоимости заплатить продавец недвижимости, если продает ее менее чем через три года после вступления в права собственности.На практике, как обычно, платит покупатель. Причем, не только в том случае, если покупает квартиру в уже сданном доме у частного инвестора.

Иногда застройщики, чтобы избежать лишних расходов, при вводе дома в эксплуатацию оформляют права собственности на подставных лиц, а затем при оформлении договора купли-продажи реальным покупателем, добавляют к стоимости квартиры 5%, которые заплатить. Покупателя обычно ставят перед фактом, такая у нас практика, хотите покупайте, не хотите — не покупайте.

Справедливости ради уточним, что используйте такую ​​практику небольшие компании и частные застройщики, преимущественно в пригороде.

Читайте также: Новостройка в пригороде столицы: стоит ли брать кредит

«Лишние» метры

При покупке квартиры в строящемся доме площадь квартиры и, следовательно, количество оплаченных метров, около близких. Точная площадь устанавливается в результате обмеров БТИ и обычно она на 1-2 квадратных метра больше заявленной.За эти дополнительные квадратные метры покупателя приходится платить, если по той цене, по которой осуществляется инвестирование.

Многое зависит от того, как в договоре прописан этот пункт. Существует понятие «пороговых значений» — обычно это 1 квадратный метр. В таком случае, в договоре прописывается, что перерасчет цены будет в случае, если реальная площадь меньше или планируемой более чем на 1 кв. Все, что до этого метра, не учитывается.

Подводные камни рассрочки

Во времена финансовой стабильности рассрочка от застройщика — вполне выгодный инструмент для строительной компании, так и для инвестора.Но не во времена перемен.

При оформлении рассрочки фиксируется стоимость только оплаченных квадратных метров. На неоплаченные цена к моменту погашения полной стоимости квартиры может вырасти в несколько раз. Так, в одной из тем на форуме Домика, инвесторы жаловались на повышение цен в одном из жилых комплексов в центре Киева почти на 10 000 грн в течение трех месяцев. Похожая ситуация в большинстве строящихся объектов. Разница лишь в том, что некоторые застройщики повышают стоимость роста курса доллара, а другие планы, в соответствии со степенью готовности дома.

Банковские комиссии

Независимо от того, покупайте квартиру на условиях 100% предоплаты или в рассрочку, перечислять деньги на счет застройщика нужно через банк. А значит, заплатить и банковскую комиссию. Сегодня комиссия банков за безналичные переводы колеблется в пределах 0,2–1% от суммы. Некоторые банки ограничивают размер комиссии абсолютными значениями. Например, комиссия может составлять 1% от суммы, но не более 500 грн.

Правда, в случае рассрочки, если сумма одного платежа не превышает 150 000 грн, деньги можно вносить через кассу банка, обслуживающую строительную компанию.В таком случае, комиссия будет минимальной или ее не будет вообще. Минимизировать расходы можно и при 100% внести: открыть счет в банке-партнере застройщика, внести на него деньги и перевести их на счет застройщика. На открытие счета, скорее всего, потратиться придется, но остальные услуги будут бесплатны или с минимальной комиссией.

Дорогое тепло

Новые дома заселяются неравномерно — далеко не у всех застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию выкуплены все квартиры.И если за воду и электричество владельцы платят по факту использования, а за обслуживание дома и придомовой территории — по количеству квадратных метров в квартире, то отапливать дом необходимо полностью. Получается, если в доме выкуплена половина квартир, их владельцам приходится платить за обогрев и тех, которые принадлежат застройщику. Конечно, заставить платить за отопление в пустующих квартирах застройщик не может. А вот отказывать в заселении до окончания отопительного сезона может.В таких случаях инвесторы соглашаются оплачивать все дома, чтобы не терять время.

Учитывая нынешнюю стоимость тепла, переплата может быть астрономической.

Читайте также: Тарифы стремительно растут: что делать?

Кроме перечисленных расходов, могут и другие. Например, в случае перепланировки квартиры в процессе строительства или оформления ипотечного договора. Стоимость перепланировки обычно составляет 1-1,5% стоимости квартиры, и такая услуга предоставляется только в случае 100% предоплаты.В случае оформления ипотеки, также заплатить комиссию за оформление кредита в размере 1-3% от суммы кредита, и ежегодно оплачивать страховку. Впрочем, ипотечные кредиты в наше время явление крайне редкое.

В целом, по расчетам Домика, при покупке в новостройке сумма доплат квартиры составляет от 2% до 10% без учета комиссий при условии 100% предоплаты. При оформлении рассрочки сумма в гривнах может вырасти в несколько раз.

Так, например, при покупке однокомнатной квартиры от застройщика площадью около 40 кв.метров и стоимостью около 1 млн грн, размер госпошлины составит 10 000 грн, еще столько — взнос в пенсионный фонд. Если после обмеров БТИ пен, что квартира больше на 1-2 квадратных метра, придется доплатить еще 25-50 тысяч грн в зависимости от условий договора. Сюда же добавим банковскую комиссию — минимум 500 грн. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 1 млн грн доплате составит от 20500 грн и выше.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© домик.ua, 2015

На каком этапе строительства лучше и выгоднее приобрести квартиру в новостройке? Статистика покупки квартир на разных этапах строительства

Согласно Федеральному закону нашей страны застройщик имеет право на продажу квартир в строящемся доме после оформления разрешения на строительство. Поэтому многие респонденты стремятся приобрести недвижимость на стадии «котлована», чтобы иметь возможность сэкономить до 40%. В этот период также предоставляется большой выбор квартир любого метража на удобном для вас этаже.В период сдачи дома такой возможности не представится и придется выбирать из того, что осталось.

Приобретение квартиры на втором этапе строительства, когда готовность объекта составляет уже третью часть, позволяет вам наглядно убедиться в темпах и качестве возведения новостройки и подсчитать укладывается ли застройщик в сроки или придется ждать еще какое-то время.

Покупка квартиры в новостройке является самым безопасным видом недвижимости к тому времени заметно дорожает.Однако при приобретении на нулевом цикле есть возможность получить рассрочку по оплате от застройщика.

Если вы все же решаете купить квартиру в новостройке на стадии создания котлована, то обращайтесь к проверенному застройщику, который имеет отличную репутацию, большой опыт в строительстве и имеет все разрешительные документы, позволяющие ему осуществлять продажу недвижимости.

Именно поэтому тульская девелоперская компания «Новый Город», в партнерстве с надежными застройщиками, предлагает Вам купить квартиры в строящемся жилом комплексе «Вертикаль».С нами вы сэкономите на приобретении недвижимости, если будете покупать квартиру в строящемся доме. Таким образом вы обретете уверенность в завтрашнем дне и защитите свои накопления от инфляции.

Статистика приобретения недвижимости на разных этапах строительства

Согласно исследованиям аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» население нашей страны предпочитает вкладывать свои финансовые средства в покупку новостройки, уже готовой к сдаче в эксплуатацию.Количество таких респондентов составляет 55%. Только 10% согласились бы на приобретение квартир в строящемся доме и 4% оценка новостройки очень рискованным делом.

Перед приобретением новостройки эксперты советуют найти больше информации о застройщике:

  • поинтересоваться отзывами на форуме об уровне и качестве предыдущих домов;
  • удостовериться, что у данного застройщика есть все разрешительные документы на строительство;
  • выяснить финансовое положение инвестора;
  • навести справки обо всех объектах, возведенных застройщиком, и не занесен ли он в «черный список»;
  • посетите строительную площадку и убедитесь в проведении работ.

Для тех, кто желает приобрести квартиру в уже практически готовом доме, строительная компания предлагает посмотреть наши квартиры в ЖК «Вертикаль».

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *