Договор с квартирантами – Заключайте с квартирантом индивидуальный договор и берите "страховую сумму" - Новости недвижимости - Как сдать квартиру и не попасть в беду.

Содержание

Чем рискует владелец жилья, не заключая письменный договор с квартирантами

Зарабатывать на аренде жилья не так просто, как может показаться сначала – ведь собственник идет на серьезный риск, пуская квартирантов в свое жилье (нет гарантии, что после аренды оно сохранится в изначальном виде).

Минимизировать опасности во многом позволяет серьезный подход к оформлению арендных отношений, но каждый видит его по-своему: для кого-то важен договор, для кого-то, наоборот, предпочтительнее устные договоренности.

В предыдущей статье я подробно рассматривала подводные камни договоров найма жилья.

Те, кто предпочитают сдавать жилье без письменного соглашения, аргументируют свою позицию как раз основными минусами официального оформления аренды – это необходимость уплаты налогов и невозможность оперативно выселить квартирантов, если срочно нужно освободить квартиру.

Действительно ли отсутствие письменного договора найма позволяет избежать указанных проблем? Предлагаю разобраться в этих вопросах.

1. Можно ли не платить налоги, если квартира сдана неофициально?

Разумеется, закон не предусматривает подобного основания для освобождения от налога: подоходный налог уплачивается со всех доходов, которые получает гражданин, если нет возможности применить налоговый вычет или льготу.

Отсутствие письменного договора отнюдь не означает, что налоговая служба не сможет доказать факт возмездной сдачи жилья: свидетельские показания соседей, самих квартирантов, акты осмотра жилья представителем управляющей компании, запрос о поступлениях на банковский счет собственника – все это служит вполне убедительными доказательствами сокрытия доходов от налогообложения.

О возможности налоговой службы получать в банках сведения о денежных поступлениях на счет подробно рассказывалось здесь.

Более того, сдача жилья без договора может быть расценена как умышленное уклонение от доходов, что усугубит ответственность собственника (штраф увеличивается в два раза).

2. Можно ли выселить квартирантов когда угодно, если договор с ними не заключался?

Действительно, при наличии официального договора выселить жильцов раньше согласованного срока крайне проблематично: нужно обращаться в суд и доказывать, что они нарушили свои обязательства по договору.

Даже если договор предусматривает возможность одностороннего расторжения по требованию собственника, заставить жильцов съехать, если они того не желают, может только суд.

Но и без договора не так-то просто выселить квартирантов. Представим ситуацию: собственник объявляет своим жильцам, что завтра нужно освободить квартиру.

На следующий день он приходит в квартиру, а там все по-прежнему и никто выселяться не собирается. Он, конечно, может устроить скандал и выбросить все вещи жильцов на улицу.

Однако те, в свою очередь, могут предъявить ему убытки за повреждение или утрату личных вещей и, более того, добиться привлечения хозяина квартиры к ответственности за самовольные действия.

Вызвать участкового – тоже не выход, т.к. сотрудники полиции не имеют полномочий выселять жильцов, которые незаконно занимают жилое помещение. Он сможет лишь запротоколировать факт проживания жильцов по конкретному адресу.

Прокуратура сейчас также не вправе применять административное выселение (соответствующая норма была отменена).

Поэтому придется собственнику так же, как и в случае с договором, обращаться в суд – с иском о выселении временных жильцов. Так что отсутствие договора не особо упрощает процедуру выселения квартирантов.

Конечно, владелец квартиры может обратиться с заявлением в полицию о том, что совершен преступный захват жилого помещения. Но когда выяснится, что под якобы «преступлением» скрывается конфликт с квартирантами, хозяину жилья может грозить уголовная ответственность за заведомо ложный донос.

Кроме того, отсутствие договора влечет для собственника дополнительные риски:

— он не сможет взыскать с жильцов арендную плату, если те перестанут платить добровольно (нечем доказать, что жилье предоставлялось в пользование не безвозмездно),

— нельзя будет взыскать с квартирантов ущерб в случае порчи жилого помещения или предметов обстановки,

— если квартиранты повредят имущество соседей (например, зальют нижние этажи), отвечать будет собственник жилья.

При этом возместить убытки за счет квартирантов ему будет очень сложно.

Поэтому отсутствие договора найма не только не спасает собственника от рисков, но еще более их усугубляет.

Источник

bren.today

образец, правила оформления и отличия

Приезжая по делам в другой город либо желая пожить отдельно от родственников, и физические, и юридические лица составляют договор аренды либо найма квартиры. Чем отличаются два этих понятия? Соглашение об аренде составляется между юридическими лицами, а о найме – физическими.

Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества

Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:

Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.

В таком виде договора используется два понятия:

Арендодатель — это лицо, которое предоставляет свою квартиру в аренду юридическому лицу.
Арендатор — человек или организация, предоставляющая физическим лицам свободную жилплощадь.

В качестве арендуемого помещения может выступать не только квартира, но и нежилое помещение. К последнему можно отнести:

Гараж.
Склад.
Пустующую комнату и так далее.

В таком случае, все расходы по ремонту и обустройству берёт на себя арендатор, то есть тот, кто арендует помещение. Но этот пункт необходимо оговаривать заранее в заключаемом договоре.

Аренда квартиры имеет как свои плюсы, так и минусы. К положительным сторонам такого вида договора можно отнести:

Своевременная оплата квартиры. Арендатор обязан выплачивать ту сумму, которая была оговорена заранее в договоре, в установленные сроки.
В случае порчи имущества либо квартиры ответственность несёт арендатор. Вне зависимости от того, какой ущерб был принесён квартире, юридическое лицо, сдающее квартиру гражданам, обязано выплатить всю сумму.
Все бытовые и юридические вопросы, также решает арендатор. Исключение составляют случаи вмешательства налоговой инспекции.
Договор подписывается на неопределённый срок. Другими словами, арендодатель получает свой процент в течение того периода времени, который был заранее оговорен в соглашении.

Что же касается минусов в договоре такого рода, то можно выделить следующие пункты:

Так как сдача квартиры осуществляется арендатором, то в ней будут проживать лица, которых не видит арендодатель.
Арендатор может скрыться в неизвестном направлении вместе с денежными средствами.
Могут нарушаться и другие пункты договора.

Именно потому, лучше всего, использовать договор найма квартиры.

Договор найма. Основные отличия от аренды. Подводные камни

В данном документе соглашение составляется между физическими лицами либо организацией и гражданином. В чем-то договор найма схож с арендой, однако имеются и свои особенности:

Владелец и гражданское лицо именуются как «квартиросдатчик» и «квартиросъемщик».
Хозяин квартиры видит граждан, и сам решает, сдавать им квартиру или отказать.
Договор найма подписывается сроком до 5 лет, после чего необходимо переоформлять соглашение.
Владелец сам несёт ответственность за ущерб. В случае крупного вреда, нанесённого гражданином в отношении имущества или квартиры, последний обязан заплатить штраф хозяину.
Все вопросы, связанные с квартирой, владелец, также, решает самостоятельно.

Несмотря на то, что вся ответственность ложится на квартиросдатчика, последний может обмануть гражданина.

Какие же проблемы могут возникнуть у квартиросъемщика?

Договорные сроки. Выделяют два вида заключения соглашения между квартиросъемщиком и квартиросдатчиком: короткий и длительный срок. Короткий составляет около года. При таком виде договора владелец обязан заранее оповестить жильцов об окончании сроков использования жилищной площади. Кроме того, он должен предложить заключить новый договор. Данное правило не распространяется на тех, кто не желает сдавать жильё и дальше. За период действия договора владелец не имеет права выселять жильцов без веских причин. Также необходимо заранее оговорить сумму, порядок возврата денежных средств и залога. А также и длительное соглашение. Оно заключается сроком до 5 лет. Такой вид договора неохотно используется квартиросдатчиками, так как квартиросъемщиком может использовать квартиру в корыстных целях. Причём, доказать это можно только в суде. В противном случае квартиросъемщик вправе подать заявление в суд о нарушении пунктов договора. Именно поэтому, чаще всего, заключаются именно краткосрочные договора.
Завышение первоначальной суммы платежа. В таком случае в договоре должно заранее договариваться, на каких условиях, в какие сроки и на сколько процентов будет происходить изменение цен. В случае же, если этого пункта в договоре нет, то владелец имеет право повысить цену, но не чаще одного раза в год и с письменным уведомлением. В случае несогласия с такой суммой, квартиросъемщик вправе расторгнуть договор.
Отношения с квартиросдатчиком. Во время заключения соглашения необходимо оговорить условия проживания, частоту визитов владельца и прочее. В противном случае, может получиться так, что хозяин квартиры будет приходить в отсутствие квартиросъемщиков.
Ремонтные работы. В случае организации ремонта, данный пункт необходимо, также, обговорить заранее. Если жилец делает ремонт за свой счёт, то может рассчитывать на снижение платы за жильё. Однако и это следует обсуждать заблаговременно.
Обстановка в квартире. Следует максимально подробно описывать всю мебель, находящуюся на данной жилплощади. Это поможет избавиться от лишних разговоров и спорных ситуаций.

Правильность составления договора на аренду и найм. Образец

Вне зависимости от того, какого рода договор заключается между лицами, порядок его заполнения будет нести несущественную разницу. Она будет заключаться только в оговаривании сроков, условий для сдачи квартиры и всех рисков, связанных с причинением ущерба жилья.

Таким образом, в пунктах договора будет значиться следующее:

Сначала указываются данные владельца и жильцов.
Описывается квартира, количество комнат и точный адрес.
Указывается сумма, которую жильцы обязаны вносить ежемесячно, сроки погашения и ответственность за нарушения.
Составляется список имущества. Это необходимо для ограждения себя от излишних проблем. Плюс указываются все недостатки и нарушения.
Указываются сроки сдачи квартиры.
Договор найма составляется в письменной форме и без нотариуса, а арендный или агентский договор должен быть составлен надлежащим образом.

Образец договора

В качестве примерного образца договора могут служить следующие пункты:

Указывается город и дата заключения договора.
Все данные жильцов и владельца.
Предмет договора. Здесь описываются все собственники квартиры, а также ссылки на документы, указывающие право на собственность.
Права и обязанности сторон.
Расчёты по договору.
Обеспечение исполнения обязательств. Здесь указываются сроки возврата денег и прочие финансовые операции.
Обоюдная ответственность.
Сроки и расторжение договора.
Прочие и дополнительные условия.
Акт передачи имущества и квартиры.

Видео-советы: Как грамотно составить договор найма жилья

Таким образом, съём квартиры по договору позволит и владельцу, и гостям города оградить себя от различного рода проблем. Договор аренды позволит владельцу получать денежные средства с минимальной ответственностью, а найм – сохранить квартиру в целости и сохранности.

2realtor.ru

Как составить договор для сдачи квартиры квартирантам

К вопросу, касающегося сдачи жилья необходимо подходить внимательно, чтобы в будущем не возникали неприятные ситуации, ведь далеко не каждый квартиросъемщик является добросовестным. Не редкими являются ситуации, когда жильцы портят мебель, наносят имущественный вред третьим лицам (соседям), задерживают оплату и пр.

Чтобы уберечь себя и свою жилую площадь от подобных казусов, необходимо понять, как составить договор на сдачу квартиры, какие условия в нем следует прописать, на какие моменты лучше сделать акцент и пр.

Стороны договора

Чтобы понять, как правильно составить договор о сдаче квартиры, следует определиться с тем, кто является его сторонами.

По правилам ими выступают:

Наймодатель. В его качестве выступает только собственник жилого помещения, или его законный представитель, которого собственник наделил определенными правами и обязанностями.
Наниматель или иными словами квартиросъемщик, квартирант. Им является физическое лицо, которое приобретает у наймодателя во временное пользование жилую площадь.

Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то стороны будут наименоваться арендатор и арендатор.

Чтобы иметь возможность заключить договор на сдачу квартиры квартирантам, наймодатель должен иметь в наличии один из следующих документов:

Договор купли-продажи на жилое помещение.
Договор приватизации, дарения недвижимости.
Свидетельство о праве собственности или о получении наследства.

Если от имени наймодателя в договорных отношениях выступает доверенное лицо, то оно должно иметь доверенность.

Важно: если сдаваемое жилое помещение имеет несколько собственников, то необходимо получить их согласие на осуществление квартиры в наем, в противном случае, договор не будет иметь юридической силы.

Нюансы составления договора

Сразу хочется отметить, что договор сдачи квартиры в аренду вызывает большое количество вопросов о том, как можно составить его самостоятельно. Те, кто имеет финансовую возможность, может обратиться за помощью к риелторам. Их услуги, как правило, стоят довольно дорого и не всегда оказываются на должном уровне.

Поэтому намного проще составить договор самостоятельно, тем более найти подходящий образец договора на сдачу квартиры квартирантам, можно в интернете. Безусловно, любой образец договора необходимо редактировать под конкретные обстоятельства сдачи жилья исправлять возможные ошибки при их наличии.

Многих интересует вопрос о том, нужно ли составлять договор при сдаче квартиры в письменном виде, и так ли он на самом деле необходим. Безусловно, договор должен иметь только письменную форму. Никакие устные договоренности не имеют юридической силы и в случае возникновения конфликтной ситуации между сторонами, доказать свои права в судебном порядке будет довольно сложно.

Чтобы договор на сдачу квартиры был составлен как можно правильнее, необходимо определиться со следующими моментами:

Срок. По закону он делится на долгосрочный (5 лет) и краткосрочный (11 месяцев). Сторонам договора необходимо внимательно следить за сроком договора, т.к. если он будет подходить к концу, сот сторон потребуется либо пролонгировать его на тех же условиях на новый срок, либо совсем прекратить договорные отношения. Если в условиях договора не упоминается о сроке, то он автоматически будет приравнен к долгосрочным.
Основные разделы договора. Чтобы договор на сдачу квартиры был составлен в соответствии с нормами закона, необходимо как можно более четко прописать его содержание. Такой подход позволит обезопасить стороны от нарушений их прав и интересов, а также минимизирует риск признания договора недействительным.

Основные разделы

Договор при сдачи квартиры квартирантам должен иметь следующие разделы:

Преамбула. Как правило, она содержит сведения о сторонах договора, самом названии договора, дате и месте заключения.
Предмет договора. Данная часть бланка договора на сдачу квартиры составляется как основная и должна содержать указание объект договора, его описание, права и обязанности сторон, место исполнения обязательств и пр.
Дополнительные условия договора. Сюда могут включаться условие о сроке договоре, оплате, ответственности сторон, штрафных санкциях за нарушение условий договора и пр.

Прочие условия. Раздел должен содержать информацию о том, как стороны будут урегулировать спорные моменты, в какой суд обращаться, претензионные моменты и пр.

Важно обратить особое внимание на разделы договора, которые содержат описания обязанностей и ответственности сторон. Необходимо четко прописать такие моменты, как:

Кто будет осуществлять общий ремонт квартиры.
Оплачивать коммунальные платежи.
Нести ответственность за порчу имущества третьих лиц и имущества, находящегося в квартире.
Как будут регулироваться спорные моменты на случай повреждения квартиры в результате пожара или затопления и пр.

К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи жилого помещения, а также перечень (опись) имущества находящегося в квартире на момент ее сдачи.

Необходимо помнить, образец того, как правильно составить договор сдачи квартиры является лишь типовым шаблоном, который требует обязательной доработки и внесения дополнений в зависимости от конкретных требований сторон.

Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана. Наш профильный юрист оперативно ответит и решит Вашу проблему!

Статьи по теме

advopravo.ru

Заключайте с квартирантом индивидуальный договор и берите «страховую сумму» — Новости недвижимости — Как сдать квартиру и не попасть в беду.

Сдать «лишнюю» квартиру — один из верных способов получить стабильный ежемесячный доход. Но, как и любые «легкие» деньги, он может стать палкой о двух концах: есть немало рисков, связанных со сдачей недвижимого имущества в аренду. «Сегодня» выяснила, как их максимально предотвратить, а если это не получилось — решить проблемы с минимальными потерями.

РИСК 1. ЗАДЕРЖКА И НЕВЫПЛАТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. Очень распространены случаи, когда постояльцы задерживают оплату либо вовсе отказываются ее вносить. Самый надежный способ максимально защитить себя от финансового риска, по словам столичного адвоката Михаила Крулько, — грамотно составленный договор аренды. Эксперт советует составить не типовой, а индивидуальный договор, в котором вы сможете учесть все возможные «подводные камни». В таком документе обязательно должны быть указаны:

сроки аренды;
полная сумма: именно ее можно будет вернуть, если дело дойдет до суда;
порядок оплаты: по каким числам квартиранты должны будут расплачиваться и как — наличными или по перечислению на ваш счет;
дополнительные условия: порядок оплаты коммунальных услуг, телефонных переговоров;
паспортные данные;
количество проживающих.

Один договор оставьте себе, а второй отдайте арендатору: это главный документ на случай суда. Если воспользовались услугами агентства недвижимости, по его требованию копия договора остается и там.

Бди! Обязательно впишите в документ паспортные данные

В случае неуплаты вы можете подать на увиливающего постояльца в суд иск о взыскании задолженности, приложив к нему арендный договор. Поскольку суд не уведомляет налоговую о вашем договоре, то бояться, что вас заставят уплатить налог с полученного дохода, вам нечего. Если, конечно, налоговикам не напишет кляузу сам квартирант.

Возьмите не только личные телефоны снимающих квартиры и их паспортные данные (регистрацию по основному месту жительства), но и телефоны близких (матери, брата-сестры), друзей и работы. Перезвоните им — знают ли вашего будущего постояльца: так проще будет его в случае неприятности «поймать».

Сдайте сперва квартиру на 2 месяца: вы присмотритесь к постояльцам и потом продлите договор аренды.

Кстати, нотариальное заверение договора не обязательно. Ведь в этом случае информация о том, что вы сдаете квартиру, попадет в налоговую и вам придется платить ежемесячный подоходный налог в размере 15% от дохода. Сознательные налогоплательщики могут оформить СПД с единым налогом — 200 грн. в месяц. В этом случае в графе «вид деятельности» обязательно укажите: «сдача собственного имущества в аренду» — это избавит от вопросов.

РИСК 2. ДОЛГИ ПО СЧЕТАМ. Оплата коммунальных услуг оговаривается во время заключения договора аренды: либо квартиранты сами платят по счетам, либо вам дают деньги на «коммуналку». Первый вариант удобный, но не самый надежный: если постояльцы ежемесячно не будут вам предъявлять квитанции, придется находить время и идти в ЖЭК, чтобы проконтролировать оплату. При втором варианте сами будете бегать с платежками, зато все будет под контролем.

Чтобы застраховаться от гигантских телефонных счетов, отключите 10 и 8 (международные и междугородние) «выходы»: сделать это можно, позвонив в справочную «Укретелекома» (для Киева — 052). Если не будете отключать эти «выходы», в той же справочной вам скажут, на сколько «наболтали» постояльцы: эту сумму возьмите с них в ближайший месяц оплаты.

РИСК 3. ЛИШНИЕ ПОСТОЯЛЬЦЫ. Случается, постояльцы самовольно подселяют в квартиру родственников, знакомых. Во избежание такой «коммуналки» в договоре аренды укажите паспортные данные и число снимающих жилье. Письменно закрепите за собой право выселять «лишних людей». Постоянно проверяйте количество жильцов, неожиданно заглядывая к ним в гости. Застали «левых» — выгоняйте или берите с них дополнительную плату.

РИСК 4. ЖИЛЬЕ ПЕРЕСДАДУТ. Бывает, мошенник, сняв жилье на пару суток, пересдает его надолго другим постояльцам: представляется хозяином, берет плату за первый и последний месяц и исчезает. В деньгах вы не потеряете, но «разборки» с обманутыми людьми будут жаркими.

Во избежание риска возьмите паспортные данные квартиранта: афериста это может спугнуть. Попросите консьержа или соседей сообщить, если он будет кого-то приводить. И оговорите право появляться в квартире в любой момент, без предупреждения.

РИСК 5. ПОРЧА ИМУЩЕСТВА. В приложении к договору составьте опись имущества: марка, наименование, среднерыночная стоимость бытовой техники, мебели с учетом износа. В случае порчи вещей, если дойдет дело до суда, арендатора принудят возместить лишь стоимость тех, что указаны в описи.

Кроме платы за первый и последний месяц, возьмите «страховую сумму» и укажите ее в договоре. Она станет гарантом пусть частичного возмещения ущерба. Размер суммы устанавливает арендодатель, а взимается она по согласию обеих сторон. Когда срок аренды закончится, если имущество в целости, хозяин ее возвращает квартиранту. Если же сгорел телевизор, испорчена мебель т. д., стоимость убытка остается у хозяина.

«Страховая сумма» всерьез дисциплинирует постояльца: зная, что он может не увидеть своих денег, он будет себя вести более осмотрительно. При долгосрочной аренде регулярно навещайте свою квартиру: если она очень быстро начнет терять вид — выгоняйте постояльцев.

Кстати, «страховая сумма» может быть использована и в качестве компенсации в случае задержки арендной платы.

РИСК 6. КВАРТИРАНТ НЕ ХОЧЕТ ОСВОБОЖДАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ. Как сказала адвокат Александра Никитина, если по окончании срока аренды квартирант не хочет съезжать, вы можете написать заявление в милицию и подать в суд иск об «Истребовании имущества из чужого незаконного пользования». Дело будут рассматривать до 3-х месяцев, потом суд вынесет решение и выдаст приказ о принудительном выселении. Приказ подадут в органы Государственной исполнительной службы (ОГИЗ), они направят наглецу уведомление, и если тот в течение 10 дней не уйдет, его выдворят представители ОГИЗ или участковый.

Но деньги-то за 3 месяца пропадут! Быстрый и радикальный метод — заменить замки в квартире и дождаться квартиранта, чтобы отдать ему вещи и выставить вон. В случае его сопротивления вызывайте милицию.

РИСК 7. ЖУЛЬЕ ЛИШИТ ЖИЛЬЯ. Если квартира неприватизированная, жулики очень просто могут оформить ее на себя, собрав необходимый для приватизации пакет документов. А потом — продать третьим лицам. Часто на эту уловку попадаются пенсионеры, живущие в ведомственных домах. Доказать потом в суде, что квартира принадлежит вам, сложно. Поэтому прежде чем сдавать, оформите свое право собственности на жилье, благо приватизировать его можно бесплатно. Да и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, наследования) должны быть в порядке.

Передавая ключи квартиранту, обязательно сделайте себе дубликат

КАК ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

Как рассказал «Сегодня» президент союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов, агентство не гарантирует сохранность вашего имущества или соблюдение договора аренды (своевременную оплату, аккуратность). Оно выступает лишь временным посредником между нанимателем и хозяином.

Выбирая агентство, обратите внимание на офис: если он расположен в обшарпанном подвальном помещении, это попахивает «однодневкой». Поскольку никаких лицензий для открытия своего агентства не требуется, теоретически сделать это может любой, чтобы затем «сдать» квартиру без ведома хозяев и пропасть. Поинтересуйтесь, как давно фирма на рынке: минимум она должна работать 3—5 лет, какое о ней мнение у клиентов (их всегда можно встретить в офисе). Реклама и отзывы в прессе — тоже своеобразный гарант. Уважающее себя агентство имеет интернет-сайт и свою базу «эксклюзивов»: квартир, которых нет в газетах бесплатных объявлений и интернете.

ЗАСТРАХУЮТ ОТ ПОРЧИ ИМУЩЕСТВА, А ОТ НЕУПЛАТЫ ДЕНЕГ — УВЫ…

Один из способов себя защитить — прибегнуть к помощи страховых компаний. Как рассказал «Сегодня» Дмитрий Татаринов, замглавы правления СК «Нова», застраховаться от неуплаты постояльцем денег нельзя: это финансовые риски, которые СК невыгодны. Зато можно застраховать ответственность арендатора за находящееся в жилье имущество, а также за возможные повреждения имущества соседей.

Страховая сумма согласовывается при заключении договора, исходя из суммы возможного ущерба (пожар, залитие и т. д.). Учитывается этажность и состояние здания, расположение сдаваемой квартиры, стоимость имущества, вероятная оперативность прибытия пожарных, наличие средств пожаротушения и потенциальное «поведение» квартиросъемщиков.

За исходный принимается тариф в 0,25% в год от согласованного лимита. Чаще всего лимиты для квартирантов устанавливаются СК в размере 100 тыс., 500 тыс. и 1млн грн. Соответственно годовые премии (стоимость страховки) составляют 250, 1250 и 2500 грн.

Отдельно застраховать можно особо ценные вещи: антикварное пианино, дорогое мозаичное панно, художественный паркет и т.д.

ДЛЯ ТЕХ, КТО ЗА ГРАНИЦЕЙ

Елена Сверблова, г. Киев, 54 года: «Я давно работаю за границей. Долго моя квартира пустовала: я боялась сдавать, чтобы аферисты ее не продали. А 5 лет назад соседка предложила сдать квартиру ей, чтобы она сделала из нее гостиницу. Мы заключили договор аренды, приложили к нему опись имущества и порядок оплаты: ежемесячно на мой счет приходит определенная сумма. Указали и возможность моего возвращения в любое время: мой контракт могут не продлить, и тогда квартира будет в моем распоряжении. При сдаче надолго это невозможно. Кроме того, я спокойна — за квартирой присматривают, она ухожена. Конечно, я сдаю ее за меньшие деньги, чем она стоит, соседка зарабатывает больше. Но это — плата за спокойствие и лучший выход для тех, кто далеко от дома и не может контролировать постояльцев».

www.segodnya.ua

Как правильно сдать квартиру квартирантам, поиск клиента и составление договора

Если вы единственный собственник квартиры, то в таком случае с вашей стороны могут потребовать:

Документ, идентифицирующий личность (паспорт)
Свидетельство, подтверждающее право собственности на жилплощадь
Счета и квитанции по оплате коммунальных платежей (обязательно без долгов)
Справка, в которой перечислены все граждане, на данный момент проживающие в квартире (получить можно в паспортном столе)

Если кроме вас еще кто-то имеет право распоряжаться квартирой, то для сдачи её в аренду требуются законом письменные соглашения всех владельцев жилплощади.

Виды соглашений:

Договор, написанный от руки.
Доверенность, оформляемая в нотариальной конторе на одного из владельцев, который в дальнейшем будет сдавать квартиру в аренду от своего имени, а также подписывать необходимые для этого процесса бумаги.
Договор, который подписывают все присутствующие собственники. В нем указывается, что жилплощадь может сдавать в аренду любой из собственников.

Если жилплощадь является муниципальной (то есть не принадлежит конкретным физическим лицам), для оформления ее в аренду необходимо согласие муниципалитета. В этом случае, вам необходимо написать заявление, в котором разрешается сдача квартиры частным лицам.

Документ следует отнести в Департамент Управления Имуществом (ДУИ). К нему обязательно приложите соглашение всех проживающих граждан на территории жилплощади в письменной форме. В соглашении должны фигурировать паспортные данные всех подписавшихся.

Перечень документов, необходимых для сдачи в аренду муниципальной жилплощади:

Разрешение муниципалитета.
Паспорт квартиранта (того, кто арендует квартиру).
Ордер на квартиру с указанием главного квартиросъемщика или же договор социального найма.
Документы, подтверждающие факт оплаты коммунальных платежей.
Справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Поиск клиента

Найти нанимателя можно двумя различными способами: искать самому или нанять агентов по недвижимости.

Если вы собрались самолично искать квартиранта, начинайте готовить большие пачки объявлений, создайте агентурную сеть, спрашивая знакомых и прося их помочь, ищите клиентов по их же объявлениям.

Поиск по знакомым

Расскажите друзьям, родственникам и приятелям о том, что сдаете квартиру и ищете жильца, напишите об этом в интернете в социальных сетях или на досках объявлений. Результат не заставит себя ждать — через некоторое время ваш телефон будет надрываться от звонков желающих.

Хорошо еще то, что человек уже будет проверенным и можно узнать о нем поподробнее у общего знакомого. Но, однако, минус такого способа в том, что наниматели из числа самих знакомых будут просить снизить цену «по старой дружбе». Или вполне могут позволить себе задерживать платежи.

Расклеиваем объявления

Разместите объявления в социальных сетях, на досках объявлений, форумах или интернет-аукционах. И вручную клейте объявления о сдаче квартиры в аренду на столбах, автобусных стоянках, в специально отведенных для этого местах.

К объявлениям прилагайте фотографии жилплощади, так вашу информацию получит очень много людей, что решит проблему поисков. Но сотни звонков по телефону будут надоедать очень сильно. Готовьтесь к тому, что звонить будут не только наниматели, но и риэлторы с предложениями подписать договор на оказание услуг.

Ищите объявления нуждающихся. По статистике, частных лиц, желающих снять квартиру, на порядок больше, чем арендодателей.

Узнать о том, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули смотрите здесь.

Составление грамотного договора

Итак, клиент найден, все аспекты и нюансы обсуждены, все стороны пришли к консенсусу. Самое время составлять договор о сдаче в аренду квартиры квартиранту.

Что должно быть в договоре:

Основание. Следует указать, по какой причине вы имеете право сдавать в аренду квартиру – вы являетесь собственником, руководствуетесь договором социального найма или доверенностью от владельца.
Права и обязанности арендодателя и квартиранта. Прописаны подробно и четко.
Временные рамки, в которых договор обретает свою силу.
Цена аренды.
Сроки оплаты, какими способами можно произвести оплату.
Передача прав на погашение коммунальных платежей. Указывается, если вы передаете право на оплату коммуналки квартиранту. При этом, записываются показания счетчиков и сроки оплаты.
Частота проверок арендодателем. Естественно, что вам захочется время от времени проверять, не разнесли ли квартиру съемщики. Нюанс: можно указать, что владелец имеет право входить в квартиру только в присутствии квартиранта. Это поможет избежать лишних проблем и неудобств.
Алгоритм расторжения контракта. Тут указывается срок, за который стороны должны договориться о расторжении договора.
Обязанности сторон, если испорчено имущество.
Правила поведения в квартире.

Существует налог на сдачу квартиры. Арендодатель, получивший прибыль от квартиранта, обязан уплатить 13% от арендной платы за месяц.

Порядок сдачи комнаты в коммуналке такой же, как и для обычной квартиры, но с некоторым ограничением: на одного человека должно быть не менее 12 квадратных метров жилой площади. Но это можно оспорить в суде.

Скачать образец договора аренды квартиры в формате .doc (Word)

https://www.youtube.com/watch?v=99CTskU45G0

От чего зависит цена?

Перво-наперво узнайте ситуацию на рынке съемной жилплощади. Поищите информацию в газетах, на специализированных сайтах. Можно и просто проконсультироваться с риэлторами.

Элементы, влияющие на формирование арендной стоимости:

Площадь квартиры. Чем больше – тем дороже.
Местоположение. Дороже всего – снять квартиру в центре. Соответственно, дешевле – в спальных районах или пригороде.
Состояние жилплощади. Если сделан качественный ремонт, есть все удобства, нет «незарегистрированных жильцов» — мышей или тараканов – плата повышается.
Количество и качество мебели и техники. Цена зависит еще и от количества мебели и электротехники, чем их больше – тем выше цена.
Инфраструктура района вокруг квартиры: где, какие и сколько магазинов, насколько далеко расположена школа или детский садик, есть ли рядом производственные мощности, мешающие своей работой спокойному проживанию – все это кардинально меняет цену в лучшую или худшую сторону.
Транспортная доступность. Поводом повысить цену на квартиру является также наличие метро, автобусных остановок, удобных дорожных развязок.

Как принимать квартиру по истечении срока аренды?

Проверьте вещи, выданные с квартирой в аренду, по списку, который составляли при оформлении договора.
Просмотрите всю сантехнику и показания счетчиков.
Убедитесь в удовлетворительном состоянии труб и батарей.
Протестируйте на работоспособность все розетки, осмотрите электрощиток.
Проверьте на целостность и работоспособность все электроприборы и прочую бытовую технику.
Осмотрите двери и окна на предмет сколов. Проверьте петли. Протестируйте, как они закрываются и открываются.
Проверьте мебель и шкафы. Осмотрите подоконники.
Пересчитайте количество кухонной утвари.
Оцените состояние облицовки квартиры (обои, плинтуса и т.д.).
Запишите все дефекты, которые смогли обнаружить, в акт сдачи приемки. Там же укажите санитарное состояние жилплощади.