на нулевом цикле или готовое?
Цена квартиры в новостройке во время закладки фундамента в треть меньше выставляемой цены после ее сдачи в эксплуатацию. Поэтому находятся покупатели на жилье на разных этапах строительства.
И все-таки есть одно «но»: большое количество «проблемных» новостроек заставляют покупателей учитывать большую степень риска. Для сегодняшнего рынка первичного жилья встает актуальным выбор: дешево или безопасно? Безопасность – понятие относительной на любой стадии строительства.
Тенденция приобретения жилья на стадии закладки котлована имеет этапы роста и падения. На определенном этапе становления рынка недвижимости, покупатели с целью сэкономить, активно покупали квартиры на стадии котлована. Разница между квартирами на стадии котлована и сдачи в эксплуатацию была ощутимая, на нулевом этапе жилье брали как для себя, так и для последующей продажи. С началом экономического кризиса участились случаи банкротства фирм-застройщиков и заморозки многих строек. Количество сделок резко сократилось. Вкладывать средства в несуществующие объекты стало очень рискованно. Сегодня, когда происходит стабилизация экономики, сделки по покупке жилья на нулевом цикле стали заключаться чаще. В разных рыночных сегментах их количество разное.
Разница между ценой квадратного метра недвижимости на нулевом цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 20-30%. Большой разрыв характерен для жилья эконом-класса, наименьший разрыв в формате бизнес-класса и элитного. Вложение средств в новострой элитного класса наиболее эффективно. Объяснить эта можно более высокой арендной платой по сравнению с жильем эконом-класса в случае последующей сдачи квартиры в аренду. Окупаемость элитного жилья в среднем составляет 5-7 лет. Мест под строительство жилого фонда в центре города практически не остается, поэтому цены на жилье элитного класса растут здесь очень быстро.
Следует отметить, что нельзя гарантировать большого подорожания жилья со сдачей в эксплуатацию, конкретно в том или ином классе. Здесь надо учитывать и класс дома, и спрос на жилье в нем. Например, в эконом-новостройках быстрыми темпами дорожают квартиры-студии и однокомнатные, квартиры же из трех комнат часто ждут своих покупателей после сдачи дома. В новостройках комфорт-класса наиболее быстро дорожают квартиры из двух комнат.
Как определяется цена жилья в новостройке? Для привлечения финансирования привлекательную цену устанавливают на начале продаж. В зависимости от разных факторов, цена увеличивается каждый месяц. Наиболее ощутимое подорожание проходит после того, как готовка «коробка» и после сдачи дома. С момента готовности котлована до выдачи ключей проходит порядка полутора-двух лет, поэтому цена в начале продаж устанавливается на минимальном уровне.
Количество сделок на уровне котлована зависит от класса дома. 50% сделок на этом этапе приходится на новостройки эконом-класса, 10-20% при строительстве жилья комфорт-класса и только 10% при строительстве элитного класса.
Специалисты советуют внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, подробное описание будущей квартиры. Учитывая все эти факторы, степень риска покупки жилья на стадии котлована можно снизить.
vsenovostroyki.ru
Когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?
Квартиры в новых домах начинают продавать, как только на стройплощадке появляется первая свая, а иногда и раньше. Считается, что выгоднее всего приобрести жилье в самом начале, поскольку именно на нулевом цикле предлагают самые низкие цены. Но есть и оборотная сторона: ждать заселения долго, да и риск того, что дом останется только на бумаге, максимально велик. Мы расспросили строителей о том, когда целесообразнее совершать сделку, и сделали собственные выводы.
Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» позволяет застройщикам открывать продажи сразу после получения разрешения на строительство и согласования проектной декларации. Часто можно встретить и предварительное бронирование. От «резервистов» не требуют никаких авансов, зато обещают им выгодные условия покупки и самый широкий ассортимент квартир к началу продаж.
Эксперты подтверждают: любая новая компания без внушительного портфеля реализованных проектов и правда потенциально менее надежна, чем опытная. Примеров проблемных строек с участием застройщиков-новичков не счесть. Это ЖК «Ленинский парк», «Морская звезда» и «Прибалтийский» от ГК «Город», ЖК «Ванино» от компании «Тареал», ЖК «Кристалл Полюстрово» от компании «Импульс» и многие другие. С другой стороны, компания «СУ-155» на момент ее банкротства в прошлом году могла похвастаться более чем 20-летней историей (это без учета «стажа» советского предшественника — «Строймонтажтреста №3») и десятками сданных домов по всей стране. Однако этот бесценный опыт не уберег дольщиков 147 домов в 14 регионах России, многие из которых до сих пор не получили жилье. Получается, имя не всегда гарантирует беспроблемную покупку, а его отсутствие — еще не повод отказываться от выгодного предложения.
Для тех, кто уже принял решение и готов купить квартиру на нулевом цикле, «НП» составила список жилых комплексов, продажи в которых начались в последние три месяца. В нем оказались объекты в разных районах города и разного уровня комфорта — на любой вкус и бюджет.
Мнения экспертов
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Безусловно, застройщики предлагают самые выгодные цены на начальных этапах строительства при 100%-й оплате. Разница между стоимостью на начальном этапе и в момент сдачи комплекса в эксплуатацию достигает 30%.
Чтобы совершить безопасную покупку, нужно, в первую очередь, оценить репутацию строительной компании. У надежных застройщиков жилье пользуется популярностью на всех этапах строительства. Квартиры на начальном этапе покупают люди, которые хотят сэкономить и могут подождать. Недвижимость в сданных жилых комплексах интересует тех, кто готов заплатить больше, но при этом хочет сразу въехать в свою квартиру.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Лиговский канал»:
« Около половины покупателей приобретает квартиру на старте в связи с привлекательной стартовой ценой. Еще примерно 30% сделок совершается уже во время активной фазы строительства. На завершающей стадии у нас заключается приблизительно 10% от общего числа договоров.
Обычно наши покупатели приобретают квартиру для проживания, соответственно, процент «спекулянтов-инвесторов» весьма мал. На начальной стадии продаж мы предлагаем дополнительные скидки, выгодные условия рассрочки, предложения по отделке.
Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» (ЖК Yolkki Village):
«На старте проекта приходят около 20% дольщиков, как правило, либо инвесторы, либо граждане, желающие существенно сэкономить или ограниченные в бюджете. Большая часть сделок заключается в активную фазу строительства — 40-60%. Остальные клиенты возникают на финише, желая приобрести максимально готовое жилье. Наша практика показывает, что порядка 90% квартир реализуется еще во время стройки.
Готовые квартиры всегда дороже строящихся. Это обусловлено несколькими факторами: рисками, временем ожидания сдачи объекта.
Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»:
«На старте проекта девелопер может рассчитывать на привлечение 20-25% от общего числа покупателей. Однако пропорция может меняться в обе стороны в зависимости от истории и опыта бренда, активности рекламной кампании и характеристик объекта. «Пионерами» традиционно становятся инвесторы. Но минимальная стоимость лота привлекает покупателей, которые используют ипотеку: так они могут сократить необходимую сумму займа. Интерес проявляют и те, кто рассматривает только конкретную локацию.
На основной стадии происходит 50-60% сделок от всего объема продаж, и до 25% квартир реализуется на финише строительства. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию обычно распродается 90-95% всех квартир. Остаток (как правило, это большие варианты с более длительными сроками экспозиции) реализуется уже после завершения работ.
Зачастую повышение цен напрямую связано с «видимыми» этапами строительства. Как правило, за весь период — от котлована до ввода в эксплуатацию — оно составляет 15%. Покупатели понимают эту логику и обычно не требуют дополнительных разъяснений.
Кроме того, цена может расти, когда активность покупателей выше прогнозируемой. Влияют и сезонные пики покупательского интереса, однако сегодня это происходит реже.
Главный бонус на начальном этапе — минимальная цена сделки за весь период реализации проекта, а также широкий выбор квартир и планировок. К дополнительным стимулирующим акциям застройщики прибегают редко. Как правило, это может быть пул квартир по специальной цене, однако зачастую это лишь рекламный ход.
Отвечая на вопросы о повышенных рисках вложений в «котлован», компании обычно апеллируют к своему успешному опыту, если он есть. И разъясняют гарантии, которые предоставляет покупателям 214-ФЗ. Учитывая новые поправки в законодательство, теперь этих гарантий будет еще больше. Молодые компании, как правило, компенсируют возможные риски более низкой ценой.
Илона Лапинскайте, генеральный директор Docklands development:
«Клиент выигрывает от покупки на начальном этапе до 30% от суммы вложений.
На старте продаж, когда самые низкие цены и привлекательные условия, кажется, что активность на самом пике, но не стоит забывать о сезонности спроса, об экономических факторах и стадии строительства. Мы подвели статистику: 30% сделок — на старте, 50% — в активную фазу и 20% — на финише.
В проекте Docklands на набережной Макарова от начала продаж цены выросли примерно на 45%. Мы считаем это закономерностью благодаря расположению квартала, облицовке фасадов, внутренней отделке апартаментов и холлов, планировкам и пр. По мере роста интереса к проекту и стадии строительства цены поднялись, и это не предел. Любой товар со временем дорожает, такова наша экономика. Недвижимость — не исключение.
Покупать на этапе котлована выгодно всем, кто готов вложиться сейчас. Несомненное преимущество — выбор апартаментов любого метража и планировки, на любом этаже. Для первых покупателей мы предлагаем и гибкую рассрочку платежа.
При приобретении недвижимости риски есть всегда, недобросовестные застройщики могут и на окончательном этапе не ввести дом в эксплуатацию. Покупая на нулевом цикле, необходимо проверять документацию застройщика, узнать, принадлежит ли ему участок, кто его финансирует и прочие важные моменты.
Марина Мартыненко, руководитель маркетинговой службы строительной компании «Норманн»:
«Сначала приходят те, кто хочет сэкономить и не может позволить себе готовое жилье. Для них хорошими бонусами являются возможность выбрать планировку, этаж, вид из окна. Есть группа покупателей, которые берут жилье для детей, на будущее.
Рост стоимости у нас зависит не только от стадии готовности, но и от спроса, это совершенно понятный рыночный механизм. Мы внимательно следим за активностью покупателей и если видим серьезное увеличение, то повышаем цену. В этом году у нас так подорожали два объекта: ЖК «Морошкино» и «Яркий». Но есть и плановый рост, привязанный к этапам строительства, самый заметный — на завершающей стадии и при переходе объекта на вторичный рынок. Тогда цена увеличивается на 3%.
Если брать объекты, которые мы сдавали в прошлом году, то, например, в ЖК «Три апельсина» со старта студии подорожали на 50%, «единички» — на 43%, «двушки» — на 42%.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
«В жилых комплексах, относящихся к сегменту «масс-маркет», около 30% квартир приобретают на старте продаж, когда цены самые низкие. Еще примерно половина находит хозяев до того, как дом подведен под крышу. Таким образом, ближе к вводу в эксплуатацию остается совсем немного вариантов, и, как правило, они не самые ликвидные: просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
Обычно на ранних этапах недвижимость приобретают студенты и молодые семьи, которые хотят совершить сделку по максимально выгодной цене. Довольно много у нас покупают инвесторы. На более поздних этапах, когда стоимость возрастает, появляются дольщики, которые хотят переехать в самое ближайшее время и не готовы долго ждать до ввода дома в эксплуатацию.
За время строительства цены могут увеличиться на 10-30% в зависимости от проекта и характеристик конкретной квартиры. Повышение происходит весьма плавно, как правило, раз в несколько месяцев. При этом застройщик может проводить различные акции, замедляя рост цен на некоторые типы квартир.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA:
«Сформированный за последние годы стереотип более выгодных цен на старте строительства до сих пор работает в головах покупателей. Однако ситуация на рынке изменилась: большинство девелоперов больше не имеют возможности предложить на старте действительно низкую цену, они и так работают с минимальной рентабельностью.
Пропорция тех, кто покупает на старте и на более поздних сроках, в последнее время однозначно изменилась. Значительно снизилась доля инвесторов, которые ждали самой низкой цены, чтобы позже перепродать квартиру по переуступке.
На старте приходят не только инвесторы, понимающие, что через два года цена их квартиры вырастет вполовину, но и те, кто просто готов ждать, кому интересна покупка в рассрочку и кто хочет иметь максимально широкий выбор.
В LEGENDA нет политики демпинга на старте проекта, даже если есть понимание, что нулевой цикл займет довольно много времени (это нормально для проектов с подземным паркингом или на сложных грунтах). Для нас ориентир — конечная стоимость квартиры в готовом доме, и мы к ней идем по мере повышения строительной готовности, поэтому говорим не о росте цены, а об уменьшении дисконта. Наши клиенты знают, что ждать снижения цены не стоит: в компании существует стратегия планового повышения цен, в результате которой к окончанию строительства жилье в среднем дорожает на 40%.
Как правило, в качественных проектах к моменту сдачи дома продано более 90% квартир, соответственно, цены подталкивает и дефицит предложения. Только неликвидные проекты к концу строительства имеют большие остатки, что заставляет застройщиков с помощью маркетинговых инструментов искусственно занижать в них цены.
Жилые комплексы, выведенные в продажу с мая 2017 года
nsp.ru
Уменьшилась площадь после сдачи дома
Здравствуйте, Андрей.
Вы вправе получить денежные средства уплаченные сверх переданных Вам квадратных метров.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 сентября 2013 г. по делу N 33-3464/2013 (ключевые темы: защита прав потребителей — участник долевого строительства — объекты долевого строительства — соразмерное уменьшение цены — застройщик)
Пунктом 3.3. договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что при расхождении фактической проектной общей площади квартиры по результатам государственной технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии — 0,5; для балконов — 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п.2.2 договора, на 2 % и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.
Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения пункта 3.3 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора.
При этом судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона N214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.
Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.
Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч.1 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, что условия, содержащиеся в указанном пункте договора от 30 октября 2009 года N08/3-45, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст.7 Федерального закона N214-ФЗ и п.1 ст.29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено договором и проектной документацией, при том, что цена договора напрямую зависит от общей площади объекта долевого строительства.
Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы дольщику возникает в случае, если одно из этих требований заявлено дольщиком.
Таким образом, обязанность уменьшить цену договора и, соответственно, вернуть часть уплаченной дольщиком суммы возникает у застройщика после предъявления соответствующего требования дольщиком.
Истцы также основывают свои требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора на положениях ч.2 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, расценивают создание объекта меньшей площадью, чем указано в договоре, как отступление от условий договора, приведшее к ухудшению его качества, что следует из содержания их искового заявления.
Федеральным законом N214-ФЗ не предусмотрены ни сроки, в течение которых застройщик обязан исполнить требования дольщика, указанные в ч.2 ст.7, ни последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения этих требований, то есть правоотношения в этой части данным законом не урегулированы.
В связи с этим, по мнению судебной коллегии, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N214-ФЗ к указанным отношениям, не урегулированным Федеральным законом N214-ФЗ, подлежит применению законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Так, в соответствие положениями п.1 ст.31 Закона РФ о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/116755462/#ixzz4vIA8CsUy
pravoved.ru
Как изменяется стоимость жилья от момента котлована и в процессе эксплуатации
Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере его готовности: чем ближе сдача объекта, там выше цена на квадратные метры…
Эксперты отмечают, что квартиры дорожают равномерно на протяжении всего процесса возведения дома. Портал Superrielt.ru расскажет Вам, в какой момент выгоднее всего покупать жильё, чтобы сохранить вложенные средства.
Устройство фундамента
На этом этапе строительных работ действует самая большая скидка на квартиры, составляющая обычно 20-40% от конечной цены жилья.
Но наряду с экономией покупатель сильно рискует: строительство объекта только началось, и его с большой вероятностью могут заморозить. Поэтому граждане не спешат покупать жильё на этапе котлована, и у желающих есть возможность выбрать подходящий объект из пока ещё широкого ассортимента.
Возведение первых этажей
По мере строительства первых этажей жильё начинает дорожать. На этой стадии уже можно оценить внешний вид дома, и риски покупателя уменьшаются, поэтому желающих приобрести квартиры становится всё больше. В то же время застройщики начинают чувствовать себя увереннее и поднимают цены – теперь покупатель может рассчитывать на скидку не более 15-20%. Выбор жилья всё ещё остаётся хорошим.
После завершения каркаса
По мере готовности каркаса дома покупательская активность возрастает, а выбор жилья становится всё меньше и меньше. Риски остаются умеренными, но постепенно снижаются. На этом этапе готовности дома можно рассчитывать на дисконт в размере 10-15%.
Большинство покупателей предпочитают приобретать жильё именно в это время – застройщик всё ещё делает скидку, а ассортимент объектов пока остается достаточно широким, следовательно, можно выбрать подходящий, не ущемляя свои потребности.
Внутренняя отделка
Несмотря на то, что построенный дом приобретает внушительный облик, наиболее серьёзный и затратный этап ещё впереди – необходимо провести коммуникации, построить и утеплить стены внутри сооружения, оформить кровлю.
Риски существенно снижаются, но из-за того, что на этой стадии строительства застройщику необходимо потратить треть полного бюджета, они всё ещё есть. Стоимость квартир возрастает, а скидки снижаются до 5-10%.
Несмотря на не слишком большой выбор объектов, покупать квартиру на этом этапе также неплохо: риск минимален, а небольшая экономия всё же присутствует. Это оптимальное время для приобретения для граждан, которые хотят гарантированно сохранить капиталовложения.
Ввод в эксплуатацию
На этом этапе покупатель практически ничем не рискует, но цены на квартиры приближаются к среднерыночным. Сильно сэкономить не удастся, но всё же покупатель может получить индивидуальную скидку от застройщика в размере 3-5% на неликвидные объекты или по договоренности.
Другие факторы
Описанная ситуация – вполне привычная и рядовая. В отдельно взятых проектах могут проявляться и другие тенденции. К примеру, на жилье бизнес-класса застройщики не делают скидок более 15%, даже на стадии котлована.
В некоторых случаях строительной компании не удаётся привлечь достаточное количество инвестиций. Тогда покупатель может получить скидку до 30% вплоть до этапа прокладки коммуникаций. Но в этом случае будут большие риски потерять вложенные средства.
После покупки жилья
При условии стабильного спроса на рынке недвижимости квартира, которая находится в новом доме, может дорожать и после сдачи проекта в эксплуатацию. Как правило, с развитием инфраструктуры стоимость квадратных метров становится выше в среднем на 10-20% на протяжении следующих 5-10 лет. При росте покупательской активности и прочих факторах цены на жильё после его сдачи могут возрасти даже на 30%.
Заранее предсказать динамику цен после ввода дома нельзя, потому что на это влияет много факторов. Например, затеявшаяся по соседству стройка или появление магистрали с активным движением может негативно сказаться на стоимости квартир. Положительное влияние может оказать появление неподалеку школы, метро или каких-либо достопримечательностей, но это ещё не гарантирует возрастание цены.
Большое влияние оказывают общие тенденции. К примеру, в последние годы граждане предпочитают обустроенные спальные районы с собственной инфраструктурой шумным центральным районам.
Также меняются стандарты обустройства территории жилищных комплексов – сегодня в тренде менее плотная застройка, дворы без машин и прочее. В моду входят индивидуальные дома, а не квартиры. Учитывая всё это, ликвидность объектов недвижимости при длительной эксплуатации в 15-20 лет может снизиться.
superrielt.ru