Сам Себе Риэлтор – схема сделки с недвижимостью
В рамках интернет-проекта «Секреты Риэлтора», наш сайт-методичка – Квартира-без-Агента.ру – это полноценный онлайн-самоучитель формата «Сам себе риэлтор». Он целиком посвящен процессу подготовки и правилам проведения сделки купли-продажи квартиры, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ – как для Покупателя, так и для Продавца.
Чтобы самому грамотно провести сделку с квартирой без участия посредников и агентов, нужно не так уж много знаний. Всё гораздо проще, чем кажется непосвященному. Но те правила и порядок действий, которые приведены в нашей методичке, следует внимательно изучить, а отдельные установки – знать наизусть, и строго соблюдать.
Схема сделки с недвижимостью представлена в виде наглядной интерактивной
ИНСТРУКЦИЯ ведет Покупателя и Продавца квартиры (по отдельности) по всем этапам организации сделки, а Глоссарий дает справочную юридическую информацию (со ссылками на статьи закона) по отдельным терминам и понятиям, которые упоминаются в ИНСТРУКЦИИ.
Сделка купли-продажи квартиры – вопрос серьезный, и цена этого вопроса слишком высока, чтобы относиться к нему поверхностно, или чтобы безоглядно доверять решение этого вопроса посторонним людям (
Разумный и экономный человек вполне способен решить этот вопрос самостоятельно с помощью нашей онлайн-методички, не подвергая себя повышенному риску. Совсем необязательно быть при этом многоопытным юристом или бывалым риэлтором, не нужно обладать выдающимися аналитическими способностями или фантастическим везением. Достаточно быть грамотным человеком, способным читать, запоминать и пунктуально выполнять ряд необходимых действий, и следовать определенным правилам, описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для купли-продажи квартир. А в отдельных случаях – проконсультироваться с профильным юристом для понимания нюансов конкретной сделки и проверки отдельных документов.
Авторы этих строк сами прошли путь «с нуля» до опытных и успешных риэлторов, более 10 лет занимаясь организацией сделок с квартирами, поэтому мы хорошо знаем, о чем говорим. Доходило буквально до смешного – иногда мы вообще не понимали, за что клиенты нам платили такие солидные деньги. Ведь то, что мы делали, любой из наших клиентов вполне мог повторить самостоятельно и бесплатно.
Описанный в нашей ИНСТРУКЦИИ алгоритм сделки купли-продажи квартиры – это всего лишь набор определенных правил и принципов действий, которые нужно хорошо знать, чтобы не допускать грубых ошибок. Именно так и работает большинство агентов по недвижимости.
Кстати, кое-что неожиданное о работе риэлторов можно узнать из нашей заметки – «Кто такой риэлтор?»
Риэлторы не являются опытными юристами, они всего лишь знают тот самый набор правил, и тех юридических норм (законов), которые непосредственно касаются проведения сделок купли-продажи квартир. Эти правила и юридические нормы мы систематизировали и сгруппировали на нашем сайте в виде наглядного алгоритма (последовательности действий).
«Секреты Риэлтора»
Но, стоит еще раз оговориться, что ни один риэлтор, и ни один юрист не может гарантировать абсолютную безопасность сделки. Ни одно агентство недвижимости реальных (финансовых) гарантий на себя не берет. Хотя фраза: «Мы гарантируем…» звучит от риэлторов постоянно, и психологически успокаивает клиентов. На самом деле, речь идет лишь о снижении рисков сделки. Причем, за весьма приличную сумму.
Мы пытаемся донести до читателя мысль, что такое же снижение рисков сделки (и даже большее) может обеспечить себе любой человек, если уделит некоторое время на изучение
Кратко суть нашего Ресурса можно выразить следующей формулой:
АЛГОРИТМ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
(интерактивная карта откроется во всплывающем окне)
подсказки и пояснения к шагам Инструкции
(интерактивная карта откроется во всплывающем окне)
О Проекте:
• Для кого и для чего этот сайт?
• Как пользоваться онлайн-методичкой?
• Кто такой риэлтор?
• Обращаться ли в агентство недвижимости?
• Сам себе риэлтор
kvartira-bez-agenta.ru
Покупка квартиры на вторичке – риски и основные вопросы
– продолжение:
…Идем дальше.
Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.
Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).
Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.
Риски «вторички»
Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке). Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (
Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка. Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав. Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (
Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой». Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы. В этом нам поможет (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.
Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»
Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.
В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности
Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).
Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).
Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё. Оснований для оспаривания такой сделки и возможностей для признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).
На практике, правда, такая «вторичная» покупка квартиры у Застройщика встречается не часто, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.
Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.
Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.
На что здесь следует обратить внимание?
kvartira-bez-agenta.ru
Снять квартиру без риэлтора?
Вся сеть пестрит сообщениями о том, как люди прекрасно объегорили намедни риэлтора, кинули его, развели, оболванили..Много топиков о том, как реально наебать и не платить комиссию.
Господа, Вы реально охуели?
Проректор моего университета, еврей, еще в бородатые годы объяснял, что если 2 человека обговаривают условия сотрудничества и жмут друг другу руки, то сделка уже совершена, НЕ платить НЕ получится.
По-хорошему, люди, которые обращаются за помощью к риэлтору и заранее запланировали обман — Воры. Таким нужно ломать пальцы, это делается за 5 секунд и заживает быстро.
Что делать?
1. ВСЕХ САЖАТЬ НА АВАНС ПО КОМИССИИ !
Готов заселяться и ищешь жилье? Пожалуйста, перед просмотром квартиры я под расписку у тебя возьму 3-5 тысяч за аванс по комиссии, все оформим в письменном виде, я буду работать только с тобой, а ты никуда не съебешься от меня.
Нихуя себе, я с тобой неделю буду бегать, а на 8ой день ты съебешься в Караганду или тебе брат сдаст жилье.
Нихуя себе, ты будешь со мной смотреть квартиры, а заселишься с другим агентом.
Нихуя себе, на договоре у тебя не окажется 2х или 3х сумм на руках, а тратить время на тебя буду я.
Клиент должен работать с одним риэлтором, и он должен через Вас это понять.
Кто клиент по нации? Киргиз? Армянин? Извольте, пусть доказывают свою платежеспособность, а потом будете смотреть жилье. Армяне славятся дружной диаспорой, у них всегда денег с избытком, могут внести предоплату =)
Грузчин или Азербот? Не то что 5 тысяч, предоплата 10 тысяч, рыночные торговцы всегда богаты деньгами=).
Предоплата по комиссии реально выводит клиентов на воду, реальный клиент заплатит денежку и будет с тобой работать.
Уверен, 70-80 процентов времени, затраченного на поиски жилья и просмотры, тратятся впустую, т.к. люди куда-то сливаются.
2. Не заплатили предоплату — отлично, продолжайте работу с ними, на свой страх и риск. Только:
1) Предварительно узнайте все контактные телефоны, по которым с ними можно связаться, телефоны друзей и т.п., чтобы в случае обмана закинуть в разные базы на прозвон)
2) Не забудьте записать автомобильный номер, чтобы потом отыграться на машине, если клиент окажется непорядочным.
Если чувствуете, что на квартире кинут, и такие мысли заполняют всю голову, уже на квартире пострайтесь незаметно, предварительно купив мороженой рыбы, вот эту рыбу рассовать по вентиляции и прочим местам, в которые заглянуть не сразу догадаются, когда начнет тухнуть и пускать зловония, съедут оттуда быстро.
Если все же кинули или плохо обошлись,
Договаривайтесь с хозяином, чтобы сселить клиентов через месяц, а в следующем месяце за других клиентов Вы дадите бонус по комиссии 50 или 100 процентов, собственник за такие условия Вас просто расцелует, т.к. он получит не 20 тысяч, а 30 или 40! 10 или 20 тысяч в подарок!
В случае кидалова при наличии службы безопасности клиент и так отдаст все,что должен, но этого мало!
Существуют огромные способы западлостроения, которые помогают и позволяют сделать жизнь человека в квартире — АДОМ.
Вбейте в google — Западлостроение.
Клиент заплатит за машину больше денег, чем он должен отдать по комиссии. (огурец в выхлопной трубе; крыша, обкиданная яйцами и пшеном,- как самые безобидные).
По квартирному западлостроению вариантов в сети с избытком, достаточно 1 (а желательно — 3) раза приехать на квартиру и сделать пакости, чтобы у клиента отпало желание проживать в этом объекте.
________________________________________
Кстати по комиссии, если Вы будете делать скиди и уступки по комиссии, клиенты привыкнут к 30, 50, 70, 80 процентам. Это очень чревато демпингом! Кроме того, цены так автоматом и спустятся до 30 процентов. Будут говорить, мол, вот ИНКОМ берет 10 процентов, а у вас 40.=))) Просто если ВЫ будете занижать комиссию, просто подумайте, как будете зарабатывать деньги через 10 лет!!! Объясняйте, что такие малые комиссии берут только голодные риэлторы, которые профессионалами быть не могут. Время профессионалов не может оцениться в 60 процентов.
Если человек сэкономил на Вашей комиссии, обманув на договоре или выйдя напрямую на хозяев, он автоматически перестает Вас уважать как личность, достойную этих денег и ему нужно за это обязательно платить другой ценой.
С каждым днем все больше людей будут иметь навыки по работе с интернетом и поисками квартир, сайты для евреев станут кошерными, а ислам будет позволять и мусульманам работать за компьютером. Через 5-10 лет киргизы будут в сети. Если мы сейчас не перевернем рынок на предоплату, через 5-10 лет будет будем сосать хуй, а не сделки обмывать.
Поэтому, уважаемые клиенты, не старайтесь обманывать, выльется боком.
Акция: ломаем пальцы ворам.
Пытаясь сломать палец, лучше всего крепко схватить его и силь но выкрутить в сторону, противо положную направлению сгиба в суставе. Удобнее всего ломается мизинец
arenda71.livejournal.com
Покупка квартиры без риэлтора – это просто
Здравствуйте друзья. Покупка квартиры — дорогостоящее приобретение. Такие операции совершаются не каждый день. Приобрести квартиру можно, прибегнув к услугам агентства недвижимости или самостоятельно. За свою работу риэлтор возьмет плату в % отношении от стоимости квартиры. Как купить квартиру без риэлтора, чтобы сэкономить на покупке?
Действия, которые надо совершить, можно разбить на несколько этапов.
Определение параметров жилья
Перед приобретением квартиры необходимо определить для себя критерии отбора:
- Район города, где вы хотите жить. Необходимо учесть что от того в каком районе располагается квартира, очень зависит и её цена. Так что если вы рассчитываете купить двухкомнатную квартиру в центре, то она будет стоить дороже, чем та, которая расположена в спальном районе.
- Метраж.
- Этаж. Квартиры от второго до четвертого этажа ненамного, но дороже квартир на первых и последних этажах. На первом этаже ценятся те квартиры, которые находятся в проходных, людных местах.
- Новостройка или вторичное жилье.
- Ремонт в квартире или отсутствие такового,др.
Поиск квартиры
После того как определились, переходите к поиску. Если хотите купить квартиру через риелтора, то искать подходящую квартиру будет он. Если решили не обращаться в агентство, то искать придется самостоятельно. Самые распространенные варианты поиска это объявления в газетах, интернете, на досках объявлений на улице, среди знакомых. Сейчас сложно купить недвижимость самостоятельно. В этом вы убедитесь сами, после того как обзвоните добрый десяток квартир. Но кто ищет, тот найдет.
Осмотр
После того как подберете варианты, не затягивайте, сразу договаривайтесь об осмотре. Когда осматриваете помещение, превратитесь в самого дотошного и мелочного человека тщательно осматривайте все, каждый уголок. Чтобы не забыть заносите результаты осмотра в блокнот. После нескольких просмотров помещения будут похожи одно на другое, а записи помогут вам восстановить их в памяти.
Готовим документы
Если вы нашли подходящий вариант, то теперь вам следует проверить документы на квартиру и поторговаться. Если продавец требует от вас залог, обязательно оформляйте его официально. В договоре залога прописывайте сумму залога, адрес квартиры, её метраж, стоимость, и т.д. Зафиксировав цену квартиры в договоре, продавец уже не сможет её завысить.
Пакет документов, который должен предоставить вам продавец:
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, получения наследства, др.)
- выписка из БТИ,
- справка из ЖЕКа, а прописанных в квартире жильцах. Даже если в данной квартире согласно документу нет прописанных, все равно проверьте, не было ли в данной квартире несовершеннолетних детей, молодых людей в армии, людей с психическими расстройствами, или отбывающих наказание. Все дело в том, что эта категория граждан выписывается из квартиры временно и после того как срок службы в армии или отбытие срока закончиться они могут появиться на пороге вашей квартиры с требованием расторгнуть сделку и будут правы. Все те, кто указан в справке, должны дать вам согласие на продажу квартиры. Если квартира получена в наследство, необходимо выяснить, нет ли еще наследников.
- паспорта всех собственников,
- справка из органов опеки,
- квитанции об уплате коммунальных услуг
Все документы должны быть предоставлены вам в оригинале. Чтобы застраховать себя наймите юриста. Он подтвердит подлинность и законность всех бумаг.
Оформление договора купли продажи
Этот договор можно составить у нотариуса, но необязательно. Договор можно оформить и в юридической фирме. Далее сделку необходимо зарегистрировать в ЕГРП.
Проведение расчетов
Передачу денег можно осуществить прямо в кабинете нотариуса, а можно воспользоваться арендой ячейки в банке.
Удачи вам! Гузель Минязова
rieltor-ask.ru
Аренда квартир в Москве, снять жилье, продать недвижимость
Аренда недвижимого имущества является не только популярным способом получения дохода для владельцев жилья, но и представляет альтернативу гостиничному бизнесу.
Ни для кого не секрет, что снять жилье в Москве, значительно дешевле, чем останавливаться в гостинице. Для того, чтобы передать объект недвижимости в найм, необходимо знать юридические основы оформления документов.
Если Вы не разбираетесь в правилах оформления документов, оформляемых при сдаче жилья, то просто подайте объявление через наш ресурс и профессиональные риэлторы со всей Москвы, сами свяжутся с Вами и предложат жильцов.
В том случае, если Вы желаете сдать только комнату, просто напишите об этом в соответствующей рубрике при подаче объявления.
|
Как сдать или купить квартиру через агентство?Любой разумный владелец недвижимости в Москве, сделает правильный выбор и примет решение сдать свою собственность, через агентство. Но как это сделать и какое агентство выбрать? На данном портале все сделано для наших посетителей. Просто подайте объявление об сдаче жилой недвижимости в 7 ведущих агентств недвижимости, г.Москвы. Если Вы задумали продать или купить недвижимость в Москве без посредников, посетите раздел ПРОДАЖА и подайте объявление от собственника. Подача объявления займет не более 5 минут и является абсолютно бесплатной. Агенты сами свяжутся с Вами и предложат квартирантов. Услуги агентов бесплатны. |
Как сдать квартиру без посредников на длительный срок?Существует определенные собственники, считающие, что могут сдать жилплощадь без посредников. Они считают, что найм жилья не требует особых навыков. Мотивация подобных граждан малопонятна, но если Вы решили сдать жилую недвижимость на длительный срок без посредников, просто подайте заявку от собственника через этот сайт и укажите, что не готовы сотрудничать с агентами. Мы разместим Ваше объявление на более чем 300 ресурсах, совершенно бесплатно. Должны предупредить, что действуя самостоятельно, Вы можете стать жертвой мошенников.
|
Аренда квартир на АВИТО или на ЦИАН?Желая сдать недвижимость, многие не могу решить, где лучше разместить заявку об сдаче недвижимости. Чаще всего выбор падает на сайты ЦИАН, Авито либо domofond. На сайтах Авито и domofond много объявлений от агентов, Ваше объявление очень быстро опустится вниз страницы и станет незаметным. Именно по этой причине, на авито снять однушку или комнату можно только через посредника. Сайт ЦИАН также задуман как сайт для риэлторов, а сообщения от собственников размещаются в «подвале». Правильнее всего разместить объявление об аренде через наш сайт, сразу на 300 сайтах об аренде. Это поможет Вам найти жильцов в максимально сжатые сроки. Этот совет также подходит и тем, кто имеет в Москве вторичное жилье и не знает на какой сайт подать объявление о продаже квартиры или комнаты. |
domik77.ru