Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Алгоритм покупки квартиры по военной ипотеке

24.10.2018

Военная ипотека в основном реализуется участниками НИС на вторичном рынке. Покупка квартир в новостройках занимает менее 20% от общего объёма сделок, проводимых военнослужащими.

Квартиры «с рук» имеют ряд неоспоримых преимуществ, однако и в этом сегменте встречается масса сюрпризов: задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту, незаконные перепланировки, регистрация несовершеннолетних — далеко не полный список возможных проблем.

Напомним алгоритм покупки вторичных квартир по военной ипотеке.

Получение свидетельства

При планировании приобретения жилья военнослужащий в первую очередь обязан подать рапорт на получение свидетельства о предоставлении целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Средний срок ожидания 3–4 месяца. Однако не редко этот срок может достигать и полугода. Проверять выписку свидетельства можно на официальном сайте Росвоенипотеки в первых числах месяца. При появлении информации об оформлении свидетельства можно начинать предварительные поиски объекта недвижимости. Если военнослужащий не получил свидетельство по истечении 40 дней с даты оформления оригинала, в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки можно запросить дубликат и начинать проведение сделки по нему.

Материалы по теме

Обращение в банк

Получив свидетельство в оригинале или в виде дубликата, участник НИС обращается в банки, работающие по военной ипотеке. Здесь также есть свои нюансы. После выбора программы и подачи заявки на кредитование, сотрудники банка рассчитывают сумму кредита, доступную для военнослужащего. Расчет всегда проводится индивидуально с учётом возраста участника, наличия у него сторонних долговых обязательств и его кредитной истории. Стоимость покупки участника военной ипотеки состоит из суммы накоплений и суммы кредита. При необходимости можно добавить собственные средства для увеличения стоимости покупки – это могут быть как личные сбережения, так, например, и потребительский кредит, и коммерческая часть военной ипотеки. Совместить военную ипотеки с гражданской для покупки одной квартиры невозможно.

При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательное страхование залога в соответствии с законом об ипотеке. Страховка оплачивается за счет средств заёмщика-участника НИС. Оплачивать страховку необходимо на протяжении всего срока кредитования. Размер страхового взноса зависит от стоимости квартиры, года постройки дома и остатка долга по ипотеке. При покупке квартиры «с рук» не лишним будет потратиться на титульное страхование от возможного риска утраты права собственности на квартиру.

Самостоятельный поиск квартиры

При самостоятельном поиске подходящего жилья стоит сразу пояснить собственнику о том, что покупка проводится по военной ипотеке, которая отличается от обычной ипотеки сроками проведения сделки, так как требуется дополнительное согласование с Росвоенипотекой. Именно поэтому военнослужащий должен сам понимать весь алгоритм сделки.

Квартира нравится. Продавец согласен. Теперь главное не спешить. Внимательно изучите предоставленные документы и тщательно всё проверяйте. Заинтересовать должно любое несовпадение. Например, нередкое явление — перепланировки, не отраженные в техническом паспорте, а значит незаконны. Ознакомьтесь с документами, подтверждающими права на жилое помещение – договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследство или решение судебной инстанции. В выписке из ЕГРН обратите внимание на обременения, ограничения или аресты. В документах по оплате услуг ЖКХ и капремонта убедитесь в отсутствии задолженности, например, долг по капитальному ремонту остаётся на квартире, а значит перейдёт на нового собственника.

Если собственников несколько, заручитесь согласием каждого. Удостоверьтесь в дееспособности продавцов. Уточните информацию о зарегистрированных в квартире лицах – где они, почему не принимают участия в сделке, возможно они находятся в местах лишения свободы, возможно выехали заграницу. При наличии детей необходимо уточнить о наличии согласия опеки на проведение сделки. Надеяться на то, что сотрудники банка или Росвоенипотеки будут досконально проводить проверку документов на квартиру, не стоит – проверка будет проводиться по «чек-листу», который акцентирует проверяющего на каких-то стандартных требованиях.

В целом процесс покупки квартиры «с рук» по военной ипотеке занимает порядка 1–2 месяцев с учётом времени взаимодействия с ФГКУ «Росвоенипотека». Внимательное изучение всех документов, в том числе подписываемого кредитного договора, договора ЦЖЗ и купли-продажи, позволит минимизировать сроки сделки.

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Источник изображения: www.pixabay.com

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Читайте также:

 

Чем отличается кадастровый паспорт от технического

 

Что такое выписка из ЕГРП и как ее получить

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Читайте также:

 

Как выписаться из квартиры через МФЦ

 

Приобретение жилья: новостройка или «вторичка»

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

 

Квартира в ипотеку от частного лица — рассрочка между частными лицами

Рассмотрим приобретение жилья у частного лица в ипотеку. Ее часто путают с ипотечным кредитованием, в котором фигурируют банковские или кредитные организации. Ипотекой считается форма залога при которой недвижимое имущество закладывается и находится в пользовании и владении должника. Если он не выполняет своих обязательств, то кредитор имеет право реализовать данную жилплощадь для удовлетворения своих интересов.

Ипотечные сделки легко можно совершать методом заключения договора между покупателем и продавцом. Сделка такого плана между частными лицами становится все более популярной на рынке вторичной недвижимости. Практически у каждого человека рано или поздно возникает потребность в приобретении собственной недвижимости.

Покупка жилья – это всегда важный и ответственный шаг. Спешка в таком вопросе ни к чему, даже если вы хотите побыстрее оформить договор купли-продажи по ипотеке. И даже в наше время не безопасно покупать недвижимость. Это связано с потерей финансов или права собственности. Мы хотим, чтобы при выборе и покупке квартиры у частного лица, вы придерживались четкого алгоритма действий, и исключали возможные риски.

Постепенное погашение долга

Что же такое ипотека между частными лицами? Проще физические лица договариваются между собой о продаже недвижимости под залог. По сути это покупка квартиры в рассрочку, оформленная по договору купли-продажи, в котором прописываются условия поэтапной оплаты. Сделка такого рода и называется ипотечной. Многие люди ищут жилье, а его цена непрерывно растет. Даже вторичная недвижимость стоит совсем не дешево и собрать необходимую сумму очень сложно.

Бывают и ситуации, когда в банке проблематично взять кредит под вторичную недвижимость. В свою очереди продавцы тоже страдают от нарушения своих планов по смене недвижимости и переселении в новостройку. И покупатели, и продавцы находятся в невыгодном положении и тогда они принимают решение о продаже квартиры в рассрочку. Часто выгода может быть у двух сторон.  Продавец не нуждаются в быстрых деньгах, а покупатель остро нуждается в жилье, ждет поступление денежных средств в скором времени и планирует быстрее выплатить долги.

Виды ипотеки по срокам

Ипотека может разделяться на два вида – краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные в основном бывают от 3-х до 6-ти месяцев, это учитывая первоначальный взнос 50-80% от всей сумы. Долгосрочная – больше года, но вначале вносится меньшая сумма, где-то 20-30%.

Долгосрочная ипотека встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать долго и имеют свои планы.  Также может быть применена и система большего задатка. Сначала выплачивается сумма в размере не менее 50% от полной стоимости, а оставшийся долг выплачивается в течении до полугода. Все варианты ипотеки между частными лицами оговариваются заранее и потом заверяются нотариально.

Порядок оформления договора ипотеки

Жилье, приобретенное в ипотеку, у нотариуса оформляется как объект, приобретенный за наличный расчет. Суть договора продажи жилья в ипотеку состоит в том, что в разделе стоимости договора должны быть указаны точные сроки рассрочки и порядок выплаты. В дополнительных условиях договора можно указать на предмет оплаты процентов за просроченный срок погашения долга. У каждого договора имеются свои подводные камни.

К подводным камням можно отнести:

• обременение,
• незаконную перепланировку,
• сокрытие продавцом правдивых данных и достоверности фактов о недвижимости.

Продавец в свою очередь рискует не получить оговоренную сумму в полном объёме. Но в договоре купли-продажи указывается, что недвижимость находится в обременении по полные погашения долга.  Если же такая конфликтная ситуация возникла, то она решается только в судебном порядке, где и выносится вердикт о расторжении договора.

Покупатель возвращает долги или расстаётся с квартирой. Кстати, все расписки о погашении долга желательно заверять в нотариальной конторе. А еще лучше прописать в разделе договора, касательно условий оплаты, участие нотариуса.  Расписки или устные договорённости обязательно должны быть нотариально оформлены.

Всем нужны гарантии.  Документы должны быть нотариально заверены во избежание рисков и их оспаривания.  Для покупателя рисковано, когда сумма за жилье в ипотеку уже выплачена полностью, а обременение не снимается. Риск со стороны продавца может выражаться в затягивании выплат покупателя с целью наживы.

При повторной сделке купли-продажи долг продавцу уже не возвращается даже с судебными разбирательствами. Разница в цене может быть очень большая, смотря как договорятся. Поэтому в условиях договора купли-продажи прописывается пункт, в котором указывается о переходе недвижимости в собственность только после погашения задолженности. В свою очередь покупателю необходимо опасаться «плохих квартир» с «темным прошлым».

Просто будем осторожными

Как вы уже поняли, покупка квартиры в ипотеку у физлица – это альтернатива ипотечному кредитованию. Самым большим преимуществом для покупателя является:

• беспроцентное погашение задолженности,
• исключение комиссии
• минимальные риски при сделке.

Особенно важным считается факт отсутствия поручителей и минимальное количество документов для договора купли-продажи жилья в ипотеку.

Просто необходимо учитывать тонкости такого мероприятия и избегать «подводных камней». В любом случае вид такой сделки намного выгоднее, чем брать кратковременный кредит в банке. Ведь вам могут его не дать и еще придется платить по кредитной ставке. Но есть и минусы – ипотека у физлица почти всегда кратковременна и необходимо учитывать финансовое положение.

Сейчас участились случаи заключения сделок на крайне невыгодных условиях для покупателя. Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте репутацию продавца, ведь каждый день появляются новые схемы махинаций. Любую передачу денежных средств проводите только после освидетельствования всех надлежащих документов нотариусом.

Помощь в оформлении сделки от Компании «МИЭЛЬ» 

Компания «МИЭЛЬ» в Москве и Московской области и по всей России имеет репутацию надежной федеральной сети офисов недвижимости. Нам доверяют тысячи клиентов, мы всегда рады помочь вам при покупке любой недвижимости.

Покупатель не всегда осведомлен в юридических вопросах по ипотечному жилью, а мы всегда рады ему в этом помочь.  Компания «МИЭЛЬ» для своих клиентов всегда выступает в качестве гаранта, обеспечивая безопасность в решении сложных задач. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, мы подыщем для вас подходящий вариант. При этом риски при покупке квартир в ипотеку будут практически нулевыми. Ждем вас в АН «МИЭЛЬ», пусть ваша сделка будет быстрой и безупречной!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Как оценить инвестиционную недвижимость, чтобы получить более высокую прибыль

Вы хотите купить инвестиционную недвижимость? В этой статье мы обсудим, как правильно оценить и проанализировать инвестиционную недвижимость для получения максимальной потенциальной прибыли. Я инвестирую в недвижимость с 2003 года и с тех пор заработал миллионы на приросте капитала на нескольких объектах. В то же время я раньше терял сотни тысяч долларов на загородной недвижимости из-за неподходящего времени.

В отличие от акций, не существует простого способа определить точную стоимость вашей текущей собственности или собственности, которую вы планируете приобрести.Как владелец многоквартирного дома я рад, что в будние дни нет каких-либо тикеров, потому что они просто отвлекают. Хочу поделиться тем, как правильно оценить и проанализировать инвестиционную недвижимость.

Чтобы стать богатым на недвижимости, нужно покупать, поддерживать и удерживать как можно дольше. Вы хотите, чтобы сила сложного умножения работала на вас. В случае с акциями многие люди испугались и продали на дне в 2009 году, а затем в марте 2020 года. С недвижимостью намного легче удерживать реальный актив в долгосрочной перспективе.

Недвижимость в настоящее время составляет около 40% моей чистой стоимости, и она останется в обозримом будущем, поскольку я сосредотачиваюсь на предпринимательской деятельности. С 1999 года, когда я работал в сфере финансов, я инвестировал большую часть своего дохода в недвижимость, чтобы отвлечься от акций. И благодаря этой долгой истории недвижимость стала моим любимым классом активов для создания богатства.

Как оценить инвестиционную недвижимость

Все дело в доходе.

Как инвестор в недвижимость вы должны выяснить, какой реальный доход целевая недвижимость может стабильно приносить из года в год.Важнее всего текущие и исторические данные о доходах.

Когда у вас есть диапазон доходов, вы можете рассчитать валовой доход от сдачи в аренду и оценку соотношения цены и дохода, чтобы сравнить с другими объектами недвижимости по соседству.

Аренда недвижимости сегодня намного дороже, потому что процентные ставки упали. Другими словами, для получения такой же суммы дохода с поправкой на риск требуется гораздо больше капитала. Поэтому я покупаю арендуемую недвижимость после пандемии.Стоимость аренды недвижимости выросла не так сильно, как следовало бы.

Повышение цен вторично.

Одной из основных причин, по которым возник пузырь на рынке жилья, а затем обрушился, было то, что инвесторы отошли от доходной составляющей собственности и сосредоточились только на потенциальном повышении стоимости собственности. Инвесторов не волновало, что у них будет крайне отрицательный денежный поток, если они смогут оседлать волну и получить прибыль в течение года или двух.

Как только вечеринка прекратилась, спекулянты были раздавлены, что вызвало эффект домино, повредивший тем соседям, которые планировали покупать и удерживать.Если вы в первую очередь сосредоточены на оценке собственности, а не на доходах, вы спекулянт. Недвижимость не имеет реальной стоимости, если она не приносит дохода и не позволяет людям снимать аренду.

Исторически сложилось так, что цены на недвижимость росли вместе с инфляцией.

Рост цен на недвижимость обычно сопровождает инфляцию на +/- 2%. Другими словами, если последний показатель инфляции составляет 3%, можно ожидать повышения цен на недвижимость в стране на 1-5%. Конечно, с годами цены на недвижимость могут сильно колебаться.Но если вы посмотрите на цены на недвижимость за 10-летний период, вы увидите относительно плавную корреляцию.

Когда вы начинаете ожидать постоянного роста цен на 10% в год, вы заблуждаетесь. Помните, что вы должны думать о повышении цен на недвижимость как о второстепенном атрибуте. Если это произойдет — отлично. В противном случае вы сосредоточены на своем денежном потоке.

Недвижимость всегда местная.

Будьте осторожны, чтобы не экстраполировать статистику собственности.Тот факт, что в одном отчете говорится, что цены на недвижимость в Сан-Франциско выросли на 8% в годовом исчислении, не означает, что я смогу продать свой дом на 8% дороже. Вы можете выбросить в окно и национальную статистику.

Лучшая цена, чтобы узнать, сколько стоит ваш дом, — это продать ваш сосед. Статистика цен на недвижимость подскажет вам общее направление цен и относительные области их силы.

Связано: Follow FS20: Ведущий индикатор покупки недвижимости

Конкретные способы правильной оценки вашей собственности

Теперь перейдем к основам оценки инвестиционной собственности.

1) Рассчитайте свой годовой валовой доход от аренды.

Возьмите реальную месячную рыночную арендную плату, основанную на сопоставимых данных, которые вы найдете в Интернете, и умножьте на 12, чтобы получить годовую арендную плату. Теперь возьмите общую годовую арендную плату и разделите ее на рыночную цену собственности.

Например: 2000 долларов в месяц = ​​24000 долларов в год. 24 000 долларов США / 500 000 долларов США = 4,8% валового дохода от аренды. Годовой валовой доход от аренды — это получение быстрого снимка «яблоко к яблоку» того, какой потенциал голубого неба имеет для собственности, если бы кто-то заплатил 100% наличными и не имел текущих расходов.

2) Сравните ваш валовой доход от аренды с безрисковой ставкой.

Безрисковая ставка — это доходность 10-летних облигаций. Инвесторы говорят «безрисковые», потому что вероятность дефолта правительства США по своим долговым обязательствам практически равна нулю.

Все инвестиции требуют надбавки за риск над безрисковой ставкой, иначе зачем рисковать своими деньгами, инвестируя. Если годовая валовая рентабельность недвижимости меньше безрисковой ставки, либо торгуйтесь более жестко, либо двигайтесь дальше.

3) Рассчитайте свой годовой чистый доход от аренды (максимальная ставка).

Чистый доход от аренды — это в основном ваш чистый операционный доход, деленный на рыночную стоимость недвижимости. Мне нравится рассчитывать чистую операционную прибыль, вычитая из вашей годовой валовой арендной платы проценты по ипотеке, страхование, налоги на имущество, взносы в ТСЖ, затраты на маркетинг и техническое обслуживание. Другими словами, мы рассчитываем фактическую годовую прибыль. Мы можем добавить амортизацию, это неденежные расходы, но я сосредоточен на движении денежных средств.

Например: 24000 долларов в год в аренду — 3000 долларов в год по взносам в ТСЖ — 4800 долларов в год по налогам на недвижимость — 500 долларов в год по страховке — 1000 долларов в год на техническое обслуживание — 10000 долларов в виде процентов по ипотеке после налоговых корректировок = 4700 долларов NOP. 4700 долларов США / 500 000 долларов США = 1% чистого дохода от аренды. Не очень хорошо, но, по крайней мере, денежный поток положительный с самого начала.

Чистый доход от аренды может различаться для каждого инвестора, поскольку одни вкладывают больше денег, чем другие, в то время как другие лучше оптимизируют операционные расходы и взимают максимальную плату за аренду.

Для расчета максимальной ставки вы не используете ипотечные расходы. Формула ориентирована только на собственность, а не на финансирование, используемое для ее покупки. Каждый инвестор использует разные комбинации первоначального взноса и финансирования. Таким образом, максимальная ставка предполагает, что недвижимость покупается за наличные без кредитного плеча.

4) Сравните чистый доход от аренды с безрисковой ставкой.

В идеале чистый доход от аренды должен быть эквивалентен или выше безрисковой ставки.Вы будете платить основную сумму со временем, тем самым увеличивая чистый доход от аренды и распределяя его по безрисковой ставке. Если все пойдет хорошо, вырастет и арендная плата, и ваша недвижимость будет оценена по достоинству.

Есть множество объектов недвижимости в Неваде, Флориде, Калифорнии и Аризоне с чистой арендной доходностью на несколько процентных пунктов выше, чем текущая безрисковая ставка после краха. Причина, по которой в 2010–2012 годах их не хватало больше людей, заключалась в том, что покупателям часто приходилось платить наличными, потому что банки не кредитовали.

5) Рассчитайте соотношение цены и дохода вашей собственности.

Коэффициент P / E — это просто рыночная стоимость вашей собственности, деленная на текущую чистую операционную прибыль. В приведенном выше примере 500 000 долларов США / 4 700 долларов США = 106. Вау! Владельцу потребуется 106 лет чистой операционной прибыли, чтобы окупить свои вложения! Это, очевидно, предполагает, что владелец никогда не выплачивает свою ипотеку и не видит повышения арендной платы, что маловероятно.

Более точный способ вычислить — это разделить валовой доход от аренды на рыночную стоимость собственности = 500 000 долларов США / 24 000 долларов США = 20.8 для сценария голубого неба. Очевидно, что чем ниже P / E для покупателя, тем лучше для продавца и наоборот.

6) Прогноз цен на недвижимость и ожидаемые арендные ставки.

Коэффициент P / E и доходность от аренды — это только моментальные снимки во времени. Настоящая возможность — это правильно спрогнозировать ожидания. Как инвестор в недвижимость вы хотите воспользоваться страхом и неприятными ситуациями, такими как развод, переезд компании, увольнение, обанкротившийся город или стихийное бедствие.Как продавец недвижимости вы хотите продать мечту о постоянно растущих ценах.

Лучший способ спрогнозировать будущее — это сравнить то, что происходило в прошлом, с помощью онлайн-графиков, предоставленных DataQuick, Redfin и Zillow, и иметь реалистичные ожидания относительно роста занятости на местах. Работодатели переезжают в город или уезжают? Разрешает ли город развиваться большему количеству земли или у них есть ограничения, такие как высота застройки? У города финансовые проблемы, и он хочет побудить владельцев увеличить налоги на недвижимость?

7) Запускаем разные сценарии.

Последний шаг — получить реалистичные прогнозы цен на недвижимость и аренду и запустить различные сценарии. Если арендная плата будет снижаться на пять лет со скоростью 5% в год, все будет в порядке? Что насчет того, что ставки по ипотечным кредитам на 30-летние фиксированные займы вырастут с 3,5% до 5% через пять лет, что это повлияет на спрос? Если основная стоимость снизится еще на 20%, спрыгну ли я с моста?

Надеюсь, что нет, если вы живете в одном из штатов без права регресса, где вы можете вернуть ключи и защитить свои другие активы.Всегда используйте медвежий сценарий, реалистичный сценарий и бычий сценарий как минимум.

8) Помните о налогах и амортизации.

Практически все расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, не облагаются налогом, включая проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Думайте о владении арендуемой недвижимостью как о владении бизнесом. Любые расходы, связанные с поддержанием вашей арендуемой собственности в рабочем состоянии и получением прибыли, обычно не облагаются налогом.

Что также интересно понять, так это амортизация, которая представляет собой неденежную статью, которая уменьшает ваш чистый операционный доход (амортизация — это неденежные затраты), чтобы снизить ваши доходы, а также ваш налоговый счет.

Имейте в виду, но в конечном итоге сосредоточьтесь на реальной прибыли. 250 000 долларов прибыли для физических лиц и 500 000 долларов прибыли для супружеских пар не облагаются налогом, если вы проживаете в собственности два из последних пяти лет.

Существует также биржа 1031, которая позволяет инвесторам переносить выручку на другую недвижимость без получения какой-либо прибыли и, следовательно, налогов. Налоговый кодекс сбивает с толку, но в некоторой степени выгоден владельцам недвижимости.

9) Всегда проверяйте сопоставимые продажи.

Самый простой и лучший способ проверить сопоставимые продажи за последние шесть-двенадцать месяцев — это ввести адрес собственности на Redfin, который, как мне кажется, имеет лучшие алгоритмы оценки цен, чем Zillow. Там вы увидите налоговые отчеты, историю продаж и сопоставимые данные в правом нижнем углу.

Вам необходимо сравнить запрашиваемую цену вашей целевой собственности с предыдущими продажами и сравнить ее с тем, что изменилось с тех пор, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.

Пример анализа недвижимости: роскошная квартира с видом на залив

Описание с сайта MLS: Из этого кондоминиума 3BR 2.5BA Cow Hollow открывается захватывающий вид на мост Золотые Ворота, Дворец изящных искусств, остров Ангела и залив. На верхнем этаже есть огромная выходная площадка, на которой расположены гостиная, обеденная зона и кухня, откуда открывается прекрасный вид.

Кухня с центральным островом, гранитом, обеденной зоной и балконом. Половина ванной завершает этот этаж.Просторная главная спальня с джакузи, гардеробной и балконом занимает весь второй этаж.

На первом этаже в задней части есть 2 спальни с французскими дверями в каждой, ведущими в частный сад. На этом этаже есть ванна и прачечная. В дополнение к прекрасным видам на северный залив, соседние ухоженные сады открываются на всех трех уровнях. Дополнительная широкая парковка и кладовая.

1,699,000 долларов (LP) Цена / кв.фут: 852.91	2533 Гринвич-стрит, Сан-Франциско, Калифорния 94123 * Активный
Спальни: 3	Ванны: 2,50	Кв. Фут: 1992 *
Район: 7 — Cow Hollow	Год: 1990 *

Моя первая оценка: Отличное расположение с видом на несколько миллионов долларов. Мне нравится сочетание на открытом воздухе и в помещении.Имущество, которым может наслаждаться семья из трех или четырех человек. Отличный отель для колеблющегося холостяка или пары, а также, учитывая близость ко всем магазинам и ресторанам в северной части Сан-Франциско.

По цене 852,91 доллара за квадратный фут, недвижимость стоит недорого, основываясь на списке сопоставимых объектов, которые я вижу на Zillow, по цене от 900 до 1100 долларов за квадратный фут. Ваш риэлтор также должен предоставить вам длинный список сопоставимых объектов. Интересно отметить, что недвижимость в последний раз продавалась 10.07.1997 за 988 000 долларов, что означает увеличение на 72%, если они попросят.

Годовая валовая доходность от аренды:

Ежемесячная арендная плата составляет от 6000 до 8000 долларов в месяц, исходя из сопоставимых онлайн-цен. Возьмем середину 7000 долларов и умножим на 12, чтобы получить 84000 долларов. 84000 долларов разделить на 1700000 долларов = 4,9%. Неплохо по сравнению с безрисковой ставкой 2,15%.

Годовая чистая доходность от аренды:

84 000 долларов — 18 000 долларов в виде скорректированных налогов на недвижимость — 3 000 долларов по расчетным ТСЖ — 40 000 долларов по ипотечным процентам с поправкой на налоги — 5 000 долларов на содержание = 18 000 долларов чистого дохода от аренды.18000 долларов США / 1700000 долларов США = 1,05%. Положительный денежный поток в Сан-Франциско с самого начала очень редок, учитывая, что Сан-Франциско исторически имел огромное соотношение цена / прибыль по сравнению с остальной частью страны.

Соотношение цены к прибыли:

1700000 долларов / 84000 долларов = 20,23 брутто P / E. 1700000 долларов / 18000 = 94,5. Теперь сравните средний P / E в Сан-Франциско, равный 35-40X, и вы примерно в порядке. 35-40 раз дороже по сравнению с такими районами, как Детройт, в 15-18 раз. Но опять же, недвижимость местная.Никто не едет в отпуск в Детройт, но в Сан-Франциско приезжает множество людей.

Прогноз цены:

Ценовые тенденции сильны, поскольку рост занятости происходит благодаря Twitter, Facebook, Google, Pinterest, AirBnb и множеству других интернет-компаний. Более половины из 20 заявителей на аренду, которые я получил на день открытых дверей в 2013 году, пришли из этих компаний. Консультанты по недвижимости ожидают, что цены на недвижимость в Сан-Франциско будут расти еще на 5-8% в год в течение следующих нескольких лет.Ожидается замедление роста арендных ставок до 5% годовых.

Как оценить инвестиционную собственность Заключение

Из окон открывается прекрасный вид, но внутренняя часть нуждается в обновлении. Как ни странно, вход разделяет его сосед через сервитут, и есть некоторые структурные проблемы, которые необходимо решить. Если вы тратите 1,7 миллиона долларов на недвижимость, я надеюсь, что у нее есть отдельный вход.

Другим недостатком дома является то, что на второй этаж ведет один лестничный пролет, а высота кондоминиума — три этажа.Количество ступенек не будет идеальным для пожилых людей.

Несмотря на недостатки, есть и другие замечательные особенности, включая балконы сзади и небольшой двор. Взгляды бесценны. Я бы купил эту недвижимость за 1,7 миллиона долларов, если бы планировал жить там следующие 10 лет.

С точки зрения роста цен, есть потенциал для достижения отметки в 1000 долларов за квадратный фут, или, по сути, до 2 миллионов долларов с небольшой реконструкцией. Переход с 1,7 миллиона долларов до 2 миллионов — это рост на 17%, который может быть достигнут за четыре года со скоростью 4% в год плюс-минус.Неплохо, но совсем не на что рассчитывать.

С точки зрения аренды, это не очень хорошая собственность. Обычно это происходит с более дорогими объектами недвижимости, поскольку большая часть стоимости недвижимости связана с предметами роскоши, которые не получают должной оценки, например светильники, пол, расположение, виды. Другими словами, ищите недвижимость по более низкой цене, в которой есть только самое необходимое, чтобы максимизировать доход от сдачи в аренду.

Настоящий вопрос, который нужно задать :

Как вы думаете, за какую цену будет продана недвижимость? Я не думаю, что у меня есть шанс получить снежный ком в аду, что я смогу выкупить эту собственность за 1 доллар.7 миллионов просят. Учитывая, насколько сильным является рынок в Сан-Франциско, я предполагаю, что окончательной ценой будет 1,85 миллиона долларов.

Ставка капитализации в ~ 1% — это безумно дорого, но именно столько стоит жить в самом красивом городе Северной Америки. Я узнаю окончательную цену этим летом и отчитаюсь.

Как оценить инвестиционную собственность: отчасти наука, отчасти догадка

Чем больше открытых домов и сделок вы будете отслеживать от начала до закрытия, тем более комфортно вы будете оценивать стоимость собственности.Это почти становится шестым чувством, когда вы мгновенно понимаете, хорошая сделка или нет.

Всем, кто хочет купить недвижимость, обязательно стоит пару месяцев посещать еженедельные дни открытых дверей, чтобы прочувствовать местный рынок. Вот некоторые предупреждающие знаки, на которые следует обратить внимание всем потенциальным покупателям перед покупкой.

Я не могу переоценить, как недвижимость следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, в основном из-за высоких транзакционных издержек. Я искренне надеюсь, что общественность восстанет против такой вопиющей практики ценообразования в сфере недвижимости.

Меня совершенно сбивает с толку, почему риэлторы не хотят снижать свои комиссии для увеличения объема, учитывая, что объем снижается на 40-50% на узких рынках. Стоит провести собственное исследование и проверить сопоставимые цены в Интернете.

Недвижимость — это материальный актив, в отличие от акций, которые могут обесцениться за наносекунду по множеству причин. Какой еще класс активов позволяет вам потенциально жить бесплатно, положительно повлиять на стоимость и получать прибыль, не слишком переживать, если вы можете позволить себе выплаты по ипотеке?

Надеюсь, эта статья помогла вам научиться оценивать инвестиционную недвижимость.

Превратите свое состояние в реальные активы

Я призываю всех диверсифицировать свою чистую стоимость в материальные активы, такие как собственность или что-нибудь, что позволяет вам устанавливать цены. Недвижимость сыграла важную роль в том, чтобы помочь мне построить богатство и получить достаточно полупассивного дохода, чтобы рано выйти на пенсию и быть свободным. Теперь, когда вы знаете, как оценивать инвестиционную недвижимость, вам следует начать инвестировать.

Ниже вы можете увидеть, как физическая арендуемая недвижимость составляет около 30% моего общего пассивного дохода, а краудфандинг в сфере недвижимости составляет 30% моего пассивного дохода.

Когда мои дети родились в 2017 и 2019 годах, я хотел больше сосредоточиться на получении как можно большего пассивного дохода. В результате краудфандинг в сфере недвижимости вышел на первый план. Теперь я зарабатываю 100% дохода от недвижимости пассивно, поэтому я могу сосредоточиться на воспитании своих детей.

Рекомендации по наращиванию благосостояния

1)

Диверсифицируйте свои вложения в недвижимость .

Если у вас нет первоначального взноса для покупки недвижимости, вы не хотите иметь дело с хлопотами по управлению недвижимостью или не хотите ограничивать свою ликвидность в физической недвижимости, обратите внимание на Fundrise.

Fundrise сегодня — одна из крупнейших краудсорсинговых компаний в сфере недвижимости. Вам не нужно знать, как оценивать инвестиционную недвижимость с помощью Fundrise, потому что менеджеры делают всю работу за вас. Fundrise имеет частные eREIT, которые позволяют обычным инвесторам сосредоточить, но диверсифицировать операции с недвижимостью по всей Америке.

Другая моя любимая краудфандинговая платформа в сфере недвижимости — это CrowdStreet. CrowdStreet предназначен для аккредитованных инвесторов, желающих инвестировать в отдельные объекты коммерческой недвижимости в 18-часовых городах.Города с 18-часовым режимом работы имеют более низкую стоимость, более высокую чистую доходность от аренды и бенефициары долгосрочной положительной демографической тенденции в сторону более дешевых городов.

Обе платформы бесплатны для регистрации и изучения.

2) Воспользуйтесь более низкой ставкой .

Оцените Credible, одну из крупнейших на сегодняшний день платформ онлайн-кредитования, которая заставит кредиторов конкурировать за ваш бизнес. Заполните его своими потребностями и получите реальные расценки от квалифицированных кредиторов менее чем за три минуты.Процесс прост и бесплатен. Если вы можете купить инвестиционную недвижимость при столь низких ставках по ипотеке, вы получите более высокую внутреннюю норму прибыли.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Вторичный ипотечный рынок — это огромный рынок банков, инвесторов и финансовых учреждений, который торгует ипотечными кредитами, правами обслуживания и ценными бумагами, обеспеченными ипотекой. Хотя многие покупатели жилья не знают об этом, вторичный ипотечный рынок оказывает огромное влияние на то, как вы получаете ипотеку, ставку, которую вы платите, и стандарты, которым вы должны соответствовать для этого.

Хотя кредитор изначально мог предоставить вам ссуду, сегодня во многих случаях он не удерживает ссуду. Вместо этого он продает ссуду на вторичном ипотечном рынке, где ее можно разделить на любое количество ценных бумаг с ипотечным покрытием, чтобы удовлетворить потребности инвесторов.

Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кому на самом деле может принадлежать ваш жилищный кредит.

Как работает вторичный рынок ипотеки

Большинство людей знает, как работает основной процесс ипотеки.Заемщик просит у банка ссуду, и банк передает деньги покупателю жилья и сохраняет ссуду в бухгалтерских книгах на весь срок ссуды. Это 101 банковское дело, но на ипотечном рынке сегодня все реже.

После предоставления ссуды банк часто продает ее на вторичном ипотечном рынке, хотя банк может сохранить права на обслуживание. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и собирать проценты с заемщиков.

Для продажи агентствам ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами. Эти факторы включают:

• Максимальная сумма кредита в размере 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других штатах она выше 90 300
• Первоначальный взнос относительно размера ссуды, обычно не менее 3 процентов
• Кредитный рейтинг заемщика, обычно не менее 630–650
• Отношение долга к доходу заемщика, которое не должно превышать 41 процент

Спрос на соответствующие ссуды помогает снизить ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам.Обратите внимание, что крупные ссуды обычно не считаются соответствующими ссудами.

Государственные агентства являются одним из типов ипотечных агрегаторов, но другие крупные организации (включая самого ипотечного кредитора) могут быть агрегаторами и также создавать свои собственные MBS.

Что такое ценные бумаги с ипотечным покрытием?

Купив ипотечные ссуды, агрегаторы могут разделить их и переупаковать в облигации, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием.

Думайте об ипотеке как о денежном потоке со специфическими характеристиками, основанными на ссуде.Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — как правило, тысячи ипотечных кредитов в одну ценную бумагу — различными способами для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.

Например, ипотечные кредиты могут быть разделены на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем ниже ее доходность, как правило. Таким образом, инвесторы, стремящиеся к более высокой выплате процентов, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.

Инвесторы, которые ищут другие характеристики, например, связанные с риском или сроками движения денежных средств, могут найти другие облигации MBS для удовлетворения своих конкретных потребностей. Это обширный рынок, предлагающий широкий выбор облигаций.

Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch, которые взимают плату за свои услуги.

После создания и присвоения рейтинга облигациям они продаются инвесторам, которые могут удерживать их для своих собственных портфелей или продавать позже на вторичном рынке.Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем ссуды, выданные только в их сфере обслуживания.

Почему существует вторичный рынок ипотеки?

Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 году с образованием Fannie Mae, которая приобрела ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставляла ликвидность первоначальным кредиторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительные периоды, и позволяла им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать ссуды, банки могли выписывать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.

Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.

Создание совершенно новой ценной бумаги из ипотечных кредитов — сложный процесс, так почему же игроки, задействованные на ипотечном рынке, делают это? Вторичный рынок создает преимущества для каждого экономического игрока — заемщиков, инвесторов, банков / кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:

• Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующей ссуды, получают выгоду от потенциально более низких затрат и большего доступа к капиталу и займам на более длительные периоды времени.
• Инвесторы — Инвесторам (включая институциональных игроков, таких как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и др.) Нравится получать доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше соответствуют их потребностям и толерантности к риску.
• Банки / кредиторы — Кредиторы могут снимать определенные ссуды со своих бухгалтерских книг, сохраняя при этом другие ссуды, которые они предпочли бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за андеррайтинг ипотечных кредитов, продажу ипотеки, а затем снова использовать свой капитал для выдачи новой ссуды.Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссионных. Банк также может получить выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.
• Агрегаторы — Агрегаторы, такие как Fannie и Freddie, получают вознаграждение за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и структурирование их с определенными привлекательными характеристиками.
• Рейтинговые агентства — Эти фирмы генерируют продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и гарантируя, что они имеют определенные особенности и риски.

Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам разделить ипотечные кредиты, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может предоставить ссуду, но продать ее на вторичном рынке, сохранив за собой право обслуживать ипотеку.

В качестве кредитора банк гарантирует ссуду, обрабатывает ссуду, финансирует ипотеку и закрывает ссуду. Он собирает плату за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать ссуду.

Как обслуживающий ссуду банк, помимо других функций, получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по ссуде, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования.

Даже если кредитор решит предоставить ссуду и удерживать ее, он получает выгоду от наличия активного и ликвидного вторичного рынка, на котором он может продавать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или будет в этом нуждается.

Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.

Итог

За кулисами ипотечного рынка происходит многое, о чем заемщики могут не знать. Поскольку он покупает огромную часть жилищных ссуд, вторичный рынок определяет большую часть поведения на первичном рынке, например, желание банков выписывать соответствующие ссуды. Хотя вы можете продолжать вносить ежемесячный платеж в банк, выдавший ссуду, на самом деле деньги могут поступать разным инвесторам, владеющим вашей ипотечной ссудой или ее частью.

Подробнее:

Основное место жительства, второй дом или инвестиционная недвижимость? | Лучше

Когда вы подаете заявку на ипотеку, вас спросят, как ваша собственность будет использоваться — в качестве основного места жительства, второго дома или инвестиционной собственности. То, как вы классифицируете дом, повлияет на доступные ставки по ипотеке и требования, необходимые для утверждения жилищного кредита.

Как занятость недвижимости может повлиять на ипотеку

Предполагаемое использование вашей собственности повлияет на доступные процентные ставки и требования, необходимые для получения ипотеки на дом.Это связано с тем, что кредиторы должны оценивать уровень риска при предоставлении вам ипотеки, то есть они определяют, насколько вероятно, что вы выплатите свой кредит. Чем рискованнее кредитная ситуация, тем выше будут ставки и более строгие требования для утверждения. Несмотря на то, что вам нужно будет уточнить у своего кредитора подробные сведения о соответствии критериям для каждого типа ипотеки, вот некоторые вещи, о которых следует помнить.

Как кредиторы определяют основное место жительства

Основное место жительства — это место, где вы, скорее всего, будете жить и проводить большую часть своего времени.На ипотеку на первичное жилье легче претендовать, чем на другие типы проживания, и она может предлагать самые низкие ставки по ипотеке.

Кредиторы рассматривают их как недвижимость, потому что домовладельцы с большей вероятностью будут получать больше денег за крыши над головой.

Для того, чтобы недвижимость считалась основным местом проживания, должны быть выполнены следующие критерии:

• Вы должны жить в доме большую часть года.
• Дом должен находиться на разумном расстоянии от вашего места работы.
• Вы должны начать жить в доме в течение 60 дней после закрытия.
• Если вы рефинансируете ипотеку для своего основного дома, вы должны иметь возможность подтвердить свое место жительства с помощью документации (например, налоговых деклараций или государственного удостоверения личности).

Получение ипотеки на первичное проживание

Кредиторы обычно предлагают самые низкие процентные ставки для основного жилья, потому что они считают, что вы, скорее всего, погасите ссуду за дом, в котором фактически живете.Если вы не выплачиваете ипотечный кредит на основной дом, последствия невыплаты будут самыми серьезными, поскольку вы можете по сути стать бездомным. Первичные дома также имеют самые низкие требования к первоначальному взносу, при этом некоторые обычные ссуды предлагают минимальный первоначальный взнос всего 3%.

СОВЕТ: Если вы хотите получать доход от аренды своего дома, подумайте о покупке многоквартирного дома. Пока вы живете в одной из квартир, кредиторы могут классифицировать недвижимость как основное место жительства, что может помочь вам получить более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу.

Как кредиторы определяют второй дом

Если вы хотите купить загородный дом, то ваша собственность, скорее всего, будет классифицирована как второй дом. Классификация второго дома зависит от того, как вы планируете занимать недвижимость, а не от того, является ли это вторым домом, который вы когда-либо покупали или владеете в настоящее время.

Ваша собственность будет считаться вторым домом, если она соответствует следующим условиям:

• Вы должны проживать в доме какую-то часть года.
• Дом не может быть предметом договора аренды, таймшера или управления имуществом.
• Заемщик должен иметь исключительный контроль над собственностью.
• Дом должен быть одноквартирным и подходить для круглогодичного проживания.

СОВЕТ: Если вы не планируете проживать в этой собственности постоянно, имейте в виду, что местоположение дома может повлиять на то, будет ли он считаться вторым домом. Если вы выберете место слишком близко к вашему основному месту жительства, оно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость, что может означать более высокие ставки по ипотеке и более строгие квалификационные требования.

Получение ипотеки на второй дом

Ссуды на вторичное жилье могут иметь более высокие процентные ставки, чем ссуды на первичное жилье, поскольку они представляют более высокий уровень риска. Поскольку ваше жилье не зависит от вашего второго дома, кредиторы предполагают, что вы с большей вероятностью прекратите платить по ссуде, если попадете в тяжелые времена.

Чтобы иметь право на ипотеку второго дома, вам также может потребоваться соответствовать более высоким стандартам кредитного рейтинга, иметь первоначальный взнос в размере не менее 20% и соответствовать определенным требованиям к наличным резервам.Резервные требования означают, что у вас должно быть достаточно денег в виде ликвидных сбережений, чтобы покрыть ипотеку в течение нескольких месяцев, если потребуется.

Как кредиторы определяют инвестиционную недвижимость

Если вы думаете о покупке дополнительной собственности с единственной целью сдавать ее в аренду или получать от нее доход, то она будет считаться инвестиционной собственностью. Инвестиционная недвижимость, как правило, имеет самые высокие процентные ставки и требования к первоначальному взносу среди всех типов недвижимости. Это связано с тем, что кредиторы считают, что дома, не занимаемые собственниками, имеют дополнительный уровень риска, поскольку арендаторы вряд ли будут уделять содержанию и содержанию такое же внимание, как владельцы, проживающие в собственности.

Ваша недвижимость будет считаться инвестиционной, если:

• Дом находится в пределах 50 миль от вашего основного места жительства.
• Вы не будете проживать в этой собственности, и вы планируете получать с нее арендную плату или арендные платежи.
• Вы намереваетесь получить прибыль, перевернув собственность.

Если вы хотите сдавать дом в аренду или сдавать в аренду, вам может потребоваться предоставить договор аренды, подтверждающий, что недвижимость занята арендатором.

Получение ипотеки на инвестиционную недвижимость

Ипотека инвестиционной недвижимости имеет самые строгие квалификационные критерии, потому что она, как правило, имеет более высокий уровень просрочек, чем другие типы размещения.Люди более склонны отдавать предпочтение выплате ссуды за дом, который они используют, а не за дом, который просто используется для получения дополнительного дохода.

Ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость обычно предусматривает самые высокие процентные ставки, требования к кредитному баллу и требования к ликвидным активам из трех типов владения недвижимостью. Вам также, вероятно, потребуется минимум 20% для первоначального взноса.

СОВЕТ: Имейте в виду, что вы не сможете включить свой будущий доход от дома как часть своего дохода при подаче заявления на ипотеку для инвестиционной недвижимости.

Почему не следует лгать о типе жилья в заявлении на ипотеку

Не рекомендуется искажать информацию о том, как вы планируете жить или сдавать в аренду свой дом в заявлении на получение кредита. Вы не будете первым, кто придумал способы ввести кредиторов в заблуждение, и кредиторы будут проверять занятость вашей собственности во время и после процесса андеррайтинга.

В прошлом кредиторы нанимали людей, чтобы они стучались в двери, чтобы проверить, действительно ли заемщики живут в доме.Но в наши дни у кредиторов есть более сложные и высокотехнологичные инструменты для проверки занятости. Кредиторы могут использовать анализ данных и алгоритмы для выявления заемщиков, которые, возможно, солгали в своих ипотечных заявках. Данные из файлов кредитного бюро, счетов за коммунальные услуги и налоговая информация могут помочь определить, отличаются ли ваши адреса от адресов, используемых в заявках на получение кредита.

Мошенничество с ипотекой влечет за собой штрафы

Если в заявлении на ипотеку будет установлено, что вы неверно изложили свои намерения относительно проживания, вы можете оказаться в затруднительном положении.

Искажение информации в заявках на ипотеку считается банковским мошенничеством и в случае признания виновным подлежит штрафам, судебному преследованию и даже тюремному заключению. Если выяснится, ваш кредитор может потребовать выплаты ссуды, что означает, что вы должны будете немедленно выплатить ссуду в полном объеме. Если вы не можете позволить себе погашение кредита, кредитор может изъять имущество. В крайних или вопиющих случаях кредиторы также могут уведомить Федеральное бюро расследований (ФБР).

Конечно, бывают ситуации, не связанные с мошенничеством, когда ваш основной дом может превратиться в будущий второй дом или инвестиционную недвижимость.Кроме того, вы можете оказаться в ситуации, например, при переводе на работу, когда вам придется купить новый основной дом в другом районе, городе или штате, в то время как вы все еще владеете и живете в своем основном доме.

Если вы не знаете, как будет классифицироваться ваша недвижимость или как это может повлиять на вашу ипотеку, запишитесь на бесплатную консультацию с одним из наших экспертов по ипотеке.

Почему покупка и продажа дома вскоре может стать такой же простой задачей, как торговля акциями

В недавний будний вечер Далия и Адам Браун вернулись домой в свой просторный Colonial на тихом тупике в Мариетте, штат Джорджия.У Браунов есть тяжелая работа, у них двое маленьких сыновей. Они купили дом в июне с помощью Knock, компании, которая пытается произвести революцию в сфере недвижимости с помощью «платформы обмена на дома», упрощающей одновременную покупку и продажу. Это решение было идеальным для Браунов, которые так же заняты, как и большинство пар, но более замкнуты, поэтому мысль о потенциальных покупателях, пробирающихся через их личное пространство, кажется мучительной.

На другом конце города Марта Си наблюдала за грузчиками в беспорядочном коричневом доме в стиле ранчо, расположенном среди высоких деревьев гикори.Накануне она закрыла сделку по продаже дома, где они с мужем воспитывали свою семью, компании по недвижимости Zillow. На следующий день она уедет на побережье Мексиканского залива Флориды, где пара только что купила дом для престарелых.

Seay хотел переехать в течение многих лет, но идея продажи была устрашающей: «Я сказал, может быть, в следующем году, может быть, в следующем году, может быть, в следующем году, потому что я не хотел проходить через все дерьмо, которое вам придется пройти. через.» Для продажи компании потребовалось всего несколько кликов и одно посещение оценщика.Сэй был в восторге. «Я не могу сказать, насколько было снято напряжение», — сказала она.

The Browns и Seay — это лица потребителей потрясений, которые в настоящее время потрясают жилую недвижимость. Поскольку разные модели — компании, занимающиеся обменом товаров на дом, «iBuyers», партнерство между новыми выскочками и старыми стойкими приверженцами — требуют внимания, большое внимание уделяется попыткам определить, что здесь останется, а что просто неудобный черновик — домашние животные. ком рынка жилья.

Но эти семейства также являются частью масштабной промышленной революции.Информационные технологии переделали такие разрозненные процессы, как заказ доставки обеда, вызов такси и торговля товарами. Теперь наступает такая отрасль, как 20-й век, где большая часть бумажной работы по-прежнему выполняется на бумаге, где клиентов часто направляют среди профессионалов, чешущих друг другу спину, и где у традиционных операторов есть огромный стимул, чтобы клиентам было трудно управлять своими делами. собственный.

Ставки велики: в 2018 году было выплачено 74 миллиарда долларов комиссионных агентам по недвижимости, а инвесторы вложили миллиарды во всевозможные подрывники.Ранние последователи, такие как Брауны и Сии, дают представление о том, как может выглядеть будущий рынок недвижимости. Но точно так же, как онлайн-торговля нанесла ущерб индустрии розничной торговли, основанной на технологиях, а социальные сети с технологией изменили не только школьные встречи, но и политический процесс, недвижимость, основанная на данных, может во многом перевернуть нашу жизнь, в некоторых случаях мы пока даже не могу понять.

«На Zillow более 100 миллионов активных пользователей. Z, -5,14% и Trulia каждый месяц, но только 6 миллионов человек покупают и продают дома каждый год », — сказал Чарльз Фолсом, директор по обслуживанию клиентов Knock.«Даже если они просто покупают витрины, в этом явно есть желание. Если вы можете реализовать американскую мечту и одновременно обеспечить мобильность, это лучшее из обоих миров ».

Zillow, компания, которая поддерживает непростое перемирие с агентами по недвижимости, даже несмотря на то, что она все активнее пытается автоматизировать работу, которую они выполняли десятилетиями, может иметь еще большие амбиции.

Кришна Рао, руководитель аналитического отдела Zillow, сравнил нынешнюю эволюцию в сфере недвижимости с демократизацией биржевой торговли несколько десятилетий назад.Он отметил, что сегодня можно не только мгновенно узнать стоимость любой акции, но и «существует своего рода вечный спред между ценой покупки и продажи для каждой акции, верно? Я думаю, что мы очень далеки от этого в сфере недвижимости, но как нам предпринять дополнительные шаги в этом направлении? »

Zillow рассматривает листинговую цену как упражнение по «машинному обучению»

В 2018 году Zillow взяла небольшую пилотную программу и объявила, что полностью переходит на iBuying — практику покупки домов напрямую у потребителей.(Термин iBuying также иногда называют «мгновенными предложениями»; программа Zillow называется Zillow Offers.)

Рао, макроэкономист по образованию, присоединился к Zillow в 2013 году после работы в Федеральном резервном банке Нью-Йорка в разгаре финансовый кризис. В Zillow он помогал анализировать и использовать огромные объемы данных, которые компания собирает для Zestimate и других отчетов и прогнозов.

Во втором квартале 2019 года Zillow купила более 1500 домов и продала почти 800 домов; он заявил, что намерен совершить сделку в 10 раз больше.Группа Рао отвечает за размышления о том, как все это должно работать: сколько компания должна платить за дом? Для чего он должен быть выставлен на торги и за какую цену компания продала бы его? Как быстро он будет продаваться? Какие обновления необходимы и каких подрядчиков следует направить для выполнения работ?

Более того, когда ваш «инвентарь» — это десятки домов, разбросанных по обширной территории метро, ​​с постоянной угрозой плесени, наводнений, перебоев в подаче электроэнергии, нескошенных газонов, поваленных веток деревьев и т. Д., кто присматривает за товаром? (Рао сказал MarketWatch, что Zillow в настоящее время набирает высокопоставленных специалистов по логистике из таких компаний, как Amazon. АМЗН, г. -2,42% и «классические промышленные компании», такие как General Electric GE, -1,72%

Обещания — и опасность — этого нового начинания веские. Акция Zillow ZG, -5,24% рухнула после его последнего отчета о прибылях и убытках, в котором руководство сообщило, что небольшая часть купленных им домов удерживалась дольше, чем предполагалось.

Аналитик Брэд Сафалоу, который имеет короткую позицию по акциям Zillow, делая ставку на снижение, писал: «Даже 10% -ное сокращение запасов компании может сократить общую валовую прибыль Zillow от подразделения Homes на 25%! Вероятность ошибки в этом бизнесе очень мала, и мы думаем, что инвесторы по-прежнему недооценивают сложность этого амбициозного начинания ».

Но «быки» Zillow и руководство указывают на то, что Рао называет «конкурентным преимуществом».

Многие компании имеют данные о предложении на рынке жилья, то есть списки домов на продажу.Секретный соус Zillow — это информация о спросе, которую ежемесячно собирают 180 миллионов уникальных посетителей веб-сайта. «То есть видеть, кто ищет в этом районе, и ищут ли они также в этом другом районе, или они действительно просто застряли в этом районе. Каков спрос на три спальни по сравнению с четырьмя спальнями? » и так далее, сказал Рао.

Что это означает в реальной жизни? По его словам, Zillow рассматривает листинговую цену как упражнение по «машинному обучению».

«Эта машина может посмотреть, каков относительный спрос на такие дома, относительное предложение, какова тенденция, и взять эти уймы данных и обработать их до конкретной цены листинга.Со временем, когда этот дом появляется в списке, мы получаем все более детальную информацию — насколько хорошо этот дом отображается? У нас много туров, много предложений? И используйте это, чтобы усовершенствовать нашу стратегию ».

«Как решить проблему боли потребителей»

В общем офисе в Бакхеде, престижном районе Атланты, команда Knock работает над теми же вопросами. Два соучредителя Knock основали компанию Trulia, конкурента, которую в конце концов купил Zillow. Обе компании начали свою деятельность, когда пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика.Zillow быстро стал известен благодаря «Zestimate», современному чуду жилищных кликбейтов, сделавших ценность дома, которую раньше владелец нечасто считал, интерактивным опытом, близким к реальному времени. (Zestimate предшествовала спискам Zillow, в то время как Trulia начала с предложения онлайн-списков, а затем разработала собственный инструмент оценки стоимости жилья.)

«В Trulia они разблокировали базу данных объявлений, а теперь открывают другую сторону — как действительно ли мы решаем проблему сделки? » — сказал Стивен Фройденберг, первый сотрудник Нока и бывший агент по недвижимости.«Большинство этих других компаний решают проблему боли агента, а не клиента».

Knock делает это, помогая клиентам купить новый дом — обычно более крупный, чтобы вместить растущую семью, — а затем продает старый, как только они заселятся, и вывозят из собственности, которую нужно инсценировать и показать. Он взимает комиссию, эквивалентную 3% от стоимости недвижимости, купленной клиентами, и 3% от стоимости проданного дома, а также небольшую надбавку для покрытия расходов, понесенных покупателями, например первоначальные страховые и условные платежи.

Это индивидуальная модель, почти как у консьержа. Тем не менее, Knock, похоже, тратит почти столько же времени и энергии на анализ данных, особенно в отношении цены, как и Zillow. Компания наняла своего ведущего специалиста по обработке данных Рафаана Анвари из Центрального разведывательного управления.

Анвари месяцами следил за Фройденбергом, задавая постоянный поток вопросов о том, как и почему риэлторы делают то, что они делают, чтобы создать автоматизированную модель оценки домов, которая понимает даже лучше, чем опытный агент по недвижимости, как оценивать плюсы, например доступ к поле для гольфа, против минусов вроде близости к оживленной дороге.

Обмен мнениями продолжался месяцами, и некоторая бесполезность получения машины, чтобы научиться думать, как опытный продавец, отражена в их внутренних чатах, как показано ниже.

Их автоматизированная модель оценки теперь называется «Борг» в честь кибернетических существ, похожих на дрон, которые пытались «ассимилировать» человечество в «Звездном пути».

Команда Knock не просто думает, что Борг сделает Knock более конкурентоспособным; они думают, что это решит многие проблемы сегодняшнего рынка жилья.«Спросите пять разных агентов, сколько стоит ваш дом, и вы получите пять совершенно разных ответов», — сказал Фройденберг.

Внутри команды Knock называют существующую экосистему недвижимости «цыганским рынком», потому что она устарела и непрозрачна. «Все торгуются, но не знают, из-за чего торгуются», — сказал Фройденберг. «Они просто придумывают непонятные цифры».

Он предлагает пример: семья может потратить 100 000 долларов на реконструкцию кухни, но добавить только 50 000 долларов к объявленной цене своего дома, потому что в соседних домах, которые сопоставимы с перечнем, может не быть таких элитных кухонь.«Таким образом, они застряли в том, за что продавался район, но, если мы действительно смотрим на данные, то теоретически каждый мог бы заключить более выгодную сделку».

Borg вставляет информацию, включая размеры комнат, домашний стиль, открытое пространство и многое другое, в алгоритм для определения стоимости дома. Между тем, Zillow пытается стать еще более детализированным, обучая свои машины внутренним приспособлениям и функциям. Компания описала эту эволюцию в июльском пресс-релизе о Zestimate: «Модель распознавания изображений может классифицировать узоры в пикселях фотографий и соотносить их с домашней ценностью.Например, в то время как человеческий глаз видит столешницы из плитки или гранита, Zestimate определяет два разных образца пикселей ».

Стоит отметить, что подавляющее большинство ресурсов по анализу данных в сфере недвижимости, похоже, сосредоточено на оценке жилья как на конечном этапе, по крайней мере, на данный момент.

Рао предположил, что это может быть связано с тем, что «это очень узкая, четко определенная проблема, так что продемонстрировать прогресс инвесторам довольно легко. Мы думаем о стратегии Zillow Offers не только как о более точной оценке, но как о своего рода сквозном опыте, который может легко интегрировать ипотечный элемент, название, условное депонирование, а также покупку и продажу.Делать все это одновременно — большая проблема ».

И все же революция должна где-то начинаться. Ориентация отрасли на автоматизацию оценок означает, что очень скоро Федеральная резервная система, вероятно, завершит постановление о том, что оценка больше не будет требоваться при продаже большинства объектов недвижимости стоимостью до 400 000 долларов.

Далии Браун, клиентке Knock в Мариетте, наличие алгоритма, лежащего в основе рынка недвижимости, может помочь противостоять человеческим предубеждениям, ограничивая «некоторые исторические практики, которые, возможно, удерживали определенных людей от владения домом», — сказала она. .«Этот процесс на самом деле кажется максимально справедливым и равноправным».

Далия Браун и семья перед домом в Мариетте.

Тем не менее, само собой разумеется, что индустрия недвижимости, рынки капитала и венчурные капиталисты, которые их финансируют, не разрабатывают более совершенные инструменты обработки данных, чтобы создать более справедливое игровое поле для семей, переезжающих в свои дома навсегда.

HouseCanary, платформа, которая объединяет то, что генеральный директор Джереми Сиклик называл «миллионами элементов данных» для составления оценок цен на жилье, прогнозов динамики цен и оценок арендной платы за недвижимость, привлекла от инвесторов более 60 миллионов долларов.

Благодаря HouseCanary инвесторы, как и те, кто покупает дома на одну семью для сдачи в аренду, могут видеть изменение статуса собственности, например, падение цены или дефолт, почти в режиме реального времени, сказал Сиклик. «Мы помогаем им определить возможности для продажи недвижимости в течение пяти минут», — сказал он. «Мы вступаем в мир программной торговли недвижимостью с крупными институциональными инвесторами, которым мы помогаем».

С таким большим беспокойством по поводу институциональных инвесторов, таких как Blackstone BX, -3.78% захватывать дома для сдачи в аренду, не позволять американцам с низким и средним доходом владеть недвижимостью — это хорошо?

«Я вообще-то считаю, что это здорово, — сказал Сиклик. «Я думаю, что это добавляет ликвидности на рынок. IBuyers и крупные институциональные инвесторы устанавливают очень ликвидную минимальную цену для тех, кто хочет продать и ускорить сделку ».

Должен быть лучший способ

На данный момент эта модель так же неизбежна, как, скажем, автомобили без водителя.Нок, Зиллоу и другие выскочки по-прежнему торгуют на рынке жилья 20-го века. Семья Браун, например, связалась с Ноком, получила предварительное одобрение на ипотеку, оценила свой дом и в течение недели начала посещать новые дома. Но они даже не съехали, когда их агент посоветовал им поспешить подготовить недвижимость к продаже, чтобы воспользоваться спадающим весенним сезоном продаж.

Брауны довольны результатом и говорят, что быстрое ускорение процесса — два месяца от начала до конца — уменьшило стресс от необходимости делать именно то, чего они боялись в первую очередь: позволить незнакомцам ковыряться в их доме.Но все же стоит отметить, что традиционные циклы спроса и привычек превосходят потенциал, который предлагают новые модели, по крайней мере, на данный момент.

Остается вопрос: сколько из того, что будет дальше, сводится к алгоритмам, а сколько — к обработке? На данный момент натиск машинного обучения на рынок жилья не ослабевает. Как могли бы сказать специалисты по анализу данных Нока, сопротивление бесполезно.

Zillow, Opendoor и iBuyers меняют сделки с недвижимостью

Представьте себе все, что вам нужно сделать, чтобы купить новый дом.Если у вас уже есть недвижимость, вам, вероятно, понадобится брокер, чтобы продать ее. Вам также может понадобиться брокер, чтобы найти вам новое место. Для финансирования покупки вам понадобится ипотечный кредитор. Вам нужно будет купить страхование титула и страхование жилья, а затем найти транспортную компанию, которая перевезет все ваши вещи на новые места.

А теперь представьте, что вы можете получить все эти услуги от одной компании. А еще лучше представьте, что эта компания будет координировать время каждого этапа транзакции, чтобы перемещение из одного места в другое стало практически беспрепятственным.Несколько технологических компаний в сфере недвижимости стремятся воплотить эту мечту в реальность.

Пришел ли наконец «прорыв» технологического мира из-за обременительного процесса покупки и продажи дома? Компании, работающие на алгоритмах, такие как Opendoor, наряду со стратегическими сдвигами со стороны крупных компаний, таких как Zillow, и консолидации в отрасли, похоже, говорят «да».

«Многие люди пытаются построить эту непрерывную потребительскую экосистему, в которой потребители могут делать все в одном месте», — сказал Майк ДельПрет, консультант по академическим вопросам и технологиям в сфере недвижимости.«Вы посмотрите на лидеров в этой области, которые, как Опендур, делают это, чтобы уменьшить это трение во всем процессе».

Как домашние ласты на основе алгоритмов под названием «iBuyers» влияют на недвижимость

Один из самых неудобных аспектов покупки нового дома — и разгрузки старого — это согласование дат выселения и заселения. Как правило, людям нужно продать свое старое жилье перед покупкой нового, потому что им просто нужны деньги от своего существующего дома, чтобы заплатить за новый.Но это может привести к разрыву между датами переезда, что потребует временного жилья.

За последние пять лет несколько технологических стартапов, финансируемых венчурным капиталом, наиболее известными из которых являются Opendoor и Offerpad, были запущены с целью решить эту проблему в процессе покупки жилья.

Они работают следующим образом: эти компании, получившие название «iBuyers», делают денежные предложения для вашего текущего дома по алгоритмически определенной «справедливой рыночной цене», что позволяет вам взять деньги, купить свой следующий дом и выехать в любой удобный день. лучшее для тебя.Сделка закрывается в считанные дни.

Затем компании убирают и ремонтируют ваш старый дом и продают его на открытом рынке, взимая плату с продавца. А поскольку цена, по которой покупатели iBuyers покупают дом, обычно не является максимальной, если бы дом был продан традиционно, они, вероятно, получат небольшую прибыль от продажной цены.

Покупатели iBuyers сопротивляются тому, чтобы их называли «домашними ластами» из-за негативной коннотации (было доказано, что такая практика уменьшает доступный жилищный фонд в городах).И, как отмечает консультант по недвижимости Виктор Лунд, услуга iBuyers сводится к инструменту финансирования. По сути, компании предоставляют покупателю дома кредитную линию, используя существующую недвижимость в качестве залога. Затем клиенты используют эту кредитную линию для покупки дома.

«Вот как работает ипотечная брокерская компания сегодня», — сказал Лунд. «Просто его продают по-другому».

Ключевое отличие состоит в том, что iBuyers не собирают ссуду посредством ежемесячных платежей по ипотеке или продажи ссуды.Вместо этого они взыскивают ссуду после переезда, ликвидируя залог — старый дом — на большую сумму, чем они заплатили за него.

Появились и другие стартапы со своими собственными взглядами на этот процесс.

Компания Knock, базирующаяся в Атланте, например, покупает вам новый дом, а затем продает ваш старый на открытом рынке. Они называют это программой обмена. Это позволяет продавцу позволить покупателям жилья повышать цену дома, как они обычно делали бы, и, таким образом, получать полную стоимость своего существующего дома; Предложения Opendoor и Offerpad обычно представляют собой небольшую скидку от полной рыночной стоимости дома.

Стартап Ribbon из Шарлотты также покупает для вас ваш новый дом, и вы можете въехать в него и платить за аренду, пока ваш старый дом не будет продан.

По мере того, как концепция становится все более популярной, вероятно, последуют новые вариации iBuying.

Капля в море недвижимости, но разве все меняется?

Благодаря блестящему маркетингу, агрессивным PR-кампаниям и миллиардам венчурных капиталов , которые нужно сжечь, iBuyers неуклонно расширяются. С момента запуска в 2014 году Opendoor распространилась на 20 основных рынков недвижимости в Соединенных Штатах.Offerpad вышла на свои 13-й и 14-й рынки — Сан-Антонио и Остин — только на этой неделе.

Тем не менее, транзакции iBuyer в настоящее время составляют крошечную долю от всех продаж домов; По оценкам ограниченных источников, примерно 5% продаж на рынках, где они работают, было совершено через iBuyers. По данным ATTOM Data Solutions, поставщика данных о недвижимости, Opendoor, крупнейшая из компаний iBuyer, в 2018 году перевернула 10 130 домов. В 2018 году было продано 5,3 миллиона существующих домов и 622 тысячи новых домов.

Традиционные риэлторы, конечно же, начали отвечать на вопросы продавцов жилья, желающих узнать больше об Opendoor и Offerpad. Традиционные риэлторы утверждают, что прохождение через iBuyers рискует оставить на столе значительную сумму денег по сравнению с тем, чтобы позволить потенциальным покупателям повышать цену через риэлторов.

Более того, бизнес-модель iBuyer, которой уже полдесятилетия, еще не имела возможности доказать, что она может выдержать сдвиг на рынке жилья, не говоря уже о спаде, поскольку цены на жилье и продажи неуклонно росли, а экономика восстанавливалась после Финансовый кризис 2008 года.

Но это может измениться. С лета 2018 года рост цен на жилье резко замедлился, особенно на Западном побережье, и вместе с ним упали продажи домов — как новых, так и существующих. Поскольку за последние 10 лет заработная плата росла значительно медленнее, чем цены на жилье, последние, похоже, стабилизировались. Это проблема, если ваша бизнес-модель продает дома немного дороже, чем вы за них заплатили.

Даже небольшие изменения на рынке жилья могут стать проблемой для iBuyers.Ценность iBuyers заключается в ускорении процесса продажи дома. Если среднее количество дней, в течение которых дома остаются на рынке, значительно сократится, необходимость в ускоренной продаже снизится. И наоборот, если продажа домов начинает занимать больше времени, покупателям iBuyers приходится дольше удерживать дома, в результате чего им приходится платить больше налогов, сборов ассоциации домовладельцев и других затрат на содержание.

Несмотря на относительно небольшой объем операций и неопределенность в отношении их бизнес-модели, iBuyers собрали так много денег и привлекли достаточно внимания, что некоторые из крупнейших игроков в сфере недвижимости начали чувствовать себя вынужденными или вынужденными последовать их примеру.

В апреле 2018 года гигант листингов

Zillow запустил сервис под названием Zillow Offers, а Redfin начал тестирование Redfin Now в июне 2017 года. Zillow был более агрессивным и теперь предлагает Zillow Offers на восьми рынках. Redfin был более осторожным, в настоящее время работая только в округе Ориндж, Сан-Диего, регионе Внутренней Империи в Южной Калифорнии и совсем недавно в Далласе.

Пожалуй, самым ярким свидетельством влияния iBuyers на отрасль недвижимости стало выступление в январе генерального директора Keller Williams Гэри Келлера.Обсуждая намерение компании запустить программу iBuyer в конце этого года, Келлер сказал Inman : «Я чувствую, что сейчас у меня нет выбора».

«Я не могу позволить Opendoor или Zillow выйти и быть единственным игроком в пространстве iBuyer, а затем начать диктовать условия и строить бренд на основе« они покупают дома », — сказал он.

Zillow, Redfin и стремление стать универсальным магазином Обсуждение результатов

Zillow с инвесторами в феврале вызвало некоторый переполох в мире недвижимости, потому что оно дало потрясающий взгляд на то, как отраслевой гигант планирует переделать себя, с программой Zillow Offers в центре этого преобразования.

После получения выручки в 1,33 миллиарда долларов в 2018 году Zillow объявила о трех-пятилетнем целевом показателе выручки в размере 22 миллиардов долларов, 20 миллиардов из которых, по прогнозам, будут получены от покупки и продажи домов.

Исторически сложилось так, что большая часть доходов Zillow приходилась на продажу рекламных площадей агентам по недвижимости через программу Premiere Agents; 67,5% выручки в 2018 году приходилось на сегмент Premiere Agents, но рост этой выручки внезапно остановился.После нескольких лет роста, выражавшегося в годовом исчислении, прогнозируется, что выручка Premiere Agent вырастет всего на 2 процента в 2019 году.

«Мы, очевидно, думаем, что Zillow Offers станет крупным бизнесом», — сказал Curbed президент Zillow Джереми Ваксман. «Что мы действительно знаем об этом, так это то, что независимо от того, как вы идете, это просто отличное место, чтобы начать думать о том, как вы хотите продавать и как устранить некоторые трения, продаете ли вы нам или продаете с одним из наших партнеров-агентов. . »

Казалось бы, грандиозный сдвиг в стратегии Zillow является частью отраслевой тенденции, когда технологические компании по недвижимости согласовывают свои бизнес-модели для решения проблемных моментов в сделке с недвижимостью, будь то запуск новых продуктов или приобретение других компаний.

Помимо запуска предложений Zillow, в ноябре 2018 года Zillow перешла в ипотечный бизнес с приобретением Mortgage Lenders of America, добавив компании еще одну часть сделки. Фактор в существующих сайтах объявлений, и Zillow в настоящее время наиболее близок к обеспечению непрерывного обслуживания клиентов в сфере недвижимости.

Redfin, дисконтная брокерская компания, которая конкурирует с Zillow, начала незаметно тестировать свою программу покупки жилья в начале 2017 года и с тех пор запустила и расширила ее.В начале 2017 года Redfin также запустила свое ипотечное подразделение Redfin Mortgage, и компания уже давно продала страхование титула через свою дочернюю компанию Title Forward.

«Наша долгосрочная цель — объединить брокерские, ипотечные, титульные услуги и мгновенные предложения в одно решение», — говорится в финансовой отчетности Redfin за 2018 год. «По мере того, как мы со временем более тесно интегрируем эти услуги, мы считаем, что можем помочь потребителям двигаться намного эффективнее, чем когда-либо могла бы сделать комбинация отдельных брокерских компаний, ипотечных кредиторов и титульных компаний.”

Между тем, Opendoor также сделал шаги в направлении того, чтобы стать универсальным магазином. В августе 2017 года он запустил подразделения по ипотечному страхованию и страхованию титулов, а через год приобрел OpenListings, сайт объявлений, который, по словам TechCrunch , автоматизирует большую часть того, что делает риэлтор, поэтому вам не нужно платить за него. Также сообщается, что компания начала совместный листинг некоторых домов в Фениксе, штат Аризона, с традиционными агентами по недвижимости, что ставит Опендур «прямо на паритет с Zillow с точки зрения участия агентов и ценностного предложения для агентов», согласно анализу DelPrete.

Итак … кто победит?

По мере того, как границы между Zillows и Opendoors начинают стираться, каждый игрок будет опираться на конкурентные преимущества, коренящиеся в его изначальном бизнесе. По словам DelPrete, для последних создание на основе iBuying дает им операционной эффективности, которой нет у компаний, которые только начинают заниматься бизнесом. Они работают на большинстве рынков и могут использовать свое преимущество первопроходца, чтобы стать синонимом концепции мгновенных предложений.

Для Zillow, который в настоящее время работает с предложениями Zillow на восьми рынках, в 2018 году сайты со списками посетили более семи миллиардов посещений, это огромный портал, через который он может продавать предложения Zillow.Программа Zillow Offers также может кормить существующий бизнес по продаже потенциальных клиентов агентам по недвижимости; Если продавец жилья отклоняет предложение Zillow, он может продать интерес традиционным агентам. Имея в наличии 658 миллионов долларов на конец 2018 года, Zillow также имеет финансовые возможности для покупки тысяч домов без необходимости привлечения средств инвесторов, как это делают Opendoor и Offerpad.

Но по мере того, как все больше игроков проникают в пространство, а рынки насыщаются различными конкурирующими платформами, размер прибыли, которая и без того невелика, сжимается еще больше.Zillow заявляет, что зарабатывает 1723 доллара на один дом при ничтожно малой прибыли в 0,6 процента, что заставляет задуматься, действительно ли стоит заниматься этим пространством, если у вас нет нескольких способов монетизации.

Вот где концепция универсального магазина для покупки и продажи дома становится особенно привлекательной. Если одна компания сможет беспрепятственно интегрировать каждый отдельный компонент сделки с недвижимостью — покупку, ремонт, страхование и продажу — и при этом оптимизировать операционную эффективность, есть путь к тому, чтобы стать действительно доминирующей компанией в сфере недвижимости.

«Люди, которые [добавляют услуги] ради денег, проиграют», — сказал ДельПрете. «Речь идет не о том,« О, если я продам этому парню ипотеку или страховку титула, я заработаю кучу денег ». Это о« Эй, работай с нами, у нас есть отличная панель инструментов, которую мы тебе дадим. Вы всегда можете видеть, где находитесь. Вы можете задавать вопросы, и все это прозрачно фиксируется в Интернете ».

Небольшая ложь в заявке на ипотеку может обойтись вам дорого

Кредиторы используют новые способы выявления покупателей, которые говорят, что планируют жить в собственности, чтобы получить более высокую ставку (iStock)

Это одна из самых распространенных лжи, которую говорят покупатели жилья. ипотечные кредиторы, и это может быть на подъеме: чтобы получить более низкую процентную ставку и первоначальный взнос, заявители говорят, что они планируют занять дом в качестве основного места жительства, хотя на самом деле у них нет такого намерения.

Согласно последней выборке кредитов крупного инвестора Fannie Mae, связанной с известным мошенничеством, количество случаев искажения фактов о занятости выросло на 20 процентов.

Кредиторы и кредитные специалисты подтверждают, что они регулярно сталкиваются с ложными сведениями о занятости. Пол Скинс, президент Colonial Mortgage Group в Уолдорфе, штат Мэриленд, говорит: «Наверное, кто-то пытается сказать мне, что [дом] будет занимать хозяин дважды в месяц, и [я] чертовски хорошо знаю, что это не так. . » Скинс говорит, что затем пытается «объяснить им нюансы» — искажение фактов о занятости незаконно и не стоит риска.

Freddie Mac, второй по величине инвестор в ипотечный кредит, говорит, что не видел недавнего всплеска мошенничества с арендой жилья, «но это всегда было постоянное искажение информации в кредитных файлах, и мы обеспокоены этим», — заявила Дженни Броули, следователь по расследованию мошенничества в компании.

Попытки уговорить планы заселения уже давно стали соблазном для мелких инвесторов, которые покупают и ремонтируют дома на одну семью для сдачи в аренду, и для покупателей второго дома, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду на часть года.В зависимости от кредитора покупатели могут сэкономить от половины до полного процентного пункта от процентной ставки по ссуде, назвав свою покупку основным местом жительства. Кроме того, они могут сэкономить тысячи долларов на первоначальном взносе, который в случае ипотеки, обеспеченной Федеральной жилищной администрацией, может упасть до 3,5 процентов вместо 10-20 процентов или выше в обычных негосударственных организациях. рынок.

В связи с быстрым ростом групп, инвестирующих в аренду, и преобразованием домов, лишенных права выкупа, в арендуемую недвижимость после обвала жилья, неудивительно, что в последние годы, возможно, было больше искажений относительно занятости по сравнению с предыдущими периодами.Согласно отраслевым оценкам, в период с 2006 по 2012 год было добавлено 3,2 миллиона единиц аренды для одной семьи.

Столичные районы, в которых наблюдалось большое количество случаев отчуждения права выкупа и коротких продаж, такие как города Флориды и Калифорнии, как правило, входят в число рынков с самыми высокими показателями. мошенничества с размещением. По данным Interthinx, аналитической фирмы по оказанию финансовых услуг, в последнем квартале 2014 года в Майами был самый высокий уровень искажения фактов о заполняемости ипотечных кредитов, за ним следует Лос-Анджелес. Два других рынка Калифорнии — Сан-Диего и Фресно — вошли в десятку лучших по стране.

Но чего соискатели кредита могут не знать, так это того, что кредиторы все чаще используют более изощренные методы для выявления лжи — и они преследуют преступников. Раньше кредиторы могли нанимать группы «дверных молотков» для посещения домов, чтобы узнать, действительно ли заемщики, перечисленные в ипотеке, проживают в домах, которые они финансировали. Или они могли проводить выборочные проверки ссуд, используя базы данных налоговой, почтовой и автомобильной документации.

Теперь кредиторы перешли на высокие технологии. Такие компании, как LexisNexis Risk Solutions, недавно начали предоставлять им цифровые программы, которые мгновенно подключаются к множеству частных и общедоступных ресурсов данных, а затем используют алгоритмы для выявления заемщиков, которые, вероятно, лгали в их приложениях.

Тим Койл, старший директор по финансовым услугам LexisNexis Risk Solutions, сказал, что популярный инструмент компании по обнаружению мошенничества с занятостью для банков и ипотечных компаний имеет доступ к 16 ресурсам данных для обнаружения искажений со стороны заемщиков. Поскольку программа является частной собственностью и находится на рассмотрении, Coyle не разглашает, какие базы данных она использует. Но он подтвердил, что они включают файлы кредитного бюро, счета за коммунальные услуги, данные о федеральных и местных налогах и множество другой информации.

Что происходит с заемщиками, которые лгут об использовании собственности и впоследствии выясняются? Обычно это некрасиво.Кредиторы могут запросить ссуду, потребовав немедленной и полной выплаты непогашенного остатка по ипотеке. Если заемщики не могут позволить себе платить или отказываются платить, кредитор обычно переходит к выкупу, разрушая любые планы долгосрочных инвестиций или аренды дома на время отпуска, которые могли быть у заемщиков. В случаях, связанных с множественным искажением фактов, кредиторы также могут передать дело в ФБР: ложь по заявкам на ипотеку является банковским мошенничеством и может привести к серьезным финансовым штрафам, судебному преследованию и тюремному заключению в случае признания виновным.

Итог: не делайте этого.

Адрес электронной почты Кена Харни : [email protected].

Все, что нужно знать о вторичном ипотечном рынке

Когда вы финансируете дом с помощью ипотечной ссуды, вы и ваш кредитор ведете бизнес на первичном ипотечном рынке. Но есть вторичный рынок, на котором кредитор полностью возмещает ссуду, обращаясь к внешним инвесторам.Эти инвесторы определяют процентные ставки и стандарты андеррайтинга в еще большей степени, чем первоначальный кредитор. Базовое понимание вторичных рынков может помочь любому, кто рассматривает ипотеку. А если вы ищете надежного руководства, которое поможет вам в этом процессе, воспользуйтесь инструментом подбора финансового консультанта SmartAsset, чтобы найти фидуциарного финансового консультанта.

Ипотечные кредиты оформляются и продаются

Когда используется ипотечный кредит, он объединяется с другими ипотечными кредитами с той же ставкой и сроком.Например, все 30-летние фиксированные ипотечные кредиты под 4,25% в конечном итоге будут объединены. Более крупный кредитор создаст пул собственных займов, соответствующих определенным критериям. Более мелкие кредиторы могут объединяться в пул друг с другом.

Затем кредиторы упаковывают ссудную группу как ценную бумагу, обеспеченную ипотекой (MBS), и продают ее инвестору. Крупнейшие ипотечные инвесторы — Fannie Mae и Freddie Mac. Они устанавливают руководящие принципы в отношении того, как должны быть гарантированы покупаемые ссуды. Пул ссуд, отвечающий требованиям Fannie или Freddie, полностью продается предприятиям, поддерживаемым государством.

Пулы

MBS также могут состоять из ссуд, не соответствующих требованиям Fannie Mae или Freddie Mac, например крупных ссуд. Такие MBS покупают хедж-фонды или частные инвесторы. Для одного MBS характерно иметь несколько инвесторов, подобно тому, как у акции много владельцев.

Покупка MBS частным капиталом была обычным явлением, которое привело к финансовому кризису на рынке субстандартного ипотечного кредитования с 2007 по 2008 год. Однако с тех пор частный капитал в основном отсутствовал на вторичном ипотечном рынке.Фактически, федеральное правительство инвестирует более 90% ипотечных кредитов в США. Опять же, это делается в основном через Fannie Mae и Freddie Mac, хотя FHA и VA также участвуют.

Ипотечные инвестиции по сравнению с ипотечным обслуживанием

Важно не путать продажу ценных бумаг с ипотечным покрытием с продажей обслуживания кредита. Часто вы получаете ипотеку через кредитора или брокера. Затем, после закрытия, вы делаете платежи другой компании.Обычно это более крупный банк, такой как Chase или Wells Fargo. Этот второй банк купил права на обслуживание вашей ссуды, но не профинансировал всю сумму. Финансирование по-прежнему поступало со вторичного рынка, будь то Fannie Mae, Freddie Mac или другой источник. Инвестор платит обслуживающему персоналу за сбор платежей по кредиту. Затем инвестор получает процентный доход по ссуде.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, работают так же, как и традиционные облигации. Курс движется обратно к цене.Другими словами, MBS с более высокой ставкой платит больше инвестору, который считает, что он с большей вероятностью выплатит досрочную выплату за счет рефинансирования. С другой стороны, ипотека с более низкой ставкой, хотя и платит меньше, с большей вероятностью будет удерживаться на протяжении всего срока погашения. По этой причине ипотечный агент рассматривает ипотеку с более низкой процентной ставкой как более ценный актив из-за низких шансов на досрочную выплату. Каждый раз, когда ссуда выплачивается, обслуживающая организация теряет комиссионный доход от инвестора.

Конкуренция и риски на вторичном ипотечном рынке

Когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный рынок, конкуренция и риск становятся гораздо большей частью игры.Они начинают повышать ставки и сборы по ипотечным кредитам. Например, если у вас есть ссуда с низким кредитным рейтингом, кредитор считает вас рискованным. Из-за этого кредитор будет взимать более высокие ставки и сборы, чтобы привлечь инвесторов.

Ставки по ипотеке составляют баланс между тем, что заемщик может позволить себе заплатить по ссуде, и тем, что инвестиционное сообщество готово принять в качестве возврата на инвестиции (ROI). После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками.В результате федеральное правительство вмешалось, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это предотвратило резкий рост ставок до уровня, в котором вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом. Еще неизвестно, сможет ли правительство изящно уйти с ипотечного рынка, а частные инвестиции смогут вернуться, чтобы заполнить образовавшуюся пустоту.

Советы по покупке дома

• Прежде чем углубляться в поиски второго дома, вы должны понять, на что вы можете позволить себе потратить.Калькулятор доступности дома SmartAsset значительно упрощает это решение. Все, что вам нужно знать, чтобы использовать его, — это местоположение дома, ваше семейное положение, ваш годовой валовой доход, размер вашего первоначального взноса и ваш текущий уровень долга.
• Если у вас есть дополнительные вопросы о вторичном внутреннем рынке, не стесняйтесь проконсультироваться с финансовым консультантом. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset упрощает поиск консультанта, который соответствует вашим потребностям. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своем текущем финансовом положении и целях.Затем программа сузит ваши варианты до трех консультантов, которые соответствуют вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа делает за вас большую часть тяжелой работы.

Фото: © iStock.