Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Какие документы проверить при покупке квартиры?

Независимо от истории покупки квартиры: у частных лиц на вторичном рынке или от застройщика, важно провести «юридическую чистоту» документов до оформления сделки. Однако перечень бумаг в этих ситуациях может сильно различаться.

На какие правовые аспекты нужно обратить внимание при оформлении сделки?

Документы для приобретения квартиры в новостройке

При покупке жилья напрямую у застройщика, комплект бумаг зависит от стадии строительства. Сдан ли многоэтажный дом в эксплуатацию или продается на стадии котлована. Для таких случаев характерна проверка уставной документации компании-застройщика. Регистрация в качестве юридического лица с внесением данных в Единый госреестр, наличие допуска СРО с определенными видами деятельности: на возведение многоэтажных конструкций, монтажные и отделочные работы.

Далее, запрашивается разрешение от администрации города или другого населенного пункта на согласование постройки здания. Объект должен вноситься в градостроительный план административной единицы. Под эти цели выделяется земельный участок. Он передается в срочную аренду городскими властями под нужды расселения или находится собственности застройщика. На здание составляется технический план на этапе получения согласований — проектная декларация. В нем есть схема строительства всего комплекса с выделением поэтажного плана и каждого отдельного помещения.

Указывается квадратура как каждой квартиры, так и его конструктивных элементов: комнат, ванны, балкона, кухни и др. При оформлении договора долевого участия в строительстве на момент застройки обязательно приложение схемы покупаемой квартиры к договору.

Ответственность застройщика в рамках закона о долевом участии в строительстве подлежит в обязательном порядке страхованию. Гарантию предоставляет банк, проверяется его надежность и стабильность.

Не рекомендуется заключать предварительные договора о покупке недвижимости. Последствия такой сделки непредсказуемы, поскольку судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Впоследствии застройщик или другой продавец может отказаться от продажи, а авансовый платеж будет передан. Примет ли решение суд в пользу истца-покупателя о возврате средств предугадать невозможно. Положительный исход маловероятен, поскольку, если будет в итоге установлено, что продажа не произошла по вине покупателя, деньги останутся у залогополучателя.

При продаже готовой квартире в новостройке право собственности устанавливается на основании свидетельства или выписки из Росреестра. Обязательно на дом должен быть акт о вводе в эксплуатацию, как документ, разрешающий заселение в помещения, подключение сетей для предоставления коммунальных услуг.

Документы на квартиру на вторичном рынке

При приобретении жилья у граждан проверяются документы, удостоверяющие личность физического лица и владение помещением. Также обязательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным услугам, налогам на квартиру, отсутствие перепланировок и внесения иных изменений в конструктивные элементы квартиры.

Важно, чтобы недвижимость не была под залогом, арестом, на нее не претендовали третьи лица, и она не являлась объектом судебных споров или не значилась в исполнительном производстве, например, по делу о наследстве или кредитным обязательствам.

При покупке квартиры на вторичном рынке запрашиваются:

Свидетельство о собственности. Сведения лучше проверить самостоятельно, направив запрос в Росреестр для получения выписки.
Если на помещение есть обременение, это будет отражено в правоустанавливающих документах. В расширенной выписке также отражаются данные бывших владельцев, основания и даты перехода прав.
Технический паспорт, план которого соответствует реальному состоянию конструкций.
Если собственник состоит в браке, при совершении сделки потребуется согласие супруга/и. Если недвижимость принадлежит мужу или жене на праве личной собственности и об этом указано в брачном договоре, обязательно предоставляется этот документ.
Тоже самое касается случаев, если жилье получено уже в официальном браке в дар или по наследству – запрашиваются подтверждающие бумаги. При отсутствии указанного документа сделка может признаваться недействительной.
Если на момент реализации квартиры в ней проживают малолетние дети, то нужно также получить согласие опеки и попечительства. Ребенку должны предоставить жилье большей площади с лучшими условиями. Если родители или опекуны не позаботились об этом заранее, договор купли-продажи признают ничтожным.
Если продавец преклонных лет, визуально отмечаются физические или психические отклонения, то лучше взять справку из диспансера об отсутствии документов о признании его недееспособным. Это может стать причиной отмены сделки по основаниям, предусмотренным ст. 171 ГК РФ.
Важно взять из домуправления справку об отсутствии прописанных в жилье на момент подписания договора. Особенно это касается детей. Выписка должна носить постоянный, а не временный характер, чтобы избежать риска предъявления претензий гражданами, ушедшими в армию или попавшими в тюрьму, либо лечебницу, и вернувшимися в квартиру. Иначе проблем новому собственнику не избежать.

Проверка вторичного жилья при самостоятельной покупке

Где найти информацию о вторичном жилье?

Жилье на вторичном рынке является недвижимостью, которая имеет историю смены разных собственников, имеющих права после сделок купли-продажи, наследования, дарения либо по иным причинам. И чтобы самостоятельно проверить вторичное жилье перед приобретением, вы можете использовать доступные и законные способы.

В первую очередь, вам следует обратиться в Росреестр, чтобы получить выписку из ЕГРН по той квартире, которая вас интересует. За данную выписку нужно будет заплатить госпошлину, размер которой зависит от того, в каком виде она будет выдана (в бумажном либо электронном).

На основе данной выписки вы можете узнать о том, кто является действующим владельцем, есть ли какие-либо обременения либо аресты, а также то, какие проводились сделки с данной квартирой ранее.

Что следует проверять?

При самостоятельной проверке вторичного жилья следует тщательно изучить как документы на квартиру, так и самого собственника, продающего это жилье.

Владелец вторичного жилья

Для поиска информации о настоящем собственнике квартиры следует сделать запрос на получение выписки либо в Росреестре, либо в МФЦ. Эта выписка покажет, является ли владельцем жилья тот человек, который показывал квартиру, либо это был риелтор, который не сообщил о том факте, что он является лишь представителем. И если выписка покажет, что жилье показывал не собственник жилья, то нужно запросить у этого человека доверенность от владельца жилья, заверенную у нотариуса. Также нужно в обязательном порядке проверить сведения в полученных документах.

Проверка владельца вторичного жилья нужна по ряду причин. В первую очередь, сделка купли-продажи должна заключаться именно с собственником квартиры. И даже если есть доверенное лицо, то во всех документах будут представлены данные действующего собственника квартиры. Кроме того, выписка из ЕГРН позволяет выявить прочих собственников, которые могут либо вовсе не знать о сделке, либо быть против нее.

И ни в коем случае не следует отдавать залог за жилье, если вы не ознакомились с выпиской из ЕГРН. Потому что если жильем владеет несколько лиц и кто-то из них будет против, то сделка не будет заключена. И этим могут воспользоваться мошенники — они забирают залог, а потом просто исчезают.

Прежние сделки с интересующим жильем

Не стоит приобретать вторичное жилье, купленное нынешним владельцем недавно. По закону существует возможность оспорить сделку купли-продажи, если на это есть определенные основания. И для этого есть срок давности, который составляет 3 года. И если предыдущая сделка законом будет определена как недействительная, то новые документы на жилье потеряют юридическую силу. И тогда будет весьма непросто вернуть свои деньги обратно.

Достоверность доверенности

Если вы общаетесь с представителем собственника, то нужно проверить подлинность его доверенности. Данная доверенность должна быть заверена нотариусом и содержать в себе сведения о владельце жилья, давшему права, а также информация о самом представителе. Помимо этого следует ознакомиться с паспортом представителя и сверить эти данные с теми, что указаны в доверенности.

Прописанные люди

Обязательно проверьте информацию о прописанных во вторичном жилье людях. Эти данные можно узнать из справки о составе семьи, которую получает собственник в управляющей компании либо же в отделении ГУВМ МВД РФ. Важно помнить, что срок действия данной справки составляет не более 30 дней.

Наличие залога

Если проверка юридической чистоты жилья еще не проведена, а продавец уже требует внесение залога, то стоит быть осторожным. Данные действия характерны для мошенников, которые, получив деньги, могут просто скрыться.

Передача залога является законным действием, при котором владелец продаваемой квартиры получает определенную небольшую сумму денег в качестве гарантии того, что сделка будет оформлена и на этом поиски покупателя жилья будут остановлены. Получение залога продавцом должно иметь официальное оформление. Для этого создается расписка в двух экземплярах (одна для покупателя, а другая для продавца).

Наличие возможных наследников

Покупка жилья, доставшегося продавцу по наследству, является рискованным делом, потому что велика вероятность того, что может произойти оспаривание сделки, если появится другой наследник, который может заявить о том, что он не знал о смерти наследодателя. Жилья вы можете не лишиться, но окажетесь втянуты в судебные разборки, связанные с наследством.

Проверка предоставленных документов

Все документы по жилью на вторичном рынке следует проверять с особой бдительностью. При первой встрече с продавцом вы должны получить для ознакомления определенный набор документов, а именно:

паспорт владельца жилья
выписка из ЕГРН
свидетельство, подтверждающее право собственности
документ, на основе которого были получено право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования и иные варианты)
справка о составе семьи
выписка из лицевого счета жилой недвижимости для подтверждения того, что нет никаких задолженностей по квартплате.

Если же квартиру показывает представитель собственника, то нужно также ознакомиться и с доверенностью, заверенной нотариусом.

Несовершеннолетний собственник

Если одним из владельцев вторичного жилья является несовершеннолетний ребенок, то следует обязательно проверить, имеется ли письменное разрешение, выданное органами опеки, на проведение сделки купли-продажи. Если данного разрешения не будет, то в Росреестре не произведут смену собственника.

Вы вполне можете самостоятельно узнать всю историю об интересующем вторичном жилье, если будете следовать предложенным советам. И тогда вам не понадобится помощь юриста либо риелтора в этом вопросе. Однако если вам все же требуется помощь профессионалов, то вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ, которые помогут вам проверить и купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Чек-лист 2020 — проверка вторичного жилья перед покупкой

Главная
Блог
Чек-лист 2020: проверка вторичного жилья перед покупкой

Обратившись к опытному юристу, можно избежать многих опасных ситуаций, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке и в новострое. В наше время легко встретить мошенников, которые готовы продать вам проблемную квартиру. Не зная всех тонкостей оформления договора купли-продажи, человеку без юридического образования трудно заметить, в чем подвох. Особенно трудно оценить ситуацию хладнокровно, когда желанная квартира продается по очень привлекательной стоимости, и продавцы ждут от вас быстрого подписания документов.

Нужна помощь опытного юриста? Позвоните нам прямо сейчас: +7 (342) 210-11-05

Какие опасности могут поджидать покупателя, приобретающего квартиру на вторичном рынке

Встречаются различные виды мошенничества:

продавец, не тот за кого себя выдает. Поддельные документы нельзя зрительно отличить от настоящих. Для их проверки нужно обращаться в паспортный стол.
имущество продается по фальшивой доверенности. Достоверность документа легко установит юрист, вам это будет сделать труднее. Проверьте также дееспособность человека, давшего доверенность;

скрыт тот факт, что у квартиры несколько собственников. Особенно это опасно, если среди них есть несовершеннолетние дети. Сделку может оспорить служба опеки;
часть жилплощади принадлежит бывшему мужу или жене. Если жилье было куплено в браке, то при разводе оно делится между супругами. Чтобы исключить этот вид мошенничества нужно проверить дату заключения брака и сверить ее с датой покупки квартиры.
квартира продается по поддельным документам. Продавец должен показать правоустанавливающие документы, благодаря которым он стал собственником жилья. Дарственную, договор обмена, покупки, приватизации и другие документы легче проверить у опытного юриста.
жилье находится в залоге. Справке из ЕГРП, которую показывает собственник, должно быть не больше 2 недель. Суды принимают выписки, которым не больше месяца.
собственник является банкротом. В этом случае суд накладывает арест на все его имущество.
продавец скрыл свою недееспособность.
за квартирой числятся долги. Обычно, это неоплаченный капремонт, который может вылиться в крупную сумму.

Обратите внимание! Опасно покупать квартиру, полученную продавцом в наследство, если он стал владельцем недавно. Если появятся новые наследники, сделка по продаже жилья может оспариваться. Желательно, чтобы со дня вступления в права наследования прошло больше 3 лет.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Обращайтесь к опытным юристам. Чтобы проверить все возможные нюансы сделки, вам нужно о них знать. Затем затребовать множество справок во многих инстанциях. На это уйдет уйма времени и нервов. Профессионалы, которые выполняют эту работу ежедневно, сделают проверку квартиры гораздо быстрее и качественнее вас. Лучше заплатить за услуги специалистов, чем рисковать своими финансами при покупке жилья. Столкнувшись с мошенниками можно остаться и без жилплощади, и без денег.

Застрахуйте сделку. Оформив титульное страхование, вы получите компенсацию, если сделка покупки жилья будет признана незаконной.
Указывайте в договоре полную стоимость квартиры. В случае расторжения договора, вам вернут только ту сумму, которая была в нем прописана.

Главные нюансы покупки жилья на вторичном рынке

Первое, что должно насторожить покупателя – это заниженная стоимость квартиры и ее срочная продажа. Сейчас с помощью интернета легко определить среднюю цену на жилье в понравившемся районе. Затем нужно поговорить с соседями по площадке. Сделать это лучше без продавца. Соседи могут знать об обстоятельствах, которые он желал бы скрыть: рассказать об аварийном состоянии дома, о планируемой застройке микрорайона и других интересных фактах.

Также соседи могут знать историю владельцев и подскажут можно ли доверять продавцу.

Чтобы обезопасить себя от мошенников необходимо собрать и проверить такие документы:

Паспорт продавца. Он необходим для подтверждения личности человека, с которым будет заключаться сделка. Взяв паспорт в руки, сверяем фотографию с оригиналом. Затем можем подтвердить информацию о достоверности документа в паспортном столе.

Проверяем по паспорту, состоит ли собственник в браке. Если у него есть жена, то требуется ее разрешение на сделку.
Справку из наркологического и психоневрологического диспансера о дееспособности продавца. Риэлторы обязательно требуют предъявить такой документ, чтобы сделка не была позже расторгнута по причине того, что владелец жилья не отвечал за свои действия. Хорошо, если владелец жилья получит справку в день заключения сделки.
Выписку из ЕГРП. Ее может заказать продавец или покупатель, предоставив заявление в МФЦ по почте или лично. В платной выписке указываются все действия, осуществляемые ранее с квартирой. Документ покажет, были ли судебные аресты или другие обременения, наложенные на жилье. Проще говоря, справка покажет, находится ли квартира в залоге. Если она часто перепродается, возможно, жулики хотят замести следы продажи жилья по поддельным документам.

Расширенную выписку из домовой книги. Из нее вы узнаете обо всех людях, прописанных в квартире. Особенно важно знать, есть ли на данной жилплощади зарегистрированные лица, пребывающие в местах лишения свободы и несовершеннолетние дети. Учтите, что люди, добровольно отказавшиеся от приватизации, могут проживать в квартире даже после ее продажи. И выписать их вы не сможете.

Доверенность. Если собственник передал право провести переговоры и подписать договор другому лицу, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью. В нее могут не входить права на проведение денежных операций. Всегда лучше пообщаться с собственником жилья лично. Бывают ситуации, когда владелец не признан недееспособным, но уже не может отвечать за свои действия из-за болезни или возраста. Проверить подлинность доверенности довольно сложно. Этот документ обычно оформляется в другом городе. Юристы, подписывающие такие справки, неохотно отвечают на сделанные запросы.
Справка из БТИ. Чтобы не пришлось платить штраф за перепланировку квартиры, убедитесь, что все изменения уже зарегистрированы.

Также обратите внимание на то, как владелец получил квартиру. Если жилье досталось по завещанию и еще не прошло года после вступления в наследство, то родственники могут оспаривать ваше право на квартиру. Если жилплощадь находится в долевой собственности, то все владельцы должны подписать договор о купле-продаже.

Сомневаетесь — идите к юристу

Проверка вторичного жилья — необходимая процедура при покупке квартиры. Собранные документы должны свести к минимуму все риски. Но оценить эту информацию должен юрист, имеющий опыт в данной сфере. Профессиональная оценка собранных справок выявит все подвохи, которые могут возникнуть спустя некоторое время. Если квартира пройдет профессиональную проверку, то вы сможете спокойно владеть этим жильем, не волнуясь, что договор о покупке будет оспорен в течение 3 лет.

Не рискуйте своими финансами! Специалисты, занимающиеся заключением договоров купли-продажи, знают все тонкости оформления документов и смогут заранее выявить все «подводные камни».

Задать вопрос юристу

Для получения консультации юриста с учетом особенностей вашего вопроса просим позвонить по телефону:

+7 (342) 210-11-05 Отправить заявку

Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что расскажет выписка из ЕГРН о недвижимости?

Закажите выписку из ЕГРН в территориальном органе Россреестра или любом МФЦ.

Что должно насторожить?

– Обременения: арест, ипотека, наем (аренда).

Арест может означать, что на данное имущество наложено обременение по причине наличия судебного спора или же арест наложен судебным приставом-исполнителем с целью последующей реализации такого имущества за долги.

Ипотека означает, что недвижимое имущество передано в залог третьему лицу в качестве обеспечения исполнения обязательств. Приобрести такое имущество можно только с согласия залогодержателя.

В случае, если квартирой пользуются иные лица на основании договора найма, то после перехода права собственности на квартиру данный договор продолжает действовать и к новому собственнику переходят права наймодателя по договору. Новый собственник не имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора найма, если такое право не предусмотрено договором.

– Основания возникновения права собственности: наследство, приватизация.

Если собственник недавно вступил в наследство, то возможно, что иные наследники заявят свои права на наследственное имущество и будут пытаться восстановить срок для принятия наследства, а также права на наследственное имущество, в связи с чем могут возникнуть притязания на такую недвижимость.

Проблемный вопрос с приватизацией заключается в том, что лица, которые имели право на участие в приватизации, но отказались от участия в ней пользу иных лиц, сохраняют пожизненное право на проживание в таком жилом помещении. Это означает, что купив такую квартиру вы приобретаете вместе с ней “вечного” жильца, выселить которого вы не сможет даже в судебном порядке.

Справка о количестве прописанных лиц в квартире – зачем?

Попросите у собственника справку о количестве зарегистрированных по месту жительства (прописанных) лиц в жилом помещении.

Желательно, что бы на момент совершения сделки в недвижимом имуществе не было зарегистрированных по месту жительства лиц.

Даже если прописанные лица не имеют никаких прав на недвижимость, выписать их вы сможете только через суд, а до этого момента они вправе проживать в квартире.

Как проверить оплачены ли все коммунальные платежи и взносы?

Попросите у собственника все квитанции об оплате коммунальных платежей и об оплате взносов в фонд капитального ремонта.

Также можно попросить у собственника взять справку в соответствующих организациях об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей и взносов в фонд капремонта.

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника к новому собственнику не переходит, однако, неприятности с УК или ТСЖ могут возникнуть, поэтому лучше решать этот вопрос до покупки квартиры.

Задолженность по оплате взносов в фонд капитального ремонта переходит к новому собственнику, поэтому данный вопрос важно урегулировать до заключения договора купли-продажи квартиры.

Выясняем состоит ли продавец в браке или нет, зачем нужна эта информация?

Если продавец состоит в браке и приобрел недвижимость в этот период, то необходимо нотариальное согласие второго супруга на отчуждение недвижимости.

В случае, если продавец разведен, но на момент приобретения квартиры состоял в браке, то попросите документ подтверждающий отсутствие притязаний со стороны бывшего супруга, это может быть один из следующих документов:

– брачный договор;

– соглашение о разделе общего имущества;

– решение суда или определение суда об утверждении мирового соглашения.

Нужен ли юрист при покупке квартиры?

В данном посте мной освещены основные моменты которые необходимо учитывать при покупке недвижимости, но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, которые может увидеть юрист, специализирующийся на вопросах с недвижимостью.

Если вы хотите приобрести недвижимое имущество, то желательно привлекать к данному вопросу юриста, который проведет сделку максимально безопасно для вас, тем более, что цена данной услуги по сравнению со стоимостью объекта недвижимости весьма незначительна.

Юрист окажет следующую правовую помощь:

– проведет переговоры с контрагентом по сделке;

– проверит недвижимость на “юридическую чистоту”;

– составит документы по сделке: предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи и пр.;

– поможет выбрать безопасный способ расчетов по сделке;

– проконтролирует процесс сдачи документов в регистрационный орган для перехода прав на недвижимость.

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1 Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2 Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок».

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

Не остаться без денег и квартиры. Ульяновский юрист рассказала, какие документы нужно проверять перед покупкой

По словам нашей собеседницы, покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, требует максимально внимательного подхода к проверке всех документов. Чтобы не остаться и без денег и без квартиры при покупке жилья, юрист рекомендует сначала обратить свое внимание на следующие моменты:

Кто будет подписывать договор купли-продажи: сам собственник (сколько их?) или представитель по доверенности?

Марина Цветкова

Юрист

Если подписывать будет сам собственник и он один, пообщайтесь с ним, обратите особенное внимание на его возраст, т. к. возможно он может не полностью осознавать суть сделки (особенно, если на все ваши вопросы отвечают его родственники – заинтересованные в продаже квартиры). В случае сомнения попросить взять справку о том, что продавец не состоит на учет в психоневрологическом диспансере. Если вам откажут – стоит задуматься о покупке такой квартиры.

Если вы покупаете не всю, а только долю в квартире, убедитесь, что остальным собственникам данного жилья было предложено купить данную долю. В действующем законодательстве остальные собственники имеют право преимущественной покупки, и ваша сделка не должна нарушать их права.

Есть также еще ряд важных моментов.

Марина Цветкова

Юрист

Попросите показать документы, на основании которых приобреталась данная квартира: это может быть договор-купли продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д. Особенно обратите внимание, если квартира была приобретена сравнительно недавно, почему ее так быстро новые собственники решили продать?

Так же стоит обратить внимание, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей. В таком случае разрешение на сделку нужно будет получать у органов опеки.

Проверьте, сколько человек прописано в данной квартире, есть ли среди них дети. Если прописанные есть – может ли продавец их выписать до сделки? Если нет – то в договоре необходимо указать пункт, в котором будут причислены все прописанные лица и срок, в течение которого они снимутся с регистрационного учёта после совершения сделки.

Перед покупкой квартиры проверяем документы

По словам собеседницы сайта «Главные новости Ульяновска», если вы не обнаружили никаких «неприятных нюансов» в виде очень пожилого собственника, короткого срока владения квартирой и несовершеннолетних детей среди собственников, то можно переходить к следующему этапу: нужно проверить документы на право собственности.

Перед тем как оговаривать дату заключения договора и стоимость квартиры, необходимо запросить следующие документы (обязательно просите подлинники):

Марина Цветкова

Юрист

1. Свежая выписка из ЕГРН на объект недвижимости (при этом ее может получить любой, это является платной услугой в МФЦ). В выписке будет адрес квартиры, основания приобретения и указаны все собственники на дату предоставления выписки. Так вы сможете проверить, кто является собственником квартиры.

2. Правоустанавливающие документы: попросите показать подлинник документа, на основании которого была приобретена данная квартира, т. е. каким образом человек стал собственником квартиры — купил, получил в дар, а может, приватизировал или получил по наследству. Соответственно, продавец предоставит вам один из следующих документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

3. Технический паспорт. В данном документе проверьте планировку: что указано в паспорте и что вы видите сами, нет ли перепланировок (в том числе и неузаконенных).

Если перепланировка все же была, а в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть разными), то это означает, собственник не узаконил перепланировку.

Важно: если вы берёте квартиру в ипотеку, то банки могут не дать кредит на такую квартиру (с неузаконенной перепланировкой).

4. Справка о зарегистрированных в квартире лицах – по ней вы сможете проверить достоверно, кто прописан, дату рождения прописанного (совершеннолетний он или нет) и тех, кто был прописан и дату выписки таких лиц.

Юрист отметила, что также перед покупкой жилья нужно обязательно обратить внимание на личность самого продавца. К примеру, если у продавца есть «бывший» супруг, то следует убедиться, что данная квартира была куплена не в браке. Дело в том, что если квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, то после развода данная квартира все равно считается совместно нажитым имуществом вне зависимости от того, на кого она была в браке оформлена. В таком случае понадобится нотариальное согласие на продажу от второго супруга.

Лайфхаки от юриста

Марина Цветкова

Юрист

Проверить документы при покупке квартиры

Наши преимущества

Только проверенные исполнители

Все исполнители YouDo проходят проверку администрацией сервиса, а так же имеют достоверные отзывы от других заказчиков

Быстро и удобно

Уже через несколько минут после публикации задания вы начнете получать предложения от заинтересованных исполнителей YouDo.

Проверить документы при покупке квартиры — значит обезопасить себя от ситуаций, когда сделка может быть признана недействительной в силу обстоятельств, о которых недобросовестный продавец просто «забыл» предупредить. Наш сайт поможет быстро найти квалифицированного частного юриста или юридическую компанию, чьей специализацией являются проверки документов при покупке квартиры в Москве и Московской области.

Неважно, совершается ли приобретение вторичного жилья или покупается квартира в новостройке – представленные на Юду специалисты проверят юридическую чистоту документов в обоих случаях. Отдавать какие-либо деньги продавцу жилой недвижимости можно лишь в том случае, если есть уверенность, что в отношении покупаемой квартиры не существует барьеров к совершению сделки купли-продажи.

Когда квартира не может быть продана

Законом предусмотрено несколько случаев, при которых квартира не может быть выставлена на продажу, иначе покупка просто будет признана недействительной, а новый владелец лишится прав на недвижимость. Любой суд потребует изъятия квартиры из незаконного пользования и аннулирует договор купли-продажи, если:

до продажи квартира была приватизирована, и при этом прописанный в ней несовершеннолетний гражданин не получил при приватизации своей доли, даже по истечении нескольких лет этот несовершеннолетний вправе отстоять свои права на квартиру
до приватизации продаваемой квартиры в ней был прописан осужденный на момент оформления документации на собственность человек, и если квартира продается до того, как он освободится, он вправе восстановить свои права на пользование объектом недвижимости
аналогичные права на использование квартиры могут восстановить прописанные в ней лица, которые на момент покупки квартиры находились на службе в армии или были ошибочно признаны умершими или без вести пропавшими
владелец продаваемой квартиры состоит на учете в ПНД, то есть является недееспособным или ограниченно дееспособным, а значит не может самостоятельно принимать решения о продаже своей квартиры, адекватно оценивать все риски и выгоды для себя при совершении подобных действий и так далее
продаваемая квартира является объектом, на который наложено обременение в виде ареста, договора ренты, залога и тому подобное — о таких вещах предыдущие собственники часто умалчивают, что затрудняет и затягивает оформление документации по покупке подобной квартиры
в квартире зарегистрированы или проживают люди, которые не являются собственниками, но имеют права на пользование данной квартирой (оплатили аренду и так далее)

Зарегистрированные на Юду частые юристы и юридические компании смогут не только провести комплексную проверку документов для выявления всех перечисленных случаев, но и дадут ценные рекомендации, а также окажут посильную профессиональную помощь в случае, если проверка предоставленных документов выявит какие-либо нарушения. С их помощью процедура покупки жилья пройдет быстрее, а все связанные с ней риски будут ликвидированы.

Из каких этапов состоит проверка

Любые проверки чистоты документов включают в себя несколько этапов. Первоначально предоставленные специалисту документы проверяются на подлинность и правильность оформления прав, гарантирующих законность владения конкретной недвижимой собственностью:

свидетельство о праве на наследство
договор купли-продажи
договор дарения
договор ренты
договор мены
вступившее в законную силу решение суда и прочее

Если подлинность этих документов установлена, юридическое агентство или частный профессионал проверяют историю недвижимой собственности:

устанавливаются предыдущие владельцы
проверяются все операции по купле-продаже, чистота их оформления, соответствие закону
устанавливается наличие наложенных на недвижимую собственность арестов или прочих обременений

Чтобы проверить все документы на этом этапе, юридическая фирма может потратить неделю и даже больше. Но в любом случае работа профессионалов будет проведена быстрее самостоятельных действий в этом направлении.

На следующем этапе профессионалами проверяются документы из БТИ, что необходимо в случае имевшей место перепланировки квартиры. Если какие-либо переустройства делались незаконно, без согласования с соответствующими структурами, это может отразиться на стоимости квартиры (она может быть уменьшена в силу предстоящих покупателю разбирательств с соответствующими органами). Документ из БТИ проверяют и при оформлении договора о покупке жилья в новостройке, чтобы убедиться в хорошем качестве приобретаемой квартиры, в отсутствии нарушений со стороны застройщика. При обнаружении проблем юридическая фирма поможет убедить застройщика изменить стоимость жилья в новом доме.

Представленные на Юду профессионалы также помогут выявить фальшивые личные документы, проверить паспорт продающего жилье человека, например, выявить в нем наличие исправлений, потертостей, отсутствие всех страниц и так далее.

Заключительным этапом установления правомерности покупки жилья будет выявление третьих лиц, которые могут претендовать на использование квартиры, владение ею. Юридическое агентство проверит выписку из домовой книги для установления всех зарегистрированных в квартире лиц, выявит тех, кто имеет право на использование жилплощади и т.п.

Почему стоит заказать услуги на Юду

Представленные на нашем сайте профессионалы по оказанию юридических услуг любой сложности неоднократно доказали на практике свой высокий уровень квалификации. Каждый из них имеет на сайте свой профиль, где содержатся отзывы предыдущих заказчиков об их работе. Также каждый профессионал на Юду имеет свой рейтинг, который сформирован на основе положительных или отрицательных оценок клиентов. Все это позволяет любому заказчику услуг на Юду:

быстро выбрать самого лучшего профессионала из всех представленных
оценить сильные и слабые стороны исполнителя до поручения работы

Также заказчики имеют возможность пообщаться с любым исполнителем юридических услуг с помощью внутреннего чата для окончательного установления стоимости и обсуждения других условий работы.

Все представленные на Юду профессионалы смогут оценить представленные вами документы, проверить их подлинность в кратчайшие сроки, поскольку обладают:

большим практическим опытом оформления различных документов по продаже жилья любого вида
хорошими профессиональными связями (включая нотариусов, представителей тех или иных органов по оформлению документов на недвижимую собственность и так далее)
фундаментальными знаниями в области законодательства РФ

Они подскажут, где и с помощью какого нотариуса, адвоката или другого профессионала решить любую возникшую проблему, как проверить личность продающего жилье человека, как отстоять свои права перед третьими лицами и так далее.

Юду позволяет заказать любые услуги по выгодной цене, поскольку на сайте действует здоровая конкуренция между всеми исполнителями – они не завышают цены на свою работу и стремятся предложить заказчику наиболее выгодные условия сотрудничества. К тому же, Юду позволяет сравнить цены нескольких профессионалов, после чего выбрать то ценовое предложение, которое вас устраивает больше всего.

Самый удобный способ заказать услугу на Юду – заполнить простую форму на текущей странице. Задание для исполнителей появится на сайте мгновенно, после чего вам начнут поступать предложения от заинтересованных в работе юристов. Обычно первые предложения начинают поступать уже в течение нескольких минут после публикации. Выбирать исполнителя можно сколь угодно долго. Проверить документы при покупке квартиры можно доверить любому из зарегистрированных на сайте профессионалов – все они прошли верификацию при регистрации и являются действительно квалифицированными исполнителями юридических услуг.

Как проверить квартиру на вторичном рынке жилья перед покупкой?

При покупке квартиры на вторичном рынке важно не только выбрать район, площадь и планировку, но и внимательно проверить выбранные варианты. На это уходит много денег; поэтому относиться к ним нужно со всей серьезностью, чтобы не попасть в беду. Ведь если что-то пойдет не так, велик риск потерять и деньги, и жилье. Тем более, что доказывать что-либо будет поздно.

Примерный план действий всегда один и тот же:

Проверить разрешительные документы. В зависимости от особенностей сделки и от того, когда предыдущий владелец получил свой дом, право собственности подтверждается различными документами. По сути, это свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Также могут быть разные контракты. Помимо стандартных продаж, это может быть обмен, передача в дар, по наследству, дарение, приватизация, аренда, пожизненное обслуживание и т. Д.Главное — наличие этого документа. Данные собственника, адрес, площадь, регистрационный номер и особые условия, если таковые имеются, обязательно должны совпадать во всех документах. Вы можете проверить информацию в базе данных реестра даже в Интернете.
Проверить отсутствие обременений. Важно, чтобы приобретаемая вами квартира не находилась под залогом, не в ипотеке. Все это также можно проверить в базе данных реестра.
Проверить согласие совладельцев.Продавец должен предоставить заверенное письменное разрешение мужа или жены на продажу квартиры. Если договор заключен с несовершеннолетними собственниками, существует особый порядок. Тогда требуется согласие родителей, усыновителей или опекунов, а также соответствующее разрешение на согласование, выдаваемое государственными органами.

Узнайте, кто еще прописан в данной квартире, определите срок снятия с учета в договоре.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

Украина ввела систему электронной регистрации в 2013 году.Процедура проста: нотариус, который регистрирует договор и выдает клиенту выписку в бумажном виде, делает запись в Государственном реестре. Он также проверяет все документы перед подписанием контракта.

Если вам нужно снять квартиру только во Львове, свяжитесь с нами. Комфортная недвижимость поможет вам с долгосрочной и посуточной арендой. У нас есть проверенная и разнообразная база жилья на любой запрос и бюджет. Кроме того, вам не придется беспокоиться из-за юридических и организационных вопросов.Наши риелторы и юристы все сделают сами.

КАК ПРОХОДИТ ПОКУПКА ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ? ПОРЯДОК И ЭТАПЫ — Юридическая компания PRIKHODKO & PARTNERS

Итак, вы нашли такую же квартиру мечты, в качественном доме, с удобным для вас месторасположением, с прекрасным видом из окна и живописным парком рядом. Взвесил все за и против и решил покупать. Когда начать? Что такое договор купли-продажи дома? Рассмотрите возможность покупки недвижимости на вторичном рынке.

Рекомендация номер один — найдите надежного юриста. Он поможет проверить квартиру и организовать сделку максимально комфортно для вас. Ведь покупка недвижимости имеет множество особенностей и нюансов, которые сложно разобраться юридически неопытному человеку.

➤ Условно договор купли-продажи на вторичном рынке можно разделить на этапы:

1. Знакомство с продавцом

В первую очередь необходимо проверить, является ли человек, с которым вы ведете переговоры, настоящим владельцем квартиры.Пригласите ему правоустанавливающие документы на квартиру, свой паспорт, внимательно сравните все данные. Следует опасаться слишком старости, признаков психического расстройства, подозрений и тому подобного. Если собственник квартиры продает квартиру по доверенности, сразу возникают вопросы о чистоте и надежности сделки. В этом случае покупка квартиры без юриста, без предварительной проверки документов и истории квартиры и всех подводных камней — это настоящий приговор.Поговорка «Жадный платит дважды» актуальна здесь как никогда. Не экономьте, привлеките к экспертизе опытного юриста, а лучше нескольких. Риелтор в этом случае не заменит его.

2. Осмотр недвижимого имущества

Спросите у собственника оригиналы правоустанавливающих документов, таких как договор купли-продажи, договор дарения или обмена, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т. Д. Проверьте, зарегистрировано ли право собственности на квартиру в Государственном реестре. прав на недвижимое имущество.Вы можете сделать это самостоятельно с помощью цифровой подписи. Из этого реестра и реестра Государственного реестра ипотеки вы также можете проверить наличие запретов на отчуждение недвижимого имущества. Также на этом этапе наличие судебных тяжб относительно квартиры, истории квартиры, ее предыдущих владельцев, количества и способов ее отчуждения, на основании которых проводится анализ рисков покупки такого жилья. Также проверяется наличие зарегистрированных лиц, задолженность за коммунальные услуги и т. Д.Невозможно на этом этапе проявить халатность и в любом случае надеяться на удачу, иначе вы рискуете потерять дом и деньги.

3. Переговоры с продавцом об условиях и размере предоплаты, организация подписания предварительного договора (залога)

Советую подписать предварительный договор с юристом у нотариуса. Вы должны сначала проверить и проанализировать образец договора, предложенный вам другой стороной или нотариусом. В этом соглашении может быть много незаметных нюансов, которые в будущем могут повернуться в вашу пользу.Внимательно проверьте форму и юридическую природу такого договора, его условия, условия и размер депозита, порядок хранения денег, последствия невыполнения договора купли-продажи, штрафные санкции, форс-мажорные обстоятельства. Кроме того, выберите квитанцию продавца о переводе средств. Будьте осторожны, ведь на этом этапе часто происходит обман покупателей мошенниками.

4. Оформление документов

Если вы обратитесь за помощью к адвокату, вам будет легче, потому что он сделает за вас всю хлопотную работу.Документами, которые должен получить покупатель, обычно являются паспорт или свидетельство о рождении, идентификационный номер, свидетельство о браке или свидетельство о разводе, нотариально заверенное согласие другого супруга на покупку, если он не присутствует при подписании договора, открытие банковского счета, если нужно . Что касается продавца, вам необходимо собрать правоустанавливающие документы на квартиру; выписка из реестра прав собственности, паспорт или свидетельство о рождении; свидетельство о браке или свидетельство / решение суда о разводе, нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу, если он не будет присутствовать при подписании договора, технический паспорт; если собственниками являются несовершеннолетние дети — разрешение органов опеки, документ о составе семьи, оценка имущества, в случае продажи части имущества — отказ собственников от совместной частичной собственности от преимущественного права на покупку акций, справку об отсутствии задолженности.Это стандартный список, в зависимости от ситуации могут быть доступны дополнительные документы.

5. Оформление договора купли-продажи

Нотариус обычно предоставляет стандартный договор, но мы рекомендуем заранее пригласить его к нотариусу, внимательно проверить и при необходимости внести дополнения. Или предоставьте свой договор, который для вас подготовил ваш юрист. Договор купли-продажи — это отдельная тема, потому что в нем много нюансов, которые нужно знать при подписании договора.Соблюдение правильной формы и условий договора убережет вас от ненужных рисков и судебных тяжб.

6. Заключение договора

Это завершающий этап заключения договора купли-продажи недвижимости, который сопровождается взаиморасчетами сторон. Сделка проходит в присутствии нотариуса, который готовит оговоренный договор и предоставляет его сторонам на рассмотрение. Будьте внимательны, проверьте правильность личных данных, стоимость договора, порядок расчета, информацию о квартире, дату заключения, отсутствие новых условий, которые не обсуждались сторонами.После проверки и согласования производится расчет, оплачиваются налоги, сборы, нотариальные услуги, после чего договор подписывается и заверяется нотариусом. И все это завершается записью в Государственный реестр прав на недвижимое имущество нового собственника недвижимости.

Зная этапы и алгоритм сделки, с помощью опытного юриста можно избежать ошибок и сэкономить драгоценное время, нервы и деньги. А сама сделка действительно превратится из напряженного нервного события в настоящий праздник.

Автор: Ирина Лейко

юрист, руководитель практики семейного права

Юридическая фирма «Приходько и Партнеры»

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку.Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Главное преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона. Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что в следующем году цены на вторичном рынке вырастут на 15-20%», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена.Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику.Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку по счету от разработчика.В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор.Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль собственника.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на развитие проекта и все другие согласования.Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

5 фактов о покупке недвижимости на вторичном рынке

ЕСЛИ вы ищете готовый, более безопасный и менее спекулятивный тип недвижимости, вы, вероятно, в первую очередь обратите внимание на вторичный рынок, а не на те, которые все еще строятся, предлагаемые застройщиками.Хотя стоимость входа на вторичный рынок выше по сравнению с покупкой жилья у застройщиков (для начала, немедленная оплата гербового сбора за сделку, а не выдача титула позже), юридические документы и процессы также отличаются.

Отдельные продавцы завершенной недвижимости не подпадают под действие правового режима, регулирующего жилищную застройку. Не существует установленного законом формата соглашения, и стороны могут свободно вести переговоры по условиям договора купли-продажи (SPA) в соответствии с определенными коммерческими нормами, банковской практикой и применимым процессом сделки владения.

1. Выдача титула

Как правило, при заключении сделки с вторичным имуществом первый вопрос заключается в том, есть ли какой-либо титул на данное имущество или нет. Более точная версия вопроса заключается в том, было ли выдано право собственности на объект недвижимости во время транзакции.

Если для объекта собственности был выдан отдельный индивидуальный титул / титул на несколько слоев, инструментом передачи права собственности будет MOT (меморандум о передаче), который будет обрабатываться соответствующим земельным управлением.Секьюритизацией для банка в связи с предоставленной ссудой будет регистрация платы за право собственности.

Если отдельный титул отдельного лица / группы еще не выдан для объекта собственности, передача права собственности будет осуществляться путем передачи права собственности, которая будет зарегистрирована разработчиком в ожидании выдачи титула позже. Секьюритизация для банка в связи с предоставленной ссудой будет другим договором о передаче прав, но в пользу банка.

В обоих случаях государству будет взиматься гербовый сбор за признание передачи права собственности.

Также важно отметить, что некоторые банки имеют политику против кредитования собственности, которой еще не было выдано отдельное право собственности в течение определенного периода времени.

2. Право владения

Еще один часто задаваемый вопрос покупателя заключается в том, является ли объект недвижимости безусловным или арендованным. Ответ на этот вопрос имеет решающее значение не только для оценки стоимости объекта недвижимости, но и для рассмотрения политики многих банков и финансовых учреждений.Некоторые банки придерживаются политики отказа от кредитования, если балансовый срок владения арендованной собственностью короче определенного количества лет.

Кроме того, работа с арендуемой собственностью чаще всего требует согласия государственных властей, поэтому для совершения сделки потребуется больше времени.

Покупатель также должен быть осведомлен о процессе и требованиях к продлению срока аренды и согласиться с тем фактом, что в конечном итоге это остается на усмотрение властей.

3. Совместная проверка до и после

Осмотр объекта недвижимости имеет решающее значение при принятии решения о покупке, но немногие из них потрудятся провести второй раунд проверки. Будьте достаточно осмотрительны, чтобы провести еще один раунд совместной проверки во время завершения сделки с целью передачи незанятого владения. Это важный шаг для обеспечения того, чтобы все оставшиеся вопросы о состоянии объекта недвижимости могли быть решены между сторонами.

Если вы осматриваете меблированный объект перед покупкой, вы не должны забывать, что вы фактически покупаете немеблированный объект, и вам следует позаботиться о его состоянии после того, как вся мебель будет удалена.

Если вы покупаете меблированный объект, вам следует позаботиться о том, принимаете ли вы поставку всей мебели и предметов обстановки, которые, как вы ожидаете, будут включены в объект недвижимости, когда вы вступите во владение.

Составление исчерпывающего списка мебели и фурнитуры, которые являются частью покупки, и консультации с вашим юристом о практическом значении слова «как есть, где есть» — все это важно для предотвращения ненужных споров.

Изображение Gerd Altmann с сайта Pixabay

4. Реалистичное ожидание даты завершения

Как показывает практика, для завершения сделки на вторичном рынке требуется от трех до четырех месяцев с учетом условий займа.

«3 + 1» — это общий термин, используемый для описания первых трех месяцев периода беспроцентной транзакции, за которым следует автоматическое продление на один месяц после этого с установленной договорной процентной ставкой.

Во-первых, «3 + 1» — это не математическое уравнение, а упрощенное понимание времени транзакции с учетом формулировок SPA.

«3 + 1» начинает отсчет только в том случае, если контракт является безусловным. Если это требует определенного согласия, может пройти больше времени до начала «3 + 1», так как время необходимо для получения этих согласий.

«3 + 1» также может быть приостановлено, а затем возобновлено, как добавляется «дополнительное время» в конце футбольных матчей. Сторонам выделяются фиксированные сроки для выполнения определенных договорных обязательств, и задержка или дополнительное время, необходимое для выполнения, будет добавлено в пользу другой стороны.

5. Обновление записи о собственности после завершения

Большинство сторон с радостью продолжат свой путь после завершения сделки после полной оплаты покупки, вступления во владение и оформления передачи права собственности. После всего этого легко забыть, что новому владельцу также потребуется обновить другие соответствующие записи о собственности.

Сюда входит изменение названия для выходящей арендной платы, оценки, офиса управления и всех поставщиков коммунальных услуг.Обновление этих записей может предотвратить возникновение споров о праве собственности.

Эта история была написана Крисом Таном и впервые появилась в выпуске EdgeProp.my 3 марта 2017 года. Получите еженедельный выпуск бесплатно в нашем мобильном приложении!

Крис Тан — юрист, писатель, спикер и пристальный наблюдатель по вопросам недвижимости в стране и за рубежом. В основном, он является основателем, а теперь управляющим партнером Chur Associates. Если у вас есть вопросы, которые вы хотели бы задать Крису, нажмите здесь.

Заявление об ограничении ответственности: приведенная здесь информация не является юридической консультацией, обратитесь за профессиональной юридической консультацией в соответствии с вашими конкретными потребностями.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Преимущества

Недостатки и риски

Проверки, которые необходимо выполнить

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Пошаговое руководство по покупке инвестиционной собственности

Решите, является ли инвестиционная собственность лучшим способом инвестирования в недвижимость

Покупка инвестиционной собственности подходит не всем, и не только способ инвестировать в недвижимость.Итак, прежде чем вы начнете искать свою первую инвестиционную недвижимость, сделайте шаг назад и решите, правильный ли это для вас способ попасть в захватывающий мир инвестирования в недвижимость.

Положительным моментом является то, что инвестирование в арендуемую недвижимость — отличный способ получить как доход, так и долгосрочное вознаграждение, а благодаря относительно простому (и безопасному) использованию кредитного плеча инвестиционная недвижимость может приносить значительную прибыль.

Но есть несколько вещей, которые следует учитывать:

Обязательство по времени: Даже если вы решите нанять управляющего недвижимостью (подробнее об этом позже), владение инвестиционной недвижимостью может быть активным и трудоемким способом инвестирования в недвижимость.
Ликвидность: Инвестиционная недвижимость не является ликвидным вложением. Если вы хотите получить справедливую рыночную стоимость своей сдаваемой в аренду недвижимости, на ее продажу могут уйти месяцы.
Требуемый капитал: В отличие от некоторых других форм инвестиций в недвижимость, вам потребуется значительная сумма денег, чтобы купить инвестиционную недвижимость. В большинстве случаев вам потребуется минимум 20% -ное снижение, закрытие расходов и резервы на несколько месяцев в банке.
Непредсказуемость: Хотя аренда недвижимости может принести вам большой доход, это не обязательно стабильный доход.Недвижимость время от времени пустеет, и вещи ломаются, и вам нужно будет их заменить.

Вот в чем суть: если вас устраивают эти четыре недостатка, инвестиционная недвижимость может быть для вас разумным выбором. В противном случае вы можете поискать в другом месте. Например, если вам нужна ликвидность или стабильный доход, инвестиционный фонд недвижимости или REIT может стать для вас хорошим выбором. Если вы хотите инвестировать в отдельную собственность, но предпочитаете пассивную роль, стоит обратить внимание на краудфандинговые инвестиции в недвижимость.

Соберите свою команду

Для нового инвестора в недвижимость чрезвычайно важно окружить себя высококлассной группой профессионалов. Это начинается с местного агента по недвижимости, который имеет большой опыт работы с инвесторами.

Мягко говоря, процесс покупки инвестиционной недвижимости сильно отличается от покупки основного дома, поэтому убедитесь, что кто бы ни выбрал, знает, что делает. Вам также понадобится хороший поверенный по недвижимости, страховой агент, домашний инспектор, оценщик и многое другое, но ваш агент по недвижимости, как правило, является отличным источником для всех этих профессионалов.Вы можете прочитать наше руководство по сбору команды для получения более подробной информации, но суть в том, что инвесторы в недвижимость настолько хороши, насколько хороши профессионалы в своем уголке.

Решите, что (и где) вы хотите купить

Перед тем, как продолжить процесс, стоит определить свои инвестиционные цели.

Например, вы хотите дом на одну семью или многоквартирный дом? Или кондоминиум, не требующий особого ухода, больше соответствует тому, что вы ищете? Как правило, вы можете получить больший денежный поток с многоквартирной недвижимостью, но дома на одну семью, как правило, имеют больший потенциал повышения стоимости капитала, особенно на горячих рынках недвижимости.(Примечание: недвижимость с двумя или четырьмя квартирами считается многоквартирным жилым домом для целей финансирования. Пять или более квартир, вероятно, потребуют коммерческого финансирования и редко подходят для начинающих инвесторов.)

Также разумно сузить цену точка. Как мы подробно обсудим в следующем разделе, вам следует ожидать, что для ипотечной ссуды на инвестиционную недвижимость потребуется минимум 20%, а первоначальные взносы в размере 25% более распространены. Если вы планируете профинансировать свою инвестиционную недвижимость, разумно использовать эту цифру для определения своего бюджета.Помните, что вам также придется оплатить заключительные расходы, и ваш кредитор будет ожидать, что у вас будет как минимум шесть месяцев платежей в резерве.

Географическое положение тоже важно. Возможно, вы захотите сфокусировать свой поиск на определенном районе или проявить гибкость в этой области. При поиске жилья для аренды в последнее время я сосредоточился на одном из самых модных районов моего города, но ограничил свой поиск домами, зонированными для начальной школы с высоким рейтингом, обслуживающей этот район.Компания Millionacres составила отличный путеводитель по некоторым вещам, которые вы, возможно, захотите учесть при выборе подходящего места, чтобы сосредоточиться на поиске инвестиционной недвижимости, а также составила список лучших мест для покупки недвижимости в аренду в 2020 году.

Кроме того, решите, сколько усилий вы готовы приложить. Обычно вы можете найти лучшую стоимость в недвижимости, требующей некоторого ремонта, но это создает для вас дополнительную работу. Или вы можете вместо этого сосредоточиться на недвижимости, готовой к аренде.Здесь нет правильного или неправильного ответа, но рассмотрение этих вопросов может помочь вам (и вашему агенту по недвижимости), когда придет время искать недвижимость.

Надежное финансирование недвижимости

Если вы планируете заплатить наличными за свою первую инвестицию в недвижимость, вы можете пропустить этот раздел. В противном случае вам придется выяснить, откуда будут поступать деньги.

Финансирование инвестиционной недвижимости может сильно отличаться от финансирования первичного дома. Вам следует ожидать, что вам понадобится отличная квалификация, поскольку кредиторы обычно считают, что ипотека на инвестиционную недвижимость представляет собой более высокий риск по сравнению с ссудами на недвижимость, занимаемую владельцем.

Имея это в виду, когда дело доходит до финансирования инвестиционной недвижимости, у вас есть несколько различных вариантов. Какой бы тип вы ни выбрали, будет разумной идеей получить предварительное одобрение ссуды или иным образом обеспечить источник финансирования до того, как вы начнете рассматривать недвижимость. Вот что вам нужно знать о ваших вариантах, прежде чем вы начнете:

Обычное финансирование

Обычное финансирование — это широкий термин, относящийся к ипотеке, которую вы получаете в банке и которая подкрепляется вашей личной квалификацией.Это может относиться к соответствующей ссуде, которая соответствует стандартам ссуды для Fannie Mae или Freddie Mac, или к другому типу банковского кредитного продукта, например, к крупной ссуде.

Требования к традиционному финансированию инвестиционной собственности зависят от таких факторов, как тип собственности (односемейная или многосемейная), ваш кредитный рейтинг, занятость и активы, а также другие ваши долги. Важно знать, что, хотя вы можете использовать часть ожидаемого дохода от аренды для целей квалификации, ваш текущий доход является основным основанием для квалификации.Если существующая ипотека или другие долги потребляют значительную часть вашего валового дохода, вам может быть сложно или невозможно получить обычное финансирование для инвестиционной собственности.

Если вы можете претендовать на получение обычной ссуды, это обычно самый экономичный способ. Процентные ставки, как правило, немного выше, чем жилищный заем, занимаемый владельцем, но, как правило, это дешевле, чем альтернативы.

Ссуды под активы

Когда дело доходит до вариантов долгосрочного финансирования инвестиционной собственности, ссуды под активы являются основной альтернативой традиционной ипотеке.

Как следует из названия, первичной основой для квалификации ссуды у кредитора, основанного на активах, является сам базовый актив — в данном случае инвестиционная недвижимость — а не личная квалификация заемщика. Чтобы уточнить, кредитор, основанный на активах, по-прежнему будет проверять ваш кредитный рейтинг и использовать его для определения права на участие и вашей процентной ставки, но ваши личные долги, доход и ситуация с трудоустройством не будут приниматься во внимание. Фактически, я получил ссуду, основанную на активах, на купленный мною триплекс, и кредитор даже не попросил копию моей налоговой декларации, W-2 или квитанции о заработной плате.

Основным условием утверждения является то, что недвижимость генерирует достаточный денежный поток для покрытия платежей по ипотеке с разумной подушкой. В частности, кредитор использует показатель, называемый коэффициентом покрытия обслуживания долга, или DSCR.

Другие варианты финансирования

Помимо обычных ссуд и ипотеки, основанной на активах, есть несколько других способов финансирования инвестиционной собственности, которые вы, возможно, захотите рассмотреть. Это не обязательно исчерпывающий список вариантов финансирования, но он может дать вам несколько хороших идей:

Финансирование второго дома: Многие кредиторы предлагают три типа финансирования — основное жилье, инвестиционная недвижимость и второй дом.Краткое объяснение заключается в том, что финансирование второго дома может быть доступно, если вы планируете снимать дом около года. Итак, если вы планируете инвестировать в аренду на время отпуска, это может быть вариантом. Финансирование второго дома обычно имеет более низкие требования к первоначальному взносу и более легкую квалификацию, чем ипотека инвестиционной недвижимости.
House-hacking: Вы можете прочитать наше руководство по взлому домов для получения более подробной информации, но краткая версия заключается в том, что если вы покупаете многоквартирную недвижимость и живете в одной из квартир, а другие сдаете в аренду, вы можете рассматривать все собственность в качестве основного места жительства и может финансировать ее как таковую.Например, вы можете купить до четырех квартир и получить ссуду FHA со скидкой 3,5%, если ваш доход и другие требования оправдывают ссуду.
Собственный капитал: Один из распространенных способов получить легкое финансирование для инвестиционной собственности — это задействовать капитал, который вы построили в своем основном доме, посредством ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии собственного капитала (HELOC).
401k ссуд: Если ваш план это позволяет, ваш 401k или другой квалифицированный пенсионный план может позволить вам брать ссуды на сумму до 50 000 долларов.Хотя заимствование под ваши пенсионные сбережения не всегда является хорошей идеей, это может быть хорошим источником недорогого финансирования для инвестиционной собственности.

Узнайте, как правильно рассчитать денежный поток

Денежный поток — одна из самых важных концепций, которую необходимо понять новым инвесторам в недвижимость. Вы можете получить, казалось бы, выгодную сделку с инвестиционной недвижимостью, но если ваши затраты на владение превышают арендную плату, которую она приносит, со временем это опустошит ваш банковский счет.Таким образом, важно определить, действительно ли потенциальная недвижимость будет приносить положительный денежный поток с первого дня.
Ключевое слово здесь , реально . Недостаточно просто вычесть ежемесячный платеж по ипотеке из дохода от аренды и получить положительное число. Это просто говорит вам о том, что у вас будет положительный денежный поток, когда дела пойдут идеально.
В реальном мире ваша собственность будет время от времени пустовать, и вам придется платить за ремонтные работы.Помните все это при оценке денежного потока.
Нет надежного способа определить, сколько будут эти расходы, но я обычно откладываю 15% своего дохода от аренды на покрытие вакансий и техобслуживания. Итак, хороший расчет денежного потока может выглядеть так:
Начните с ожидаемого ежемесячного дохода от аренды объекта недвижимости.
Вычтите ипотечный платеж, включая налоги и страховку.
Вычтите гонорар управляющего недвижимостью (если применимо).
Вычтите любые другие повторяющиеся расходы (например,g., борьба с вредителями или уход за газоном).
Вычтите вашу вакансию и надбавку на содержание.
Например, предположим, вы хотите приобрести дуплекс, который будет сдаваться в аренду за 2000 долларов в месяц. Ваш ожидаемый платеж по ипотеке составит 1200 долларов, а ваш менеджер по недвижимости взимает 10% от собранной арендной платы. Вы не оплачиваете никаких других расходов на недвижимость и ожидаете, что вакансии и техническое обслуживание потребуют 15% вашего дохода от аренды.
10 вещей, которые вы должны проверить перед покупкой недвижимости — Business News
Сурабхи Арора, заместитель директора по исследованиям в Colliers India, говорит: «Сделки с недвижимостью требуют времени.Не приравнивайте недвижимость к фондовому рынку с точки зрения выхода ».
Гириш Агарвал, 45 лет, пытается продать свой дом с февраля. Он купил его пять лет назад, думая, что цены на недвижимость будут продолжать расти. изо всех сил. Пытаясь найти покупателя, он недавно снизил запрашиваемую цену. Тем не менее, покупателей нет.
«Брокеры говорят, что продажа может занять некоторое время, поскольку рынок переживает спад», — говорит он. это не единственная проблема, с которой он борется.Ему еще предстоит получить письмо от застройщика, так как проект еще не получил экологических разрешений. Сценарий был не таким уж мрачным, когда Гириш купил недвижимость в 2010 году. Тогда цены росли быстрыми темпами, что сделало недвижимость одним из самых востребованных вложений. Все было бы не так сложно, если бы он не взял ссуду на покупку этой собственности.
Он также должен платить равные ежемесячные платежи, или EMI, за дом, в котором он живет в настоящее время. Поскольку большая часть его зарплаты идет на оплату EMI, его финансы находятся в затруднительном положении.Он хочет как можно скорее избавиться от второго дома. Есть тысячи людей, подобных Гиришу, которые в надежде быстро получить прибыль покупают недвижимость, не понимая своих потребностей. Сурабхи Арора, заместитель директора по исследованиям Colliers India, говорит: «Сделки с недвижимостью требуют времени. Не приравнивайте недвижимость к фондовому рынку с точки зрения выхода».
УТВЕРЖДЕНИЕ И ЛИЦЕНЗИИ: После того, как вы остановитесь на собственности, проверьте документы строителя, начиная от свидетельства о начале работ, экологической чистоты и утвержденных планов строительства.Также спросите статус права собственности на землю и посмотрите, купил ли застройщик землю или имеет только права на ее застройку. Вот список документов, которые вы должны проверить. (а). Титул: Проверить, имеет ли застройщик право собственности. При покупке участка посмотрите документ о праве собственности на землю, чтобы подтвердить, имеет ли застройщик все права на него. Вы также можете воспользоваться помощью юриста для рассмотрения дела. Дивакар Виджаясаратхи, соучредитель MeetUrPro.com, говорит: «Простой сертификат отсутствия возражений от панчаята или местного органа не означает одобрения властей.» (b). Свидетельство о выпуске: Если вы покупаете недвижимость для перепродажи, помните, что она могла быть заложена для получения банковской ссуды. В таком случае вам нужно будет получить справку о выпуске из банка, которая докажет, что ссуда на землю была выплачена. Проверить свидетельство обременения: Также важно убедиться, что земля свободна от всех юридических сборов. (c). Проверить землепользование: Проверить зону землепользования в соответствии с генеральным планом участка, который вы можете получить в местном офисе в вашем городе. (г). Утверждение местного органа: Убедитесь, что весь план был одобрен корпорацией по развитию и местным органом города. (е). Квитанции по налогу на недвижимость: Если вы покупаете недвижимость для перепродажи, попросите у продавца предыдущие налоговые квитанции по налогу на имущество вместе с другими счетами. Таким образом вы можете быть уверены, что нет незавершенных счетов.
СПИСОК БАНКОВ, ФИНАНСИРУЮЩИХ ПРОЕКТ: Поскольку компании, занимающиеся недвижимостью, остаются на непроданных запасах и не имеют достаточно денежных средств для завершения своих проектов, банки стали по-разному финансировать их.Многие строители вообще не получают банковских кредитов. Итак, как только вы завершите оформление собственности и подтвердите, что все одобрения имеются, найдите банки, которые готовы профинансировать проект, и выберите тот, который предлагает вам кредит по самой низкой ставке.
РАССЧИТАТЬ ОБЩУЮ СТОИМОСТЬ: Не следуйте тому, что вам говорит брокер. Часто брокеры просто упоминают базовую стоимость, а не другие факторы, такие как внутренние / внешние сборы за разработку, сборы за льготное размещение, парковочные / клубные / установленные законом сборы и налог на услуги, которые увеличивают общую стоимость.Спрашивайте окончательную стоимость недвижимости.
ПРОВЕРЬТЕ ЗАСТРОЙЩИКА: Рассматриваемый участок земли может быть предметом судебного разбирательства. Следовательно, рекомендуется провести тщательную проверку построителя. Вы можете проверить его прошлые или текущие проекты или даже публиковать запросы на различных онлайн-форумах по недвижимости.
КУПИТЬ ПРОТИВ АРЕНДЫ: Многие люди покупают недвижимость, думая, что они будут использовать арендную плату для оплаты EMI. Эксперты говорят, что это неправильный подход. Сурабхи говорит: «Не чрезмерно увеличивайте долю заемных средств в надежде, что доход от аренды окупит EMI.Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости обычно составляет всего 2-3 процента ». Более того, недвижимость может оставаться вакантной в течение нескольких месяцев, прежде чем вы сможете найти арендатора.
ПРАВИЛЬНЫЙ ПЛАН: На рынке доступны различные варианты оплаты, такие как как план первоначального взноса, план гибкой оплаты, план, связанный со строительством и план, связанный с владением. Эксперты говорят, что нужно выбирать осторожно, так как обычно есть стоимость для каждого удобства. Например, в схемах субсидий цена не менее На 10 процентов выше, чем взимается по обычным схемам.Клиенты также должны понимать, что любой просроченный платеж или невыполнение обязательств застройщиком в таких схемах повлияет на их кредитную историю. Кроме того, существуют схемы гарантированной аренды, по которым застройщик либо платит вам арендную плату за фиксированный период во время строительства, либо за определенный период после владения. В первой схеме покупатель получает регулярные платежи от застройщика во время строительства дома, что помогает ему частично компенсировать EMI или расходы на аренду. В последней схеме, как правило, для собственности, находящейся за пределами города, застройщик предлагает доход от аренды после вступления во владение.Но мелким шрифтом является то, что нет никакой гарантии.
РАЗМЕР КВАРТИРЫ: В рекламных проспектах строители обычно упоминают сверхзаселенную площадь. Сюда входят места общего пользования, такие как лестница, вестибюль и т. Д. Площадь ковра в квартире может быть на 30 процентов меньше, чем площадь супер-застройки. Например, квартира площадью 1000 квадратных футов с двумя BHK на самом деле может составлять всего 700-750 квадратных футов. Желательно всегда ориентироваться на ковровое покрытие, заключенное в стенах. Дивакар говорит: «Если вы хотите купить участок для проживания на более позднем этапе, рекомендуется сначала понять ваши требования.Убедитесь, что вы проверили, сколько земли (застроенной площади) вам понадобится, чтобы построить дом своей мечты. Топография и почва — другие жизненно важные факторы ».
ПРОВЕРЬТЕ ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ПЛАНЫ: Подключение к метро или любое другое крупное развитие инфраструктуры в будущем, связанное с местоположением недвижимости, которую вы собираетесь купить, может значительно повысить рентабельность инвестиций. убедитесь, что объект не находится рядом с промышленными предприятиями, загрязняющими окружающую среду
ПРОВЕРИТЬ САЙТ: Расположение в брошюре может отличаться от реального.Итак, тщательно осмотрите сайт перед бронированием недвижимости. Взаимодействуйте с людьми по соседству, поскольку они могут знать о любом незаконном занятии или других юридических спорах, связанных с недвижимостью.
ЗАРЕГИСТРИРУЙТЕ СВОЙ УЧАСТОК: После выбора собственности вы должны зарегистрировать ее в соответствующем органе, чтобы стать ее законным владельцем. Сурабхи говорит: «Путем регистрации сделки купли-продажи человек может приобретать права собственности с момента подписания сделки.