Какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке – -7

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

• его добросовестность;
• давность владения;
• срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

zhiloepravo.com

Риски (подводные камни) при покупке квартиры на вторичном рынке: как себя обезопасить

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом. Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.

4 обстоятельства, которые должны насторожить при покупке вторичного жилья:

1. Продажа недвижимости по доверенности. Владелец жилья может оспорить доверенность. Кроме того, доверенность можно подделать или закончится срок действия на момент подписания сделки.
2. Владельцы недвижимости часто менялись.

Возможно, что жилье является объектом мошеннических действий. Бывшие владельцы могут оспорить продажу.

3. Странное поведение хозяина квартиры. Убедитесь, что владелец недвижимости является дееспособным.
4. Квартира покупалась на средства семейного капитала.

Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается.

Особенности покупки вторичной недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

• Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
• Покупка ипотечной квартиры

Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.

Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.

Например, разрешает продажу, если новый владелец внесет оплату в размере пятидесяти процентов стоимости кредита.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке

Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

15 рисков при покупке вторичного жилья

1. Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.

Важно! Дети имеют право оспорить продажу, если не учитывались их интересы при приватизации. Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.

2. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
3. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
4. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
5. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
6. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
7. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
8. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
9. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
10. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
11. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Проблему легче предотвратить, чем потом исправлять. Тщательный анализ документов поможет избежать ошибок при покупке жилья.

6 советов, как снизить риски при покупке жилья

1. Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
2. Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.
3. Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
4. Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
5. Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга. Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.
6. Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса. В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.

Как купить жилье, свободное от обременений

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.

Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.

Как проверить дееспособность владельца недвижимости

Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.

Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.

Важные сведения, которые указываются в справке:

• опека и попечительство не устанавливались;
• решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.

Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”советы при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Проверка личности и документов продавца

На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.

Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.

9 действий для снижения рисков

1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
5. Откажитесь вносить предоплату.
6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Риски при покупке квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Заключение

Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке. Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры. Если владельцы недвижимости часто менялись, возможно, что с жильем проводились мошеннические схемы. Не спешите соглашаться на покупку, ознакомьтесь с несколькими вариантами, и выбирайте самый надежный из них.

prosobstvennost.ru

Риски при покупке вторичного жилья: какие могут быть проблемы

Оглавление:

1. Мотивы продавца
2. Благоустройство и расположение дома
3. Правовые вопросы
4. Риски при оформлении ипотеки
5. Возможные «подводные камни»

Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям. Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учёт позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб. Итак, на что следует обратить внимание?

Мотивы продавца

В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:

• переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
• неудовлетворённость расположением и благоустройством дома;
• финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.

Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.

Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

• наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
• ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
• чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
• транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
• социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
• экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.

Правовые вопросы

Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.

Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья. 

Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту). Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.

Риски при оформлении ипотеки

Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:

• состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
• репутация банка и условия поддержки клиентов.

Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.

Возможные «подводные камни»

Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:

1. Могут появиться не указанные ранее наследники, претендующие на квартиру. Такая ситуация возможна тогда, когда правоустанавливающим документом является право на владение наследством (по завещанию или по закону).
2. При совершении сделки могут быть нарушены права несовершеннолетних. Важно уточнить полный состав людей, которые были прописаны в квартире и которые были выписаны, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны совершенно незнакомых людей.
3. Тщательно проверьте вопросы, связанные с супружескими правами на недвижимость. Удостоверьтесь, что продавец, например, не пытается единолично продать квартиру после развода без согласия супруги или супруга.
4. Убедитесь, что право собственности передаётся единолично, без сохранения такого права, частично или полностью, за другими лицами.
5. Если вы покупаете долю в квартире или комнату, вам следует удостовериться в том, что продавец не нарушил права своих соседей и не обошёл закон, не предложив продажу своей доли или комнаты в первую очередь им. В противном случае вы можете столкнуться с претензиями со стороны соседей уже после покупки.
6. Следует убедиться в том, что продавец не состоит на учёте в психо- или наркодиспансере. Согласно законодательству, лица, чья психическая нестабильность была подтверждена специалистами, могут после совершения сделки оспорить её.

Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне. Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершённые через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «чёрный список» мошенников или неблагонадёжных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.

Хотя риск при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе в ипотеку, нельзя свести к нулю, вы можете самостоятельно его минимизировать, если уделите внимание внимательной оценке дома и квартиры, а также изучению правовой «чистоты» вопроса. Отсутствие спешки и трезвый последовательный анализ всей полученной информации позволит вам максимально защититься и от мошенничества, и от заведомо невыгодной сделки, например от приобретения квартиры в неблагоустроенном доме.

pravometr.ru

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашем проекте КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ.РФ мы обещаем рассказать то, о чем молчит продавец.

Если в отношении земли и коммерческой недвижимости об этом мы рассказывали здесь, то ТОП-9 рисков для жилья:

1. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ НЕ СОБСТВЕННИКОМ

Собственник очень занятой человек? Все время в разъездах? Или пожилая бабушка, которую очень сложно вывезти из Клина? Но вот есть бодрый человек с доверенностями от этих прекрасных людей? Не поленитесь заказать выписку из ЕГРП, чтобы проверить кто является реальным собственником квартиры и требуйте встречи с этим прекрасным человеком где бы он ни был. И уж ни в коем случае не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи жилья по доверенности. Только личное присутствие продавца. С паспортом.

Что иначе?

В лучшем случае лишитесь задатка. В худшем — после сделки окажется, что доверенность поддельная или уже отозвана до сделки. Соответственно, лишитесь и только что купленной квартиры.

1

Квартира продается быстро, продать ее нужно срочно, потому и цена такая низкая, торопливо объясняет вам продавец. Мама в больнице, брат в тюрьме, сыну нужно поступать. Не верьте на слово. Поговорите с соседями – выяснится, что вы уже десятый как будете – бегите.

А лучше соседей об этом вам расскажет расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода права собственности на квартиру. Ее перепродают уже третий раз за год? Спросите в связи с чем? Возможно в отношении нее идет судебный процесс по ее изъятию в пользу одного из бывших владельцев, и нынешний владелец таким образом пытается ее обезопасить. Не думаю, что Вы хотите стать стороной такого судебного процесса.

Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет — существует возможность претензий на нее бывших собственников по любым основаниям.

2

3. ЗДЕСЬ ПОМНЮ, ЗДЕСЬ — НЕ ПОМНЮ

Требуйте от продавца справку из ПНД и НД всегда. И не просто какую-то справку, а данную ему заведением по месту его прописки. Не поленитесь лично позвонить в это заведение и выяснить работает ли в нем врач, подписавший справку и по возможности — выдавалась ли такая справка. В ином случае может быть и так, что ваш продавец – глубоко больной человек со вспышками сознания, в одну из которых и продал вам квартиру. А теперь хочет ее назад, и ничего не знаю – что взять с больного?

3

4. НАСЛЕДНЫЕ ДЕЛА

Вы хотите купить жилье, которое Продавец получил по наследству? Не поленитесь, уж если хочется именно эту квартиру, влезть в его матримониальные отношения и выяснить кто еще был наследником и какова их участь. Иначе, не ровен час как сестра продавца из Усть-Новогирейска случайно выяснит, что любимый папа умер и оставил ей с братом квартиру, а брат ее взял и продал. Как продал? Кому – вам. Вот с вами и будут судиться.

4

&nbsp

5. ПРИВЕТ, 90-е

Квартира была приватизирована, и теперь ее продают? Не поленитесь выяснить историю приватизации. Классический случай – мама с сыном были зарегистрированы в квартире, сын пил, маму бил, в тюрьму сел надолго. А мама квартиру без его ведома приватизировала, продала и умерла. А вы купили. А тут и сын исправившийся из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру. То есть теперь уже в вашу. Но это ему все равно – закон – тайга, прокурор – медведь.

5

Этот пункт касается лиц, которые должны дать согласие на продажу вам вожделенной жилплощади. А кто это может быть? Само собой, супруги – пусть даже и не значатся сособственниками, но чаще всего ими являются. Требуйте их согласие в обязательном порядке. Но бывают еще и несовершеннолетние. Не верьте словам родителей – да, я ему скажу, он че хошь подпишет, какой он собственник. На продажу квартиры, где сособственником является несовершеннолетний потребуется согласие органа опеки и попечительства.

6

7. ЗАЮШКИНА ИЗБУШКА

Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.

7

8. МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ

Очень часто продавцы, следуя своему архитектурному гению претворяют в жизнь свои самые смелые строительные фантазии не сильно считаясь с требованиями закона, соседями и реальностью. В результате завариваются стояки, проводятся водоснабжаемые теплые полы, идут трещины в несущих стенах. К чему это приведет? К тому что нового собственника могут заставить привести квартиру в соответствие с требованиями законодательства, а может быть даже и изъять, если ситуация совсем ужасна. Поэтому не поленитесь взять технический паспорт и сравнить его с реальностью, а потом спросить — где штампик о согласовании перепланировки.

8

9. СХЕМОТЕХНИКА

Продавец, говорит – тебе же все равно как ты квартиру получишь. Давай я тебе ее подарю. Или давай я ее продам юр лицу, а ты в нем генеральным директором станешь. Или давай я тебе ее долями продавать буду. И или еще что-нибудь давай. Не давай. Чтобы безопасно купить квартиру вам нужно купить ее по договору купли-продажи у ее собственника. Никак иначе. Хитрые юридические игры оставьте тем, кто в них понимает. А выигрывает, как известно, всегда устроитель игры.

9

НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ САМОДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

Когда-то наши предки сами шили себе одежду, лечили себя и готовили пищу. С тех пор прошло много времени и для всего появились специальные люди.
Одни из таких людей – юристы, которые профессионально занимаются тем, что страхуют вас не только от вышеописанных, но и от многих других, поверьте, не менее опасных.
Юристы могут профессионально (и каждый день этим занимаются) проверить квартиру на юридическую чистоту.

Проверить квартиру

xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке.

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.

Риски условно можно разделить на:

• технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
• юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.

Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным.  Первое, что должно насторожить — низкая цена. Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом. И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.

Чтобы покупка квартиры не обернулась многолетними судебными тяжбами и потерей денег, нужно обратить внимание на такие моменты:

• подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
• выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
• если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
• после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
• квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
• обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.

Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.

etagrealty.ru

Риски при покупке квартиры | РИЭЛТОР

Риски при покупке квартиры.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это проверка квартиры на юридическую чистоту. Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе. Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки. А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов. Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение. Для этого он собирает все необходимые для анализа юридической чистоты документы, а после анализа делает вывод о том какие риски можно снять, какие минимизировать, а с какими ничего нельзя сделать, кроме как отказаться от покупки квартиры.

Давайте разберемся, какие бывают риски при покупке квартиры, и что мы можем сделать для их минимизации.

1. Квартира продается по подложным документам. Это самый страшный риск, по которому суд вынесет решение о расторжении договора купли-продажи квартиры и деньги Вам возвращать будет некому. В данной схеме мошенничества, человек, который выступает в роли продавца квартиры, осуществляет свои действия либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности. Настоящий владелец квартиры может быть либо в доле с мошенниками, либо находиться в разных удаленных местах (психиатрические лечебницы, исправительные учреждения, длительные командировки, жить за границей и т.д.), либо отсутствовать в мире живых.

Что можно сделать:

• не покупайте квартиру по доверенности. Если есть реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке — проверьте эту причину. Обязательно свяжитесь с хозяином квартиры для подтверждения его личности (возможно через друзей, знакомых или консульство) и убедитесь в подлинности доверенности (для этого надо получить доступ к архиву нотариуса, выдавшего доверенность),
• проверьте на сделке паспорт Продавца. Паспорт проверяется человеком, который проходил специальное обучение. К таким людям, кстати, относится нотариусы, юристы и сотрудники службы безопасности банков, государственные регистраторы. Попросите их уделить внимание возможной переклейке фотографии на паспорте,
• познакомьтесь с соседями продавца. Возможно, в разговоре появится интересная информация.

2. Квартира продается лицом, ограниченно дееспособным. Если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Что можно сделать:

• запросить справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров о том, что продавец в них не числится. Такие справки даются по месту жительства Продавца. Если были смены регистраций — нужно сделать запросы по старым адресам.
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

3. Квартира продается лицом, частично утратившим дееспособность. Это может быть алкоголизм, наркомания, старость, травмы, болезни.

Что можно сделать:

• запросить справки из Наркологического диспансера,
• поговорить с участковым,
• поговорить с соседями,
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

4. Квартира продается посредством обмана или заблуждения одной из сторон.

• убедитесь в том, что продавец знает цену и условия, на которых он продает квартиру,
• разберитесь в схеме сделки (если квартира продается с одновременным приобретением другого жилья). Если покупаемая для продавца недвижимость вызывает у Вас сомнение — копайте глубже,
• оформляйте сделку в нотариальной форме,
• пригласите на сделку врача психиатра.

5. Квартира продается юридическим лицом с нарушениями оформления учредительных и уставных документов.

Что можно сделать:

• проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи.
• проверьте согласие учредителей, на продажу недвижимости.

6. Квартира продается по наследству. В данном случае риска может быть два. Первый: наследник — не является наследником и вступил в наследство по подложным документам (поддельное завещание, свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака). Второй: есть наследники, не вступившие в наследство.

Что можно сделать:

• получите доступ к наследственному делу у нотариуса,
• проверьте законность документов-оснований для вступления в наследство,
• возьмите у продавца нотариальное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве, он будет решать самостоятельно.

Я описал наиболее серьезные и распространенные риски при покупке квартиры. На самом деле, ситуаций, при которых можно лишиться квартиры или ограничить свои права на нее, гораздо больше. Также стоит упомянуть, что возможны риски по предыдущим сделкам с квартирой. По судебной практике, в Москве расторгается около 2% сделок купли-продажи в год (а это около 2000 сделок). Статистики о том, сколько дел пришли к мировому соглашению или ситуацию решали до момента передачи уголовного дела в прокуратуру, у меня нет.

Естественно, все возможные риски при покупке квартиры, стоит оценивать не только с позиции юриста. Здравый смысл тоже должен присутствовать. По моим рекомендациям, может сложится мнение, что на каждую сделку стоит приглашать врача психиатра и нотариуса, а также проводить свое детективное расследование. Поверьте, далеко не всегда в этом есть необходимость. Выполнить полный и бездумный комплекс проверки может стоить немалых денег, а иногда привести к срыву сделки по надуманным причинам. Поэтому будьте благоразумны и пользуйтесь услугами профессионалов.

Читайте так же:

Как быстро продать квартиру в кризис.
За что платить при продаже квартиры.
Реклама квартир, которой не стоит доверять.
Продажа квартиры в Москве. Пошаговое руководство.
Где лучше купить квартиру в Москве?
Что нужно сделать, чтобы купить квартиру в Москве.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

realword.ru