Вторичный рынок жилья – что это такое, особенности и риски
Последнее обновление: 18.08.2020
Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – ЗДЕСЬ).
Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.
При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название –
Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.
В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности, а вовсе не к возрасту дома.
Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.
Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
У «вторички»
Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск
Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.
Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (
Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).
О типовых рисках покупки квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.
Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).
Снижение цен на вторичном рынке жилья может продлиться несколько лет
Цены на вторичном рынке выросли в 2020 году в среднем по стране на 9%, сообщает портал «Мир квартир». Это самый большой рост за всю «историю наблюдений», отмечает гендиректор портала Павел Луценко.
Стоимость вторичной недвижимости следует за ценами на новостройки. Сыграли роль перераспределение спроса (покупатели новостроек обратились на вторичный рынок как из-за цен, так и из-за дефицита подходящих им квартир на первичном рынке) и снижение ипотечных ставок.
Потенциал для значительного роста стоимости вторичных квартир исчерпан, считают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Наиболее вероятно, что в 2021-м году средние показатели останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный прогноз — колебания цен в диапазоне от -5% до +5%. Это может зависеть от состояния экономики, ставок по ипотеке и доходности банковских вкладов. Кроме того, в случае дальнейшего роста цен вторичный рынок начнут покидать покупатели-инвесторы. Средний срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче ее в аренду увеличился с 16 лет в конце 2019 года до 19,5 лет в декабре 2020-го. Стоимость жилья выросла, а арендные ставки несколько уменьшились.
Ситуация сейчас похожа на ту, которая была в конце 2014 года, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома — тогда резкий скачок спроса тоже привел к повышению цен на жилье, но после этого наступил спад, после чего цены очень постепенно снижались в течение трех лет.
Не исключено, что через год-два те, кто сейчас покупает жилье в инвестиционных целях, разочаруются в этом и выставят квартиры на продажу, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Это затоварит рынок и вызовет стагнацию.
В то же время на вторичный рынок сейчас уходят покупатели, присматривавшиеся к новостройкам, отмечает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Из-за роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают вторичные квартиры, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке в этом сегменте.
Спрос на вторичном рынке также ограничивается дефицитом предложения, отмечают специалисты портала «Индикаторы рынка недвижимости» — предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству.
Все операции на вторичном рынке жилья
Выставка «НЕДВИЖИМОСТЬ» — это не только выбор новостроек. Если вы планируете продать, обменять или приобрести вторичное жилье – посещение выставки даст Вам ряд преимуществ.
Выберите подходящего Вам агента на выставке
В выставке и деловой программе участвуют крупнейшие риэлторские агентства недвижимости. Каждое агентство представлено десятками риэлторов, готовых работать с вашей задачей. «ИНКОМ-Недвижимость», «БЕСТ-Новострой», «БЕСТ-Недвижимость», «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», «Азбука жилья», «Бон Тон», «Центральный Департамент Недвижимости», «ОБМЕН.РУ» и ряд других компаний.
В дни выставки действуют акции и скидки на услуги риэлторов и юристов!
Получите доступ к платным и бесплатным базам вторичных квартир
Агентства недвижимости, участвующие в выставке, помогут Вам подобрать различные варианты квартир. Побывав на стендах нескольких агентств, Вы получите максимальное количество предложений из крупнейших баз вторичной недвижимости.
Вы сможете сразу записаться на просмотры, подобрать ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и проверить юридическую чистоту квартиры.
Ознакомьтесь с программой семинаров и конференций выставки
Начните продажу недвижимости с выставки
В дни выставки пройдут бесплатные семинары от опытных юристов и риэлторов, а также от специалистов интернет-порталов, публикующих объявления собственников и пишущих о недвижимости.
Бесплатные семинары от опытных риэлторов и юристов
Ведущие бесплатных семинаров – опытные риэлторы и юристы –поделятся своим опытом и ответят на вопросы слушателей:
- где эффективнее всего разместить объявление и сколько это стоит?
- как оценить и подготовить квартиру к продаже?
- какие подготовить документы и многие другие вопросы.
Сделайте выбор между вторичной квартирой и новостройкой
На выставке вы сможете окончательно решить, что вам больше подходит — квартира в новостройке или вторичная недвижимость. Сравнить их цены, изучить макеты новых жилых комплексов, напрямую пообщаться с застройщиками.
Рекомендуем посетить выставку в первой половине четверга, пятницы и в воскресенье!
Вы проконсультируетесь с большим количеством риэлторов.
Семинары по вторичной недвижимости и юридическим вопросам
30.09.2021 Выставка недвижимости
14:30 — 15:30 Амфитеатр
15:30 — 16:30 Амфитеатр
17:30 — 18:40 Красный зал
01.10.2021 Выставка недвижимости
12:30 — 13:30 Амфитеатр
02.10.2021 Фестиваль недвижимости
11:30 — 12:30 Синий зал
13:30 — 14:30 Амфитеатр
13:30 — 14:30 Желтый зал
13:30 — 14:30 Зеленый зал
14:30 — 15:30 Амфитеатр
03.10.2021 Фестиваль недвижимости
12:30 — 13:30 Синий зал
13:30 — 14:30 Синий зал
13:30 — 14:30 Красный зал
13:30 — 14:30 Желтый зал
14:30 — 15:30 Амфитеатр
15:30 — 16:30 Амфитеатр
16:30 — 17:40 Красный зал
Посмотреть все семинарыСтатьи по вторичной недвижимости и юридическим вопросам
19.07.2021
Существует несколько оснований для принятия наследства на основании статьи 1111 Гражданского Кодекса Российской Федерации: наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.28.06.2021
Институт доверенности регламентирован Гражданским кодексом РФ. В принципе по доверенности купить квартиру можно. Надо полагать, что доверитель уже выбрал квартиру, осмотрел ее и оговорил основные условия договора.21.06.2021
Дарственная, то есть договор дарения — это многосторонняя сделка. Где одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность либо имущественное право.14.06.2021
Основной риск покупателя объекта при банкротстве продавца – это остаться и без квартиры, и без денег. Что может произойти?07.06.2021
Смена фамилии по тем или иным обстоятельствам довольно частое явление в жизни граждан Российской Федерации.Посмотреть все статьи
Онлайн-регистрация на выставку
Недвижимость от лидеров 30 сентября — 3 октября 2021 года
ЕМИСС
Единая межведомственная информационно-статистическая система (ЕМИСС) разрабатывалась в рамках реализации федеральной целевой программы «Развитие государственной статистики России в 2007-2011 годах».
Целью создания Системы является обеспечение доступа с использованием сети Интернет государственных органов, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц к официальной статистической информации, включая метаданные, формируемой в соответствии с федеральным планом статистических работ.
ЕМИСС представляет собой государственный информационный ресурс, объединяющий официальные государственные информационные статистические ресурсы, формируемые субъектами официального статистического учета в рамках реализации федерального плана статистических работ.
Доступ к официальной статистической информации, включенной в состав статистических ресурсов, входящих в межведомственную систему, осуществляется на безвозмездной и недискриминационной основе.
Система введена в эксплуатацию совместным приказом
Минкомсвязи России и Росстата от 16 ноября 2011 года
№318/461.
Координатором ЕМИСС является Федеральная служба государственной статистики.
Оператором ЕМИСС является Министерство связи и массовых коммуникаций РФ».
Контактная информация
В случае возникновения проблем при работе с системой пишите нам:
[email protected]
или звоните:
Ипотека на вторичном рынке | Процесс оформления ипотечного кредита
При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая недвижимость становится залогом, обременение снимается после полной выплаты кредита.
При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая… Финансы
Преимущества вторичного жилья
Среди достоинств данного банковского продукта следует выделить:
Большой выбор предложений. Если выбрать крупный банк, можно оформить кредит на жилье в любой точке страны.
Не нужно ждать сдачи объекта. После оформления ипотеки заемщик сразу может отмечать новоселье и прописываться в квартиру.
Возможность покупки в районе, где застройщики не ведут строительство.
Сниженные процентные ставки.
Спокойное проживание: нет строек по соседству и бесконечного ремонта у соседей.
Покупка жилья в районе с налаженной инфраструктурой.
Требования к недвижимости
Планируя оформить ипотечный кредит на вторичном рынке, обязательно обращайте внимание на требования к объектам, которые устанавливают банки.
Стандартно кредиторы указывают на следующие критерии:
дом не признан аварийным, не готовится к расселению;
многие банки не рассматривают квартиры в двухэтажных домах;
в квартире есть санузел и кухня, подведены все необходимые коммуникации;
могут звучать требования к возрасту здания, например, дом построен не раньше 1970 года;
не рассматриваются дома с деревянными перекрытиями, с фундаментом, изготовленным с применением горючих материалов.
Каждый банк формирует свой перечень требований ко вторичной недвижимости, поэтому уточнять их лучше у специалистов. Обратите внимание, что покупаемый объект должен быть юридически чист, это также будет проверяться.
Необходимые документы
Заемщику нужно собрать два пакета документов: первый — на себя, второй — на покупаемую недвижимость. Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого клиент предоставляет паспорт, копию трудовой, справку о доходах и семейном положении. На основании предоставленной информации банк принимает решение. Если оно положительное, можно приступать к поиску недвижимости и сбору документов на нее. Точный перечень вы можете уточнить у специалистов в банке.
Процесс оформления ипотеки на вторичном рынке: пошаговая инструкция
Гражданин изучает процентные ставки, сроки кредитования, требования к заемщику и выбирает банк для оформления договора ипотеки. Произвести предварительные расчеты можно с помощью ипотечного калькулятора. Дальнейшие шаги:
сбор первичного пакета документов, ожидание решения. Заявка обычно рассматривается 1-3 дня;
получение одобрения, поиск недвижимости, сбор документов;
проверка объекта, его оценка, одобрение банком покупки;
заключение договора купли-продажи, регистрация сделки.
При оформлении ипотеки на квартиру вторичного рынка наличие первоначального взноса обязательно, он составляет минимум 10% от стоимости недвижимости. При использовании материнского капитала его можно сократить до 5% — такая возможность есть у клиентов «Росбанк Дом».
Цены на вторичное жилье в Киеве растут, а спрос падает. В чем причина?. Недвижимость,
Стоимость квартир на вторичном рынке жилья столицы в первом полугодии выросла на 5,1%, подсчитали в консалтинговой компании City Development Solutions. Если сравнивать цены за май 2021 года с маем прошлого года, то они изменились на 12,6% — $1809 против $1606, отмечают в компании «Увекон».
В июне самое дорогое жилье продается в Печерском районе — медианная цена там $2806 за кв. м, приводят данные Flatfy (сервис поиска квартир на вторичном рынке от Lun). За ним, по стоимости, следует Шевченковский район — $1911 и Голосеевский — $1711. Дешевле всего жилье в Киеве в Деснянском районе — $977.
В City Development Solutions приводят свои цифры за июнь 2021 года: средняя цена в Печерском районе — $2250, в Шевченковском — $1580 за кв. м.
Как считали в Flatfy? Брали данные квартир, в объявлениях которых был указан район. Отсортировывали аномальные значения и высчитывали медианное значение между всеми днями месяца. Медианная цена ближе к реальной, чем средняя. Все объекты выстраиваются по стоимости, а потом берется цена среднего объекта. В этом случае половина домов будет стоить больше медианной цены, а половина меньше. Если коротко — медианная цена — это среднее арифметическое максимальной и минимальной цен дня.
Число квартир, выставленных на продажу, снижаетсяНесмотря на подорожание жилья, число выставленных на продажу квартир сократилось с 40 000 в мае до 30 000 в июне, подсчитали в City Development Solutions.
Это продолжение тенденции, которая началась в прошлом году, говорит руководитель Увекон Владимир Шалаев. «В сентябре 2020 года на рынок выставили максимальное количество квартир за последние два года – около 60 200. После чего произошел спад, который с небольшими колебаниями продолжился до лета 2021 года», — поясняет Шалаев.
Спрос ниже, чем предложение, поясняет тенденцию директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. На снижение спроса играет сезонность — в июле и первой половине августа, активность рынка снижается, говорят эксперты. Как результат, это влияет на предложение — часть собственников снимают с продажи квартиры в ожидании осеннего роста цен.
«В среднем в Киеве на вторичном рынке продается около 2000 квартир в месяц. У нас нет динамики по месяцам, но мы наблюдаем недостаточный спрос — поэтому продавцы снимают квартиры с продажи после месяцев неудачных попыток продать их по желаемой цене», — говорит Герасимчук.
Почему растут цены?Цены на вторичном рынке традиционно формируют ликвидные квартиры — 1-ком. и 2-ком. жилье площадью 35-50 кв. м, рассказывает LIGA.net Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. «Другая причина — инфляция, с начала года по официальным данным она превысила 9%», — говорит аналитик.
Традиционно на вторичный рынок влияют и цены на первичном рынке, которые с начала года выросли в гривне на 9,1%, а в долларах — на 12,8%. После того как дома введены в эксплуатацию, часть квартир в них перепродается на вторичном рынке, что тоже влияет на рост среднего показателя по рынку.
Что будет с ценами до конца года?Цены на вторичном рынке продолжат расти небольшими темпами со второй половины августа до середины декабря 2021-го, говорит Пита. Так что до конца года жилье на вторичном рынке может подорожать еще на 3-5%, говорит аналитик.
Похожий прогноз дает Герасимчук из City Development Solutions: «К концу года жилье на вторичном рынке может вырасти еще на 6%».
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Взять ипотеку на вторичку — калькулятор ипотеки на вторичное жилье, рассчитать ипотечный кредит в 2021 году
Купить квартиру на рынке вторичного жилья недорого в ипотеку желают многие молодые семьи, мечтающие о своей отдельной жилплощади.
Ипотека на квартиру на вторичном рынке — самый распространенный продукт кредитования сделок с недвижимостью в банках. Следует учитывать, что кредитные учреждения предъявляют особые требования к готовому жилью, приобретаемому по ипотеке на квартиру на вторичном рынке. Дом должен быть построен не ранее 1957 года, иметь все коммуникации и санузел с горячей и холодной водой; к моменту выплаты кредита износ дома не должен превышать 70%. Объект недвижимости не должен быть обременен правами третьих лиц, сдаваться в аренду или закладываться по другому кредиту; в квартире никто не должен быть прописан.
Более подробно обо всех условиях получения ипотеки на «вторичку» вы можете узнать в программах различных банков, которые представлены на сайте Выберу.ру. А выгодно и недорого купить вторичку в ипотеку можно, сравнив кредитные продукты и оформив заявку онлайн на нашем портале.
Частые вопросы
В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?
Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.
Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.
Кому дают льготную ипотеку?
Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.
Задайте свой вопросОпределение вторичного ипотечного рынка
Что такое вторичный рынок ипотеки?
Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором кредиторы и инвесторы покупают и продают жилищные ссуды и права на обслуживание. Большой процент вновь созданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые выпускают их на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги с ипотечным покрытием и продаются таким инвесторам, как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.
Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.
ключевые вынос
- Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором ипотечные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются различными организациями.
- На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки
- (которые создают ссуды), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют ссуды), дилеры / брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные ссуды) и, наконец, инвесторы (которые покупают секьюритизированные ссуды для получения процентного дохода).
- Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.
Разъяснение вторичного ипотечного рынка
На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы) и инвесторы.
Когда человек берет жилищный ссуду, ссуду обеспечивает, финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк.Известные как инициаторы ипотеки, банки используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать, в конечном итоге, у них закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам. В зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения.
Заем или ссуды часто продаются крупным агрегаторам.Затем агрегатор распределяет тысячи аналогичных ссуд в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. Этот дилер, часто брокерская фирма с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает их инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на получение дохода. Эти инвесторы не получают контроль над ипотекой, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.
История вторичного ипотечного рынка
До создания вторичного рынка только более крупные банки обладали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств в течение срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет. Из-за этого потенциальным покупателям жилья было труднее найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.
Закон о хартии 1968 года решил эту проблему, создав Fannie Mae и Freddie Mac, которые фактически начали работать два года спустя.Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, имея возможность покупать ипотечные банковские ссуды и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать ссуды по отдельности, они были объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, что означает, что их стоимость обеспечена или подкреплена стоимостью пакета базовых ссуд.
Конкуренция и риск на вторичном ипотечном рынке
Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают повышать ставки и сборы по ипотеке.Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете ссуду, вас могут посчитать рискованным, поэтому они могут взимать более высокие ставки и комиссионные.
После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками. Затем федеральному правительству пришлось вмешаться, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это остановило стремительный рост ставок до места, где вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом.
% PDF-1.5 % 1 0 obj> эндобдж 3 0 объект >>> эндобдж 4 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 0 >> эндобдж 5 0 obj> эндобдж 6 0 obj> эндобдж 7 0 obj> эндобдж 8 0 obj> эндобдж 11 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 1 >> эндобдж 14 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 2 >> эндобдж 17 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 3 >> эндобдж 20 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 4 >> эндобдж 23 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 5 >> эндобдж 26 0 obj> эндобдж 27 0 obj> эндобдж 28 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 6 >> эндобдж 29 0 obj> эндобдж 32 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 7 >> эндобдж 35 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 8 >> эндобдж 38 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 9 >> эндобдж 41 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 10 >> эндобдж 44 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 11 >> эндобдж 47 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 12 >> эндобдж 48 0 obj> эндобдж 51 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 13 >> эндобдж 54 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 14 >> эндобдж 57 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 15 >> эндобдж 60 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 16 >> эндобдж 63 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 17 >> эндобдж 66 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 18 >> эндобдж 67 0 obj> эндобдж 70 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 19 >> эндобдж 73 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 20 >> эндобдж 76 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 21 >> эндобдж 79 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 22 >> эндобдж 82 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 23 >> эндобдж 85 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 24 >> эндобдж 86 0 obj> эндобдж 89 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 25 >> эндобдж 92 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 26 >> эндобдж 95 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 27 >> эндобдж 98 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 28 >> эндобдж 101 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 29 >> эндобдж 104 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 30 >> эндобдж 105 0 obj> эндобдж 108 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 31 >> эндобдж 111 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 32 >> эндобдж 114 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 33 >> эндобдж 117 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 34 >> эндобдж 120 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 35 >> эндобдж 123 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 36 >> эндобдж 124 0 obj> эндобдж 127 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 37 >> эндобдж 130 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 38 >> эндобдж 133 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 39 >> эндобдж 136 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 40 >> эндобдж 139 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 41 >> эндобдж 142 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 42 >> эндобдж 143 0 объект> эндобдж 146 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 43 >> эндобдж 149 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 44 >> эндобдж 152 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 45 >> эндобдж 155 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 46 >> эндобдж 158 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 47 >> эндобдж 161 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 48 >> эндобдж 162 0 объект> эндобдж 165 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 49 >> эндобдж 168 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 50 >> эндобдж 171 0 объект> эндобдж 172 0 объект> эндобдж 173 0 объект> эндобдж 174 0 объект [/ CalGray>] эндобдж 175 0 obj [/ CalRGB>] эндобдж 176 0 obj> эндобдж 180 0 obj> эндобдж 181 0 obj [1723 0 R 1725 0 R 1726 0 R 1727 0 R 1729 0 R 1730 0 R] эндобдж 187 0 объект / DeviceRGB эндобдж 188 0 объект / DeviceGray эндобдж 189 0 объектов> эндобдж 190 0 obj> эндобдж 191 0 obj [128 / пробел 1 / пробел] эндобдж 192 0 obj 564 эндобдж 193 0 obj> поток HT͎0wǙ, EL7YG {bLT ~ Db > 6 nrz?! \ LxSom K2t > 795- | vu} 2ulTǩoiǿliYxV ߫.RJpU jZHh
Вторичный ипотечный рынок до и после жилищного кризиса
Альтернативные типы инвестиций, помимо акций и облигаций, часто связаны с владениями недвижимостью, при этом значительная часть рынка посвящена покупке и продаже ипотечных кредитов. Процесс, с помощью которого ипотечные кредиты физических лиц объединяются в ценные бумаги и продаются на вторичном рынке, является важным элементом инвестиционного банкинга, но при работе с ипотечными ценными бумагами (MBS) существуют риски. А именно, финансовый кризис, который достиг точки перегиба в 2008 году с крахом Lehman Brothers, во многом был обусловлен проблемами на рынке инвестиций в недвижимость.
Профессионалы, которые хотят участвовать в торговле MBS или увеличить свою активность в инвестиционном пространстве, должны знать, как работает вторичная покупка и продажа ипотеки, освежить свои знания о том, как разворачивалась Великая рецессия, и отметить изменения, которые кризис вызвал в MBS. рынок.
Характер вторичного ипотечного рынка
Покупка и продажа ипотечных кредитов в качестве ценных бумаг позволяет андеррайтерам ссужать деньги покупателям жилья, даже если они не могут использовать свои собственные средства для покрытия всего жилищного кредита на весь срок его действия.Как отметили в Investopedia, этот процесс позволяет банкам любого размера предлагать ссуды. Двумя основными покупателями ссуд являются учрежденные государством финансовые организации: Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, также известная как Fannie Mae и Freddie Mac. Bankrate объяснил, что первая из них была создана в 1930 году, а вторая последовала в 1968 году, чтобы обеспечить больший баланс на рынке.
Fannie Mae и Freddie Mac скупают многие ссуды, выданные банками, объединяют их в ценные бумаги с ипотечным покрытием и предлагают их на инвестиционном рынке.Этот процесс финансирования ссуд и превращения их в ценные бумаги привел к падению процентных ставок и стандартизации ― более мелкие банки во всех регионах могут предлагать ипотечные кредиты, зная, что крупные покупатели сделают их финансово жизнеспособными.
Ипотечный рынок — это место, где инвесторы и фонды вкладывают свои деньги в продукты MBS, рассчитывая на то, что эти инвестиции со временем вырастут в цене. Однако рынок несет в себе риски, и его слабые места проявились во время последнего крупного финансового кризиса.
Инвестиции в недвижимость и финансовый кризис
Поскольку стоимость MBS привязана к ценам на недвижимость, жилищный кризис оказывает чрезвычайно негативное влияние на ипотечные инвестиции. The Street указала, что этот сценарий разыгрывался в 2007 и 2008 годах. Банки потратили годы, предшествовавшие этому краху, выдавая ссуды с высокой степенью риска, используя низкие процентные ставки и растущие цены на жилье для выдачи субстандартных ипотечных кредитов, то есть ссуд, предназначенных для для покупателей, чьи финансы и кредитная история не позволяют им получить стандартные ссуды под низкие ставки.
Крах пузыря стоимости жилья опустошил покупателей, которые недавно приобрели дома по субстандартной ипотеке. Рост ставок и уменьшение капитала вынудили многих людей лишиться права выкупа. Банки потеряли деньги из-за выданных кредитов, и стоимость домов резко упала. The Street отметила, что этот крах, в свою очередь, ударил по инвесторам и фондам с MBS в их портфелях.
Инвесторы, естественно, отошли от продуктов MBS, когда кризис перерос в рецессию.Эти вложения в недвижимость выявили рискованную сторону, с которой менеджеры фондов и частные лица не ожидали столкнуться. Федеральному правительству пришлось вмешаться и сделать свои собственные крупные инвестиции в недвижимость, чтобы процентные ставки не резко выросли. По данным Investopedia, государственные инвестиции в MBSes составили 1,75 триллиона долларов.
Инвестиции в MBS после рецессии
Несмотря на ущерб, нанесенный инвестициям в ценные бумаги в недвижимость во время Великой рецессии, рынок все же вышел из кризиса.Investopedia объяснила, что теория, лежащая в основе стоимости MBS, остается обоснованной: когда люди могут погашать свои ипотечные кредиты, они это делают, что означает, что ценные бумаги, состоящие из ипотечных кредитов, имеют непреходящую ценность в функциональной экономике.
Напряжение финансового коллапса десятилетней давности остается очевидным в сфере MBS, поскольку федеральное правительство по-прежнему владеет ценными бумагами в сфере недвижимости на сумму более 1 триллиона долларов. Власти уверены, что повторение Великой рецессии не является неизбежным: Investopedia добавила, что ФРС начала распродавать свои активы MBS в 2017 году.Будущее рынка может зависеть от инвесторов и управляющих фондами, которые будут более внимательно покупать предложения MBS в будущем, более внимательно наблюдая за сигналами с рынка жилья, чем в 2006 и 2007 годах.
Онлайн-курсы MSF по инвестированию в недвижимость
Специалисты, заинтересованные в более активном участии в инвестициях в недвижимость на вторичном рынке, могут получить ценную информацию во время обучения на онлайн-магистратуре Северо-Восточного университета в области финансов. Курсы, включенные в онлайн-программу MSF, позволяют студентам глубже погрузиться в этот специализированный уголок инвестиционного рынка.Поскольку отдельные лица и управляющие фондами все еще вкладывают средства в продукты MBS, аналитики по инвестициям в недвижимость будут постоянно нуждаться в помощи покупателям в принятии решений.
По данным Бюро статистики труда США, карьера финансового аналитика является многообещающей. По прогнозам BLS, за десятилетие с 2016 по 2026 год занятость инвестиционных аналитиков в США вырастет на 11 процентов. Это больше, чем ожидаемый рост на 7 процентов по всем профессиям. В 2017 году средняя зарплата аналитика составляла 84 300 долларов.Специализация на инвестициях в недвижимость или использование этого навыка в качестве профессионального отличия потребует глубоких знаний, и именно здесь онлайн-курсы MSF могут оказаться бесценными.
Курс «Финансы и инвестиции в недвижимость» онлайн-программы MSF Школы бизнеса Д’Аморе-МакКима представляет собой важный обзор того, как недвижимость функционирует как объект инвестиций. Студенты узнают о процессе обеспечения финансирования, о том, как работает ипотечный рынок, и о деталях долгосрочных инвестиционных стратегий.Независимо от того, надеются ли профессионалы заниматься недвижимостью на постоянной основе или планируют охватить широкий спектр инвестиционных областей, курс обеспечивает полезную основу.
Режим онлайн позволяет профессионалам гибко учиться в свободное время, продолжая при этом свою текущую работу на полную ставку. Чтобы узнать больше об онлайн-программе MSF в Северо-Восточном университете, загрузите брошюру программы здесь.
Рекомендуемая литература:
Изучение недвижимости Финансы
Финансовый контролер: Узнайте больше об этой карьере
Источники:
Банковская ставка — Вторичный ипотечный рынок
ФРС Нью-Йорка — Растущий разрыв между ставками первичной и вторичной ипотеки
Investopedia — Вторичный ипотечный рынок
The Street — Что такое кризис субстандартной ипотеки и как он возник?
U.S. Комиссия по ценным бумагам и биржам — Ценные бумаги, обеспеченные активами
Определение вторичного ипотечного рынка, плюсы и минусы
Вторичный ипотечный рынок позволяет банкам переупаковывать и продавать ипотечные кредиты институциональным инвесторам в качестве ценных бумаг. К таким инвесторам относятся крупные пенсионные фонды, страховые компании, хедж-фонды и федеральное правительство. В свою очередь, покупатели ипотечных инвестиционных продуктов банка часто переупаковывают и продают ипотечные ценные бумаги более мелким инвесторам.
Вторичный рынок и банки
Упаковывая и продавая ипотечные кредиты или домашние векселя, которые они пишут, банк может удалить эти статьи из своих балансов. Кроме того, выручка от продажи ипотечных кредитов второй стороне дает банкам новые средства для предоставления ссуд большему количеству заемщиков. До создания вторичного рынка только у более крупных банков были большие карманы для хранения средств на весь срок действия ссуды — обычно на срок от 15 до 30 лет. В результате потенциальным покупателям жилья было трудно найти ипотечных кредиторов.Поскольку конкуренция была меньше, кредиторы могли взимать более высокие процентные ставки.
Fannie and Freddie и вторичная ипотека
Закон о Хартии Федеральной национальной ипотечной ассоциации 1968 года попытался решить эту проблему путем приватизации Fannie Mae и Freddie Mac. Этим предприятиям, спонсируемым государством (GSE), была поставлена задача обеспечить доступ к доступным ипотечным кредитам. Чтобы финансировать эти усилия, Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты и перепродают их другим инвесторам. Кредиты не перепродаются индивидуально.Вместо этого они объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Стоимость MBS обеспечивается — или подкрепляется — стоимостью основного пакета ипотечных кредитов.
Кризис субстандартной ипотеки 2008-2009 гг. Привел к тому, что к концу 2009 г. эти две компании владели или гарантировали 44% всех ипотечных кредитов в США. Этот портфель составил почти 4,8 триллиона долларов США, поскольку он балансировал на грани дефолта.
Другие финансовые учреждения, такие как Lehman Brothers и Bear Stearns, были захвачены ипотечными ценными бумагами и другими производными инструментами во время финансового кризиса 2008 года.Спешка к выходу была вызвана массовым уходом частных банков с ипотечного рынка. В результате Fannie и Freddie стали ответственными за почти 90% жилищных ссуд.Два GSE в основном держали вместе всю жилищную отрасль. Именно из-за этой большой холдинговой опасности Fannie Mae и Freddie Mac оказались замешаны в ипотечном кризисе.
Другие типы вторичных рынков
Также существуют вторичные рынки для других видов долговых обязательств, а также для акций. Финансовые компании объединяют и перепродают автокредиты, долги по кредитным картам, студенческие ссуды и корпоративные долги.
Акции продаются на двух очень известных вторичных рынках, Нью-Йоркской фондовой бирже и NASDAQ. Первичный рынок акций, называемый первичным публичным размещением акций, включает в себя первое предложение компанией общественности долей собственности через акции.
Наиболее важным является вторичный рынок казначейских векселей, облигаций и нот США. Спрос на казначейские облигации влияет на все процентные ставки. Казначейские облигации, поддерживаемые правительством США, являются самыми безопасными инвестициями в мире — они используются для расчетов, когда необходимы безрисковые вложения.Также они предлагают низкую доходность. Инвесторы, которые хотят большей прибыли и готовы брать на себя больший риск, будут покупать другие облигации, такие как муниципальные, корпоративные, иностранные или даже мусорные облигации. Когда спрос на казначейские облигации высок, процентная доходность может быть низкой для всех долгов. Когда спрос на казначейские облигации низкий, процентные ставки должны повыситься для всех долгов на вторичном рынке.
Существует прямая зависимость между казначейскими облигациями и процентными ставками по ипотечным кредитам. Когда доходность казначейских облигаций растет, растут и процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой.Поскольку финансовые продукты с фиксированным доходом конкурируют за получение уведомления инвестора о «безопасном доходе», все они должны поддерживать свои доходы на одном уровне.
Рост уверенности
Когда доверие к вторичному ипотечному рынку возвращается, оно возвращается ко всем вторичным рынкам. Ян Солсбери из Marketwatch.com упоминает об этом в своей статье от 25 августа 2012 года «Как непонятная игра с облигациями может помочь потребителям». Солсбери заявляет, что в 2007 году ценные бумаги автомобилей и кредитных карт стоили 178 миллиардов долларов, но к 2010 году упали до 65 миллиардов долларов. .По данным Standard & Poor’s Financial Services LLC, к 2012 году они восстановились до 100 миллиардов долларов.
Крупные инвесторы теперь более охотно рискуют секьюритизированными кредитами от уважаемых банков, потому что доходность казначейских облигаций находится на рекордно низком уровне. Это означает, что количественное смягчение Федеральной резервной системы помогло восстановить функционирование финансовых рынков. Покупая казначейские облигации США, ФРС снизила доходность и заставила другие инвестиции выглядеть лучше по сравнению с ними.
У банков теперь есть рынок для пакетов секьюритизированных ссуд.Этот готовый рынок дает им больше денег для выдачи новых ссуд.
Как вторичный рынок влияет на вас
Возврат вторичного рынка особенно полезен для вас, если вам нужен автокредит, новые кредитные карты или бизнес-кредит. Если вы недавно подали заявку на получение ссуды, но вам отказали, сейчас хорошее время, чтобы попробовать еще раз. Но если ваш кредитный рейтинг ниже 720, вам придется восстановить свой кредит.
Это также отлично подходит для экономического роста. Потребительские расходы составляют почти 71% США.S. Экономика, измеряемая валовым внутренним продуктом (ВВП). В 2007 году многие потребители использовали долги по кредитным картам для совершения покупок. После финансового кризиса они либо сократили долги, либо потеряли кредиты в паникующих банках, которые лишили их доступа. Возврат секьюритизации означает, что инвесторы и банки меньше боятся. Потребительский долг растет, стимулируя экономический рост.
На помощь приходит вторичный рынок … снова
Вторичный рынок, о котором многие участники ипотечного процесса часто думают в последнюю очередь, в 2020 году занял центральное место.
Думайте об этом как о неудачнике, который быстро становится героем истории. Он всегда упорно работал в фоновом режиме, просто ожидая такого непредсказуемого года, как 2020, чтобы прийти на помощь.
Но чтобы понять стабильность, которую вторичный рынок принес во время всемирной пандемии, сначала нужно оглянуться на 2008 год. Страна находилась в разгаре финансового кризиса, поскольку последствия обманной практики ипотечного кредитования со стороны всех несколько лет назад рухнул.
Бену Бернанке, бывшему председателю Федеральной резервной системы, центрального банка США, который работал с 2006 по 2014 год, было поручено отреагировать на огромные последствия кризиса. Чтобы вдохнуть немного жизни в экономику, Бернанке решил увеличить баланс ФРС за счет покупки государственных облигаций и ценных бумаг с ипотечным покрытием, более известных как количественное смягчение.
Эта нетрадиционная денежно-кредитная политика направлена на поощрение кредитования и инвестиций, возвращение денег в экономику и снижение процентных ставок.ФРС прошла через три раунда планов количественного смягчения, которые продлились до декабря 2013 года, когда ФРС, наконец, объявила о сокращении, постепенно сокращая миллиарды долларов, которые она тратит. Затем, в октябре 2014 года, ФРС, наконец, официально завершила свою третью программу количественного смягчения. То есть до марта 2020 года.
Этот контент предназначен исключительно для членов HW +.
Начните подписку HW + сейчас менее чем за 1 доллар в день.Ваше членство в HW + включает:
Уже зарегистрированы? вход
Как работает вторичный ипотечный рынок
Вторичный ипотечный рынок — это огромный рынок банков, инвесторов и финансовых учреждений, который торгует ипотечными кредитами, правами обслуживания и ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.Хотя многие покупатели жилья об этом не знают, вторичный ипотечный рынок оказывает огромное влияние на то, как вы получаете ипотеку, ставку, которую вы платите, и стандарты, которым вы должны соответствовать для этого.
Хотя кредитор изначально мог предоставить вам ссуду, сегодня во многих случаях он не удерживает ссуду. Вместо этого он продает ссуду на вторичном ипотечном рынке, где ее можно разделить на любое количество ценных бумаг с ипотечным покрытием, чтобы удовлетворить потребности инвесторов.
Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кому на самом деле может принадлежать ваш жилищный кредит.
Как работает вторичный рынок ипотеки
Большинство людей знает, как работает основной процесс ипотеки. Заемщик просит у банка ссуду, и банк передает деньги покупателю жилья и сохраняет ссуду в бухгалтерских книгах на весь срок ссуды. Это 101 банковское дело, но на ипотечном рынке сегодня все реже.
После предоставления ссуды банк часто продает ее на вторичном ипотечном рынке, хотя банк может сохранить права на обслуживание. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и собирать проценты с заемщиков.
Для продажи агентствам ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами. Эти факторы включают:
- Максимальная сумма кредита в размере 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других штатах она выше
- Первоначальный взнос относительно размера ссуды, обычно не менее 3 процентов
- Кредитный рейтинг заемщика, обычно от 630 до 650
- Отношение долга к доходу заемщика, которое не должно превышать 41 процент
Спрос на соответствующие ссуды помогает снизить ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам.Обратите внимание, что крупные ссуды обычно не считаются соответствующими ссудами.
Государственные агентства являются одним из типов ипотечных агрегаторов, но другие крупные организации (включая самого ипотечного кредитора) могут быть агрегаторами и также создавать свои собственные MBS.
Что такое ценные бумаги с ипотечным покрытием?
Как только агрегаторы покупают ипотечные ссуды, они могут разделить их и переупаковать в облигации, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием.
Думайте об ипотеке как о денежном потоке со специфическими характеристиками, основанными на ссуде.Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — обычно тысячи ипотечных кредитов в одну ценную бумагу — различными способами для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.
Например, ипотечные кредиты могут быть разделены на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем ниже ее доходность, как правило. Таким образом, инвесторы, стремящиеся к более высокой выплате процентов, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.
Инвесторы, которые ищут другие характеристики, например, основанные на риске или времени поступления денежных средств, могут найти другие облигации MBS для удовлетворения своих конкретных потребностей. Это широкий рынок, предлагающий широкий выбор облигаций.
Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch, которые взимают плату за свои услуги.
После создания и присвоения рейтинга облигациям они продаются инвесторам, которые могут держать их в своих портфелях или продавать позже на вторичном рынке.Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем ссуды, выданные только в их сфере обслуживания.
Почему существует вторичный рынок ипотеки?
Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 году с образованием Fannie Mae, которая приобрела ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставляла ликвидность первоначальным кредиторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительные периоды, и позволяла им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать ссуды, банки могли выписывать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.
Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.
Создание совершенно новой ценной бумаги из ипотечных кредитов — сложный процесс, так зачем же игрокам, вовлеченным в ипотечный рынок, это делать? Вторичный рынок создает преимущества для каждого экономического игрока — заемщиков, инвесторов, банков / кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:
- Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующей ссуды, получают выгоду от потенциально более низких затрат и большего доступа к капиталу и займам на более длительные периоды времени.
- Инвесторы — Инвесторы (в том числе институциональные игроки, такие как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и др.) Получают доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше соответствуют их потребностям и терпимости к риску.
- Банки / кредиторы — Кредиторы могут снимать определенные ссуды со своих бухгалтерских книг, сохраняя при этом другие ссуды, которые они предпочли бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за андеррайтинг ипотечных кредитов, продажу ипотеки, а затем снова использовать свой капитал для выдачи новой ссуды.Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссионных. Банк также может получить выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.
- Агрегаторы — Агрегаторы, такие как Fannie и Freddie, получают вознаграждение за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и структурирование их с определенными привлекательными характеристиками.
- Рейтинговые агентства — Эти фирмы генерируют продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и гарантируя, что они имеют определенные особенности и рискованность.
Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам разделить свои ипотечные ссуды, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может предоставить ссуду, но продать ее на вторичном рынке, сохранив за собой право обслуживать ипотеку.
Как кредитор банк обеспечивает гарантию ссуды, обрабатывает ссуду, финансирует ипотеку и закрывает ссуду. Он собирает плату за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать ссуду.
Как обслуживающий ссуду банк, помимо других функций, получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по кредиту, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования.
Даже если кредитор решит выдать ссуду и удерживать ее, он получает выгоду от наличия активного и ликвидного вторичного рынка, на котором он может продавать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или будет необходимо.
Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.
Итог
За кулисами ипотечного рынка происходит многое, о чем заемщики могут не знать. Поскольку он покупает огромную часть жилищных ссуд, вторичный рынок определяет большую часть поведения на первичном рынке, например, желание банков выписывать соответствующие ссуды. Хотя вы можете продолжать вносить ежемесячный платеж в банк, выдавший ссуду, на самом деле деньги могут поступать разным инвесторам, владеющим вашей ипотечной ссудой или ее частью.
Подробнее:
Как это работает: вторичный ипотечный рынок
Добро пожаловать в нашу серию блогов «Как это работает», где мы обсудим все, от Фредди Мака до процесса утверждения кредита.
Сегодня в центре внимания вторичный ипотечный рынок, а точнее — Freddie Mac. Здесь мы ответим на такие важные вопросы, как:
- Откуда берутся ипотечные деньги?
- Какое отношение имеет ваш платеж по ипотеке или чек арендной платы к мировой экономике и какова роль Фредди Мака в установлении связей?
- Где Freddie Mac берет деньги для покупки ипотечных кредитов?
Некоторая предыстория
The U.С. Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам гораздо больший, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.
Вторичный ипотечный рынок, включая Freddie Mac, объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов в единую эффективную систему, которая приносит пользу покупателям жилья во многих отношениях, в том числе:
- Снижение ставок по ипотеке.
- Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
- Предоставление заемщикам ипотечных кредитов на более длительный срок, например, на 15 и 30 лет.
- Сделать домовладение доступным для большего числа квалифицированных покупателей жилья в Америке.
- В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.
Как это работает
Посмотрите наше видео, чтобы узнать, как работает вторичный ипотечный рынок и как Freddie Mac объединяет заемщиков, кредиторов и инвесторов со всего мира, чтобы сделать дом доступным для миллионов американских семей и арендаторов.
Следите за этой серией, чтобы узнать больше о том, как работает ипотечная отрасль, и посетите My Home by Freddie Mac SM , где мы все это обсудим.
.