Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке – Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Содержание

Что нужно знать (проверять) при покупке квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

  1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
  2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
  3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

  • поддельной;
  • аннулированной;
  • истекшей;
  • оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица — военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Наличие обременений

Законом запрещены любые сделки, связанные с отчуждением квартиры, находящейся в залоге или под арестом. Продаваемая собственность также может находиться в эпицентре какого-либо судебного разбирательства.

Нарушение процедуры отчуждения

Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.

Меры безопасности при покупке

Чтобы сделка не привела к печальным последствиям, надо придерживаться некоторых рекомендаций, которые позволят снизить риски, сведя их к минимуму:

  1. Покупателя должна насторожить стоимость квартиры менее 20% от рыночной стоимости на текущий момент. Жилье, не имеющее проблем с документами и в хорошем состоянии, вряд ли будет стоить дешево, а хозяева не захотят продавать его с убытками для себя. Наиболее часто мошенники стараются избавиться от квартиры, получив денежные средства по поддельным документам или доверенности, вызывающей сомнения.
  2. Покупка квартиры должна быть отменена, если нет возможности проверить подлинность доверенности или истории квартиры. Если недвижимость часто переходила в разные руки, наверняка будут найдены какие-либо проблемы с правом распоряжения впоследствии.
  3. Проверить документы на квартиру можно по справке о зарегистрированных на жилплощади жильцах, выписке из домовой книги. К сделке все жильцы, зарегистрированные на отчуждаемой площади, должны быть выписаны.
  4. Документы из БТИ помогут выявить незаконные перепланировки в квартире. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может привести к невозможности процедуры узаконивания в результате нарушений каких-либо требований со стороны строительных норм, санитарии или законодательства. В этом случае, новый владелец будет обязан вернуть квартиру в прежнее состояние, согласно плана БТИ. Так как со стороны продавца вероятен риск подлога, подделки документа, рекомендуется покупателю самостоятельно запросить сведения в бюро инвентаризации.
  5. Иногда, с целью ухода от налогов, продавец просит указать заниженную стоимость сделки в договоре. Однако данное действие влечет массу неприятностей, ведь в случае аннулирования сделки, продавец получит только ту сумму, которая была указана в договоре. В таком случае, важно корректно указать сумму в документе, подтверждающем факт передачи денег.
  6. При наличии среди выписавшихся жильцов несовершеннолетних, воспитывающихся в детских домах, органы опеки и прокуратура сможет признать сделку незаконной, поэтому сделку рекомендуется отменить.
  7. Не стоит связываться с продажей собственности, из которой были выписаны лица, отбывающие срок наказания в местах лишения свободы, если выписка произошла позднее 1995 года. Данные лица, после своего освобождения, вправе потребовать восстановления своих прав на проживание и регистрацию на жилплощади, принадлежащей уже новому владельцу.
  8. Когда отчуждается наследственная квартира, принадлежавшая усопшему, необходимо удостовериться, что все претенденты на наследство были учтены. Нелишним станет подписание дополнительного договора, согласно которому наследник берет на себя обязательства передать пропорциональную долю наследствапри внезапном появлении новых претендентов на наследство.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Рекомендации при покупке

Следуя следующим советам, можно обезопасить процесс приобретения, позволяя успешно зарегистрировать право обладания и дальнейшего распоряжения купленной недвижимостью:

  1. Строгое соответствие условий сделки по факту пунктам, указанным в договоре купли-продажи. Уклонение от налогов, возникающих при продаже жилья, является незаконным, к тому же невыгодно для покупателя, если он намерен вернуть часть потраченной на покупку суммы в виде имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Чем больше размер покупки, тем большую сумму сможет компенсировать впоследствии покупатель. Более того, если будет установлен факт различия между фактически выплаченной суммой со стоимостью, указанной в договоре, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Продавцу указание меньшей суммы также не выгодно, так как в случае аннулирования продажи, возврату подлежит только та сумма, которая была отражена в договоре.
  2. При использовании в продаже услуг риэлтора, в договоре указывают объем ответственности сотрудника риэлторской конторы.
  3. Чтобы процесс передачи большой суммы денег прошел успешно и безопасно, рекомендуется использовать безналичный вариант расчета между покупателем и продавцом. Особый интерес представляет такая банковская услуга, как аккредитив. С его помощью покупатель перечисляет средства на расчетный счет, открытый на имя продавца. Средства могут быть обналичены только после предоставления документов, подтверждающих факт успешного завершения сделки.
  4. При совершении расчетов за квартиру безналичным способом стороны могут прибегнуть к услугам аренды банковской ячейки. С помощью этой ячейки покупатель кладет средства в ячейку с предварительной проверкой средств на подлинность. Наличные будут доступны только после получения банком документов, доказывающих факт сделки.
  5. После того, как покупатель определяется с объектом покупки, необходимо совершить предварительные договоренности относительно предстоящей сделки. Определяется способ внесения предоплаты: в виде аванса или задатка. Следует учесть, что данные понятия имеют существенные различия: при расторжении договоренностей аванс возвращается покупателю в том же объеме, а при оформлении задатка виновная сторона выплачивает пострадавшему двойной размер, в зависимости от того, кто является виновником расторжения договоренностей.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Покупка квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Этапы безопасной сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости с соблюдением мер безопасности проводится в несколько этапов:

  1. Достижении договоренности с собственником жилья.
  2. Для получения гарантий того, что обе стороны (покупатель и продавец) имеют серьезные намерения, заключается договор об авансе или задатке. Как правило, в качестве задатка или аванса передается сумма, в размере нескольких процентов от общей стоимости недвижимости, а в договоре указываются отдельным пунктом сроки на подготовку к сделке, а также стороне, несущей расходы по подготовке к переоформлению права собственности.
  3. После сбора необходимых документов и составления купчей, стороны определяют день подписания договора и передачи денег.
  4. Если в расчетах между сторонами участвует банк, определяют место для проведения расчетов, а также нотариуса, который поможет в заверении документов.
  5. После заключения договора, покупатель регистрирует переход права собственности новому владельцу в Росреестре и производит окончательный расчет с продавцом.
  6. Наиболее безопасный способ произведения расчетов — использование банковских услуг – аккредитива или ячейки. В данном случае обе стороны могут быть уверены и в проверке наличных средств на подлинность, и в благополучном исходе сделки. Покупатель получает гарантии, что сделка будет оформлена надлежащим образом, а продавец будет уверен, что все средства будут выплачены в полном объеме покупателю. Если на момент сделки кто-либо из граждан остался прописанным в квартире, то банк выдаст средства продавцу только после того, как все жильцы выписываются из проданной недвижимости.

prosobstvennost.ru

Что необходимо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости

Покупка жилья на вторичном рынке несет огромные риски, так как данной сфере встречается большое количество случаев мошенничества.

Покупателю очень важно изучить юридическую чистоту планируемой к приобретению квартиры.

Рассмотрим основные документы, которые следует проверить в данном случае.

Выписка из ЕГРН

Первое что необходимо сделать при покупке квартиры – это убедится, что продавец обладает правом eю распоряжается (т.е. является собственником).

В соответствие с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В настоящий момент регистрацию права собственности осуществляют уполномоченные подразделения Росреестра. Ранее данную функцию выполняли подразделения Росрегистрации.

До 2016 г. при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. В настоящий момент оно не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поэтому покупателю следует потребовать у продавца выписку из ЕГРН. Причем данный документ должен быть достаточно «свежий», так как в противном случае он фактически может нечего не подтверждать.

Кроме того, покупателю рекомендуется самостоятельно обратится в Росреестр и получить «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости», так как существует вероятность предоставление продавцом неактуальной или сфальсифицированной выписки. Данную выписку может получить любой гражданин (в отличии от некоторых других, которые может получить только собственник). В ней будут отображены периоды перерегистрации права собственности на квартиру, а также собственники.  Таким образом продавец с одной стороны удостоверится что продавец действительно является собственником, с другой – узнает, как часто продавалась квартира, так как частые перепродажи уже свидетельствуют о присутствие каких-либо проблем с недвижимостью.

 

Примечание: к сожалению, в данной выписке не будет отражены сведения об обременениях. Для уточнение данных сведений необходима расширенная выписка из ЕГРН («Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости»). Получить данную выписку может только собственник недвижимости. С другой стороны, в том случае если по договору купле-продажи покупатель передает продавцу деньги только после окончания процедуры перерегистрации права собственности и получения подтверждающих документов – то и беспокоится особо не стоит, так как при наличии обременений или арестов Росреестр попросту откажет в перерегистрации недвижимости.

 

Стоит отметить что в некоторых случаях сведения о владельце могут отсутствовать в выписке из ЕГРН. Это касается отдельной недвижимости, приобретенной в собственность до 31.01.1998.

Подтвердить свое право распоряжаться недвижимостью ее владелец, может предоставив документы на основании которых возникло право собственности. Например, свидетельство о праве на наследство, справку из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, договор о приватизации и др.

Однако покупатель окажется в очень непростом положение – так как в полной мере доверять данным документами нельзя. Поэтому мы рекомендуем покупателю хорошенько все обдумать прежде чем связываться с покупкой такой недвижимости.

Помимо сведений о собственнике и обременениях в выписке из ЕГРН следует обратить внимание на основании какого документа возникло право собственности у ее текущего владельца, а также предыдущих. Перечень таких документов достаточно обширен (договор капли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании, судебное решение и т.д.). В зависимости от типа документа можно оценить вероятность возникновения у нового собственника проблем в будущем. Например, в наследуемых квартирах нередко появляются другие неученые наследники, которые через суд добиваются своей доли в квартире или аннулирования договора купли-продажи.

Не лишним будет попросить продавца показать указанные документы. В некоторых случаях в данных документах могут содержаться полезные сведения. Например, в старых договорах может быть указаны лица, имеющие право бессрочного проживания (которые по «наследству» перейдут к новому владельцу), либо в договоре может присутствовать очень низкая сумма продажи – что должно насторожить покупателя не меньше чем частые перепродажи.

Так же стоит обратить внимание на дату выдачи документов на основании которых регистрировалось право собственности. Чем она старше – тем лучше. Так как в отдельных случаях от возможных споров нового владельца сможет защитить исковая давность.

В соответствие со статьей ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, но не более 10 лет с момента нарушения прав.

 

Примечание: 10-летний срок исковой давности начинает течь с 01.09.2013. Т.е. до 01.09.2023 данное положение фактически не может быть применено.

 

Доверенность представителя

 

Большинство покупателей не охотно доверяют представителям продавца, действующим основании доверенности. И не без основания.

В соответствие с действующим законодательством для оформления договора купли-продажи и получения денег по договору достаточно простой доверенности в письменной форме. Нотариальная доверенность необходима только при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Что порождает большое количество случаев мошенничества. Так как с одной стороны, даже подлинность нотариально заверенной доверенности проверить очень трудно, с другой —  полномочия представителя могут быть в любой момент приостановлены собственником и на момент оформления документов он может не обладать полномочиями для совершения данных действий.

Кроме того, существует вероятность что доверенность была получена от собственника с помощью обмана (и он не осознавал последствия своих действий) или насилия.

Поэтому мы рекомендуем на этапах передачи денег и регистрации права собственности контактировать только с непосредственным собственником недвижимости.

 

Примечание: при оформлении купли-продажи недвижимости у юридических лиц стоит помнить, что любые сотрудники (кроме руководителя) организации могут совершать данные действия только на основании доверенности. Уточнить сведения о руководителе можно из выписки ЕГРЮЛ. Ее можно получить бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

 

Проверка на банкротство и судебные иски

 

С 01.10.2015 физические лица могут быть признаны банкротами. В случае инициации процедуры банкротства гражданин утрачивает свое право распоряжаться своим имуществом. Все действия по купле-продаже недвижимости должника могут быть осуществлены только назначенным судом конкурсным управляющим, в противном случае сделка будет оспорена.

Проверить сведения о банкротстве можно на Интернет-ресурсе «Единого федерального реестра сведений о банкротстве».

Однако информация о банкротстве появляется там только после рассмотрения дела в суде и возбуждения процедуры банкротства. Т.е. с момента подачи заявления до его рассмотрения гражданин-банкрот может свободно распоряжаться своим имуществом. Что не исключает вероятность оспаривания купле-продажи недвижимости, так как законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства (особенно если квартира продана по заниженной цене).

Кроме того, существуют вероятность что против продавца поданы иски о взыскании квартиры со стороны кредиторов, других покупателей или третьих лиц в судах общей юрисдикции.

К сожалению, как-либо проверить данный факт затруднительно, так как в настоящий момент не существует какого-либо единого ресурса где это можно проверить наличии поданных исков. Проверять поданы ли иски в отношение продавца придется на сайтах каждого отдельно взятого районного суда в городе.

 

Примечание: в настоящий момент существует несколько неофициальных Интернет-ресурсов на которых систематизированы судебные решения судов всех регионов России. Однако представленная там информация касается только уже вынесенных решений и появляется она с существенной задержкой.

 

Так же рекомендуется проверить наличие возбужденного исполнительного производства в отношении продавца квартиры. Это легко сделать на официально сайте Федеральной службы судебных приставов. При наличии открытых исполнительных производств покупателю стоит задумать о целесообразности покупки квартиры у такого продавца.

 

Выписка из домовой книги

 

При покупке квартиры самой большой проблемой являются возможные права третьих лиц.

Не редко в квартире на момент продажи остаются зарегистрированные граждане, которые длительное время не хотя выписываться с данной жилплощади. Однако чаще всего это не доставляет больших проблем так как их можно достаточно быстро снять с регистрации в судебном порядке.

Наибольшую опасность представляют следующие категории граждан:

  • Лица, обладающие бессрочным проживанием в данной квартире (например, не участвовавшие в приватизации связи с их временным отсутствием). Выселить их невозможно будет даже через суд. Единственным вариантом станет продажа квартиры другому покупателю;
  • Бывшие супруги, у которых квартира была приобретена в браке, при этом не был произведен раздел имущества. В данном случае это грозит утерей половины недвижимости или аннулирование сделки купли продажи;
  • Неучтенные наследники. В данном случаем последствия будут схожи с п.2;
  • Несовершеннолетние дети. Особенно если при покупке квартиры был использован материнский капитал, так как в данном случае дети должны быть наделены долями, продажа которых возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

Архивная выписка может показать покупателю кто проживает в квартире на данный момент, и кто проживал ранее и потенциально может обладать правами на приобретаемую недвижимость.

Однако даже выписка из домовой книги не дает никакой гарантии, так как некоторые лица могли никогда не проживать в этой квартире и не были в ней зарегистрированы, но сохранили свое право беспорочного проживания или право собственности.

В некоторых случая в данной ситуации может помочь опрос соседей.

 

Примечание: подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».

 

Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам

 

Встречаются случаи, когда вместе с квартирой покупателю остаются огромные долги по коммунальному платежу. Их конечно можно попытается взыскать через суд как убыток с бывшего владельца квартиры.

Но лучше всего провести профилактику и потребовать от владельца документ подтверждающий отсутствие задолженности (справку или оплаченные квитанции). Так же можно обратится в управляющие компании для уточнения данной информации.

Не лишним будет и сверка показаний счетчиков с данными в квитанциях.

 

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

 

В последнее время получили распространения различные мошеннические схемы, при которых, квартиры продаются по заниженным ценам, после чего сделка купли-продажи аннулируется на том основании, что ее продавец не осознал последствия своих действий так как имел психическое расстройство.  Суд довольно часто удовлетворяет такие иски. Бывший собственник в этом случае получает назад проданную недвижимость, а вот неудачливый покупатель далеко не всегда получает назад уплаченные за нее деньги, либо получает не всю суму из понесенных убытков. Например, покупатель может успеть сделать дорогостоящий ремонт, который выполнялся силами «гастарбайтеров» (без заключения договора), а чеки на стройматериалы остались у подрядчиков или утеряны. В результате чего из-за отсутствия доказательств становится трудно взыскать понесенные расходы.

Поэтому справка об отсутствие у продавца на момент продажи психических расстройств будет весомым доказательством при оспаривании сделки в суде.

 

Проверка документов БТИ

 

Перед покупкой стоит так же проверить квартиру на наличие несогласованных переустройств и перепланировок в квартире. Так как наличие таковых может обернуться административными штрафами и денежными затратами на приведение жилого помещения в соответствие с проектом (это особенно актуально если были затронуты несущие строительные конструкции).

 

Подлинность паспорта продавца

 

Встречаются случаи мошенничества, в которой юридическая история квартиры идеальна, но продает ее мошенник по поддельным или похищенным документам. Не редко это лица имеют внешнее сходство с настоящим хозяином квартиры.

Проверить не находится ли паспорт в списке недействительных (на тот случае если используется украденный паспорт, но его владелец успел подать заявление о его утере) можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ.

Так же покупателю рекомендуется самому внимательно изучить паспорт продавца, так как нередко мошенники используют очень грубые способы подделки паспорта (например, замена фотографии, наклейка второй страницы поверх первой и т.д.) обнаружить которые можно невооруженным взглядом.

 

prom-nadzor.ru

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Многих волнует вопрос, как проверить чистоту сделки при покупке собственной квартиры на вторичном рынке. По статистике, 70% жителей России предпочитают покупать жилье именно на вторичном рынке, и только 30% – в новостройках. Связано это с недоверием к застройщикам, ведь многие из них оказываются недобросовестными. Вторичное жилье уже проверено и является более надежным вариантом. Однако вы должны помнить, что вам предстоит проверить множество документов и потратить на это немало времени.

Основные нюансы

Проще всего доверить проверку квартиры профессиональным юристам. Таким образом, вам не придется тратить на это свое время и силы. Такой вариант наиболее удобен в том случае, если вы не очень сильны в юридических вопросах. Если же вы уверены в своих силах, то всё можно сделать и самостоятельно.

При обращении к юристу будьте готовы к тому, что его помощь обойдется вам в достаточно крупную сумму денег. Зато вы точно можете быть уверены, что сделка пройдет удачно, и никаких ошибок вы не совершите. Всё-таки покупка недвижимости – это достаточно серьезный шаг, который необходимо очень тщательно обдумать.

Проверка документов

Если вы всё-таки решили разбираться во всех вопросах самостоятельно, то необходимо знать, какие документы требуется проверить в первую очередь:

  • Свидетельство о регистрации права собственности. Особое внимание обратите на то, когда именно продавец получил права собственности на недвижимость. Если это было сделано совсем недавно, то вас это должно немного насторожить. Почему именно продавец решил так быстро продать свое жилье? Возможно, что у него есть какие-то проблемы. Конечно же, есть вероятность того, что квартира была передана ему по наследству или в дар, и человеку эта недвижимость просто не нужна. В свидетельстве будет написано, на основании чего получалось право собственности – купля-продажа, дарение, передача по наследству. На эти моменты важно обратить свое внимание. Если квартира была передана по наследству, то выясните, является ли владелец квартир родственником завещателю. Если нет, то хорошо подумаете, стоит ли вам покупать такую квартиру, ведь родственники могут начать оспаривать свое право через суд.
  • Вам нужно убедиться в том, что после покупки квартиры не возникнет проблем с прописанными в ней людьми. То есть, все должны выписаться. Дело в том, что некоторых случаях даже после передачи права собственности прописанные имеют право продолжать проживать в квартире. В дальнейшем это может обернуться для вас очень серьезными проблемами, поэтому игнорировать данный факт точно не стоит.
  • Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. Продать такую квартиру можно только после того, как будет получено разрешение от органов опеки.
  • Обязательно потребуйте у продавца выписку из ЕГРП. Из данной справки вы сможете получить подробную информацию обо всех собственниках, которые есть в квартире. Также данная справка поможет вам разобраться с тем, не находится ли недвижимость в залоге или под судебным арестом. Данный момент, опять же, не стоит игнорировать, если вы не хотите столкнуться с достаточно серьезными проблемами в дальнейшем. Если продавец отказывается представить вам данный документ, то квартиру покупать точно не стоит, так как человек, скорее всего, что-то скрывает.
  • Не лишним будет заглянуть в технический паспорт. С помощью этого документа вы сможете разобраться, проводились ли в квартире какие-то перепланировки. Если они были, то обязательно должны быть официально зарегистрированы. В том случае, если перепланировки проводились без разрешения, то с приобретением такого жилья могут возникнуть трудности. Купить такую квартиру вам запретить не могут, но вот получить права собственности будет проблематично. Именно поэтому не рекомендуется покупать такие квартиры или же решать все вопросы только со знающими юристами.

Вы как покупатель имеете право досконально проверять все документы. Если продавец что-то вам не показывает и отказывается это делать, то есть большая вероятность того, что он что-то скрывает. Лучше всего просто не покупать такое жилье, если вы не хотите в дальнейшем столкнуться с очень серьезными проблемами.

Проверка продавца

На самом деле, проверка документов на саму квартиру – это только половина дела. Не менее внимательно стоит изучить и самого продавца, так как он может оказаться, например, мошенником. Особенно внимательно это нужно делать в том случае, если проверка проводится самостоятельно, а не с юристом.

Первое, на что необходимо обратить внимание, – паспорт продавца. Конечно же, документ должен быть подлинным. Определить это просто на глаз невозможно. Однако есть и другие способы, например, обращение в паспортный стол. Также проверку можно провести через интернет на сайте ФМС. Это делать нужно обязательно, особенно, если у вас имеются какие-то подозрения по поводу собственника квартиры. Сейчас каждый год регистрируют тысячи случаев с обманутыми покупателями.

Бывает так, что договор купли-продажи подписывается не с самим собственником, а с его представителем по доверенности. В такой ситуации вам нужно быть крайне внимательными. В итоге может получиться так, что ваши деньги уйдут просто в никуда. Не стоит торопиться с подписанием документов, если не хотите оказаться в не очень приятной ситуации. Вы должны убедиться в том, что данная доверенность нотариально заверена, иначе она просто не имеет никакой юридической силы. Проверьте, действительна ли доверенность на данный момент, так как ее, например, могли уже отозвать.

Важно! В доверенности обязательно должны быть прописаны полномочия доверенного лица. В некоторых случаях человек может только подписывать договор, а в других даже принимать оплату. Вы в любом случае должны помнить, что подписание договора через доверенное лицо – это определенные риски, к которым нужно быть готовыми.

Не лишним будет проверить продавца на недееспособность. Это нужно сделать в любом случае, даже если у вас не возникает никаких подозрений. Если человек на время подписания договора находился в наркотическом опьянении, или же он в принципе не совсем отвечает за свои поступки, то в итоге эту сделку можно будет оспорить. Поэтому рекомендуется не игнорировать подобные моменты и всё очень тщательно проверять.

Третьи лица

Вам необходимо проверить, могут ли возникнуть в дальнейшем проблемы с третьими лицами. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, всегда есть риски, что могу возникнуть различного рода споры. На самом деле, это происходит достаточно часто, поэтому данный вопрос необходимо изучить очень внимательно. Например, один из членов семьи, который прописан в квартире, сейчас находится неизвестно где. Возможно, что он не появлялась уже несколько лет. Однако это не гарантирует того, что через пару лет он не появится, и не будет оспаривать сделку по купле-продаже. Покупая такую квартиру, вы очень сильно рискуете. Лучше всего, конечно же, отказаться от подобной сделки, чтобы не возникло никаких проблем.

Виды мошенничества

Если вы хотите, чтобы с купленной квартирой на вторичном рынке не было никаких проблем, необходимо знать обо всех видах мошенничества, которые встречаются чаще всего.

Злоумышленники действуют по поддельному паспорту. Человек снимает квартиру на очень длительный срок, берет паспортные данные у собственника и делает поддельные документы. Потом по ним продается недвижимость. Получается, что вы отдаете деньги посторонним людям, которые не имеют никакого отношения к этой квартире. Именно поэтому рекомендуется очень тщательно проверять не только саму квартиру, но и продавца.

Очень внимательно нужно относиться к квартирам, где есть несовершеннолетние дети. Обычно здесь собственники не действуют умышлено, но квартиру у вас всё равно могут изъять. Например, некоторые родители выписывают свои детей непосредственно перед процедурой приватизации. Делается это для того, чтобы избежать дополнительного сбора различных документов. Такие действия являются незаконными. Если в итоге ребенок узнает об этом, то до того, как ему исполнится 21 год, он может обратиться в суд, так как были нарушены его права. По решению суда квартира может быть изъята, а вы уже не получите свои деньги обратно.

Очень много мошеннических действий было проведено с помощью доверенности. Обычно такой документ используется для того, чтобы провести сделку, если собственник находится в другом городе или стране. Мошенники могут сделать поддельную доверенность и использовать ее для того, чтобы получить от вас деньги за квартиру. Как уже говорилось выше, сделки с доверенностью всегда являются очень рискованными. Если вы всё-таки решаетесь на такое, то лучше всего привлекать к процедуре опытных юристов.

Огромные риски есть и в том случае, если квартира покупается от наследников. Здесь может случиться так, что наличие еще и других наследников скрывается. В итоге они могут претендовать на свою долю, и вы ничего не можете с этим сделать. Покупать квартиру, которая перешла по наследству, можно только в том случае, если прошло уже достаточно много времени, а значит, наследники уже не появятся.

Как видите, покупать недвижимость на вторичном рынке – это достаточно рискованное занятие, особенно, если заниматься сделкой самостоятельно. Однако не стоит отказываться от покупки такого жилья, ведь во многих случаях никаких проблем не возникает. Если вы всё-таки боитесь, что что-то пойдет не так, то вам стоит нанять хорошего юриста, который поможет вам во всем разобраться. Да, профессионалы берут не маленькие деньги за свои услуги, но зато вы не купите квартиру, которую у вас изымут или с ней возникнут какие-то другие трудности.

Порой для того чтобы проверить квартиру, необходимо потратить очень много времени, ведь здесь нужно предусмотреть очень много моментов. Наверное, именно по этой причине многие люди упускают важные нюансы и совершают очень серьезные ошибки, которые приводят к плачевным последствиям. Есть риски потерять свою квартиру и деньги, которые были за нее заплачены.

kvadmetry.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о