Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке – Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

Содержание

При покупке квартиры какие документы надо проверить

Приобретая квартиру, покупатель сталкивается с рядом проблем, для решения которых необходимы опыт и знания всех аспектов проводимой сделки, таких как:

  • правильное оформление и порядок подачи документов, бумаг;
  • организация подачи требуемого списка документов, необходимого для оформления сделки.

Большинство желающих приобрести в собственность квартиру не имеют понятия о том, какие документы необходимо собрать для совершения сделки.

Кроме того, даже если вы честный и порядочный человек, не стоит рассчитывать на взаимность. Поэтому для проведения успешной сделки необходимо уточнить все нюансы и проверить документы.

К тому же, для заключения сделки подавать придется очень много документов, условия подачи которых могут постоянно меняться и дополняться. От того, насколько вы готовы к совершению сделки, и обладаете необходимым багажом знаний, будет зависеть ее итог.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие нужно проверить документы при покупке квартиры

Безусловно, покупка квартиры — одно из радостных событий в жизни любого человека, однако, незнание всех деталей сделки и отсутствие юридической подкованности в вопросе оформления необходимых документов зачастую омрачают столь знаменательное событие, порой приводя к печальным последствиям.

Инструкция:

  • Приобрести квартиру можно как в новом доме, через фирму, занимающуюся постройкой здания, так и на вторичном рынке, т. е. у собственников жилья. В обоих случая документы на покупку жилой площади будут различаться.

Чаще всего сделки проводятся не без участия специальных агентств недвижимости, которые получают довольно нескромные гонорары за совершение сделки.

В таких случаях агентства выступают в роли посредников между фирмой застройщиком (собственником) и покупателем. В их обязанности входит: поиск подходящего варианта, а также оформление и ведение всех этапов сделки.

Кроме того, все вопросы, связанные с подачей и обработкой документации, решает непосредственно само агентство, в которое вы обратились. В обязанности агентства входит также проверка проводимой сделки на «чистоту» т. е. на отсутствие явных нарушений со стороны застройщика (собственника).

Даже учитывая то, что подобные фирмы имеют своих юристов, лишняя осторожность не повредит. Стоит лично проверить все самим, для того, чтобы исключить факты сокрытия правды, как самим агентством, так и компанией (застройщиком), с которой заключается сделка. Подобное может происходить как по незнанию, так и специально, преследуя определенную выгоду.

  • Покупая квартиру с обременением в ипотеку, когда банк под залог приобретаемой собственности дает вам необходимые денежные средства, стоит помнить, что всеми проверками занимаются специалисты банка.

Являясь заинтересованными лицами в успешном заключении сделки и предоставляя под залог денежные средства, в их интересах не потерять свои деньги.

  • В случае если вы покупаете жилую собственность без посредников, ответственность за принимаемые решения лежит полностью на вас. Для того чтобы правильно заключить сделку, вам понадобится помощь специалистов (юристов), которые займутся проверкой и оформлением необходимой документации.
  • Лучшим решением будет, если вы доверите подготовку, проверку, подачу документации для заключения сделки профессионалам. Однако всецело полагаться на кого-то не стоит, вам следует самим тщательно следить за совершением сделки, знать какие документы требовать у продавца.

Не исключая вариант покупки жилой площади в новостройке, в доме, который еще не сдан, стоит помнить о заключении предварительного договора с фирмой-застройщиком.

К тому же, каждый застройщик имеет свою схему работы, свои условия сделки. Так, одни фирмы работают по договору о долевом участии, что, с юридической точки зрения, больше всего приветствуется. Другие, работают по вексельным договорам.

Заключая договор о покупки жилья, следует проверить такие документы, как:

  • договор о собственности или долговременной аренды земли;
  • предварительный план постройки;
  • документы о привлечении финансовых средств;
  • разрешение на строительство.

Также необходимо проверить и саму фирму-застройщика:

  • учредительные документы фирмы;
  • почитать отзывы о работе компании.

Анализ полученных сведений позволит сделать выводы, основываясь на которых вы будете решать, заключать сделку с таким застройщиком или нет. Практика показывает, многие фирмы, насобирав денег с покупателей и начав стройку, спустя какое-то время замораживают ее ввиду нехватки средств.

И такие случаи не единичны. В результате покупатель остается ни с чем, ведя долгие суды с застройщиком, пытаясь вернуть отданные денежные средства.

Поэтому при заключении договора нужно обязательно ознакомиться со сроками сдачи дома, а так же штрафными санкциями, которые в случае задержки его сдачи будут приведены к исполнению судом в отношении фирмы-застройщика.

  • После того как вы подпишите предварительный договор с застройщиком и оплатите первоначальный взнос, вам остается ждать, когда строительство дома будет завершено и принято специальной государственной комиссией.

Далее вам необходимо подписать акт приема-передачи, в том случае, если вас все устраивает, и нет никаких претензий к застройщику. Если вами обнаружены недостатки, вы вправе требовать их устранения у строительной компании, подписавшей с вами договор.

Если нареканий нет, стоит обратиться в регистрационную палату и получить документы о собственности. Выданные документы о праве собственности являются главным подтверждением того, что вы являетесь владельцем квартиры.

Получить свидетельство о праве собственности можно лично в регистрационной палате или же с помощью услуг фирмы-застройщика, которая займется этим за отдельную плату.

  • Если же вы покупаете жилье на вторичном рынке, стоит обратить внимание на документы о собственности, а также на основании чего они были выданы. Такими документами могут выступать: договор дарения, купли-продажи, наследования и т. д.

Обязательно стоит поинтересоваться обо всех предыдущих жильцах этой квартиры, сведения о которых находятся в домовой книге, выписку из которой вы можете получить по запросу.

Кроме того, примите во внимание тот факт, что все лица, проживающие ранее в этой квартире, и будучи выписанными перед продажей, могут предъявить свои права на квартиру. К категории таких лиц относятся: несовершеннолетние дети, а так же лица, находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, бывшие собственники жилой площади в некоторых случаях могут аннулировать сделку.

Кроме перечисленной выше документации, стоит проверить также документы технического характера, в которых может быть указан факт проведения перепланировки жилой площади, который должен быть согласован и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Заключив договор о купле-продаже, в котором оговаривается стоимость объекта и на основании которого происходит собственно сама продажа, вы можете приступить к регистрации собственности на данную жилую площадь.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Если вы решили приобрести недвижимость на вторичном рынке, вам стоит начать изучение вопроса с проверки документации, на основании которой возникло право собственности продавца.

Например, основанием для признания права собственности на недвижимость могут служить такие документы, как: договоры купли-продажи, дарения, мены. Реже встречаются свидетельства о праве на наследство, договора ренты, которые вступили в законную силу по решению суда.

Безусловно, если эти документы содержат исправления, признаки подделки и подчистки, это говорит о том, что продавцу недвижимости есть что скрывать. Все исправления, которые содержатся в документации, должны быть заверены подписями обеих сторон договора.

В том случае, если договор заверен нотариусом, все исправления, имеющиеся в документах, должны быть скреплены печатью и подписью заверителя (нотариуса).

Вам необходимо также проверить договора на наличие факта государственной регистрации. Если в документах, на основании которых возникло право на собственность, имеются условия, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки, необходимо убедиться, что эти условия соблюдены.

Одним из таких условий может быть обязательство покупателя выплатить стоимость квартиры через некоторое время после заключения договора. В случае невыполнения условий, договор подлежит немедленному расторжению.

Немаловажным нюансом является факт продажи квартиры, которая ранее была указана в дарственной или же завещана по наследству, и вскоре после этого выставлена на продажу ее новым владельцем. Как минимум факт такой быстрой продажи на столь выгодных условиях должен вас насторожить. Не говоря уже о том, что отказ от такой сделки очевиден.

Проверка истории квартиры

Для того чтобы окончательно убедиться в «чистоте» сделки, стоит попросить у собственника квартиры сделать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).

Данный документ будет являться гарантом безопасности совершаемой сделки. В ЕГРП содержаться наиболее полные сведения о приобретаемой недвижимости, начиная с 1988 года (т. е. с года создания самого ЕГРП), в частности: переходы права собственности из рук в руки, запреты на совершение сделок, а также наличие арестов на квартиру.

Если в выписке Единого государственного реестра содержатся сведения о частой перепродаже квартиры и переходе из рук одного владельца к другому данной недвижимости (т. е. по факту в такой квартире долго не проживали), то вполне вероятно, что такая квартира используется аферистами для совершения «не чистых» сделок, с целью обмана покупателей.

В таком случае рекомендуется насторожиться и поискать более подходящий вариант без рисков и возможных потерь денежных средств.

В выписке, как уже было сказано выше, содержится и другая полезная информация, анализ которой позволит предотвратить заключение сделки на покупку «черной» недвижимости.

В частности, особое внимание стоит обратить на наложение арестов на приобретаемую жилую площадь, а так же на какие-либо споры. Особое внимание стоит уделить тому, сколько лет прошло с момента возникновения споров.

В российском законодательстве указано, что максимальный срок давности по признанию сделок недействительными составляет 3 года.

А это значит, что если в течение последних лет до предполагаемого приобретения недвижимости никаких споров не возникало, вы можете не волноваться за то, что объявятся предыдущие владельцы и предъявят свои права на покупаемую недвижимость.

В обратном случае, вам необходимо попросить продавца квартиры предъявить судебное решение, по которому можно будет сделать выводы о правомерности владения данной собственностью. Если же судебное решение еще не вынесено, вам стоит подождать, пока оно будет обнародовано судом, и только после этого заключать сделку с владельцем квартиры.

Случается и так, что квартира не числится в реестре (ЕГРП). Это говорит о том, что с такой недвижимостью после ее приватизации не совершалось никаких сделок и с юридической стороны, такая квартира является идеальным вариантом для покупки.

Для того чтобы быть уверенным на сто процентов, необходимо подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться, что владелец имеет право на предполагаемую к покупке собственность.

Качество квартиры

Качество квартиры проверяется по соответствию действительного состояния жилой площади с заявленным в документах бюро технической инвентаризации (БТИ).

Поэтому если таковой документации у вас на руках не имеется, ее стоит просить у продавца квартиры. В действительности может оказаться так, что в квартире была произведена перепланировка или переустройство без ведома соответствующих органов (т. е. БТИ).

В статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) любое переустройство, перепланировка без согласования с органами местного самоуправления, попадает в разряд административных правонарушений, за что предусмотрена ответственность.

Как проверить продавца квартиры

С не меньшей осторожностью нужно отнестись и к самому собственнику квартиры. Начать стоит с проверки подлинности его паспорта, сведения о котором можно получить на сайте https://гувм.мвд.рф/ (Федеральной Миграционной Службы Российской Федерации), с помощью специального сервиса.

Конечно, полученные сведения носят больше справочный характер. Для того чтобы получить официальны данные, специалисты рекомендуют обращаться в территориальные подразделения ФМС (т. е. паспортный стол по месту регистрации продавца).

Особое внимание стоит обратить на предмет заключения договора не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Такая доверенность должна быть заверена нотариальной конторой.

Стоит уточнить полномочия представителя: имеет ли он право подписывать договор, принимать оплату и т. д. Уже само участие доверенного лица со стороны продавца создает дополнительные риски, к чему нужно отнестись со всей осторожностью.

Сложнее будет разобраться, дееспособен ли владелец собственности. Ведь на момент подписания сделки, даже удостоверившись в правомерности действий со стороны представителя, владелец квартиры может находиться в месячном запое, в состоянии наркотического опьянения и т. д. Следует не полениться и запросить соответствующие справки из наркологических и психоневрологических диспансеров.

Права третьих лиц

Для того чтобы узнать зарегистрирован ли кто-то еще помимо самого собственника в квартире и имеет ли законное право на проживание при продаже собственности, необходимо попросить у продавца предоставить выписку из домовой книги.

Проблемы могут возникнуть, когда по незнанию, заключив сделку с продавцом, новый собственник сталкивается с ситуацией, когда некие третьи лица, зарегистрированные в квартире, в судебном порядке начинают отстаивать свои права на собственность.

Это может произойти, например, при наличии отсутствующего члена семьи продавца, который, имея прописку в данной квартире, не знал о совершении сделки.

Поэтому заключая сделку с продавцом, который утаивает наличие зарегистрированных третьих лиц в принадлежащей ему квартире, вы заведомо идете на неоправданный риск и обрекаете себя на долгие судебные тяжбы.

Особым случаем также является наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей в приобретаемой недвижимости, права которых также необходимо соблюдать.

Если в ходе сделки, так или иначе, затронуты права несовершеннолетних, стоит убедиться в наличии соответствующего разрешения в органах опеки и попечительства.

К тому же, если продавец находится в браке, стоит уточнить права его супруги на приобретаемую собственность, в договоре должно быть указано согласие супруги на продажу квартиры.

Ведь в случае, если квартира была приобретена во время совместной жизни и в договоре не говорится о ее согласии, супруга, имея равные права на собственность, может оспорить заключенную сделку в суде.

Безусловно, в деле купли-продажи важны все нюансы, о которых уже было сказано выше. От того, насколько вы знаете правовую и юридическую сторону проводимой сделки, зависит ее результат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру, при покупке на вторичном рынке

Проверка истории квартиры начинается с анализа правомерности приобретения (появления) факта собственности продавца. Это: договоры о купле/продажи, меня, дарения, наследства, решения суда и так далее.

Все записи не должны вызывать сомнений в подлинности, в том числе и подписи. При наличии исправлений должны быть подписи всех участников. Если договора скрепляются и удостоверяются нотариусом, тогда все исправления должны быть подтверждены подписью и его печатью.

Потребуйте у продавца выписку из ЕГРИП.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Покупка квартиры – ответственный процесс, при котором нужно учитывать множество деталей, чтобы не стать жертвой мошенничества. В идеале всю документацию должен проверить юрист, чтобы убедиться, что право собственности принадлежит продавцу, а за жильем не числится задолженностей. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с обманными махинациями, когда по поддельным документам продается чужая квартира, и в итоге, после передачи денег продавцу, покупатель остается ни с чем.

Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры – это значительное событие в жизни любого человека.

Люди очень тщательно готовятся к покупке жилья, ведь собираются потратить не малые деньги. Покупка квартиры на вторичном рынке обойдется вам дешевле, чем в новостройке.

Большой плюс состоит в том, что вы сразу сможете въехать в новое жилье, и при этом гораздо меньше потратить деньги на ремонт. Чтобы приобрести квартиру вам придется потратить много времени и терпения для поиска нужного вам варианта.

Вторые руки: что нужно проверить, покупая вторичное жилье

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером . При естественном освещении намного проще заметить недостатки продаваемого жилья.

А, значит, можно не только избавить себя от неприятных открытий в будущем, но и поторговаться по поводу цены. Если покупатель находит серьезные недостатки, то, как утверждают многие эксперты, вполне может сбить с первоначальной цены тысяч 10-15 долларов.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам.

Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки. Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени.

Советы как не попасть впросак при покупке квартиры на вторичном рынке

Пошатнувшееся в острую фазу кризиса доверие граждан к рынку недвижимости постепенно восстанавливается. Оживились те, кто уже не верит в серьезное падение или рост цен, или просто не может откладывать решение квартирного вопроса.

При этом стоит понимать, что из-за массы связанных с покупкой жилья нюансов и юридических тонкостей погореть можно даже при самых благоприятных обстоятельствах. Специально для «Ленты.

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца.

Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов.

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером.

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Стоит заранее обдумать вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке. Сейчас все больше людей покупают квартиры на вторичном рынке, так как нет возможности купить в новостройке. Чтоб не оказаться обманутым, нужно обдумать ряд важных вопросов, которые нужно будет поставить риелтору или владельцу.

Шаг 1 – попросить владельца познакомить с документом на право собственности.

Документ должен содержать всю необходимую информацию о регистрации владельца и печати соответствующих органов.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Цена на вторичную квартиру зависит от многих факторов и часто бывает даже выше стоимости нового жилья. В то же время такие сделки могут быть осложнены серьезными проблемами юридического характера, ошибками в оформлении документов, мошенничеством.

Необходимо сразу определиться: начинать ли действовать самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. Выбирая агентство, стоит ознакомиться с отзывами клиентов о нем, выяснить срок его существования и авторитет на рынке недвижимости.

juridicheskii.ru

обращаем внимание на историю и юридическую чистоту

В последнее время всевозможные махинации с недвижимостью только учащаются. Зная о том, какие подводные камни ожидают потенциального собственника жилья на вторичном рынке, вы сможете обезопасить себя от нечестных продавцов и сохранить свои деньги.

Список документов для проверки квартиры при покупке

Итак, вы отправляетесь на первую встречу с продавцом, предполагая если не подписать, то уж точно обсудить договор купли-продажи. Напомните владельцу жилплощади, что вы пожелаете ознакомиться с:

  1. Правоустанавливающими документами.
  2. Выпиской из ЕГРП.
  3. Выписку из домой книги, подтверждающую отсутствие регистрации в продаваемой квартире третьих лиц.
  4. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или о размере таковой.
  5. Справки нарколога и психиатра о признании гражданина дееспособным.

Не соглашайтесь подписывать что-либо, если не ознакомились с приведенным списком. Более того, потенциального покупателя должно насторожить нежелание продавца удостовериться в чистоте сделки.

Памятка для покупателя: на что обратить внимание?

Разделить документы, фигурирующие при сделке купли-продажи, на важные и второстепенные невозможно. Проверять нужно абсолютно все, начиная с личности самого продавца и заканчивая всевозможными выписками и справками. Важно убедиться, что во всех документах указаны одни и те же данные собственника, поскольку разница даже в одной букве может сыграть с вами очень злую шутку.

Проверка документов при приобретении жилья на вторичном рынке

Обязательны к проверке в том случае, когда покупается вторичное жилье. Продавец мог получить право распоряжаться жилплощадью на основании одного из следующих документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены;
  • Договор дарения;
  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Вступившее в силу судебное решение;
  • Договор ренты.

Вне зависимости от того, какой именно документ предоставит вам продавец, убедитесь, что в них отсутствуют следы незаконного вмешательства: подчистки, исправления, признаки подделки. Если же в тексте документа и присутствуют исправления, они обязательно должны быть заверены нотариально.

Кто еще может претендовать на недвижимость и как это проверить?

При покупке квартиры не помешает ознакомиться с оригиналом домовой книги. Это поможет проверить, все ли лица, зарегистрированные по данному адресу, были выписаны или уведомлены о факте продажи жилплощади. Легкомыслие в данном вопросе может привести к тому, что через какое-то время после совершенной сделки появится родственник продавца, прописанный по данному адресу, и попытается через суд оспорить свое право владения квартирой.

Если в приобретаемой квартире прописаны дети, помните о том, что закон тщательно охраняет их права! Поэтому изначально убедитесь в наличии разрешения от органов опеки, чтобы впоследствии не добавлять себе проблем.

Также необходимо быть внимательным при покупке квартиры у одного из супругов, состоящих в законном браке. Попросите продавца предъявить согласие супруга (-и), или же доказательство того, что жилье было приобретено до брака, а потому не считается совместно нажитым имуществом.

Право собственности: покупать непосредственно у владельца

Прежде, чем подписывать договор и в принципе давать согласие на покупку конкретной квартиры, не помешает убедиться, что вы имеете дело именно с ее непосредственным владельцем. Уточнить этот момент может только право собственности, в котором указаны данные человека (или людей), имеющего право распоряжаться квадратными метрами.

Как проверить историю квартиры и её чистоту в Росреестре?

Просить у собственника выписку из ЕГРП не просто нужно, а необходимо. Такая выписка максимально полно отразит всю историю, которую пришлось пройти конкретному объекту недвижимости. Правда, сам росреестр существует только с 1998 года, однако для безопасной сделки купли-продажи этого вполне достаточно.

Не стоит спешить подписывать договор купли-продажи, если:

  • Из выписки следует, что в квартире фактически никто не жил, – она лишь переходила от одного собственника к другому;
  • Выяснилось, что квартира выступала объектом спора, судебного разбирательства, на нее был наложен арест и т.п. В особенности – если не прошло 3 года с того момента;
  • По жилому объекту ведется судебное разбирательство, решения по которому еще не было вынесено.

Не стоит опасаться приобретать жилплощадь, не числящуюся в ЕГРП. Напротив: если с 1998 года ни одна сделка по ней не была задокументирована, покупателю передивать не о чем.

Документы из БТИ

В обязательном порядке перед покупкой попросите продавца предъявить документы от БТИ на приобретаемое жилье. Только их внимательное изучение позволит понять, все ли переустройства и/или перепланировки зафиксированы. Помните: все те изменения первоначального вида квартиры, которые выполнялись несогласованно, считаются самопроизвольными и подлежат административному штрафу.

Проверка документов владельца

Проверить подлинность личности того, кому вы собираетесь отдать немаленькую сумму денег необходимо в обязательном порядке. Первое, что вы можете сделать, – удостовериться в законности выданного паспорта. Сделать это можно либо в паспортном столе, к которому территориально принадлежит владелец, либо на сайте МС РФ.

Будьте бдительны, если переговоры ведутся не непосредственно с владельцем жилья, а с доверенным лицом. Мало убедиться в наличии доверенности – следует перепроверить, не отозвана ли она и нет ли нарушений в ее составлении.

Самое сложное в процессе проверки личности продавца – необходимость установить дееспособность. Для этого потребуется уговорить собственника потратить личное время и посетить нарколога и психиатра, которые подтвердят или опровергнут факт постановки на учет.

Ни в коем случае нельзя утверждать, что какие-то документы важно проверить перед подписанием договора купли-продажи, а на остальные можно не обращать внимания. Мелочей в этом вопросе не бывает, а потому к процессу подготовки документов нужно отнестись максимально ответственно.

urmetr.com

Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной, и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в его подлинности. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартиру обременения и аресты. В ней же указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Документ, подтверждающий что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь без и денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребенка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки. При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруг или супруга скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа. 

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

  • Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
  • Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что вы получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
  • Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

 Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

realty.yandex.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о