Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости?
НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?
ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX
Заказать консультацию
Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке сопровождается рядом рисков, в частности, вероятность того, что дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, из-за незаконности строительства потенциальный владелец не сможет оформить право собственности и тому подобное.
Учитывая эти и ряд других ситуаций, в которые может попасть покупатель квартиры в новостройке, можно прийти к выводу, что безопаснее приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, то есть квартиру, которая уже была в собственности и пользовании других лиц.
К сожалению, такое убеждение ошибочно, ведь покупка такой квартиры также сопровождается большим количеством рисков для покупателя. Так, покупатель может стать жертвой мошенничества, приобрести квартиру у лиц, не имеющих права продавать квартиру, то есть являющихся недееспособными или не имеющих права собственности на жилье, на квартиру наложен арест или другие виды обременений и тому подобное.
В связи с этим, чтобы быть уверенным в законности договора и отсутствии в дальнейшем судебной волокиты, связанной, например, с признанием такого договора недействительным, необходимо тщательно проверить все документы, имеющие существенное значение для заключения договора купли-продажи квартиры.
Установления личности продавца и владельца или владельцев квартиры
Прежде всего необходимо установить личность продавца квартиры и наличие у него полномочий по продаже объекта недвижимости. Так, продавец должен иметь при себе оригинал паспорта и учетной карточки налогоплательщика (идентификационного кода). Если продавец не является собственником квартиры, а лишь представляет его интересы, он должен предоставить для ознакомления документ, подтверждающий наличие у него полномочий, например доверенность.
Однако наличие доверенности не гарантирует законность заключенной сделки, ведь доверенность может быть выдана недееспособным лицом или человеком, который умер. Итак, обязательно проверить существование указанного в документах владельца, его состояние и тому подобное.
Также необходимо убедиться, что никто не имеет законных прав на квартиру или ее часть и не будет оспаривать договор в судебном порядке. Например, квартира, которая приобретена лицом во время пребывания в браке, фактически считается общей совместной собственностью. В таком случае для заключения договора купли-продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение любой сделки, что влечет за собой отчуждение общего имущества.
Наличие права собственности и правоустанавливающих документов
Не менее важным шагом при проверке документов контрагента во время покупки квартиры является проверка наличия права собственности на квартиру и правоустанавливающих документов.
Проверяя документы, необходимо требовать, чтобы продавец предоставлял оригиналы документов. Документы, подтверждающие право собственности продавца, могут быть разнообразны: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.
Каждый из этих документов имеет свои особенности оформления и должен отвечать требованиям законодательства. Любой документ, подтверждающий право собственности продавца, необходимо внимательно изучить. Например, договор дарения может иметь условие, согласно которому владелец не будет иметь права отчуждать квартиру в течение определенного времени. В такой ситуации необходимо убедиться, что условие соблюдено.
Если квартиру получено в наследство, не лишним будет убедиться на основании закона или завещания получено наследство и есть ли другие наследники, которые могут обжаловать сделку.
Кроме того, продавец должен иметь выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений, что дополнительно подтвердит подлинность документов о праве собственности и отсутствие каких-либо обременений.
Также перед заключением договора покупатель должен убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован. Для этого продавец должен представить справку установленной формы.
Отсутствие задолженности и судебных споров относительно квартиры
Достаточно важной информацией, которой необходимо владеть перед покупкой квартиры, являются сведения о наличии или отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
Для получения достоверных данных по этому поводу нужно требовать соответствующие справки с предприятий, непосредственно оказывающих коммунальные услуги дому в целом или конкретным квартирам.
Также покупатель должен узнать, есть ли квартира объектом судебного разбирательства или, возможно, была в прошлом. Такую информацию можно найти на сайте Единого государственного реестра судебных решений, по адресу квартиры. Следует обратить внимание на то, что если по поводу квартиры судом рассматривалось определенное дело, например раздел имущества, обжалования завещания и т. д., нужно выяснить, нет ли оснований для возобновления дела.
Также необходимо проверить, не находится ли квартира под арестом, в налоговом залоге и тому подобное. Это должен сделать нотариус при заключении договора, однако покупатель сам может это сделать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество на сайте Министерства юстиции Украины.
Итак, решив приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно быть достаточно осторожным и внимательным, всесторонне изучить всю информацию о владельцах и самой квартире, тщательно исследовать все документы.
В связи с тем, что каждая ситуация уникальна, для уверенности в достоверности документов и правильности всей процедуры заключения договора купли-продажи необходимо обратиться к квалифицированному юристу, который изучит все документы и осуществит юридическое сопровождение заключения договора.
Похожие статьи:
Что делать, если качество коммунальных услуг неудовлетворительное?
Позиция юриста по борьбе с шумными соседями
Могут ли забрать квартиру из-за долгов за коммунальные услуги?
Какие документы проверять при покупке квартиры?
Добрый день, гости сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня речь пойдет об основном комплекте документов, который необходимо более внимательно проверить при покупке объекта жилой недвижимости на вторичном рынке.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Итак, первый документ – это правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Основания для владения недвижимостью разнообразны, соответственно, и документы-основания могут быть различных вариантов.
Это договор купли-продажи, договор мены (кстати, договор мены в настоящее время встречается крайне редко), свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда, акты органов государственной власти и др.
Как была получена в собственность недвижимость – вот что необходимо узнать из документа-основания. Из такого документа можно увидеть и особенности, например, прописанных лиц, арендные отношения и др.
Собственники, которые не прописаны в недвижимости, утратят свое право пользования, когда право собственности перейдет к другому лицу.
А вот если в договоре купли-продажи указано, что они сохраняют право проживания, то переход права собственности на них не повлияет.
Второй документ – это свидетельство о государственной регистрации права.
Документ с июля 2016 года больше не выдают. Свидетельство – не документ-основание владения собственностью – это документ, по сути своей, который удостоверяет, что запись о переходе права собственности внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поэтому его отмена не должна настолько страшить людей. Теперь вместо свидетельства будут выдавать выписку из единого государственного реестра прав.
Однако старое свидетельство никто специально не отменял. Поэтому если у продавца право собственности возникло после 1998 года и до июля 2016 года, свидетельство у него должно быть.
Третьим нашим документом будет выписка из единого государственного реестра прав.
По сути дела, представляет собой справку, которая позволяет увидеть следующие моменты:
- Во-первых, кто является собственником на дату выдачи справки;
- Во-вторых, на каком основании продавец стал собственником;
- В-третьих, различные обременения, такие как заложена ли квартира на момент выдачи справки, находится ли под арестом и др.
Естественно, выписка из единого государственного реестра прав нам нужна для того, чтобы узнать, достоверны ли те сведения, которые изначально нам представил продавец.
Выписка из ЕГРП бывает вообще двух видов: первая – это о зарегистрированном праве на объект недвижимости. Ее может взять любой человек. Это стандартная выписка, которую обычно заказывают.
Она не содержит информацию об истории купли-продажи, об истории передачи данного объекта недвижимости между различными собственниками.
Для этого заказывается вторая выписка, содержащая сведения о переходе прав на объект недвижимости. Эта выписка предоставляется только самим правообладателем, либо по доверенности.
В такой выписке отражена вся история, в ней указывается, кто, когда и кому продавал данный объект недвижимости, перечисляются все документы-основания.
Если квартира продавалась неоднократно, неоднократно менялись собственники – такая выписка, конечно же, необходима для проверки юридической чистоты.
Для получения более полного объема информации, заказывают также справку из единого государственного реестра прав о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости.
С помощью данной справки, можно установить наличие наследственных, исполнительных производств и др. Даже если сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов еще не внесены в единый государственный реестр прав.
Четвертый документ – выписка из домовой книги. Выписка из домовой книги позволяет узнать, кто прописан в квартире. Вообще, она бывает двух видов.
Это обычная, которая содержит информацию о том, кто прописан на дату ее выдачи, и расширенная (иначе ее еще называют «архивная выписка»).
Такая выписка способна дать информацию обо всех жильцах, которые когда-либо были прописаны в объекте недвижимости. Именно расширенная выписка позволяет узнать, есть ли люди, которые были здесь прописаны и затем временно сняты с регистрационного учета или исчезнувшие не пойми куда.
Для чего это нужно? Дело в том, что права таких лиц, права пользования объектом, который вы покупаете, могут быть восстановлены в дальнейшем через суд.
В Москве вместо выписки из домовой книги можно взять такой интересный документ, называется он «единый жилищный документ», который более удобен в использовании, получить его можно, в том числе, через МФЦ (то есть многофункциональный центр).
Единый жилищный документ заменяет выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета, справку об отсутствии задолженности, справку о составе семьи и ряд других справок, что крайне удобно – не придется бегать и собирать эти различные документы.
Следующий документ, который нас интересует – это копия лицевого счета по месту регистрации. Естественно, если у продавца (то есть у собственника) есть несовершеннолетние дети, то потребуется также копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца, дабы убедиться, что детей не выписали неизвестно куда, прямо перед продажей.
Права детей бдят, поэтому, при таком варианте развития событий, вполне возможно, что детей восстановят в правах, и вы можете потерять купленную квартиру, комнату или другой объект недвижимости.
Следующие документы – это справки из психоневрологического и наркологического диспансера, позволяющие установить дееспособность и адекватность лица, которое совершает сделку, чтобы впоследствии эту сделку не признали недействительной.
Также нам потребуется свидетельство о браке. Если продавец (собственник) когда-то состоял в браке или состоит в настоящий момент.
Если такой факт устанавливается, конечно же, потребуется еще нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости. Конечно же, нам потребуется паспорт.
Если у собственника есть несовершеннолетние дети, нам потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Обратите внимание обязательно на такой документ, как справки об отсутствии задолженности по всем услугам ЖКХ.
Почему стоит на это обратить внимание? Дело в том, что иногда представляют справку, и люди видят там графы «электроэнергия» или «оплата за тепло» и упускают такие моменты, например, как оплата за газ.
Оказывается, у человека задолженность. И тут два варианта. Либо вы начинаете за ним бегать, чтобы он это все дело погасил (заплатил), либо сами за него платите.
Вопрос в сумме, конечно, и вашей готовности оплачивать эту задолженность. Поэтому лучше всего убедиться, что долга нет, что все подключено и работает, и вам не придется платить какие-либо штрафы.
Далее, если квартира либо иная недвижимость, которую вы приобретаете, продается по доверенности (через представителя), конечно же, вам понадобится эта доверенность, чтобы ее проверить.
Вообще, объекты, которые продаются по доверенности, входят в очень рисковую группу.
И последний момент, на который мы хотели бы обратить ваше внимание. Вам потребуется справка об отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.
Вообще, взносы на капитальный ремонт ввели не так давно. Однако около 40% населения эти взносы не оплачивает, а в Жилищный кодекс ввели очень интересную новую управу, в соответствии с которой задолженность по капремонту переходит новому собственнику.
То есть вы не сможете потребовать от предыдущего продавца оплаты этой задолженности, вам придется оплачивать это самостоятельно.
Так как сейчас прошло еще не такое большое количество времени с момента введения взноса на капремонт, то суммы задолженности пока небольшие.
Но через несколько лет, такие суммы будут достаточно приличными, поэтому лучше такую справку иметь на руках.
Все эти документы, которые здесь перечислены, конечно, должны у вас остаться в копиях. Почему? Потому что, если впоследствии возникнет какой-либо, не дай Бог, спор или кто-то попытается забрать у вас квартиру, за которую вы заплатили деньги, вам необходимо будет доказать свою добросовестность. Добросовестность доказывается, в первую очередь, тем, что вы все досконально изучили.
Поэтому не выкидывайте эти документы, даже если прошел год, два, три и так далее. Оставьте их – пусть лежат, они много места у вас не займут.
Вот такой вот примерный перечень документов, который вам необходим для более детальной проверки юридической чистоты приобретаемой на вторичном рынке недвижимости.
Желаем вам удачных покупок, чтобы судебные споры обходили вас стороной! Спасибо вам за внимание!
Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=i6KT4UwEQRw
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
o-nedvizhke.ru
Какие документы нужно проверить при покупке вторичного жилья
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.
Купить — вторичку — и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья
Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры
Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой
После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.
Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой
Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.
Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке
Во-вторых, проверьте данные Единого государственного реестра недвижимости, как первый его раздел, так и сведения о правах и ограничениях. Это можно сделать самому через сайт, либо продавец может заказать Выписку из ЕГРН. Поскольку общий срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней (в некоторых регионах приказами установлены более сокращенные сроки), а для регистрации арестов, запретов, прав, возникающих по нотариально удостоверенным сделкам, иных категорий действий установлен срок в 3 рабочих дня, то срок действительности этого документа будет такой же. Поэтому ориентируйтесь на более свежую по сроку Выписку, так как данные быстро могут измениться.
Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Пакет документов для покупки квартиры
Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.
Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция
Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
На деле все обстоит иначе. Для начала, важно убедиться в том, что объект действительно принадлежит человеку, который его продает. Есть ли у него договор купли-продажи? Ренты? Может, ему кто-то подарил квартиру? Тогда кто? Родственник или чужой человек? Второе – уже очень подозрительно, лучше откажитесь от покупки.
firstjurist.ru
Покупаем квартиру на вторичном рынке: особенности
Приобретение квартиры – это значительное событие в жизни любого человека. Люди очень тщательно готовятся к покупке жилья, ведь собираются потратить не малые деньги. Покупка квартиры на вторичном рынке обойдется вам дешевле, чем в новостройке.
Большой плюс состоит в том, что вы сразу сможете въехать в новое жилье, и при этом гораздо меньше потратить деньги на ремонт. Чтобы приобрести квартиру вам придется потратить много времени и терпения для поиска нужного вам варианта. Вам нужно будет перебрать кучу объявлений, обзвонить все интересующие вас варианты, договориться о встрече, съездить на просмотры, предлагаемых квартир, пока вы не найдете именно то, что вам нужно, ну и, конечно, работа с документами. Это занятие требует наибольшего внимания, терпения и сил.
Итак, вы нашли нужный вариант, что же нужно делать дальше?
Во-первых, вам нужно внимательно осмотреть состояние квартиры, всё ли вас в ней устраивает. Обязательно нужно проверить состояние электропроводки, санузлов, окон, пола и дверей.
Во-вторых, нужно внести предоплату и составить авансовый или предварительный договор, чтобы собственник не передумал продать квартиру именно вам. Предварительный договор – это документ о заключении основного договора в будущем.
В-третьих, подготовить документы.
Вот список нужных документов:
- договор купли-продажи прежнего собственника;
- договор ренты;
- договор дарения;
- договор мены;
- свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о праве собственности;
- выписка из домовой книги;
- экспликация и полный план БТИ.
Договор купли-продажи – это документ, составленный двумя сторонами, одна, из которых продавец, другая – покупатель. В данном документе продавец обязуется передать товар, в нашем случае это квартира, покупателю. А покупатель обязан заплатить за этот товар.
Что такое договор ренты? Рента – это доход, который регулярно получает одна из сторон при продаже какого-либо имущества. Договор ренты – это договор, в соответствии с которым продавец квартиры передает её в собственность покупателю. При этом продавец имеет право пользоваться квартирой.
Договор дарения заключается между двумя сторонами: даритель и одаряемый. Даритель передаёт в собственность одаряемому своё имущество безвозмездно.
Договор мены – это договор, по которому обе стороны как бы меняются между собой квартирами.
Свидетельство о праве на наследство – это документ, который подтверждает право наследников на прописанное в нём имущество. Выдаётся это свидетельство нотариусом или другим уполномоченным лицом.
В настоящее время существует два вида выписки из домовой книги:
- расширенная выписка;
- обычная.
В первой имеются сведения о прописанных лицах в квартире за определённый период. Обычная же выписка включает сведения жильцов на текущий момент. Для того чтобы взять выписку из домовой книги необходимо обратиться в управляющую компанию по месту регистрации. При себе необходимо иметь паспорт и документы на жильё.
Экспликация содержит числовые данные общей площади помещения и её частей. Чаще всего выглядит в виде таблицы. Для получения экспликации нужно обратиться в бюро технической инвентаризации, коротко БТИ. Выдается сроком на 1 год со дня выдачи. План БТИ является очень важным документом. Выглядит в виде чертежа, на котором нарисованы стены вашего помещения, все имеющиеся перегородки, оконные и дверные проёмы и сантехника.
Что нужно помнить и знать?
Приобретаемая вами квартира может находиться в группе риска, и вы можете её лишиться. Вам следует обратить внимание, во-первых, на стоимость продаваемой вам квартиры. Она не должна быть ниже рыночной, иначе с этой квартирой что–то не так.
Второе, если вам пытаются продать квартиру по доверенности. Третье – сколько раз продавали квартиру. Чем чаще её продавали, тем больше это должно настораживать. Скорее всего — это действуют мошенники, и вы можете потерять свои деньги.
Четвёртое — продавец и зарегистрированные с ним лица. Вам нужно удостовериться, что продавец квартиры не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Не имеет ли он серьёзных заболеваний.
Вы вправе попросить медицинскую справку или медицинскую карту собственника. Также проверке подлежат лица, прописанные на продаваемой площади. Пятое — нужно самостоятельно изучить план БТИ. Если в квартире проводилась перепланировка, вы об этом не узнаете без плана БТИ, и вам придётся заплатить штраф и к тому же вернуть квартире первоначальный вид, плюс ещё расходы на ремонт. Шестое — реальная стоимость квартиры. Иногда продавцы специально снижают стоимость квартиры, поэтому нужно составить расписку. В случае расторжения договора, вы сможете вернуть всю сумму в полном объёме, а не ту, которая записана в договоре.
Седьмое – нужно изучить расширенную выписку из домовой книги. По ней вы сможете отследить нахождение детей до 18 лет и родственников, которые находятся в тюрьме. Если дети были определены в детдом, то они по суду смогут вернуть свою квартиру обратно. Так же лица после отбывания срока. Восьмое – если собственник находится в браке или разведён (а).
Нужно учесть то, что бывший супруг или супруга имеют права на квартиру. В-девятых, нужно обратить внимание, не является ли квартира наследством, единственный ли наследник продавец квартиры, иначе после приобретения жилья, к вам могут нагрянуть другие родственники-наследники.
Подведем итоги, покупка квартиры на вторичном рынке – это очень трудоёмкий и ответственный момент. Нужно отнестись со всей серьёзностью к приобретению новой жилплощади. Нужно очень ответственно и внимательно оформлять все документы. Если вы понимаете, что вам тяжело, и вы сами не справитесь, лучше обратитесь к специалистам, они вам обязательно помогут.
Удачи вам! Гузель Минязова
rieltor-ask.ru
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры
Планируя приобрести недвижимость, особенно на вторичном рынке, надо быть предельно внимательным. Часто даже сам собственник квартиры не знает всю ее историю и есть большой риск после переоформления жилья получить повестку в суд и узнать, что покупка аннулирована согласно новым открывшимся обстоятельствам из прошлого этой квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, ознакомьтесь, что и где нужно проверять.
Как проверить юридическую чистоту
Понятие «юридическая чистота недвижимости» пришло в наш живой язык не так давно из среды юристов и риэлторов. Этот термин означает, что после заключения сделки купли-продажи у нового владельца не возникнет проблем с правом распоряжаться приобретенным имуществом в связи с решением суда о незаконности договора. Такая ситуация может возникнуть, если обнаружатся новые обстоятельства, согласно которым недвижимость не имели права продавать.
Поэтому перед покупкой обязательно надо проверить историю квартиры, ее владельца, а также все документы на жилплощадь. Сделать это можно тремя способами: самостоятельно, через юридическую контору или через агентство недвижимости. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Если вы решили проверять самостоятельно, то имейте в виду – не ко всем необходимым документам можно получить доступ частному лицу. Даже ваша личная заинтересованность и упорство могут разбиться о бюрократическую стену. Поэтому полноценной проверкой этот вариант назвать нельзя, так как он наименее продуктивен.
Юридическая контора проверяет очень тщательно (настолько, насколько это возможно). Но юристы могут упустить детали, прямо не связанные с оформлением квартиры, но способные пролить свет на незадокументированное событие в истории жилья.
Агентства недвижимости, работая, как говорится, «в поле», прекрасно ориентируются в истории того или иного объекта и могут найти любую информацию касаемо его продажи ли покупки. Однако их заинтересованность в заключении сделки может сыграть не на руку покупателю. Так что сами решайте, какому варианту отдадите предпочтение.
Следует отметить, согласно закону РФ общий срок исковой давности о признании совершенных сделок недействительными составляет 3 года с момента их заключения для непосредственных участников. Для третьих лиц срок исковой давности начинается с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки, но не превышает 10 лет. То есть на практике это выглядит так: при оформлении купли-продажи у продавца есть 3 года, чтобы в суде оспорить договор, а у его родственников – 10 лет. Если за это время они не обратятся в суд, то вы уже на 100% полноправный владелец.
Однако чтобы 10 лет не ждать какого-нибудь подвоха, лучше перед покупкой тщательно проверить подноготную квартиры.
Общие правила при проверке оригиналов документов (для проверки необходимы только подлинники). Данные на них должны быть четко видны, без потертостей и исправлений. Если в бумагах есть исправления – они должны быть зафиксированы подписью и печатью нотариуса. Желательно такие данные перепроверить в нотариальной конторе. Также лучше перепроверять все номера документов в тех органах, где они регистрировались. Имейте в виду, что для получения информации требуется обязательное присутствие продавца.
Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру
В первую очередь необходимо удостовериться, является ли продавец собственником квартиры или действует на основании доверенности. Если человек действует по доверенности, тогда необходимо убедиться, что это оригинал, далее в Нотариальной палате поинтересоваться о полномочиях нотариуса, выдавшего удостоверение, а в нотариальной конторе – в действительности доверенности, а также уточнить, имеет ли право доверенное лицо брать деньги при оформлении сделки. Может быть и так, что истинный владелец недвижимости, пытаясь что-то скрыть, выдал доверенность. Такая ситуация очень подозрительна и требует всесторонней проверки с вашей стороны.
Далее интересуемся, на основании какого документа продавец владеет недвижимостью:
- купля-продажа. Проверить факт расчета покупателя за недвижимость, а также изучить, не была ли это мнимая сделка, маскирующая дарственную;
- наследство. Уточнить информацию о возможных правопреемниках или проверить самостоятельно, обратившись в нотариальную контору;
- дарственная. Следует изучить договор дарения на предмет корректности оформления;
- рента. Если есть пункт пожизненного проживания бывшего хозяина, то желательно уточнить, есть ли свидетельство о смерти, иначе вы приобретете квартиру с жильцом, которого не сможете выписать.
- решение суда. Следует отказаться от покупки, так как в противном случае есть очень большая вероятность, что вы будете втянуты в «судебные войны» с родственниками продавца;
- приватизация. Обязательно проверьте, были ли на момент приватизации прописаны несовершеннолетние и указаны ли они в договоре, иначе могут быть претензии на основании ущемления прав детей.
Проверяем продавца
Обращайте внимание на возраст и адекватность продавца. Для перестраховки попросите предъявить справку о психическом здоровье. Кстати, если человек состоит на учете, это не лишает его права продавать квартиру. Дееспособен или нет – решает только суд. Но для подписания с таким человеком бумаг лучше пригласить профильного врача, который выдаст или не выдаст справку, что человек вменяем на момент подписания.
Особое внимание уделите подлинности паспорта, а в случае сомнений обратитесь в офис миграционной службы по месту регистрации, указанной в паспорте. Пообщайтесь с соседями – они знают то, чего нет ни в одном государственном документе и общение с соседями часто помогает выявить интересные сведения относительно продаваемого жилья и его хозяев.
Совладельцы
Одна из самых важных проверок, так как довольно часто именно иски от третьих лиц становятся причиной расторжения договора.
Если есть дети – уточняем в органах опеки, могут ли они претендовать на часть квадратных метров, если есть супруг – смотрим наличие согласия второй половины на продажу, заверенное у нотариуса.
Хороший способ узнать обо всех прописанных – взять в паспортном столе расширенную справку из домовой книги (также такая выписка может быть и в ЖЭКе). В ней отмечены все лица, кто жил или сейчас живет на интересующей нас жилплощади. Также справка может дать ответ на вопрос, наложен ли арест на квартиру или нет.
Данные, которые проверить очень трудно
Так бывает, что некоторые факты из прошлой жизни продавца или теряются или он их сам сознательно скрывает, однако все тайное становится явным и, хоть это и неэтично, поинтересоваться у продавца все ж таки стоит о некоторых деталях его прошлой жизни. Например, возможно продаваемая жилплощадь было приобретена им в браке, но потом был развод и смена паспорта. Соответственно, записи в паспорте нет, но бывший супруг или супруга есть. А это прямая угроза возможного иска в суд на раздел имущества. Или ситуация с внебрачными детьми, какой бы она не была деликатной, однако такие дети при определенных обстоятельствах (квартира получена по наследству) по закону имеют право претендовать на обязательную долю и поэтому также существует вероятность судебного иска.
Проверка самого объекта жилой недвижимости
Кроме проверки владельцев и их подноготной необходимо тщательно проверить и сам предмет нашего интереса – жилплощадь. Ведь у нее своя история, в которой продавец – лишь очередная строка в регистрационных документах. Здесь потребуется посещение офисов Росреестра и БТИ. Плюс в том, что информация по истории полностью открыта и любой желающий (в некоторых случаях платно, а в некоторых бесплатно) может получить все интересующие его данные.
Проверяем историю
Основной документ – это выписка из Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП). В справке отмечены все события, произошедшие с интересующим нас жильем, начиная с 1998 года (когда реестр создали). Тут и все договора, аресты, запреты, которые происходили или накладывались на данную жилплощадь. На основании этой выписки мы можем сделать вывод, находится ли имущество под залогом или запретом, как часто продавалась квартира (это должно насторожить). Может быть такое, что интересующей нас жилплощади не окажется в реестре, но это и к лучшему. Значит, что, начиная с 1998 года, с ней не проводилось никаких сделок или иных действий.
Проверяем качество
Следует поинтересоваться и изучить кадастровый паспорт. С 01.10.2013 он входит в обязательный пакет документов, необходимый для любых действий с недвижимостью. Его отсутствие может приостановить, а то и вообще аннулировать процесс регистрации купли продажи. Также необходимо сверить данные в нем с реальной планировкой жилплощади, чтобы выявить незаконную перепланировку, что также может стать основанием для приостановки регистрации. Все эти данные можно узнать из кадастровой выписки, которую бесплатно можно получить в БТИ. Следует тщательно перепроверять все цифры (площадь жилья, адрес) в справках БТИ и в подтверждающих документах. Если они отличаются – договор могут не зарегистрировать.
«Юридическая чистота» довольно условна. У адвокатов есть по этому поводу выражение, что практически любую сделку можно оспорить. Часто так бывает, что даже собственник не знает всей прошлой истории его жилья. Однако это не означает, что проверять не надо. Наоборот, надо проверять очень внимательно и скрупулезно. Такая проверка в большинстве случаев помогает выявить проблемы досрочно.
Видео
Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:
8 (800) 777-08-62 доб. 146
P.S. — Звонок с территории РФ бесплатный.
dokymenta.ru