Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке – как купить, порядок действий, как происходит покупка на рынке, на что обратить внимание, процедура сделки, её этапы и пошаговая инструкция, а также алгоритм составления документов

Содержание

как проходит сделка по ипотеке с нуля

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

ipotekaved.ru

у собственника, действия, оформление документов, через Сбербанк

Покупка квартиры – одна из наиболее сложных имущественных сделок. Она сопряжена с оформлением большого количества документов, а также работой с различными государственными организациями. Чтобы вы могли провести такую сделку правильно, следует знать, каков порядок покупки квартиры на вторичном рынке в 2018 году.

Скачать образцы документов

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке предусматривает следующий порядок действий:

  • изучение ипотечных программ различных банков. Выбор наиболее выгодного варианта кредитования;
  • подача заявления на кредит;
  • подбор недвижимости, которая будет соответствовать требованиям банка. Проведение переговоров с владельцем жилья о стоимости и способе оплаты покупки;
  • сбор и последующее представление банку документов на жилье. Проверка документов на недвижимость в данном случае осуществляет банк;
  • в случае одобрения сделки – оформление страховки и заключение договора на ипотеку с кредитной организацией. После подписания таких документов банк выкупает квартиру у текущего владельца и передает новому собственнику. Сам покупатель при этом должен передать банку первый взнос по кредиту;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Такой порядок действий при покупке недвижимости является универсальным и используется различными банками. Таким образом можно приобрести недвижимое имущество через Сбербанк, ВТБ и другие крупные кредитные организации.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке у собственника

Если вы покупаете жилье непосредственно у собственника, а не через банк, вам нужно будет действовать в таком порядке:

  • сперва следует подобрать подходящий объект недвижимости. Затем надо связаться с собственником, договориться о просмотре квартиры;
  • после этого надо провести осмотр квартиры и ознакомиться с документами на недвижимость;
  • далее следует провести торги с владельцем жилья;
  • после того, как вы договоритесь о цене, нужно будет заключить соглашение об авансе и внести средства за выбранное жилье. Образец соглашения можно скачать здесь. На этом этапе вам нужно будет убедиться, что все жильцы уже выписаны из квартиры, а само имущество готовят к продаже;
  • на следующем этапе надо подписать договор купли-продажи, образец которого можно скачать здесь. Потом рассчитаться с продавцом посредством банковской ячейки или же безналичным расчётом;
  • после подписания договора его нужно будет зарегистрировать в Росреестре и оформить акт передачи жилья.

По желанию сторон представленный порядок действий при продаже квартиры может быть изменен. Так, участники соглашения могут отказаться от внесения аванса или задатка, провести несколько осмотров жилья или заключить ряд дополнительных соглашений, к примеру, соглашение об оплате покупки не одним, а несколькими платежами.

Посмотреть полезное видео

Порядок оформления документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Итак, мы рассмотрели порядок действий при покупке квартиры в ипотеку и у собственника. Теперь нужно отдельно изучить порядок оформления документов при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году. Согласно ему, покупателю жилья нужно действовать следующим образом:

  • изначально следует запросить у продавца документы на квартиру. Особое внимание нужно будет уделить выписке из ЕГРП и выписке из БТИ. Эти документы содержат данные о том, кто прописан в квартире, кто выступает собственником недвижимости, а также, кто был собственником объекта ранее;
  • далее нужно проверить технический план недвижимости, выяснить, проводилась ли перепланировка квартиры, была ли она должным образом узаконена. Если перепланировка не отражена в документах, от покупки объекта лучше отказаться;
  • после проверки документов на недвижимость нужно перейти к подписанию договора об авансе или задатке. Образец договора о задатке можно скачать здесь. Желательно, чтобы этот документ, как и договор купли-продажи, составил для вас грамотный юрист;
  • далее следует оформить договор купли-продажи. Если вы используете кредитные средства на покупку жилья, к примеру, ипотеку от Сбербанка, на этом этапе нужно будет заключить договор на кредит с банком;
  • после подписания договора купли-продажи нужно будет передать документы на регистрацию в Росреестр;
  • получив новые правоустанавливающие документы, вам нужно будет подписать акт приема-передачи жилья. Его образец находится здесь.

Если вы занимаетесь продажей жилья на вторичном рынке, никаких других документов после заключения сделки вам оформлять не нужно. Если же вы выступаете в качестве покупателя, вам нужно будет переоформить лицевой счет квартиры и перезаключить на свое имя все договора с коммунальными службами.

room46.ru

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

  • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
  • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
  • Можно заранее оценить соседей;
  • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале.

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. Порядок действий Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как оформить жилье

Инфо

Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма.

Внимание
Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.

  • Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи.

Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет.
Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры.

Forbidden

Паспорт с регистрацией по месту жительства — основной документ, второй на выбор: загранпаспорт, права, удостоверение личности сотрудника военных или федеральных структур РФ, военные билет, СНИЛС.

  • Документы, подтверждающие трудовую занятость (финансовую состоятельность) заёмщика: трудовая книжка, налоговая декларация, трудовой договор, справка о доходах.
    Также следует сделать копии всех документов.
  • Документы об образовании, личных достижениях, награды, профессиональные сертификаты, дипломы и их копии.
  • Подтверждение наличия первоначального взноса.
  • Оценка покупаемой недвижимости.
  • Документы на квартиру: адрес объекта, его площадь.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в Сбербанке Рынок недвижимости делиться на первичное и вторичное жильё.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке?

После успешного подписания договора купли-продажи объекта недвижимости можно переходить к регистрации жилья на себя.

Важно

Здесь представлен образец типового договора покупки квартиры.

Регистрация собственности Для того, чтобы зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности, необходимо предоставить следующие документы в регистрационную палату:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • технический, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Как показывает практика, срок, в течение которого купленная вами недвижимость станет вашей с юридической точки зрения, не превышает 90 календарных дней.

Здесь представлены образцы технического паспорта на недвижимость, кадастрового паспорта на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся.
Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована.

Среди самых распространенных:

  1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека.

    В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.

  2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи.

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом

Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

д. 4.

Покупка квартиры в ипотеку в сбербанке в 2017 году: пошаговая инструкция

Заёмщики, оформляющие в качестве залога другую недвижимость, должен предоставить все правоустанавливающие документы на неё. Как купить квартиру по военной ипотеке Ипотечный заём от Сбербанка для военнослужащих подразумевает довольно выгодные условия кредитования.


Главным недостаток программы является невозможность выбрать жильё на первичном рынке. Программа «Военная ипотека» подходит для военнослужащих, принимающих участие в накопительно-ипотечной системе.

После трехлетней службы, все военнослужащие, имеющие накопительный счёт, получают господдержку (спецвзносы) на приобретение жилья, но только выслужившие 20 лет получают полную сумму накоплений.

Взносы и являются первоначальным взносом по ипотечной программе.
Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога. От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос).

При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку.

Без того оформить ипотеку не удастся. Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски.

Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье.

Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Выбор – наверное, наиболее сложный момент в покупке жилья.

Нужно подобрать квартиру, удовлетворяющую покупателя по многим параметрам:

  • Площадь в квадратных метрах, призванная обеспечить комфортное проживание для всех членов семьи.
  • Местонахождение жилплощади, удовлетворяющее требования всех членов семьи, например, удобная транспортная развязка, наличие образовательных учреждений, продуктовых торговых точек и прочее.
  • Помимо косметического ремонта, стоит оценить состояние самого строения, систем электропроводки, водоснабжения, отопления, канализационной системы, работу РЭУ и совокупных с ним структур.
  • Опросить соседей о работе жилищно-коммунальных организаций.
  • Приемлемая цена за жилплощадь.

Расчёт стоимости – ипотечный калькулятор При желании, можно узнать сумму ежемесячного платежа, переплаты, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир.

Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать.

Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита.

Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

aval48.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

  1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
  2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
  4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
  5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

  1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
  2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
  3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
  4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
  5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

  1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
  2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
  3. Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры. 

law03.ru

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Если вы приняли решение приобрести квартиру на вторичном рынке, тогда вам будет полезно узнать все тонкости оформления ипотеки на вторичное жильё.

Банки сегодня предлагают несколько программ получения ипотеки. Одной из самых дешевых является льготная, которая выдается при поддержке государства. Однако эта программа работает только на рынке новостроек.

Основные этапы оформления сделки

Оформление сделки начинается со сбора необходимых документов. Перед тем как начать их собирать, лучше обратиться в отделение банка, условия которого вас удовлетворяют и попросить перечень документов.

Рассмотрим стандартный пакет документов, который чаще требуют:

  • Паспорт. Если по оформлению ипотеки на вторичное жилье выступают созаемщики, то и их паспорта;
  • Справка об официальном доходе. Если кроме официальной заработной платы существуют дополнительные источники дохода, то их тоже хорошо было бы подтвердить;
  • Свидетельство о браке;
  • Договор на владение имуществом. При наличии дополнительного вида залога — помимо того, что берется в ипотеку;
  • Сертификат на получение материнского капитала. Если есть и хотите часть кредита или первоначальный взнос погасить с помощью МСК.

Большая часть населения России отдает предпочтение Сбербанку, Газпрому и ВТБ24.

Помните, что срок действия одобренной заявки на ипотеку составляет 3 месяца. В течение этого времени вы должны найти квартиру на вторичном рынке и запустить процесс оформления.

После того как вы получите одобрение на получение ипотеки и выберете свой объект недвижимости, вам необходимо заняться определением оценочной стоимости имущества. Такую оценку проводит специальная экспертная компания и от их стоимости будет зависеть конечная сумма кредита. Некоторые банки оказывают услугу оценки имущества бесплатно.

Преимущества и недостатки приобретение ипотеки вторичного жилья

Преимущества покупки вторичного жилья в ипотеку:

  1. Сразу после подписания бумаг вы можете жить в своей квартире.
  2. Вариантов хорошего вторичного жилья намного больше, чем новостроек.
  3. Низкий процент по ипотеке. Это связано с минимизацией рисков, где залогом кредита выступает уже готовая квартира. Вместе с этим упрощается и система подачи документов.
  4. Квартиры на вторичном рынке чаще всего располагаются в обжитых районах, где рядом всегда есть супермаркеты, школы, садики, остановки.

Однако существуют и минусы:

  1. Есть риски, связанные с обременением на имущество или выявлением наследников. Проводите сделку с юристом и проверяйте недвижимость, которую приобретаете.
  2. Незаконные перепланировки. Это может повлиять на процесс переоформление прав собственности квартиры и затянуться на неопределенный срок.
  3. Если квартира расположена в доме без капитального ремонта, то банк может отказать в выдаче кредита.
Почему банк может отказать в кредите при покупке жилья на вторичном рынке

Наиболее распространенная причина – это сделка купли-продажи осуществляется между родственниками.

К сожалению часто отказывают в выдаче ипотеки инвалидам, т.к. в случае просрочек и не погашения основной части долга их очень сложно выселить.

Кроме того, хотим вас уберечь от выбора квартиры, которая находится в изношенном доме более чем на 60%. В этом случае высока вероятность отказа банка. Это же кается и недвижимости, расположенной в общежитии или коммунальной квартире.

Рассказать друзьям

Оцените статью

ipoteka-otvet.ru

Правила покупки вторичного жилья с помощью ипотечного кредита

На данный момент большинство банков предпочитают выдавать ипотечные кредиты на вторичное жилье, а не на квартиры в новостройках.

Это объясняется тем, что в случае если заемщик не сможет больше выплачивать ипотечный кредит, банку будет легче продать вторичную недвижимость. Так как риск в этом случае относительно небольшой, то банки обычно устанавливают довольно низкий процент по ипотеке.

Также возможность оставить квартиру в залог позволяет банку снизить первоначальную сумму взноса.

Условия и требования при оформления

Чтобы выбрать самый выгодный вариант приобретения жилья в ипотеку, необходимо сравнить предложения всех банков.

Ознакомиться с условиями кредитования можно на официальных сайтах банков.

Рассмотрим условия и требования для получения ипотеки на вторичное жилье:

  1. На момент оформления договора заемщик уже должен иметь около от 15 до 35 % стоимости жилплощади для внесения первоначального взноса.
  2. Если недвижимость приобретается в ипотеку на 25 лет, процентная ставка у разных банков может составлять около 15 %.
  3. Дом должен быть в жилом состоянии с исправными коммуникациями, и не подлежать сносу.
  4. Для получения положительного решения от банка необходимо провести экспертную и юридическую оценку недвижимости.

Преимущества такого способа покупки жилья

Перечислим преимущества приобретения в ипотеку вторичного жилья:

  1. Приобрести жилье довольно просто, так как кредитные организации с большей готовностью предоставляют такие кредиты.
  2. Можно выбрать любую понравившуюся квартиру.
  3. После подписания документов можно начать пользоваться жильем.
  4. Данная недвижимость, как правило, построена из более качественных материалов. Она имеет длительный срок эксплуатации и соответствует всем строительным нормам.

Недостатки

Приобретение жилья в ипотеку таит в себе некоторые нюансы, при неучтении которых заемщик может оказаться в весьма неприятном положении.

Поэтому перед подписанием договора следует произвести проверку юридической чистоты жилья. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП. Обычно ее выдают через пару дней после подачи заявления на ее выдачу. Оказать помощь в получении этой выписки может риэлтор, который выступает в роли посредника и оказывает помощь в подборе подходящей недвижимости.

Также существует вероятность потери квартиры, в случае если заемщик не сможет выплачивать ипотечный кредит. Поэтому сотрудники банка могут потребовать провести экспертную оценку квартиры и определить ее стоимость. Это необходимо для того, чтобы кредитная комиссия могла убедиться, что стоимость выбранного жилья не снизится в ближайшее время, и есть вероятность что недвижимость может вырасти в цене.

Процесс оформления

Сотрудник банка после получения всего пакета необходимых документов на экспертизу, производит оценку кредитной истории заемщика, обеспечение по кредиту и его платежеспособность. По результатам проведенной экспертизы выносится решение о предоставлении ипотечного кредита или отказе в нем.

После этого у заемщика есть около трех месяцев, чтобы найти подходящую недвижимость на вторичном рынке жилья, которая соответствует всем требованиям банка, а затем приобрести его на кредитные средства. Иначе весь процесс придется проходить заново.

Затем происходит определение оценочной (не рыночной) стоимости жилплощади. От результатов экспертизы, проведенной экспертной организацией, зависит окончательный размер суммы ипотечного кредита.

После соблюдения всех вышеперечисленных условий происходит оформление кредита с внесением заемщиком первоначального взноса, а также сделка купли-продажи. В этот же день необходимо оформить договор страхования квартиры, приобретаемой в кредит. Через несколько дней, как только будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк перечислит продавцу оставшуюся сумму.

С этого момента заемщик становится собственником квартиры, являющейся в то же время предметом залога.

Какие необходимы документы

Также необходимо подготовить пакет необходимых документов:

  1. Документы, удостоверяющий личность.
  2. Заявление.
  3. Документы, подтверждающие трудоустроенность и стаж (не менее одного года).
  4. Военный билет (требуется до 27 лет или если кредит берется без поручителя).
  5. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
  6. Пенсионерам необходимо взять справку из Пенсионного фонда о начисления пенсии.
  7. Выписки из БТИ и домовой книги.

Это, конечно, не весь перечень требуемых документов. Во избежание недоразумений необходимо уточнить в банке их список.

Как видим, приобретение вторичного жилья в ипотеку является довольно сложным процессом. Оформление данного кредита требует предоставления большого числа документов, а также соблюдения ряда условий.

Также приобретение вторичного жилья может таить в себе опасности, например, может оказаться, что на данную недвижимость претендуют третьи лица. Но все эти моменты можно успешно преодолеть, если постараться вникнуть во все нюансы ипотечного кредита.

Кроме того, будет нелишним проконсультироваться у профессиональных юристов. Было бы хорошо также найти хорошего риэлтора. Тогда вы станете счастливым владельцем собственной квартиры.

Об особенностях получения ипотечного кредита при покупке жилья на вторичном рынке рассказано в следующем видеосюжете:

posobie-help.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о