Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Содержание

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Советы по покупке квартиры на вторичном рынке дает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Первый совет — удостовериться во вменяемости продавца жилья. Причем это касается не только людей преклонного возраста. Например, довольно молодой человек через некоторое время после сделки может принести справку о нахождении на постоянном наблюдении в наркологическом диспансере и потребовать признать сделку ничтожной. Ведь он, якобы, не может отвечать за свои действия

Второй совет — убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Чем больше было собственников, тем внимательнее нужно быть при покупке. Возможно, что продавец даже не знает о перепланировке, сделанной ещё задолго до него и пропущенной кадастровым инженером. А покупатель ещё долго не сможет получить право собственности. Если есть какие-либо подозрения, либо откажитесь от покупки, либо наймите квалифицированного оценщика.

Четвертый совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.

Третий совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.

Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.

Провести сделку самостоятельно — это суетно и чревато неприятными последствиями. А профессиональный агент лучше знает процедуру проверки документов, обладает опытом для выявления мошенников на первоначальных этапах переговоров, может выступить свидетелем, если дойдет до суда. Важно помнить, что это касается только сотрудников компаний, частного риелтора лучше не нанимать, так как он фактически консультант-доброволец. Пусть будет чуть дороже, но лучше обратиться в агентство недвижимости.

realty.vesti.ru

Третий совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.

Четвертый совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.

Пятый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.

Фото предоставлено Агентством «Москва»

realty.mail.ru

Покупаем жилье на вторичном рынке. Этапы сделки.

Вы решили купить квартиру. Кстати, это первый шаг на пути к сделке. А сколько их всего? Помните детскую игру- «ходилку»? Кидаешь кубик и двигаешь фишку. Попадешь на счастливую клетку — можешь сразу перескочить на несколько шагов вперед. На несчастливую — придется отступать назад или пропускать ход. Сделка с недвижимостью похожа на такую игру. Только ее исход во многом зависит от того, какие решения мы примем в самом начале.

Шаг первый — решение о покупке (продаже).

Вам нужно честно ответить себе на вопрос: вы точно решили продать свою квартиру и купить другую? Вы готовы к тому, что магазины будут рядом другие, остановка в ином месте и с другими автобусами, поликлиника и участковый врач сменятся, ребенку нужно будет привыкать к новому детскому саду (школе), с соседями придется знакомиться и налаживать отношения. И вместо лоджии, например, появится балкон, и сквера перед окном не будет? Вы готовы взять ипотечный кредит и расплачиваться по нему лет пять-десять?

А) Вы четко решили, какая квартира вас действительно устроит (месторасположение, этаж, планировка, цена). Но даже если найденный вариант не соответствует всем требованиям (балкон вместо лоджии, этаж не 3-й, а 7-й), вы готовы пойти на компромисс.

Б) Вы не готовы. Да, жена давит: нужна квартира побольше; да, вроде надо разъехаться с родителями; да, внуки родились, шумно стало, но… Но вполне можно еще потерпеть. А главное, это желание жены, родителей, детей, а не ваше.

Второй — кто будет этим заниматься?

А) Вы сами. Тогда вам нужно лично проштудировать весь цикл статей в «Полезной площади» на эту тему, заодно посоветоваться с интернетом, на всякий случай обратиться к юристу, а в случае ипотечной сделки — в банк (и, возможно, к ипотечному брокеру). Как вариант — окончить курсы риэлторов.

Б) Профессионалы. В случае продажи можно вообще обойтись минимумом нервных затрат. Достаточно заключить договор с агентством недвижимости и, если риэлтор вызывает доверие, отдать ему ключи: пусть сам показывает, сам торгуется, сам оформляет документы и стоит в очередях. Ваше дело — получить в итоге оговоренную сумму.

Если дело касается покупки, то личное участие в процессе отменить невозможно: вы же должны посмотреть на дом, на подъезд, на квартиру, на вид из окна, на соседей, ощутить ауру жилья, наконец. Но подбор вариантов, оформление документов и стояние в очередях — опять-таки прерогатива агента. К тому же профессиональный агент все равно будет держать вас в курсе дела, объяснять, что и почему происходит, чтобы душа у вас была абсолютно спокойна.

Третий — как найти того самого профессионала?

Если коротко — нет лучшего источника информации, чем сарафанное радио. Когда у меня одна подруга с помощью риэлтора Л. купила квартиру и хвалится, другая с ее же помощью купила квартиру и не нарадуется, к кому я, скорее всего, обращусь? Правильно, к риэлтору Л. А знакомая семейная пара обращалась к агенту М. Так они до сих пор сердятся. Так что агент М и ее агентство на мои деньги могут не рассчитывать.

Нет знакомых, удачно совершивших сделки? Тогда на помощь приходят интернет, телефон и собственные наблюдения.

Понятно, что человек, впервые занявшийся куплей или продажей квартиры, не знает, к кому обращаться, что спрашивать, какие документы готовить для первого раза, нужно ли будет платить за консультации и хватит ли у него денег на оплату услуг риэлтора вообще.

На самом деле визит к риэлтору немногим отличается от визита к врачу, например. А организация работы любого офиса строится примерно по одному принципу.

1) В первый раз необязательно брать с собой все-все документы и крупную сумму денег. Вы же пришли оглядеться и проконсультироваться. За это деньги с потенциального клиента не берут.
2) Войдя в офис, обращаемся к секретарю. Не нашли его — к первому попавшемуся на глаза сотруднику. Заодно это покажет уровень общей доброжелательности компании.
3) Скорее всего, вас направят к дежурному агенту или к менеджеру. Они и дадут вам предварительную консультацию, заодно ответят на все вопросы: сколько стоят их услуги, когда они оплачиваются, как строится работа, на что мы с нашими возможностями можем рассчитывать. Подобная консультация — это возможность агенту показать с лучшей стороны себя и компанию, завоевать расположение клиента. А клиенту — сделать собственные выводы.

А) У агентства есть рабочий сайт, на форумах о нем немало добрых отзывов. Существует агентство не первый год и по одному и тому же адресу. Сотрудники на телефонные звонки отвечают доброжелательно и толково. А при личном визите (он обязателен) возникшее доверие только укрепляется. Например, на стенах висят оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях, внятная информация для клиентов (кто директор, кто имеет право подписи на документах и т.п.). Хорошо, когда агентство состоит в рядах Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов, то есть однозначно соответствует стандартам качества работы. При возникновении проблем можно обратиться туда с жалобой, и споры, по большей части, удается решить в досудебном порядке.

Б) Агент не приглашает в офис (еще встречаются фирмы-однодневки, у которых нет своего помещения или снята небольшая каморка на время принятия аванса), ответы цедит сквозь зубы, сыплет незнакомыми терминами, не дает изучить договор.

Выбрали своего агента и подписали с ним договор — тогда «клеточки» 4 и 5 в этой игре вы можете перепрыгнуть, а на остальных ваши усилия будут минимальны: посмотреть, одобрить, подписать, заплатить, въехать. Решили все взять в свои руки — тогда вся игра ваша!

Четвертый — сбор и проверка документов на квартиру

Получение полного комплекта необходимых документов может занять значительное количество времени. Кроме того, различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца).

Каждый продавец должен предоставить ОРИГИНАЛЫ следующих документов:

1) документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
2) Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
3) Справка для отчуждения, выданная в БТИ.
4) Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
5) Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
6) Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке.
7) Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.

Весь пакет документов на выбранный объект недвижимости необходимо проверить на комплектность, правильность заполнения, на соответствие действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.

Пятый — реклама объекта (если мы продаем квартиру) или подбор варианта покупки объекта.

В обоих случаях пригодятся базы данных в интернете и в специализированных изданиях. И, естественно, грамотная описание квартиры. Молодые люди отреагируют на близость к известным развлекательным центрам, семьи — на парки и школы рядом с домом, пенсионеры — на тишину и шаговую доступность магазинов.

Шестой — просмотр и показ квартиры

Здесь важно все: какова дорога к дому, как выглядит подъезд, сколько комнат, устраивает ли планировка, есть ли балкон или лоджия, заменены ли окна на стеклопакеты и пр. Обратите внимание, подтекает ли кран, в рабочем ли состоянии вентили, задвижки и т.д. Смотрите, трогайте, открывайте-закрывайте – не стесняйтесь, вам здесь предстоит жить.

И еще учтите, что, скорее всего, общаться вы будете не с самим продавцом (покупателем), а с его представителем — профессиональным риэлтором, чья задача — защищать денежные интересы своего клиента. Так что подготовьтесь к торгу.

Седьмой — оформление (составление) и подписание договора купли-продажи

Это один из наиболее ответственных шагов. После того как договор подписан, происходит передача части денег (закладка денег в банковскую ячейку), что является гарантией получения оплаты для продавца недвижимости.

Восьмой — регистрация договора сделки

Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.

Девятый — акт приема-передачи объекта

После того как все предыдущие этапы пройдены, остается последний шаг — непосредственная передача объекта от продавца покупателю. Когда сделка действительно закрыта? Когда соблюдены следующие условия:

1) квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
2) новым хозяевам передан комплект ключей,
3) подписан акт приема-передачи недвижимости,
4) собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
5) лицевые счета прежних хозяев закрыты,
6) прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

Все: финиш! Кстати, в хороших агентствах недвижимости риэлтор получает вознаграждение только по достижении этого этапа.

P.S. На самом деле, шагов до финиша сделки может быть гораздо больше. Стоит только подключить ипотеку или войти в альтернативную сделку.

Елена Шевцова

Еще статьи по теме: «Как безопасно продать, купить квартиру»

www.ppl.nnov.ru

Вторичный рынок недвижимости: правила покупки дома, квартиры

Покупая дом или квартиру на вторичном рынке недвижимости, следует обращать внимание на каждую, на первый взгляд даже незначительную, мелочь. Подвоха и мошенничества чаще всего ждут с юридической стороны сделки, но обман может бывает и совсем в другом. Помните, что любой продавец, будь то частное лицо или агентство, заинтересован продать свою недвижимость максимально быстро и выгодно для себя, а не для вас.

Безудержное желание «продать любой ценой» и последствия такой неосторожной сделки для покупателя не раз служили сюжетом для комедий. Например, американский фильм «Прорва» (The Money Pit), в котором двое влюбленных (Уолтер и Анна) были вынуждены съехать из квартиры в центре Нью-Йорка. Они решили купить собственный дом и как это часто бывает в жизни, обратились к знакомому специалисту по недвижимости, который подобрал им «великолепный дом» по фантастически низкой цене. На вопрос, почему дом с рыночной стоимостью 1 млн $ продают всего за двести тысяч, агент по недвижимости отвечает: «Откуда мне знать? Развод, долги, наркотики, внезапная смерть. На человеческом горе делают неплохой бизнес». Наши наивные герои не стали досконально проверять дом, а во всем поверили хозяйке, прониклись ее милым рассказом о счастливой жизни в этом доме. В результате их доверчивость обошлась «довольно» дорого: сперва замкнул звонок, потом выпала дверь, затем обрушилась лестница, сгорела проводка, провалилась ванна, протекла крыша, отказала сантехника… Одним словом, дом строили заново.

Фильм смешной, но похожие истории бывают не только в американских комедиях… Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно трезво оценивать дом (квартиру) и подходить к осмотру будущей недвижимости со всей тщательностью и привлечением сторонних экспертов.

Выбор будущего района

Есть покупатели, которые изначально знают в каком доме, районе они хотят жить, но есть и те, для кого район будущей квартиры не так важен, «главное подешевле». Таким покупателям обязательно нужно провести оценку и мониторинг района, в котором находится предложенная квартира. Используйте интернет, почитайте отзывы на тематических форумах. Если есть возможность, осмотрите будущий район самостоятельно, обратите внимание на наличие парковочных мест и транспортную доступность дома в целом. Тестовую поездку лучше делать в час пик!

Оценка будущего дома и квартиры

Тщательно осмотрите будущий дом, почитайте отзывы в интернете. Если в паршивой квартире еще можно сделать евро-ремонт, заменив все перекрытия и коммуникации, то сделать ремонт всего здания у вас не получится 🙂 Так же обратите внимание на наличие консьержа, чистоту и аккуратность подъезда — это может многое рассказать о соседях. Но лучше перестраховаться и обязательно посетить будущий дом самостоятельно, без агентов и продавцов, ведь перед вашим приходом они могут специально отмыть подъезд, заплатить алкашам или «плохим» соседям, что бы все было тихо… За отдельную плату могут и консьержку посадить на время просмотра. А уж вынести цветочки на лестничную площадку совсем легко!

Продавцы так же очень любят скрывать недостатки домов, расположенных возле аэропортов, железнодорожных линий, крупных магистралей: во время осмотра квартиры продавцы платят соседям за включенную дрель, пылесос, музыкальный центр или попросту подгоняют время вашего визита под «окна» в расписании движения поездов.

При осмотре квартиры не бойтесь и не ленитесь проверять отопление, работу сантехники, не стесняйтесь включать и выключать свет. Даже при покупке элитной недвижимости вы не застрахованы от обмана. Продавцы дорогих домов и элитных квартир так же стремятся скрыть дефекты и выручить с вас максимально большие деньги. Дорогой ремонт может скрыть все внутренние дефекты здания, особенно это касается старинных зданий в центре города. Помочь в таких ситуациях может только профессиональный консультант. По хорошему, на осмотр любой квартиры следует приезжать вместе с экспертом. Денег отдадите не так много, зато оценка эксперта будет гораздо более точной и лишенной всяческих эмоций.

Важно помнить:

Обо всех перечисленных выше моментах следует обязательно помнить при выборе квартиры на вторичном рынке. После выбора следует процедура проверки «истории» и юридической чистоты будущего дома. Эту процедуру так же следует поручить сторонним экспертам, оценка которых исключает личную заинтересованность. Помните, продавец ни в коем случае не должен знать к каким сторонним экспертам вы обращаетесь за помощью, иначе может произойти подкуп.

Сейчас, когда на дворе 2013 год, случаев мошенничества на рынке элитной недвижимости стало гораздо меньше. Но раньше процесс подкупа сторонних экспертов и даже целых агентств имел место быть, особенно в многомиллионных сделках с элитной недвижимостью!

*** Свой взгляд на проблему выбора и покупки квартир на вторичном рынке вы можете написать в комментариях. Спасибо за внимание!

moskvadeluxe.ru

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке