Покупка дома по ипотеке пошаговая инструкция: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Пошаговая инструкция: покупка недвижимости в ипотеку

Передача документов в банк

После того, как нашли подходящий вариант, согласовали с собственником стоимость недвижимости и условия расчета, нужно собрать документы на квартиру (вы оплачиваете отчет об оценке недвижимости для банка). Затем риэлтор передает в банк подготовленные документы. Специалисты рассмотрят выбранный объект. Если их он устраивает, то вы сможете его купить.

 

Подписание договора купли-продажи и кредитного договора

Далее вы можете переходить к подписанию договора купли-продажи с собственником и кредитного договора с банком. Подписание договоров проходит одновременно либо в банке, либо в офисе компании «Этажи».

 

Оформление страховки

Кроме этого, нужно застраховать недвижимость. В этом тоже могут помочь «Этажи». Выгода заключается в том, что в компании есть страховые брокеры, которые подберут лучший вариант, расскажут о правах заемщика при ипотечном страховании. А также для клиентов «Этажей» действуют скидки на страхование.

 

Регистрация права собственности

Затем зарегистрируйте право собственности. Для этого обратитесь в Управление Росреестра по Тюменской области (предоставьте все документы на недвижимость, договор купли-продажи и заплатите госпошлину) или зарегистрируйте право собственности в офисе компании «Этажи» электронно. После получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

 

Получение продавцом оставшейся суммы

В случае использования материнского капитала, жилищных субсидий, выделении доли несовершеннолетним или необходимости нотариального заверения сделки, количество инстанций увеличивается. Покупатель лично или риэлтор по доверенности представляет его интересы в Пенсионном фонде, органах опеки, Жилищном фонде и у нотариуса. В случае дистанционной сделки, когда одна из сторон находится в другом городе, проведение согласовывается индивидуально, на также возможно.

Когда вы получите выписку, принесите ее в банк. После этого продавец через безопасные расчеты (аккредитив или банковскую ячейку) получает деньги за недвижимость, вы становитесь полноправным собственником и получаете гарантийный сертификат.

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

02 ноября 2020

56Возврат налогов при покупке жилья — инструкция

Ирина Ерёмина

Налоговый консультант

6 минут чтения

1327

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России
Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,
на которые вы можете претендовать

1. Когда можно подавать документы на возврат налога?

Ответ на вопрос, когда можно подавать документы на возврат налога, зависит от типа Вашего договора, по которому Вы приобрели жилье.

Мы выяснили, с какого года возникает право на возврат налогов. Давайте назовем этот год «год наступления права на возврат». Теперь нужно дождаться окончания этого года. И можно будет подавать документы на возврат. Право на возврат налогов при покупке жилья в ипотеку, кстати, распространяется на весь календарный год (можно будет вернуть налоги, удержанные в течение всего года), даже если Вы получили необходимый документ (например, свидетельство) 31 декабря. Право на возврат возникает одновременно и по стоимости жилья, и по уплаченным процентам по ипотеке (это — два компонента одного вычета). А порядок получения вычета всегда такой — сначала по стоимости жилья, а потом по уплаченным процентам по ипотеке.

3-ндфл на возврат налога надо подать в течение 3 лет с момента окончания того года, за который возвращаются налоги. 

Например, документы на возврат за 2014 год надо подать до начала 2018 года. Дата 01 мая, до которой часто подают декларации, — не для Вас. Если Вы подаете документы, включающие налоговую декларацию, только для возврата налога, Вы можете подавать документы в любое время года.

До 01 мая подают декларацию те, кто, например, обязан отчитаться о каком-либо доходе.

2. За какие годы можно подавать документы на возврат налога?

Ответ на вопрос, за какие годы можно подавать документы на возврат налога, зависит от того, являетесь ли Вы пенсионером на момент подачи декларации (именно на момент подачи декларации).

3. Какие документы надо подавать на возврат налога?

Документы, которые надо подавать на возврат налога, можно разделить на три группы:

В некоторых случаях могут понадобиться особые документы. Например, при возврате налога, когда часть (доля) жилья принадлежит ребенку, — свидетельство о рождении ребенка. Вот здесь есть подробный перечень документов и объяснение, как их подготовить — страница «Купили жилье» / «Документы для вычета». С этой инструкцией подготовить правильный пакет документов будет просто. По сути, надо заполнить декларацию и простое заявление. Взять справку 2-НДФЛ. И сделать копии.

Если Вы подаете документы сразу за несколько лет, формально это несколько разных пакетов документов. Но подать в налоговой инспекции их можно за один раз. В каждом пакете документов будет отдельная декларация, заявление, справка 2-НДФЛ. Те же документы, которые «общие» для всех лет (например, договор купли-продажи), мы рекомендуем приложить только один раз к первому календарному году.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Проще всего быстро подготовить правильные документы на максимальный возврат и подать эти документы с Налогией. С Налогией инспекция одобрит документы и их не придется переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию эксперта. А потом сможете выбрать — отнести документы в инспекцию самому или подать онлайн.

4. Куда подавать документы?

Все документы надо подать в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации на момент подачи декларации. Именно Вашей регистрации, независимо от того, где находится купленное жилье. Вот здесь можно по Вашему адресу (Вашей регистрации) узнать, где находится Ваша инспекция — страница «Полезное» / «Информация».

Если ранее Вы были зарегистрированы в другой инспекции и/или ранее Вы получали свой ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) в другой инспекции, Вам в любом случае надо подавать документы в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации на момент подачи декларации. Все необходимые действия по «переносу» Ваших данных из одной инспекции в другую инспекции сделают самостоятельно.

Для налоговых инспекций прием документов на возврат налога — обычная стандартная процедура. Например, в 2014 году по официальным данным налоговой службы более двух миллионов россиян вернули налоги при покупке или строительстве жилья. В инспекциях обычно выделены отдельные «окошки» для физических лиц, подающих документы на возврат налога. Очереди в инспекциях, как правило, не в эти «окошки», а в другие — для компаний и предпринимателей.

5. Как подавать документы?

Все документы подаются в одном экземпляре. Но декларацию мы рекомендуем распечатать в двух экземплярах (при этом в обоих должна быть подпись, дата и так далее). Затем, подавая декларацию, попросите, пожалуйста, сотрудника инспекции проставить на втором экземпляре отметку о принятии декларации. И оставьте второй экземпляр себе, на случай, если будет необходимо доказать, что декларация была подана. Также в двух экземплярах можно распечатать заявление (если оно есть) и попросить поставить отметку и на нем.

Вместе с декларацией, сразу же, за один раз, можно подать все необходимые документы. Останется только подождать, пока деньги поступят на Ваш счет. В октябре 2012 года налоговая служба подтвердила, что заявление на возврат налога также можно подавать сразу. То есть для получения возврата достаточно одного «похода» в инспекцию.

6. Что делать дальше?

Дальше надо подождать. У налоговой инспекции по закону есть три месяца на проверку Ваших документов и один месяц на перечисление денег. Поэтому, если Вы подали правильные документы на возврат налогов при покупке квартиры в ипотеку, самое позднее, через 4 месяца после подачи документов на Ваш счет должны поступить возвращенные налоги.

Одностраничные памятки для различных ситуаций

За какой год можно подавать документы

Общая собственность («старые» правила)

Общая собственность («новые» правила)

Где взять вычет за прошлые годы

Новые правила (с 2014 года)

Продажа и покупка в одном году

Пенсионерам

Как запомнить эту страницу

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «Поделиться» ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

пошаговая инструкция / Новости общества Красноярска и Красноярского края / Newslab.Ru

Ипотека — важное решение, от которого может зависеть ваше будущее. Как вы понимаете, выбор должен быть осознанным, подход — ответственным, а всю нюансы — изучены досконально. Мы расскажем об основных шагах, которые помогут вам взять ипотеку и обойтись без лишней суеты и переживаний.

Шаг 1. Определение возможностей и целей

Определитесь, какой тип недвижимости вам нужен: готовая квартира, новостройка, частной дом, земельный участок или дача. Затем поймите, сколько у вас есть денег на первоначальный взнос, какую сумму сможете ежемесячно выплачивать и как много средств потребуется взять у банка. Если вы четко определите для себя все критерии, то дальнейшие шаги станут проще и быстрее.

Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы

Исходя из ваших целей и возможностей, нужно выбрать банк и ипотечную программу. Поможет с этим ипотечный брокер. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях кредитной системы очень сложно, поэтому не бойтесь обращаться к специалистам — вы сэкономите не только свое время и нервы, но и деньги.

Ипотечный брокер подберет выгодную именно для вас ипотечную программу, расскажет о процентных ставках, скидках от банков для клиентов компании, схеме выплат по кредиту, досрочном погашении и других важных нюансах. Если вы покупаете недвижимость с компанией, то все услуги ипотечного отдела для вас абсолютно бесплатны.

Шаг 3. Подготовка кредитной заявки

Далее следует подать заявку в банк на получение кредита. Для этого соберите пакет документов.

Лучше отправить заявку сразу в несколько банков, потому что не везде могут одобрить подходящую для вас сумму, ежемесячный платеж или срок кредита. На сайте компании «Этажи» есть сервис Ипотека Online. Он позволяет отправить заявку в любые банки и приложить копии всех документов не выходя из дома. При этом все персональные данные заемщика защищены.

Шаг 4. Поиск недвижимости

Пока заявка рассматривается, начните искать подходящую недвижимость. Важно начать выбирать жилье как можно раньше, так как после одобрения банком заявки вам нужно за два-четыре месяца успеть подобрать объект.

Риэлторы «Этажей» предложат множество вариантов, опираясь на ваши пожелания, а также требования банка к объекту.

Материалы по теме

Если выбираете квартиру на вторичном рынке, то она должна быть отдельной квартирой с электричеством, системой отопления, водоснабжения и канализации, не находиться в ветхом или аварийном доме, соответствовать плану БТИ и т. д.

Если хотите купить квартиру в новостройке, то банки обычно предлагают выбрать объект из аккредитованной базы застройщиков. Но вы можете и самостоятельно найти новостройку. Тогда банк смотрит, соответствует ли объект оценочным нормативам, есть ли задержки в завершении строительства и сдачи объектов и др.

Если решили приобрести загородную недвижимость, то кредитные организации смотрят на категорию земли, на которой находится участок, вид разрешенного использования, наличие межевания. Также внимание обращают и на сам дом: завершено ли строительство, оформлено ли свидетельство собственности, какой уровень износа, год постройки, этажность, материал стен, фундамента, перекрытий, наличие коммуникаций, благоустройства и подъездных дорог.

Шаг 6. Оформление документов

Передача документов в банк

После того, как вы нашли подходящий вариант, согласовали с собственником стоимость недвижимости и условия расчета, нужно собрать документы на квартиру (вы оплачиваете отчет об оценке недвижимости для банка). Затем риэлтор передает в банк подготовленные документы. Специалисты рассмотрят выбранный объект. Если их он устраивает, то вы сможете его купить.

Подписание договора купли-продажи и кредитного договора

Далее вы можете переходить к подписанию договора купли-продажи с собственником и кредитного договора с банком. Подписание договоров проходит одновременно либо в банке, либо в офисе компании «Этажи».

Оформление страховки

Кроме этого, нужно застраховать недвижимость. В этом тоже могут помочь специалисты «Этажей». Они подберут лучший вариант, расскажут о правах заемщика при ипотечном страховании.

Регистрация права собственности

Затем зарегистрируйте право собственности. Для этого обратитесь в Управление Росреестра по Красноярскому краю (предоставьте все документы на недвижимость, договор купли-продажи и оплатите госпошлину). После вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Получение продавцом оставшейся суммы

В случае использования материнского капитала, жилищных субсидий, выделении доли несовершеннолетним или необходимости нотариального заверения сделки, количество инстанций увеличивается. Покупатель лично или риэлтор по доверенности представляет его интересы в Пенсионном фонде, органах опеки, Жилищном фонде и у нотариуса. Когда одна из сторон находится в другом городе и необходима дистанционная сделка, проведение согласовывается индивидуально, но также возможно.

Федеральная риэлторская компания «Этажи»

Адрес: ул. Дубровинского, 1а
Сайт: kras.etagi.com
Тел.: (391) 219-77-88

Когда вы получите выписку, принесите ее в банк. После этого продавец через безопасные расчеты (аккредитив или банковскую ячейку) получает деньги за недвижимость, а вы становитесь полноправным собственником и получаете гарантийный сертификат безопасности сделки (в случае приобретения вторичной или загородной недвижимости).

Все изображения для статьи предоставлены компанией «Этажи»

Покупка новостройки в ипотеку — пошаговая инструкция от компании Ипотекарь

В последнее время рынок ипотечной недвижимости ежемесячно радует россиян хорошими новостями и позитивными тенденциями.

Укрепление рубля и другие макроэкономические процессы нашли свое отражение и в сфере ипотечного кредитования. В начале 2017 Герман Греф сообщил, что за прошедший год значительно снизился процент задолженности по просроченным ипотечным платежам, темпы выдачи кредитов на жилье физическим лицам стабильно увеличиваются. Также он отметил, что на текущий момент наблюдается минимальный в истории российского банкинга процент по ипотечному кредитованию.

Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области жилищный заем на данный момент является самым популярным и доступным способом решения пресловутого квартирного вопроса.

Наиболее востребованной на данный момент является покупка новостройки в ипотеку.

Это происходит потому, что законодательная база по защите прав покупателей строящегося жилья за последнее время значительно расширилась. Число обманутых дольщиков будет сведено к минимуму, ведь теперь строительство многоквартирных домов контролируется государством, а застройщик обязан делать отчисления в компенсационный фонд на случай собственного банкротства. Поэтому если вы:

• имеете достаточный доход и в состоянии регулярно выплачивать ипотеку;
• готовы заплатить процент банку за собственное жилье вместо того, чтобы платить арендодателю за временное право пользования;
• определились с параметрами жилья, которое удовлетворяет вашим запросам;

значит пришла пора сделать решающий шаг — купить новостройку в ипотеку. Но предварительно следует изучить много информации, чтобы не предпринимать опрометчивых шагов.

Для тех, кто в ближайшем будущем видит себя хозяином собственной новой квартиры, не лишним будет уточнить, какой дом считается новостройкой для ипотеки.

Новостройка — это жилье, которое вы приобретаете непосредственно у застройщика по ДДУ (договору долевого участия).

Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме у человека, который купил ее еще на стадии котлована, по правилам рынка недвижимости это уже вторичка. Условия кредитования на такой объекта будут другими, да и стоимость на вторичку зачастую выше.

Ипотека на новостройку — пошаговый алгоритм действий

Чтобы сразу расставить все точки над i, следует изучить пошаговую инструкцию для будущего владельца жилья в ипотечной новостройке. Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя следующие этапы:

• бронирование квартиры у застройщика путем заключения двустороннего договора;
• сбор документации для обращения в банк;
• изучение имеющихся кредитных предложений, выбор банка
• обращение в банк, получение одобрения на жилье в новостройке в ипотеку;
• подписание ипотечного договора;
• регистрация сделки в Росреестре;
• новоселье.

Таков примерный порядок покупки новостройки с участием заемных средств от банка. Каждый этап требует от будущего счастливого владельца немалых усилий, а зачастую и средств. И заметьте, многие сперва отправляются в банк, и только потом выбирают квартиру. Делается это потому, что не всякое жилье отвечает требованиям кредитной организации. Остановимся на этом вопросе более подробно.

Объект должен соответствовать требованиям банка

Аккредитация новостройки банком

Планируя покупку новостройки в ипотеку в Санкт-Петербурге, узнайте, аккредитован ли застройщик в каком-либо банке.

Если конкретный банк не работает с выбранным вами застройщиком, выходов два. Либо вы выбираете объект из того, что строят аккредитованные банком застройщики, либо обращаетесь в банк, с которым работает ваш застройщик. Предлагать банку проверить застройщика из-за одной квартиры — чаще всего бессмысленная трата времени.

Итак, застройщик, чтобы успешно пройти аккредитацию банка, должен отвечать следующим требованиям:

• вся документация застройщика (уставные документы, разрешение на строительство, проектная документация) безупречна;
• застройщик уже не первый год на рынке, все его объекты сдаются в срок;
• чем ближе дом к сдаче, тем благосклоннее кредитор.

В определенном смысле необходимая аккредитация застройщика выгодна для рядового гражданина, который планирует купить квартиру в новостройке.

Аккредитация является дополнительной гарантией того, что дом будет построен, и покупатель не станет обманутым дольщиком.

Типовые ипотечные схемы для новостроек

Купить квартиру в новостройке без использования заемных средств для подавляющего большинства россиян нереально. Поэтому развитие ипотечного кредитования поощряется на государственном уровне. Прежде чем обращаться в банк, нужно иметь представление об условиях, которые вам там могут предложить. Сегодня наиболее ходовыми являются следующие схемы ипотечного кредитования новостроек:

Под ипотекой без первоначального взноса часто скрываются не только высокие проценты, но и дорогая страховка, сумма которой благополучно прибавляется к вашему долгу перед банком. Многие аналитики отмечают, что купить квартиру в новостройке без первоначального взноса несколько сложнее, чем с ним. Если у вас на руках имеется часть требуемой суммы, или вы можете получить наличку с помощью потребительского кредита, вероятность одобрения значительно повысится. Это является лишним подтверждением для банка, что вы являетесь ответственным плательщиком и имеете достаточный доход для содержания жилья и выплаты ипотечных взносов.

Лучше заранее продумать наиболее выгодную для вас схему выплат.

Но здесь есть и свои особенности. Чтобы накопить первоначальный взнос, нужен определенный период, в течение которого вы наверняка будете находиться в очень стесненных условиях, или будете переплачивать арендодателю съемного жилья. А если вы берете потребительский кредит, вы в первую очередь соглашаетесь на высокую процентную ставку (как правило, не ниже 15% годовых). В довершение всего уменьшается сумма свободного дохода, из которой рассчитывается величина ежемесячного платежа по ипотеке на новостройку.

Оставьте заявку на консультацию и получите одобрение ипотеки на квартиру в новостройке

Просчитать все риски практически невозможно. Многие люди, уже оформившие ипотеку на новостройку на не самых выгодных для себя условиях, впоследствии часто обнаруживают более выгодные для себя схемы и варианты. Но рефинансирование ипотеки тоже вопрос непростой, и требует очень скрупулезного подхода, поэтому не спешите с выводами.

Отказ банка по ипотеке на новостройку и другие сопутствующие сложности

Каждое обращение в банк с целью получения ипотечного кредита остается в вашей КИ.

Вы лично соглашаетесь на обработку ваших персональных данных сотрудниками банка. Причины, которые приводят к отказу в выдаче ипотечного кредита на новостройки, можно разделить на две группы:

• выбранная заемщиком квартира не соответствует требованиям банка;
• заемщик не внушает доверия.

И если в первом случае всегда есть возможность найти компромисс с выбранным банком и согласиться на жилье у аккредитованного банком застройщика, то во втором случае все гораздо сложнее.

Вот причины, по которым ваш запрос на ипотеку может быть отклонен банком:

• плохая КИ, наличие просроченных платежей;
• недостаточный уровень подтвержденного официально дохода;
• ваша профессия находится в «черном списке» конкретного банка;
• недостаточный трудовой стаж, частая смена мест работы.

Быть идеальным клиентом для банка удается далеко не каждому, а квартирный вопрос остается одним из самых наболевших для россиян.

Также необходимо понимать, что принятие решения о выдаче ипотечного кредита на первичное жилье в разных банковских структурах происходит по-разному. В основном при этом используется собственная система скоринга. Но иногда решение принимает опытный кредитный менеджер, руководствуясь полученной о вас информацией. Если вы хотите гарантированно получить ипотечный кредит на жилье в новостройке, вам стоит обратиться к ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге помощь в получении выгодной ипотеки оказывают специалисты компании «Ипотекарь». Более подробную информацию об услугах этой фирмы вы можете узнать на первой консультации, которая у «Ипотекаря» бесплатная, и ни к чему вас не обязывает.

как правильно оформить ипотеку на новостройку пошагово / Меридиан

4. Подайте заявку на ипотеку 

Зайдите на сайт выбранного банка и отправьте заявку. Ответ должен поступить в течение недели. Вам могут позвонить работники банка, чтобы узнать дополнительную информацию.

5. Выбрать объект

Если вам пришел положительный ответ, то можно определяться с квартирой. Мы уже писали о том, как правильно выбрать квартиру здесь. После одобрения ипотеки у вас будет до 90 дней (некоторые банки дают 60), чтобы найти подходящую квартиру и собрать документы. Если этого срока будет недостаточно, его можно продлить.

6. Бронь квартиры

Забронируйте выбранную квартиру у застройщика, чтобы ее не купили, пока банк будет принимать решение.

7. Оценка квартиры

Нужна ли оценка квартиры в новостройке от застройщика? При оформлении ипотеки квартира будет выступать гарантией возврата долга банку, поэтому нужно определить, рентабельна ли она по сравнению с суммой займа. Это касается только готовых квартир.

8. Оформление ипотеки и заключение договора ДДУ/ДКП

Если вы дошли до этого этапа, вас можно поздравить. После того как банк проверил и заемщика и объект недвижимости, можно приступать к оформлению ипотеки. Не спешите и внимательно читайте договор! А лучше предварительно скачайте и изучите образец договора на сайте банка (если он там есть). Также можно просто заранее попросить работника банка распечатать образец.

Что обязательно проверить в договоре:

• Сумма кредита;
• Срок;
• Номинальная и эффективная ставка;
• Размер ежемесячного платежа и дата его оплаты;
• Штраф за задержку выплат (максимум 0,06% в день от просроченной суммы).

При оформлении ипотеки подписывается договор ДДУ (договор долевого участия при покупке квартире в строящемся доме), либо ДКП (договор купли-продаже при покупке готовой квартиры).

9. Приемка квартиры

Один из этапов покупки квартиры в ипотеку в новостройке — процедура приемки. Она нужна в случае приобретения готовой квартиры. Мы уже писали о том, как принимать квартиру в новостройке подробнее в другой статье.

10. Регистрация

Следующим действием после получения ключей — оформление права собственности. Как оформить новостройку в собственность.

11. Получение налогового вычета

Вы имеете право на имущественный налоговый вычет и получение суммы удержанного с вас НДФЛ. О том как вернуть налоговый вычет при покупке новостройки в ипотеку вы можете прочитать в статье.

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Болгарии

В Болгарии комиссионные агенту – вопрос договорной. Одни компании фиксируют ставку, не зависящую от стоимости объекта. Другие берут процент от сделки. Иногда агенту платит только продавец, иногда обе стороны. Разобрались в нюансах с экспертами.

Как регламентируется работа риелтора в Болгарии

Закона, который регулирует работу риелтора, в Болгарии нет. Здесь, как и в Испании, деятельность агента не подлежит обязательному лицензированию. То есть фактически любой человек может выступить посредником (индивидуальным брокером) и помочь в организации сделки.

Агентство недвижимости должно быть зарегистрировано в национальном торговом регистре как юридическое лицо, которое совершает определённую деятельность – её характер описывается в уставе фирмы. Данные о компании – публичная информация, которую можно получить в торговом регистре.

Из возможных  участников сделки лицензии должны иметь нотариус и адвокат. Первый – лицо обязательное, второго иногда привлекают для подготовки документов, однако его участие в сделке не обязательно. Кстати, договор резерва объекта можно заключить напрямую с адвокатом, а не с агентом.

Договорённости между покупателем и продавцом или застройщиком прописываются в предварительном договоре – его составляют и подписывают после выбора объекта. В нём, помимо непосредственно намерения совершить сделку купли-продажи, фиксируются:

• полная стоимость объекта
• размер задатка
• график платежей
• сроки заключения нотариального акта
• условия по возврату и удержанию депозита

Обратите внимание: в предварительном договоре риелтор не фигурирует, с ним стороны заключаются другой, особый договор. 

Павел Маклыгин

Подписывается контракт о вознаграждении в момент внесения задатка.  В нём прописываются услуги, которые специалист оказывает клиенту. Здесь же указывается размер комиссионных. Составляют документ в свободной форме. Более того, иногда риелтор и его клиент ограничиваются устными договорённостями. Но надо понимать: в этом случае при возникающих разногласиях доказать что-либо очень трудно.

Дарья Борзова

Отношения между риелтором, продавцом или покупателем действительно могут быть не зафиксированы на бумаге, так как согласно болгарскому законодательству устная договорённость имеет такую же юридическую силу, как и письменная. Поэтому некоторые агентства Болгарии не заключают письменные договоры со своими клиентами.
Если устные договорённости не выполняются, человек (как агент, так и покупатель/продавец) может обратиться к адвокату, чтобы доказать или опровергнуть факт выполненных обязательств.
Но это не значит, что все фирмы работают «на словах». Например, наша компания без договора принципиально не сотрудничает.

Важно:

Вариант с устными договорённостями – это, скорее, исключение, чем правило. Большинство клиентов просят договоры с синими печатями, подписями и чётким описанием комиссионных и цены продажи, а также расписки и квитанции по всем расходам.

 Нужен ли агент на сделке

Участие риелтора в сделке в Болгарии необязательно – искать объекты, договариваться о просмотрах и вести переговоры по цене с продавцом или застройщиком можно самостоятельно. Однако на практике иностранцы редко решаются на это, хотя бы потому, что не знают болгарского языка, необходимого как при поиске вариантов, так и для составления и подачи документов.

Как было сказано выше, единственный обязательный участник сделки – нотариус. Он проверяет статус объекта и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности. Также он проверяет надёжность застройщика и кадастровые документы на землю, на которой стоит здание. В сложных случаях нотариус может заказать выписку по обременению недвижимости за несколько лет.

Без подписи нотариуса продажа не может быть зарегистрирована.

Людмила Шабанина

Проще проходят сделки с меньшим количеством участников. Например, когда одно агентство работает с продавцом, другое – с покупателем, коммуникация затягивается и усложняется. Поэтому чем меньше посредников, тем проще и, как правило, выгоднее для обеих сторон.
Действительно, можно обойтись без агента и даже без адвоката. Но это сложно, особенно для иностранцев. И в итоге это выходит не дешевле, чем с привлечением  агентства.
Бывает, что покупатель и продавец находят друг друга сами, а к адвокату или в агентство обращаются только за технической помощью. В этом случае риелтор не координирует стороны и не вмешивается в договорённости, осуществляет лишь административную поддержку. Это может быть составление текстов документов, заказ и получение документов на территории Болгарии, представление интересов перед болгарским нотариусом, регистрация новых владельцев в БУЛСТАТ, налоговой или кадастре. Комиссия за такую работу всегда меньше, чем за полноценный комплекс услуг – в районе €500.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Болгарии  

В чём заключается функция агента 

Нигде не прописано, какие конкретно задачи лежат на риелторе. Но по факту он:

• подбирает объект
• организовывает просмотр
• ведёт переговоры о цене от имени своего клиента
• согласует дату сделки у нотариуса
• составляет предварительный договор
• проверяет объект на обременения

Прописывается это, как и размер комиссионных, в договоре услуг, который заключается с риелтором (не путать с предварительным договором между продавцом и покупателем).

Павел Маклыгин

Функции агента – вопрос договорённостей, как я уже отмечал часто устных. Клиенты не всегда требуют задокументировать услуги, которые им должен предоставить риелтор.
Список задач, за которые берётся агентство, обычно связан с размерами агентства. Крупные фирмы, как правило, берут на себя лишь основную работу, небольшие же захватывают свою долю рынка за счёт предоставления дополнительных услуг.
Разумеется, грамотный специалист, помимо всего прочего, может и должен давать рекомендации – какой объект лучше и почему, обращать внимание на качество строительства, неполный список документов, подводные камни и нюансы. Также на риелторе лежит обязанность по проверке задолженностей и счетов – если речь идёт о вторичном рынке.
Например, в нашей компании есть и постпродажная поддержка клиента – от регистрации счетов и поиска фирмы для сдачи объекта в аренду до встречи и расселения родственников и ремонта апартаментов. Но такие услуги предлагают не все.

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии 

Кто платит агенту 

Практика в Болгарии такова: при сделке с городской недвижимостью комиссию платят обе стороны – и продавец, и покупатель; на курортах, и морских, и горнолыжных, – продавец.

Например, при продаже квартиры в Софии, Пловдиве, Стара Загоре или Пазарджике риелтор получит 3% от покупателя и 1-3% от продавца (в зависимости от расценок компании). На такую же комиссию стоит закладываться при следке в Бургасе и Варне. А вот в Несебре, на Солнечном берегу или в Банско комиссию заплатит только продавец.

Новый жилой комплекс на Солнечном Берегу

На покупателя, как правило, ложатся нотариальные расходы – переоформление права собственности, такса нотариуса и адвоката (если он участвует в сделке), а также занесение сделки в регистр. Это составляет около 6% от стоимости объекта.

Людмила Шабанина

Вообще, комиссию платит тот человек, который нуждается в услугах. Так, если продавец пришёл к нам с запросом найти покупателя, то он и платит – за работу агента, за рекламу объекта, за поиск клиентов.
То же самое и с покупателем – если он хочет, чтобы риелтор проштудировал для него рынок, подобрал варианты, организовал просмотры, он оплачивает эти услуги. Если же человек самостоятельно изучил базу и принял решение, а к нам обращается просто чтобы сказать «Покупаю вот это» – комиссию с него никто не возьмёт.

Когда и как выплачивается комиссия

Право на комиссию агент получает при условии, что сделка состоялась – когда покупатель вносит предоплату. Как правило, её платят после подписания нотариального акта, в этот или на следующий день.

Комиссия переводится на банковский счёт агентства, указанный в договоре. Также взаиморасчёты могут проходить через адвокатский счёт (если стороны нанимали адвоката) или нотариальный – на усмотрение сторон.

В большинстве случаев сумму перечисляют единовременно, не разбивая на части.

Размер комиссии

Обычно это 3% от суммы сделки с каждой стороны, то есть в городах это максимум 6%, некоторые агентства – на курортах – просят до 10%. Стороны могут платить разные комиссионные: например, агентство может сделать скидку продавцу за счёт своей маржи, если хозяин не готов двигаться по цене.

Важно: Комиссия заложена в стоимость объекта, указанную в объявлении.

Например. Квартира стоит €30 тыс., то комиссия с одной стороны составит €900, с обеих сторон (если сделка происходит в крупных городах, а не на курортах) – €1800. Если квартира дешевле, сумма комиссионных меньше. Однако компаний, которые готовы работать за €300-400, немного – это, скорее, исключение из правил. Для дешёвых объектов агентства устанавливают минимальную фиксированную ставку.

Людмила Шабанина

Обычно на побережье при сделках со вторичной недвижимостью агентство работает за фиксированные комиссионные. Это может быть как €1,5 тыс. за дешёвые малометражные студии, так и €3,5-4 тыс. за бóльшие по площади объекты.
Цифра оговаривается заранее. Риелтор всегда закладывает комиссионные в цену объекта и фиксирует это в договоре услуг. Например: «продавец ангажирует агентство продать квартиру за €30 тыс., включая комиссионное вознаграждение в размере €2,5 тыс.».
Утверждённого прайса с точными цифрами нет, всегда есть место обсуждению. Например, у нас была такая ситуация: клиент продавал через нас дорогую квартиру и готов был заплатить за наши услуги €2 тыс. По идее, наша работа должна была стоить дороже, но в данном случае получить эти деньги оказалось выгоднее, чем не получить ничего, и мы согласились.

Дарья Борзова

Действительно, сделка с недвижимостью на курортах сопряжена с большим процентом комиссионных – до 10%., и объясняется это просто. Продать объект на курорте сложнее – рынок огромный! Возрастают трудозатраты, в разы больше денег уходит на рекламу.
Кроме этого, при продаже курортной недвижимости выше требования к персоналу. Агентству, скорее всего, нужен брокер, который говорит не только на болгарском языке (его достаточно в городах, где живут и покупают исключительно местные), но и на немецком, русском, английском…
Платит комиссию чаще всего  продавец. Однако есть покупатели, которые сами отказываются… не платить! Например, канадцы и американцы в силу своего менталитета не могут понять, как работа человека может не оплачиваться. Они заключают договоры и платят комиссию, чтобы оговорить зону ответственности агента и обезопасить себя.

Обычно крупные агентства работают за фиксированную ставку или определённый процент. Если они понимают, что получить желаемую сумму при работе с конкретным объектом невозможно, то и связываться с ним, скорее всего, не будут. Большим игрокам интересен заведомо большой процент.

Другое правило: чем дороже объект, тем ниже процент вознаграждения риелтору. Продавец может получить скидку на агентские, если, например, продаёт сразу несколько объектов через одного риелтора – по сути, оптом.

Со сколькими агентами можно работать одновременно

Рынок Болгарии свободный – это значит, что обеим сторонам можно работать с несколькими риелторами одновременно. Но некоторые агентства настаивают на заключении с продавцом эксклюзивного договора.

В Болгарии обеим сторонам сделки можно работать с несколькими риелторами одновременно

Однако не все рекомендуют подписывать такой договор: шансы оперативно и выгодно продать объект снижаются. При этом наши эксперты единодушны во мнении: работать со всеми фирмами и агрегаторами подряд – тоже плохая идея. Опыт показывает, что объявление хоть и появится на сайтах компаний, но отнесутся к объекту с меньшим энтузиазмом.

Массовая рассылка не только не ускорит продажу, но, скорее замедлит процесс – «объявление примелькается, и на него перестанут обращать внимание потенциальные покупатели». Более того, если его и купят, то через то агентство, где предложат самую низкую цену, а это значит, что выгоду продавец не получит.

Эффективнее всего работать с двумя-тремя агентствами.

В каких случаях можно не платить агенту

Случаи с недобросовестными клиентами хоть и редко, но случаются: человек «пропадает» после получения необходимой информации, включая контакты покупателя или продавца, ещё до уплаты задатка.

Затеять судебное разбирательство можно, однако, по мнению экспертов, усилия того не стоят – с точки зрения соотношения затраченного времени и полученной выгоды.

В большинстве случаев даже устные договорённости имеют силу, а подписанный контракт на комиссионные – тем более. Невозможно отказаться платить вознаграждение агенту, если он выполнил свои обязательства, даже если, по мнению клиента, сделал это недостаточно качественно…

По факту, комиссию риелтор получает при реально оказанных услугах – покупатель или продавец найден, документы собраны, задаток получен, встреча у нотариуса организована. На этом этапе на законных основаниях отказаться от оплаты вознаграждения невозможно. Иначе – суд.

Если предварительная работа проведена, а покупатель отказывается от сделки в последний момент, депозит удерживается и делится между агентством и продавцом – это компенсация за проведённую работу.

Предоплату компания возвращает только в случае, если возникнут трудности на стороне продавца – выявятся обременения, от сделки откажется кто-то из супругов и так далее.

Главное

• Закона, регламентирующего работу риелтора, в Болгарии нет. Лицензию специалист тоже получать не должен.
• Все условия сотрудничества с агентом прописываются в договоре услуг. В нём может быть прописан и размер комиссионных. Однако некоторые агентства работают и на основании устных договорённостей. Зависит это от конкретной компании и требований продавца/покупателя.
• Одновременно можно работать с несколькими риелторами – это касается и продавца, и покупателя. Однако опытные специалисты советуют обращаться не более чем в две-три фирмы.
• Комиссия платится тому риелтору, который помог клиенту подписать нотариальный договор. Не заплатить агенту в этом случае нельзя, особенно если контракт на оказание услуг был подписан, и в нём была указана сумма вознаграждения. В противном случае агент, вероятнее всего, обратится в суд.
• В случае же если такой документ подписан не был, не заплатить – теоретически – можно. Но и в этом случае агентство может подать судебный иск, пытаясь доказать, что работа была проведена. Однако на практике такие ситуации происходят крайне редко.

Фото: unsplash,  архив prian.ru 

Условия цитирования материалов Prian.ru

10 причин, по которым нельзя пропускать осмотр дома

После того, как ваше предложение о покупке дома заключает договор, начинается процесс почти бесконечного выписки чека. Есть много необходимых затрат, таких как гонорары риэлтора и юриста, и общая сумма этих расходов может заставить вас искать способы сэкономить деньги в другом месте. У вас может возникнуть соблазн пропустить осмотр дома и его счет от 200 до 500 долларов, но есть 10 веских причин, по которым вы должны его получить.
1. Обеспечивает «выход» Качественный осмотр дома может выявить важную информацию о состоянии дома и его систем.Это дает покупателю информацию о том, какие затраты, ремонт и обслуживание дома могут потребоваться немедленно и с течением времени. Если покупателя не устраивают результаты осмотра дома, он обычно предоставляет последнюю возможность отказаться от предложения о покупке. (Этот шаг важен при покупке недвижимости, потому что он может сэкономить вам тысячи. Подробнее см. Нужен ли вам домашний осмотр? )
2. Безопасность Домашний осмотр может выявить проблемы безопасности, такие как радон, угарный газ и т. Д. плесень, на наличие которой следует проверять все дома.Убедитесь, что в вашем контракте на покупку дома указано, что в случае обнаружения такой опасности у вас есть возможность отменить предложение о покупке.
3. Выявление незаконных дополнений или установок По данным Chantay Bridges of Clear Choice Realty & Associates, домашний осмотр может выявить, были ли завершены помещения, переделанные гаражи или подвалы без надлежащего разрешения или с нарушением правил. «Если в доме есть незаконное добавление комнат, которое не разрешено, это влияет на страховку, налоги, удобство использования и, прежде всего, на общую стоимость.По сути, покупатель покупает то, что юридически не существует », — объясняет она. Даже новые дома с системами, которые не были установлены для кодирования, станут финансовой« проблемой »новых домовладельцев, которую необходимо исправить (и финансировать) (дом для продажа / покупка должна пройти проверку. Для получения дополнительной информации см. Жилищные сделки, которые проваливаются. )
4. Защита Осмотр дома еще более важен, если вы покупаете недвижимость без права выкупа или короткую продажу. часто возникают опасные проблемы с плесенью, устранение которых требует больших затрат и создает проблемы для здоровья.Грег Хэскетт, вице-президент по совместным услугам в HomeTeam Inspection Service, говорит, что домашние инспекторы часто обнаруживают, что медные водопроводные линии и наружные компрессоры были удалены с отчужденных участков людьми, пытающимися продать медь переработчикам за деньги. (Для получения дополнительной информации см. . Если вы покупаете дом на аукционе? )
5. Инструмент переговоров Риэлтор Дженнифер Де Виво из De Vivo Realty из Орландо говорит, что отчет об осмотре дома дает возможность попросить ремонт и / или запросить снижение цены или кредит от продавца.Поработайте со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы понять, какие запросы можно и нужно делать для заключения более выгодной сделки.
6. Прогноз будущих затрат Домашний инспектор может приблизительно оценить возраст установки основных систем в доме, таких как водопровод, отопление и охлаждение, а также критически важного оборудования, такого как водонагреватели. Они могут диагностировать текущее состояние самой конструкции и сказать вам, как долго отделка находилась в доме. Все компоненты в домашних условиях имеют «срок годности». Понимание того, когда им требуется замена, может помочь вам принять важные бюджетные решения и определить, какой тип страхового покрытия жилья или гарантий вам следует рассмотреть.(Для получения дополнительной информации см. «Поиск и устранение неисправностей при ремонте нового дома». )
7. Определите «нарушителей сделки» De Vivo предполагает, что осмотр дома может помочь покупателям определить, сколько дополнительных денег или усилий они готовы и могут потратить, чтобы воспользоваться дом в состоянии, которое лично приемлемо. Если вы не желаете ремонтировать такие проблемы, как неисправные водостоки, потрескавшиеся стены или потолки, возможно, вы не готовы прекратить поиски покупки дома.
8. Научитесь защищать свои вложения Домашний инспектор — ценный образовательный ресурс.По словам De Vivo, они могут предложить конкретные советы по уходу за домом и, в конечном итоге, сэкономить вам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.
9. Раскройте общую картину Хэскетт советует людям использовать домашний осмотр, чтобы понять нюансы самой крупной покупки, которую они когда-либо совершали. «Люди влюбляются в недвижимость в зависимости от цвета стен, расположения дома или чего-то еще; они совершенно не видят проблем, которые могут превратить дом своей мечты в кошмар», — говорит он.(Для получения дополнительной информации см. Покупка недвижимости для краткосрочной продажи. )
10. Страхование Некоторые страховые компании не будут застраховать дом при обнаружении определенных условий или без наличия сертификатов, таких как защита от ветра и четырехточечные проверки, согласно Хэскетту. «Квалифицированные домашние инспекторы могут делать эти вещи одновременно с другими своими услугами и экономить время и деньги покупателя дома в долгосрочной перспективе».
Итог Вы обязаны понимать как можно больше деталей об объекте, который вы вскоре можете назвать своим домом.Осмотр дома выявляет внутреннее устройство собственности, позволяя вам быть в курсе всех льгот и подводных камней, которые может предложить дом. (Подробнее см. : 10 советов по получению справедливой цены на дом. )

Определение Piggyback Mortgage

Что такое комбинированная ипотека?

Контрактная ипотека — это дополнительный долг, который может включать любую дополнительную ипотеку или ссуду помимо первой ипотечной ссуды заемщика, которая обеспечена тем же залогом. Общие типы дополнительных ипотечных кредитов включают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC).

Ключевые выводы

• Дополнительная ипотека — это любая дополнительная ссуда, полученная на собственность после первой ипотеки.
• Примеры включают в себя вторую ипотеку, ссуды под залог недвижимости и HELOC.
• Piggyback ипотечные кредиты используются для покрытия первоначальных платежей за недвижимость или для избежания выплаты PMI.

Общие сведения о комбинированной ипотеке

Контрактная ипотека может служить нескольким целям. Некоторые дополнительные ипотечные кредиты могут помочь заемщику с первоначальным взносом.Как правило, большинство заемщиков будут иметь возможность взять только одну или две дополнительные ипотечные ссуды, поскольку все ссуды обеспечены одним и тем же залогом.

Дополнительную ипотеку также можно использовать, чтобы избежать необходимости платить за частное страхование ипотечного кредита или PMI. В этом случае вторая ипотечная или жилищная ссуда оформляется одновременно с первой ипотечной ссудой. Например, при комбинированной ипотеке «80-10-10» 80% покупной цены покрывается за счет первой ипотеки, 10% покрывается за счет второй ссуды, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом.Это снижает отношение ссуды к стоимости (LTV) первой ипотечной ссуды до менее 80%, устраняя необходимость в PMI. Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваша первая ипотека будет составлять 144 000 долларов, вторая ипотека — 18 000 долларов, а ваш первоначальный взнос — 18 000 долларов.

Виды комбинированной ипотеки

Ипотека с предоплатой

Ипотека с первоначальным взносом — это разновидность дополнительной ипотеки, которая дает заемщику средства для первоначального взноса. Вторая ипотека обычно разрешается только при использовании средств из программы помощи при первоначальном взносе.Обо всех источниках средств первоначального взноса, используемых для обеспечения ипотеки, необходимо сообщать первому ипотечному кредитору. Как правило, вторая ипотека от многих альтернативных кредиторов не допускается, поскольку она выходит за рамки параметров условий первой ипотеки и значительно увеличивает риски неисполнения обязательств для заемщика. Ипотека помощника по первоначальному взносу может также называться тихой второй ипотекой.

Вторая ипотека

Как правило, заемщик может получить вторую ипотеку с использованием субординированного залога только в том случае, если это обеспечение имеет собственный капитал.Собственный капитал в первую очередь зависит от стоимости, которую заемщик заплатил за свой дом. Он рассчитывается как оценочная стоимость дома за вычетом непогашенной ссуды.

Многие заемщики оказываются в подводной ипотеке на ранних этапах погашения ипотечной ссуды, поскольку имущество может снизиться в цене, а остаток по ипотеке еще не был существенно выплачен. Если у заемщика действительно есть собственный капитал в своем доме, у него есть несколько вариантов получения второго ипотечного жилищного кредита.Эти вторые ипотечные продукты включают либо стандартный заем под залог собственного капитала, либо кредитную линию под залог собственного капитала. И кредит под залог собственного капитала, и кредитная линия под залог собственного капитала основаны на доступном капитале в качестве обеспечения заемщика.

Ссуды под залог жилого фонда

Стандартная ссуда под залог собственного капитала — это невозобновляемая кредитная ссуда. В стандартной ссуде под залог собственного капитала заемщик может получить сумму капитала авансом в виде единовременного платежа по основной сумме. В таком случае для получения ссуды обычно требуются ежемесячные платежи на основе условий кредита, установленных кредитором.Заемщики используют ссуду под залог собственного капитала для различных целей, включая оплату обучения в колледже для своего ребенка, улучшение дома, консолидацию долга или чрезвычайные капитальные расходы.

Кредитные линии собственного капитала

Кредитная линия собственного капитала — это возобновляемый кредитный счет, который предоставляет заемщику большую гибкость в расходах. Этот тип кредитного счета имеет максимальный кредитный лимит, зависящий от собственного капитала заемщика. Остаток на счете возобновляется, что означает, что заемщики контролируют непогашенные остатки на основе своих покупок и платежей.На возобновляемый счет также будут начисляться ежемесячные проценты, которые добавляются к общему непогашенному остатку. В рамках кредитной линии собственного капитала заемщики получают ежемесячный отчет с подробным описанием своих операций за период и сумму ежемесячного платежа, которую они должны уплатить для поддержания хорошей репутации своего счета.

Определение ссуды Федерального жилищного управления (FHA)

Займы FHA по сравнению с обычными займами
	КРЕДИТ FHA	ОБЫЧНЫЙ КРЕДИТ
Минимальный кредитный рейтинг	500	620
Авансовый платеж	3.5% с кредитным рейтингом 580+ и 10% с кредитным рейтингом от 500 до 579	от 3% до 20%
Условия кредита	15 или 30 лет	10, 15, 20 или 30 лет
Страхование ипотеки	MIP с предоплатой + Ежегодный MIP на 11 лет или на весь срок кредита, в зависимости от LTV и продолжительности кредита	Нет при первоначальном взносе не менее 20% или после выплаты кредита до 78% LTV
Взносы по ипотечному страхованию	Авансовый платеж: 1.75% кредита + Годовая: 0,45% до 1,05%	PMI: от 0,5% до 1% от суммы кредита в год
Подарки при предоплате	100% первоначального взноса можно в подарок	Только деталь может быть подарком, если первоначальный взнос меньше 20%
Программы поддержки авансового платежа	Есть	№

Особые соображения

Взносы по ипотечному страхованию

Для получения ссуды FHA необходимо уплатить два типа взносов по ипотечному страхованию (MIP) — авансовый MIP и ежегодный MIP (который взимается ежемесячно).В 2020 году авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита.

Вы можете либо оплатить MIP авансом во время закрытия, либо включить его в ссуду. Например, если вам предоставлен жилищный заем на сумму 350 000 долларов, вы заплатите авансовую выплату MIP в размере 1,75% x 350 000 долларов = 6 125 долларов. Эти платежи переводятся на счет условного депонирования, созданный Министерством финансов США; если вы в конечном итоге не выплачиваете свой кредит, эти средства используются для выплат по ипотеке.

Хотя название несколько вводит в заблуждение, заемщики фактически производят ежегодные выплаты MIP каждый месяц.(Другими словами, ежегодные выплаты MIP не производятся ежегодно.) Выплаты варьируются от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита. Суммы платежей также различаются в зависимости от суммы ссуды, продолжительности ссуды и исходного отношения ссуды к стоимости (LTV). Типичная стоимость MIP обычно составляет 0,85% от суммы кредита.

Например, если у вас есть заем в размере 350 000 долларов, вы будете делать ежегодные выплаты MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов = 2975 долларов (или 247,92 долларов в месяц). Эти ежемесячные взносы выплачиваются в дополнение к единовременному авансовому платежу MIP.

Вы будете вносить ежегодные платежи по программе MIP в течение 11 лет или в течение срока кредита, в зависимости от продолжительности кредита и LTV.

У вас может быть возможность вычесть уплаченную вами сумму страховых взносов; тем не менее, для этого вам необходимо составить список своих вычетов, а не использовать стандартный вычет.

Соответствует требованиям для получения кредита FHA

Ваш кредитор оценит вашу квалификацию для получения ссуды FHA, как и любой заявитель на ипотеку. Однако вместо использования вашего кредитного отчета кредитор может просмотреть вашу историю работы за последние два года (а также другие записи истории платежей, такие как коммунальные платежи и арендная плата).Пока вы восстановили хороший кредит, вы все равно можете претендовать на ссуду FHA, если вы прошли через банкротство или потерю права выкупа. Важно помнить, что, как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос, тем выше процентная ставка, которую вы будете платить по ипотеке.

Наряду с критериями кредитного рейтинга и первоначального взноса, существуют особые требования к ипотечным кредитам FHA, изложенные FHA для этих кредитов. Ваш кредитор должен быть кредитором, одобренным FHA, и у вас должен быть постоянный трудовой стаж или вы работали у одного и того же работодателя в течение последних двух лет.

Если вы работаете не по найму, вам нужно два года успешной истории самозанятости; это может быть подтверждено налоговыми декларациями, бухгалтерским балансом за текущий год и отчетом о прибылях и убытках. Если вы занимались индивидуальной трудовой деятельностью менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете иметь право на участие, если у вас есть солидная история работы и доходов за два года, предшествующих самозанятости (и самозанятость находится в такое же или родственное занятие). У вас должен быть действующий номер социального страхования, законно проживать в США.S., и быть совершеннолетним (в соответствии с законами вашего штата) для подписания ипотеки.

Обычно финансируемая недвижимость должна быть вашим основным местом жительства и должна быть занята владельцем. Другими словами, кредитная программа FHA не предназначена для инвестирования или сдачи в аренду недвижимости. Отдельно стоящие и двухквартирные дома, таунхаусы, таунхаусы и кондоминиумы в рамках утвержденных FHA проектов кондоминиумов имеют право на финансирование FHA.

Ваш начальный коэффициент (ваш платеж по ипотеке, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость, ипотечное страхование и страхование домовладельца) не должен превышать 31% от вашего валового дохода.В некоторых случаях вас могут одобрить с коэффициентом 40%.

Ваш исходный коэффициент (ваш платеж по ипотеке и все прочие ежемесячные потребительские долги) не должен превышать 43% от вашего валового дохода. Однако можно получить одобрение с коэффициентом до 50%. Кроме того, вам потребуется оценка имущества от оценщика, одобренного FHA, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам и продавец не согласится на требуемый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии.(В этом случае средства хранятся на условном депонировании до тех пор, пока не будет произведен ремонт.)

Одним из ограничений кредитов FHA является то, что они имеют внешние ограничения на сумму, которую вы можете взять в долг. Они устанавливаются в зависимости от региона, в котором вы живете, а в недорогих районах установлен более низкий предел (называемый «нижний предел»), чем обычная ссуда FHA и участки с высокой стоимостью, имеющие более высокий показатель (называемый «потолком»).

Кроме того, есть регионы «особого исключения», включая Аляску, Гавайи, Гуам и США.Южные Виргинские острова — где очень высокие затраты на строительство делают пределы еще выше. В остальном лимит установлен на уровне 115% от средней цены на жилье для округа, как это определено Министерством жилищного строительства и городского развития США.

В таблице ниже перечислены лимиты по кредитам на 2020 год:

2020 FHA Кредитные лимиты
ТИП ИМУЩЕСТВА	НИЗКАЯ ПЛОЩАДЬ ‘ЭТАЖ’	ВЫСОКАЯ ПЛОЩАДЬ ‘ПОТОЛОК’	СПЕЦИАЛЬНОЕ ИСКЛЮЧЕНИЕ ПЛОЩАДЬ
Одноблочный	331 760 долл. США	765 600 долл. США	1 148 400 долл. США
Двухъядерный	424 800 долл. США	$ 980325	1 470 475 долл. США
Трехэлементный	513 450 долл. США	$ 1,184,925	1 777 375 долл. США
Четыре блока	638 100 долл. США	$ 1,472,550	2 208 825 долл. США

Предоставление ссуды FHA

Получив ссуду FHA, вы можете иметь право на облегчение ссуды, если вы испытали законные финансовые трудности — например, потерю дохода или увеличение расходов на жизнь — или у вас возникли трудности с ежемесячными выплатами по ипотеке.Например, программа FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) может помочь вам избежать потери права выкупа, навсегда снизив ежемесячный платеж по ипотеке до доступного уровня.

Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно завершить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа — вовремя — на меньшую измененную сумму.

Итог

Хотя заем FHA может показаться отличным, он не для всех. Это не поможет тем, у кого кредитный рейтинг меньше 500.Тем, у кого плохая кредитная история, лучше рассмотреть личный заем. С другой стороны, начинающим домовладельцам, которые могут позволить себе крупный первоначальный взнос, может быть лучше использовать обычную ипотеку. Более вероятно, что в долгосрочной перспективе они смогут сэкономить больше денег за счет более низких процентных ставок и премий по ипотечному страхованию, которые предоставляют обычные кредиторы.

Ссуды FHA создавались не для того, чтобы помочь потенциальным домовладельцам, которые делают покупки в более высоком ценовом диапазоне.Скорее, программа ссуды FHA была создана для поддержки покупателей жилья с низким и средним доходом, особенно тех, у кого мало денег, накопленных для первоначального взноса ».

Когда вы покупаете дом, вы можете нести ответственность за дополнительные наличные расходы, такие как сборы за выдачу кредита, гонорары адвокатам и расходы на оценку. Одним из преимуществ ипотеки FHA является то, что продавец, застройщик или кредитор могут оплатить некоторые из этих заключительных расходов от вашего имени. Если продавцу сложно найти покупателя, возможно, он предложит вам помощь при закрытии, чтобы стимулировать сделку.

15 шагов к покупке дома

Мы разделили процесс покупки дома на 15 основных шагов. Назовите это контрольным списком покупки дома. Каждый шаг включает в себя выбор и действия. Некоторые из них вызывают стресс, некоторые довольно крутые, а некоторые, в общем, немного раздражают. Но каждый из них на шаг приближает вас к цели владения домом.

1. Убедитесь, что вы готовы

Конечно, есть финансовая готовность купить дом (см. Шаг 2). Но готовы ли вы эмоционально? Даже если это будет ваш первый дом, вы берете на себя большие финансовые обязательства и пускаете корни.

Вы захотите подумать о своих других целях на следующие несколько лет. Вы покупаете с партнером, и если да, то когда дело касается денег, находитесь ли вы на одной стороне? Есть ли шанс, что вам нужно будет переехать на работу? Вы думаете о создании семьи? Эти общие вопросы могут добавить плюсов (или минусов) того, подходящее ли сейчас время для покупки дома.

2. Приведите свои финансы в порядок

Покупка дома может быть самым важным финансовым решением, которое вы когда-либо принимали, поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, вы должны быть уверены, что ваши финансы стабильны.

Использование калькулятора доступности жилья может помочь вам определить свой бюджет с учетом вашего дохода, долгов, местоположения и суммы первоначального взноса (подробнее об авансовых платежах чуть позже). Вы сможете увидеть, как могут складываться ваши ежемесячные выплаты по ипотеке и как могут выглядеть ваши финансы как домовладельца.

Это может быть важно для реализации ваших приземленных амбиций. Возможно, вы сможете претендовать на получение значительной ипотечной ссуды, но это не значит, что вы действительно хотите направить такую ​​большую часть своего бюджета на жилье.

Также проверьте свой кредитный рейтинг. Более высокий кредитный рейтинг — единственный наиболее эффективный способ заработать более низкую процентную ставку по ипотеке. Знайте варианты ипотеки для вашего кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг может потребовать некоторой работы, возможно, стоит воздержаться от права собственности на жилье и посмотреть, что вы можете сделать, чтобы увеличить свой счет.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

3. Составьте план авансового платежа

Определив, что вы можете себе позволить, вы сможете определить, сколько вы хотите сэкономить на первоначальном взносе.Хотя 20% первоначальный взнос был нормой, многие домовладельцы предпочитают платить меньше. Меньший первоначальный взнос требует меньших авансовых платежей, но означает, что вам придется платить по ипотечной страховке. Тип используемого ипотечного кредита также влияет на необходимый минимальный первоначальный взнос.

Если это ваш первый дом или если у вас не было дома какое-то время, вы также можете изучить государственные программы покупки жилья впервые. Многие предлагают финансовую помощь, в том числе помощь в выплате первоначального взноса.

Совет для ботаников: вы захотите отложить деньги не только на первоначальный взнос.Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от общей стоимости кредита. Также неплохо иметь средства на случай непредвиденных обстоятельств на случай непредвиденного ремонта дома.

Видишь, сказал тебе, что будет несколько забавных шагов! И составление списка того, что необходимо и что нужно иметь для вашего дома, определенно одна из них. Ищете ли вы новый дом или место, где вы можете представить себе жизнь на долгие годы, есть много мелких деталей, но вот некоторые из важных решений, которые вы можете принять при составлении своего списка:

Частный дом или пристроенный единица измерения? Если вам нужен задний двор, традиционный дом на одну семью для вас.Но если вы находитесь в более густонаселенном районе или не хотите заниматься всем этим обслуживанием, покупка квартиры или таунхауса может быть вашим лучшим выбором. В некоторых городах также возможны кооперативы.

Какое ваше идеальное местоположение? Предполагая, что вы живете в штате и знаете, в каком районе вы хотите жить, пришло время выбрать район. Подумайте о таких факторах, как безопасность, удобства (например, пешеходная доступность, зеленые насаждения или кафе) и затраты (которые могут включать налоги на недвижимость и, если это входит в ассоциацию домовладельцев, сборы ТСЖ).Также разумно учитывать школьный округ. Даже если вы не планируете иметь детей, качество школы может повлиять на стоимость дома — и помочь или снизить вашу цену при перепродаже, если и когда вы решите продать.

Готово к заселению или фиксатор-верх? Нет ничего проще, чем купить дом, в котором все, что вам нужно сделать, это въехать. Но если вы находитесь на дорогом или ином конкурентном рынке, приобретение собственности, которая требует TLC, может помочь вам позволить себе более крупный дом или попасть в более дорогой район. С фиксирующим верхом вам нужно будет вложить в него работу и деньги, чтобы сделать его пригодным для жизни, поэтому убедитесь, что вы справляетесь с этой задачей.

5. Найдите для себя подходящую ипотеку

Тип ипотеки, которую вы используете для покупки дома, влияет на то, что вам нужно для получения ссуды (включая требуемую сумму первоначального взноса), и на то, как вы ее будете платить. назад. Правильный выбор жилищного кредита может повысить ваши шансы на одобрение и сэкономить тысячи в долгосрочной перспективе.

Прежде чем вы решите, какой тип ипотеки выбрать, важно изучить преимущества и недостатки каждой из них. Вот некоторые из основных типов ипотеки:

• Обычные ссуды — это ипотеки, не гарантированные федеральным правительством.Они предлагают низкие минимальные первоначальные взносы, но имеют более строгую квалификацию.

• Ссуды FHA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией. На них, как правило, легче претендовать, чем на обычные ссуды, но они предъявляют более строгие требования к ипотечному страхованию.

• Ссуды VA от Департамента по делам ветеранов предназначены для действующих или бывших военнослужащих и соответствующих супругов. Ссуды на покупку VA позволяют вам не вносить первоначальный взнос.

• Джамбо-ссуды — это ипотечные ссуды для домов, которые стоят дороже стандартных лимитов ссуд.Обычно для этого требуются более крупные первоначальные взносы и более высокий кредитный рейтинг.

• Ссуды на ремонт позволяют включить затраты на улучшение дома в общую сумму жилищной ссуды. Особенно при низких ставках по ипотеке это может быть способом занять больше денег на ремонт, выплачивая меньшие проценты, чем при использовании другого типа ссуды на улучшение жилья, например, личной ссуды.

С каждым из этих типов ссуд у вас может быть возможность выбирать между ипотекой с фиксированной или регулируемой ставкой (также называемой ARM).Как вы, наверное, догадались по названиям, фиксированные ставки статичны; регулируемые ставки могут двигаться вверх или вниз. Вам также нужно будет выбрать срок ипотеки. Тридцатилетняя ипотека является наиболее распространенной, но могут быть доступны 10-, 15- или 20-летние сроки.

6. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете свой бюджет на покупку жилья и решили, какой тип жилищного кредита подойдет вам. Пришло время заняться поиском ипотечного кредитора. Есть много кредиторов, в том числе крупные обычные банки со знакомыми названиями, небанковские кредиторы, работающие только в режиме онлайн, и более мелкие местные банки и кредитные союзы, которые могут предложить более индивидуальное обслуживание.

Когда вы смотрите на кредиторов, определение того, предлагают ли они тот тип ссуды, который вам нужен, является первым шагом. (Если вы выбрали ссуду FHA, а они не являются одобренными FHA кредиторами, переходите к следующему.) Но помимо этого основного препятствия, вы захотите посмотреть, как их процентные ставки соотносятся с сегодняшней ипотечной ссудой. ставки, выясните, за какие расходы вы будете нести ответственность, и сравните сборы за выдачу ипотеки. Вероятно, вы найдете часть этой информации прямо на их сайтах; чтобы получить некоторые цифры, вам придется поговорить с кредитным специалистом.

Работа с кредитором для получения предварительного одобрения на ипотеку — важный шаг в точном определении вашего бюджета. Предварительное одобрение ипотеки даст вам реальные цифры, так как кредитор будет иметь подробную информацию о ваших финансах. Это включает в себя сложный запрос, который будет отображаться в вашем кредитном отчете. Хорошие новости: если вы подадите заявку сразу у нескольких кредиторов примерно в одно и то же время, это будет считаться только одним жестким обращением.

Сбор всех документов для предварительного утверждения может занять много времени.Но то, что вы получите, того стоит. Наряду с письмом о предварительном одобрении, в котором указывается, сколько кредитор готов предоставить вам ссуду, вы также можете получить форму оценки ссуды. Эта форма не является окончательной, но позволяет легко сравнивать ставки, комиссии и другие расходы кредиторов, поскольку все они используют одну и ту же форму. Письмо о предварительном одобрении обычно действительно от 60 до 90 дней, после чего его необходимо обновить.

Письмо с предварительным одобрением также показывает продавцам и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, который может получить финансирование, что может дать вам решающее преимущество перед конкурирующими покупателями дома.И нет, это не то же самое, что предварительная квалификация — это всего лишь приблизительная оценка того, что кредитор может позволить вам занять.

7. Найдите агента по недвижимости

У вас есть предварительное разрешение и вы знаете, какой дом вы ищете, поэтому давайте найдем кого-нибудь, кто поможет вам найти. Правильный агент по недвижимости может иметь огромное значение на протяжении всего процесса покупки дома, от знания тонкостей местного рынка до оказания моральной поддержки, когда поиск кажется бесконечным, до помощи в переговорах с продавцом.

Было бы неплохо опросить как минимум трех агентов. Спросите своих знакомых, недавно купивших дом, порекомендуют ли они своего агента. Здесь есть только одно твердое «нельзя»: не пользуйтесь услугами агента по недвижимости, который продает дом, который вы надеетесь купить. Вам нужен собственный агент, который будет защищать и вести переговоры от вашего имени.

Как правило, продавец выплачивает комиссию агенту покупателя. Пока вы подпишете с агентом по недвижимости договор о представительстве, вам не придется платить им.

Да, этот шаг заслуживает восклицательного знака — пора перейти на следующий уровень при просмотре онлайн-списков недвижимости и действительно увидеть некоторые дома лично. Получите максимум удовольствия от прогулки, так как вы можете увидеть дом только один раз, прежде чем сделать предложение, особенно на горячем рынке. Постарайтесь, чтобы другие покупатели из дома или агент продавца (который мог присутствовать или не присутствовать на мероприятии) не сбивали вас с толку.

Делайте снимки с помощью телефона, чтобы освежить память, когда вы решаете, делать ли предложение.Было бы легко вспомнить тот очаровательный уголок для завтрака или дополнительную спальню, которая могла бы стать идеальным домашним офисом, но стареющая техника или настил, которые нуждаются в замене, могут быть вне поля зрения, вне памяти. Потенциальные проблемы могут повлиять на сумму, которую вы предлагаете, или о том, что нужно обсудить с домашним инспектором.

Нашли дом, который вам подходит? Пришло время сделать предложение. Ваш агент по недвижимости может быть здесь огромным ресурсом, предоставляя вам сопоставимую информацию о продажах и любую информацию о продавцах, которую они могли получить от агента по продаже (например, если они уже нашли новое место и имеют дополнительную мотивацию для продажи).Вам также может потребоваться помощь адвоката по недвижимости. В некоторых штатах юрист должен участвовать в любой сделке с недвижимостью.

Если продавец отклонит ваше предложение, вы можете сделать встречное предложение или уйти — это зависит от того, почему они вам отказали. Если продавец отвечает, обсудите это со своим агентом, чтобы решить, принимать ли встречное предложение или делать собственное. Именно во время этих переговоров агент покупателя действительно зарабатывает себе на жизнь.

Предложение принято? Поздравляю! Теперь вам осталось сделать еще несколько шагов.Вы также, вероятно, напишете свой первый чек на этом этапе. Задаток — это залог, который вы сделаете для покупки дома. Обычно он поступает на счет условного депонирования, и когда продажа проходит, большинство покупателей используют его как часть своей наличности для закрытия.

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить и сколько за нее придется заплатить. Теперь вы выберете кредитора, у которого хотите получить ипотеку (вы можете пойти с кредитором, который предварительно одобрил вас, или начать заново с другим). Даже если кредитор является онлайн-кредитором, вы часто будете работать в тесном контакте с кредитным специалистом, чтобы заполнить фактическое заявление.

Это сложный процесс, поэтому будьте готовы к загрузке. Вот что вам может понадобиться:

• формы W-2 за последние два года (возможно, больше, если вы поменяли работодателя).

• квитанции об оплате за последние 30–60 дней.

• Подтверждение других источников дохода (включая документацию о подарочных деньгах).

• Федеральные налоговые декларации за последние два года.

• Недавние банковские выписки (обычно за последние пару месяцев).

• Подробная информация о долгосрочных долгах, таких как ссуды на покупку автомобиля или учебу.

• Идентификационный номер и номер социального страхования.

После того, как ваше заявление на ипотеку будет заполнено, вы перейдете к андеррайтингу. Во время этого процесса кредитор принимает окончательное решение о том, давать ли вам ссуду — он в основном удостоверяется, что в сделке нет ничего слишком рискованного.

Андеррайтинг включает в себя глубокое изучение ваших финансов, поэтому вам может потребоваться еще больше документов.Кредитор также рассмотрит выбранный вами дом посредством оценки (см. Шаг 13 ниже) и запросит поиск по названию.

Ботанический совет: андеррайтинг может показаться сложным — вы готовы к закрытию, так что же делает ваш кредитор? А во время пандемии ссуды закрываются дольше. Поскольку многие люди покупают и рефинансируют, кредиторы имеют дело с большим объемом кредитов. На другом конце спектра они также работают с заемщиками, которые испытывают трудности с выплатой по ипотеке и нуждаются в подаче заявления о воздержании.Соблюдение правил штата может также означать, что кредиторы недоукомплектованы персоналом, поскольку они могут быть ограничены количеством сотрудников, которые могут находиться в офисах.

11. Получите страховку домовладельцев

Может показаться немного странным оформление страхового полиса на дом, которым вы еще не владеете, но большинство кредиторов делают страхование домовладельцев условием предоставления вам ипотеки. Вам понадобится достаточное покрытие для полной замены дома (которое может не совпадать с вашей покупной ценой или оценочной стоимостью), и, как правило, политика вступает в силу в дату закрытия.

12. Запланировать осмотр дома

Базовый осмотр дома может поднять проблемы, с которыми вы можете столкнуться в дороге, и указать на необходимость ремонта. Эта визуальная оценка охватывает все аспекты дома и его систем, от фундамента до крыши. Если у вас есть особые опасения, такие как плесень или радон, вы можете пройти один из более специализированных видов домашнего осмотра в дополнение к стандартному осмотру.

Вы выбираете домашнего инспектора и оплачиваете домашний осмотр.Если он обнаружит проблемы, которые не были включены в раскрытие информации продавцом, вы можете провести переговоры с продавцом (см. Шаг 14).

13. Проведите оценку дома

Оценка дома полностью отделена от осмотра дома. В то время как осмотр дома нужен для вашего душевного спокойствия, оценка на самом деле предназначена для кредитора, который не хочет ссужать вам денег больше, чем на самом деле стоит дом. Оценка внимательно изучает дом, который вы покупаете, и сопоставимые недавно проданные дома, чтобы определить рыночную стоимость собственности.

Ваш кредитор выберет оценщика, но вы заплатите за оценку. (Даже если вы покупаете дом за наличные, вы можете подумать о том, чтобы нанять оценщика самостоятельно, чтобы быть уверенным в своих инвестициях.)

14. Обсудите любой ремонт или кредит с продавцом

Хотя некоторые вещи, например пропорциональное распределение налогов на недвижимость или сборов ТСЖ уже было рассмотрено в вашем письме с предложением, возможно, вам еще предстоит обсудить некоторые вопросы перед закрытием.

Ваша способность вести переговоры может зависеть от того, на каком рынке вы находитесь.На рынке сильных продавцов может быть сложно добиться уступок, поскольку продавец может просто перейти к следующему предложению. Но если это проблема, с которой столкнется любой покупатель — например, необходимый ремонт, который будет отмечен любым домашним инспектором, — у вас все еще могут быть рычаги воздействия.

Ботанический совет: просьба предоставить кредит при закрытии, а не у продавца для завершения необходимого ремонта, может помочь продвижению транзакции. Продавец просто возмещает вам оговоренную сумму за определенные улучшения.Это может сэкономить вам немного денег при закрытии, а также самостоятельное выполнение ремонта (будь то самодельный или профессиональный ремонт) гарантирует, что работа будет выполнена к вашему удовлетворению.

15. Закройте свой новый дом

Наконец-то вы сделали последний шаг! Заблаговременное ознакомление со стандартными закрывающими документами может сделать процесс закрытия менее нервным.

Ваш кредитор должен предоставить вам заключительную информацию по крайней мере за три дня до фактического закрытия.Вы можете сравнить ее со своей оценкой кредита, чтобы узнать, изменились ли и как изменились затраты на закрытие сделки. Это позволит вам узнать, какую общую сумму вам нужно будет закрыть.

В день закрытия или ближе к нему вы проведете заключительный обход со своим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, будете в восторге, но убедитесь, что все согласовано (например, все приборы, которые должны быть включены в продажу, все еще там).

Это был вихрь эмоций и бесконечная бумажная работа, не говоря уже о том, что вы, возможно, только что выписали самый большой чек в своей жизни, но теперь вы получаете ключи от своего нового дома.Поздравляю, у вас получилось!

Как купить дом в 2021 году: пошаговое руководство

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

Покупка дома — важное решение, и это может занять много времени. По данным Homes, покупка дома может занять от одного до двух месяцев, плюс от 14 до 60 дней, чтобы закрыть дом, если у вас есть контракт.com.

Изучение того, как купить дом, может показаться сложным, но вы можете сделать процесс более управляемым, разбив его на шесть простых шагов:

1. Определите, сколько дома вы можете себе позволить
2. Получите предварительное одобрение для получения жилищного кредита
3. Нанять агента по недвижимости
4. Личное посещение дома
5. Сделайте предложение о покупке любимого дома
6. Шаг закрытия

1. Определите, сколько дома вы можете позволить себе

Прежде чем вы начнете искать дома в Интернете, выясните, сколько дома вы можете позволить себе с комфортом с учетом вашего текущего бюджета.Как правило, общая стоимость вашего нового дома не должна превышать общий доход вашей семьи более чем в три-пять раз.

Если у вас есть долги и ограниченный бюджет, хорошей идеей может быть выбор менее дорогого дома, чтобы вы могли получить меньший платеж по ипотеке. С другой стороны, если у вас нет долгов и у вас меньше расходов, вы можете потратиться на более дорогой дом.

Например: Если у вас семейный доход в размере 50 000 долларов и нулевой долг, вы потенциально можете позволить себе дом стоимостью до 250 000 долларов.Но если у вас есть студенческие ссуды и оплата за машину, вы можете оставить дом стоимостью всего 150 000 долларов, что в три раза больше вашего семейного дохода.

Узнайте: как купить дом с долгом по студенческой ссуде

При определении того, сколько вы можете себе позволить, максимально точно укажите свой бюджет. Позже это сильно повлияет на ваши расчеты и заявку на предварительное одобрение.

Узнайте, сколько вы можете себе позволить, с помощью оптимизированного инструмента предварительного утверждения Credible.

Изображения и числа, показанные выше, демонстрируют упрощенный пользовательский интерфейс Credible до утверждения. Результаты моделируются на основе входных данных модели, а результаты отдельных пользователей, включая, помимо прочего, ставки, максимальную сумму кредита и т. Д., Будут варьироваться в зависимости от конкретных финансовых обстоятельств пользователя.

Подробнее: Сколько будет стоить ипотека на сумму 150 000 долларов

2. Получите предварительное одобрение на жилищный кредит

Ваш следующий шаг — получить предварительное одобрение ипотеки от кредитора.После предварительного одобрения вы получите письмо от ипотечного брокера или кредитора, в котором говорится, что вы, вероятно, имеете право на ипотеку до определенной суммы, исходя из вашего текущего дохода и кредитного рейтинга. Эти письма обычно действительны до 60 дней.

Credible упрощает этот процесс. Вы можете получить упрощенное письмо о предварительном одобрении всего за три минуты — без ущерба для вашего кредитного рейтинга.

Получите письмо о предварительном одобрении прямо сейчас

Программы для первого покупателя жилья

Если вы впервые покупаете жилье, вы можете иметь право на участие в специальных ипотечных программах, таких как FHA Loans.

Ссуды FHA поддерживаются государством и выдаются Федеральным жилищным управлением (FHA). Они также имеют более низкий кредитный рейтинг и требования к первоначальному взносу, что делает их хорошим вариантом для тех, кто впервые покупает жилье. С займом FHA ваш кредитный рейтинг может составлять всего 580, а ваш первоначальный взнос может составлять всего 3,5% от покупной цены дома.

Если вы покупаете дом за 200 000 долларов, вам потребуется всего 7 000 долларов в качестве первоначального взноса по ссуде FHA. Это намного меньше 20% (в данном случае 40 000 долларов США), которые обычно предлагаются в качестве первоначального взноса.

3. Нанять агента по недвижимости

Хороший агент по недвижимости может помочь вам сориентироваться в процессе покупки жилья, запланировать показы, провести переговоры с продавцом и провести вас через процесс закрытия.

Чтобы найти надежного агента, выполните следующие действия:

1. Спросите друзей и семью о рекомендациях: Молва может быть отличным способом найти отличного агента. Спросите знакомых, кого они использовали в прошлом.
2. Посещайте дни открытых дверей: Отправляйтесь на дни открытых дверей в целевых районах и разговаривайте с агентами.Вы можете встретить кого-нибудь, кто вам подходит.
3. Проверить отзывы: Прочтите отзывы об агентах в Интернете на сайтах Zillow, RateMyAgent и HomeLight.

Как только вы найдете агента, которому доверяете, сядьте с ним и обсудите, что вам нужно и что нужно для вашего нового дома. Например, вы можете рассмотреть:

• Школьные округа
• Домашний размер
• Взносы ТСЖ
• Количество спален и санузлов
• Доступ к общественному транспорту
• Длина пути
• Близость к любимым занятиям

В зависимости от вашего бюджета вам, возможно, придется пойти на некоторые жертвы и пойти на компромиссы, чтобы найти дом, который вы можете себе позволить.При составлении списка не забудьте расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно.

Узнать:

4. Личное посещение дома

Хотя онлайн-списки могут дать вам общее представление о том, как выглядит дом и какие функции он имеет, по возможности старайтесь посещать перспективные дома лично. Вы можете пойти на дни открытых дверей или попросить своего агента назначить частные показы домов на рынке. Увидев дом лично, вы почувствуете окружение и атмосферу дома.

Продолжайте читать: стоит ли покупать дом на аукционе?

5. Сделайте предложение о покупке любимого дома

Как только вы найдете идеальный дом, самое время сделать предложение. Ваш агент может предложить поддержку на этом этапе. Они могут найти сопоставимые цены продажи в этом районе, чтобы помочь вам составить подходящее предложение. Если вы находитесь на горячем рынке жилья, они также могут сделать ваше предложение более привлекательным для продавцов, например, предложив ускоренную дату закрытия.

В некоторых случаях продавец может решить сделать встречное предложение — это означает, что он вернется с более высокой ценой, чем вы ему предложили.Вы можете вместе со своим агентом по недвижимости решить, справедливо ли встречное предложение и хотите ли вы действовать дальше.

Отъезд: как купить дом неженатой паре

6. Шаг закрытия

Если вы зашли так далеко, поздравляем! Это означает, что продавец согласился с вашим предложением, и пора приступать к закрытию. Но до того, как сделка будет завершена, предстоит проделать большую работу.

Ваш следующий шаг — оформление ипотеки.Имейте в виду, что Credible работает с обычными жилищными кредитами, а не с кредитами FHA. Это делает Credible хорошим вариантом, если вы ищете традиционную ипотеку.

Можно рассмотреть несколько различных вариантов:

• 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: При 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой ваша процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока действия кредита. Этот срок займа обеспечит вам самые низкие ежемесячные платежи, но вы будете платить больше процентов из-за более длительного срока займа.
• 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: При 15-летней ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка будет одинаковой на весь срок действия кредита. У вас будет более высокий ежемесячный платеж, но из-за более короткого срока кредита вы будете платить меньше процентов.
• Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM): С ARM вы обычно получаете изначально более низкую процентную ставку, чем с ипотекой с фиксированной ставкой. Вы также можете получить более низкий платеж, что поможет вам получить более крупную ипотеку.При использовании этого варианта процентная ставка и ежемесячный платеж могут изменяться со временем. Но если вы планируете продать свой дом всего через несколько лет, выбор ARM может иметь смысл.

Кредиторы требуют проведения оценки дома перед заключением сделки. Оценщик дома изучит дом и аналогичные дома в этом районе, чтобы решить, сколько он стоит. Поскольку оценка должна быть независимой, ее запросит либо ваш ипотечный брокер, либо ваш кредитор — это не то, что вы делаете в одиночку.

В некоторых случаях оценка будет выше, чем вы предложили, что очень удобно для вас как покупателя. Но он также может оказаться ниже, чем вы предлагали. Если это произойдет, кредитор может потребовать более крупный первоначальный взнос. Вы можете попытаться договориться о более низкой цене на дом или вообще отказаться от сделки.

Хотя осмотр дома не требуется, осмотр дома перед покупкой — хорошая идея. Осмотр дома покажет вам, есть ли в доме какие-либо серьезные проблемы, например, с фундаментом.Это также может помочь вам подготовиться к предстоящему ремонту, например выявить слабые места в крыше.

Если при осмотре дома возникают серьезные проблемы, вы можете использовать его, чтобы договориться о более низкой цене или попросить продавца помочь с ремонтом.

Вы дошли до конца — пора назначить дату закрытия. Закрытие может занять от 30 минут до нескольких часов. При закрытии вам нужно будет принести кассовый чек для внесения авансового платежа и закрытия, а также оформить некоторые документы.

Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% покупной цены дома. Например, если вы покупаете дом за 300 000 долларов, это означает, что вы должны быть готовы заплатить до 15 000 долларов в качестве дополнительных затрат на закрытие. В некоторых случаях вы можете включить расходы на закрытие в свой жилищный кредит, но для этого вам часто придется платить более высокую процентную ставку.

После завершения закрытия вы получите ключи от своего нового дома и официально станете домовладельцем — поздравляем!

Подробнее: можно ли удаленно закрыть дом? Покупка дома онлайн

Если вы готовы найти ипотечный кредит, не забудьте присмотреться к как можно большему числу кредиторов.С Credible вы можете сравнить свои ставки от наших кредиторов-партнеров в таблице ниже за три минуты.

Об авторе

Кат Третина

Кэт Третина — писатель-фрилансер, освещает все, от студенческих ссуд до личных ссуд и ипотеки. Ее работы публиковались в таких изданиях, как Huffington Post, Money Magazine, MarketWatch, Business Insider и других.

Прочитайте больше

Дом »Все» Ипотека » Как купить дом: пошаговое руководство

Руководство по покупке дома

Шаги по покупке дома могут показаться сложными, особенно если вы новичок -время покупатель дома пытается купить недвижимость в первый раз.Между первоначальными платежами, кредитными рейтингами, ставками по ипотеке (как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой), налогами на недвижимость, процентными ставками и закрытием сделки легко почувствовать себя подавленным. Так много поставлено на карту с первым домом!

Тем не менее, если вы заранее ознакомитесь с тем, что нужно для покупки первого дома, это поможет вам легко ориентироваться на рынке недвижимости. Итак, приступим!

В этом пошаговом руководстве вы узнаете, что нужно для покупки первого дома, от начала до конца.Будь вы впервые на рынке недвижимости или опытный домовладелец, который хочет освежить свои навыки, этот список поможет вам.

Шаг 1: Начните сбор первоначального взноса

Самый первый шаг, который должен предпринять каждый покупатель жилья впервые, — это выяснить свои финансы. Для покупки нового дома (особенно в первый раз) требуется ипотечный кредит, при котором кредитор предоставляет вам деньги, а вы со временем возвращаете их. Однако для получения ипотеки вам понадобится какой-то первоначальный взнос.

Так сколько вам нужно?

В идеале первоначальный взнос по ипотеке должен составлять 20% от стоимости дома, чтобы избежать дополнительных сборов, но если у вас нет такой большой суммы первоначального взноса, не волнуйтесь. Первоначальный взнос по ипотеке может составлять всего 10%, 5% или даже 0% для определенных типов ипотеки (например, ссуды VA или ссуды USDA).

Шаг 2: Проверьте свой кредитный рейтинг

Вы забыли погасить пару кредитных карт? К сожалению, это повлияет на ваш кредитный рейтинг.

В дополнение к наличию первоначального взноса, покупателю жилья впервые понадобится приличный кредитный рейтинг.Это трехзначное число представляет собой числовую сводку вашего кредитного отчета, подробный документ, в котором указывается, насколько хорошо вы погасили прошлые долги, например по кредитным картам и студенческим ссудам.

Кредитор проверит вашу оценку и предоставит отчет, чтобы оценить вероятность того, что вы также осуществите свой ежемесячный платеж.

В свою очередь, кредитор будет использовать эту информацию, чтобы решить, давать ли вам взаймы деньги, а также сколько и под какую процентную ставку. Если кредитор обнаружит просроченные платежи по вашим кредитным картам или другие недостатки в вашем кредитном отчете, это может снизить ваши шансы на получение ссуды с высокой процентной ставкой или, возможно, даже поставить под угрозу ваши шансы на получение ссуды вообще.

Поэтому очень важно знать свой кредитный рейтинг и принимать меры с этими чрезмерно загруженными кредитными картами и долгами с высокими процентами, чтобы поднять свой кредитный рейтинг на низком уровне. Подробнее о том, как проверить свой кредитный рейтинг и на какой номер лучше всего купить первый дом.

———

Часы: 3 вещи, которые нельзя говорить при покупке дома

———

Шаг 3. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Перед тем, как отправиться покупать дом, вам следует получить предварительное одобрение кредитора на жилищный заем.Здесь вы встретитесь с кредитным специалистом, в идеале с несколькими в различных ипотечных компаниях.

Каждый ипотечный кредитор (LendingTree — лишь один из примеров) будет тщательно изучать ваше финансовое положение, такое как отношение долга к доходу и активы, и использовать эту информацию, чтобы определить, брать ли вам деньги в долг и какой размер ежемесячного платежа вы можете реально реально сделать. предоставлять. Это поможет вам ориентироваться на дома в вашем ценовом диапазоне. И это хорошо, потому что цена покупки, которая выходит за рамки ваших финансовых возможностей, заставит вас попотеть по выплате ипотечного кредита и подвергнет вас риску невыплаты кредита.

Как покупатель, просто имейте в виду, что предварительное одобрение ипотеки отличается от предварительной квалификации ипотеки. Предварительная квалификация, и вы проходите гораздо более простой процесс, который может дать вам приблизительную цифру того, что вы можете позволить себе занять, но без каких-либо обещаний со стороны кредитора. Предварительное одобрение является более сложной задачей, поскольку вам придется предоставить массу документов, но оно того стоит, поскольку гарантирует, что вы платежеспособны и действительно можете купить дом.

Еще до встречи с кредитором покупатели жилья могут сделать один шаг, чтобы понять, что они могут себе позволить в качестве ежемесячного платежа по ипотеке, — это вставить свои данные в онлайн-калькулятор доступности жилья.Это позволит рассчитать максимальную сумму, которую вы можете позволить себе в качестве ежемесячного платежа.

Шаг 4: Найдите агента по недвижимости

Хотите, чтобы рядом с вами был надежный гид по покупке жилья? Большинству новичков понадобится отличный агент по недвижимости, в частности агент покупателя, который поможет им найти подходящие дома, заключить выгодную сделку с недвижимостью и по ходу дела объяснит все нюансы покупки дома.

Лучшая часть? Услуги агента бесплатны для тех, кто впервые покупает дом (поскольку комиссию за продажу оплачивает продавец).

Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе. Примечание: существует небольшая разница между агентом по недвижимости и риэлтором ^® ; последний является членом Национальной ассоциации риэлторов® и придерживается этического кодекса. Подумайте о том, чтобы иметь дополнительную страховку от риэлтора, чтобы получить помощь, необходимую для успешного процесса.

Шаг 5: Сделайте покупки для дома!

Это самое интересное! Как покупатель жилья, вы можете просматривать тысячи объявлений о недвижимости на таких сайтах, как риэлторские.com, а затем попросите своего агента назначить встречи, чтобы лично увидеть ваших избранных.

Поскольку количество домов может оказаться огромным, лучше всего отделить то, что вам нужно, от тех функций, которые вам нравятся, но которые на самом деле не нужны. Вы действительно хотите новый дом или предпочитаете фиксирующий верх? Чтобы начать работу, составьте список своих желаний и потребностей, а также уменьшите количество возможных вариантов.

Шаг 6: Сделайте предложение

Нашли дом своей мечты? Тогда самое время сделать предложение продавцу.

Подробнее о том, как сделать предложение на дом, от которого продавец не может отказаться.

Шаг 7: Проведите осмотр дома

Осмотр дома — это когда вы нанимаете домашнего инспектора, чтобы осмотреть дом сверху донизу, чтобы определить, есть ли в нем какие-либо проблемы, которые могут заставить вас дважды подумать перед тем, как двигаться вперед. Подумайте: термиты, дефектный фундамент, плесень, асбест и т. Д. Конечно, многое может пойти не так, но будьте уверены, что большинство проблем можно исправить.

Шаг 8: Получите оценку жилья

Даже если вы получили предварительное одобрение на получение жилищного кредита, ваш кредитор захочет провести оценку жилья.Здесь кредитор проверяет дом, чтобы убедиться, что это хорошее вложение. Это похоже на домашний осмотр, но для вашего кредитора.

Подробнее о процессе оценки дома и о том, чего ожидать покупателю.

Шаг 9: Переходите к закрытию

Закрытие, которое в разных частях страны также называется расчетом или условным депонированием, объединяет различные стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, включая покупателя, продавца, ипотечного представителя. , и другие.

Закрытие — это день, когда вы официально получаете ключи от своего нового дома и платите всем участвующим сторонам. Это будет включать ваш первоначальный взнос по ссуде, плюс расходы на закрытие, дополнительные сборы, которые вы платите за обработку ссуды.

Затраты на закрытие могут быть значительными, в среднем от 2% до 7% от стоимости дома.

Подробнее о затратах на закрытие для покупателей жилья.

Шаг 10: Въезжайте!

Завершено с закрытием? Получили ссуду? Поздравляем, вы официально прошли путь от покупателя жилья до домовладельца! Видите ли, долгосрочный процесс покупки первого дома был не так уж и страшен, верно? Пришло время расслабиться и насладиться множеством преимуществ, которые дает право стать домовладельцем.

10 самых важных шагов при покупке дома

Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции. Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность.

Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев.Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом.

С чего начать при покупке дома

При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя.Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе:

• Сколько дома я могу себе позволить?
• Собираюсь ли я взять ссуду?
• Сколько я накопил на первоначальный взнос?
• Могу ли я позволить себе желаемый район?
• Повышается или понижается стоимость домов по соседству?
• Сколько времени займет моя поездка на работу?
• Подходит ли школьный округ для моей семьи?
• Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений?

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома.

Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома.

Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет.

Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета вашей оценки FICO и Vantage.

Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование.

Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850.

Что такое оценка Vantage? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности.

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше.

Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него:

• История платежей
• Общая задолженность
• Продолжительность кредитной истории
• Новый кредит
• Вид кредита

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячных долгов и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев.

Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом

Когда у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать:

• Количество спален и санузлов
• Квадратный метр
• Открытое пространство
• Предпочтительное местоположение
• Тип дома
• Внешний вид, особенности и отделка
• Школьный округ
• Размещение с домашними животными
• Дорога на работу

Шаг 3. Найдите агента по недвижимости

Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Как правило, продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. .

Вот несколько областей, в которых может помочь агент покупателя:

• Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка
• Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения
• Ведение переговоров : знает, когда требовать более низкую цену и как договариваться о непредвиденных обстоятельствах и ремонте
• Местное знакомство : есть советы от инсайдеров о местных школах
• Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков
• Experience : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя бумажную работу

Шаг 4. Получите предварительное одобрение

Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши:

• Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации
• Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета
• Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты
• Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа
• Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые подарки при первоначальном взносе

После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями.

Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку.

Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования.

Шаг 5: Начните поиск домашней страницы

Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group Report, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы.

Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний.

На что обращать внимание, путешествуя по домам

Начав посещать дома лично, обязательно подумайте о его «здоровье», чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр предоставит вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее:

• Структурные дефекты и трещины
• Напор воды (включить смесители и душевые лейки)
• Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света)
• Функциональность и сохранение тепла дверей и окон
• Качество крыши и экстерьера
• Шум от соседей или движения

Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению к моменту закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время.

Шаг 6. Сделайте предложение

После того, как вы нашли подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе.

Используя CMA в качестве основы, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости.

Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы:

Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их.

Закрытие дата : Когда вы покупаете дом по ипотеке, закрытие дома займет 30-45 дней после заключения контракта.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему временному графику, но продавец может отклонить этот запрос.

Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Некоторые непредвиденные обстоятельства необходимы, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать.

Earnest money : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог.

Важно отметить, что не все предложения работают. Это может вас разочаровать, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, которые подали предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом.

Шаг 7: Запланируйте осмотр

Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома.

Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу.

Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия.

Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование

Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно необходимо предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку.

Заявка на получение кредита

Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его незамедлительно, чтобы избежать задержки в закрытии сделки. Если вы решите перейти к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления.

Оценка

Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить оценки, которые использовались в расчетах.

Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, что закрывать.

Если оценка превышает цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход.

Если оценка будет заниженной : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора.

Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев

Перед закрытием вы должны будете иметь подтверждение наличия страхового полиса домовладельца, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего действующего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования.

Шаг 10: Закройте и переместите

Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо).

Ожидайте, что в день закрытия вы потратите хотя бы несколько часов на подписание документов в титульной компании.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены.

После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой!

Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет.