Покупка квартиры через риэлтора что надо знать покупателю: Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Нужен ли мне риелтор — Вторичное жильё

Что нужно знать

Риелтор — это человек, который помогает купить квартиру: даёт советы на этапе подбора жилья, договаривается с представителем собственника или собственником, проверяет документы, ведёт переговоры о скидке, готовит сделку и её оформление. У риелтора нет какого-то специального образования — только опыт и связи. По сути, он не делает ничего такого, с чем не справился бы обычный человек, располагающий временем и обладающий упорством.

Если вы покупаете квартиру в новостройке и уже определились с жилым комплексом и застройщиком, обращайтесь к нему напрямую. У каждой крупной компании есть свои менеджеры по продажам — они помогут подобрать конкретный вариант и всё оформить. А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке, где часто заключаются альтернативные сделки, риелтор нужен почти всегда из-за сложных цепочек сделки и тонкостей с документами. Вы можете сделать всё самостоятельно, но потратите на это немало сил и времени и, возможно, упустите что-то важное.

Выбор квартиры

Подобрать подходящий вариант можно самостоятельно, если вы точно знаете, чего хотите. Но если деньги есть, а представления об идеальной квартире или времени осматривать всё подряд нет, заботы по подбору берёт на себя риелтор. Вы расскажете, что хотите купить и за сколько, а он оценит рынок, предложения и сделает подборку самых выгодных вариантов. Вам останется только съездить на просмотры и выбрать понравившуюся квартиру.

Опытный риелтор лучше знает рынок и ситуацию в городе: например, может рассказать, в каком районе планируется шумная застройка, реновация или прокладка шестиполосного шоссе прямо под окнами строящегося дома. Это убережёт от выбора якобы привлекательного варианта, который перестанет быть таковым уже через пару лет.

Риелтор берёт на себя переговоры с застройщиком, продавцом или его риелтором. Это очень долго и утомительно. Нужно уметь договариваться, торговаться и аргументированно просить о скидках — часто риелтор может существенно снизить стоимость покупаемого жилья. Он знает среднюю цену квадратного метра, статистику закрытых сделок и реальную стоимость жилья.

Проверки

Риелтор проверяет все документы: собственников, юридический статус квартиры, техническое состояние. А затем готовит необходимые уже для совершения сделки документы и составляет договоры. Он же помогает в проведении сделки в банке и в регистрации всех документов. Особенно это нужно, если вы покупаете вторичное жильё и у вас альтернативная сделка со множеством нюансов.

Часто нечестные продавцы пытаются скрыть недостатки квартиры (несогласованную перепланировку, например, или проблемы с документами) и продать её подороже. Работа риелтора — тщательно всё проверить и указать на такие недостатки. Если они не критичные, то просить скидку.

Иногда продавцы вторички отказываются иметь дело с частными лицами без риелтора. Они объясняют это тем, что работать с непрофессионалами долго, нужно всё объяснять неопытному покупателю. Это, конечно, незаконно, но если очень хочется купить именно эту квартиру, придётся нанять риелтора.

Ответственность

Добросовестный риелтор проверит всё по максимуму. Как правило, он работает в паре с юристом, который помогает ему. Но полной безопасности сделки на вторичном рынке гарантировать никто не может: некоторые вещи (подлинность паспорта владельца, кредитную историю или его семейный статус) просто невозможно легально проверить.

Вы можете воспользоваться услугами страховых компаний и застраховать титул — своё право собственности. Если сделку признают недействительной, вам вернут все деньги. Если по вине риелтора сроки сделки или фактической передачи вам квартиры затягиваются (скажем, он неправильно оформил документы), вы можете потребовать снизить сумму его вознаграждения. Но риелтор не несёт ответственности за то, насколько добросовестно вы и продавец выполняете условия договора.

Ипотека

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, риелтор может искать для вас варианты ипотечных программ и вести переговоры с банками, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Это хорошая возможность сэкономить и получить ипотеку на лучших условиях: некоторые банки предоставляют скидки клиентам крупных агентств недвижимости.

Выбор риелтора

Риелтора чаще всего ищут по рекомендациям друзей. Помимо расценок, обратите внимание на историю работы фирмы и опыт риелтора, который будет с вами сотрудничать. Важно понимать, что специалиста нужно подбирать для решения своих задач. Если знакомые порекомендовали вам риелтора, который помогал им сдать квартиру, не факт, что он справится, например, с покупкой коммуналки с расселением. Или риелтор работает только с элитной недвижимостью, а в эконом-классе разбирается плохо.

Расскажите риелтору о своей ситуации и задайте вопросы:

  • Как давно вы работаете риелтором?
  • С какими сегментами рынка вы работаете?
  • Какие типы сделок вы вели?
  • Что входит в ваши услуги?
  •  Какие у вас есть инструменты для подготовки моей сделки?  
  • Что вы будете проверять?
  • Работаете ли вы с нотариусом или юристом? Сможете ли найти специалистов, если возникнет необходимость?

Если человек отказывается отвечать на вопросы, путается, реагирует агрессивно: «Да я сколько лет работаю! Я профессионал, что я вам тут рассказывать буду!», стоит задуматься. Хороший риелтор ещё и хороший переговорщик, и немного психолог.

Сейчас некоторые риелторы активно ведут в социальных сетях профессиональные блоги, так что попытайтесь узнать о человеке больше из интернета.

Риелторы могут работать как частным образом, так и как представители агентства — и с теми, и с другими обязательно заключайте договор. Его можно написать и в свободной форме, помощь юриста необязательна. В договоре должно быть прописано всё, что должен сделать риелтор (проверить историю предлагаемых квартир, подлинность сведений, которые предоставляют собственники, сопровождать сделку до окончания оформления всех документов и передачи вам квартиры и так далее), и в какие сроки он обязуется это сделать.

Условия

Как правило, риелтор работает за процент от сделки. Сумма может варьироваться, например в Москве это обычно  2-5%. В договоре всегда указывается стоимость всех работ, и в процессе поиска вариантов или оформления сделки риелтор не должен просить дополнительную плату. Платить риелтору нужно после выполнения им всех взятых на себя обязательств (то есть после заключения сделки и оформления документов).

При заключении сделок в элитном сегменте комиссию риелтору выплачивает продавец. Недобросовестные агенты часто пользуются незнанием покупателя, чтобы получить свой процент и с него, и с продавца.

Подведём итоги

Риелтор — это агент, его услуги необязательны. Тем не менее работа с риелтором сэкономит вам время, обеспечит комфорт при поиске квартиры и оформлении документов, поможет получить скидки и снизить стоимость сделки, минимизирует возможные риски — особенно если ваша сделка заключается на вторичном рынке.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Почему при покупке квартиры необходим риелтор или агент по недвижимости

Для российского законодательства характерна негативная правовая система, которая ставит под сомнение добросовестность покупки квартиры. А судебный иск не гарантирует, что ваши требования будут удовлетворены. Кроме того, сделки с недвижимостью часто становятся объектом мошенничества со стороны нечестных продавцов и застройщиков. Для предотвращения проблемных ситуаций следует обратиться к агенту по недвижимости. В чем особенность сделки с недвижимостью при участии риелтора? Как проверить его работу?

Какого специалиста по недвижимости необходимо привлекать всегда?

Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.

Перед началом сотрудничества обсудите с агентом по недвижимости этапы проверки и выясните, какие услуги он намерен предоставить. Ниже представлен примерный перечень его действий:

  • запрос правоустанавливающих документов на недвижимость
  • изучение истории отчуждения недвижимости
  • проверка паспорта собственника, снятие копии всех страниц паспорта
  • проверка реестра банкротств
  • проверка базы судебных разбирательств
  • запрос документов о семейном положении собственника
  • запрос выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
  • запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров
  • проверка документов БТИ и квартиры на наличие незаконной перепланировки
  • подготовка договора купли-продажи квартиры (по вашему желанию)

Зачем привлекать риелтора при ипотечной или нотариально удостоверенной сделке?

Более тщательная проверка проводится юристами из банка или страховой компании, однако у них все же меньше опыта, чем у специалиста из агентства недвижимости. К тому же, банковский сотрудник не будет проверять те вещи, которые проверил бы риелтор. Юристы из банка также не станут изучать историю перехода права собственности (это попросту не входит в их должностные обязанности), а значит ‒ не подтвердят законность владения квартирой. Они рассматривают только стандартный пакет документов для оформления сделки.

Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.

Риелтор защищает ваши интересы

Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.

Как проверить надежность риелтора?

Специалисты из «PRO ОБМЕН» настоятельно рекомендуют обращаться только к проверенным агентам и риелторам, которые внесены в базу «Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости». Кроме того, не забудьте почитать отзывы о нем в Интернете: как правило, хорошие агенты по недвижимости не остаются без рекомендаций и оценок собственной деятельности прошлыми клиентами.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Что нужно знать при покупке квартиры: советы эксперта

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

Первичный рынок Вторичный рынок
2016г. 2017г. 2018г. 2019г. 2020г. 2016г. 2017г. 2018г. 2019г. 2020г.
102,1% 104,1% 105,1% 107,9% 104,5% 103,4% 106,2% 108,0% 108,9% 107,7%

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

  • Современные технологии, строительные материалы;
  • Пластиковые окна;
  • Новые инженерные сети, коммуникации;
  • Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
  • Наличие нескольких электрических точек в комнате;
  • Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
  • Свободная планировка;
  • Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
  • Широкий выбор квартир в одном корпусе;
  • Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
  • Доступные цены на старте строительства;
  • Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

  • Длительное ожидание сдачи объекта;
  • Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
  • Сложное оформление документов;
  • Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

  • Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
  • Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
  • Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
  • Развитая инфраструктура;
  • Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

  • Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
  • Необходимость обновить электропроводку;
  • Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Категория жилья Ипотека
Ипотечная страховка Оценка кв. при ипотеке Черновой ремонт Чистовой ремонт Траты на аренду кв. Оформление
Первичный рынок Да Нет Нет Да Да Да Да
Вторичный рынок Да Да Да Нет Да Нет Да

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

  • Ремонтные работы.
  • Покупка и перевозка мебели.
  • Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
  • Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

  1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
  2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
  3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
  4. Торг;
  5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
  6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
  7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
  8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
  9. Составление, подписания акта приема-передачи;
  10. Оформление в органах государственной регистрации;
  11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

  1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
  2. Передача задатка за покупку жилья;
  3. Сам процесс сделки;
  4. Расчет;
  5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

  • Незаконная перепланировка квартиры;
  • Претензии супругов;
  • Недееспособность продавца;
  • Заниженная стоимость имущества в договоре;
  • Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

  • Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
  • Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
  • Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
  • Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Содержание статьи

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса. После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств. Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

  • Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
  • Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
  • Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
  • Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
  • Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
  • Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Видео

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

  • подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
  • клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
  • создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
  • требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
  • использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
  • копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
  • в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.
Видео

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить. Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания. Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения. Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей. Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал, использованный при строительстве;
  • количество комнат в помещении;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Видео

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт. Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя. Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети. В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей. Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам. Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре. Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Видео

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой. При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Видео

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Стоит изучить перечень совладельцев. Если в списке присутствуют граждане, отбывающие тюремный срок или пропавшие без вести, существует риск, что они могут вернуться. Когда это произойдет, лицо имеет право оспорить ранее заключенную сделку.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

нюансы, которые не знают риэлторы

Автор Антон Величко На чтение 10 мин. Просмотров 41.4k. Опубликовано Обновлено

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенника. Сделкой может заниматься сам собственник или риэлтор. В обоих случаях перечни вопросов отличаются. Рассмотрим, какую информацию должен представить продавец или риэлтор, и какие моменты должны насторожить покупателя.

Актуальность

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Вопросы продавцу при покупке квартиры

Собственник может продавать жилье самостоятельно или нанять для этого риэлтора, заключив с ним договор и оформив нотариальную доверенность. Если интересы продавца представляет риэлтор, ему нужно задавать те же вопросы, что и владельцу продаваемой недвижимости.

Если же риэлтор участвует только как посредник и доверенность на него не оформлена, следует встретиться с продавцом лично, и задать ему все интересующие вопросы при покупке квартиры.

Как была получена квартира в собственность?

Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:

  1. Купли-продажи.
  2. Мены.
  3. Дарения.
  4. Ренты.

Недвижимость получают и в наследство, а правоустанавливающим документом выступает свидетельство от нотариуса. Все это нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем и имеет право на заключение сделки.

Важно! Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.

Какое количество собственников?

Узнать количество собственников можно в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если их несколько, но продается только доля в праве собственности, нужно потребовать у продавца документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки от других владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если же доли продаются одновременно всеми собственниками, отказ не потребуется.

Есть ли несовершеннолетние среди собственников?

Если в квартире несколько владельцев, и среди них есть несовершеннолетний ребенок, его родители должны найти ему другое жилье вместо продаваемого. Предварительно оформляется разрешение органа опеки.

Велик риск и при покупке недвижимости, приобретенной с маткапиталом. Если владелец сертификата не выделил доли всем членам семьи, а затем решил продать жилье, сделку смогут оспорить органы опеки, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Сколько было владельцев квартиры?

Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если квартира куплена продавцом не в браке или получена по безвозмездной сделке, проблем возникнуть не должно. Все меняется при покупке недвижимости в браке. Даже если она оформлена на одного супруга, для продажи понадобится нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ).

Есть ли в квартире зарегистрированные?

Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных лиц можно, попросив продавца представить выписку из домовой книги. На слово верить не стоит: если покупателя обманут, выписать людей он сможет только через суд.

Обратите внимание! Важно, чтобы собственник выписал всех родственников до подписания договора купли-продажи. Если это не получается сделать, на свой риск покупатель может согласиться на сделку, указав в договоре срок снятия с регистрационного учета для продавца.

Есть ли обременения?

Если квартира под арестом или в залоге, Росреестр сделку не зарегистрирует. Этот момент лучше уточнить заранее, а также заказать расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. Там будет указана вся информация.

Если же не задать этот вопрос при покупке недвижимости и не проверить ее на наличие обременений, можно лишиться задатка, и так и не купить квартиру. Потом деньги придется взыскивать через суд.

Узаконена ли перепланировка?

При осмотре квартиры нужно сверить реальную планировку с техпаспортом. Если продавец делал перепланировку, она должна быть узаконена. Это подтверждается документами из БТИ.

Купив недвижимость с неузаконенной перепланировкой, покупателю придется заниматься этим самостоятельно.

Есть ли долги по коммунальным услугам?

Устно продавец может сказать, что долгов по ЖКУ нет. Лучше запросить у него справку об отсутствии задолженностей. Она выдается ТСЖ или УК, обслуживающей многоквартирный дом.

Когда проводился ремонт?

Если ремонт проводился недавно и менялись трубы отопления, водоснабжения, электропроводка, это означает, что у покупателя в дальнейшем не будет проблем с инженерными сетями.

Кто живет по соседству?

Еще один вопрос при осмотре квартиры касается соседей. Рекомендуется уточнить, слышно ли их, чтобы оценить качество звукоизоляции. Также продавец может рассказать о конфликтных соседях и проблемах с ними.

Совет юриста: не стоит рассчитывать на откровения продавца по поводу неконфликтности соседей. Ему нужно продать квартиру, и он будет преподносить все только в положительном свете. Лучше самостоятельно пообщаться с будущими соседями, чтобы выяснить, кого они из себя представляют.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Установлены ли счетчики?

Счетчики электроэнергии и водоснабжения позволяют сэкономить на оплате услуг. Если их нет, придется платить по общим нормативам или устанавливать самостоятельно. Желательно проверить их наличие самому, а также запросить у продавца документы, где будут указаны даты установки и сроки поверок.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Вопросы риэлтору при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры. Они могут касаться как самой недвижимости, так и деятельности специалиста.

Важно! Вопросы о недвижимости для риэлтора такие же, как и для продавца.

На какое агентство работает риэлтор?

Для начала нужно задать вопрос риэлтору об агентстве недвижимости, в котором он работает. Репутация агентства многое значит. Можно почитать отзывы о нем в интернете или расспросить знакомых.

Сколько стоят риэлторские услуги?

Этот момент нужно уточнить до заключения договора. Услуги риэлтора оплачиваются фиксировано, но он может брать и процент от сделки. Как правило, стоимость услуг сразу закладывается в цену квартиры.

Каков порядок оплаты услуг?

Это один из главных вопросов риэлтору при покупке квартиры. Он может брать оплату при заключении договора, или же после сделки. Второй вариант для покупателя предпочтительнее: в первом случае есть шанс, что риэлтор возьмет деньги, но услугу так и не окажет.

Порядок проверки юридической чистоты сделки

Риэлтор должен проверить недвижимость с юридической точки зрения. Перечень его услуг и ответственность указываются в договоре. Нужно уточнить, что конкретно риэлтор будет делать для проверки квартиры.

Количество объектов на рассмотрении

Заинтересованный риэлтор постарается быстрее найти подходящие для клиента квартиры и посмотреть их с ним или без него. Если же он не торопится с поиском и не дает точного ответа несколько дней, стоит насторожиться.

Что должно насторожить?

Если все вопросы при выборе квартиры заданы собственнику, но впоследствии были выявлены следующие обстоятельства, это повод насторожиться и проверить все тщательнее, либо отказаться от сделки:

  1. Недвижимость куплена недавно. Если продавец владеет ею менее года, есть вероятность, что быстрая продажа используется для сокрытия нарушений по предыдущей сделке.
  2. Квартира продается по доверенности. Такой способ продажи используют мошенники, но нормальные люди тоже оформляют доверенности. Нужно отнестись к сделке внимательнее.
  3. Квартира под обременением, и продавец об этом не сообщил заранее.
  4. Цена существенно ниже рыночной. Минимальную цену устанавливают люди, которым нужно быстро продать жилье. Но среди продавцов есть и мошенники, которые надеются, что найдутся покупатели на недвижимость по заманчивой цене.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры у застройщика?

Вопросы те же самые, что и для продавца. Необходимо уточнить наличие лицензии, разрешительной и проектной документации у застройщика.

Можно ли задать вопрос риэлтору онлайн бесплатно?

Да, некоторые агентства недвижимости предоставляют такую услугу. Но лучше проконсультироваться у юриста, т.к. он не является заинтересованной стороной в сделке.

Какие вопросы при выборе квартиры должен задать риэлтор клиенту?

Нужно уточнить, в каком районе интересует недвижимость, материал и год постройки дома, желаемая площадь и количество комнат, этаж, этажность дома, состояние ремонта. Также важна сумма, на которую рассчитывает клиент.

Какие вопросы задавать при покупке дома?

Приобретение дома отличается от покупки квартиры. Продавец должен представить документы на жилье и земельный участок, рассказать о материалах для строительства. Отчуждение дома без земельного участка, на котором он расположен, по закону запрещено.

Какие документы спросить у риэлтора, если он продает квартиру от имени собственника?

Обязательно нужна нотариально удостоверенная доверенность, правоустанавливающие документы, техпаспорт, паспорта участников сделки.

Заключение эксперта

  1. При покупке квартиры необходимо запросить у продавца все документы на недвижимость, и задать дополнительные вопросы о счетчиках, ремонте, соседях.
  2. Если сделкой от имени продавца занимается риэлтор, покупатель вправе задавать вопросы ему.
  3. При заключении договора с риэлторским агентством нужно уточнить стоимость услуг и порядок оплаты.

Как общаться с риэлторами, 30 июля 2020 — Novostroy.ru

Пообщавшись с риэлторами, отправляйтесь в район, который вас интересует. Очень скоро вы поймете, что интересующий вас рынок —  совсем не то, о чем вам рассказывали риэлторы.

Особенно эффективно удается проводить личный поиск в районах частной застройки. Общение с местными жителями — наиболее действенный способ поиска продаваемых домов. Многие из них находятся вне рынка. Как правило это жилье продают неактивно, давая одно-два объявления в год. Обычно это делают люди далекие от спекуляций с недвижимостью.

Иными словами, с предложениями риэлторов знакомиться нужно. Но после этого, вне зависимости от результата, необходимо самому исследовать интересующий рынок. Даже если понравившееся предложение уже нашлось, возможно, вы найдете еще более интересный объект недвижимости.

Риэлтор стоит над покупателем и продавцом

Посредники отстаивают свои интересы, не занимая сторону покупателя или продавца. Это существенно снижает вероятность заключения выгодной сделки, так как общение двух сторон сделки зачастую выстраивается под руководством самого посредника.

При общении с риэлтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него.

При этом не стоит допускать типичной ошибки и спешить встречаться с продавцом до самостоятельного осмотра недвижимости и окрестностей. Как правило, если вы проводите внешний осмотр объекта без риэлтора и продавца, вам удается сформировать более непредвзятое впечатление о предложении.

Особенно ценны в данном случае негативные характеристики лота. Они становятся основаниями для аргументированного снижения цен при разговоре с владельцем. При этом не стесняйтесь задавать риэлтору нетипичные вопросы. Например, кто такой продавец, давно ли продается этот объект и снижалась ли его стоимость. Информация о продавце едва ли не самая ценная из тех, что риэлтор может предоставить покупателю.

Многие покупатели разведку не проводят, и оказываются абсолютно не готовы к общению с домовладельцами. Те, зная сильные стороны предложения, упирают на них, подтверждая цену. Гости, не зная ровным счетом ничего, в лучшем случае импровизируют, в худшем — соглашаются с озвучиваемыми доводами. А все потому, что пошли на поводу у посредника и согласились с его сценарием диалога.

Риэлтор не заменит юриста

Безопасность сделки зависит только от вас. Истории про черных маклеров, к сожалению, давно уже стали неотъемлемой частью российской действительности.

Поэтому приобретая любой объект недвижимости, заручитесь поддержкой опытного юриста.

Они способны не только вывести на чистую воду продавца и посредника, но и сэкономить массу денег на уплате налогов. Разумеется, сам юрист не должен быть рекомендован одной из сторон сделок. Будет весьма неплохо, если он предложит посреднику подписать договор о сотрудничестве, предусматривающий материальную ответственность в силу различных причин.

Риэлтор должен отчитываться перед вами

Риэлторы, подписывая договоры, стремятся получить вознаграждение не за конечный результат, а за усилия по его достижению. То есть вам никто не гарантирует, что сделка будет заключена, но обещают, что проведут для этого определенную работу, которая и стоит выплаченного аванса. Зачастую сама работа является имитацией деятельности, без надежды на конечных результат. Чтобы избежать этого, сопроводите подписываемый договор оговоркой того, что риэлтор должен отчитываться перед вами в письменной форме. Если вы продавец, то вам должны предоставляться акты осмотра вашей квартиры потенциальными покупателями за их подписью. Если вы покупатель, требуйте от риэлтора еженедельных сводок по обновившемуся предложению объектов с интересующими вас характеристиками. И попросите заранее эту же базу за предшествующие полгода — год. Это сразу даст вам возможность понять потенциал риэлтора. Вполне возможно, что никакой базы у него нет.

Не платите риэлтору деньги зря

Любой авансированный платеж риэлтору можно считать бессмысленным, так как он не дает вам никакой гарантии, что сам риэлтор добьется нужного вам результата. Это же можно сказать о различного рода задатках выдаваемых за мифических покупателей или квартиры. Обычно задаток гарантированно становится авансом самого риэлтора опять же без всякой пользы для вас. Обоснованным платежом является лишь выплата комиссии риэлтору по факту заключения самой сделки. Это позволяет сделать риэлтора заинтересованным в фактическом результате, а не манипуляциях на пути к нему. Другое дело, что агентств работающих на таких условиях крайне мало. Но будьте уверены в себе. В случае с риэлторами лучше никак, чем как-нибудь.

Удостоверьтесь в полномочиях посредника

Даже не платя никому денег, необходимо быть уверенным, что ваши интересы на рынке представляет лицо, которому можно доверять. Для этого посредник должен быть идентифицирован. В случае общения с частным риэлтором проверьте его паспорт и внесите эти данные в заключаемый договор. Деятельность этого человека должна быть подтверждена регистрацией в налоговой службе для уплаты налогов.

При работе с агентствами ситуация несколько сложнее. Интересы компании могут представлять как представители, так и непосредственные исполнители. Представители должны обладать доверенностью на ведение деятельности от лица риэлтерского агентства. Доверенность может быть напечатана как на простой бумаге, так и на бланке агентства. Однако она должна обязательно содержать следующие данные:

1. Дата выдачи.
2. Название организации.
3. ИНН.
4. ОГРН.
5. Подпись руководителя и возможно печать.
6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Например, «обладает правом визировать от лица доверителя любые документы».

Наиболее распространенные способы обмана риэлторами

Их можно выделить отдельным списком:

1. Человек, представляющийся риэлтором, им на самом деле не является.

Так обычно поступают либо откровенные мошенники, либо бедолаги, которые только стажируются в агентствах и не наделяются от них какими-либо полномочиями. В лучшем случае вы потеряете время. В худшем — вы можете потерять свою недвижимость или часть денег. Ведь такой «специалист» запросто может оформить у вас задаток под арестованную недвижимость или жилье, которое не продается владельцем.

2. Авансирование труда и его оплата без привязки к фактическому результату.

Клиенту продается перечень сдаваемых или реализуемых квартир, которые уже выведены с рынка. Принимаются множественные авансы за одно и то же жилье, а потом всем клиентам кроме одного отказывается в сделках по различным причинам. Например, из-за повышения цены или из-за отказа продавца от сделки. Составленные при этом договоры дают слабую надежду на то, что задаток может быть возвращен в судебном порядке. Нередко продавцам недвижимости предлагают заключить договор об услугах риэлтора при наличии покупателя на недвижимость. Покупатель при этом готов дать задаток меньшим размером, чем авансовый платеж для риэлтора. Домовладелец получает задаток, а затем дает еще большую сумму в качестве аванса риэлтору. Ведь сделка вот-вот будет заключена. После этого мнимый покупатель отказывается от сделки, а разница между авансом и задатком оседает в кармане риэлтора.

3. Имитация деятельности

В этом случае клиенту показывают заведомо неподходящие объекты недвижимости или обеспечивается масса звонков от заинтересованных лиц, которые лично встречаться не хотят. Нередко квартиру клиента выставляют по заниженной цене, чтобы обеспечить шквал звонков. Затем риэлтор просто обвиняет обманутых людей в искажении информации о недвижимости. Также ваше предложение размещается на сайтах, где вы и без риэлтора могли поместить его сами. Данные действия являются своеобразной отработкой полученных авансов, что, конечно же, не гарантируют заключение сделки.

4. Снятие с себя ответственности за конечный результат и безопасность сделки

Обычно безответственность риэлторов закрепляется в самом договоре, где черным по белому прописывается, что риэлтор взамен полученного аванса обязуется «изучить рынок», «организовать встречи с потенциальными клиентами» или «провести рекламную компанию в интересах клиента». Ни одна из формулировок не предусматривает конечного результата – заключения сделки. Ведь в договоре не написано, что риэлтор «обязуется заключить сделку» или «несет ответственность за материальные убытки, полученные клиентом в процессе операций на рынке недвижимости». В таком случае не возникает даже юридической ответственности риэлтора за ненадлежащую работу. Вы, подписывая договор, сами позволяете обмануть себя.

5. Завышение стоимости недвижимости

В ряде случаев риэлтор не довольствуется комиссионными, а попросту перепродает недвижимость дороже, чем запрашивает собственник объекта. Этого удается достичь в случае слабого контакта продавца и покупателя. Риэлтор заверяет продавца, что объект по первоначальной цене продать нельзя. Продавец дает дисконт, но риэлтор продолжает реализовывать жилье по старой цене. При нахождении покупателя он ставит домовладельца перед выбором — или продажа по старой цене, или отказ от сделки. Разумеется, выторгованный у домовладельца дисконт риэлтор забирает себе.

Большинство покупателей жилья предпочитают пассивно копить, а не стремятся сбить цену на жильё. Каким образом можно сделать жилье доступнее?

Покупка дома без риелтора — хорошая идея? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Если вы хотите купить дом без агента по недвижимости, это не обязательно сэкономит вам деньги. В большинстве случаев продавец платит комиссию как продавцу, так и агентам покупателя при закрытии сделки. Но могут быть ситуации, в которых вам будет выгодно действовать в одиночку в процессе покупки дома.

Вот пример того, когда вам следует — или определенно не следует — рассматривать покупку дома без риэлтора.

5 раз рассмотреть возможность покупки дома без риэлтора

Хотя подавляющее большинство людей полагаются на агента покупателя при покупке дома — около 88%, согласно опросу 2020 года, проведенному Национальной ассоциацией риэлторов (NAR), — существует пять сценариев, в которых покупка дома без агента может быть предпочтительнее.

1. Вы связаны с продавцом

Если вы продаете дом своей семье, возможно, вам удастся избежать найма агента по недвижимости.В этом случае — если вы согласовали цену и другие ключевые детали сделки — вы, вероятно, справитесь с ней без уплаты продавцом комиссии в несколько тысяч долларов. Тем не менее, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы провести поиск по названию дома и убедиться, что все документы заполнены, проверены и поданы правильно.

2. Вы знаете местность

Когда вы покупаете дом в районе, который вам хорошо знаком, вы можете не поверить, что стоит нанимать агента покупателя.Однако агент по недвижимости может предоставить гораздо больше услуг, чем просто «знание рынка», например, помощь в поиске дома и переговоры с агентом продавца.

3. Вы можете сэкономить деньги

В редких случаях покупатель может полностью или частично оплатить комиссионные агента покупателя. Например, кто-то, кто продает дом самостоятельно, может четко указать в листинге, что не будет согласовывать комиссию с агентом покупателя. В этом случае вы можете решить, что стоит попробовать работать напрямую с продавцом дома, а не нанимать агента.

4. Вы приступаете к работе в одиночку

Вы можете не доверять работе с агентом покупателя, даже если он по закону обязан представлять ваши интересы. Если вы чувствуете, что агент слишком быстро подтолкнет вас к сделке или выберет неправильный дом, возможно, вам будет удобнее взять ее на себя.

Вы должны быть осторожны, чтобы не получить чрезмерную оценку, когда вы имеете дело с агентом продавца, который представляет только интересы продавца. Думайте об этом как о заключении соглашения о разводе только с советом и опытом адвоката другой стороны — это может не пойти вам на пользу.

5. Вы покупаете новый дом

Если вы сосредоточены только на покупке недавно построенного дома, вы, вероятно, сможете договориться об этом напрямую со строителем. Согласно опросу NAR, около 6% покупателей работали со строителем или его агентом при покупке дома в 2020 году.

Почему — для большинства покупателей жилья — покупка дома без риелтора — плохая идея

Если вы не готовы справиться с многочисленными требованиями агента покупателя недвижимости, у вас могут возникнуть проблемы с покупкой дома без него.Вот четыре причины пересмотреть, стоит ли идти в одиночку.

1. Процесс покупки жилья может занять много времени

Вы можете подумать, что найти дом в Интернете без помощи агента достаточно просто. Но агент возглавит поиск, быстро найдет доступные дома, которые появляются в течение дня, и поможет вам определить, какие из них лучше всего посетить.

Поиск может стать очень трудоемким, если вы находитесь на горячем рынке и вам нужно действовать в течение нескольких дней, если не часов. Добавьте к этому планирование всех домашних визитов, ведение переговоров о ценах и навигацию по всем документам, и может показаться, что вы работаете на другой постоянной работе.

2. У вас будет ограниченный доступ к объявлениям

Агенты

имеют в своем распоряжении множество инструментов при поиске домов, в том числе доступ к Службе множественных списков (MLS), которая обеспечивает исчерпывающий обзор всех домов, имеющихся в районе. Хотя вы можете найти многие из этих домов, используя онлайн-поиск, например, через Zillow или Trulia, все же есть «внебиржевые» списки, которые могут увидеть только агенты по недвижимости.

3. Может быть сложно понять рынок

Возможно, вы ищете дом в городе, в котором вы выросли или жили много лет, где ваши знания могут быть ценным активом.Но агенты по недвижимости, которые специализируются в определенной области, могут иметь даже больше опыта, чем вы, особенно если вы начнете искать дома в сообществах и районах, с которыми вы менее знакомы.

Агенты по недвижимости — от школьных округов до ближайших заведений — часто являются местными экспертами и могут помочь вам выяснить, соответствует ли дом или район вашим желаниям и потребностям.

4. Процесс покупки жилья может сбивать с толку

Купить дом не так просто, как, скажем, купить автомобиль.Покупатели и продавцы должны соблюдать государственные и местные правила, а покупатели должны убедиться, что они не упустили ключевые детали, которые могут стоить денег.

Договор купли-продажи, например, должен включать в себя точно сформулированные непредвиденные обстоятельства, которые касаются того, можете ли вы отказаться от покупки, если во время осмотра дома обнаружатся определенные проблемы, и можете ли вы перенести дату закрытия, если у вас возникнут проблемы с продажей текущего дома.

6 шагов к покупке дома без риэлтора

Если вы уверены, что хотите купить дом без агента покупателя, выполните следующие действия:

  • Получите предварительное одобрение для получения кредита. Если вы хотите участвовать в торгах на покупку дома, вам нужно ограничить свои финансы, чтобы продавец знал, что вы готовы купить. Предварительное одобрение включает в себя больше документов, чем предварительный квалификационный отбор, но это самая надежная гарантия, которую вы можете получить от кредитора, что вы готовы к ипотеке.
  • Нанять поверенного по недвижимости. Если у вас нет обширного опыта в сфере покупки недвижимости, вы, вероятно, будете перегружены документами, которые могут включать письма с предложениями, записи о праве собственности, счета-продажи и заявления о раскрытии информации.Адвокат по недвижимости может просмотреть документы и дать совет, чтобы убедиться, что вы не ошиблись, начиная с предложения и договора купли-продажи.
  • Провести исследования. Даже если вы покупаете дом у члена семьи или недавно построенный дом у строителя, вам необходимо пересмотреть цены продажи на другие похожие дома в этом районе, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую сделку. Если вы планируете более широкую сеть, вы можете сосредоточиться только на домах «на продажу владельцем», в которых может не участвовать агент.
  • Сделать предложение. Вам нужно будет узнать, как агенты по недвижимости обычно составляют письма с предложениями и контракты на покупку в вашем штате и регионе, и попросить юриста просмотреть их, прежде чем они будут завершены. Если продавец работает с агентом, вы можете спросить продавца, готовы ли они предоставить вам скидку, поскольку продавец не должен платить комиссию агенту покупателя.
  • Осмотреть и договориться. Как только вы определитесь с покупной ценой, назначьте осмотр дома и уделите пристальное внимание домашним проблемам.После проверки вам или вашему юристу нужно будет договориться с продавцом о том, что необходимо исправить перед закрытием.
  • Завершить покупку. В некоторых штатах требуется, чтобы у вас было юридическое представительство при закрытии сделки, но это хорошая идея, даже если это не закон. Юрист может просмотреть каждый документ вместе с вами при закрытии, чтобы убедиться, что вы понимаете, что подписываете.

Итог

Покупка дома без посредника, безусловно, возможна и даже может быть предпочтительнее в определенных ситуациях.Но это необычные сценарии, которые не подходят для большинства потенциальных покупателей жилья. Для большинства людей, которые задумываются о том, что может стать самой дорогой покупкой в ​​своей жизни, вероятно, лучше всего обратиться к эксперту.

Покупка дома без риэлтора

Большинство людей не рассматривали бы возможность покупки дома без агента. Фактически, только 6% покупателей, купивших дома в прошлом году, сделали это без агента по недвижимости или брокера.

Хотя многие продавцы, продающиеся через собственника (FSBO), будут платить комиссию агенту покупателя, некоторые — нет.Некоторые FSBO хотят продавать без участия в сделке агента по недвижимости. В отрасли такие продавцы считаются «непредставленными».

Узнайте больше о покупке дома без риелтора и о том, как избежать дорогостоящих ошибок.

Ключевые выводы

  • Если вы покупаете дом без риелтора, вам все равно следует нанять юриста по недвижимости.
  • Покупка дома без риелтора может быть менее затратной, но гораздо более трудоемкой работой в и без того напряженное время.
  • Изучите рынок и ознакомьтесь с местностью, прежде чем приступить к осмотру домов.
  • Если у вас нет опыта работы с недвижимостью, лучше всего обратиться к риелтору, потому что он знает систему, может задать правильные вопросы и дать вам ответы на ваши.

Как работает покупка дома без риелтора?

Покупая дом без риелтора, следуйте тем же шагам, что и с риэлтором. Главное отличие в том, что вы несете ответственность за каждый шаг самостоятельно.

Если вы все же решите купить дом без риелтора, вам все равно следует нанять юриста. Покупка дома предполагает сложную юридическую и финансовую документацию; вы захотите, чтобы в этом процессе вас проконсультировал надежный эксперт. Наем поверенного по недвижимости часто обходится дешевле, чем комиссия, выплачиваемая риэлтору.

Если вы покупаете дом без риелтора, вы можете сделать предложение на любой дом, который хотите купить, а не только на тот, который принадлежит FSBO. Однако это не означает, что каждый продавец будет заинтересован в сотрудничестве с вами.

Начните с проверки местного рынка, чтобы найти дома, которые вы хотите увидеть. Приложения по недвижимости, такие как Zillow, могут помочь вам найти недвижимость для продажи. Вы можете посетить их во время дня открытых дверей или назначить частный просмотр.

Как только вы найдете дом, по которому хотите сделать предложение, вы будете нести ответственность за переговоры, которые обычно ведет агент покупателя. Вам больше повезет, если вы изучите рынок и почувствуете, как продаются сопоставимые дома в этом районе.

После того, как вы сделаете предложение, вам нужно будет запланировать осмотр и оценку. Проверка может повлиять на ваши переговоры, в то время как оценка необходима для утверждения вашего кредита.

Обычно требуется присутствие лицензированного агента для инспекций и оценок. Это может быть агент продавца, если вы не работаете с риелтором, но вам, возможно, придется доплачивать за его время.

После осмотра и оценки пора закрывать свой дом.Это когда вы захотите, чтобы юрист помог вам просмотреть документы и убедиться, что нет никаких сюрпризов.

Стоит ли покупать дом без риэлтора?

Для некоторых людей покупка дома без риелтора может быть рентабельным выбором. Вы можете купить дом без риелтора, если:

  • У вас большой опыт покупки домов, и вы чувствуете себя комфортно, управляя процессом и оформляя документы самостоятельно.
  • Вы риэлтор или бывший риэлтор.
  • У вас есть близкий друг или родственник, который занимается недвижимостью и может дать вам совет.
  • Продавец не будет платить комиссию за вашего агента (это, скорее всего, произойдет, когда дом — это ФСБО), и вы не хотите платить за него самостоятельно.

Вы увеличите свои шансы на успешную покупку дома без риэлтора, если у вас есть все документы в надлежащем порядке, такие как подтверждение финансов или письмо с предварительным одобрением от кредитора.

Для других покупателей отказ от работы с риелтором может привести к дорогостоящим ошибкам.Вам следует работать с риелтором, если:

  • Это ваша первая покупка дома.
  • Вы новичок в этом районе или совершаете покупку перед переездом в новое место.
  • Вам неудобно вести переговоры или работать с финансовыми документами.
  • Вы обеспокоены тем, что продавец может попытаться что-то скрыть от вас в процессе покупки.

Остерегайтесь, если вы пытаетесь купить дом напрямую у непредставленного продавца. Продавец может не знать, что он делает, или может воспользоваться вами; в любом случае это может быть проблематично.

Советы по покупке жилья без агента

Прежде чем покупать дом напрямую у владельца, спросите продавца, можете ли вы позволить своему агенту представлять вас. Продавец может согласиться заплатить комиссию агенту покупателя, а это означает, что ваш агент ничего вам не будет стоить.

Если вы решите купить дом без посредника, убедитесь, что вы готовы к этому процессу.

Проведите исследование

Узнайте, сколько сопоставимых домов было продано, прежде чем делать предложение.Цены на активные объявления не всегда являются хорошим ориентиром для определения стоимости дома. Поговорите с соседями, чтобы узнать больше о районе и его причудах.

Проведите домашний осмотр. Не нанимайте домашнего инспектора из списка; вместо этого спросите у окружающих, как найти человека, которому вы можете доверять.

Получить одобрение

Если вы хотите, чтобы продавцы отнеслись к вам серьезно, сначала получите предварительный квалификационный отбор на ипотеку или предварительное одобрение. Это позволяет продавцу знать, что кредитор готов работать с вами, и может помочь вам в переговорах.

Воспользуйтесь нашим калькулятором платежей по ипотеке, чтобы узнать, сколько жилья вы можете позволить себе с учетом первоначального взноса и потенциальной процентной ставки. Не думайте, что вы можете с комфортом обрабатывать ежемесячный платеж по сумме ссуды, которую ваш кредитор предварительно одобрил.

Будьте готовы к переговорам

Включите в свое предложение непредвиденные обстоятельства. Вам нужен способ расторгнуть договор, если вам все не нравится, не рискуя внесением задатка.

Попросите совета по поводу хорошего юриста по недвижимости.Будьте готовы заплатить несколько сотен долларов, чтобы юрист рассмотрел ваш контракт и дал совет.

Получить титульное страхование

Убедитесь, что вы покупаете или оплачивает полис страхования титула. Вы должны получить чистый титул, свободный от залогов и обременений.

Риски совершения покупок без риэлтора

Обратите внимание, что некоторые покупатели жилья, особенно те, кто покупает жилье впервые, с осторожностью относятся к агентам по недвижимости. Они думают, что агенты по недвижимости заботятся только о закрытии сделки, а не о них.

Небольшой процент агентов по недвижимости подобен этому, но больший процент глубоко заботится о предоставлении качественных услуг и честном и этичном отношении к клиентам. В конце концов, их бизнес зависит от их репутации и часто от рекомендаций от довольных покупателей.

Если вы решите купить дом без агента, вам необходимо знать о нескольких рисках.

На переговорах

Без агента вам придется вести переговоры самостоятельно. Обсуждение предложения сильно отличается от, скажем, покупки автомобиля, потому что риски при покупке дома намного превышают соображения цены.

Недостаток знаний о местности

Агенты, которые продают в определенных районах, знают факты об этом районе, которые продавец может не раскрывать. Без риелтора у вас не будет местного специалиста, на которого можно положиться.

Отсутствующие раскрытия информации

Вы можете не получить от продавца всю информацию, на которую имеете законное право, если у вас нет риелтора, задающего правильные вопросы. Продавцы могут не скрывать намеренно раскрытие информации, но вы, вероятно, не будете знать, что запрашивать.

Более высокие затраты на закрытие

Вы можете заплатить за закрытие больше, чем принято в вашем районе. Продавцы могут заставить вас платить за все, и вы не заметите разницы, если вас не посоветует знающий риэлтор.

Комплексные контракты

Агент может объяснить разницу между раскрытием информации и соглашением и поможет вам понять, что вы подписываете. Без риелтора вам придется расшифровывать груды документов, заполненных сложным языком контрактов.

Отсутствие отношений с кредиторами

Риэлторы часто имеют отношения с кредиторами, и без них вы найдете свою ипотеку. Вы не будете знать, имеет ли ваш кредитор репутацию своевременного закрытия или вы получаете лучшую ставку и условия.

Заброшенные проблемы

Многие покупатели не знают, как определить потенциальные проблемы, такие как сухая гниль или влажные подвалы, или не знают, как определить, необходима ли проверка канализации. Если у вас нет риелтора, вы будете самостоятельно, чтобы определить типы проверок, которые вам следует выполнить.

Итог

Прежде чем покупать дом без риелтора, вам следует подумать о способах защиты от рисков, которые могут быть дорогостоящими. Использование агента покупателя и найм юриста по недвижимости для ответа на вопросы и рассмотрения контрактов может свести к минимуму финансовые риски, которые вы берете на себя при покупке дома.

Как найти хорошего покупателя Агент по недвижимости

Путь к покупке дома является увлекательным, но зачастую сложным. Агент хорошего покупателя поможет вам избежать препятствий, преодолеть неровности и добраться до места назначения.

Вот что вам нужно знать, чтобы найти хорошего агента по недвижимости для покупателя.

Что такое агент покупателя?

Агент покупателя — это специалист по недвижимости, который представляет интересы покупателя в сделке с недвижимостью.

Агент покупателя дома подберет подходящую недвижимость для продажи в соответствии с вашими целями и ценовым диапазоном и проведет вас через сложный процесс переговоров с листинговыми агентами и продавцами, чтобы получить лучшую сделку.

Большинство традиционных агентов по недвижимости работают как с покупателями, так и с продавцами, хотя обычно агент представляет либо покупателя, либо продавца в одной транзакции.Представляя покупателя, агент несет юридическую ответственность действовать в его интересах.

Что такое эксклюзивный агент покупателя?

Агент эксклюзивного покупателя дома представляет только покупателей, а не продавцов. С эксклюзивным агентом покупателя вам никогда не придется беспокоиться о конфликте интересов из-за того, что агент или его брокерская компания представляют другую сторону.

Ботанический совет: эксклюзивных агентов покупателей гораздо меньше, чем традиционных агентов, поэтому их будет сложнее найти.Национальная ассоциация эксклюзивных агентов-покупателей имеет онлайн-инструмент для поиска членов.

Остерегайтесь двойного агентства

В некоторых штатах разрешено «двойное агентство», когда агент представляет и покупателя, и продавца в одной транзакции. Избегайте такой договоренности, если вы хотите, чтобы кто-то вел переговоры от вашего имени, чтобы получить лучшую сделку.

Иногда двойное агентство может относиться к двум агентам одного и того же брокера, представляющим покупателя и продавца. А в некоторых штатах другие термины используются для описания агентов, которые работают как с покупателем, так и с продавцом, но не несут фидуциарной ответственности ни перед ними, например, транзакционный агент или посредник.

Термины, используемые для описания агентов и их обязанностей, различаются в зависимости от штата и могут сбивать с толку. Чтобы избавиться от жаргона, спросите потенциального агента, будут ли они представлять только ваши интересы (не интересы продавца) на протяжении всего процесса покупки дома, и запросите письменное описание отношений.

Что делает агент по недвижимости покупателя

Агент покупателя проведет вас через процесс покупки дома — от поиска дома до закрытия. Среди прочего, хороший агент покупателя:

Найдет дома для продажи: Хороший агент поможет вам понять, какой тип дома вы можете себе позволить на текущем рынке, найдет перечисленные дома, которые соответствуют вашим потребностям и диапазону цен, а затем поможет вы сужаете выбор до свойств, которые стоит рассмотреть.

Помогите вам сделать предложения: после того, как вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент посоветует вам, сколько предложить и какие непредвиденные обстоятельства включить в контракт, на основе собственности и анализа рынка. Хороший агент объяснит условия контракта, ответит на ваши вопросы и проведет вас через каждый этап процесса.

Вести переговоры с продавцом: агент проинформирует вас об ответе продавца на ваше предложение и посоветует вам, что делать дальше, например, принять ли встречное предложение продавца или договориться о цене и условиях.

Направляйте вас к другим профессионалам: агент покупателя может направить вас к другим специалистам, таким как домашние инспекторы, поверенные по недвижимости и грузчики.

Как платят агенту покупателя

Продавец обычно платит агенту по недвижимости комиссионные, которые делятся между агентом по листингу и агентом покупателя. Типичная комиссия за недвижимость составляет от 5% до 6% от цены продажи дома.

Как найти агента покупателя

Сделайте покупки для кредитора и получите предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем вы выберете агента по недвижимости.Предварительное одобрение ипотеки — это письмо от кредитора с указанием суммы кредита и условий, на которые вы имеете право. Предварительное одобрение показывает агентам по недвижимости и продавцам, что вы являетесь серьезным покупателем.

Получив письмо с предварительным одобрением, пора искать агента. Вот как его найти:

Получите рефералов

Спросите агентов, рефералов от людей, которым вы доверяете. Если вы переезжаете в новый город, запрашивайте рекомендации у любых контактов, которые у вас там есть. Будущие коллеги могут указать вам правильное направление, например, если вы переезжаете на новую работу.

Найдите агента в вашем районе

Посетите Better Real Estate, чтобы найти подходящего агента и сэкономить до 1% от покупной цены вашего дома.

Проверить опыт и обучение

Ищите лицензированного агента по недвижимости на полную ставку, который демонстрирует приверженность профессионализму. Сколько лет агент занимается бизнесом и какие профессиональные тренинги и сертификаты прошли? Связан ли агент с местными организациями по недвижимости? Опыт, обучение и прочные профессиональные связи в сообществе позволяют агенту эффективно вести переговоры от вашего имени.

Интервью с агентами и проверка рекомендаций

Вот несколько тем для обсуждения:

  • Коммуникация и стиль работы: Как агент будет общаться с вами? Будете ли вы работать напрямую с агентом или с его помощниками? Эти детали многое говорят о стилях работы, поэтому вы можете выбрать агента, который соответствует вашим потребностям.

  • Поиск домов: Как агент найдет дома в вашем ценовом диапазоне? Спросите, как агент помогал другим покупателям найти дома.

  • Создание предложений и ведение переговоров: как агент поможет вам делать конкурентоспособные предложения и вести переговоры с продавцами? С какими проблемами вы столкнетесь на сегодняшнем рынке? Хороший агент предъявляет реалистичные ожидания.

Запросите имена клиентов, которые недавно приобрели дом, и свяжитесь с ними, чтобы узнать, насколько они довольны.

Выберите подходящего агента покупателя

Агент может иметь все необходимые документы, необходимые для достижения успеха, но может не подходить для вас.Независимо от того, покупаете ли вы дом впервые или покупаете третий дом, обратите внимание на то, что вы чувствуете при общении.

Совпадает ли стиль общения агента с вашим? Это тот, кому вы могли бы доверить заботу о ваших интересах? Хорошее взаимопонимание имеет такое же значение, как опыт и компетентность агента.

Покупаете дом во Флориде? Прочтите это в первую очередь (8 советов, которые нужно обязательно посмотреть)

Покупка дома — это увлекательно, но отнюдь не легко. Все, от местной экономики до ваших финансов и рынка жилья во Флориде, будет влиять на то, какой дом вы покупаете и сколько он стоит.

Чем больше вы знаете об этапах покупки дома и текущих тенденциях в сфере недвижимости во Флориде, тем лучше вы сможете ориентироваться в своем выборе.

Ключевые выводы для покупателей во Флориде
  • Нейтральный рынок: На рынке не так много домов, но у покупателей есть время взвесить свои варианты.
  • Стоимость недвижимости растет: В течение следующего года дома во Флориде подорожают на 7.8%.
  • Низкие ставки по ипотеке: Во Флориде средняя ставка по ипотеке составляет 2,38% для 15-летней ипотеки и 2,90% для 30-летней ипотеки.

Если вы ищете дом своей мечты, поиск подходящего агента имеет решающее значение. Clever предлагает бесплатную услугу, которая поможет вам найти местных риэлторов из ведущих компаний, таких как Berkshire Hathaway и Keller Williams.

Лучшая часть? При покупке с Clever вы можете получить возврат кэшбэка на сумму до 0.5% от стоимости дома. При соответствующей покупке на 500 000 долларов вы получите 2500 долларов. Это настоящие деньги обратно в карман!

»СОХРАНИТЬ: Покупайте у местного агента, экономьте тысячи с помощью Clever Cash Back

Шаг 1. Оцените свое финансовое положение

Если вы планируете взять ипотечный кредит для оплаты своего дома, вам необходимо понять, как ваше финансовое положение влияет на ваши варианты покупки.

Более подробно мы рассмотрим ниже, но вот финансовые факторы, которые вам необходимо иметь в хорошей форме перед покупкой дома:

Ключевые выводы: финансовые требования
  • Кредитный рейтинг: Хотя есть ссуды с низким уровнем кредита, для большинства обычных ссуд вам понадобится не менее 620 баллов.Если ваш кредитный рейтинг ниже этого, начните работать над его повышением прямо сейчас.
  • Отношение долга к доходу: В большинстве случаев вы захотите тратить менее 36% своего дохода на долг (включая будущий платеж по ипотеке) каждый месяц.
  • Первоначальный взнос: Для обычного кредита вам понадобится первоначальный взнос в размере не менее 20%.
  • Затраты на закрытие: Покупатели жилья обычно должны платить 2-5% от стоимости дома в качестве затрат на закрытие. Учитывая, что средняя стоимость дома во Флориде составляет 262 291 доллар, это составляет 5 246–13 115 долларов.Эти расходы обычно приходится оплачивать из собственного кармана, поэтому убедитесь, что у вас есть сбережения для их покрытия.
  • Расходы на домовладение: Во Флориде домовладельцы обычно тратят 3 599 долларов на техническое обслуживание в год, но эта сумма может сильно варьироваться в зависимости от дома. В общем, ты следует ежегодно экономить 1% от стоимости дома на ремонт.

Покупка дома — это сложно. Непросто самостоятельно понять, с чего начать, сколько вы можете себе позволить и что такое «амортизация».

Лучший способ учиться? Поговорите с лицензированным кредитором, который ответит на ваши вопросы и покажет вам все, что нужно.

Заполните форму ниже, чтобы узнать, сколько жилья вы действительно можете себе позволить.

Будущие выплаты по ипотеке

Первым шагом к приведению в порядок своих финансов является определение того, сколько вы можете позволить себе ежемесячно тратить на ипотеку.

При принятии решения об одобрении ипотечного кредита большинство кредиторов следуют правилу 28/36:

  • Общие расходы на жилье (включая будущую ипотеку) не должны превышать 28% от вашего ежемесячного дохода
  • Общие ежемесячные выплаты по долгу не должны не превышать 36% от вашего ежемесячного дохода (это число называется отношением долга к доходу)

Итак, давайте воспользуемся среднемесячным доходом во Флориде, который составляет 4622 доллара (на основе данных переписи населения), в качестве примера для расчета потенциального платежа по ипотеке.

4622 доллара x 28% = 1294 доллара

Отношение долга к доходу

Ипотечные кредиторы хотят знать, что вы сможете позволить себе ежемесячные платежи. Для этого они смотрят, каким будет соотношение вашего долга к доходу (DTI), равное после того, как получит ипотечный кредит.

Чем выше соотношение вашего долга к доходу, тем меньше вероятность того, что вы получите одобрение на получение ипотеки; однако большинство кредиторов снисходительнее, если у вас высокий кредитный рейтинг. В то время как некоторые кредиторы одобряют ипотечные кредиты для заемщиков с DTI до 43%, в в большинстве случаев лучше поддерживать DTI ниже 36%.

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все ваши повторяющиеся ежемесячные платежи по долгу плюс расчетный платеж по ипотеке и разделите его на свой ежемесячный валовой доход (до налогов).

При определении того, сколько вы ежемесячно платите в долг, не забудьте включить:

  • Минимальные платежи по кредитной карте
  • Студенческие ссуды
  • Автокредиты
  • Алименты или алименты
  • Личные ссуды
  • Оценка вашего платежа по ипотеке

Давайте рассмотрим несколько примеров, используя среднюю сумму долга во Флориде, чтобы увидеть, как рассчитать отношение долга к доходу.

Как рассчитать отношение долга к доходу

Кредитные карты

$ 167

Студенческие займы

9034

$ 196

333 долл. США

Ипотека

долл. США средний ежемесячный доход во Флориде составляет 4622 доллара, типичный DTI в штате составляет 43%.

1990 $ ÷ 4622 $ = 43%

Имейте в виду, что ваш DTI повлияет на тип ипотеки, на которую вы можете подать заявление. В большинстве случаев для обычной ссуды требуется DTI после ипотеки под 36%, ссуда VA под 41% и ссуда FHA под 43%. Хотя эти правила не высечены на камне, если вы DTI выше, чем эти контрольные показатели, вы столкнетесь с более тщательной проверкой в ​​процессе андеррайтинга.

Не забудьте про другие расходы!

При оценке вашего права на ипотеку кредиторы не включают не связанные с долгами расходы, такие как продукты питания, медицинское страхование, коммунальные услуги или ваши пенсионные сбережения, но все же неплохо спланировать эти расходы!

Подумайте, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на эти расходы, и убедитесь, что у вас еще достаточно средств для выплаты ипотечного платежа.

Авансовый платеж

Авансовые платежи — это способ для кредиторов компенсировать свой риск. Внося первоначальный взнос, вы добавляете «скин в игру».

Например, если вы вложите 20 000 долларов в покупку дома, у вас будет сильный стимул не допускать дефолта по ипотеке, поскольку вы откажетесь от этих 20 000 долларов, если банк лишит вас права выкупа на ваш дом!

Для обычного кредита вам понадобится первоначальный взнос в размере около 20%.

Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды VA и FHA, имеют более низкие суммы первоначального взноса, поскольку они используют другие средства для компенсации потенциального риска.

Например, ветераны могут претендовать на ссуду VA без первоначального взноса, но должны уплатить единовременный взнос за финансирование VA. Ссуды FHA требуют первоначального взноса в размере 3,5%, но заемщик также должен оплачивать частное ипотечное страхование (PMI) на протяжении всего срока ссуды.

Во Флориде средняя стоимость дома составляет 262 291 доллар. Используя это в качестве примера, вот сколько вам нужно сэкономить для первоначального взноса:

9034 9034 9034 9034 9034 9034 экономия 9034

К счастью, по всей стране существуют тысячи программ помощи при первоначальном взносе, которые помогают покупателям с низким доходом или впервые купить дом. В большинстве случаев эти программы представляют собой либо государственные субсидии, либо вторичную ипотеку с отсроченными или прощенными платежами.

Вот некоторые подробности о программах помощи при первоначальном взносе во Флориде:

  • 3-процентный приоритетный грант HFA предлагает 3% от стоимости покупки в качестве безвозвратного гранта
  • Программа Florida Assist предлагает до 7500 долларов в качестве Беспроцентная вторая ипотека, срок погашения которой обычно наступает только при перепродаже или рефинансировании.
  • The Hardest Hit Fund DPA предлагает беспроцентную ссуду на сумму до 15 000 долларов США на пять лет для жителей определенных округов. Однако каждый год прощается 20% этой ссуды, что означает, что вам не нужно ничего возвращать, если вы останетесь там достаточно долго.
  • Посетите веб-сайт Корпорации жилищного финансирования Флориды для получения более подробной информации.
  • Список альтернативных программ HUD может быть нашел здесь.

Заем VA

0%

$ 0

Заем FHA

3.5%

9,180 долларов США

Обычный заем

20%

$ 52,458

Затраты на закрытие

Юридическое закрытие сделки с недвижимостью включает в себя множество услуг (поиск названия, запись документов и т. Д.), Которые требуют денег.

Продавец несет ответственность за некоторые заключительные расходы, но, как правило, покупатель оплачивает большую часть этих расходов из своего кармана. Затраты покупателя на закрытие сделки обычно составляют 2-5% от суммы ссуды и включают такие расходы, как:

  • Комиссия за оценку
  • Проверки
  • Комиссия за подачу заявки на ссуду
  • Налог на недвижимость
  • Полисы и сборы по страхованию прав собственности
  • Страхование домовладельца

»УЗНАТЬ: Флорида Затраты на закрытие для покупателей

Шаг 2: Выберите правильный район

Район дома так же важен, как его планировка и особенности.В общем, вам необходимо принять во внимание следующие факторы, чтобы решить, какой район лучше всего подходит для вас:

Ключевые выводы: Факторы района
  • Стоимость домов: Глядя на среднюю стоимость домов в районе поможет вам понять, можете ли вы позволить себе там жить. Исторические тенденции роста стоимости недвижимости также покажут вам, окупится ли покупка в этом районе в будущем.
  • Местный образ жизни: Район может повлиять на все в вашей жизни: от ежедневных поездок в школу для детей до мест, где вы ходите поесть.

Стоимость дома

После шага № 1 у вас должно быть хорошее представление о бюджете на покупку дома. Проведите небольшое исследование текущих продажных цен в разных районах, чтобы начать сужать список вариантов, чтобы не смотреть на дома, выходящие за рамки вашего ценового диапазона.

Также обратите внимание на прошлые тенденции стоимости жилья; это даст вам представление о том, насколько стоимость вашего дома может повыситься с годами. Вам нужен район, который соответствует вашему бюджету, но может также принести большую прибыль, если вы решите продавать.

Чтобы дать вам представление о том, как признание может повлиять на стоимость вашего дома в будущем, давайте рассмотрим несколько примеров того, как дома в трех районах Орландо оцениваются за эти годы.

Повышение стоимости дома в Орландо
903 позволяют себе и являются хорошей инвестицией, вам необходимо оценить, насколько каждая область соответствует вашим личным потребностям и предпочтениям.

Чтобы окончательно составить список целевых областей, изучите такие особенности района, как:

  • Школьные округа
  • Рестораны и удобства
  • Уровень преступности
  • Пешеходная доступность
  • Варианты транспорта

Шаг 3: Найдите хорошего агента по недвижимости в Флорида

Ваш агент по недвижимости будет вашим главным союзником в процессе покупки дома.Помимо поиска и демонстрации домов, они также могут порекомендовать другие услуги, такие как юристы, кредиторы и эскроу-компании. И как только вы найдете дом, это Ваш риэлтор, который позаботится о том, чтобы вы получили отличную сделку.

Найдите время, чтобы изучить различных агентов, которые имеют опыт работы в желаемой части города и в нужном вам ценовом диапазоне. Обратите внимание на риэлторов:

  • Многолетний опыт
  • Количество сделок за последний год (чем больше, тем лучше)
  • Опыт в вашем ценовом диапазоне и выбранном районе
  • Общая оценка по отзывам
  • Индивидуальные отзывы и жалобы

Как только у вас будет список из 3-5 потенциальных агентов, назначьте время для собеседования с ними, чтобы узнать, подходят ли они.Задайте им вопросы о районе, на который вы смотрите (школьная система, тенденции в стоимости собственности, любые запланированные изменения), чтобы посмотрите, есть ли у них знания и опыт, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.

Также знайте, что вы можете пойти на показы с агентом (или более чем одним) до подписания агентского соглашения покупателя. Это обычное дело и позволяет вам пройти «тест-драйв» с риэлтором, чтобы увидеть, насколько хорошо они соответствуют вашим потребностям, прежде чем совершать работая с ними.

Шаг 4: Получите предварительное одобрение на ипотеку

Большинство продавцов не покажут вам свой дом, если у вас нет письма с предварительным одобрением ипотеки.Они не хотят тратить свое время на покупателей, которые не являются серьезными или финансово не готовыми сделать предложение.

Предварительное одобрение ипотеки дает вам и продавцу уверенность в том, что, если они примут ваше предложение, вы сможете получить финансирование и закрыть сделку.

Алафая

$ 175 956

$ 308 357

75.2%

75.2%

752

276 621 долл. США

93.3%

Хантерс Крик

$ 195,169

$ 326,869

67,5%

Основные выводы: вопросы ипотеки
  • Процентные ставки: Состояние экономики, ваше финансовое здоровье, продолжительность ипотеки и многие другие факторы могут повлиять на вашу процентную ставку.С годами более низкая ставка может сэкономить тысячи долларов.
  • Кредиторы: Ваш ипотечный кредитор будет играть огромную роль в закрытии вашего дома. Убедитесь, что вы выбрали тот, у которого есть проверенный опыт довольных клиентов.
  • Ваши финансы: После того, как вы прошли предварительное одобрение, любые изменения в ваших финансах или кредитном рейтинге могут аннулировать ваше предварительное одобрение. Если вам нужно совершить крупную покупку или проверить свой кредит, обязательно сделайте это до того, как вы получите предварительное одобрение.

Сравните процентные ставки

Хотя существует широкий диапазон условий ипотеки, большинство обычных ипотечных кредитов рассчитаны на 15, 20 или 30 лет.С краткосрочной ипотекой у вас будет более низкая процентная ставка, но более высокий ежемесячный платеж.

Давайте посмотрим, как разбиваются цифры для ссуд на разные сроки для дома стоимостью медианной стоимости дома во Флориде 262 291 доллар (при условии 20% первоначального взноса).

15-летняя ипотека по сравнению с 30-летней ипотекой
9034 9034

$ 209,833

903 2.38%

Процентные ставки условий, вам также необходимо найти кредитора, который будет активно работать с вами, чтобы обеспечить закрытие сделки.

Если процесс андеррайтинга кредитора идет медленно или если ему требуется целая вечность, чтобы предоставить вам все необходимые документы, это может сорвать всю вашу транзакцию.

Сумма займа

$ 209,833

$ 209,833

$ 209,833

2,90%

Ежемесячный платеж

$ 1,387

$ 873

Не позволяйте плохому кредитору сорвать ваш путь к покупке дома.

Лучший способ получить более низкую процентную ставку — это делать покупки. Даже если вы уже прошли предварительное одобрение, стоит получить несколько предложений по ставкам и комиссиям. Несколько процентных пунктов могут означать сотни тысяч долларов в течение срока кредита.

Узнайте, сколько жилья вы действительно можете себе позволить, чтобы начать свой путь к покупке дома.

Сохранение кредита

После предварительного утверждения ипотеки крайне важно, чтобы ваше финансовое положение не изменилось.Если ваш кредит упадет, это может сорвать процесс и помешать вам закрыть свой дом.

Вот несколько простых способов гарантировать, что ваш кредит не изменится после получения письма о предварительном одобрении:

  • Избегайте открытия новых кредитных счетов
  • Не закрывайте счета, которые были открыты долгое время
  • Выполняйте все платежи по кредитной карте вовремя

Шаг 5: Начните поиск домов во Флориде

Советы: поиск домов во время COVID-19
  • По возможности просматривайте дома с помощью виртуальных туров, чтобы сузить круг вопросов. опции.
  • Всегда спрашивайте показывающих агентов, какие существуют протоколы, чтобы обезопасить вас во время сеансов.
  • Спросите о вариантах удаленного закрытия на раннем этапе, чтобы максимально избегать контактов с другими людьми во время транзакции.

Просмотр домов — это самое интересное при покупке дома! Но не забывайте, что в конце концов вам придется принять важное решение о том, какой из них вам подходит.

Вот некоторые из наиболее важных факторов, которые следует помнить при взгляде на разные дома:

Основные выводы: советы по поиску дома
  • «Необходимые» vs.»хорошо иметь»: Ни один дом не идеален. При просмотре домов вам нужно будет решить, какие из ваших приоритетов не подлежат обсуждению, а какие — просто приятные бонусы.
  • Анализ текущего жилищного фонда: В зависимости от времени года, в которое вы ищете дом, у вас может быть меньше вариантов на выбор. Если на рынке меньше домов, возможно, вам придется скорректировать свои ожидания.

Составьте список приоритетов

Начните с написания списка всего, что вам нужно в доме.Оцените каждый предмет в зависимости от того, насколько он важен для вас. Это поможет вам начать отделять «то, что нужно» от «того, что приятно иметь».

Затем обсудите со своим агентом, реалистичен ли ваш список. Они знают, на что похожи дома в вашем ценовом диапазоне и в целевом районе, и могут указать, где вам, возможно, придется пойти на уступки.

Доверьтесь своему агенту. Пока они придерживаются вашего ценового диапазона, они могут показать вам множество объектов недвижимости и даже удивить вас домом, который без них вы бы не рассматривали.

Посмотрите на текущую инвентаризацию жилья

Когда вы начнете поиск дома, это может повлиять на количество вариантов. Например, во Флориде в апреле исторически больше всего домов на рынке. А в ноябре доступно почти на 30% меньше жилья.

Если вы просматриваете дома во время низкого уровня запасов, возможно, вам придется быть менее разборчивым, прежде чем выбирать дом для ставки.

Жилищный инвентарь во Флориде по сезонам

Весна

409,738 домов в месяц

Лето

за месяц

343,351

298 523 дома в месяц

Зима

273823 дома в месяц

Шаг 6: Сделайте

дома, чтобы найти дом сделать предложение и убедить продавца продать вам.Но если вы не знаете, когда сделать предложение или как сделать его более привлекательным, продавец может его не принять.

Ключевые выводы: создание предложений
  • Двигайтесь быстро: Знайте, как быстро дома уходят с рынка, чтобы вам не пришлось долго ждать, чтобы сделать предложение. Во Флориде дома в настоящее время тратят в среднем 71 день на рынок до получения предложения. Если дом вашей мечты находится в списке примерно так долго, вам не следует ждать, чтобы подать предложение.
  • Знайте, как сделать сделку приятнее: Иногда более высокая цена — не лучший способ заставить продавца принять ваше предложение. Вы можете писать разные запросы — например, никаких непредвиденных обстоятельств — чтобы заключить сделку, которая будет работать для вас. и продавец.

Как долго вы должны делать предложение

В настоящее время во Флориде дома обычно продаются в течение 71 дня. Но каждый рынок подвержен сезонным изменениям. В одни месяцы дома срывают быстрее, чем в другие.

В зависимости от того, когда вы ищете дом, вам, возможно, придется сделать предложение раньше, чем вы ожидаете, особенно если дома проводят на рынке меньше дней, чем в среднем за год.

Глядя на приведенную ниже таблицу, исторически сложилось так, что вам нужно быстрее всего переезжать в марте, когда дома остаются на рынке только 67 дней. Но если вы хотите купить в июне, у вас есть больше времени для принятия решения, поскольку дома обычно проводят на рынке на 30 дней дольше, чем в среднем за год.

В случае сомнений обратитесь к своему агенту.Они могут сообщить вам, как быстро вам нужно разместить предложение о доме своей мечты.

Среднее время, которое дома проводят на рынке во Флориде

Среднегодовое значение

79 дней

января

4

февраль

77 дней

март

67 дней

апрель

апрель

4

87 дней

июнь

97 дней

июль

90 дней

900 02 сентябрь

75 дней

октябрь

71 день

ноябрь

4

71

78 дней

Показать больше

Написание идеального предложения

Цена — не единственное, что может повлиять на продавца, чтобы принять ваше предложение.Вы можете пойти на другие компромиссы в зависимости от состояния вашего рынка, чтобы сделать сделку приятнее для вас и продавца.

Вот некоторые общие возможности переговоров для заключения беспроигрышной сделки с продавцом:

  • Уступки продавца: Как покупатель, вам придется оплачивать большую часть своих заключительных расходов из своего кармана. Чтобы сэкономить на этих авансовых расходах, вы можете попросить уступки продавца. Вместо того, чтобы снижать цену предложения, чтобы получить больше денег В свою очередь, продавец оплачивает ваши заключительные расходы, и расходы по существу включены в вашу ипотеку.
  • Кредиты на ремонт: Если дом нуждается в ремонте, вы можете попросить кредит вместо того, чтобы продавец производил и оплачивал ремонт. Продавец избегает хлопот ждать, пока подрядчики завершат работу, а вы можете контролировать ремонт в будущем, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям.
  • Непредвиденные расходы на инспекцию: В большинстве соглашений о закупках предусмотрены непредвиденные обстоятельства в отношении инспекций, которые позволяют вам изменить свое предложение (или полностью отказаться от него), если инспекция обнаружит серьезные проблемы.Если у вас есть высокая степень уверенности в состояние дома (например, если продавец может показать вам недавний отчет о проверке), вы можете отказаться от этого непредвиденного обстоятельства, чтобы дать продавцу большее чувство уверенности.
  • Письмо продавцу: У многих продавцов есть личная привязанность к дому. Они живут здесь много лет и хотят знать, что следующий владелец позаботится об этом имуществе. Написав письмо продавцу, вы сможете показать им, как вы себя представляете. свою жизнь в доме и апеллируйте к своей сентиментальной стороне.

Шаг 7: Инспекции и оценки

После того, как продавец принимает ваше предложение, существует ряд мер комплексной проверки, которые гарантируют, что дом, который вы покупаете, является именно тем, на что вы подписались. После проверок и оценок у вас будет шанс вернуться за стол переговоров, если что-то неожиданно всплывает.

Ключевые выводы: проверки и оценки
  • Проверки: Лицензированный специалист проверяет дом на предмет любых невидимых, неожиданных или потенциальных проблем.
  • Оценка: Оценщик, нанятый вашим кредитором, осмотрит дом и определит, сколько он стоит.

Осмотры

Осмотры дадут вам душевное спокойствие относительно состояния собственности. Вы всегда должны нанимать лицензированного инспектора и проверять следующие части собственности:

  • Крыша
  • Фундамент
  • Электрическая система
  • Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
  • Сантехника

Если в доме есть септическая система, то это Также неплохо заплатить за септический осмотр, который включает в систему камеры для поиска возможных проблем.

Специальные проверки Флориды
Помимо общей проверки, Флорида также рекомендует покупателям провести следующие проверки и испытания перед закрытием дома:
  • Тест на радон: Закон Флориды требует, чтобы продавцы предоставляли покупателям информацию о потенциальной опасности радона, но не требует тестирования для заключения сделки с недвижимостью. Тем не менее, штат настоятельно рекомендует проверять дом на радон перед его покупкой.
  • Проверка термитов: Если вы подаете заявку на ссуду VA или FHA, вам, скорее всего, потребуется пройти проверку на термитов и вредителей во Флориде.

Оценка

В отличие от инспекции, оценка не касается строго состояния дома; дело в его ценности. Если вы берете ипотеку, ваш кредитор потребует оценку, чтобы убедиться, что дом стоит той суммы денег, которую он дает. ты.

»УЗНАЙТЕ: 3 варианта для покупателей после низкой оценки

Шаг 8: Окончательное рассмотрение и закрытие!

Когда придет время закрываться, вы сможете выполнить последний обход свойства, чтобы убедиться, что он все еще находится в ожидаемом состоянии.Хотя вы можете быть в восторге от завершения процесса покупки, оставайтесь сосредоточенными, чтобы ничего не пропустить.

Во время прохождения обязательно выполните следующий контрольный список:

  • Осмотрите потолки, стены и пол на предмет трещин, сколов или отслаивания краски или других дефектов
  • Проверьте каждый выключатель света и электрическую розетку
  • Запустите воды для поиска утечек и проверки давления и температуры
  • Промойте все туалеты
  • Убедитесь, что у вас есть рабочие ключи для всех дверей (не забудьте о механизмах открывания гаражных ворот или технологии интеллектуальных замков)
  • Проверьте все включенные приборы в продаже
  • Проверить систему отопления и кондиционирования
  • Открывать и закрывать все окна, проверяя, заперты ли они и нет ли неожиданных сквозняков
  • Убедиться, что весь мусор или вещи предыдущих владельцев были удалены

При закрытии день, будьте готовы подписать кучу документов.Ваш агент (или ваш адвокат) должен объяснить каждый документ перед закрытием, но все же задать вам оставшиеся вопросы перед подписанием.

Наем юриста по недвижимости

Во Флориде адвокат по недвижимости должен участвовать в каждой продаже дома. Хотя ваш агент может давать рекомендации, помните, что окончательное решение остается за вами. Перед тем, как нанять юристов, проведите собеседование, чтобы убедиться, что у них есть необходимый вам опыт.

Ключевые моменты покупки дома во Флориде

8 шагов к покупке дома
  • Приведите свои финансы в порядок .Вам понадобится солидный кредитный рейтинг и соотношение долга к доходу, соответствующий первоначальный взнос и достаточно сбережений, чтобы покрыть расходы на закрытие и расходы на домовладение.
  • Решите, какой район подходит вам. Найдите район, который соответствует вашему образу жизни и станет хорошим вложением в будущее.
  • Станьте партнером подходящего агента по недвижимости. Отличный агент будет иметь опыт работы в вашем регионе и в вашем ценовом диапазоне. Они также смогут помочь вам на протяжении всего процесса покупки дома.
  • Получите предварительное одобрение. Большинство продавцов не будут показывать свой дом покупателям, не прошедшим предварительное одобрение. Проведите исследование и найдите кредитора, который предлагает лучшие процентные ставки и условия и обеспечит закрытие сделки.
  • Сходите на охоту домой. Сравните ваши варианты и убедитесь, что вы понимаете свой местный рынок и его состояние для вашего выбора.
  • Сделайте сильное предложение. Цена — не единственный фактор, который учитывают продавцы. Поговорите со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы сделать выгодное предложение для вас и продавца.
  • Подготовка к осмотрам и оценкам. Проверки и оценки дают вам и вашему кредитору душевное спокойствие по поводу покупки, но будьте готовы к дальнейшим переговорам, если произойдет что-то неожиданное.
  • Выполните последнее пошаговое руководство и закройте. Найдите время, чтобы внимательно осмотреть весь дом. Как только вы официально закроете дом, он станет вашим!

Покупка дома — сложный и трудоемкий процесс, но он не обязательно должен быть утомительным.Если вы знаете, к каким шагам нужно подготовиться, и если у вас есть подходящий агент, вы найдете идеальный дом в своем ценовом диапазоне.

Найдите подходящего для вас агента.

Clever может найти для вас местного агента, обладающего необходимым вам опытом.

Дополнительные ресурсы для покупателей жилья во Флориде

15 секретов, которые вам не расскажет ни один брокер по недвижимости

Брокеры, между строк

Фото Андерсена Росс / Getty Images

Если вы опытный покупатель или продавец жилья, вы, вероятно, уже знаете это: брокеры не так легкомысленны, как кажутся.

Конечно, они могут рассказать вам все, что нужно знать о доме, от подвала до вдовьей стражи. Они детализируют квадратные метры с точностью до долей дюйма и расскажут, что может повлиять на ваш план благоустройства дома. Они даже с радостью проведут вас через процесс проверки дома и предложат стратегии обеспечения ипотеки.

Но есть много всего, что они вам не скажут — секреты торговли, о которых они не посмели бы сообщить клиенту. Читайте дальше, чтобы узнать, что брокеры говорят себе — но никогда вам.

«Я не работаю на тебя».

Фото Jupiterimages / Getty Images

«Агенты по недвижимости обычно не представляют покупателя», — говорит адвокат по недвижимости из Флориды Барри Ансбахер. «Но покупатели так думают».

Звоня в ответ на объявление листингового брокера или приходя на день открытых дверей, четко сформулируйте одно: этот человек работает у продавца дома.Этот продавец может быть частным лицом или корпоративным разработчиком — и они, , платят агентское вознаграждение. «Мои клиенты скажут:« У меня был брокер », — говорит Ансбахер, — но брокер не представлял их интересы».

Если вы хотите быть уверены в том, что о вас позаботится профессионал, обратитесь к брокеру покупателя. Этот тип агента подписывается, чтобы работать исключительно для вас в любой сделке, которую вы можете заключить, и может помочь вам в процессе покупки, от поиска до предложения, заключения контракта и закрытия.

«День открытых дверей для меня, а не для тебя».

Фото Jupiterimages / Getty Images

Может показаться, что день открытых дверей в свободном доме имеет место с целью привлечения серьезных покупателей, но эти приемы на самом деле не для продавца — они служат долгосрочному плану агента.

«Большинство людей, которые приходят сюда, — это« любители шин », — говорит Джон Каваллер, агент Catskill Sales Associates Inc.в северной части штата Нью-Йорк. «Люди приходят, чтобы понять рынок или окрестности, но они не готовы покупать». Они обычно входят в систему, совершают поездку по месту и затем уезжают с визитной карточкой агента в руке.

Агент прилагает усилия, чтобы поддерживать связь с этими потенциальными покупателями в надежде заключить сделку в будущем.

«Моя комиссия подлежит обсуждению».

Фото Elenathewise / iStockphoto.com

Оказывается, стандартная 6-процентная комиссия не такая уж и стандартная. Торги из-за комиссии — обычная практика.

Каваллер говорит, что брокерская комиссия «абсолютно подлежит обсуждению в каждом конкретном случае. За собственность за миллион долларов мы могли бы отказаться от целого пункта».

Ищете листингового агента? Сделайте предварительную сделку с потенциальными брокерами относительно их выкупа. Предложите достаточно высокую комиссию, чтобы дать агенту стимул усердно работать на вас, но не чувствуйте себя привязанным к 6 процентам.Особенно, если вы считаете, что ваш дом будет легко продать.

«Мое большое агентство не более компетентно или менее затратно».

Фото PhotoAlto / Eric Audras / Getty Images

Бутик-фирмы продают себя против крупных конкурентов, тщательно выбирая списки, которые они предлагают, предлагая покупателям индивидуальное внимание и, все больше и больше, предлагая представительство продавцов с более низкой комиссией. Это особенно актуально в крупных городах, где конкуренция очень высока.

Бруклинский юрист по недвижимости Говард Брикнер говорит, что в Нью-Йорке «большие парни действительно держатся за 6 процентов. У них есть широкая сеть и первоклассный маркетинг на своих веб-сайтах — и вы платите за это».

Небольшие фирмы могут не иметь известного имени или множества эксклюзивов, но они загружают свои списки в MLS, как и все остальные. И, по словам Брикнера, они готовы и желают кое-какие гонорары. Так что, если стоимость продажи вашей квартиры вас не устраивает, подумайте о маленьком парне.

«Вы собираетесь столкнуться с советом по зонированию».

Фото Гислен и Мари Давид де Лосси / Getty Images

Не ждите, что агент, если он не ваш друг или настоящий союзник, предупредит вас о проблемах с зонированием, которые ждут вас, если вы купите эту недвижимость. Если вы настроены на внесение изменений в место, тщательно выполняйте домашнюю работу и самостоятельно справляйтесь с зонированием лабиринта (или заплатите юристу, чтобы он распутал волокиту).Все, от прибрежной пристани или новой пристройки до дома на дереве или даже забора, может регулироваться сервитутами, положениями о предоставлении полосы отчуждения или другими правилами зонирования. Это выражение: «Мы перейдем этот мост, когда подойдем к нему» не применимо здесь, если только вы не слишком гибки.

«Остерегайтесь агента по недвижимости, который говорит:« Вы можете делать все, что захотите в этом месте, все, что вам нужно, — это деньги », — говорит брокер Рон Гишард в округе Делавэр, штат Нью-Йорк. Муниципальные власти и ассоциации домовладельцев — это те места, где можно начать получать необходимую информацию.

«Ты не должен пройти через меня».

Фото Рона Чапла / Getty Images

Довольно широко известен, но почти никогда не предлагается неопытному продавцу агентом, является тот факт, что вы можете BYOB (привести своих собственных покупателей , то есть) к столу и обойтись без уплаты комиссии, если один из них уйдет. .

Но вам нужно договориться об этом заранее, прежде чем вы подпишетесь на агентство.«Перед тем, как нанять брокера, сообщайте обо всех законных покупателях, которых вы нашли, — говорит юрист по недвижимости из Мемфиса Джон Б. Филип. Вам нужно будет сделать это в письменной форме, как часть контракта, который вас просят подписать. Если вы продаете одному из лиц, указанных в пункте, в те сроки, которые вы согласовываете, Филипп говорит: «Вы ничего не должны брокеру».

«Мой инспектор плохо видит».

Фото Криса Райана / Getty Images

У каждого продавца недвижимости в рукаве есть домашний инспектор.«Некоторые беззаботные агенты, — говорит брокер из северной части штата Нью-Йорк Гишард, — рекомендуют инспекторов, которые охотно обнаруживают мелкие проблемы и игнорируют серьезные». Фактически, домашние инспекторы, а также те, кто выявляет и лечит проблемы с плесенью и термитами, постоянно жалуются на интернет-форумах, что брокеры ставят их под сомнение, если они надежно обнаруживают и раскрывают проблемы, несмотря на их собственные фидуциарные обязанности перед своими клиентами.

Если вы покупатель, выберите своих независимо рекомендованных лицензированных инспекторов, которые будут проверять вашу предполагаемую покупку с помощью гребешка с мелкими зубьями.Обратитесь к специалистам, которые умеют распознавать проблемы и могут посоветовать вам, что нужно сделать для их устранения.

«Вы можете продать этот дом самостоятельно».

Фото с сайта Image Source / Getty Images

FSBO, все более и более знакомая аббревиатура от «Продается владельцем», работает. Продавцы, у которых хватит сил составить маркетинговый план, разместить дом в сети, выставить ответы возможных покупателей, организовать показы и довести сделку до закрытия, могут сэкономить кучу денег, положив деньги, которые покрыли бы комиссию агента, прямо в свои карманы.

Брикнер из

из Бруклина говорит: «Здесь можно сэкономить много. Теперь с Craigslist и другими интернет-сайтами это проще, чем когда-либо прежде. свойство.» Просто не всегда брокер человек.

«Я хочу ваше объявление, даже если я вам не нужен».

Фото Райана Маквея / Getty Images

Для некоторых профессионалов в сфере недвижимости, к сожалению, FSBO означает «Flag, Stalk, Bully and Outsmart».«Если вы размещаете свою недвижимость самостоятельно, дайте понять, что вы открыты для прямых продаж, только добавив в объявлениях фразу« Никаких брокеров, пожалуйста ».

Остерегайтесь агентов, которые все равно позвонят вам, делая вид, что представляют покупателя. Они могут быть такими, но, скорее всего, они хотят вскочить в дверь и убедить вас перечислить дом вместе с ними.

Еще одна уловка продавца — подорвать вашу уверенность в своей способности грамотно заключить сделку. Агент скажет вам, что стоимость дома слишком низкая, а затем пообещает, что он сможет сделать лучше.Наймите оценщика в начале процесса, и вы правильно оцените свой дом.

«Вы облажаетесь, подписав этот контракт».

Фото ericsphotography / iStockphoto.com

На большей части территории страны брокеры по недвижимости предоставляют бланк для подписи покупателям и продавцам при заключении договора купли-продажи. Эти распечатки часто включают положение, известное как отказ от обещаний, в котором говорится, что покупатель не полагается на какие-либо устные заявления продавца или агента по недвижимости.«На самом деле, — говорит адвокат Флориды Ансбахер, — покупатель обычно полагается почти исключительно на такие обещания».

Ансбахер говорит, что расходы на привлечение юриста, обычно около 500 долларов США, для рассмотрения контракта перед его подписанием, являются разумным вложением. Кроме того, он предлагает: «Оформите все в письменной форме в качестве дополнения к контракту (т.е. все оборудование для бассейна включено, продавец перекрасит стены) или самостоятельно проверьте все обещания (т.е. позвоните в комиссию по зонированию, чтобы подтвердить, что масштабирование позволит дом для расширения).«

«Одна из самых важных вещей, которые я слышу, когда я веду спор, — добавляет он, — это то, что покупатель не понимает, почему контракт не защищает его лучше». Брокер покупателя — это еще один человек, которого вы можете нанять, чтобы следить за вашей спиной в подобного рода сценариях.

«Я предпочитаю быстрые деньги».

Фото AlexKalina / iStockphoto.com

Что лучше для брокера: дюжина перколяционных продаж по 300 000 долларов каждая или четыре потенциальных сделки по 900 000 долларов? Вы можете предположить, что меньшее количество транзакций будет приятнее — в конце концов, меньше бумажной работы, — но поскольку любая сделка может развалиться, большинство продавцов предпочитают объем, а не цену.

Итак, хотя многие агенты серьезно обещают предоставить вам максимально возможный выигрыш, не обязательно в их интересах ждать самого лучшего предложения. «Когда агенты по листингу соревнуются за ваш бизнес, они будут говорить о вашем прекрасном доме и о высокой цене, которую они могут получить», — говорит адвокат Ансбахер из Флориды. «Как только они подписывают вас, они упоминают старую крышу и говорят вам снизить цену для более быстрой продажи». Опять же, оплата независимой оценки — это хорошо потраченные деньги.Установите твердую запрашиваемую цену и скажите брокеру, что будете сидеть сложа руки.

«Эта гарантия бесполезна».

Фото jamirae / iStockphoto.com

Застройщики и агенты, которые их представляют, могут предлагать гарантии на строительство нового дома. Ансбахер, адвокат из Флориды, считает, что покупатели глупы, если их утешают такие гарантии. «Определение« дефекта »в этих гарантиях, — говорит он, -« сформулировано так тщательно », что большинство претензий в конечном итоге становятся недействительными.Остерегайтесь стандартного контракта для любой новой разработки, которую вы собираетесь купить.

Все контракты со строителями включают отказ от права на подачу иска, что означает, что вы знаете, кто будет нести расходы по ремонту некачественного строительства. Попросите своего юриста определить этот досадный пункт и вывести его из контракта.

«Я не буду работать с другим брокером».

Фото Гислен и Мари Давид де Лосси / Getty Images

В большинстве штатов брокер имеет юридическое обязательство информировать продавца о каждом предложении, которое появляется на листинге, — если только продавец не отказывается от своего права на такое сообщение, предпочитая получать информацию только о предложениях, которые в сумме составляют определенный процент от запрашиваемая цена.Тем не менее, конкурентная заявка иногда может провалиться, особенно если она требует, чтобы агент по листингу выступил одним из брокеров сделки. В интересах продавца всегда выдвигать предложение от непредставленного покупателя перед тем, кто работает с брокером покупателя. В конце концов, второй агент может разделить комиссию.

«Брокер может быть оштрафован или лишен лицензии за такое злоупотребление, но раскрыть преступление не так просто, — говорит опытный анонимный юрист по недвижимости.

«Эти юристы много берут».

Фото Питера Дазли / Getty Images

К закрытию дома или окончательной продаже прилагается ряд сборов. Эти элементы варьируются от штата к штату, но один из них, страхование титула собственности, часто является дорогостоящим, и его можно обсудить с вашим кредитором. Брокеры вряд ли будут упоминать ваше право на ведение переговоров, поскольку на этом этапе процесса они просто думают о своей зарплате.

В некоторых местах «до 70 процентов стоимости титульного страхования представляет собой комиссию, выплачиваемую юристам или титульным агентам, обрабатывающим документацию», — говорит адвокат из Флориды Ансбахер. Можно ожидать, что покупатель или продавец возьмут на себя эти расходы; Кто бы вы ни были, выясните, несете ли вы ответственность за это, и дайте указание своему юристу настаивать на более низком комиссионном вознаграждении.

«Рынок плохих продавцов не значит, что ты можешь быть жадным кровососом!»

Фото GSO Images / Getty Images

Вы находитесь на рынке чего-то особенного и ищете крупную сделку — в конце концов, это рынок покупателя.Будьте уверены, агент по продаже недвижимости не воркует за вашей спиной. Один ветеран-брокер из округа Фэрфилд, штат Коннектикут, говорит, что претенденты высокого уровня — особенно молодые, дерзкие и невежественные в отношении гордости, связанной с домовладением, — безжалостны и нереалистичны. «Они хотят взять кровь из вен продавца», — говорит Барбара Шмерцлер, ведущий брокер U.S. Homefinders. «Они ждут дна рынка, которое их уже миновало».

Ищете помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом может помочь.Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

агентов по недвижимости могут помочь найти недвижимость для сдачи в аренду

Все больше агентов по недвижимости помогают арендаторам найти апартаменты, кондоминиумы и дома своей мечты. Однако необходимо искать агента по аренде недвижимости, специализирующегося на этом рынке, потому что многие другие по-прежнему ориентированы на покупателей и продавцов.

Использование агента по недвижимости на высококонкурентном рынке, таком как Нью-Йорк или Лос-Анджелес, может дать арендатору огромное преимущество.Есть гораздо больше списков, чем те, которые легко найти при поиске в Интернете. Агенты по аренде имеют доступ к объявлениям, включенным в базу данных службы множественных списков (MLS). Они также знают о поступающих на рынок единицах, не внесенных в список.

Ключевые выводы

  • Агент по аренде недвижимости поможет вам найти лучшие предложения по аренде вашей мечты.
  • Брокеры обладают опытом, глубоким знанием местного рынка и текущих тенденций, а также имеют доступ к дополнительной информации о листингах.
  • Агенты также могут договариваться о более выгодных условиях с отдельными арендодателями, включая помощь с плохой кредитной историей и размещение домашних животных.

Использование агентов по недвижимости для поиска арендуемой собственности

Брокеры знают местный рынок недвижимости и знают о новых предложениях. Агенты по недвижимости полезны при аренде у мелких инвесторов. Легко найти большие жилые комплексы, и они, как правило, придерживаются фиксированной политики.

Арендаторы часто могут сэкономить сотни долларов в месяц, арендуя жилье у отдельного арендодателя, а не у крупной лизинговой корпорации, но им может потребоваться агент с хорошими связями, чтобы найти эту недвижимость.Во многих отношениях поиск небольшой арендуемой недвижимости больше похож на поиск дома для покупки. Лучше всего начать с такой платформы, как Zillow, которая дает покупателям и арендаторам дома хорошее представление о задействованных ценах и о том, на какие районы ориентироваться.

Найти подходящий район — это не то же самое, что найти подходящий жилой комплекс. В жилом комплексе руководство всегда сможет сказать вам, какие квартиры доступны сейчас, а какие будут доступны в ближайшее время. При аренде у физических лиц часто требуется агент по аренде недвижимости, который поможет найти недвижимость для сдачи в аренду.

Агенты по аренде недвижимости предлагают преимущества

Помимо предоставления арендаторам возможности для поиска, агент по недвижимости также может быть мощным активом при обсуждении условий с будущими арендодателями. Когда отдельные домовладельцы сдают недвижимость в аренду, агенты иногда могут убедить их разрешить размещение домашних животных за дополнительную плату.

Агенты также могут уменьшить авансовые депозиты. В качестве альтернативы они могли бы убедить потенциального арендодателя принять более крупный гарантийный депозит, если у арендатора нет хорошей кредитной истории.Агенты могут даже заключить договоренность о продолжении аренды из месяца в месяц по окончании годичного договора аренды.

Поиск агентов по аренде недвижимости

Самый простой способ найти агента по недвижимости, который работает с арендаторами, — это проверить местные списки аренды в Интернете или в местной газете. Следите за объявлениями, размещенными фирмами по недвижимости, а не компаниями по управлению недвижимостью или отдельными арендодателями.

Как только вы найдете агента по недвижимости, который разместил объявление, которое вам нравится, свяжитесь по телефону или электронной почте.Затем спросите о листинге и знают ли они о похожих объявлениях. Оттуда вы можете попросить вашего агента настроить шоу для вас.

Итог

Хотя агенты могут быть отличным активом для будущих арендаторов, не забудьте заранее обсудить сборы. На некоторых рынках арендатор несет ответственность за агентское вознаграждение. В других областях их гонорары покрывают собственники.

Недвижимость для потребителей

Недвижимость для потребителей

Если вы покупаете

Если вы ищете дом и нашли что-то в своем ценовом диапазоне, обычно нет причин ждать — при условии, что вы провели исследование заранее.Ниже вы найдете контрольный список задач для потенциальных покупателей жилья на всех этапах процесса покупки дома.

1. Организуйте свои финансы

  • Прежде чем подавать заявку на ипотеку, получите бесплатную копию своего кредитного отчета, выполнив следующие действия, указанные Федеральной торговой комиссией.
  • У вас больше шансов получить одобрение вашего предложения на дом, если у вас есть предварительное одобрение на ипотеку от кредитора. Ваш кредитор сообщит вам, сколько вы можете себе позволить, каков будет ежемесячный платеж и каковы будут предполагаемые затраты на закрытие сделки.Прежде чем выбрать одного, поговорите с несколькими кредиторами, чтобы сравнить расходы и сборы.
  • Убедитесь, что у вас есть бюджет. Как только вы узнаете, сколько вы можете себе позволить, вы можете решить, сколько потратить. Помните о дополнительных расходах, таких как ремонт, меблировка, налоги на недвижимость и техническое обслуживание. Бюджет поможет вам быть реалистичным.

2. Наймите лицензированного брокера по недвижимости или продавца недвижимости в качестве «агента по покупке»

  • Ваш «агент покупателя» будет представлять вас в процессе покупки дома.Они будут искать для вас объявления, назначать встречи, проводить исследования и проводить вас через весь процесс покупки дома. У агентов покупателя также есть актуальные списки недвижимости и данные о продажах, чтобы помочь вам избежать перерасхода средств.
  • Закон требует заключения письменного агентского соглашения с покупателем до того, как лицензиат сможет физически показать вам недвижимость или попросить вас раскрыть конфиденциальную информацию, например, о вашем финансовом положении.
  • Важно, чтобы вы полностью ознакомились с условиями агентского соглашения с покупателем перед подписанием и согласовали для вас лучшие условия.Вы можете заключить договор просто на дом, на один день, одну неделю или дольше. Все условия договорные.
  • Вы можете проверить учетные данные, посетив https://www.elicense.ct.gov.
  • Посмотрите на эти дополнительные указатели по работе с агентом покупателя.

3. Составьте список покупок

  • Большинство людей имеют представление о том, какой дом они хотели бы и где они хотели бы жить, исходя из таких факторов, как дорога на работу, школьные округа, размер вашего дома и цена вашего дома.Обязательно учитывайте все эти факторы и составьте список того, что вы ищете, вместе с агентом покупателя, чтобы сделать поиск максимально эффективным.

4. Нанять лицензированного домашнего инспектора

  • После того, как вы нашли дом, который вам нравится, вам следует пригласить объективного профессионального домашнего инспектора, который проверит состояние собственности перед покупкой и предоставит вам подробный отчет с указанием любых дефектов. При обнаружении дорогостоящих дефектов вы можете договориться о ремонте или снижении цены.Осмотр дома даст вам наиболее точную картину состояния дома и поможет вам принять обоснованное решение.

5. Перед закрытием сделайте заключительный осмотр

  • Осмотр непосредственно перед закрытием дает вам последний взгляд на недвижимость, которую вы покупаете, чтобы убедиться, что она находится в желаемом и ожидаемом состоянии. Если есть какие-либо проблемы, лучше узнать их до закрытия, а не после, чтобы у вас была возможность обсудить эти проблемы с продавцом.
  • Если вам необходимо подать жалобу или подать заявление в Фонд гарантирования недвижимости, вы можете посетить нашу страницу с подробной информацией об этих процессах.

Если вы продаете

  • Продажа дома — важное решение, и зачастую оно означает серьезный анализ своих финансов и размышления о дополнительных проектах по благоустройству дома. Следуйте контрольному списку и ссылкам ниже, чтобы помочь вам в этом процессе.

1. Организуйте свои финансы

  • Убедитесь, что вы знаете свое финансовое положение, прежде чем продавать свой дом.Наши дома — это наш самый большой финансовый актив, поэтому важно, чтобы у вас была полная картина. Вы можете начать с проверки своего кредитного отчета, выполнив следующие действия, указанные Федеральной торговой комиссией.

2. Завершение любого ремонта или проекта

  • Убедитесь, что вы завершили все проекты по благоустройству дома, чтобы ваш дом был таким, каким он будет на момент продажи.
  • Нанимая кого-либо для работы по дому, всегда удостоверяйтесь, что он является зарегистрированным подрядчиком по благоустройству дома, подтвердив это на сайте www.elicense.ct.gov, и всегда убедитесь, что у вас есть подписанный контракт, чтобы вы оба четко понимали свое соглашение.

3. Наймите лицензированного брокера по недвижимости или продавца недвижимости в качестве «агента продавца»

  • Ваш «агент продавца» будет составлять график, обходя встречи, перечислять ваш дом и встречаться с потенциальными покупателями.
  • Ваш «агент продавца» также поможет вам выяснить, сколько денег вы можете получить за свой дом.
  • Знайте, что все комиссионные продавца являются предметом переговоров, и вам следует убедиться, что вы согласны с условиями вашего соглашения, прежде чем двигаться дальше.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *