Покупка квартиры через риэлтора что надо знать покупателю: Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в комнате;
• Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
• Свободная планировка;
• Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
• Широкий выбор квартир в одном корпусе;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на старте строительства;
• Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное ожидание сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
• Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
• Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновить электропроводку;
• Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
4. Торг;
5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
9. Составление, подписания акта приема-передачи;
10. Оформление в органах государственной регистрации;
11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка за покупку жилья;
3. Сам процесс сделки;
4. Расчет;
5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Недееспособность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
• Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Содержание статьи

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса. После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств. Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

• Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
• Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
• Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
• Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
• Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
• Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

• подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
• клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
• создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
• требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
• использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
• копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
• в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить. Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания. Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения. Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей. Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

• дата ввода помещения в эксплуатацию;
• материал, использованный при строительстве;
• количество комнат в помещении;
• инвентаризационная стоимость объекта;
• поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт. Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя. Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети. В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей. Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам. Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре. Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой. При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Стоит изучить перечень совладельцев. Если в списке присутствуют граждане, отбывающие тюремный срок или пропавшие без вести, существует риск, что они могут вернуться. Когда это произойдет, лицо имеет право оспорить ранее заключенную сделку.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

нюансы, которые не знают риэлторы

Автор Антон Величко На чтение 10 мин. Просмотров 41.4k. Опубликовано 04.10.2018 Обновлено 28.06.2019

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенника. Сделкой может заниматься сам собственник или риэлтор. В обоих случаях перечни вопросов отличаются. Рассмотрим, какую информацию должен представить продавец или риэлтор, и какие моменты должны насторожить покупателя.

Актуальность

В статье расскажем:

Вопросы продавцу при покупке квартиры

Собственник может продавать жилье самостоятельно или нанять для этого риэлтора, заключив с ним договор и оформив нотариальную доверенность. Если интересы продавца представляет риэлтор, ему нужно задавать те же вопросы, что и владельцу продаваемой недвижимости.

Если же риэлтор участвует только как посредник и доверенность на него не оформлена, следует встретиться с продавцом лично, и задать ему все интересующие вопросы при покупке квартиры.

Как была получена квартира в собственность?

Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:

1. Купли-продажи.
2. Мены.
3. Дарения.
4. Ренты.

Недвижимость получают и в наследство, а правоустанавливающим документом выступает свидетельство от нотариуса. Все это нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем и имеет право на заключение сделки.

Важно! Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.

Какое количество собственников?

Узнать количество собственников можно в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если их несколько, но продается только доля в праве собственности, нужно потребовать у продавца документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки от других владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если же доли продаются одновременно всеми собственниками, отказ не потребуется.

Есть ли несовершеннолетние среди собственников?

Если в квартире несколько владельцев, и среди них есть несовершеннолетний ребенок, его родители должны найти ему другое жилье вместо продаваемого. Предварительно оформляется разрешение органа опеки.

Велик риск и при покупке недвижимости, приобретенной с маткапиталом. Если владелец сертификата не выделил доли всем членам семьи, а затем решил продать жилье, сделку смогут оспорить органы опеки, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Сколько было владельцев квартиры?

Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если квартира куплена продавцом не в браке или получена по безвозмездной сделке, проблем возникнуть не должно. Все меняется при покупке недвижимости в браке. Даже если она оформлена на одного супруга, для продажи понадобится нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ).

Есть ли в квартире зарегистрированные?

Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных лиц можно, попросив продавца представить выписку из домовой книги. На слово верить не стоит: если покупателя обманут, выписать людей он сможет только через суд.

Обратите внимание! Важно, чтобы собственник выписал всех родственников до подписания договора купли-продажи. Если это не получается сделать, на свой риск покупатель может согласиться на сделку, указав в договоре срок снятия с регистрационного учета для продавца.

Есть ли обременения?

Если квартира под арестом или в залоге, Росреестр сделку не зарегистрирует. Этот момент лучше уточнить заранее, а также заказать расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. Там будет указана вся информация.

Если же не задать этот вопрос при покупке недвижимости и не проверить ее на наличие обременений, можно лишиться задатка, и так и не купить квартиру. Потом деньги придется взыскивать через суд.

Узаконена ли перепланировка?

При осмотре квартиры нужно сверить реальную планировку с техпаспортом. Если продавец делал перепланировку, она должна быть узаконена. Это подтверждается документами из БТИ.

Купив недвижимость с неузаконенной перепланировкой, покупателю придется заниматься этим самостоятельно.

Есть ли долги по коммунальным услугам?

Устно продавец может сказать, что долгов по ЖКУ нет. Лучше запросить у него справку об отсутствии задолженностей. Она выдается ТСЖ или УК, обслуживающей многоквартирный дом.

Когда проводился ремонт?

Если ремонт проводился недавно и менялись трубы отопления, водоснабжения, электропроводка, это означает, что у покупателя в дальнейшем не будет проблем с инженерными сетями.

Кто живет по соседству?

Еще один вопрос при осмотре квартиры касается соседей. Рекомендуется уточнить, слышно ли их, чтобы оценить качество звукоизоляции. Также продавец может рассказать о конфликтных соседях и проблемах с ними.

Совет юриста: не стоит рассчитывать на откровения продавца по поводу неконфликтности соседей. Ему нужно продать квартиру, и он будет преподносить все только в положительном свете. Лучше самостоятельно пообщаться с будущими соседями, чтобы выяснить, кого они из себя представляют.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Установлены ли счетчики?

Счетчики электроэнергии и водоснабжения позволяют сэкономить на оплате услуг. Если их нет, придется платить по общим нормативам или устанавливать самостоятельно. Желательно проверить их наличие самому, а также запросить у продавца документы, где будут указаны даты установки и сроки поверок.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Вопросы риэлтору при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры. Они могут касаться как самой недвижимости, так и деятельности специалиста.

Важно! Вопросы о недвижимости для риэлтора такие же, как и для продавца.

На какое агентство работает риэлтор?

Для начала нужно задать вопрос риэлтору об агентстве недвижимости, в котором он работает. Репутация агентства многое значит. Можно почитать отзывы о нем в интернете или расспросить знакомых.

Сколько стоят риэлторские услуги?

Этот момент нужно уточнить до заключения договора. Услуги риэлтора оплачиваются фиксировано, но он может брать и процент от сделки. Как правило, стоимость услуг сразу закладывается в цену квартиры.

Каков порядок оплаты услуг?

Это один из главных вопросов риэлтору при покупке квартиры. Он может брать оплату при заключении договора, или же после сделки. Второй вариант для покупателя предпочтительнее: в первом случае есть шанс, что риэлтор возьмет деньги, но услугу так и не окажет.

Порядок проверки юридической чистоты сделки

Риэлтор должен проверить недвижимость с юридической точки зрения. Перечень его услуг и ответственность указываются в договоре. Нужно уточнить, что конкретно риэлтор будет делать для проверки квартиры.

Количество объектов на рассмотрении

Заинтересованный риэлтор постарается быстрее найти подходящие для клиента квартиры и посмотреть их с ним или без него. Если же он не торопится с поиском и не дает точного ответа несколько дней, стоит насторожиться.

Что должно насторожить?

Если все вопросы при выборе квартиры заданы собственнику, но впоследствии были выявлены следующие обстоятельства, это повод насторожиться и проверить все тщательнее, либо отказаться от сделки:

1. Недвижимость куплена недавно. Если продавец владеет ею менее года, есть вероятность, что быстрая продажа используется для сокрытия нарушений по предыдущей сделке.
2. Квартира продается по доверенности. Такой способ продажи используют мошенники, но нормальные люди тоже оформляют доверенности. Нужно отнестись к сделке внимательнее.
3. Квартира под обременением, и продавец об этом не сообщил заранее.
4. Цена существенно ниже рыночной. Минимальную цену устанавливают люди, которым нужно быстро продать жилье. Но среди продавцов есть и мошенники, которые надеются, что найдутся покупатели на недвижимость по заманчивой цене.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры у застройщика?

Вопросы те же самые, что и для продавца. Необходимо уточнить наличие лицензии, разрешительной и проектной документации у застройщика.

Можно ли задать вопрос риэлтору онлайн бесплатно?

Да, некоторые агентства недвижимости предоставляют такую услугу. Но лучше проконсультироваться у юриста, т.к. он не является заинтересованной стороной в сделке.

Какие вопросы при выборе квартиры должен задать риэлтор клиенту?

Нужно уточнить, в каком районе интересует недвижимость, материал и год постройки дома, желаемая площадь и количество комнат, этаж, этажность дома, состояние ремонта. Также важна сумма, на которую рассчитывает клиент.

Какие вопросы задавать при покупке дома?

Приобретение дома отличается от покупки квартиры. Продавец должен представить документы на жилье и земельный участок, рассказать о материалах для строительства. Отчуждение дома без земельного участка, на котором он расположен, по закону запрещено.

Какие документы спросить у риэлтора, если он продает квартиру от имени собственника?

Обязательно нужна нотариально удостоверенная доверенность, правоустанавливающие документы, техпаспорт, паспорта участников сделки.

Заключение эксперта

1. При покупке квартиры необходимо запросить у продавца все документы на недвижимость, и задать дополнительные вопросы о счетчиках, ремонте, соседях.
2. Если сделкой от имени продавца занимается риэлтор, покупатель вправе задавать вопросы ему.
3. При заключении договора с риэлторским агентством нужно уточнить стоимость услуг и порядок оплаты.

Как общаться с риэлторами, 30 июля 2020 — Novostroy.ru

Пообщавшись с риэлторами, отправляйтесь в район, который вас интересует. Очень скоро вы поймете, что интересующий вас рынок —  совсем не то, о чем вам рассказывали риэлторы.

Особенно эффективно удается проводить личный поиск в районах частной застройки. Общение с местными жителями — наиболее действенный способ поиска продаваемых домов. Многие из них находятся вне рынка. Как правило это жилье продают неактивно, давая одно-два объявления в год. Обычно это делают люди далекие от спекуляций с недвижимостью.

Иными словами, с предложениями риэлторов знакомиться нужно. Но после этого, вне зависимости от результата, необходимо самому исследовать интересующий рынок. Даже если понравившееся предложение уже нашлось, возможно, вы найдете еще более интересный объект недвижимости.

Риэлтор стоит над покупателем и продавцом

Посредники отстаивают свои интересы, не занимая сторону покупателя или продавца. Это существенно снижает вероятность заключения выгодной сделки, так как общение двух сторон сделки зачастую выстраивается под руководством самого посредника.

При общении с риэлтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него.

При этом не стоит допускать типичной ошибки и спешить встречаться с продавцом до самостоятельного осмотра недвижимости и окрестностей. Как правило, если вы проводите внешний осмотр объекта без риэлтора и продавца, вам удается сформировать более непредвзятое впечатление о предложении.

Особенно ценны в данном случае негативные характеристики лота. Они становятся основаниями для аргументированного снижения цен при разговоре с владельцем. При этом не стесняйтесь задавать риэлтору нетипичные вопросы. Например, кто такой продавец, давно ли продается этот объект и снижалась ли его стоимость. Информация о продавце едва ли не самая ценная из тех, что риэлтор может предоставить покупателю.

Многие покупатели разведку не проводят, и оказываются абсолютно не готовы к общению с домовладельцами. Те, зная сильные стороны предложения, упирают на них, подтверждая цену. Гости, не зная ровным счетом ничего, в лучшем случае импровизируют, в худшем — соглашаются с озвучиваемыми доводами. А все потому, что пошли на поводу у посредника и согласились с его сценарием диалога.

Риэлтор не заменит юриста

Безопасность сделки зависит только от вас. Истории про черных маклеров, к сожалению, давно уже стали неотъемлемой частью российской действительности.

Поэтому приобретая любой объект недвижимости, заручитесь поддержкой опытного юриста.

Они способны не только вывести на чистую воду продавца и посредника, но и сэкономить массу денег на уплате налогов. Разумеется, сам юрист не должен быть рекомендован одной из сторон сделок. Будет весьма неплохо, если он предложит посреднику подписать договор о сотрудничестве, предусматривающий материальную ответственность в силу различных причин.

Риэлтор должен отчитываться перед вами

Риэлторы, подписывая договоры, стремятся получить вознаграждение не за конечный результат, а за усилия по его достижению. То есть вам никто не гарантирует, что сделка будет заключена, но обещают, что проведут для этого определенную работу, которая и стоит выплаченного аванса. Зачастую сама работа является имитацией деятельности, без надежды на конечных результат. Чтобы избежать этого, сопроводите подписываемый договор оговоркой того, что риэлтор должен отчитываться перед вами в письменной форме. Если вы продавец, то вам должны предоставляться акты осмотра вашей квартиры потенциальными покупателями за их подписью. Если вы покупатель, требуйте от риэлтора еженедельных сводок по обновившемуся предложению объектов с интересующими вас характеристиками. И попросите заранее эту же базу за предшествующие полгода — год. Это сразу даст вам возможность понять потенциал риэлтора. Вполне возможно, что никакой базы у него нет.

Не платите риэлтору деньги зря

Любой авансированный платеж риэлтору можно считать бессмысленным, так как он не дает вам никакой гарантии, что сам риэлтор добьется нужного вам результата. Это же можно сказать о различного рода задатках выдаваемых за мифических покупателей или квартиры. Обычно задаток гарантированно становится авансом самого риэлтора опять же без всякой пользы для вас. Обоснованным платежом является лишь выплата комиссии риэлтору по факту заключения самой сделки. Это позволяет сделать риэлтора заинтересованным в фактическом результате, а не манипуляциях на пути к нему. Другое дело, что агентств работающих на таких условиях крайне мало. Но будьте уверены в себе. В случае с риэлторами лучше никак, чем как-нибудь.

Удостоверьтесь в полномочиях посредника

Даже не платя никому денег, необходимо быть уверенным, что ваши интересы на рынке представляет лицо, которому можно доверять. Для этого посредник должен быть идентифицирован. В случае общения с частным риэлтором проверьте его паспорт и внесите эти данные в заключаемый договор. Деятельность этого человека должна быть подтверждена регистрацией в налоговой службе для уплаты налогов.

При работе с агентствами ситуация несколько сложнее. Интересы компании могут представлять как представители, так и непосредственные исполнители. Представители должны обладать доверенностью на ведение деятельности от лица риэлтерского агентства. Доверенность может быть напечатана как на простой бумаге, так и на бланке агентства. Однако она должна обязательно содержать следующие данные:

1. Дата выдачи.
2. Название организации.
3. ИНН.
4. ОГРН.
5. Подпись руководителя и возможно печать.
6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Например, «обладает правом визировать от лица доверителя любые документы».

Наиболее распространенные способы обмана риэлторами

Их можно выделить отдельным списком:

1. Человек, представляющийся риэлтором, им на самом деле не является.

Так обычно поступают либо откровенные мошенники, либо бедолаги, которые только стажируются в агентствах и не наделяются от них какими-либо полномочиями. В лучшем случае вы потеряете время. В худшем — вы можете потерять свою недвижимость или часть денег. Ведь такой «специалист» запросто может оформить у вас задаток под арестованную недвижимость или жилье, которое не продается владельцем.

2. Авансирование труда и его оплата без привязки к фактическому результату.

Клиенту продается перечень сдаваемых или реализуемых квартир, которые уже выведены с рынка. Принимаются множественные авансы за одно и то же жилье, а потом всем клиентам кроме одного отказывается в сделках по различным причинам. Например, из-за повышения цены или из-за отказа продавца от сделки. Составленные при этом договоры дают слабую надежду на то, что задаток может быть возвращен в судебном порядке. Нередко продавцам недвижимости предлагают заключить договор об услугах риэлтора при наличии покупателя на недвижимость. Покупатель при этом готов дать задаток меньшим размером, чем авансовый платеж для риэлтора. Домовладелец получает задаток, а затем дает еще большую сумму в качестве аванса риэлтору. Ведь сделка вот-вот будет заключена. После этого мнимый покупатель отказывается от сделки, а разница между авансом и задатком оседает в кармане риэлтора.

3. Имитация деятельности

В этом случае клиенту показывают заведомо неподходящие объекты недвижимости или обеспечивается масса звонков от заинтересованных лиц, которые лично встречаться не хотят. Нередко квартиру клиента выставляют по заниженной цене, чтобы обеспечить шквал звонков. Затем риэлтор просто обвиняет обманутых людей в искажении информации о недвижимости. Также ваше предложение размещается на сайтах, где вы и без риэлтора могли поместить его сами. Данные действия являются своеобразной отработкой полученных авансов, что, конечно же, не гарантируют заключение сделки.

4. Снятие с себя ответственности за конечный результат и безопасность сделки

Обычно безответственность риэлторов закрепляется в самом договоре, где черным по белому прописывается, что риэлтор взамен полученного аванса обязуется «изучить рынок», «организовать встречи с потенциальными клиентами» или «провести рекламную компанию в интересах клиента». Ни одна из формулировок не предусматривает конечного результата – заключения сделки. Ведь в договоре не написано, что риэлтор «обязуется заключить сделку» или «несет ответственность за материальные убытки, полученные клиентом в процессе операций на рынке недвижимости». В таком случае не возникает даже юридической ответственности риэлтора за ненадлежащую работу. Вы, подписывая договор, сами позволяете обмануть себя.

5. Завышение стоимости недвижимости

В ряде случаев риэлтор не довольствуется комиссионными, а попросту перепродает недвижимость дороже, чем запрашивает собственник объекта. Этого удается достичь в случае слабого контакта продавца и покупателя. Риэлтор заверяет продавца, что объект по первоначальной цене продать нельзя. Продавец дает дисконт, но риэлтор продолжает реализовывать жилье по старой цене. При нахождении покупателя он ставит домовладельца перед выбором — или продажа по старой цене, или отказ от сделки. Разумеется, выторгованный у домовладельца дисконт риэлтор забирает себе.

Большинство покупателей жилья предпочитают пассивно копить, а не стремятся сбить цену на жильё. Каким образом можно сделать жилье доступнее?

Покупка дома без риелтора — хорошая идея? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Если вы хотите купить дом без агента по недвижимости, это не обязательно сэкономит вам деньги. В большинстве случаев продавец платит комиссию как продавцу, так и агентам покупателя при закрытии сделки. Но могут быть ситуации, в которых вам будет выгодно действовать в одиночку в процессе покупки дома.

Вот пример того, когда вам следует — или определенно не следует — рассматривать покупку дома без риэлтора.

5 раз рассмотреть возможность покупки дома без риэлтора

Хотя подавляющее большинство людей полагаются на агента покупателя при покупке дома — около 88%, согласно опросу 2020 года, проведенному Национальной ассоциацией риэлторов (NAR), — существует пять сценариев, в которых покупка дома без агента может быть предпочтительнее.

1. Вы связаны с продавцом

Если вы продаете дом своей семье, возможно, вам удастся избежать найма агента по недвижимости.В этом случае — если вы согласовали цену и другие ключевые детали сделки — вы, вероятно, справитесь с ней без уплаты продавцом комиссии в несколько тысяч долларов. Тем не менее, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы провести поиск по названию дома и убедиться, что все документы заполнены, проверены и поданы правильно.

2. Вы знаете местность

Когда вы покупаете дом в районе, который вам хорошо знаком, вы можете не поверить, что стоит нанимать агента покупателя.Однако агент по недвижимости может предоставить гораздо больше услуг, чем просто «знание рынка», например, помощь в поиске дома и переговоры с агентом продавца.

3. Вы можете сэкономить деньги

В редких случаях покупатель может полностью или частично оплатить комиссионные агента покупателя. Например, кто-то, кто продает дом самостоятельно, может четко указать в листинге, что не будет согласовывать комиссию с агентом покупателя. В этом случае вы можете решить, что стоит попробовать работать напрямую с продавцом дома, а не нанимать агента.

4. Вы приступаете к работе в одиночку

Вы можете не доверять работе с агентом покупателя, даже если он по закону обязан представлять ваши интересы. Если вы чувствуете, что агент слишком быстро подтолкнет вас к сделке или выберет неправильный дом, возможно, вам будет удобнее взять ее на себя.

Вы должны быть осторожны, чтобы не получить чрезмерную оценку, когда вы имеете дело с агентом продавца, который представляет только интересы продавца. Думайте об этом как о заключении соглашения о разводе только с советом и опытом адвоката другой стороны — это может не пойти вам на пользу.

5. Вы покупаете новый дом

Если вы сосредоточены только на покупке недавно построенного дома, вы, вероятно, сможете договориться об этом напрямую со строителем. Согласно опросу NAR, около 6% покупателей работали со строителем или его агентом при покупке дома в 2020 году.

Почему — для большинства покупателей жилья — покупка дома без риелтора — плохая идея

Если вы не готовы справиться с многочисленными требованиями агента покупателя недвижимости, у вас могут возникнуть проблемы с покупкой дома без него.Вот четыре причины пересмотреть, стоит ли идти в одиночку.

1. Процесс покупки жилья может занять много времени

Вы можете подумать, что найти дом в Интернете без помощи агента достаточно просто. Но агент возглавит поиск, быстро найдет доступные дома, которые появляются в течение дня, и поможет вам определить, какие из них лучше всего посетить.

Поиск может стать очень трудоемким, если вы находитесь на горячем рынке и вам нужно действовать в течение нескольких дней, если не часов. Добавьте к этому планирование всех домашних визитов, ведение переговоров о ценах и навигацию по всем документам, и может показаться, что вы работаете на другой постоянной работе.

2. У вас будет ограниченный доступ к объявлениям

имеют в своем распоряжении множество инструментов при поиске домов, в том числе доступ к Службе множественных списков (MLS), которая обеспечивает исчерпывающий обзор всех домов, имеющихся в районе. Хотя вы можете найти многие из этих домов, используя онлайн-поиск, например, через Zillow или Trulia, все же есть «внебиржевые» списки, которые могут увидеть только агенты по недвижимости.

3. Может быть сложно понять рынок

Возможно, вы ищете дом в городе, в котором вы выросли или жили много лет, где ваши знания могут быть ценным активом.Но агенты по недвижимости, которые специализируются в определенной области, могут иметь даже больше опыта, чем вы, особенно если вы начнете искать дома в сообществах и районах, с которыми вы менее знакомы.

Агенты по недвижимости — от школьных округов до ближайших заведений — часто являются местными экспертами и могут помочь вам выяснить, соответствует ли дом или район вашим желаниям и потребностям.

4. Процесс покупки жилья может сбивать с толку

Купить дом не так просто, как, скажем, купить автомобиль.Покупатели и продавцы должны соблюдать государственные и местные правила, а покупатели должны убедиться, что они не упустили ключевые детали, которые могут стоить денег.

Договор купли-продажи, например, должен включать в себя точно сформулированные непредвиденные обстоятельства, которые касаются того, можете ли вы отказаться от покупки, если во время осмотра дома обнаружатся определенные проблемы, и можете ли вы перенести дату закрытия, если у вас возникнут проблемы с продажей текущего дома.

6 шагов к покупке дома без риэлтора

Если вы уверены, что хотите купить дом без агента покупателя, выполните следующие действия:

• Получите предварительное одобрение для получения кредита. Если вы хотите участвовать в торгах на покупку дома, вам нужно ограничить свои финансы, чтобы продавец знал, что вы готовы купить. Предварительное одобрение включает в себя больше документов, чем предварительный квалификационный отбор, но это самая надежная гарантия, которую вы можете получить от кредитора, что вы готовы к ипотеке.
• Нанять поверенного по недвижимости. Если у вас нет обширного опыта в сфере покупки недвижимости, вы, вероятно, будете перегружены документами, которые могут включать письма с предложениями, записи о праве собственности, счета-продажи и заявления о раскрытии информации.Адвокат по недвижимости может просмотреть документы и дать совет, чтобы убедиться, что вы не ошиблись, начиная с предложения и договора купли-продажи.
• Провести исследования. Даже если вы покупаете дом у члена семьи или недавно построенный дом у строителя, вам необходимо пересмотреть цены продажи на другие похожие дома в этом районе, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую сделку. Если вы планируете более широкую сеть, вы можете сосредоточиться только на домах «на продажу владельцем», в которых может не участвовать агент.
• Сделать предложение. Вам нужно будет узнать, как агенты по недвижимости обычно составляют письма с предложениями и контракты на покупку в вашем штате и регионе, и попросить юриста просмотреть их, прежде чем они будут завершены. Если продавец работает с агентом, вы можете спросить продавца, готовы ли они предоставить вам скидку, поскольку продавец не должен платить комиссию агенту покупателя.
• Осмотреть и договориться. Как только вы определитесь с покупной ценой, назначьте осмотр дома и уделите пристальное внимание домашним проблемам.После проверки вам или вашему юристу нужно будет договориться с продавцом о том, что необходимо исправить перед закрытием.
• Завершить покупку. В некоторых штатах требуется, чтобы у вас было юридическое представительство при закрытии сделки, но это хорошая идея, даже если это не закон. Юрист может просмотреть каждый документ вместе с вами при закрытии, чтобы убедиться, что вы понимаете, что подписываете.

Итог

Покупка дома без посредника, безусловно, возможна и даже может быть предпочтительнее в определенных ситуациях.Но это необычные сценарии, которые не подходят для большинства потенциальных покупателей жилья. Для большинства людей, которые задумываются о том, что может стать самой дорогой покупкой в ​​своей жизни, вероятно, лучше всего обратиться к эксперту.

Покупка дома без риэлтора

Большинство людей не рассматривали бы возможность покупки дома без агента. Фактически, только 6% покупателей, купивших дома в прошлом году, сделали это без агента по недвижимости или брокера.

Хотя многие продавцы, продающиеся через собственника (FSBO), будут платить комиссию агенту покупателя, некоторые — нет.Некоторые FSBO хотят продавать без участия в сделке агента по недвижимости. В отрасли такие продавцы считаются «непредставленными».

Узнайте больше о покупке дома без риелтора и о том, как избежать дорогостоящих ошибок.

Ключевые выводы

• Если вы покупаете дом без риелтора, вам все равно следует нанять юриста по недвижимости.
• Покупка дома без риелтора может быть менее затратной, но гораздо более трудоемкой работой в и без того напряженное время.
• Изучите рынок и ознакомьтесь с местностью, прежде чем приступить к осмотру домов.
• Если у вас нет опыта работы с недвижимостью, лучше всего обратиться к риелтору, потому что он знает систему, может задать правильные вопросы и дать вам ответы на ваши.

Как работает покупка дома без риелтора?

Покупая дом без риелтора, следуйте тем же шагам, что и с риэлтором. Главное отличие в том, что вы несете ответственность за каждый шаг самостоятельно.

Если вы все же решите купить дом без риелтора, вам все равно следует нанять юриста. Покупка дома предполагает сложную юридическую и финансовую документацию; вы захотите, чтобы в этом процессе вас проконсультировал надежный эксперт. Наем поверенного по недвижимости часто обходится дешевле, чем комиссия, выплачиваемая риэлтору.

Если вы покупаете дом без риелтора, вы можете сделать предложение на любой дом, который хотите купить, а не только на тот, который принадлежит FSBO. Однако это не означает, что каждый продавец будет заинтересован в сотрудничестве с вами.

Начните с проверки местного рынка, чтобы найти дома, которые вы хотите увидеть. Приложения по недвижимости, такие как Zillow, могут помочь вам найти недвижимость для продажи. Вы можете посетить их во время дня открытых дверей или назначить частный просмотр.

Как только вы найдете дом, по которому хотите сделать предложение, вы будете нести ответственность за переговоры, которые обычно ведет агент покупателя. Вам больше повезет, если вы изучите рынок и почувствуете, как продаются сопоставимые дома в этом районе.

После того, как вы сделаете предложение, вам нужно будет запланировать осмотр и оценку. Проверка может повлиять на ваши переговоры, в то время как оценка необходима для утверждения вашего кредита.

Обычно требуется присутствие лицензированного агента для инспекций и оценок. Это может быть агент продавца, если вы не работаете с риелтором, но вам, возможно, придется доплачивать за его время.

После осмотра и оценки пора закрывать свой дом.Это когда вы захотите, чтобы юрист помог вам просмотреть документы и убедиться, что нет никаких сюрпризов.

Стоит ли покупать дом без риэлтора?

Для некоторых людей покупка дома без риелтора может быть рентабельным выбором. Вы можете купить дом без риелтора, если:

• У вас большой опыт покупки домов, и вы чувствуете себя комфортно, управляя процессом и оформляя документы самостоятельно.
• Вы риэлтор или бывший риэлтор.
• У вас есть близкий друг или родственник, который занимается недвижимостью и может дать вам совет.
• Продавец не будет платить комиссию за вашего агента (это, скорее всего, произойдет, когда дом — это ФСБО), и вы не хотите платить за него самостоятельно.

Вы увеличите свои шансы на успешную покупку дома без риэлтора, если у вас есть все документы в надлежащем порядке, такие как подтверждение финансов или письмо с предварительным одобрением от кредитора.

Для других покупателей отказ от работы с риелтором может привести к дорогостоящим ошибкам.Вам следует работать с риелтором, если:

• Это ваша первая покупка дома.
• Вы новичок в этом районе или совершаете покупку перед переездом в новое место.
• Вам неудобно вести переговоры или работать с финансовыми документами.
• Вы обеспокоены тем, что продавец может попытаться что-то скрыть от вас в процессе покупки.

Остерегайтесь, если вы пытаетесь купить дом напрямую у непредставленного продавца. Продавец может не знать, что он делает, или может воспользоваться вами; в любом случае это может быть проблематично.

Советы по покупке жилья без агента

Прежде чем покупать дом напрямую у владельца, спросите продавца, можете ли вы позволить своему агенту представлять вас. Продавец может согласиться заплатить комиссию агенту покупателя, а это означает, что ваш агент ничего вам не будет стоить.

Если вы решите купить дом без посредника, убедитесь, что вы готовы к этому процессу.

Проведите исследование

Узнайте, сколько сопоставимых домов было продано, прежде чем делать предложение.Цены на активные объявления не всегда являются хорошим ориентиром для определения стоимости дома. Поговорите с соседями, чтобы узнать больше о районе и его причудах.

Проведите домашний осмотр. Не нанимайте домашнего инспектора из списка; вместо этого спросите у окружающих, как найти человека, которому вы можете доверять.

Получить одобрение

Если вы хотите, чтобы продавцы отнеслись к вам серьезно, сначала получите предварительный квалификационный отбор на ипотеку или предварительное одобрение. Это позволяет продавцу знать, что кредитор готов работать с вами, и может помочь вам в переговорах.

Воспользуйтесь нашим калькулятором платежей по ипотеке, чтобы узнать, сколько жилья вы можете позволить себе с учетом первоначального взноса и потенциальной процентной ставки. Не думайте, что вы можете с комфортом обрабатывать ежемесячный платеж по сумме ссуды, которую ваш кредитор предварительно одобрил.

Будьте готовы к переговорам

Включите в свое предложение непредвиденные обстоятельства. Вам нужен способ расторгнуть договор, если вам все не нравится, не рискуя внесением задатка.

Попросите совета по поводу хорошего юриста по недвижимости.Будьте готовы заплатить несколько сотен долларов, чтобы юрист рассмотрел ваш контракт и дал совет.

Получить титульное страхование

Убедитесь, что вы покупаете или оплачивает полис страхования титула. Вы должны получить чистый титул, свободный от залогов и обременений.

Риски совершения покупок без риэлтора

Обратите внимание, что некоторые покупатели жилья, особенно те, кто покупает жилье впервые, с осторожностью относятся к агентам по недвижимости. Они думают, что агенты по недвижимости заботятся только о закрытии сделки, а не о них.

Небольшой процент агентов по недвижимости подобен этому, но больший процент глубоко заботится о предоставлении качественных услуг и честном и этичном отношении к клиентам. В конце концов, их бизнес зависит от их репутации и часто от рекомендаций от довольных покупателей.

Если вы решите купить дом без агента, вам необходимо знать о нескольких рисках.

На переговорах

Без агента вам придется вести переговоры самостоятельно. Обсуждение предложения сильно отличается от, скажем, покупки автомобиля, потому что риски при покупке дома намного превышают соображения цены.

Недостаток знаний о местности

Агенты, которые продают в определенных районах, знают факты об этом районе, которые продавец может не раскрывать. Без риелтора у вас не будет местного специалиста, на которого можно положиться.

Отсутствующие раскрытия информации

Вы можете не получить от продавца всю информацию, на которую имеете законное право, если у вас нет риелтора, задающего правильные вопросы. Продавцы могут не скрывать намеренно раскрытие информации, но вы, вероятно, не будете знать, что запрашивать.

Более высокие затраты на закрытие

Вы можете заплатить за закрытие больше, чем принято в вашем районе. Продавцы могут заставить вас платить за все, и вы не заметите разницы, если вас не посоветует знающий риэлтор.

Комплексные контракты

Агент может объяснить разницу между раскрытием информации и соглашением и поможет вам понять, что вы подписываете. Без риелтора вам придется расшифровывать груды документов, заполненных сложным языком контрактов.

Отсутствие отношений с кредиторами

Риэлторы часто имеют отношения с кредиторами, и без них вы найдете свою ипотеку. Вы не будете знать, имеет ли ваш кредитор репутацию своевременного закрытия или вы получаете лучшую ставку и условия.

Заброшенные проблемы

Многие покупатели не знают, как определить потенциальные проблемы, такие как сухая гниль или влажные подвалы, или не знают, как определить, необходима ли проверка канализации. Если у вас нет риелтора, вы будете самостоятельно, чтобы определить типы проверок, которые вам следует выполнить.

Итог

Прежде чем покупать дом без риелтора, вам следует подумать о способах защиты от рисков, которые могут быть дорогостоящими. Использование агента покупателя и найм юриста по недвижимости для ответа на вопросы и рассмотрения контрактов может свести к минимуму финансовые риски, которые вы берете на себя при покупке дома.

Как найти хорошего покупателя Агент по недвижимости

Путь к покупке дома является увлекательным, но зачастую сложным. Агент хорошего покупателя поможет вам избежать препятствий, преодолеть неровности и добраться до места назначения.

Вот что вам нужно знать, чтобы найти хорошего агента по недвижимости для покупателя.

Что такое агент покупателя?

Агент покупателя — это специалист по недвижимости, который представляет интересы покупателя в сделке с недвижимостью.

Агент покупателя дома подберет подходящую недвижимость для продажи в соответствии с вашими целями и ценовым диапазоном и проведет вас через сложный процесс переговоров с листинговыми агентами и продавцами, чтобы получить лучшую сделку.

Большинство традиционных агентов по недвижимости работают как с покупателями, так и с продавцами, хотя обычно агент представляет либо покупателя, либо продавца в одной транзакции.Представляя покупателя, агент несет юридическую ответственность действовать в его интересах.

Что такое эксклюзивный агент покупателя?

Агент эксклюзивного покупателя дома представляет только покупателей, а не продавцов. С эксклюзивным агентом покупателя вам никогда не придется беспокоиться о конфликте интересов из-за того, что агент или его брокерская компания представляют другую сторону.

Остерегайтесь двойного агентства

В некоторых штатах разрешено «двойное агентство», когда агент представляет и покупателя, и продавца в одной транзакции. Избегайте такой договоренности, если вы хотите, чтобы кто-то вел переговоры от вашего имени, чтобы получить лучшую сделку.

Иногда двойное агентство может относиться к двум агентам одного и того же брокера, представляющим покупателя и продавца. А в некоторых штатах другие термины используются для описания агентов, которые работают как с покупателем, так и с продавцом, но не несут фидуциарной ответственности ни перед ними, например, транзакционный агент или посредник.

Термины, используемые для описания агентов и их обязанностей, различаются в зависимости от штата и могут сбивать с толку. Чтобы избавиться от жаргона, спросите потенциального агента, будут ли они представлять только ваши интересы (не интересы продавца) на протяжении всего процесса покупки дома, и запросите письменное описание отношений.

Что делает агент по недвижимости покупателя

Агент покупателя проведет вас через процесс покупки дома — от поиска дома до закрытия. Среди прочего, хороший агент покупателя:

Найдет дома для продажи: Хороший агент поможет вам понять, какой тип дома вы можете себе позволить на текущем рынке, найдет перечисленные дома, которые соответствуют вашим потребностям и диапазону цен, а затем поможет вы сужаете выбор до свойств, которые стоит рассмотреть.

Помогите вам сделать предложения: после того, как вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент посоветует вам, сколько предложить и какие непредвиденные обстоятельства включить в контракт, на основе собственности и анализа рынка. Хороший агент объяснит условия контракта, ответит на ваши вопросы и проведет вас через каждый этап процесса.

Вести переговоры с продавцом: агент проинформирует вас об ответе продавца на ваше предложение и посоветует вам, что делать дальше, например, принять ли встречное предложение продавца или договориться о цене и условиях.

Направляйте вас к другим профессионалам: агент покупателя может направить вас к другим специалистам, таким как домашние инспекторы, поверенные по недвижимости и грузчики.

Как платят агенту покупателя

Продавец обычно платит агенту по недвижимости комиссионные, которые делятся между агентом по листингу и агентом покупателя. Типичная комиссия за недвижимость составляет от 5% до 6% от цены продажи дома.

Как найти агента покупателя

Сделайте покупки для кредитора и получите предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем вы выберете агента по недвижимости.Предварительное одобрение ипотеки — это письмо от кредитора с указанием суммы кредита и условий, на которые вы имеете право. Предварительное одобрение показывает агентам по недвижимости и продавцам, что вы являетесь серьезным покупателем.

Получив письмо с предварительным одобрением, пора искать агента. Вот как его найти:

Получите рефералов

Спросите агентов, рефералов от людей, которым вы доверяете. Если вы переезжаете в новый город, запрашивайте рекомендации у любых контактов, которые у вас там есть. Будущие коллеги могут указать вам правильное направление, например, если вы переезжаете на новую работу.

Найдите агента в вашем районе

Посетите Better Real Estate, чтобы найти подходящего агента и сэкономить до 1% от покупной цены вашего дома.

Проверить опыт и обучение

Ищите лицензированного агента по недвижимости на полную ставку, который демонстрирует приверженность профессионализму. Сколько лет агент занимается бизнесом и какие профессиональные тренинги и сертификаты прошли? Связан ли агент с местными организациями по недвижимости? Опыт, обучение и прочные профессиональные связи в сообществе позволяют агенту эффективно вести переговоры от вашего имени.

Интервью с агентами и проверка рекомендаций

Вот несколько тем для обсуждения:

• Коммуникация и стиль работы: Как агент будет общаться с вами? Будете ли вы работать напрямую с агентом или с его помощниками? Эти детали многое говорят о стилях работы, поэтому вы можете выбрать агента, который соответствует вашим потребностям.

• Поиск домов: Как агент найдет дома в вашем ценовом диапазоне? Спросите, как агент помогал другим покупателям найти дома.

• Создание предложений и ведение переговоров: как агент поможет вам делать конкурентоспособные предложения и вести переговоры с продавцами? С какими проблемами вы столкнетесь на сегодняшнем рынке? Хороший агент предъявляет реалистичные ожидания.

Запросите имена клиентов, которые недавно приобрели дом, и свяжитесь с ними, чтобы узнать, насколько они довольны.

Выберите подходящего агента покупателя

Агент может иметь все необходимые документы, необходимые для достижения успеха, но может не подходить для вас.Независимо от того, покупаете ли вы дом впервые или покупаете третий дом, обратите внимание на то, что вы чувствуете при общении.

Совпадает ли стиль общения агента с вашим? Это тот, кому вы могли бы доверить заботу о ваших интересах? Хорошее взаимопонимание имеет такое же значение, как опыт и компетентность агента.

Покупаете дом во Флориде? Прочтите это в первую очередь (8 советов, которые нужно обязательно посмотреть)

Покупка дома — это увлекательно, но отнюдь не легко. Все, от местной экономики до ваших финансов и рынка жилья во Флориде, будет влиять на то, какой дом вы покупаете и сколько он стоит.

Чем больше вы знаете об этапах покупки дома и текущих тенденциях в сфере недвижимости во Флориде, тем лучше вы сможете ориентироваться в своем выборе.

Если вы ищете дом своей мечты, поиск подходящего агента имеет решающее значение. Clever предлагает бесплатную услугу, которая поможет вам найти местных риэлторов из ведущих компаний, таких как Berkshire Hathaway и Keller Williams.

Лучшая часть? При покупке с Clever вы можете получить возврат кэшбэка на сумму до 0.5% от стоимости дома. При соответствующей покупке на 500 000 долларов вы получите 2500 долларов. Это настоящие деньги обратно в карман!

»СОХРАНИТЬ: Покупайте у местного агента, экономьте тысячи с помощью Clever Cash Back

Шаг 1. Оцените свое финансовое положение

Если вы планируете взять ипотечный кредит для оплаты своего дома, вам необходимо понять, как ваше финансовое положение влияет на ваши варианты покупки.

Более подробно мы рассмотрим ниже, но вот финансовые факторы, которые вам необходимо иметь в хорошей форме перед покупкой дома:

Покупка дома — это сложно. Непросто самостоятельно понять, с чего начать, сколько вы можете себе позволить и что такое «амортизация».

Лучший способ учиться? Поговорите с лицензированным кредитором, который ответит на ваши вопросы и покажет вам все, что нужно.

Заполните форму ниже, чтобы узнать, сколько жилья вы действительно можете себе позволить.

Будущие выплаты по ипотеке

Первым шагом к приведению в порядок своих финансов является определение того, сколько вы можете позволить себе ежемесячно тратить на ипотеку.

При принятии решения об одобрении ипотечного кредита большинство кредиторов следуют правилу 28/36:

• Общие расходы на жилье (включая будущую ипотеку) не должны превышать 28% от вашего ежемесячного дохода
• Общие ежемесячные выплаты по долгу не должны не превышать 36% от вашего ежемесячного дохода (это число называется отношением долга к доходу)

Итак, давайте воспользуемся среднемесячным доходом во Флориде, который составляет 4622 доллара (на основе данных переписи населения), в качестве примера для расчета потенциального платежа по ипотеке.

4622 доллара x 28% = 1294 доллара

Отношение долга к доходу

Ипотечные кредиторы хотят знать, что вы сможете позволить себе ежемесячные платежи. Для этого они смотрят, каким будет соотношение вашего долга к доходу (DTI), равное после того, как получит ипотечный кредит.

Чем выше соотношение вашего долга к доходу, тем меньше вероятность того, что вы получите одобрение на получение ипотеки; однако большинство кредиторов снисходительнее, если у вас высокий кредитный рейтинг. В то время как некоторые кредиторы одобряют ипотечные кредиты для заемщиков с DTI до 43%, в в большинстве случаев лучше поддерживать DTI ниже 36%.

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все ваши повторяющиеся ежемесячные платежи по долгу плюс расчетный платеж по ипотеке и разделите его на свой ежемесячный валовой доход (до налогов).

При определении того, сколько вы ежемесячно платите в долг, не забудьте включить:

• Минимальные платежи по кредитной карте
• Студенческие ссуды
• Автокредиты
• Алименты или алименты
• Личные ссуды
• Оценка вашего платежа по ипотеке

Давайте рассмотрим несколько примеров, используя среднюю сумму долга во Флориде, чтобы увидеть, как рассчитать отношение долга к доходу.

Как рассчитать отношение долга к доходу