Покупка квартиры менее 3 лет наследство: Покупать ли наследственную квартиру?

Содержание

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Последнее обновление: 30.09.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (

подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых

вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (

в т. ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (

ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

Плюс вишенка на торте – у наследодателя-мужчины могут оказаться и внебрачные дети, о которых он сам даже не знал (такое случается в жизни). И эти дети, проведя ДНК-тест, тоже могут неожиданно заявить свои права на наследство.

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т. п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия

(о них – в конце этой заметки).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание.

Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в

наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?

Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться справочными сервисами

Федеральной нотариальной палаты (ФНП):

Поиск наследственных дел – здесь;
Розыск наследников (по ФИО наследодателя) – здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из

«Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Фото: Furan/Fotolia

Не пропустите:

Квартира в наследство и завещание

Нужна ли регистрация, чтобы записаться в детсад и школу?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

риски покупателя жилья в 2021 году

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными. Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству. Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
Супруг, которому не выделили супружескую долю.
Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

оспаривание завещания;
обжалование действий нотариуса;
восстановление срока на принятие наследства;
признание наследника (продавца) недостойным;
аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

отказополучателей – по завещательному отказу;
получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, – обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

по закону или завещанию получено жилье;
сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

некоторых родственников сложно разыскать;
имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» – то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Подтвердить добросовестность помогут:

пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
факт нотариального удостоверения договора;
пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Вам будет интересно: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Свежее наследство

Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя

Это правда

Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель вправе указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.

И в том, и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего.

Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).

Я могу не узнать обо всех наследниках

Это правда

Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы.

Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно. Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства. Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски» — всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами.

Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди вправе получить свою долю даже в обход завещания.

Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявиться в любой момент.

В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вот проверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).

Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты. На практике такое происходит очень редко, так что бояться этого не стоит. Главное — внимательно проверить документы.

Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»

Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)

Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.

Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнёт претендовать на наследство, минимальны. И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя. А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде.

Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры лучше покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.

Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?

Это неправда

Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.

Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным

Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания

У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.

Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом. Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так. По закону, если завещание подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.

Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет

Неправда

Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, не всегда отсчитывается с момента оформления наследства.

Он начинается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены: что он может получить наследство, но по какой-то причине этого не произошло. Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь с семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат. Не исключено, что женщину признают недостойной наследницей и лишат прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.

К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человеку сообщили, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать.

Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.

Наследники могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Неправда

Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда.

Если наследник, несправедливо лишённый квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то ещё не узнал о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).

Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!

Это неправда

Во-первых, подавляющее число людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество.

Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.

Заключение

Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.

Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны заплатить налоги, а им этого совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — сумма должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.

Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Может ли ребенок самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем? Должны ли несовершеннолетние платить налоги на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.

Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью

Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.

Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок

Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.

«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.

Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.

Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению

Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться. Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы: — Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Сделку могут признать недействительной. Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.

Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.

Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость

Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его. После чего дети станут собственниками недвижимости.

Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость

Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит. В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.

Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.

«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.

Бесплатные консультации

Россияне могут получить консультацию специалистов Росреестра по вопросам жилищных прав несовершеннолетних не только в ходе проведения тематических горячих линий, но и круглосуточно по телефону контактного центра 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный). Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

В юридической практике покупку недвижимости, полученной по наследству, относят к высокорисковым сделкам. Покупатели и вовсе стараются обходить подобные сделки стороной, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами и спорами с наследниками, которые по каким-либо причинам вовремя не вступили в права наследования. В связи с этим закономерен их вопрос: стоит ли покупать такую недвижимость?

Мы поможем разобраться с данным вопросом и выясним, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры, полученной по наследству, и как их избежать.

Стоит ли покупать наследственную квартиру

Главная проблема и опасность с покупкой наследственной квартиры – это возможное приобретение и претензии на имущество со стороны обделенных наследников. Ведь если в судебном порядке будет признано право на наследство, то сделка купли-продажи автоматически будет признана недействительной.

Поэтому покупатель должен понимать, кто и при каких обстоятельствах имеет право предъявить притязания на приобретаемую квартиру и очередность наследования, исходя из того, каким образом последнее произошло.

Имущество может быть унаследовано:

по закону РФ – вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства, определяемой согласно ст. 1142-1148 Гражданского кодекса РФ.
по завещанию – имущество уже распределено, и риск покупки значительно уменьшается. Но, к сожалению, этот вид передачи прав на имущество пока является больше исключением, чем правилом.

Покупая квартиру, доставшуюся по наследству, не исключено столкнуться с неконтролируемым риском. Конечно в некоторых случаях этот риск можно считать допустимым, приняв меры безопасности.

Сроки давности и риски

Законом предусмотрен срок 6 месяцев для вступления в наследство. Но в силу обстоятельств (не знали о смерти, далеко проживают, проходили лечение, отбывали наказание в местах лишения свободы) эти сроки могут быть пропущены. Если же причина несвоевременного обращения будет доказана как уважительная, у новоявленного родственника есть все шансы получить право наследования имущества.

Согласно законодательной базе, наследник, не вступивший в наследственные права по уважительным причинам, имеет право обратиться в суд на протяжении полугода с момента уведомления о смерти наследодателя. Срок же исковой давности не должен превышать десять лет со дня нарушения права наследования.

Таким образом, купив квартиру, ожидать появления наследников можно десять с половиной лет с момента, когда умер первоначальный собственник.

Продавая квартиру, где после вступления в наследство прошло менее 3 лет, владелец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Поэтому, с целью уменьшения суммы налога, покупателям часто предлагают в договоре указать заниженную стоимость. Стоит помнить, это выгодно только продавцу! В случае признания договора недействительным при обнаружении новых наследников покупатель вернет только сумму, заявленную в договоре.

С приобретением жилья, где после вступления в наследство прошло более 3 лет, судебная практика показывает, что появление родственников, предъявляющих свои права наследования, является крайне редким событием. Но и это не исключено!

Как снизить риски

Имея намерение приобрести квартиру, полученную по наследству, покупатель должен быть предельно внимательным и следовать тщательному изучению продаваемой недвижимости, а именно:

Низкая цена и желание срочно продать квартиру должны насторожить, несмотря на правдоподобные объяснения со стороны продавца.
Удостоверьтесь в факте смерти владельца, запросив свидетельство о смерти.
Запросите для ознакомления завещание, согласно которому квартира перешла в собственность продавца.
Максимально соберите информацию о наследниках и по возможности получите подтверждающую информацию – свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
Попросите выписку из домовой книги или справку о составе семьи, желательно расширенную, и техническую документацию БТИ на квартиру.
До подписания договора купли-продажи сверьте данные про недвижимость, сопоставив с информацией в правоустанавливающих и технических документах.
Договор должны подписать все наследники, если таковые имеются. Если подписывает кто-то один по доверенности, ознакомьтесь, на совершение каких действий имеются полномочия. В случае подписания мужем/женой должно быть согласие второго на совершение сделки, заверенное нотариально.
В договоре настоятельно рекомендовано указывать полную стоимость квартиры.

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить могут стать причиной крупных потерь. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой квалифицированных юристов АН МИЭЛЬ. Имея большой опыт работы с высокорисковыми операциями на рынке недвижимости, мы поможем грамотно сопроводить сделку покупки наследственной квартиры в правовом поле, проверим продавца и подлинность документов, а также наследников всех очередей, имеющих право претендовать на наследство. Мы готовы решить самые сложные задачи и свести ваши риски к нулю.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Покупка квартиры у наследника: подводные камни

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство. Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

Супруги, дети и родители;
Братья и сестры, бабушки и дедушки;
Дяди и тети;
Остальные родственники.

Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.

Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.

Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме.

Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделайте это прямо сейчас!

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Время чтения 12 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство.

Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю.

Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Типичные сложности:

Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска.

Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах.

А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

Находиться за границей;
На лечении в другом городе;
Служить в армии;
Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось.

Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д.

Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке.

Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи.

Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.

д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников.

Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу.

В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует.

Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Последнее обновление: 30.09.2020

Вопрос:

Ответ:

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще.

Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель.

Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев).

То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч.

с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше).

Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто.

Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

Плюс вишенка на торте – у наследодателя-мужчины могут оказаться и внебрачные дети, о которых он сам даже не знал (такое случается в жизни). И эти дети, проведя ДНК-тест, тоже могут неожиданно заявить свои права на наследство.

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Если продавцы не выписываются из проданной квартиры, что делать Покупателю? Смотри в этой заметке по ссылке.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке.

Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает.

А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?

Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться справочными сервисами Федеральной нотариальной палаты (ФНП):

Поиск наследственных дел – здесь;
Розыск наследников (по ФИО наследодателя) – здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной.

Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний.

И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон.

Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры.

Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания.

Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.
Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2021 году

Общая информация о наследовании квартир

нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений.

Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными.

Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству.

Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности.

Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры.

Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев.

За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
Супруг, которому не выделили супружескую долю.
Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

оспаривание завещания;
обжалование действий нотариуса;
восстановление срока на принятие наследства;
признание наследника (продавца) недостойным;
аннулирование самого ДКП.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

отказополучателей – по завещательному отказу;
получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

по закону или завещанию получено жилье;
сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

некоторых родственников сложно разыскать;
имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
внезапно выявляется завещание.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Квартира во владении дольше 3 лет

Причина смерти владельца

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Подтвердить добросовестность помогут:

пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
факт нотариального удостоверения договора;
пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Унаследовали недвижимость в аренду? Вот что вам нужно учитывать

Наследование арендуемой собственности может быть неоднозначным благом.

С одной стороны, у вас есть непредвиденная прибыль от рентного дохода и мгновенная доля в собственности. С другой стороны, неправильное обращение с унаследованным имуществом, сдаваемым в аренду, может привести к большим налоговым счетам, которые отнимут большую долю от прибыли, которую, как вы думали, получили.

В этой статье мы рассмотрим, что происходит, когда вы унаследуете арендуемую недвижимость, а также рассмотрим ваши юридические, налоговые и инвестиционные возможности.

Последствия наследования арендуемого имущества

Есть серьезные последствия наследования арендуемой собственности, о которых вам необходимо знать:

Что делать с унаследованной арендуемой недвижимостью
Финансовые обязательства, такие как уплата налогов на имущество и непогашенная задолженность
Юридическая ответственность закона о арендодателе-арендодателе в районе, где находится ваша новая арендуемая недвижимость, и поддержание ее в соответствии с действующими правилами зонирования
Возможные налоговые обязательства, такие как налоги на наследство или прирост капитала, если вы решите продать

Пришло время разобраться в доступных вариантах.

Вариант №1: Оставить имущество и получать ежемесячный доход

Это путь наименьшего сопротивления, а также вариант, который потенциально является наиболее прибыльным, особенно если ваша унаследованная собственность уже сдана в аренду квалифицированному арендатору. В дополнение к регулярному денежному потоку вы также получаете выгоду от повышения рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.

Компромисс заключается в том, что как арендодатель вы также будете нести ответственность за решение вопросов арендатора и проведение ремонтных работ.Вместо того, чтобы пытаться управлять собственностью самостоятельно, наймите менеджера, который будет решать повседневные вопросы владения арендуемой недвижимостью.

Вариант №2: Сразу продать унаследованное имущество

С другой стороны, не все хотят владеть доходной недвижимостью. Иногда люди, унаследовавшие собственность, решают обналичить и погасить непогашенные долги или профинансировать накопительный план колледжа.

Но как продать унаследованное арендуемое имущество, которое уже сдано арендатору?

Арендаторы имеют право оставаться до окончания срока аренды, даже если вы не подписываете договор аренды.Один из вариантов — договориться с арендатором, выплатив ему стимул уйти раньше. После этого вы можете зарегистрировать недвижимость у местного агента по недвижимости на MLS.

Другой способ продать унаследованное имущество сразу — оставить арендатора и выставить его на продажу на Рынке инвестиционной недвижимости Roofstock.

Многие инвесторы в недвижимость ищут хорошую арендуемую недвижимость под ключ, которая уже сдана в аренду. Фактически, в зависимости от рынка недвижимости, вы могли бы получить большую прибыль, продав унаследованное имущество в качестве доходного вложения на Roofstock вместо того, чтобы продавать его на MLS или пытаться продать его самостоятельно.

Вариант № 3: Продать в конце концов, когда придет время

Вы всегда можете оставить сдаваемую в аренду собственность и посмотреть, нравится ли вам быть инвестором в недвижимость. Если вы это сделаете, вы всегда можете увеличить свой инвестиционный портфель, выполнив рефинансирование за счет выкупа унаследованной вами арендной платы, чтобы привлечь капитал для покупки более доходной недвижимости.

Of, вы можете подождать и посмотреть, что происходит с рынком недвижимости и как это повлияет на рыночную стоимость вашего унаследованного имущества.Выяснить, сколько стоит арендуемая собственность, может быть немного сложно, потому что вы должны учитывать не только выплаты в вашем районе, но и фактор дохода, который приносит ваша унаследованная собственность.

Вариант №4: Переехать в арендуемое вами по наследству имущество

Наконец, вы можете оставить собственность себе и переехать в нее после того, как арендатор уйдет.

Имейте в виду, что во многих городах законы более удобны для арендатора, чем для арендодателя. Фактически, есть некоторые рынки недвижимости, на которых, если вы не продлите договор аренды, вы можете нести ответственность за причиненный ущерб.

Итак, прежде чем вы решите въехать, обязательно поговорите с местным юристом по недвижимости, чтобы узнать, каковы законы о арендодателях и арендаторах на рынке, на котором находится ваша унаследованная арендуемая собственность.

Сдача в аренду унаследованного имущества

Если вы в настоящее время не владеете арендуемой недвижимостью, сохранение унаследованной собственности — хороший способ начать бизнес. Или, если вы уже являетесь инвестором в недвижимость, добавление унаследованной арендуемой собственности к вашему портфелю недвижимости увеличивает пассивный доход и на один шаг ближе к финансовой свободе.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, есть несколько вещей, о которых следует помнить, если вы решите и дальше сдавать в аренду унаследованное имущество:

Налоговые льготы

Поскольку ваша унаследованная арендуемая собственность рассматривается IRS как инвестиционная собственность, вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала при ее продаже. Однако вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, проведя обмен 1031, чтобы заменить унаследованное арендное имущество на другое инвестиционное имущество.

IRS также рассматривает доход от аренды, полученный вами от унаследованной собственности, как заработанный доход, который иногда облагается налогом по другой процентной ставке по сравнению с любым обычным доходом, который вы получаете от работы.

Вы можете уменьшить сумму заработанного дохода, подлежащего налогообложению, путем вычета коммерческих и операционных расходов на недвижимость из общей суммы арендной платы, получаемой вами от арендатора.

Обязанности арендодателя

Сохранение сдаваемой внаем собственности в аренду также означает, что у вас как арендодателя появятся новые обязанности.

Хотя быть арендодателем — это хороший способ изучить бизнес в сфере недвижимости, почти все инвесторы в недвижимость нанимают профессиональную компанию по управлению недвижимостью, чтобы позаботиться о своих инвестициях.

Управляющий недвижимостью обрабатывает повседневные детали, такие как аренда и сбор арендной платы, ремонт и техническое обслуживание, а также оплата счетов и налогов на недвижимость. В конце каждого месяца вы будете получать чек на ваш чистый доход, который профессиональные инвесторы в недвижимость называют «пассивным доходом».«

Юридические вопросы

Хорошая идея — передать унаследованное арендное имущество ООО (общество с ограниченной ответственностью). Один из самых больших потенциальных недостатков владения инвестиционной недвижимостью заключается в том, что необходимо учитывать больше юридических вопросов, например, когда гость арендатора решает подать на вас в суд из-за того, что он попал в аварию на вашей собственности.

LLC может предоставить дополнительный уровень защиты от необоснованных судебных исков, храня ваши личные активы отдельно от унаследованной арендуемой собственности и любых других бизнес-активов, которые у вас уже могут быть.

Как продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду

Одна из самых важных финансовых проблем, с которыми вы столкнетесь, если решите продать унаследованное арендуемое имущество вместо того, чтобы оставлять его себе, — это большой налоговый счет.

Вот как продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и сохранить большую часть прибыли себе:

Воспользуйтесь преимуществом «повышающего» значения , чтобы избежать налога на прирост капитала, если вы планируете продать сразу.Стоимость унаследованной собственности «повышается» за счет корректировки ее текущей справедливой рыночной стоимости, даже если до того, как вы унаследовали ее, она получила высокую оценку.
Включите затраты на продажу недвижимости — такие статьи, как маркетинговые расходы и комиссионные от продажи недвижимости, — чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль. Например, если справедливая рыночная стоимость собственности составляла 100 000 долларов, когда вы ее унаследовали и продали за 110 000 долларов, то включая 6% комиссионных с продажи, которые вы уплатили, ваша прибыль уменьшится на 6 600 долларов.
Если вы сохраняете недвижимость и позже решите продать, рассмотрите возможность использования этой собственности в качестве основного места жительства на пару лет. Таким образом, вы получите право на освобождение от уплаты налога на продажу дома в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев или 500 000 долларов для семейных домовладельцев, подающих совместную регистрацию.
Используйте 1031 аналогичный обмен с отсроченным налогом , чтобы продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и купить другое инвестиционное имущество, чтобы отсрочить уплату любого налога на прирост капитала, который обычно должен был бы быть причитающимся.Рынок инвестиционной недвижимости на Roofstock — отличный ресурс, который можно использовать для продажи сдаваемой в аренду собственности под ключ и поиска других домов на одну семью и небольших многоквартирных домов для инвестиций.

Получение максимальной отдачи от арендуемого имущества

Наследование арендуемой собственности похоже на получение денег бесплатно. Это потому, что когда вы наследуете собственность, ваша новая основа повышается до текущей рыночной стоимости.

Например, если вы наследуете собственность за 100 000 долларов без существующей задолженности и 100% собственного капитала, IRS увеличивает базовую ставку до 100 000 долларов.Таким образом, когда вы продаете недвижимость, вы несете ответственность за уплату налога на прирост капитала только с разницы между вашей новой продажной ценой и вашей базовой ценой в 100 тысяч долларов.

Чтобы получить максимальную прибыль от сдаваемой в аренду собственности, не забудьте принять во внимание:

Как недвижимость может создать для вас новый бизнес по инвестированию в недвижимость или как лучше всего добавить к уже существующему бизнесу.
Максимизируйте потенциальную прибыль, используя денежный поток от унаследованной аренды для накопления капитала для будущих инвестиций.
Что люди, от которых вы унаследовали собственность, хотели бы, чтобы вы делали, например, оставлять арендную плату для накопления богатства от одного поколения к другому.

Как избежать уплаты налогов на наследственное имущество

Наследование дома или другой собственности может увеличить стоимость вашего имущества, но также может привести к налоговым последствиям. Если имущество, которое вы унаследовали, выросло в цене с тех пор, как первоначальный владелец купил его, вы можете оказаться на крючке уплаты налога на прирост капитала, если решите его продать.Это может привести к большому налоговому счету, если существует значительный разрыв между первоначальной покупной ценой и ценой, по которой вы можете продать недвижимость. Существует несколько способов избежать уплаты налога на прирост капитала с унаследованной собственности, которые стоит рассмотреть, если вы являетесь бенефициаром наследственного имущества или траста

Налог на прирост капитала, объясненный

Налог на прирост капитала применяется, когда инвестиция продается по цене, превышающей ее первоначальную покупную цену. Как правило, вы можете думать о налоге на прирост капитала с точки зрения продажи акций или других ценных бумаг, которые вы держите в своем инвестиционном портфеле.Таким образом, если вы купили акцию по 2 доллара за акцию и продали ее по 5 долларов за акцию, вы должны получить прирост капитала на 3 доллара прибыли, полученной от продажи.

IRS облагает налогом прирост капитала по-разному, в зависимости от того, как долго вы держите базовый актив. Ставка налога на краткосрочный прирост капитала применяется к инвестициям или активам, которыми вы владеете менее одного года. Ставка налога на долгосрочный прирост капитала применяется к инвестициям или активам, которыми вы владеете более одного года.

Между этими двумя ставка налога на прирост капитала более благоприятна.Краткосрочный прирост капитала облагается налогом по вашей обычной ставке подоходного налога, тогда как долгосрочный прирост капитала облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от вашего статуса подачи и налогооблагаемого дохода за год. Поэтому, если вы находитесь в более высокой налоговой категории, обычно имеет смысл удерживать инвестиции дольше, чтобы минимизировать сумму налога на прирост капитала, который вы должны.

Правила налогообложения прироста капитала для наследуемой собственности

При наследовании собственности, такой как дом или другая недвижимость, налог на прирост капитала вступает в силу, если вы продаете этот актив по более высокой цене, чем лицо, от которого вы унаследовали его, заплатило за него.Точно так же можно потребовать вычет капитальных убытков, если вы в конечном итоге продадите недвижимость с убытком.

Разница с унаследованной собственностью, однако, заключается в том, что IRS позволяет использовать так называемую расширенную основу для расчета налоговых обязательств по налогу на прирост капитала. Базовая стоимость повышающей стоимости представляет собой стоимость дома, когда вы его унаследуете, по сравнению с его первоначальной покупной ценой.

Например, предположим, что ваши родители купили дом за 100 000 долларов, который к тому времени, когда вы унаследуете его, будет стоить 400 000 долларов.Согласно обычным правилам налога на прирост капитала, вы должны заплатить налог с разницы в 300 000 долларов между тем, что ваши родители заплатили за это, и его текущей стоимостью.

Это может обернуться для вас огромным налоговым счетом, поэтому IRS позволяет вместо этого использовать расширенную основу. Предположим, например, что вы не продаете дом сразу. Вы держите собственность в течение двух лет, после чего продаете ее за 450 000 долларов. Принимая во внимание повышающую ставку в 400 000 долларов, вы будете платить налог на прирост капитала только на 50 000 долларов в качестве прироста стоимости.

Это не позволит вам полностью избежать уплаты налога на прирост капитала с унаследованной собственности, но использование пошаговой основы затрат может уменьшить сумму налога на прирост капитала, который вы должны.

Как избежать уплаты налога на прирост капитала по наследуемому имуществу

Если вы собираетесь унаследовать собственность и хотите избежать уплаты налогов на нее, есть три возможных варианта минимизации или отмены налога на прирост капитала в целом. Первый — просто продать недвижимость, как только вы ее унаследуете.Продавая его сразу, вы не оставляете места для дальнейшего повышения стоимости имущества. Поэтому, если вы унаследовали дом своих родителей, и он стоит 250 000 долларов, его немедленная продажа может помочь вам избежать налога на прирост капитала, если на момент продажи он все еще стоит 250 000 долларов.

Это может быть не идеально, если этого хотели ваши родители или ваше желание сохранить дом в семье. В этом случае вы можете рассмотреть второй вариант.

Вместо того, чтобы сразу продавать дом, вы можете переехать в него и сделать его своим основным местом жительства.Затем вы могли бы продать дом через два года, потенциально исключив прирост капитала от продажи частично или полностью.

IRS позволяет индивидуальным заявителям исключать прирост капитала на сумму до 250 000 долларов из продажи дома, увеличивая эту сумму до 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Суть в том, что вы должны прожить в доме как минимум два из пяти лет, предшествующих продаже. Так что, если вы можете представить себя живущим в доме своих родителей не менее двух лет, это еще один способ избежать уплаты налога на прирост капитала с собственности.

Третий вариант — не продавать недвижимость и сдавать ее в аренду вместо проживания в ней. Однако это может быть немного сложно, поскольку существуют налоговые правила, которые вы должны соблюдать. Унаследованный дом, который рассматривается как инвестиционная недвижимость для целей налогообложения, все равно будет облагаться налогом на прирост капитала, если вы решите его продать. Но вы можете отложить уплату этих налогов, если совершите обмен 1031 для покупки другой инвестиционной собственности взамен той, которую вы продаете.

Отказ от наследства во избежание налога на прирост капитала

Есть еще одна возможность, как избежать уплаты налога на прирост капитала с унаследованной собственности.Это просто решение не унаследовать его вообще.

Это называется отказом от наследства, и это то, что вы можете сделать, если не хотите ввязываться в налоговые вопросы, связанные с чужим имуществом. Обратной стороной, конечно же, является то, что, как только вы официально отказываетесь от наследства, вы не можете вернуться назад и передумать. Какое бы имущество вы ни лишились, оно будет передано следующему лицу в очереди на наследство.

Итог

Наследование собственности может привести к налогу на прирост капитала, если вы решите ее продать.Есть и другие налоги, которые вам, возможно, придется учитывать, например, государственные налоги на наследство. Если унаследованная собственность является жилым домом, подумайте о том, чтобы пожить в ней несколько лет, прежде чем продавать ее. В качестве альтернативы рассмотрите возможность аренды. Если вы собираетесь унаследовать активы от родителей или кого-либо еще, и вас беспокоит задолженность перед дядей Сэмом, может быть полезно поговорить с поверенным по наследственному планированию или налоговым специалистом.

Советы по планированию недвижимости

Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о том, что вы должны включить в свой собственный план по недвижимости.Если у вас еще нет финансового консультанта, его не должно быть сложно. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset поможет вам за считанные минуты связаться с профессиональными консультантами в вашем районе. Если вы готовы, начните прямо сейчас.
Налоги на недвижимость в Америке взимаются местными органами власти, а также федеральным правительством. Собранные деньги обычно используются для поддержки общественной безопасности, школ, инфраструктуры и других общественных проектов. Калькулятор налога на недвижимость поможет вам лучше понять среднюю стоимость налогов на недвижимость в вашем штате или округе.

Ребекка Лейк Ребекка Лейк — эксперт по пенсиям, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах. Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, и ее статьи были опубликованы в Интернете в U.S. News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка — выпускница Университета Южной Каролины, а также училась в Чарльстонском Южном университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

налоговых последствий при аренде дома в наследство | Руководства по дому

Фрейзер Шерман Обновлено 20 декабря 2018 г.

Если вы унаследовали дом, в котором не хотите жить, очевидный вариант — сдать его в аренду.Налоговый инспектор платит за вас, позволяя вычесть практически все, что вы тратите на арендуемую недвижимость, например, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Когда вы продаете дом, возникает компромисс, когда вы можете нести ответственность за уплату налога на прирост капитала при полном повышении его стоимости.

Максимизируйте налоговые вычеты

Практически все, что вы тратите на аренду, — это списание налогов, например, ремонт, техническое обслуживание и проценты по ипотеке. Вы даже получаете списание, ничего не тратя, за вычетом амортизации, потери стоимости из-за возраста.Если вы активно управляете арендой — рекламируете вакансию, устраиваете ремонт, проверяете арендаторов — вы можете вычесть расходы на аренду до 25000 долларов из другого налогооблагаемого дохода. Если вы «пассивны», говоря языком IRS, например, если вы нанимаете управляющую компанию и просто собираете доход, вы можете вычесть только арендные расходы из дохода от аренды.

Налог на прирост капитала

Если вы в конечном итоге продадите свой унаследованный дом, вы платите налог на прирост капитала с разницы между стоимостью на момент вступления в собственность и продажной ценой.Исключение составляют случаи, когда вы покупаете подобную недвижимость — это называется обменом 1031. Если вместо того, чтобы сдавать дом в аренду, вы проживаете в нем два из пяти лет до продажи, вы получаете налоговую льготу: вы можете исключить до 500 000 долларов прибыли из налогооблагаемого дохода. Если вы сдаете дом в аренду, пока не продадите, это не вариант, и вся ваша прибыль облагается налогом.

Рассмотрите возможность перерыва для домовладельцев-резидентов

Большинство штатов предлагают домовладельцам-резидентам различные льготы по налогу на недвижимость, которых домовладельцы не получают.Калифорния, например, дает любому налогоплательщику, живущему в собственном доме, снижение налогооблагаемой стоимости его дома на 7000 долларов. Штат предлагает другие льготы для особых случаев, такие как снижение налогооблагаемой стоимости на 100 000 долларов для ветеранов-инвалидов. Если вы сдаете в аренду свою унаследованную собственность, вы не получаете никаких налоговых льгот.

Ожидайте переоценки налога на недвижимость

Независимо от того, снимаете ли вы дом или живете в нем, вы можете получать более высокие налоги на недвижимость, чем предыдущий владелец. Закон Калифорнии ограничивает увеличение оценочной стоимости до 2 процентов в год.Когда дом переходит из рук в руки, он переоценивается. Если вы ребенок или внук владельца, вы можете освободить до 1 миллиона долларов унаследованного имущества от переоценки. Однако если вы унаследовали от кого-то другого, скажем, от дяди или сестры, вы будете платить налог на имущество на основе переоцененной — и, возможно, более высокой — стоимости.

Решение, что делать с унаследованным домом

Когда семейный дом переходит к наследникам после смерти родителей или других родственников, бенефициары обычно выбирают три варианта: жить в нем, сдавать его в аренду или продавать.

Если вы не уверены, что делать, даже попытка выяснить, как действовать, может показаться непосильной задачей, особенно во время скорби.

«Я рекомендую наследникам подождать, если они могут себе это позволить», — сказал сертифицированный специалист по финансовому планированию Митчелл Краус, партнер Capital Intelligence Associates в Санта-Монике, Калифорния.

«Если у них есть денежный поток [чтобы не отставать от домашних расходов], чтобы отложить решение на пару месяцев, то более вероятно, что они примут долгосрочное рациональное решение, а не туманное и эмоциональное», — сказал Краус.

На этом этапе будет легче взвесить все «за» и «против» ваших вариантов.

Для начала важно знать, что для целей налогообложения дядя Сэм рассматривает унаследованный дом как актив, аналогичный, скажем, унаследованным акциям.

Таким образом, вы получаете налоговую льготу: когда вы идете продавать дом — сразу или через несколько лет — любой прирост капитала основан на так называемой «повышенной» основе затрат, т. Е. На справедливой рыночной стоимости. стоимость на момент смерти родителей, а не их первоначальная цена покупки.

Например, если ваша мама заплатила 100 000 долларов за свой дом в 1980 году, а его справедливая рыночная стоимость на момент ее смерти в 2017 году составляет 350 000 долларов, только разница между этой обновленной суммой (новая основа стоимости) и продажной ценой будет считаться долгосрочный прирост капитала.

Сейчас ставки на эту прибыль могут варьироваться от 20 процентов для налогоплательщиков с более высокими доходами до нуля процентов для налогоплательщиков с более низкими доходами. (См. Диаграмму)

Сколько вы платите по оцененным активам

до

Прибыль	Налоговая категория	Ставка прироста капитала
До 9325 долларов США		0 процентов	0 процентов 37 950 долл. США	15 процентов	0 процентов
37 951 долл. США до 91 900 долл. США	25 процентов	15 процентов
91 901 долл. США до 191 650 долл. США	долл. США	331				9029	15 процентов
416 701 долл. США до 418 400 долл. США	35 процентов	15 процентов
418 401 долл. США и более	39.6 процентов	20 процентов

Если вы решите жить в доме, налоговый режим изменится, если вы живете в нем не менее двух лет. То есть, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость, вам разрешаются текущие исключения из прироста капитала для основных мест проживания: 250 000 долларов США для индивидуальных налогоплательщиков и 500 000 долларов США для совместной подачи документов супружескими парами.

Если вы не хотите продавать дом и не заинтересованы жить в нем, сдача его в аренду может быть вариантом для некоторых внезапных домовладельцев.

«Аренда может обеспечить некоторый ежемесячный доход. Это может быть действительно хорошо, особенно если получатель дома близок к пенсии», — сказал Краус. «Но это также может быть проблемой с техническим обслуживанием и ремонтом, и между арендаторами могут быть промежутки, если у вас нет долгосрочного арендатора».

Некоторые наследники решают эту проблему, нанимая компанию по управлению недвижимостью, которая берет на себя многие обязанности домовладельца. Хотя стоимость этих услуг может сильно различаться в зависимости от того, где вы живете, по данным AllPropertyManagement, типичная фирма взимает от 8 до 12 процентов арендной платы.com.

Если вы решили продать, имейте в виду, что подготовка дома к продаже требует времени. Для начала, вы должны пройти через все в доме. Иногда в каждый ящик и полку дома, в подвале, на чердаке, в гараже и сарае можно забить всю жизнь всякой всячиной.

Аренда может обеспечить некоторый ежемесячный доход. Это может быть действительно хорошо, особенно если владелец дома приближается к пенсии.
Mitchell Kraus
CFP и партнер Capital Intelligence Associates

«В принятии решения о том, что делать со всем этим, нужно много времени», — сказал CFP ДеДе Джонс, управляющий директор Innovative Financial в Лейквуде, штат Колорадо.«Вы сохраняете его? Продавать? Отдавать? Это не всегда простое решение».

Помните также, что если на дом имеется ипотека (традиционная или обратная) или к ней прилагается налоговое залоговое право, эти долги необходимо либо выплатить, либо выручка от продажи дома будет необходима для выполнения этих обязательств.

Если вы унаследовали дом, находящийся под водой — сумма долга по ипотеке превышает рыночную стоимость — лучше обсудить короткую продажу с кредитором.

И, конечно, всегда есть шанс, что вы даже не захотите иметь дело с собственностью вообще.Если это так, вы будете рады узнать, что, вообще говоря, вам не нужно принимать это.

«Если расходы на наследство дома кажутся больше, чем его стоимость, я бы посоветовал работать с поверенным, чтобы не принимать наследство», — сказал Краус.

Что делать, если вы унаследовали недвижимость

Часто люди наследуют имущество после потери любимого человека. Если это произойдет, вам, возможно, придется ориентироваться в новых налоговых обязательствах и решать, что делать с недвижимостью. По возможности избегайте немедленных действий.Будет легче принять правильное решение, когда вы пройдете начальную стадию горя.

Вы можете почувствовать давление со стороны других членов семьи оставить или продать собственность. Однако вариантов больше, чем просто покупка или продажа. Возможно, лучшее решение для вас — сдать в аренду свою новую недвижимость.

Рассмотрите новые обязанности по наследованию имущества и изучите возможные варианты, прежде чем принимать окончательное решение.

Связанный документ: Договор аренды жилого помещения

Налоги на наследственное имущество

Одна из первых вещей, которую вы, вероятно, захотите узнать, — это будете ли вы платить налоги с унаследованной собственности.

Налоги, о которых вам следует знать, включают:

Федеральный налог и налог штата на имущество
Государственный налог на наследство
Налог на имущество
Налог на прирост капитала

Федеральный налог на имущество и налог на имущество штата выплачивается из оставшегося имущества умершего, а не наследником (-ами) ). Так что вам не нужно беспокоиться об уплате этого налога.

В некоторых штатах вы должны заплатить налог штата на наследство с чистой стоимости вашего наследства.С 2020 года штат Айова, Кентукки, Мэриленд, Небраска, Нью-Джерси и Пенсильвания вводит налог на наследство штата.

Вы должны заплатить налог на имущество за недвижимость, которая принадлежит вам. Рыночная стоимость вашей недавно унаследованной собственности должна быть переоценена после смерти первоначального владельца.

Если вы решите продать унаследованную собственность, иногда вы должны заплатить налог на прирост капитала с денег, полученных от продажи. Правительство применяет этот налог к финансовой разнице между суммой, за которую вы продаете свою собственность, и ее оценочной стоимостью.Если вы продаете недвижимость по ее стоимости (или меньше ее стоимости), вам не нужно платить налог на прирост капитала. Но если вы продаете недвижимость дороже, чем она стоит, правительство облагает налогом вашу финансовую прибыль.

В каждом штате действуют различные льготы и налоговые скидки, поэтому убедитесь, что вы понимаете налоговое законодательство штата и федеральное налоговое законодательство.

Наследственное имущество и множественные наследники

Часто братья и сестры становятся сонаследниками родительской собственности. Споры по поводу унаследованного имущества могут возникать при наличии нескольких наследников, поэтому общение важно.

Будь ваши сонаследники братьями и сестрами или дальними родственниками, вам нужно будет спокойно обсудить возможные варианты и прийти к обоюдному решению. Итак, убедитесь, что у каждого есть шанс высказать свое мнение и почувствовать себя услышанным. Сонаследники должны быть готовы к компромиссу.

Например, если родитель скончался, и вы хотите сохранить его дом, но ваши братья и сестры хотят продать, лучшим решением может быть покупка акций ваших братьев и сестер. В этом случае помните, что ваш родитель не хотел бы ожесточенной ссоры между своими детьми.Совместное решение проблемы предотвратит длительную судебную тяжбу и сохранит ваши отношения в неприкосновенности.

Если вы в конечном итоге сохраняете частичное или полное право собственности на унаследованное имущество, обязательно обновите свою последнюю волю и завещание.

Переезд в наследство

Многие наследники унаследованного имущества переезжают в дом. Возможно, вы все равно были арендатором, который хотел купить, или, может быть, вы уже искали дом побольше, чтобы разместить свою растущую семью.Тем не менее, перед принятием окончательного решения важно рассмотреть свой бюджет.

Во-первых, выясните, есть ли у дома непогашенная ипотека. Как правило, оставшаяся часть имущества умершего оплачивается по невыплаченной ипотечной ссуде. Но если имущество не распределяется таким образом или средств недостаточно, можете ли вы позволить себе взять на себя выплаты?

Даже если ипотека выплачена, необходимо учитывать другие расходы, включая налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, коммунальные услуги и общее содержание.

Если недвижимость значительно больше, чем ваш нынешний дом, рассчитывайте заплатить больше налогов на недвижимость, страховку и коммунальные услуги. Точно так же старый дом может потребовать ремонта и серьезного ремонта, который также может сказаться на ваших финансах.

После анализа затрат, связанных с переездом, задайте себе следующие вопросы:

Находится ли дом в подходящем месте для вашей жизни?
Нравится ли вам дом?
Можете ли вы представить себя живущим там?
Подходит ли дом под нужды вашей семьи?

Если вы ответили утвердительно на некоторые или все эти вопросы, то переезд может быть для вас правильным решением.В конце концов, обстоятельства каждого человека уникальны, поэтому вам придется оценить свои собственные и определить, является ли переезд в унаследованную собственность вашим лучшим вариантом.

Сдача в аренду наследственного имущества

Если вы унаследовали недвижимость в желаемом месте, будь то тихий загородный дом или квартира в модном районе, лучшим вариантом может быть получение дополнительного дохода, сдавая ее в аренду.

Если вы впервые арендодатель, вот некоторые из задач, связанных с подготовкой вашей собственности к сдаче в аренду:

Рефинансируйте ипотеку (если таковая имеется) на ваше имя
Попросите специалиста осмотреть недвижимость и исправить любые проблемы
Проведите любые обновления, которые сделают вашу собственность более привлекательной для арендаторов
Получите полис страхования арендодателя
Изучите сопоставимые объекты аренды и определитесь с арендной платой.
Определите свои правила, такие как содержание домашних животных и курение.
Подготовьте договор аренды жилого помещения.

. и другие расходы.Однако, если у вас нет времени или интереса стать арендодателем, у вас есть другие варианты.

Вы можете нанять менеджера по аренде. Если вы нанимаете независимого подрядчика для управления арендой, защитите свои интересы с помощью Соглашения о предоставлении услуг. Но если аренда по-прежнему вас не привлекает, лучшим вариантом может быть продажа унаследованного дома.

Продажа имущества в наследство

Нелегко продать унаследованное имущество, если дом имеет для вас личное значение.Но есть несколько случаев, когда стоит подумать о том, чтобы выставить его на продажу.

Продажа унаследованного имущества может быть лучшим вариантом, если:

Вы делите наследство с братьями и сестрами или другими членами семьи (вы можете поровну разделить выручку от продажи)
Он находится в серьезном плачевном состоянии, и у вас нет времени или денег, чтобы инвестировать в него
Дом находится в другом городе или штате, и вы не хотите переезжать.
Вы не можете позволить себе ипотеку и содержание дома

Если вы решите продать, важно знать об обязательствах, которые являются уникальными для Ситуация наследования (помимо обычных задач, связанных с продажей имущества), в том числе:

Ожидание решения суда по наследству
Распределение личных вещей среди семьи и друзей и, возможно, проведение продажи недвижимости
Обеспечение выплаты ипотечных платежей, страхование домовладельца, налоги на имущество и коммунальные услуги за счет имущества, пока дом все еще на ваше имя
Знать, как отразить выручку от продажи, когда придет время подавать налоговую декларацию

Наследование дома для отдыха

Если вы унаследовали дом для семейного отдыха, применимы те же возможности: использовать его, продать или сдать в аренду.

Когда семья хранит недвижимость для отдыха в течение нескольких поколений, вы можете сохранить традицию и оставить ее на время летнего отпуска и отдыха на выходных. Если дом расположен в популярном месте отдыха, подумайте о том, чтобы сдать его в аренду, когда вас нет там, чтобы получить дополнительный доход.

Например, взимайте повышенную арендную плату летом, если дом находится в желаемом месте на берегу озера или пляжа. Если собственность будет пустовать после двухнедельного отпуска вашей семьи, вы также можете заработать на этом немного денег.По крайней мере, аренда дома для отдыха может компенсировать такие расходы, как налоги на недвижимость и техническое обслуживание.

Если вы не планируете использовать недвижимость самостоятельно и не хотите сдавать ее в аренду, лучшим вариантом, вероятно, будет ее продажа. Это трудное решение, особенно если у вас остались теплые воспоминания о доме. Однако продажа может предоставить вам финансы, необходимые для других возможностей, например, для путешествий.

Принятие решения о наследственном имуществе

Если вы не знаете, что делать с унаследованным имуществом, позвольте вашему финансовому положению диктовать ваш выбор.Помните, что ваш любимый оставил вам недвижимость в подарок. Уважайте их, принимая лучшее для вас решение.

Что происходит, когда вы унаследуете дом?

Наследование дома — щедрый подарок от любимого человека — запускает процесс, который может быть полон эмоций. Скорее всего, вы получили эту собственность в результате смерти близкого человека, и финансовые решения, принимаемые в связи с наследованием собственности, могут быть стрессовыми и запутанными.

Лучший способ двигаться вперед — это знать свои варианты, оценить финансовые последствия своего выбора и обратиться за помощью к специалистам в области налоговых и юридических требований.

Налоговые последствия: Должен ли я платить налог на унаследованное имущество?

Узнав, что вы унаследовали дом, вы, вероятно, задаетесь вопросом: должен ли я платить налог на наследство за собственность? Акт наследования собственности не влечет за собой никаких автоматических налоговых обязательств, но то, что вы решите сделать с домом — въехать, сдать его в аренду или продать — приведет к тому, что вы понесете налоги на имущество, налог на прирост капитала или другие расходы (подробнее об этом ниже).

Что такое налог на прирост капитала?

Налог на прирост капитала — это налоги, которые вы платите федеральному правительству на основе прибыли, полученной от продажи инвестиций.Например, налог на прирост капитала уплачивается с разницы между тем, для чего вы изначально купили недвижимость, и тем, за что вы ее продаете (обычно вы не платите налог на прирост капитала при продаже своего основного места жительства, пока вы живете в нем два из последних пяти лет).

Если вам необходимо платить налог на прирост капитала, ваша ставка зависит от вашего налогооблагаемого дохода. В большинстве случаев, когда вы унаследуете дом, вы будете защищены от большинства налогов на прирост капитала благодаря так называемой налоговой базе с повышенным налогом.

Что такое повышающие налоги или повышающая налоговая база?

Как получатель унаследованной собственности, вы получите выгоду от увеличения налоговой базы, что означает, что вы унаследуете дом по справедливой рыночной стоимости на дату наследования, и вы будете облагаться налогом только с любой прибыли между время, когда вы унаследуете дом и когда вы его продадите.

Например, предположим, что дом, который вы только что унаследовал от бабушки, был первоначально куплен в 1960 году за 25 000 долларов. Если дом сейчас оценивается в 425 000 долларов, означает ли это, что при продаже дома вы будете облагаться налогом с прибыли в 400 000 долларов? К счастью, нет.Вы будете облагаться налогом только с прибыли в течение короткого периода времени между наследованием и продажей.

Я только что унаследовал собственность. Что дальше?

То, что вы решите делать со своей унаследованной собственностью, связано с ее финансовым и физическим состоянием, а также с любыми временными ограничениями.

Есть ли ипотека на недвижимость?

Если на дом, унаследованный вами, есть ипотека, детали ипотеки могут повлиять на то, как быстро вы решите продать или сдать недвижимость в аренду.

Пункт о сроке продажи : проверьте, есть ли в ипотеке пункт о сроке продажи, в котором говорится, что вся ссуда подлежит выплате, если заемщик передает собственность кому-то другому, особенно не члену семьи . Этот пункт может потребовать от вас либо полностью погасить ипотеку, либо продать недвижимость. Когда члены семьи наследуют собственность, они обычно могут просто взять на себя выплаты по ипотеке.
Обратная ипотека : При обратной ипотеке, которая представляет собой финансовый продукт, популярный среди пожилых домовладельцев, стремящихся получить доступ к собственному капиталу своего дома без переезда, первоначальный владелец получает постоянные денежные средства в счет собственного капитала дома, выплачивая ссуду при выезде.После смерти первоначального владельца бенефициар часто имеет ограниченное время для выплаты причитающейся суммы — обычно шесть месяцев. Вам нужно будет оплатить остаток из собственных средств, продать дом, чтобы погасить ссуду, или получить новую ссуду на свое имя, чтобы покрыть причитающуюся сумму.
Подводная собственность : Если собственность, которую вы унаследовали, находится под водой (что означает, что по ней причитается больше, чем она стоит), банк-эмитент может согласиться позволить вам провести короткую продажу дома, приняв за собственность меньше оставшаяся сумма кредита.
Ипотека, выплаченная имуществом : Хотя человек, покидающий дом вам, возможно, имел ипотеку на имущество, пока они жили, возможно, что ипотека была выплачена за счет его имущества, и вы владеете домом бесплатно и бесплатно. Чисто.

Нужен ли имуществу ремонт?

Ремонт на продажу : Как и в случае с любым другим домом, который вы купили бы для себя, всегда полезно пройти осмотр дома при наследовании дома. Вы захотите узнать о любом дорогостоящем ремонте, который необходимо сделать перед продажей дома, например о печи, фундаменте, крыше и окнах.Домашний осмотр стоит от 250 до 700 долларов, в зависимости от размера дома.
Ремонт для сдачи в аренду : Арендаторы меньше заботятся о долгосрочном состоянии собственности и больше о таких удобствах, как новый ковер и свежая краска.
Альтернатива : Покупатели захотят, чтобы перед покупкой был завершен большой ремонт. Если вы заинтересованы в продаже дома без капитального ремонта, рассмотрите возможность продажи его Zillow как есть с предложениями Zillow.

Стоимость ремонта унаследованного дома может повлиять на то, что собственники решат делать с унаследованным имуществом.

Есть ли несколько заинтересованных лиц в унаследованном имуществе?

Очень распространено унаследовать собственность от другого заинтересованного лица, например, брата или сестры или других членов семьи. Конечно, несколько заинтересованных сторон усложняют задачу.

Рассмотрим эти варианты:

Выкуп : Если один из братьев и сестер хочет сохранить дом, а другой хочет продать, один может выкупить другого либо наличными, либо за счет финансирования половины стоимости дома. Наличные расходы включают затраты на закрытие и оценку.
Вексель Примечание : Если вы хотите сохранить собственность, ваш брат или сестра хочет продать, а у вас нет доступа к ипотеке, вы можете записать вексель, в котором описывается, как вы будете платить свою половину дома. возвращение ценности вашему брату или сестре — ежемесячными платежами плюс проценты. Со временем вы фактически купите своего брата или сестру, а они будут получать процентный доход.
Продать и разделить прибыль : Возможно, самый простой вариант: вы и ваш брат или сестра соглашаетесь продать дом, положив себе половину выручки за вычетом расходов и комиссионных.
Сдайте в аренду и разделите прибыль : Если рынок недвижимости невысок, вы можете решить, что с финансовой точки зрения выгоднее сдавать недвижимость в аренду. Вы и ваш брат или сестра возьмете в карман всю прибыль, оставшуюся от ежемесячной арендной платы после затрат на техническое обслуживание и управление недвижимостью.
Иск о разделе : если заинтересованные стороны не могут договориться о том, что делать с недвижимостью, вам придется привлечь суды, подав иск о разделе, который, по сути, просит судью отдать распоряжение о продаже дома.Это может быть своевременный и дорогостоящий процесс, поскольку судебные издержки снижают прибыль, которую вы получите, намного ниже той, которую вы получили бы, продавая в первую очередь.

Когда несколько человек наследуют дом вместе, важно обсудить все варианты, прежде чем продавать унаследованное имущество.

3 варианта наследования имущества: Въехать, сдать или продать

После сбора необходимой финансовой информации, оценки физического состояния дома и общения с другими заинтересованными сторонами пора решить, что делать с домом, который вы унаследовали.Ваше решение о въезде, аренде или продаже собственности будет зависеть от многих финансовых, обстоятельств и рыночных решений.

Переход

Финансовые последствия: Независимо от того, есть ли у вас ипотечный платеж или нет, вы будете на крючке из-за технического обслуживания, сборов ТСЖ и других непредвиденных расходов, связанных с домовладением.
Налоговое обязательство: Сам факт наследования дома не влечет за собой ответственность за уплату дополнительных налогов в большинстве штатов, за исключением ежегодных налогов на недвижимость, которые вы будете платить как новый владелец.

Превратить в аренду

Финансовые последствия: Во-первых, вам нужно подготовить дом к аренде. Затем учитывайте такие расходы, как круглосуточная техническая поддержка, управление недвижимостью и отсутствие арендаторов.
Налоговые обязательства: Как и в случае любого собственного дома, вы должны будете платить налог на недвижимость. Однако вы можете вычесть расходы, связанные с содержанием и обслуживанием, из ваших налогов.

Продам

Финансовые последствия: вы должны будете покрыть все расходы, связанные с включением вашего дома в список, включая любой ремонт, который необходимо сделать заранее, услуги агента по недвижимости, затраты на подготовку и закрытие.
Налоговое обязательство: Если вы подпадаете под определенные налоговые категории, вы должны будете уплатить налог на прирост капитала в размере разницы между справедливой рыночной стоимостью дома на момент его унаследования и продажной ценой.

Исключение по налогу на имущество при наследовании

Сводка

Смена владельца приводит к увеличению налоговых счетов. Согласно системе налогообложения собственности Калифорнии смена владельца собственности является важным событием.Когда собственность переходит из рук в руки, налоги, уплачиваемые за собственность, обычно увеличиваются — часто значительно. В свою очередь, увеличиваются доходы местного самоуправления.

Особые правила для наследуемой собственности. Хотя большинство налоговых счетов за недвижимость повышаются во время передачи, три десятилетия назад Законодательный орган и избиратели создали особые правила для унаследованной собственности. По сути, эти правила позволяют детям (или внукам) унаследовать меньшую сумму налога на имущество своих родителей (или бабушек и дедушек).

Исключение наследования дает много преимуществ, но имеет недостатки. Решение создать исключение унаследованного имущества было последовательным. Сотни тысяч семей получили налоговые льготы по этим правилам. В результате сборы местного государственного налога на имущество сократились на несколько миллиардов долларов в год. Кроме того, разрешение детям наследовать более низкий налог на имущество своих родителей усугубило неравенство между владельцами аналогичной собственности.Это также, по-видимому, способствовало преобразованию некоторых домов из основных жилых домов, занимаемых владельцами, в аренду и другие виды использования.

Возвращаясь к исключению наследования. В свете этих последствий Законодательное собрание может пересмотреть исключение наследования. Мы предлагаем законодательному органу подумать, какой цели он хочет достичь с помощью этой политики. Если цель состоит в том, чтобы не допустить, чтобы налоги на имущество делали для семьи непомерно дорогое владение или владение недвижимостью, существующая политика разработана слишком широко, и существуют варианты, позволяющие более эффективно использовать льготы.Однако в конечном итоге любые изменения исключения наследования должны быть представлены избирателям.

Особые правила для наследственного имущества

Местные органы власти взимают налоги на собственность. Местные органы власти в Калифорнии — городах, округах, школах и специальных округах — взимают налоги на собственность с владельцев собственности в зависимости от стоимости их собственности. Налоги на недвижимость являются основным источником доходов местных органов власти, ежегодно собирая около 60 миллиардов долларов.

Налог на имущество, основанный на цене покупки. Ежегодный счет налога на имущество каждого собственника недвижимости равен налогооблагаемой стоимости его собственности (или оценочной стоимости), умноженной на ставку налога на имущество. Ставки налога на имущество ограничены 1 процентом плюс меньшие, утвержденные избирателями ставки для финансирования местной инфраструктуры. Оценочная стоимость недвижимости основана на ее покупной цене. В год покупки недвижимости она облагается налогом по цене покупки. После этого каждый год налогооблагаемая стоимость собственности увеличивается на 2 процента или на уровень инфляции, в зависимости от того, что меньше.Этот процесс продолжается до тех пор, пока недвижимость не будет продана и снова не будет облагаться налогом по ее покупной цене (обычно именуемой «переоцененная собственность»).

Смена собственников увеличивает налоги на имущество. В большинстве случаев рыночная стоимость большинства объектов недвижимости растет быстрее, чем на 2%. Из-за этого большая часть собственности облагается налогом по цене, значительно ниже той, за которую она могла бы быть продана. Налогооблагаемая стоимость типичной собственности в штате составляет около двух третей ее рыночной стоимости.Эта разница тем больше, чем дольше находится дом в собственности. Таким образом, продажа недвижимости обычно приводит к увеличению ее оценочной стоимости. Это, в свою очередь, ведет к увеличению собираемости налога на имущество. Для собственности, которая находилась в собственности в течение многих лет, это повышение налогов на недвижимость обычно является значительным.

Особые правила для наследуемой собственности. Обычно, когда недвижимость передается новому владельцу, ее оценочная стоимость сбрасывается до покупной цены. Однако законодательный орган и избиратели создали специальные правила для унаследованной собственности, которые, по сути, позволяют детям (или внукам) наследовать более низкую налогооблагаемую стоимость собственности своих родителей (или бабушек и дедушек).В 1986 году избиратели одобрили Предложение 58 — законодательную поправку к конституции, которая исключает переоценку определенной передачи собственности между родителями и детьми. Десять лет спустя Предложение 193 распространило это исключение на переводы между бабушками и дедушками и внуками, если родители внуков умерли. (В этом отчете мы называем имущество, передаваемое между родителями и детьми или бабушками, дедушками и внуками, «унаследованным имуществом». Это включает имущество, переданное до и после смерти родителя.) Эти исключения распространяются на все унаследованные основные жилые дома, независимо от их стоимости. Они также распространяются на совокупную стоимость до 1 миллиона долларов в отношении всех других типов унаследованной собственности, такой как вторые дома или коммерческая недвижимость.

Последствия исключения наследования

Решение создать исключение унаследованного имущества было логичным. Сотни тысяч семей получили налоговые льготы по этим правилам. В результате сборы местного государственного налога на имущество сократились на несколько миллиардов долларов в год.Кроме того, разрешение детям наследовать более низкий налог на имущество своих родителей усугубило неравенство между владельцами аналогичной собственности. Это также, по-видимому, повлияло на то, как используется унаследованная собственность, способствуя преобразованию некоторых домов из основных жилых домов, занимаемых владельцами, в аренду или другое использование. Мы обсудим эти последствия более подробно ниже.

Многие воспользовались правилами наследования

650 000 объектов недвижимости, унаследованных за прошедшее десятилетие. Ежегодно от 60 000 до 80 000 унаследованных объектов недвижимости по всему штату освобождаются от переоценки. Как показано на Рисунке 1, это примерно одна десятая всего имущества, передаваемого каждый год. За последнее десятилетие около 650 000 объектов собственности — примерно 5 процентов от всей собственности в штате — перешли от родителей к их детям без переоценки. Подавляющее большинство объектов недвижимости, подлежащих исключению из наследства, представляют собой дома для одной семьи.

Многие дети получают значительные налоговые льготы. Как правило, чем дольше находится дом в собственности, тем больше увеличивается налог на имущество в момент передачи. Многие унаследованные объекты владели десятилетиями. Из-за этого налоговая льгота, предоставляемая детям, позволяющая избежать переоценки, часто бывает значительной. Типичный дом, унаследованный в округе Лос-Анджелес в течение последнего десятилетия, принадлежал родителям почти 30 лет. Для дома, находящегося в собственности так долго, исключение наследования снижает счет налога на имущество ребенка на 3000–4000 долларов в год.

Количество объектов недвижимости, находящихся в наследстве, вероятно, будет расти. Собственники недвижимости в Калифорнии стареют. Доля домовладельцев старше 65 лет увеличилась с 24 процентов в 2005 году до 31 процента в 2015 году. Эта тенденция, вероятно, сохранится и в ближайшие годы, поскольку бэби-бумеры — основная демографическая группа — продолжат стареть. Это может привести к увеличению числа пожилых домовладельцев, желающих передать свои дома своим детям. Это, в свою очередь, может привести к росту использования исключения наследования.Недавний опыт подтверждает это ожидание. Как показано на Рисунке 2, в течение последнего десятилетия в округах, где было больше домовладельцев старшего возраста, также было больше исключений по наследству. Это предполагает связь между стареющими домовладельцами и исключениями по наследству, которые могут привести к увеличению числа исключений по наследству по мере того, как домовладельцы стареют.

Значительные и растущие бюджетные расходы

Уменьшение доходов по налогу на имущество 900 16. Широкое использование исключения наследования оказало заметное влияние на доходы от налога на имущество.По нашим оценкам, в 2015–16 гг. Исключение родителей и детей привело к сокращению поступлений от налога на имущество в масштабе штата примерно на 1,5 млрд долларов по сравнению с тем, что они были бы в отсутствие исключения. Это примерно 2,5 процента от общих доходов штата от налога на имущество. Эта доля выше в некоторых округах, таких как Мендосино (9 процентов), Сан-Луис-Обиспо (7 процентов), Эль-Дорадо (6 процентов), Сонома (6 процентов) и Санта-Барбара (5 процентов). На Рисунке 3 представлены наши оценки этих фискальных эффектов по округам.

В будущем возможны большие потери. Вероятно, фискальный эффект от этого исключения будет расти в будущем, поскольку домовладельцы в Калифорнии будут продолжать стареть, а использование исключения по наследству будет расти. Хотя степень этого увеличения трудно предсказать, если соотношение, предложенное на Рисунке 2, верно, возможно, что ежегодные убытки по налогу на имущество, связанные с исключениями по наследству, могут увеличиться на несколько сотен миллионов долларов в течение следующего десятилетия.

Усиление неравенства налогоплательщиков
Неравенство среди аналогичных налогоплательщиков. Поскольку оценочная стоимость недвижимости во многом зависит от того, как давно она была куплена, между владельцами недвижимости возникают существенные различия исключительно потому, что они приобрели недвижимость в разное время. Существенные различия наблюдаются даже среди владельцев собственности схожего возраста, дохода и достатка. Например, существуют значительные различия среди аналогичных домовладельцев в районе залива. Если посмотреть на домовладельцев в возрасте от 45 до 55 лет с домами стоимостью от 650 000 до 750 000 долларов и доходом от 80 000 до 100 000 долларов (значения, характерные для данного региона), выплаты по налогу на недвижимость в 2015 году варьировались от менее 2 000 до более 8 000 долларов.
Правила наследования усиливают неравенство. Исключения наследования усугубляют лежащее в основе неравенство налогоплательщиков. Это связано с тем, что исключения наследования фактически увеличивают время, в течение которого свойство может оставаться без повторной оценки. Чтобы увидеть, как это происходит, рассмотрим пример двух одинаковых домов, построенных в одном районе в 1980 году:
Дом 1 приобретен в 1980 году и постоянно принадлежит первоначальным владельцам до их смерти 50 лет спустя, после чего дом унаследован их ребенком.
Дом 2 , , напротив, продается примерно каждые 15 лет — это примерно стандартная продолжительность владения домом в Калифорнии.
Мы прослеживаем счета по налогу на имущество этих двух домов за несколько десятилетий на Рисунке 4, исходя из предположения, что дома растут по исторически типичным ставкам для домов в Калифорнии. К 2030 году счет за дом 1 будет в три раза меньше, чем счет за дом 2. В отсутствие исключения наследования, когда дом 1 переходит к ребенку первоначального владельца, он будет переоценен.Это стерло бы большую часть разницы в выплатах налога на имущество между домом 1 и домом 2. Однако с исключением наследования, новый владелец дома 1 сохраняет более низкие налоговые платежи своих родителей. На протяжении жизни ребенка разница в налоговых выплатах между домом 1 и домом 2 продолжает расти. К 2060 году счет за дом 1 будет в шесть раз меньше, чем счет за дом 2.
Непредвиденное влияние на жилищный рынок
Многие унаследованные основные жилые дома переоборудованы для других целей. Исключение наследования, по-видимому, побуждает детей держаться за дома своих родителей для использования в качестве аренды или других целей вместо того, чтобы выставлять их на продажу. Взгляд на унаследованные дома в округе Лос-Анджелес за последнее десятилетие подтверждает этот вывод. На диаграмме 5 показана доля домов, получивших освобождение домовладельца от налогов — снижение налога, доступное только для основного жилья, — до и после наследования. До наследования около 70 процентов домов требовали освобождения домовладельца от налога, по сравнению с примерно 40 процентами после наследования.Это говорит о том, что многие из этих домов превращаются из основных жилых домов в другое использование.
Возможно, эта тенденция возникает из-за того, что люди по своей сути принимают разные решения в отношении унаследованной собственности, независимо от их налогового режима. Однако более пристальный взгляд на данные из округа Лос-Анджелес говорит об обратном. На Рисунке 6 доля первичного жилья, преобразованного в другое использование, разбита по сумме налоговых сбережений, полученных ребенком. Как показано на Рисунке 6, доля первичного жилья, переоборудованного для другого использования, является самой высокой среди тех, кто получает наибольшую экономию налогов.Чуть более 60 процентов детей, получающих наибольшую экономию налогов, перевели свой унаследованный дом для другого использования, по сравнению с чуть менее половины детей, получающих наименьшие сбережения. Это говорит о том, что экономия на налогах, обеспечиваемая исключением наследования, может быть учтена в решении некоторых детей преобразовать основное место жительства их родителей в аренду или другое использование.
Способствует ограниченному наличию домов для продажи. Перевод унаследованной собственности из основных жилых помещений в другое использование может усугубить проблемы для покупателей жилья, вызванные ограниченным рынком жилья в штате.Во многих частях Калифорнии предложение домов на продажу очень ограничено, и покупка дома очень конкурентоспособна. На Рисунке 7 показано, что количество выставленных на продажу домов в Калифорнии постоянно более ограничено, чем в остальной части страны. Этот ограниченный инвентарь — следствие многих факторов, в том числе слишком малого количества домов и старения населения — привел к росту цен на жилье в Калифорнии и затруднил покупку жилья для многих. Когда унаследованные дома не выставляются на продажу, эти проблемы усугубляются.С другой стороны, перевод унаследованных домов на рынок аренды может оказать понижательное давление на арендную плату. Однако данные, которые мы рассмотрели, не позволяют нам определить, сколько объектов недвижимости переоборудуют для сдачи в аренду, а не для других целей, например домов для отдыха. В целом, перемещение домов с рынка продажи на рынок аренды, вероятно, приведет к тому, что меньше калифорнийцев будут домовладельцами, а больше — арендаторами.
Возвращаясь к исключению наследования
Прошли десятилетия с тех пор, как калифорнийцы проголосовали за исключение унаследованной собственности.С тех пор это решение имело серьезные последствия, однако его пересмотру уделялось мало внимания. Более того, есть признаки того, что использование исключения будет расти в будущем. В свете этого Законодательное собрание может пожелать пересмотреть исключение наследования. В качестве отправной точки Законодательное собрание хотело бы рассмотреть, какой цели оно желает достичь с помощью исключения наследования. Ставится ли цель обеспечить, чтобы семья продолжала занимать определенную собственность? Или сохранить право собственности на определенную собственность в семье? Или продвигать наследование собственности само по себе?
Разные цели предполагают разную политику.Если цель состоит в том, чтобы безоговорочно продвигать наследование собственности, сохранение существующего исключения наследования имеет смысл. Если, однако, цель более узкая — например, убедиться, что семья продолжает занимать конкретный дом — объем существующего исключения наследования будет слишком широким.
Причины, по которым существующая политика может быть слишком широкой
Налоги на недвижимость не могут быть большим препятствием для продолжения владения. Одно из возможных оснований для исключения наследования состоит в том, чтобы не допустить, чтобы налоги на имущество сделали чрезмерно дорогостоящим для семьи продолжение владения определенной собственностью.Беспокойство может заключаться в том, что в случае переоценки имущества при наследовании бенефициар не сможет позволить себе более высокий платеж по налогу на имущество, что вынудит его продать собственность. Однако есть основания полагать, что многие бенефициары находятся в сравнительно хорошем финансовом положении, чтобы покрыть расходы, связанные с переоценкой:
Дети домовладельцев обычно более обеспечены. Дети домовладельцев, как правило, материально живут лучше, чем взрослые.Данные панельного исследования динамики доходов показывают, что калифорнийцы, выросшие в доме, принадлежащем их родителям, имели средний доход более 70 000 долларов в 2015 году по сравнению с менее чем 50 000 долларов для тех, чьи родители были арендаторами. Помимо дохода, несколько общенациональных исследований показали, что дети домовладельцев, как правило, живут лучше во взрослом возрасте в различных категориях, включая уровень образования и домовладение.
Многие унаследованные объекты недвижимости имеют низкую стоимость владения. Помимо налогов на недвижимость, домовладельцы несут расходы на ипотеку, страхование, техническое обслуживание и ремонт. Эти затраты, как правило, ниже для собственности, которая находилась в собственности в течение многих лет, как и многие унаследованные собственности, в основном потому, что их ипотека была выплачена. Согласно данным American Community Survey, в 2015 году чуть менее 60 процентов домов, находящихся в собственности 30 лет и более, находились в свободном владении по сравнению с менее чем четвертью всех домов. Следовательно, ежемесячные затраты на владение для этих домовладельцев были примерно на 1000 долларов меньше, чем у типичного домовладельца (1650 долларов по сравнению с670 долларов). Поскольку большинство унаследованных домов находились в собственности на протяжении десятилетий, дети обычно получают собственность с более низкой стоимостью владения.
Наследование собственности обеспечивает финансовую гибкость. Помимо более низкой стоимости владения, дополнительным преимуществом наследования собственности без ипотеки является значительное увеличение кредитоспособности. Многие унаследованные свойства обладают значительным капиталом. Это предлагает бенефициарам возможность доступа к наличным деньгам через финансовые инструменты, такие как ссуды под залог недвижимости.
Многие дети не владеют наследственным имуществом. Еще одно возможное обоснование исключения наследования состоит в том, чтобы обеспечить постоянное владение недвижимостью одной семьей. Однако многие дети, похоже, не занимают свои унаследованные свойства. Как обсуждалось ранее, похоже, что многие унаследованные дома переводятся в аренду или для других целей. В результате мы обнаружили, что в округе Лос-Анджелес только меньшая часть домов, унаследованных за последнее десятилетие, требует освобождения домовладельца.Это говорит о том, что в большинстве случаев семья не продолжает владеть унаследованным имуществом.
Возможные альтернативы
Если законодательный орган считает, что существующая политика слишком широка, у него есть несколько вариантов, чтобы лучше сфокусировать исключение на достижении конкретных целей. В дополнение к лучшему согласованию политики с конкретной целью сужение исключения поможет минимизировать некоторые из недостатков, рассмотренных в предыдущем разделе. Ниже приведены некоторые варианты, которые Законодательный орган может рассмотреть.Эти варианты могут быть приняты индивидуально или могут быть объединены. Любые изменения в конечном итоге должны быть представлены избирателям для утверждения.
Ограничение на дома, используемые в качестве основного места жительства. Один из вариантов — ограничить исключение домами, которые занимают члены семьи после наследования. Унаследованные дома, используемые в качестве сдачи в аренду или вторые дома, подлежат переоценке. Такое изменение могло бы сократить вдвое убытки по налогу на имущество в результате существующего исключения.
Тестирование средств. Другой вариант — потребовать проверку нуждаемости для определения права на исключение. Законодательный орган может установить порог дохода, ниже которого должен снизиться доход ребенка, чтобы иметь право на исключение по наследству.
Этап увеличения налога на имущество. Третий вариант — поэтапное увеличение налога на недвижимость в течение нескольких лет в результате переоценки унаследованной собственности.Это изменение уменьшит общую финансовую выгоду, которую дает исключение — в знак признания относительного богатства многих бенефициаров — и при этом обеспечит некоторое краткосрочное облегчение. Промежуточный период, в течение которого происходит поэтапное увеличение, может дать члену семьи время для принятия финансовых мер для покрытия текущих затрат на владение их унаследованным имуществом.
Заключение
Когда собственность переходит из рук в руки, налоги, уплачиваемые за собственность, обычно увеличиваются — часто значительно.Однако это не так в отношении большей части унаследованного имущества. Три десятилетия назад Законодательное собрание и избиратели решили, что большая часть унаследованного имущества не подлежит переоценке. Это было последовательное решение. Многие получили выгоду от налоговой экономии, которую дает эта политика. Тем не менее, исключение наследования вызывает некоторые политические опасения в отношении справедливости налогоплательщиков и неблагоприятных последствий для рынков недвижимости.
В свете этих последствий Законодательное собрание может пожелать пересмотреть исключение наследования.Мы предлагаем законодательному органу подумать, какой цели он хочет достичь с помощью этой политики.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

риски покупателя жилья в 2021 году

Общая информация о наследовании квартир

Риски покупателя наследственной квартиры

Аннулирование договора купли-продажи

Отказополучатели

Долги умершего

Оцениваем вероятность рисков

Наследство по закону

Наследство по завещанию

Квартира в собственности меньше 3 лет

Квартира во владении дольше 3 лет

Причина смерти владельца

Как снизить риски

Защита в суде

Свежее наследство

Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры у наследника: подводные камни

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Не типичные, но возможные сложности

Какие меры следует предпринимать покупателям?

На что готовы пойти мошенники?

Покупать ли наследственную квартиру?

Как безопасно оформить сделку?

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2021 году

Общая информация о наследовании квартир

Риски покупателя наследственной квартиры

Аннулирование договора купли-продажи

Отказополучатели

Долги умершего

Оцениваем вероятность рисков

Наследство по закону

Наследство по завещанию

Квартира в собственности меньше 3 лет

Квартира во владении дольше 3 лет

Причина смерти владельца

Как снизить риски

Защита в суде

Унаследовали недвижимость в аренду? Вот что вам нужно учитывать

Как избежать уплаты налогов на наследственное имущество

налоговых последствий при аренде дома в наследство | Руководства по дому

Максимизируйте налоговые вычеты

Налог на прирост капитала

Рассмотрите возможность перерыва для домовладельцев-резидентов

Ожидайте переоценки налога на недвижимость

Решение, что делать с унаследованным домом

Сколько вы платите по оцененным активам

Что делать, если вы унаследовали недвижимость

Налоги на наследственное имущество

Наследственное имущество и множественные наследники

Переезд в наследство

Сдача в аренду наследственного имущества

Продажа имущества в наследство

Наследование дома для отдыха

Принятие решения о наследственном имуществе

Что происходит, когда вы унаследуете дом?

Налоговые последствия: Должен ли я платить налог на унаследованное имущество?

Что такое налог на прирост капитала?

Что такое повышающие налоги или повышающая налоговая база?

Я только что унаследовал собственность. Что дальше?

Есть ли ипотека на недвижимость?

Нужен ли имуществу ремонт?

Есть ли несколько заинтересованных лиц в унаследованном имуществе?

3 варианта наследования имущества: Въехать, сдать или продать

Переход

Превратить в аренду

Продам

Исключение по налогу на имущество при наследовании

Добавить комментарий Отменить ответ