Покупка квартиры по переуступке права требования риск для покупателя: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Содержание

Новый юридический риск появился при покупке квартир — Российская газета

На рынке жилья появился новый юридический риск. При том, что общее количество мошенничеств с квартирами, по данным экспертов, выросло, новая опасность может в будущем привести к проблемам у тысяч покупателей. О новом риске предупредил «РГ» член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев.

«Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, — рассказывает Вячеслав Голенев. — Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это «на потом». Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.07.2020

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?


Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (

например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступитьправа требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А

Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед

Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (

дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому

Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру

по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (

подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих

прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Почему-то принято считать, что покупка жилья по переуступке прав требования – процедура, опасная в первую очередь для покупателя. Это не совсем так, ведь жертвами мошенников всегда становятся невнимательные граждане, не знающие тонкостей и особенностей сделки данного рода. И если изучить информацию, изложенную в настоящей публикации, вы сможете стать собственником жилья без каких-либо рисков и опасностей. Ведь главное – тщательно подходить к каждому этапу, впрочем, это необходимо делать при оформлении любого договора купли-продажи. И покупка квартиры в готовом доме ничуть не безопасней, чем при оформлении соглашения о переуступке.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке?

Если подходить к оформлению ответственно, не боясь, что обязательно вам будут предлагать участвовать в мошеннических сделках, достаточно просто перепроверить информацию, предоставляемую продавцом и застройщиком. Может показаться, что для этого необходимо быть адвокатом. Вовсе нет. Достаточно следовать инструкции, о которой пойдет речь чуть позже. Сейчас необходимо разобраться, что имеется в виду под словом риск. Важно правильно понимать суть сделки. Она заключается в том, что первичный покупатель подписывает договор долевого участия с застройщиком, становясь собственником квадратных метров, когда дом еще находится в стадии строительства.

Продавец предоставляет бумаги, подтверждающие, что взносы выплачивались вовремя, а просрочек по платежам нет. Этой справкой некоторые пренебрегают. Также не уделяют внимание письменному разрешению супруга (супруги) на проведение сделки. В итоге появляется риск, что через суд договор переуступки признают недействительным. Уже из сказанного видно, что истинная причина попадания в сложную ситуацию – собственная невнимательность, неосведомленность, нежелание потратить время на изучения особенностей процедуры и законного порядка совершения сделки. И, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, ознакомьтесь с основными рисками, но об этом чуть позже.

Теперь о выгоде сделки с переуступкой. Застройщик, предлагая стать дольщиком на стадии строительства, предоставляет жилье по минимально возможной цене. Как только здание введут в эксплуатацию, стоимость квадратного метра увеличится на порядок. Часто продавцом становится человек, испытывающий финансовые трудности. Стремясь в сжатые сроки получить деньги, он предлагает перекупить жилье по цене, которая зачастую ниже, чем изначально установил застройщик. Остается переоформить документы, дождаться ввода дома в эксплуатацию и вселиться. Итог – недорогое жилье в новостройке с собственной инфраструктурой в хорошем районе города. А с рисками давайте разбираться.

Основные риски для покупателей

Ошибки, допущенные при совершении предварительного договора, становятся проблемой. Любая коммерческая операция с недвижимостью должна фиксироваться Росреестром. Отсутствие отметки о регистрации – повод сомневаться в правомерности купли-продажи. Договорившись о покупке жилья по минимальной цене, покупатель испытывает чувство эйфории от удачного приобретения. Стоимость квартиры со временем вырастет, а значит, речь идет о капиталовложении. Радость, гордость, чувство близости удачи приводит к тому, что он элементарно не желает проверить наличие обременений.

Иногда люди договариваются о покупке квартиры в долгострое. Сроки сдачи прошли, график строительства не соблюдается. Данные факты являются свидетельством недобросовестности застройщика. Никто не проверяет наличие семьи у продавца. Муж или жена, не написав письменное согласие вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным, и выиграть процесс, особенно, если в семье есть несовершеннолетние дети, и квартира должна стать местом его постоянной регистрации. Даже долги не проверяются, что также приводит к тому, что покупатель остается, что называется, с носом. А ведь всех проблем несложно избежать.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причиной продажи жилья может стать недобросовестность застройщика. Инвестор, желая приобрести недвижимость за копейки, заключает договор на стадии рытья котлована, когда квадратный метр стоит дешевле на 20-30%. Затем, увидев, что строительство затягивается, и конца ему не видно, он хочет вернуть свои деньги, и желательно с прибылью. То же происходит, когда дольщик узнает о проблемах застройщика, связанных с нехваткой финансирования. Покупателю необходимо собрать информацию об объекте и строительной компании, ответственной за его своевременную сдачу. Сведения анализируются, и только после этого принимается окончательное решение.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Все, что приобретается в период законного брака, является совместно нажитым имуществом. Если на момент оформления сделки продавец находится в разводе, это не мешает его второй половине подать на раздел в течение трех лет. Поэтому проверяйте семейное положение продавца на момент подписания им договора долевого участия. Требуйте, чтобы письменное согласие было заверено нотариально. В противном случае оно утрачивает (не приобретает) юридическую силу. При совершении сделки учитывается совместное пожелание обоих супругов, состоящих в законном браке.

Долги и штрафы по взносам у продавца

В законодательстве зафиксировано требование, указывающее, что при подписании договора цессии (переуступки) в сделке участвует застройщик. Предприятие обязано акцентировать внимание на наличие задолженности, если таковая имеет место. Однако желательно сделать это лично. Минимум – требуйте справку, где сказано, что все платежи внесены вовремя, штрафы и пени не насчитаны, а если и были, то погашены в полном объеме. В документе должен фигурировать остаток задолженности. Копии платежных квитанций, банковские выписки и чеки также не будут лишними. Обязательно сопоставьте даты, сверив их с графиком (приложение к договору долевого участия).

Признание договора ДДУ недействительным

Это особый случай, когда изначально договор долевого участия (ДДУ) составлялся с нарушениями действующего законодательства. Отсутствие обязательных атрибутов, подписей, печатей, нотариального заверения – повод считать соглашение ничтожным (незаключенным). Проведите юридический мониторинг, затребовав копию договора с застройщиком. Имеет смысл привлечь юриста, как и в случае с оформлением соглашения о переуступки долга. Обращайте внимание на такие факторы, как использование материнского капитала для оплаты жилья. Значит, у продавца есть малолетние дети, и нужно быть особенно осторожным. Проконтролируйте, что покупаемая квартира не является единственным жильем.

Обременение, ипотека, квартира в кредите

Если продавец брал деньги у банка, процедура оформления договора усложняется, так как появляется еще один участник – кредитор. Банк накладывает обременение, о чем сообщается в Росреестр. Убедитесь, что этой отметки нет. В противном случае проверьте, готов ли этот банк дать разрешение на совершении цессии. Позднее, при оформлении документа, снова обращайтесь в банк, чтобы кредитор получил свой экземпляр соглашения, полномочные лица из числа сотрудников кредитного отдела поставили подписи, которые заверяются оригинальными печатями. Теперь есть три способа погашения задолженности:

  1. Заплатить остаток долга в полном объеме, взять соответствующую справку, закрыть кредит.
  2. Согласиться погашать задолженность на условиях, предоставленных ранее продавцу.
  3. Подписать свой договор кредитования, где условия обговорены персонально с новым владельцем.

Обязательно проверяйте наличие (отсутствие) задолженностей перед банком. Получите у продавца соответствующую справку. Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь погашать задолженность продавца за счет личных сбережений под честное слово. Каждая финансовая операция оформляется документально. Любое изменение собственника отображается в Едином государственном реестре. Там же вносятся отметки об обременении.

Какие документы необходимы для исключения рисков?

Чтобы сделка была для вас прозрачной, достаточно потребовать:

  1. Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
  2. Согласие на цессию от застройщика.
  3. Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
  4. Согласие на сделку от супруга/супруги.
  5. Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
  6. Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
  7. Справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, непогашенных штрафов за просрочку.
  8. Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Каждый документ должен обладать юридической силой и быть действительным на момент предъявления. Сверяйте даты, периоды. Убедитесь в наличии подписей, печатей, нотариального заверения и т.д. В этом случае риски отсутствуют, и покупка квартиры будет действительно выгодной, как и планировалось. Проявляйте осторожность, будьте внимательными, не делайте поспешных выводов, оставайтесь благоразумным, и покупка станет абсолютно безопасной.


Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика — Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

риелторы

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

москомстройинвест

новостройки

строительство

долевое строительство

дольщики

жилье

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_400ae24060f3be6de6db2f44557dd7c4.jpg

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html

https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html

https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1920x0_80_0_0_9725fc37633caa808038ed22553dd566.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

риелторы, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), москомстройинвест, новостройки, строительство, долевое строительство, дольщики, жилье, realty-гид – риа недвижимость

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

26 декабря 2019, 13:14

Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

27 сентября 2019, 12:50

Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимости

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

10 декабря 2019, 13:34

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

21 октября 2019, 15:07

Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с карты

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Как по закону оформить покупку квартиры по переуступке в новостройке. Какие риски подстерегают покупателя. Что такое право требование и как оно соотносится с правом собственности на квартиру. Чем важен ДДУ. Примеры, как не потерять деньги и квартиру. Выгодные инвестиции в ремонт в 2021 году

Иногда встречается такая ситуация, когда долевой владелец квартиры решает продать свою долю стороннему лицу. Как называется такая ситуация? Переуступкой квартиры в новостройке, хотя и не совсем. Давайте разберемся.

Разбираемся в терминах

Начнем с того, что переуступка не влечет за собой перехода права собственности к покупателю, как это происходит в обычном случае. Дело в том, что на стадии строительства прав собственности нет вообще. Поэтому юристы говорят: по переуступке приобретают не собственность, а всего лишь право требование.

В чем отличие права требования от права собственности?

Право требования —это неотъемлемое право первоначального дольщика. Считается, что он, по договоренности с Застройщиком, предполагает успешное завершение объекта и поэтому заключает с ним договор о намерениях. Это может быть либо ДДУ (договор долевого участия), либо предварительной купли-продажи.

Вводится новое понятие – приобретатель, он же дольщик. Если приобретатель частное лицо, то он получает право требование на конкретную квартиру строящегося дома. Приобретателем может выступать и юрлицо, которое может получать право требования как на единичную квартиру, так и на несколько (по решению Застройщика).

Реализуется право требование двояко:

  • когда дом готов, оно переходит на право собственности квартиры;

  • пока дом не готов, дольщик имеет право продать свою долю третьей стороне по переуступке.

Итак, подытожим. Право требование – тип предварительной договоренности первичного инвестора с Застройщиком о том, что после окончания строительства дольщик получит в собственность квартиру, за которую отдал деньги. Но не раньше.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Риски и особенности

Третьей стороне, то есть второму покупателю, легче оказаться в рискованной ситуации, чем первому дольщику. Потому что он юридически связан только с продавцом, а не с Застройщиком. Если продавец юридическое лицо, то покупатель может и не знать об отношениях этого лица с Застройщиком. Это большой риск, как мы опишем ниже на примере.

Если же продавец – частник, то главный риск в том, что у него может не оказаться всей полноты права требования. Соответственно, покупая долю, приобретатель может лишиться правовой защиты сделки, вплоть до потери денег и квартиры.

Объясним подробнее. Единственным документом, который по закону гарантированно передает право требование, является договор долевого участия, ДДУ. Его зарегистрируют в Росреестре. Переуступка прав по ДДУ, с точки зрения легитимности сделки, считается безупречной. Если при продаже договор переуступки прав заключается на основе ДДУ, то он также считается легитимным.

Но как с этим на практике? С вариациями.

Важно! Если переуступка оформляется другими договорами, то фактической передачи прав требований не происходит!

Кроме того, в других договорах могут быть предусмотрены дополнительные условия перехода прав требования. Пока они не выполнены, сделка не считается легитимной.

Пример, как покупатель по переуступке может лишиться всего

Допустим, строительный подрядчик получил как оплату за свои услуги от Застройщика несколько квартир. Сделка оформлена договором не ДДУ, а иным. После этого подрядчик переуступает (продает) доли частным покупателям. И тоже не на основе ДДУ, а другого договора.

Время идет, вроде бы все нормально. Но в один прекрасный день подрядчик ссорится с Застройщиком, например, по причине взаимных претензий. Поскольку договор по переуступке прав подрядчика с Застройщиком не ДДУ и не зарегистрирован в госреестре, наступает катастрофа. Застройщик единоличным решением аннулирует ранее подписанный договор с подрядчиком. Соответственно, последний теряет право требования, лишается квартир, которые возвращаются в распоряжение Застройщика. Вслед за подрядчиком лишаются квартир в будущем доме и его клиенты-покупатели. Они страдают больше, поскольку еще теряют немалые средства, заплаченные за переуступку. Единственно, что им остается, — требовать возврат средств с подрядчика, что нереально из-за отсутствия договора долевого участия. Либо ждать и надеяться, что подрядчик через суд вернет свои права.

Важный вывод из примера! При наличии ДДУ любые отношения между Застройщиком-Продавцом-Покупателем можно урегулировать в законодательном режиме.

Это очень важно помнить всем, кто собирается купить квартиру в новостройке по переуступке.

Причины переуступки прав

Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.

Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.

Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.

Существенное дополнение

Важно! По закону (ст. 390 ГК) первоначальный дольщик или цедент не отвечает перед покупателем по переуступке прав за Застройщика. Если тот нарушит сроки строительства либо заморозит объект, свои претензии покупатель может адресовать только Застройщику.

Но по той же статье Гражданского кодекса, если в договоре переуступки указать пункт, что продавец отвечает за действия Застройщика перед покупателем, то ситуация меняется.

В случае проблем со строительством по вине Застройщика (и даже его банкротства) покупатель получает право требовать компенсацию с продавца. На бумаге звучит прекрасно, но в жизни встречается очень редко. Кто согласится на эту драконовскую ответственность поручаться за Застройщика, если первый дольщик и так продает свою долю, потому что потерял доверие к тому.

Совет на заметку

Не каждое предложение переуступки таит в себе опасность. Если ДДУ подписан, а Застройщик проверен и с ним все в порядке, то дом будет закончен, а новый дольщик обязательно получит долгожданную квартиру. Поскольку цена по переуступке иногда существенно ниже рыночной, у покупателя на руках остается немалая сумма денег, которую он планировал потратить на квартиру в новостройке. Хотим посоветовать разумно распорядиться этими средствами. Пока идет строительство, можно в квартире сделать комплексный ремонт. Когда дом будет готов, то не надо будет тратить дополнительные деньги на ремонт, а сразу въехать в обновленные апартаменты.

Единственный момент – ремонт желательно сделать силами сторонней строительной компании, а не строителей на объекте. Как показывает опыт, эти строители ничем не отличаются от частных бригад со всеми вытекающими последствиями. В случае с компанией можно заключить договор, определить сроки и зафиксировать цену за квадратный метр. Так клиент получит гарантированный результат без лишних хлопот и нервотрепки.

Резюме

Итак, главный вывод статьи – покупка квартиры по переуступке в новостройке должна заключаться только на основании Договора долевого участия (он должен быть у первоначального дольщика). Один лишь этот документ в состоянии свести почти к нулю все возможные риски. Если дольщик не соглашается на этот вариант, либо если у него нет договора ДДУ с Застройщиком, отказывайтесь от покупки!

Опубликовано: 26.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы

17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.

Условия для правомерности сделки

Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.

Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.

Плюсы и минусы

Плюсы для продавца (цедента):
  • Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.
Минусы для продавца:
  • Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
  • Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.
Плюсы для покупателя (цессионария):
  • Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
  • Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.
Возможные минусы для покупателя:
  • Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
  • Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
  • Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.
Многих минусов можно избежать или свести ущерб от них к минимуму, если правильно оформить договор.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.

Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.

Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.

После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.

Вам также будет интересно:

Оговорка о переуступке — все, что вам нужно знать

Оговорка о переуступке (AC) является важной частью многих договоров, особенно в отношении недвижимости. В этой статье мы обсуждаем:

  • Что такое оговорка о переуступке? (с примером)
  • Оговорки о запрете уступки прав (с примером)
  • Оговорки о недопустимости уступки
  • Важные соображения
  • Как Assets America ® могут помочь
  • Часто задаваемые вопросы

Что такое пункт о переуступке?

Обзор

AC является частью контракта, регулирующего продажу собственности и другие операции.Он занимается вопросами, касающимися уступки имущества в договоре купли-продажи. Суть положения о переуступке заключается в том, что покупатель может сдавать в аренду, сдавать в аренду, ремонтировать, продавать или уступать собственность .

«Назначить» означает просто передать преимущества и обязательства по контракту от одной стороны к другой. Короче говоря, это передача договорных прав.

Углубленное определение

В явной форме AC выражает обязательства, связанные с уступкой прав цедента цессионарию.Оговорка о переуступке договора недвижимости может иметь две разные формы, в зависимости от автора договора:

  1. AC заявляет, что цедент не делает никаких заявлений или гарантий в отношении собственности или соглашения. Это делает задание «КАК ЕСТЬ».
  2. Цессионарий не будет обвинять цедента. Он защищает цедента от убытков, обязательств, затрат, претензий или других расходов, вытекающих из соглашения.

В пункте договора о переуступке указывается «покупатель и / или правопреемник.В этом предложении слово «назначает» — это существительное, обозначающее правопреемников. Это относится ко всем, кого вы решите получить свои права собственности.

Положение об уступке устанавливает тот факт, что покупатель (который является цедентом) может уступить имущество правопреемнику. После уступки правопреемник становится новым покупателем.

АК передает правопреемнику как имущественные права АК, так и договорные обязательства АК. После выполнения задания цедент отсутствует.

Что такое договор аренды?

Пример уступки

Это пример пункта уступки договора недвижимости:

«Покупатель оставляет за собой право передать этот договор полностью или частично любой третьей стороне без дополнительного уведомления Продавца; указанная уступка, не освобождающая Покупателя от его или ее обязательства по выполнению условий настоящего контракта, должна быть уступкой по умолчанию.”

Положение о переуступке

Положение об уступке — это отдельная статья, в которой говорится о принятии цессионарием уступки по договору.

Пример положения о переуступке

Вот пример положения о переуступке:

«Инвестор, как Цессионарий, настоящим принимает вышеуказанную и вышеизложенную Передачу Контракта от XXXX, XX, 20XX между Цедентом и ____________________ (продавцом) и соглашается принять на себя все обязательства и выполнить все обязанности Цедента в соответствии с Договор.”

Оговорки о недопустимости уступки и оговорки о недопустимости уступки

Положение о недопустимости уступки не позволяет любой из сторон уступать договор без разрешения другой стороны. Обычно это делается путем запрета оплаты задания. Предложение о недопустимости переуступки — это еще одно название предложения о запрете переуступки.

Пример оговорки о запрете уступки

Это пример оговорки о недопустимости уступки из Стандартной формы соглашения AIA:

Сторона 1 и Сторона 2, соответственно, связывают себя, своих партнеров, правопреемников, правопреемников и законных представителей с другой стороной настоящего Соглашения, а также с партнерами, правопреемниками, правопреемниками и законными представителями такой другой стороны с уважением. ко всем условиям настоящего Соглашения.Ни Сторона 1, ни Сторона 2 не могут переуступать настоящее Соглашение без письменного согласия другой стороны ».

Важные аспекты договоров переуступки

Наличие переменного тока вызывает несколько важных соображений.

Комиссия за уступку

По сути, цедент — это брокер, объединяющий покупателя и продавца. Таким образом, цедент взимает плату за эту услугу. Естественно, цедент не несет обычных расходов покупателя.

Скорее, новый покупатель берет на себя эти расходы.На самом деле комиссия за переуступку заменяет комиссию, которую риэлтор или брокер взимает при обычной транзакции. Часто комиссия за переуступку меньше, чем обычная брокерская комиссия.

Например, сравните комиссию за уступку в размере 2% и комиссию брокера в размере 6%. Это экономия 200 000 долларов при закупочной цене в 5 миллионов долларов. Оптовики — это профессионалы, зарабатывающие на жизнь поручениями.

Часто цедент требует, чтобы цессионарий внес комиссию на условное депонирование. Как правило, комиссия не возвращается, даже если цессионарий отказывается от сделки после подписания положения о переуступке.В некоторых случаях цессионарий выплачивает вознаграждение непосредственно цеденту.

Намерение правопреемника

Тот факт, что договор содержит AC, не обязывает покупателя уступать договор. Покупатель остается покупателем, если он не решит исполнить AC, после чего он становится цедентом. Покупатель должен решить, проводить ли покупку или уступать договор.

Тем не менее, AC сигнализирует продавцу о вашем возможном намерении передать договор купли-продажи другому лицу.Во-первых, продавец может возразить, если вы попытаетесь передать собственность без AC.

У вас могут возникнуть серьезные проблемы при закрытии, если вы явитесь с неожиданным правопреемником. Фактически, вы можете поставить под угрозу всю сделку.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это испугает ли желание покупателя включить кондиционер в контракт продавца. Возможно, продавец очень разборчив в выборе покупателя, которому он будет продавать.

Или, возможно, продавец слышал страшилки, настоящие или фальшивые, о заданиях.Какова бы ни была причина, положение о переуступке контракта с недвижимостью может поставить под угрозу возможную сделку.

Цепочка титулов

Если вы назначите собственность до закрытия, вы не попадете в цепочку владения. Очевидно, это отличается от случая, когда вы продаете недвижимость через пять минут после ее покупки.

В последнем случае ваше имя будет фигурировать в цепочке титулов дважды: сначала как покупатель, а затем как продавец. Кроме того, в последнем случае потребуется два набора закрывающих расходов, тогда как для случая переуступки будет только один.Это включает в себя последовательное (или двойное) закрытие.

Обеспечение соблюдения

Назначение может быть обеспечено не во всех ситуациях, например, когда:

  • Закон штата или общественный порядок запрещают это.
  • Контракт это запрещает.
  • Задание существенно меняет ожидания продавца. Эти ожидания могут включать снижение стоимости собственности или увеличение риска дефолта.

Также обратите внимание, что объекты REO (недвижимость, находящиеся в собственности), объекты HUD и перечисленные объекты обычно не допускают договоров уступки прав.Недвижимость REO — это недвижимость, находящаяся в собственности банка после обращения взыскания. Как правило, для перепродажи требуется 90-дневный период.

Как Assets America может помочь

AC является частью договора купли-продажи. Когда покупка включает коммерческую недвижимость с ссудой в 10 миллионов долларов или больше, Assets America ® потенциально может организовать ваше финансирование.

Мы можем финансировать оптовиков, решивших осуществить покупку. В качестве альтернативы мы также можем финансировать правопреемников.В любом случае мы предлагаем целесообразное профессиональное финансирование и множество вспомогательных услуг. Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации.

Часто задаваемые вопросы

Какие права вы можете передать, несмотря на то, что пункт договора прямо запрещает уступку?

Обычно запрет уступки не ограничивает право на получение причитающихся платежей. Однако обстоятельства могут привести к обратному результату. Кроме того, запрет не препятствует осуществлению права на получение денег, которое указано в контракте.

Какова цель оговорки о передаче арендной платы в доверительном управлении и кто получает выгоду?

Положение об уступке арендной платы — это положение в ипотеке или доверительном управлении. Это дает кредитору право взимать арендную плату с заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Все доходы и рента от обеспеченного имущества передаются кредитору и покрывают непогашенный долг. Ясно, что это приносит пользу кредитору.

Что содержится в пункте переуступки в договоре медицинского страхования?

Обычно полисы медицинского страхования содержат положения о переуступке пособий (AOB).Эти положения позволяют страховщику выплачивать пособия непосредственно поставщикам медицинских услуг, а не пациенту. В некоторых случаях поставщик услуг предлагает пациенту подписать соглашение о назначении, которое приводит к тому же результату. Поставщик подает договор AOB вместе со страховым возмещением.

Что означает «оговорка о переуступке» для страхования ответственности?

Оговорка разрешает переуступку поступлений от присужденных к выплате обязательств третьей стороне. Однако застрахованный должен согласиться с оговоркой, иначе она не является обязательной.Это ограничение действует только до убытка. После убытка первой стороны согласие страховщика больше не имеет значения.

Статьи по теме

Основы договора переуступки для инвестора в недвижимость

Визуализируйте договор купли-продажи недвижимости, добавив всего несколько дополнительных слов к вашему имени как покупателю. Это выглядело бы примерно так:

«Покупатель: Джон Дж. Доу и / или правопреемник».

Вот и все. Вы оформили договор уступки недвижимости.Это кажется простым, и это так, и это открывает много возможностей для получения прибыли при инвестировании в недвижимость.

Кто или что такое «Назначение»?

Вашими «назначенными» будут все, кому вы хотите передать свои права на покупку. Возможно, вы фактически заблокировали недвижимость договором купли-продажи. Теперь вы можете купить его, перевернуть, отремонтировать и арендовать или применить любую другую законную стратегию.

или , вы также можете передать его кому-нибудь с целью получения прибыли, никогда не покупая его самостоятельно.Это договор переуступки.

Поначалу все в ваших руках; вам не нужно передавать сделку кому-либо еще, если вы решите не делать этого, или до того времени, которое вам больше всего подходит с финансовой точки зрения, если вы решите продолжить выполнение задания. Обратной стороной является то, что если вы, , не можете найти кого-либо, кто возьмет на себя контракт, и это было вашим намерением, вы будете юридически обязаны совершить продажу самостоятельно.

Что означает уступка

Вы не просто передаете свои права на покупку.Вы также передаете свои обязательства в контракте. Это означает, что после выполнения назначения вы больше не участвуете в транзакции.

Однако вы не имеете права предъявлять претензии продавцу, если есть проблемы с продвижением сделки. Человек или компания, которым вы поручили сделку, теперь несет ответственность за доведение сделки до закрытия.

Конечно, это предполагает, что вы действительно передали контракт другой стороне.А пока вы на крючке. Контракт является юридическим документом, регулируемым законами отдельных штатов, поэтому продавец может иметь различные средства правовой защиты, если вы не уступите договор и не выполните его и не закроете собственность.

Вероятно, вы не получите комиссию или прибыль до закрытия, поэтому вы можете по понятным причинам нервничать, ожидая закрытия сделки.

Примечание о государственных законах

Некоторые штаты не разрешают вам передавать ответственность таким образом, поэтому вы можете проконсультироваться с юристом в вашем районе, чтобы убедиться, что вы понимаете законы своей юрисдикции, прежде чем приступить к делу.

Дома и недвижимость, находящаяся в собственности HUD, или права выкупа, как правило, не подлежат передаче ни в каком штате.

Получение прибыли путем ссылки на

Самый простой способ получить прибыль в этой ситуации — найти одного или нескольких покупателей в вашей базе данных покупателей, показать им стоимость сделки и получить реферальную или «птичью» плату за то, чтобы доставить ее им.

Охота за птицами вообще не предполагает участия в сделке технически. Это более или менее договоренность, при которой вы определяете местонахождение собственности, затем говорите: «Вот, пожалуйста, инвестор», и инвестор берет ее оттуда, лично заключая договор купли-продажи с продавцом — в обмен на вознаграждение в размере курс.

Затем вы передадите свои права на сделку, и они перейдут к закрытию.

Они заплатят вам комиссию при закрытии или после закрытия. Вы могли бы хорошо заработать, даже если рискуете лишь тем, что требуется задатком. И этот риск довольно низок, если вы знаете, кто ваши покупатели, прежде чем заключить договор с недвижимостью, при условии, что там есть стоимость.

Составление списка покупателей

Вы также начнете создавать и поддерживать список активных инвесторов-покупателей для своего пула клиентов.Это очень важно, потому что вы действительно хотите быть уверены, что у вас есть готовый покупатель или два на дом, прежде чем вкладывать эти серьезные деньги. Вы должны быть хорошо охвачены, если хорошо поработаете над составлением списка.

В список должны входить инвесторы как в фиксированную, так и в сдаваемую в аренду недвижимость, которые заинтересованы в покупке в зависимости от состояния недвижимости.

Инвесторы в аренду обычно хотят, чтобы дом был готов к заселению или, по крайней мере, с необходимым только косметическим или мелким ремонтом.

Застежки «спина к спине» для распродажи

Вы также можете принять покупку лично и сразу продать ее другому инвестору или розничному покупателю. Возможно, вы захотите применить этот подход, потому что ваша прибыль будет более значительной.

К сожалению, вы больше не можете использовать средства от одной сделки для закрытия другой при одновременном закрытии после ипотечного кризиса 2007 года. Кредиторы просто не позволят этого. Но вы можете изучить ресурсы для краткосрочного финансирования, такие как родственники, ваши собственные деньги или кредитор твердых денег.

Деньги нужны только на то, чтобы закрыть покупку и перепродать. Это могут быть часы, но никогда не должно быть больше дня или двух.

Отличная инвестиционная стратегия в сфере недвижимости

В идеале, вы усовершенствовали свои методы и можете заключать действительно выгодные сделки с недвижимостью с большими скидками. Есть много способов заключить выгодную сделку на раннем этапе, и ваша ценность для покупателя-покупателя заключается в том, что у вас есть собственность в вашем распоряжении. Они получат это, только если вы передадите.

Вы можете сделать это хорошо для вас, отточив две задачи: во-первых, иметь действительно хорошую базу данных покупателей с информацией о том, что каждый ищет, и, во-вторых, изучить и применить различные стратегии для поиска выгодных сделок с недвижимостью, прежде чем они станут общими знаниями. .

Использование контрактов на переуступку недвижимости может быть вашим билетом к прибылям от инвестирования в недвижимость с небольшой долей риска для ваших собственных денег, если вы соберете эти две вещи в соответствие и будете действовать на вас.

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций.Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимого имущества не такой сложный, как многие представляют, и не то, от чего нужно уклоняться из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимого имущества — это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем.Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимости настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует учитывать несколько предостережений:

  • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки.Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты недвижимости не открыты для договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Обычно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может быть в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть уступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два средства достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Изменение договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров с недвижимостью, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же. Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить уступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий барьер для входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери комиссию

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг.Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его недвижимость была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

Шаблон контракта на приобретение недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете.Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить положение.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость в сделках в будущем.

Оформить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успешному заключению контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий оплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам, что вы получите прибыль вне зависимости от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Сколько это будет, зависит от вас, если это правильно обосновано.

Соберите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

Уступка договорных обязательств

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не покупая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциал прибыли — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка контракта Конс

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка контракта по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.


Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или ООО может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Основы права — Договоры купли-продажи недвижимости

Очень часто недвижимость продается через брокера.Общая процедура работает примерно так. Продавец подпишет договор с брокером, дающий ему право выставить и показать недвижимость возможным покупателям. Если недвижимость продается, брокер взимает с продавца комиссию, которая обычно составляет процент от покупной цены. Обычно комиссия брокера составляет примерно 6% от покупной цены, хотя в последнее время наблюдается тенденция к снижению комиссии, поскольку компьютерные технологии и Интернет значительно облегчили продажу домов большому количеству потенциальных покупателей.

Многие брокерские соглашения предусматривают, что брокер имеет право на получение комиссионных, даже если покупатель продает недвижимость не через посредника, а после того, как брокер был нанят. Это, конечно, защищает брокера от покупателя, который нанимает брокера для продажи своего дома, а затем пользуется преимуществами брокерского маркетинга дома, продавая его покупателю без использования брокера в качестве посредника, чтобы сэкономить комиссию брокера. . Например:

Майк хочет продать свой дом.Поэтому он звонит Home Sellers, Inc. и просит их выступить посредником при продаже его дома. Home Sellers размещает в нескольких газетах объявление о продаже дома Майка и размещает дом Майка в своих списках домов в Интернете. Лиза звонит Майку и сообщает ему, что видела рекламу его дома и хотела бы ее купить. Майк велит Лизе приехать к нему домой, чтобы договориться, но ничего не рассказывать продавцам жилья. Лиза приходит в дом Майка, и они договариваются о продаже, по которой Лиза купит дом Майка за 250 000 долларов.Если соглашение между продавцами жилья с Майком не включало пункт, который позволял им получать комиссионные независимо от того, как был продан дом Майка, Майк сможет успешно отстранить продавцов дома от их комиссионных, несмотря на то, что их услуги помогли Майку продать свою комиссию. жилой дом.

Другая проблема возникает, когда по какой-либо причине сделка, заключенная при посредничестве брокера, не выполняется, несмотря на то, что брокер выполнил свою работу по объединению потенциального покупателя с потенциальным продавцом.

Традиционное правило заключалось в том, что брокер имел право на свою комиссию, как только он или она представили продавцу покупателя, который был готов, желал и мог купить недвижимость по цене, установленной продавцом. Это означало, что если брокер представил продавцу желающего покупателя, а покупатель и продавец заключили договор, продавец все равно должен был выплатить брокеру свою комиссию, даже если покупатель позже нарушил договор и не купил дом. Это остается законом во многих штатах. Greenwald v. Veurink, 37 Mich. App. 700 (1972).

Во многих других штатах это традиционное правило было заменено более современным правилом, согласно которому брокер имеет право на свою комиссию только в том случае, если и когда покупатель фактически завершит сделку, уплатив покупную цену. Таким образом, продавец защищен от необходимости платить брокеру в случае отказа покупателя от сделки. Однако во всех юрисдикциях, если соглашение нарушается из-за того, что продавец отказывается от сделки, продавец несет ответственность перед брокером за его комиссионные.

Обычно после того, как покупатель сделал оферту и продавец ее принял, нанимается поверенный для составления договора купли-продажи, проверки права собственности, составления акта и закрытия сделки. Однако участие поверенного не обязательно при составлении и исполнении договора купли-продажи.

Обязанность передать товарный титул

Если специально не оговорено иное, каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание о том, что продавец передаст «рыночный» титул покупателю.Товарный титул — это титул, который свободен от разногласий и / или сомнений в той степени, в которой его принял бы разумный покупатель. Продавец, который не передает товарный титул по контракту, который прямо или косвенно предусматривает наличие рыночного титула, нарушил договор. В таком случае покупатель может отказаться платить покупную цену за эту землю и предъявить иск продавцу за любой другой ущерб, понесенный покупателем в результате нарушения.

Продавец может передать товарный титул двумя способами.Первый и лучший способ — показать, что продавец имеет хороший титул на собственность, представив «цепочку титулов ». Цепочка права собственности на земельный участок представляет собой серию актов и записей о передаче в истории собственности от первоначального «корневого» титула (как первый владелец собственности стал владеть им) до наших дней. Это на удивление легко сделать, поскольку записи о передаче недвижимого имущества хранятся в канцелярии окружного клерка каждого округа.«Поиск титула » часто можно выполнить, просто посетив офис окружного клерка и просмотрев цепочку титулов, относящуюся к определенному участку собственности. Некоторые округа даже работают над размещением всех этих баз данных в Интернете, чтобы поиск по названию мог производиться из дома или офиса покупателя или его поверенного.

Второй способ, которым продавец может показать товарный титул, — это доказать, что он или она стали владеть недвижимостью в результате неправомерного владения. Конечно, эти два способа показать товарный титул никогда не подходят для одной и той же собственности.Стороны, которые вступили во владение собственностью в результате неправомерного владения, не могут показать цепочку правового титула, потому что нет никакой документации, которая указала бы, что право собственности было изменено вследствие неправомерного владения. Доказательством приобретения в результате неправомерного владения может быть решение суда, подтверждающее, что собственник владеет имуществом. Неясно, может ли правовой титул, приобретенный в результате неправомерного владения, которое никогда не рассматривалось (не было решено) в суде, представлять собой рыночный титул. См. Conklin v.Дави, , 76, штат Нью-Джерси, 468 (1978).

Право считается дефектным и, следовательно, неликвидным, если в праве имеется существенный дефект. По сути, дефект является существенным, если он может причинить покупателю травму в будущем. Этот ущерб может быть в форме повторного вступления во владение собственности третьей стороной или даже в форме принуждения покупателя защищаться от судебного иска со стороны такой третьей стороны. Есть два возможных дефекта, которые могут сделать правовой титул неликвидным:

1) Дефект в цепочке титула:
Если в цепочке титула отсутствует «звено» в его истории до приобретения собственности продавец, название по своей сути нерыночное.Например:

Продавец и покупатель соглашаются, что продавец продаст Whiteacre покупателю за 100 000 долларов. Цепочка титулов на Уайтекр гласит: «… 1972: Эл продал Уайтекр Бобу; 1980: Боб продал Whiteacre Кристине; 1990: Дэн продал Whiteacre Продавцу ». Право собственности продавца в Whiteacre не подлежит продаже, потому что отсутствует связь между владением Кристин и владением Дэна. Другими словами, у Покупателя, вероятно, возникнут проблемы в будущем, потому что Кристина или наследники Кристины могут попытаться вернуть собственность.Даже если Покупателю удастся победить в таком иске, вполне вероятно, что ему придется столкнуться с серьезными проблемами, чтобы защитить собственность от такого действия. Следовательно, если Продавец не сможет каким-либо образом устранить дефект в своем праве собственности на Whiteacre до того, как придет время закрытия, у него не будет другого выбора, кроме как нарушить свой контракт с Покупателем (если, конечно, Покупатель не желает принять право собственности Продавца, хотя оно и является дефектным). может быть).

2) Обременения:
Определенные частные обременения земли также могут сделать право собственности продавца неликвидным.Например, если третьи стороны владеют ипотекой, залогом или сервитутом на собственность, или если на собственность распространяются определенные обязательства, это может сделать или не сделать право собственности продавца неликвидным. Эти препятствия и правила, которые ими управляют, являются предметом последующих глав этого курса. Поэтому мы приостановим обсуждение их влияния на товарный титул, пока не рассмотрим сами обременения. Обратите внимание, что ограничительные законы о зонировании не считаются обременением, и такие законы о зонировании никогда сами по себе не сделают титул продавца неликвидным.Однако, если собственность используется способом, который нарушает закон о зонировании, это может потенциально сделать право собственности продавца неликвидным. См. Lohmeyer v. Bower, 170 Kan.442 (1951).

Обязанность раскрытия информации и подразумеваемые гарантии

Как мы обсуждали во время занятий по контрактам и правонарушениям, традиционный подход общего права заключался в том, чтобы удерживать продавца в нарушении контракта только за его или ее ложные заявления покупателю. Другими словами, продавец может не упомянуть о существенном дефекте продаваемой недвижимости, и это не приведет к какой-либо ответственности со стороны продавца.Например:

Продавец продает свой дом. Покупатель видит на переднем дворе табличку «на продажу», заходит в дом Продавца и просит провести экскурсию. Продавец показывает Покупателю весь дом, но «забывает» упомянуть, что потолок кухни протекает каждый раз, когда идет дождь. Покупатель заключает договор о покупке дома у Продавца. Согласно традиционным нормам общего права, Покупатель не сможет расторгнуть договор, когда узнает о протекающей крыше, потому что продавец не допустил никаких утвердительных искажений в ходе продажи дома.

Сегодня во многих штатах действуют законы о защите прав потребителей, которые требуют, чтобы продавцы недвижимости заполняли формы раскрытия информации. В этих формах часто задаются очень конкретные вопросы о состоянии дома. Если продавец в такой форме лжет, у покупателя почти наверняка будут достаточные основания для расторжения договора.

Даже если в штате нет требований к форме, современная тенденция состоит в том, чтобы требовать от продавца раскрытия любого дефектного состояния в доме, которое не было бы очевидно покупателю в ходе его или ее беглого осмотра дома. ( «скрытый» дефект ).Если продавец не раскрывает скрытый дефект, а дефект является существенным, такое неразглашение будет основанием для расторжения договора.

Справедливая конверсия и риск потери

Между моментом подписания договора купли-продажи недвижимости и моментом фактической передачи документа покупателю недвижимость находится в подвешенном состоянии. С одной стороны, покупатель имеет договорное право на получение недвижимости. С другой стороны, продавец по-прежнему владеет недвижимостью и в настоящее время пользуется ею.Фактически, владение недвижимостью в течение этого периода делится между справедливой и юридической собственностью.

Как только договор подписан, покупатель получает право собственности на дом, поскольку он или она имеет право на владение домом, и это только вопрос времени, когда он или она получит это владение. Другими словами, «равноправный титул» переходит из рук в руки сразу после подписания контракта. Это правило называется доктриной «справедливого обращения» .С другой стороны, «юридический» титул на собственность не переходит к покупателю до тех пор, пока право собственности не перейдет к покупателю. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, а закрытие — 1 августа. В июле Марша является полноправным владельцем Bradyacre, а Ян — законным владельцем Bradyacre.

Важность равноправного владения покупателем проявляется во многих областях.Например, если бы покупатель умер в промежуточный период, его или ее имущество считалось бы владельцем недвижимости, даже если покупатель владел только договорными правами на это имущество. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Договор купли-продажи подписывают 1 июля, закрытие — 1 августа. 15 июля умирает Марша. В своем завещании Марша оставила всю свою недвижимость Синди и все свое личное имущество Питеру. Поскольку 15 июля Марша была полноправной владелицей этой собственности, Синди получила Брейдьякр.

Однако, пожалуй, наиболее важным ответвлением доктрины справедливого преобразования является ее влияние на тех, кто несет риск потери или повреждения собственности по вине ни одной из сторон. Согласно традиционной доктрине справедливой конверсии, поскольку справедливое право собственности на недвижимость переходит в момент подписания договора купли-продажи, риск потери также переходит от продавца к покупателю во время подписания договора купли-продажи. Это остается законом в большинстве штатов.Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля в результате аварийного пожара, который начался в результате лесного пожара, дом на Брадьякре сгорел дотла. Рыночная стоимость Bradyacre снизилась до 200 000 долларов из-за пожара. Согласно правилу большинства, Марша несла риск убытков в период между подписанием контракта и его закрытием.Следовательно, Марше все равно придется заплатить контрактную цену в 500 000 долларов на момент закрытия, даже если стоимость дома снизилась до 200 000 долларов.

Многие суды считают это несправедливым правилом, потому что продавец, как сторона, владеющая недвижимостью до закрытия сделки, находится в лучшем положении, чтобы предотвратить повреждение собственности. Поэтому некоторые суды и даже некоторые штаты приняли законы, которые предусматривают, что риск убытков не переходит от продавца к покупателю до момента закрытия сделки.Вместо этого риск потери всегда остается на стороне, владеющей имуществом. Согласно этому правилу, если происходит бедствие, которое существенно снижает рыночную стоимость собственности в период между подписанием контракта и закрытием, покупатель может вычесть сумму этого уменьшения стоимости из покупной цены.

Конечно, если одна сторона несет ответственность за уменьшение стоимости в результате своей халатности или преднамеренного действия, эта сторона несет риск потери или повреждения.Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля отключится электричество на Брейдьякре. Ян зажигает свечу, чтобы она могла читать. Позже она засыпает, не задув свечу. В конце концов, одеяло загорается, и огонь распространяется на стены. К счастью, Ян уцелел, но весь дом сгорел.Даже в соответствии с правилом большинства, поскольку дом сгорел по вине Яна, Марша может вычесть из покупной цены сумму, на которую снизилась стоимость дома.

Средства правовой защиты в случае нарушения

Как более подробно обсуждается в курсе контрактов, покупатель, который стал жертвой нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости, имеет три варианта:

Во-первых, покупатель может расторгнуть договор и не платить покупную цену. Кроме того, покупатель может иметь право на возмещение ущерба, причиненного нарушением, и расходов, понесенных покупателем во время переговоров по контракту.Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает. Один из доступных вариантов у Покупателя — расторгнуть договор и получить от Продавца 50 000 долларов, что представляет собой прибыль, которую Покупатель получил бы, если бы сделка была осуществлена.

Второй вариант, который есть у покупателя, — это потребовать конкретного исполнения контракта. Хотя суды обычно не принуждают стороны к фактическому завершению контракта (денежный ущерб является предпочтительным средством правовой защиты от нарушения контракта), земля является исключением.Поскольку каждый конкретный земельный участок считается уникальным по сравнению с любым другим земельным участком, общее право считает денежную компенсацию недостаточной для компенсации потерпевшего покупателя. Следовательно, если продавец нарушает договор купли-продажи земли, суд может принудить продавца передать землю покупателю по покупной цене. Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает.Один из доступных вариантов, которые есть у Покупателя, — это заставить продавца провести продажу в суде.

Третий вариант может возникнуть у покупателя в случае, когда продавец все еще хочет продать недвижимость, но нарушил договор каким-либо иным образом (например, введя искажение в договор или не доставив дом со стороны продавца). согласованная дата и т. д.). В таком случае покупатель может расторгнуть договор или разрешить продажу. Если покупатель разрешает продажу, он или она может вычесть любые убытки, понесенные им из-за нарушения, из покупной цены.Например:

Продавец соглашается продать дом Покупателю за 250 000 долларов. Согласно условиям соглашения, Продавец должен выехать до 1 августа. Однако Продавец остается в доме до 15 августа. Из-за этого Покупатель был вынужден поселить себя и свою семью в мотеле на 2 недели, что обошлось ему в 1000 долларов. . Если предположить, что 1000 долларов — это разумная цифра, суд разрешит Покупателю пройти процедуру покупки дома и вычесть 1000 долларов из покупной цены.


Похожие видео:

Вопросы, которые следует учитывать в отношении права первого отказа

Люди часто говорят о предоставлении или получении права первого отказа («ROFR») при сделках с недвижимостью.Но что такое ROFR? Простое определение может быть таким:

Если владелец собственности решает продать собственность, то лицо, владеющее ROFR, сначала получает возможность купить собственность на тех же условиях.

Это определение простое и кажется очевидным, но в такой простоте есть потенциальные проблемы как для стороны, проводящей, так и для стороны, получающей ROFR. К счастью, многих потенциальных проблем можно избежать, распознав и решив их, пока обе стороны работают вместе над согласованием условий ROFR.

Давайте поговорим о некоторых вопросах, которые следует учитывать при предоставлении или получении ROFR.

Застрахованное имущество

На какое имущество распространяется действие ROFR? Хотя обычно это не проблема, ROFR должен точно указывать, какое недвижимое имущество должно быть охвачено ROFR («Собственность»). Отсутствие ясности в описании Объекта может нанести ущерб как владельцу, так и держателю ROFR.

Если объект недвижимости правильно описан в ROFR, какие правила применяются, если владелец решает продать недвижимость как часть пакета с другим имуществом?

Например, что, если владелец планирует продать недвижимость как часть торгового центра, большого участка или группы аналогичных объектов? Имеет ли право держатель ROFR потребовать от владельца отделить Собственность и предложить Собственность отдельно держателю ROFR?

Хотя требование к владельцу вывести Собственность из более крупной продажи может показаться справедливым на первый взгляд, оно может помешать владельцу продать другую собственность.Желание владельца продать другое имущество также сделает более привлекательным для владельца сговор со сторонним покупателем, чтобы сделать условия продажи только Собственности непривлекательными для держателя ROFR. Например, владелец может наложить ограничение на использование Имущества, которое сделало бы Имущество непригодным для использования в целях держателя ROFR, не влияя при этом на предлагаемое использование сторонним покупателем.

Хотя не существует решения, справедливого для всех сторон, признав проблему вначале, стороны могут структурировать ROFR таким образом, чтобы ни одна из сторон не чувствовала, что ею воспользовались, если ситуация действительно возникнет.

Продам собственника взамен имущества

Если владельцем Собственности является юридическое лицо (например, корпорация или компания с ограниченной ответственностью), стороны должны задать следующий вопрос: продажа акций у корпоративного владельца или продажа долей участия в компании с ограниченной ответственностью владелец компании инициирует ROFR?

Если основным активом, которым владеет предприятие, является Имущество, то ROFR должен предусматривать, что продажа или передача акций или долей участия в предприятии считается продажей или передачей Имущества, которая запускает ROFR.В противном случае владелец может помешать ROFR, «продав» компанию вместо Собственности.

Покрытые переводы

В формулировке

ROFR часто говорится, что «любая продажа или передача» Имущества приведет к срабатыванию ROFR, но стороны редко предполагают, что каждая передача запускает ROFR.

Например:

  • Большинство владельцев не ожидают инициирования ROFR, давая своему кредитору право удержания (например, доверительный акт) на Имущество, даже если технически удержание может включать в себя передачу правового титула кредитору.
  • Аналогичным образом, большинство владельцев не намерены, чтобы ROFR препятствовал их передаче членам семьи или трастам для целей имущественного планирования.
  • Точно так же владелец юридического лица редко ожидает, что слияние с другой компанией приведет к возникновению ROFR (за исключением упомянутого выше).

Передачи, подобные этим примерам, могут быть исключены из определения продажи или передачи, в противном случае подпадающей под действие ROFR, без существенного влияния на права держателя ROFR, при условии, что «новый» владелец также будет подпадать под действие ROFR.

Чтобы снизить риск того, что будущий кредитор владельца будет возражать против ROFR, владелец может пожелать указать в ROFR, что предоставление доверительного договора на Имущество не будет являться продажей или передачей Имущества, подпадающего под действие ROFR, и что любые обращение взыскания на доверительное управление также не будет регулироваться ROFR.

Чтобы защитить права держателя ROFR, держатель ROFR может пожелать указать в ROFR, что, хотя использование Имущества в качестве залога и любое обращение взыскания не вызовет ROFR, покупатель Имущества при продаже взыскания подлежит ROFR в отношении будущей продажи Недвижимости.

Те же условия

Когда в ROFR говорится «на одинаковых условиях», действительно ли стороны имеют в виду одни и те же условия? Хотя формулировка может показаться справедливой, она может поставить держателя ROFR в затруднительное или невозможное положение.

Например, если собственник предлагает обмен землей, держатель ROFR может оказаться не в состоянии выполнить требование «тех же условий». Если держатель ROFR думает, что может произойти обмен земельными участками, то владелец ROFR может пожелать добавить формулировку для решения этой ситуации.Одна из возможностей заключается в том, чтобы предусмотреть, что, если владелец предлагает осуществить обмен землей, то владелец ROFR может потребовать, чтобы «покупная цена» для Имущества была конвертирована в сумму в долларах на основе оценки справедливой рыночной стоимости Имущества или земля будет приобретена в обмен.

Хотя концепция, лежащая в основе ROFR, заключается в том, что продавца не волнует, кто платит покупную цену, пока продавец ее получает, часто действуют другие силы, которые могут заставить владельца отдать предпочтение стороннему покупателю, а не держателю ROFR.Важно помнить, что условия ROFR обычно не вступают в силу, если владелец уже не «заключил сделку» (по крайней мере, предварительно) с третьей стороной. Следовательно, держатель ROFR должен убедиться, что «сделка», которую совершает владелец, не будет заключена таким образом, чтобы уменьшить права держателя ROFR.

Например, что произойдет, если владелец предложит включить в продажу условия, которые могут нанести ущерб держателю ROFR (например, ограничение, запрещающее использование Собственности для бизнеса владельца ROFR), но это не повредит и не повлияет на стоимость Недвижимости для стороннего покупателя? Чтобы этого не произошло, держатель ROFR может захотеть убедиться, что ROFR предусматривает, что Недвижимость будет продана держателю ROFR с учетом только ограничений, действующих при подписании ROFR, независимо от того, что может быть сказано в будущем предложении третьей стороны. .

Аналогичным образом, если владелец ROFR не владеет Имуществом, владелец может захотеть убедиться, что он имеет право осматривать Имущество независимо от того, что может быть указано в предложении третьей стороны. При обсуждении условий ROFR собственник обычно соглашается предоставить держателю ROFR ограниченный период проверки независимо от того, что может быть предусмотрено в будущем предложении третьей стороны.

Другие вопросы, которые держатель ROFR может захотеть решить, — это тип документа, который он должен получить, и сроки закрытия, если держатель принимает предложение.Указание этих пунктов в ROFR защитит держателя от принуждения принять заявление о выходе или негарантийный акт от владельца или закрыть сделку в нереалистичном графике.

Эти проблемы можно решить в ROFR, указав, что «независимо от положений предложения третьей стороны» следующие условия будут регулировать в отношении ограничений, прав на проверку, гарантийных обязательств и графика закрытия. Неспособность решить эти проблемы в ROFR может дать владельцу возможность структурировать сделку с третьей стороной, что затруднит для держателя ROFR покупку Имущества.

Продолжительность

Продолжительность ROFR должна быть указана в ROFR. Как правило, это не проблема, потому что обе стороны имеют в виду конкретный график при согласовании ROFR. Однако бывают случаи, когда продолжительность ROFR может быть неоднозначной, если не позаботиться о распознавании потенциальных неоднозначностей.

Неоднозначные положения часто проявляются в договорах аренды, когда арендатор должен иметь ROFR для покупки арендуемой собственности.Неоднозначный язык часто звучит примерно так: «В течение срока действия настоящего Договора Арендатор будет иметь ROFR в отношении Арендованных Помещений».

Означает ли это предложение, что арендатор будет иметь ROFR каждый раз, когда Недвижимость будет выставлена ​​на продажу в течение срока аренды? Или стороны намерены предоставить арендатору только одно право на покупку недвижимости, которое распространяется только на первую продажу недвижимости и никакие другие?

Как и в случае с другими проблемами, ключом к ответу на этот вопрос является указание в ROFR, является ли это постоянным правом (как это часто бывает в ситуациях аренды) или одноразовым правом, которое уходит, если оно не используется, когда происходит первая продажа.

Есть и другие вопросы, которые следует учитывать, когда сторона хочет, чтобы ROFR длился в течение длительного времени, но их лучше оставить для будущих обсуждений.

Уведомление

Как владелец уведомляет держателя ROFR о том, что он получил предложение о покупке Недвижимости от третьей стороны, которое владелец примет? Хотя многие из предшествующих проблем более важны для держателя ROFR, чем для владельца, положения об уведомлении имеют жизненно важное значение для владельца.

Современные технологии позволяют нам находить людей проще, чем когда-либо. Однако это не всегда срабатывает. Включение конкретных положений об уведомлении в ROFR может избежать бесчисленных вопросов о том, было ли уведомление действительным, было ли оно получено и что делать, если владелец ROFR не может быть обнаружен.

Значительных затрат времени и проблем можно избежать, указав в ROFR:

  • Официальный адрес для извещения держателя ROFR;
  • Обязанность держателя ROFR уведомлять владельца о любом изменении адреса держателя;
  • Способ доставки уведомления;
  • Продолжительность времени, в течение которого держатель ROFR должен ответить на уведомление;
  • Что должен сделать держатель ROFR, чтобы принять предложение; и,
  • Что (если что) должен сделать держатель ROFR, если держатель ROFR не принимает предложение.

Обязательство держателя ROFR сообщать владельцу адрес для уведомления держателя ложится бременем на сторону, которая фактически располагает такой информацией. Точно так же указание утвержденных методов доставки в ROFR позволяет избежать заявлений держателя ROFR о том, что выбранный владельцем способ доставки был неэффективным или недействительным.

Владелец также может пожелать включить положение, обязывающее держателя ROFR подписать регистрируемый документ, подтверждающий, что владелец не реализовал свое право на покупку Имущества.Подобные положения помогают избежать затяжных вопросов о том, было ли получено уведомление и было ли оно достаточным, а также помогают сохранить право собственности на Собственность в «чистоте».

В ROFR также должно быть указано, что должно быть в уведомлении относительно предложения третьей стороны, чтобы уведомление было действительным. Стороны могут договориться о том, что владельцу достаточно сообщить держателю ROFR основные условия (такие как цена, залог, период проверки и дата закрытия), чтобы начать процесс.

В качестве альтернативы, ROFR может потребовать, чтобы полная копия предлагаемого соглашения со сторонним покупателем была предоставлена ​​держателю ROFR.Хотя предоставление полного соглашения имеет множество преимуществ, оно может вызвать задержки из-за того, что владельцу и стороннему покупателю потребуется потратить время на согласование полного соглашения по сделке, чего сторонний покупатель может не захотеть делать, если он считает, что сделка может быть изъята держателем ROFR.

Соглашение также может содержать информацию о планах стороннего покупателя, которую он предпочел бы не разглашать держателю ROFR.

Предоставление в ROFR конкретных основных положений, которые должны быть включены в уведомление для держателя ROFR (и что копия всего соглашения не требуется), поможет владельцу продвигать продажу без существенного влияния на права держателя ROFR.

Кстати, имея дело с существующим ROFR, важно прочитать все положения ROFR, чтобы ничего не упустить в спешке с отправкой уведомления держателю ROFR. Ни владелец, ни сторонний покупатель не хотят выяснять, существует ли вопрос о действительности уведомления, предоставленного держателю ROFR.

Изменение условий

При более крупных сделках часто возникают ситуации, когда условия сделки должны быть изменены в соответствии с реальностью.Если ROFR составлен таким образом, что держателю ROFR должна быть предоставлена ​​копия точных условий, любое изменение в сделке может привести к тому, что держатель ROFR получит новое уведомление и возобновит право на покупку Имущества.

Для решения таких ситуаций владелец может потребовать, чтобы ROFR учитывал ограниченные отклонения в цене и сроках контракта со сторонним покупателем без повторного задействования прав держателя ROFR. Хотя обсуждение этих положений вначале может быть непростым, всегда легче согласовать их до того, как стороны столкнутся с реальной ситуацией, и каждая сторона уже имеет в виду конкретный результат.

Заключение

Хотя все соглашения являются предметом споров, рассмотрение и решение некоторых из многих проблем, которые могут возникнуть в будущем, помогут вам оставаться на «правильном» пути, когда вы ведете переговоры о праве преимущественной покупки. Консультация с адвокатом, имеющим опыт в праве первого отказа во время переговоров, предпочтительнее, чем необходимость нанять адвоката, чтобы попытаться спасти последующую сделку.


© 2021 Уорд и Смит, П.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Клинтом Д. Рутсоном.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее не следует полагаться. Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы — ваша устоявшаяся юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Как обработать возврат арендной платы продавца после закрытия

Вы покупаете дом. Вы очень рады въехать. Затем продавцы спрашивают, могут ли они сдать недвижимость в аренду в течение 30 дней после закрытия.

Другими словами, вы должны стать арендодателем до того, как переедете в свой новый дом. Что? Зачем продавцу это нужно? Вы должны согласиться?

Ключевые выводы

  • Согласие предыдущего владельца на возврат аренды может привести к принятию вашего предложения, независимо от того, есть ли несколько предложений на столе или нет.
  • Покупатели ни в коем случае не должны позволять продавцам удерживать дом во владении без заключения официального договора о найме.
  • Покупатель, скорее всего, будет иметь страховку домовладельца к моменту закрытия сделки, но продавец должен обеспечить покрытие личного имущества.
  • При определении суммы аренды учитывайте свои затраты, включая основную сумму, проценты, налоги и страховку, а также местный рынок аренды.

Почему продавец может захотеть вернуть в аренду

Продавец может захотеть вернуть арендную плату после закрытия по разным причинам, и такой тип запроса не редкость.Предположительно, продавец покупает собственный новый дом. Возможно, он еще не доступен на момент закрытия транзакции. Или, может быть, они не могут найти движущийся фургон в последний день месяца, потому что спрос на движущийся фургон в это время высок.

Конечно, вы, как новый покупатель жилья, можете найти эту ситуацию тревожной. В конце концов, вы заплатили много денег за свой новый дом и платите проценты по ссуде за место, которое пока не можете занять. Понятно, что вы стремитесь сразу же переехать и вступить во владение — не говоря уже о том, что вы, вероятно, не ожидали, что окажетесь в положении арендодателя.

Что это для покупателя?

У вас есть несколько логических причин, по которым вы не хотите возвращать арендную плату, но сделаете глубокий вдох и считаете, что это может быть вам выгодно. Дата владения часто является решающим фактором, когда вы делаете предложение на недвижимость. Поставьте себя на место продавца.

Покупатель A и покупатель B предлагают за недвижимость 325 000 долларов. Их предложения похожи и в остальном. Продавец встречает оба предложения, понимая, что они должны попросить двухнедельную арендную плату обратно.Покупатель А соглашается. Покупатель Б говорит нет. Как вы думаете, какое предложение примет продавец?

Согласившись разрешить предыдущему владельцу вернуть аренду, ваше предложение будет принято в нескольких ситуациях. Продавец с большей вероятностью примет вашу ставку, даже если других предложений нет.

Как защитить права каждого

Относитесь к этой ситуации, как к любым другим деловым отношениям. Покупатели ни в коем случае не должны позволять продавцам сохранять дом во владение без заключения официального договора о найме.В этих соглашениях прописаны условия проживания продавца в вашем новом доме, и они защищают как покупателей, так и продавцов.

В некоторых штатах для таких ситуаций доступны формы «Продавец в собственности» (SIP). Формы касаются возврата арендной платы продавцом, а также других условий контракта. Это дополнение может изменить договор купли-продажи, если установлен соответствующий флажок.

SIP обрабатывает краткосрочную арендную плату продавца, которая составляет менее 30 дней. Обычно он включает следующие положения:

  • Срок аренды
  • Сумма аренды в сутки
  • Сумма залога, при наличии
  • Будет ли залог удерживаться на условном депонировании или передан покупателю при закрытии
  • Просроченные платежи, если таковые имеются, относящиеся к недостаточным средствам и / или платежам, полученным с опозданием за пределами условного депонирования
  • Кто за какие коммунальные платежи платит
  • Право покупателя на вход в собственность
  • Обязанности продавца по содержанию имущества
  • Права аренды и субаренды
  • Обязательства продавца при сдаче
  • Страхование личных вещей продавца
  • Прочие условия

Договор аренды должен быть заключен, если продавец хочет остаться на 30 дней или дольше.Взаимодействие с другими людьми

Страховая защита при аренде продавца

Иногда покупатели настаивают на том, чтобы продавцы сохраняли свои существующие страховые полисы домовладельца в течение периода возврата арендной платы. Страховые компании обычно не хотят поддерживать действие страхового покрытия, но многие продолжают действовать по запросу.

Однако здесь есть несколько проблем. Продавец больше не владеет домом, поэтому страховая компания продавца может отказать в оплате любых потенциальных претензий. И покупатель обычно уже имеет страховое покрытие, потому что кредиторы настаивают на том, чтобы страховой полис покупателя был в силе на момент закрытия сделки.Взаимодействие с другими людьми

Некоторые страховые компании утверждали, что если возникнет претензия и продавец подаст ее в свою собственную компанию, этот страховщик может рассчитывать на страховое покрытие покупателя за возмещением, даже если компания продавца его оплатит.

В любом случае продавец должен обеспечить страхование своих личных вещей и автомобилей.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы, оплачиваемой продавцом, является предметом переговоров. Иногда продавцы действительно просят остаться в доме на несколько дней бесплатно.По-прежнему разумно заключить соглашение, в котором рассматриваются вопросы ответственности и условия, если вы согласны с этим.

Большинство покупателей финансируют свои новые дома, поэтому они несут проценты, платят налоги и страховку за дом, который они еще не могут заселить. В большинстве случаев разумно взимать с продавца сумму, равную ежедневной пропорции основной суммы, процентов, налогов и страховки покупателя.

Довольно просто разделить платеж PITI на 30 дней и взимать с продавца эту пропорциональную сумму за день, когда новый платеж по ипотеке покупателя включает штрафы для налогов и страховку.Если новый платеж покупателя составляет 3000 долларов PITI, это сработает до 100 долларов в день.

Но плата PITI за возврат арендной платы продавцу не требуется. Умные покупатели будут проверять существующие арендные ставки в этом районе. Они могут обнаружить, что расчет PITI меньше средней арендной ставки.

Для дополнительной защиты и соблюдения местных законов о контроле арендной платы или других законов штата, регулирующих арендодателей и арендаторов, покупатели и продавцы могут захотеть подписать стандартное краткосрочное соглашение об аренде жилья.Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости для получения дополнительной информации.

Договор купли-продажи прав и обязанностей покупателей жилья

Что такое договор купли-продажи?

Контракт на Документ — это способ купить дом без участия банка. Продавец финансирует недвижимость для покупателя. Покупатель переезжает, когда контракт подписан. Покупатель платит продавцу ежемесячные платежи, которые идут на оплату дома. Как только дом оплачен, покупатель получает документ, зарегистрированный на имя покупателя.

Обычно используется людьми, которые не могут получить ипотечный кредит в банке. Это могло быть из-за кредитной проблемы или отсутствия первоначального взноса. Однако он дает меньше прав и защиты, чем ипотечный кредит. Поэтому вам следует поговорить с юристом , если вы рассматриваете этот вариант. Используйте инструмент «Получить юридическую помощь», чтобы найти юриста.

В связи с нарушением договорных обязательств существует закон, который требует, чтобы в договоре определенных продавцов содержались определенные вещи.Закон распространяется на продавцов жилой недвижимости на 1–4 единицы, которые заключают контракты более 3 раз за любой 12-месячный период. Это применимо только к контрактам, подписанным 01.01.18 или позже. Требования закона перечислены ниже.

Примечание: Большинство договоров купли-продажи требует только небольшого первоначального взноса. Будьте осторожны с Контрактом на дело, который требует большого первоначального взноса.

Что нужно для заключения подряда?

Вы должны получить письменный договор, подписанный и нотариально заверенный обеими сторонами.В контракте должна быть четко указана следующая информация:

  • Имя покупателя
  • Имя продавца
  • Юридическое описание собственности или адрес собственности
  • Постоянный индексный номер (PIN)
  • Цена
  • Сумма первоначального взноса, подлежащая уплате применяется к цене и полученной основной сумме кредита
  • Процентная ставка (выраженная как годовая процентная ставка)
  • Сумма ежемесячного платежа
  • Комиссия за просрочку платежа и льготные периоды
  • Срок кредита в годах и месяцев
  • Количество требуемых платежей
  • Должен ли быть единовременный платеж («балл») в конце
  • Кто будет платить налоги на недвижимость и страхование, и включены ли они в ежемесячный платеж
  • Сумма страховых и имущественных налогов за первый год
  • Справка о том, что сумма налогов и страховых может меняться каждый год
  • Справедливая денежная стоимость согласно счету по налогу на имущество за предыдущий год
  • Оценочная стоимость согласно счету налога на имущество за предыдущий год
  • Сумма недвижимого имущества недвижимости налогов за предыдущий год
  • Сумма неуплаченные налоги на имущество
  • Годовая сумма страхового платежа за предыдущий год
  • Тип страхового покрытия, которое необходимо или предоставить
  • Доля продавца в продаваемом имуществе
  • Любые известные ограничения на имущество (например, залог или ипотека)
  • Заявление о когда покупатель получит титул
  • Заявление о том, кто несет ответственность за выполнение и оплату ремонта
  • Заявление о том, какие изменения в собственности должны быть одобрены как покупателем, так и продавцом, включая требования о предоставлении разрешений, страховки и залогового права отказ от прав соглашений
  • Сроки уплаты дополнительных сборов или сборов подлежит оплате в день продажи или позднее
  • График погашения
  • Сертификат соответствия строительным нормам
  • Заявление о праве покупателя на осмотр, в котором в практически аналогичной форме крупным жирным шрифтом указывается: » ПРИМЕЧАНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ ДОГОВОРА У ПОКУПАТЕЛЯ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ПОЛУЧИТЬ НЕЗАВИСИМЫЙ ОСМОТР ТРЕТЬИХ СТОРОН И / ИЛИ ОЦЕНКУ , ЧТОБЫ ПОКУПАТЕЛЬ МОЖЕТ ОПРЕДЕЛИТЬ СОСТОЯНИЕ И РАСЧЕТНУЮ СТОИМОСТЬ РЕЗИДЕНЦИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ ПОЛОЖЕНИЕ . КОНТРАКТ.»
  • Заявление о том, что имущество было осуждено, если оно применимо, в соответствии с формулировкой в ​​765 ILCS 67/26.
  • Заявление о том, что произойдет, если покупатель не произведет платеж, изложенное в 765 ILCS 67/28.

Требования, перечисленные выше, не могут от покупателя или продавца

Примечание: Продавец должен предоставить покупателю копию раскрытия информации, раскрытой Генеральным прокурором штата Иллинойс, как минимум за 3 рабочих дня до подписания контракта.

Информация о ваших платежах

Очень важно понимать, сколько вы должны будете платить каждый месяц. Часть вашего ежемесячного платежа будет выплачиваться на проценты. Это означает, что только часть вашего ежемесячного платежа будет фактически зачисляться на баланс покупной цены (или основную сумму). Вам также следует выяснить, включает ли эта сумма ежемесячного платежа страхование жилья или налог на имущество.

По вашему запросу продавец должен предоставить выписку со счета, которая включает следующую информацию:

  • Сумма платежа, примененная к основному лицу
  • Проценты
  • Налог
  • Страхование
  • Сборы
  • Прочие сборы

Продавец не требуется предоставлять вам выписку со счета чаще одного раза в 12 месяцев.Если вы запрашиваете выписку со счета чаще, чем один раз в 12 месяцев, продавец может взимать с вас плату за ее предоставление, если договор не изменился. Продавец может взимать с вас только разумные расходы на копирование и подготовку выписки со счета.

Вы также должны понимать, будут ли ежемесячные платежи полностью окупить покупную цену в течение срока действия контракта. Например, если контракт длится всего 3 года, но ежемесячные платежи основаны на 30-летнем сроке погашения, ежемесячных платежей будет недостаточно для выплаты покупной цены до окончания контракта.В этой ситуации большая единовременная выплата (так называемая «воздушная выплата») должна быть выплачена в конце контракта. Вы должны понимать, требуется ли балансовая оплата, и если да, то сколько она будет.

Период обдумывания

Для этих типов контрактов предусмотрен период обдумывания продолжительностью три (3) рабочих дня, что означает, что от потенциального покупателя не требуется закрывать или продолжать выполнение контракта до истечения этого времени. Покупатель может отказаться от договора после подписания в течение этих 3 (трех) рабочих дней.

Следует ли записывать договор?

Продавец должен зарегистрировать контракт или меморандум о контракте в течение 10 дней с даты продажи. Они должны сделать это в регистратуре округа , где находится собственность.

При записи меморандума о контракте, меморандум должен иметь заглавными буквами заголовок «Меморандум договора купли-продажи в рассрочку». Меморандум должен включать следующую информацию:

  • Адрес собственности
  • Постоянный порядковый номер
  • Юридическое описание собственности
  • Имена покупателя и продавца
  • Дата заключения контракта
  • Нотариальные подписи покупателя и продавца

Запись договора помогает защитить вас.Он сохраняет ваши права в публичном доступе в отношении того, что вы согласовали в своем контракте, и запрещает продажу другому покупателю. Вы имеете право расторгнуть договор, если продавец не записывает договор или меморандум к договору.

Вы все равно должны записывать контракт, даже если он заявляет, что «не может» быть записан. Любое положение в контракте, которое «запрещает» вам записывать контракт, является недействительным. Договор подряда не может запретить вам записывать его.

Кто отвечает за ремонт?

Это зависит от того, о чем вы договорились с продавцом в контракте.В большинстве случаев весь ремонт после покупки недвижимости вы берете на себя. Вы имеете право нанять подрядчика и произвести ремонт по своему усмотрению. Продавцу, возможно, придется устранить определенные проблемы в доме, которые существовали до того, как вы его купили, если:

  • Продавец согласился произвести ремонт;
  • Продавец знал о дефектах в ходе городских проверок и не сообщает вам; или
  • Продавец виновен в мошенничестве или введении в заблуждение.

Условие контракта, в котором говорится, что вы несете ответственность за ремонт любого состояния, существовавшего до даты продажи, является недействительным.

Иногда продавец соглашается произвести ремонт, необходимый для защиты интересов продавца в собственности. Перед ремонтом продавец должен письменно уведомить вас не менее чем за 72 часа, если это не срочно.

Предыдущая проверка

Многие дома никогда не проверялись или не проверялись в течение ряда лет. Если город обнаружил нарушения городского кодекса во время осмотра дома, нарушения должны быть указаны в договоре.Если продавец не сообщит вам о нарушениях, вы можете расторгнуть договор. Вы также можете вернуть часть своих денег.

Контракт должен содержать обещание продавца о том, что продавец не получал уведомления о каких-либо нарушениях кодекса в течение последних 10 лет. Если уведомления о нарушениях кода были получены продавцом, продавец должен раскрыть и перечислить вам все уведомления.

Вам также следует серьезно подумать о том, чтобы провести независимую независимую инспекцию собственности третьей стороной, прежде чем продолжить, так же, как если бы вы собирались покупать дом сразу.

Мошенничество и введение в заблуждение

Лгать вам и продавцу по поводу чего-либо, касающегося контракта или прав и обязанностей другой стороны, является противозаконным. Если продавец лжет о состоянии дома, чтобы убедить вас купить его, вы можете расторгнуть договор. Вы также можете заставить продавца устранить определенные проблемы. Письменный договор должен включать в себя заявления продавца о доме.

Должен ли продавец сообщить мне что-нибудь еще о состоянии собственности?

Да.Продавец должен предоставить вам информацию о жилой недвижимости. Эта форма заставляет продавца сообщить вам о любых серьезных дефектах собственности, о которых продавец знает. Если продавец сообщает в отчете, что с домом возникла серьезная проблема, вы имеете право расторгнуть договор. Однако в доме могут быть серьезные проблемы, о которых продавец не знает или не охвачены отчетом. В отчете также не требуется, чтобы продавец сообщал вам о мелких проблемах. Это еще один повод провести независимую проверку.

Я слышал, что я также получил форму раскрытия информации о потенциальных клиентах. Это что?

Это говорит о том, проверяли ли дом когда-либо на предмет содержания свинцовой краски. Продавец также должен предоставить вам брошюру о влиянии свинца. Он должен дать вам десять дней, чтобы осмотреть дом на предмет содержания свинцовой краски. Если вы найдете свинцовую краску, вам не нужно покупать дом. Продавцу не нужно проверять дом на наличие свинца, поэтому в доме все еще может быть свинцовая краска, даже если он говорит, что дом никогда не проверялся.Дома, построенные после 1976 года, не нуждаются в раскрытии содержания свинцовой краски.

Кто отвечает за налоги на недвижимость и страхование домовладельцев?

Это зависит. В контракте может быть указано, что продавец продолжит платить налоги. Однако обычно договор требует, чтобы вы заплатили налоги на недвижимость и страховку домовладельца на недвижимость после продажи. Вы должны убедиться, что оплачиваете налог на недвижимость и счета за страхование домовладельца в правильном месте. Всегда не забывайте оплачивать счета в срок.

Иногда покупатель ежемесячно взимает с продавца средства на налоги на имущество и страхование жилья в качестве части ежемесячного платежа. Это счет «условного депонирования». Вы всегда должны проверять, действительно ли продавец платит налоги на недвижимость и страховые взносы . Если у вас есть условное депонирование, включенное в ваши ежемесячные платежи, ваши платежи могут увеличиваться по мере увеличения страховых взносов или налогов.

Примечание: Иногда продавец должен платить налоги за предыдущие годы. Перед подписанием контракта вам следует проверить, не причитаются ли налоги за предыдущие годы.Если есть невыплаченные налоги, в Договоре о коммерческой деятельности должно быть указано, кто их будет платить.

Как я могу предотвратить потерю дома?

Если вы получили извещение о потере права выкупа или суд вызвал , вам следует как можно скорее связаться с юристом. В зависимости от условий вашего контракта и суммы, которую вы уже заплатили, продавец должен будет либо подать иск о лишении права выкупа, либо иск о выселении , чтобы удалить вас из собственности.

Потери права выкупа

Будет ли применяться процесс обращения взыскания, зависит от того, когда был подписан контракт.

Для контрактов, подписанных с 01.07.1987 по 01.01.18, процедура обращения взыскания применяется, если:

  • Срок действия контракта превышает 5 лет; и
  • Оставшаяся сумма долга составляет менее 80% от первоначальной покупной цены.

Для контрактов, подписанных 01.01.18 или позже, процедура обращения взыскания будет применяться, если оставшаяся сумма долга составляет менее 80% от первоначальной цены покупки (независимо от того, на какой срок заключен контракт).

Помните, чтобы рассчитать, какую часть первоначальной покупной цены вы фактически выплатили, вы должны знать, какая сумма ежемесячно применяется к основной сумме (а не процентам).Любые сделанные вами авансовые платежи и ежемесячные суммы основного долга должны быть включены, но проценты не учитываются. Будьте осторожны при расчете суммы задолженности и запросите у продавца историю платежей.

Выселение

Если вы не производите платежи по договору о сделке, продавец может расторгнуть договор. Продавец должен сказать вам, что он хочет расторгнуть договор. Продавец должен подождать 30 дней, прежде чем обратиться в суд с просьбой о выселении. Если вы заплатите причитающуюся сумму в течение этих 30 дней, обычно дело не передается в суд, и договор остается в силе.

Если дело будет передано в суд, вы будете отстаивать свое дело перед судьей. Продавец также будет аргументировать свою позицию. Если судья вынесет решение против вас, вам может быть дано короткое время на переезд. Вы можете попросить судью «приостановить» (или «отложить») исполнение решения о выселении и предоставить вам до 60 дней.

Однако, если вы заплатили 25% от первоначальной покупной цены, судья приостановит исполнение решения о выселении и предоставит вам до 180 дней (не менее 60 дней) на переезд. Этот период может дать вам шанс сохранить договор.Если вы заплатите причитающуюся сумму, вы можете оставить дом и продолжать платить в соответствии с контрактом.

Если будет установлено, что вы нарушили условия контракта, продавец кредитует покупателя (на покрытие дефицита) любую сумму, потраченную покупателем на устранение дефектов в собственности, существовавших до продажи.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *