Покупка квартиры с мат капиталом: Как купить квартиру с использованием материнского капитала? — pr-flat.ru

Многие люди говорили мне за последние несколько месяцев: «Я собираюсь купить дом». Или: «Что вы думаете о том, чтобы я купил дом?» Все думают: что ж, жилищный кризис закончился, и мне нужно покупать дом.Они думают: вероятно, это хорошее вложение. Они думают: пора пустить «корни».

У меня был дом. Пару раз. Однажды я купил дом после того, как продал бизнес. Затем я потерял этот дом. Затем я почти сошел с ума, пытаясь продать его. Две вещи: Если вы собираетесь создать стартап

Другая моя история владения домом все еще слишком личная. В нем столько боли, сколько я могу уместить на странице. О, у меня есть еще третий, когда я рос. Но я не хочу никого расстраивать в своей семье, поэтому оставлю это в стороне.О, у меня есть четвертая история, о которой я просто забыл до этой самой секунды. Но хватит обо мне. Давайте перейдем к делу.

Есть много причин не покупать дом: [Кстати, я также поместил это в категорию советов, которые хочу сказать своим дочерям, включая другую мою статью: 10 причин не отправлять своих детей в колледж.]

Финансовый :

A) Деньги ушли. Вы должны выписать большой толстый чек на первый взнос. «Но это вложение», — скажете вы мне.Исторически это неверно. Согласно Роберту Шиллеру из Йельского университета, в Irrational Exuberance , 2nd edition, с поправкой на инфляцию жилье принесло 0,4% с 1890 по 2004 год. И это только цены на жилье. Он забывает все остальное, о чем я расскажу ниже. Достаточно сказать, что когда вы выпишете этот чек, вы никогда больше не увидите эти деньги. Потому что, даже когда вы продадите дом позже, вы просто возьмете эти деньги и вложите их в другой первоначальный взнос. Итак, если вы покупаете дом за 400000 долларов, просто попрощайтесь со 100000 долларов, ради которых вы много работали.Вы можете повесить небольшую табличку на лужайке перед домом: «$ 100 000 R.I.P.»

(с таким же успехом можно поджечь эти деньги)

Для предпринимателя гораздо лучше инвестировать в себя. Возьмите 1/20 суммы первоначального взноса. Начни свой бизнес. Ваши инвестиции могут упасть до нуля (что может случиться и с домом), но они также могут вырасти на 10 000%. В конце концов, как предприниматель, если вы будете достаточно настойчивы, вы получите одну из этих 10 000% прибыли. И вы сможете проявить настойчивость, потому что вы не потратили впустую все деньги и время, которых вам стоил бы дом.

B) Затраты на закрытие. Я забыл, что это были за последние два раза, когда я покупал дом. Но это было еще около 2-3% за окном. Юристы, страхование титула, транспортные расходы, антидепрессанты, терапия. Это складывается. Два-три процента. Вам нравится смывать деньги в унитаз? Но люди говорят: разве это не то, что вы делаете с арендными деньгами? Точно нет. См. ниже.

C) Техническое обслуживание . Что бы ни случилось, вы все исправите.Много всего. В течение жизни вашего дома все сломается. Трижды. Встань на четвереньки и исправь! А затем снова откройте свою чековую книжку. Потратьте еще немного денег. Я арендую. Моя посудомоечная машина не работает. Я звоню домовладельцу, и он все ремонтирует. Или я покупаю новый и вычитаю его из арендной платы. И какой-то парень из Sears приходит и устанавливает его. Я ничего не делаю. На меня работают ремонтная мастерская Sears и мой домовладелец.

Когда вы предприниматель, две вещи: A) вам нужно все до последней копейки для вашего бизнеса.Не для вашей посудомоечной машины. И Б) вам нужна каждая последняя секунда для вашего бизнеса. Не для вашей посудомоечной машины.

Г) Налоги . Существует миф о том, что вы можете вычесть проценты по ипотеке из своих налогов. Что бы ни. Это микроскопическая точка на ваших налоговых декларациях. И угадайте, что все это про то, как арендная плата будет расти вместе с инфляцией? Что ж, ваши налоги на недвижимость будут расти даже быстрее, чем инфляция. Итак, вы проиграли.

E) Вы в ловушке. Давайте очень четко объясним, почему миф о домовладении стал религией в Соединенных Штатах.Это потому, что корпорации не хотели, чтобы у их сотрудников было много вариантов работы. Поэтому они призвали их обзавестись собственными домами. Поэтому они не могут уехать и найти новую работу. Заработная плата зависит от спроса и предложения. Если вы не можете переехать, значит, у вас мало рабочих мест. Вы не можете спорить об обратном, поскольку новые взрослые всегда соревнуются с вами. Это одна из причин мифа. Другая причина в том, что у нас ипотечная отрасль на 15 триллионов долларов. Это большие деньги, вложенные вами в то, что вы считаете, что владение домом — это «правильный поступок».

И преимущества предпринимательства в том, что вам доступны все возможности. Мобильность — это не просто вариант, это часто необходимость. Вы не привязаны к одной фабрике. Мир — это ваша возможность.

F) Уродливое . При слове «мой дом — это инвестиция» забывается тот факт, что дом обладает всеми качествами самого уродливого типа инвестиций:

1. Неликвидность. Вы не можете обналичить деньги, когда захотите.
2. Высокое кредитное плечо. В большинстве случаев вам придется занять много денег.
3. Без диверсификации. Для большинства людей дом — это, безусловно, самая большая часть их портфеля и намного превышает 10% чистой стоимости, которые должны быть при любых других инвестициях.

Неликвидно и вложение в себя. Но это требует меньше денег и дает вам больше выбора. Так что сделай это вместо этого.

Личные причины не владеть домом .

А) В ловушке , часть 2. Некоторым людям нравится иметь корни. Но мне нравится, что время от времени что-то меняется.С марта 2009 года я снимал квартиру через дорогу от Нью-Йоркской фондовой биржи. Это было весело. Я бы посмотрел в окно и увидел Уолл-стрит. Как здорово! До этого я жил в отеле Chelsea с Chubb Rock. В прошлом году мы решили расслабиться и переехать немного на север. Теперь я смотрю в окно и вижу реку Гудзон. И там тихо, и я могу спокойно гулять по реке по утрам. У нас ушло две недели, чтобы выбрать место и переехать. Никаких хлопот. Мне нравится жить без проблем.

Я постоянно занимаюсь другими делами, которые мне нравятся и которые мне нравятся. Для чего мне нужны хлопоты, связанные с владением домом? Что, если, не дай бог, я захочу сосредоточиться на моем следующем стартапе?

(щелкните изображение, чтобы увидеть мое любимое видео Chubb Rock)

Б) Стены . При аренде стены поменять нельзя. Кажется, многие люди хотят снести стены. Или раскрасьте их. Иногда, когда вы арендуете, вы не можете этого сделать. Что ж, убедитесь, что у вас есть домовладелец, который позволяет вам снести стены.Должен быть какой-то древний эволюционный тик, который заставляет нас снести стены, вбивать в них гвозди или красить их. Я не понимаю. Мне нравится, чтобы стены оставались там, где они есть.

В) Аренда . Люди будут утверждать, что цена ипотеки, налогов на обслуживание и т. Д. Заложена в арендную плату. Иногда это правда. Но обычно нет. И часто содержание и налоги будут расти быстрее, чем ваша арендная плата.

Г) Психология . Посмотрите на свои личные причины, по которым вы хотите владеть.Вы чувствуете, что не сможете добиться чего-то в жизни, пока не приобретете дом? Чувствуете ли вы, что это часть женитьбы и «успокоения», то есть создания гнезда для ваших будущих детей? Для вас это часть того, чтобы стать взрослым. Это то, чему тебя научили твои родители? Изучите настоящие причины, по которым вы хотите заявить о себе, и убедитесь, что они исходят из хорошего места в вашем сердце.

E) Ваше время. Вы действительно хотите тратить все это время на работу по дому? Здесь лучше всего проводить время, чтобы создать для себя счастливую и полноценную жизнь?

F) Выбор .Я чувствую, что когда я снимаю квартиру, у меня всегда есть выбор — уйти. Жить в любой точке мира, где я хочу, когда хочу. Приключение становится возможным, даже если я никогда не воспользуюсь им.

G) Напряжение . Для меня (не для всех) владение домом равносильно стрессу. Я видела, через что приходилось моим родителям в худшие моменты, когда они владели домом. Я видел, через что прошли я и другие люди в результате обрушения Интернета, когда у меня впервые появился дом. Я видел, через что прошли люди в 2008 году. Люди убивали себя.Я не люблю стрессы такого рода. Вот как я справляюсь со стрессом.

H) Деньги — король . Я люблю наличные в банке. Мне нравится иметь к нему доступ. Мне не нравится, когда все это связано с одной неликвидной инвестицией. Я хочу наполнить ванну всеми долларовыми купюрами, которые я бы использовал в качестве первоначального взноса за дом. Я хочу искупаться в этой ванне. Фактически, я сделаю это сегодня позже.

Между прочим, это будет звучать как противоречие: но я думаю, что жилье — это отличное вложение прямо сейчас.Я думаю, что цены на жилье снизились достаточно сильно, и я могу перечислить причины, по которым жилье как абстрактная инвестиционная концепция будет расти с этого момента. Достаточно сказать, что есть много акций / REIT, которые вы можете купить с кредитным плечом, если хотите воспользоваться ростом жилищного строительства. Но это ликвидные вложения. Вы можете вернуть свои деньги.

Также, вероятно, есть много компаний, которые вы можете построить, где вы получите 10 000% прибыли, где вы сможете воспользоваться ростом жилищного строительства, который вот-вот произойдет.

Но я никогда больше не собираюсь покупать дом. И сидеть посреди ночи, думая: «Какого черта я снова сделал это с собой?»

Привлечение частного капитала: построение империи недвижимости на чужие деньги: 9781947200982: Faircloth, Matt, Fairless, Joe: Books

«Краткое, но исчерпывающее введение в поиск частного капитала для инвестиций в недвижимость … Ценный инструмент для начинающих магнатов недвижимости». ―Kirkus Отзывы

«Как человек, который привлек более 100 миллионов долларов капитала от частных инвесторов, кредитных фондов, страховых компаний и венчурных капиталистов, я думал, что знаю почти все, что нужно знать о привлечении капитала.Прочитав книгу Мэтта, я понял, что всегда есть чему поучиться! Независимо от того, являетесь ли вы только начинающим или опытным инвестором, эта книга откроет вам глаза на множество творческих способов привлечения капитала ».

—Мэтт Родак, основатель и генеральный директор Fund That Flip, Inc.

«Когда дело доходит до сбора денег, эта книга охватывает все, что нужно знать инвестору в недвижимость, указывая на потенциальные ловушки и выделяя полезные личные истории. которые делают контент релевантным в реальном контексте.Если вы владеете бизнесом, который нуждается в капитале, эта книга придаст вам уверенности и даст вам план, необходимый для развития вашего бизнеса ».

—Джастин Фрейзер, 88 Real Estate Capital

«Привлечение частного капитала — обязательное чтение для любого инвестора в недвижимость, который хочет вывести свою игру на новый уровень. Мэтт такой же искренний, как и человек, и как инвестор — истории из реальной жизни — отличные жизненные уроки для инвесторов на всех этапах. Я просто хочу, чтобы эта книга существовала до того, как мы собрали наши первые частные деньги! »

—Чад Галлахер, Владелец SlateHouse Group Property Management and Investments

Об авторе

Джо Фэйрлесс контролирует недвижимость стоимостью более 135 миллионов долларов, уделяя особое внимание приобретению многоквартирных домов с добавленной стоимостью. Он также ведет популярный подкаст Best Real Estate Investing Advice Ever Show , который является самым продолжительным в мире ежедневным подкастом о недвижимости. Среди гостей прошлого интервью были Барбара Коркоран и Роберт Кийосаки. В настоящее время он проживает в Цинциннати, штат Огайо, и входит в Консультативный совет выпускников Колледжа средств массовой информации и коммуникации Техасского технологического университета и в Совет директоров по работе с детьми.

причин не использовать ООО для сдачи в аренду недвижимости

LLC — горячая тема для новых инвесторов. Если вы инвестируете какое-то время, вы, вероятно, инвестируете в ООО. Но стоит ли ООО (или «общество с ограниченной ответственностью») того для нового инвестора?

Может быть, вы еще не заключили сделку и собираетесь ее заключить. Следует ли вам использовать ООО для сдачи в аренду собственности?

Или, может быть, у вас уже есть несколько сделок. Тогда вопрос может заключаться в том, когда начинать ООО?

В этой статье мы расскажем, когда создавать ООО и стоит ли оно вообще того.

Важно отметить, что LLC — это не универсальный подход. Если ваша цель — увеличить собственный капитал до сотен тысяч или миллионов долларов, создайте LLC. Если вы планируете сохранить небольшой размер своего портфеля (или занимаетесь домашним хакерством), LLC может вам не подойти.

Связанный: Нужны ли арендодателям ООО для продажи недвижимости?

Почему вы должны пропустить LLC, когда вы взламываете дом

Не используйте LLC при взломе дома, потому что это может помешать вам получить необходимое финансирование.Например, ипотечные кредиты с низким доходом, Fannie Mae или FHA не могут удерживаться в рамках LLC. Если вы впервые покупаете дом, вы можете заложить всего 3,5 процента ссуды FHA. Но этот вид ссуды доступен только тем, кто покупает основное жилье на свое имя.

Тот же банк, который позволил бы вам приобрести недвижимость всего на пять процентов ниже, может потребовать от вас 20 процентов выкупа, чтобы вы купили их с помощью вашего ООО. Кроме того, вы можете получить более низкие процентные ставки при покупке недвижимости от имени себя, а не ООО.

Вот почему вы хотите подумать о типе инвестиций, которые вы хотите сделать, прежде чем открывать LLC.

Специальные налоговые льготы

Проценты по ипотеке для основного места жительства не облагаются налогом с вашего личного дохода. А если вы выбрали ссуду FHA с низким первоначальным взносом, ваша ипотечная страховка также не облагается налогом.

Возможно, вы не сможете претендовать ни на одну из этих налоговых льгот в своей личной налоговой декларации, если бы вы перевели собственность в ООО. Эти налоговые льготы особенно важны для владельцев-арендаторов с высокой долей заемных средств, таких как хакеры, которые ежемесячно выплачивают большие проценты и страхование ипотеки в первые несколько лет владения.Даже в транзитных организациях, таких как ООО с одним участником, эти налоговые льготы сводятся к минимуму, потому что инвесторы не могут использовать такие большие рычаги. Снижение 5 процентов или меньше через LLC — редкий подвиг.

Не облагаемый налогом прирост капитала

Предполагая, что вы проживаете в собственности не менее двух лет — и предполагая, что собственность вырастет в цене за этот период — вы можете продать свои инвестиции для получения не облагаемого налогом прироста капитала. Это ограничение составляет 250 000 долларов на одного человека и ограничивается только основным местом проживания.В отличие от обмена 1031, деньги действительно не облагаются налогом и могут быть потрачены на следующий отпуск, маникюр или другие активы, не связанные с недвижимостью.

Если предположить, что моя собственность вырастет в цене на 10 процентов в течение следующих двух лет, я рассчитываю на крутые 20 000 долларов вместо, возможно, 13 000 долларов после уплаты налогов. Для меня это значимая разница.

Смешивание бизнеса и личного пользования

Конечно, хороший инвестор в недвижимость управляет своей собственностью настолько профессионально, насколько это возможно, с отдельными адресами электронной почты, банковскими счетами и кредитными картами для покрытия расходов, связанных с недвижимостью.Но поскольку это ваш дом, в конце концов, у вас есть возможность при необходимости обмануть, смешав личные и деловые активы. У меня нет корпоративной завесы, которую нужно защищать, и поэтому у меня больше гибкости в перемещении активов, управлении арендаторами, выполнении работ с недвижимостью и т. Д.

Причины использовать LLC

Но не все инвесторы взламывают дома — и даже если вы или выбрали этот метод, вы можете предпочесть завесу LLC. Есть ряд веских причин выбрать ООО.

Связано: Каким образом получают оплату владелец LLC?

Защита от ответственности

LLC защищают вас от исков об ответственности. В отношении всего, что касается претензий к собственности — например, «Эй, я поскользнулся и упал!» — LLC — это организация, которая может встать между вами и этим. Кто бы ни подал претензию, придет после LLC, а не вы лично.

Полная прозрачность: Есть способы обойти это. Самым важным из них является страхование ответственности.Если вы не пользуетесь услугами LLC, подумайте о страховании зонтиков, чтобы защитить себя.

Имеет смысл дистанцироваться от своей собственности по причинам ответственности. Но для многих начинающих инвесторов, которые занимают собственное жилье или управляют собственником, это преимущество, вероятно, утрачивается с первого дня. Ваши арендаторы увидят, проведете ли вы работу или нет: устраните утечку, косите газон, установите новый детектор угарного газа и т. Д. Ваше присутствие на объекте может подвергнуть вас юридическому риску независимо от вашего статуса LLC.

Списание налогов

Поскольку это юридическое лицо с собственной налоговой декларацией, LLC позволяют вам списывать вещи (например, связанные с бизнесом расходы, такие как счет за мобильный телефон). Вы можете попытаться списать их в своей личной налоговой декларации, но IRS может показаться немного подозрительным, что лицо, а не компания, требует коммерческих расходов. Списание их в ООО с точки зрения финансирования и налогов делает вещи более чистыми.

Если вы не планируете использовать LLC, сделайте все возможное, чтобы ваши инвестиции были отделены от вашей личной учетной записи.Используйте отдельную электронную почту, получите кредитную карту только для деловых расходов и заведите отдельный счет для инвестиций в недвижимость.

Акции продающей компании

ООО действует как коммерческое предприятие. Если компания должным образом зарегистрирована в Комиссии по ценным бумагам и биржам, вы можете продавать акции — или, в случае LLC, так называемые «интересы» компании другим инвесторам, которые хотят инвестировать вместе с вами. Или вы можете продать ООО как бизнес, который владеет вещами.

Связано: 9 шагов, которые необходимо предпринять перед созданием юридического лица, инвестирующего в недвижимость

More LLC Pro Советы

Вот несколько заключительных мыслей по теме.

Избегайте создания своего LLC в Интернете (если вы не делаете это какое-то время). Вместо этого попросите адвоката помочь вам.

Также попросите юриста помочь вам заключить операционное соглашение с LLC. Вы также можете сделать это онлайн, но настоятельно не рекомендуется идти этим путем, особенно если у вас есть партнеры. Хороший юрист может заключить для вас операционное соглашение менее чем за 1000 долларов. Это стоит того.

Практический результат: если вы собираетесь построить бизнес на инвестировании в недвижимость, управляйте им как бизнесом.ООО — это компания. Если вы хотите, чтобы это было второстепенным занятием или просто чем-то, чем вы занимаетесь, сделайте это от своего личного имени и владейте одним или двумя объектами недвижимости — это нормально.

Но если в будущем вы намерены создать большое портфолио, создайте ООО. Действуйте как бизнес. Сделайте это сейчас — за пять лет до того, как вы дойдете до этой точки. Перенести недвижимость с вашего личного имени в ООО непросто. Это выполнимо, но сложно.

Где мне создать ООО?

И последнее: создайте ООО там, где находится собственность.Не отдавайте предпочтение Неваде или другому штату просто из-за благоприятной налоговой политики. LLC, владеющие определенной недвижимостью, должны быть созданы в том штате, в котором она существует физически. Вам придется платить налоговую декларацию в этом штате. Так что просто установите это там.

Причина, по которой люди говорят о государственных ООО, заключается в том, что они верят, что определенные типы ООО не позволят определенным претензиям перескочить через LLC и добраться до вас лично. Однако маловероятно, что LLC будет препятствовать тому, чтобы кто-либо конкретно задержал человека, если это то, что они пытаются сделать.К тому же для этого и нужна страховка. Избегайте налоговой головной боли, связанной с созданием ООО за пределами штата, в котором фактически находится недвижимость.

Проконсультируйтесь по этому поводу с юристом или бухгалтером. Большая часть информации в этой статье — мое мнение, поэтому важно проконсультироваться с профессионалом.

Что вы думаете об ООО? Вы предпочитаете одно государство другим?

Оставьте комментарий ниже!

Раскопки данных: крупные инвестиционные компании перестали поглощать дома в Калифорнии

Итого

Восстановление экономики Калифорнии и отсутствие строительства нового жилья привели к тому, что цены на жилье взлетели настолько высоко, что институциональным инвесторам сейчас слишком дорого покупать много домов в Калифорнии.

Этот рассказ является вторым в серии , состоящей из двух частей, и отвечает на вопросы читателей о нашем подробном разъяснении заоблачных цен на жилье в Калифорнии.

Астрономические цены вынуждают растущую долю калифорнийских семей откладывать покупку дома. В результате рекордно низкий уровень домовладения в штате стал благом для одного растущего сегмента рынка жилья Калифорнии: аренды домов на одну семью.

По данным Калифорнийского института государственной политики, в период с 2005 по 2015 год количество домов, занимаемых владельцами, в Калифорнии сократилось почти на 64 000 единиц.Между тем количество арендованных домов резко возросло. Сейчас в Калифорнии арендуется на 450 000 домов больше, чем десять лет назад. Сравните это с 1990-ми годами, когда количество арендованных домов выросло менее чем на 120 000, в то время как государство добавило 700 000 домов, принадлежащих людям, которые в них живут.

Растущая волна аренды на одну семью вновь привлекла внимание к тому, кто на самом деле получает арендную плату, которую почти 2 миллиона калифорнийцев вносят каждый месяц. Законодатели и защитники домовладельцев-новичков тщательно изучают относительно новую форму арендодателя: частные инвестиционные фирмы, которые раскупили тысячи домов во время кризиса потери права выкупа и теперь сдают их в аренду.Почти каждый четвертый дом в Калифорнии теперь приобретен за наличные, и эти хорошо финансируемые институциональные инвесторы также были обвинены в недобросовестной конкуренции с семьями, претендующими на покупку домов для начинающих.

Итак, насколько институциональные инвесторы влияют на цены на жилье в Калифорнии? Данные сейчас говорят не так уж и много.

Обычно термин «институциональный инвестор» относится к частным инвестиционным фирмам, которые покупают десятки объектов жилой недвижимости с явной целью получения стабильного потока доходов за счет сдачи в аренду.Часто они вкладывают деньги состоятельных людей и государственных пенсионных фондов, например, для государственных служащих и учителей Калифорнии.

Лучшим примером является Blackstone, публичная фирма с Уолл-стрит, которая ворвалась на рынок домов для одной семьи в разгар Великой рецессии в конце 2000-х годов. Через свою дочернюю компанию Invitation Homes, специализирующуюся на инвестициях в жилую недвижимость, Blackstone в настоящее время является крупнейшим владельцем домов на одну семью по всей стране. В Калифорнии им принадлежит около 13 000 домов.

Но такие фирмы, как Blackstone, перестали покупать дома в Калифорнии. Согласно данным агентства по недвижимости ATTOM Data Solutions, которое определяет институциональных инвесторов как лиц, которые покупают 10 или более домов в конкретный год, на долю институциональных инвесторов приходилось менее 2 процентов продаж домов на одну семью и кондоминиумов в штате в 2017 году.

Это довольно резкое падение по сравнению с 2012 годом, когда на институциональных инвесторов приходилось около 7 процентов продаж.

Почему упадок? В Калифорнии больше нет избытка дешевых домов, которые можно легко сожрать на аукционах выкупа. Устойчивое восстановление экономики и отсутствие строительства нового жилья привели к резкому росту цен на жилье. Для институциональных инвесторов сейчас слишком дорого покупать много домов в Калифорнии. В прошлом году Blackstone’s Invitation Homes купила всего 82 дома в Калифорнии.

«Низкие товарные запасы и доля домовладельцев хороши (для инвесторов), если они владеют недвижимостью — это означает больше арендаторов», — говорит Дарен Бломквист, старший вице-президент компании ATTOM, занимающейся данными по недвижимости.«Но это плохо, если они пытаются приобрести больше собственности».

Эти предложения за наличные, которые опережают потенциальных покупателей жилья, больше не поступают от крупных инвестиционных фирм. Состоятельные «семейные» домовладельцы — семьи, которые могут позволить себе купить еще один дом и сдать его в аренду в качестве инвестиции, — теперь доминируют на рынке аренды для одной семьи. По данным ATTOM, среди всех домов, сдаваемых в аренду на одну семью на национальном уровне, около 80 процентов принадлежат частным лицам, которые сдают в аренду только один или два дома.

Институциональные инвесторы не оставляют на рынке достаточного количества домов по всему штату, чтобы обвинять их в астрономических ценах на жилье в Калифорнии.Но на некоторых местных рынках — особенно в регионах, сильно пострадавших от кризиса потери права выкупа, таких как Центральная долина и Внутренняя империя — невозможно притвориться, что они не имеют никакого влияния.

Согласно данным ATTOM, среди городов с населением не менее 100 000 жителей в Сакраменто с 2007 года было продано больше всего объектов недвижимости институциональным инвесторам — около 6 процентов всех домов, проданных в городе за этот период. В Сан-Бернардино и соседнем Риальто большая часть жилищного фонда была куплена институциональными инвесторами — примерно 10%.Фирмы в основном держались подальше от городов Bay Area, где кризис потери права выкупа был менее острым и где цены на жилье являются одними из самых дорогих в стране.

«Мы не считаем, что наша деятельность влияет на цены ни на каком уровне», — ответила на вопросы пресс-секретарь Invitation Homes, дочернее предприятие Blackstone.

Институциональные инвесторы выбрали типичный дом для начинающих в этих городах — три спальни, две бани по цене, которую несколько лет назад могли себе позволить более молодые семьи.Поэтому в некоторых случаях потенциальные покупатели жилья впервые снимают жилье в тех местах, которые они, возможно, купили всего несколько лет назад.

Тем не менее, доля владения инвестиционными фирмами в этих областях намного ниже, чем в Атланте или Фениксе, где они совершали почти каждую четвертую покупку жилья. А молодые семьи чаще снимают дома у более мелких арендодателей.

Сообщения об институциональных инвесторах, предлагающих дома в Калифорнии за наличные, привлекли внимание сенатора штата.Ян Кальдерон, демократ из Уиттиера, когда он пытался съехать из своей квартиры и купить свой первый дом в прошлом году. Хотя 32-летний депутат признает, что институциональные инвесторы не владеют значительной частью жилищного фонда Калифорнии, он говорит, что обеспокоен их влиянием — еще одним препятствием, которое молодые покупатели жилья должны преодолеть.

«Я просто хочу иметь больше информации об этих фирмах, и, в конечном счете, я хочу получить преимущество у тех, кто впервые покупает жилье», — сказал Кальдерон.«Я хочу убедиться, что люди не облажались».

Многократные попытки Кальдерона навязать большую прозрачность деятельности институциональных инвесторов, при этом ограничивая их способность делать предложения исключительно за наличные, в законодательном собрании не зашли далеко. Два года назад законопроект, который заставлял домовладельцев ждать 90 дней перед продажей крупным институциональным инвесторам, не смог очистить обе палаты с сохранением этого положения.

В прошлом году законопроект, обязывающий инвесторов, владеющих более чем 100 недвижимостью в Калифорнии, регистрироваться в штате и предоставлять подробную информацию о своей деятельности, снова не поступил на стол губернатора.Калдеорн считает, что в этом году законопроект будет реанимирован.

Калифорнийская ассоциация квартирных домов, которая представляет домовладельцев по всему штату как для многоквартирных, так и для односемейных домов, выступила против большей части законодательства Кальдерона, утверждая, что большая часть запрашиваемой информации доступна в публичных документах фондовой биржи. В основном это правда, но это относится только к публично торгуемым компаниям, и данные представлены не в самом доступном формате.

также заявляют, что счет Кальдерона не устраняет основную причину проблемы.

«Суть здесь в предложении», — сказала Дебра Карлтон, лоббист Калифорнийской квартирной ассоциации. «Жилых мест просто не хватает, поэтому вы попадаете в неприятные ситуации, когда люди не могут покупать и не могут позволить себе арендовать жилье».

Узнайте, сколько продаж домов за наличные произошло в вашем районе

С помощью компании ATTOM Data Solutions, занимающейся данными по недвижимости, мы составили карту продаж домов за наличные для каждого почтового индекса в Калифорнии с 2005 по 2017 год.Посмотрите, как менялись предложения с оплатой только наличными до, во время и после кризиса потери права выкупа. Почтовые индексы с общим объемом продаж менее 100 за каждый период времени не указывались. Введите свой почтовый индекс или название города, чтобы найти свой район на карте.

Предыдущая статья CALmatters исследовала другого игрока, оказавшего большее влияние на рынок жилья Калифорнии — иностранных покупателей .

Продам акции на покупку дома

Если вы устали платить арендную плату, но у вас недостаточно денежных средств или собственного капитала для первоначального взноса за дом, продажа акций может быть лучшим вариантом, доступным вам.Хотя мы в The Fool поощряем инвестирование в долгосрочной перспективе, иногда продажа части вашего портфеля акций может дать наилучший результат для вашего общего финансового здоровья.

Если вы думаете о покупке дома и планируете продажу некоторых акций (или других инвестиций) для финансирования первоначального взноса, вот несколько вещей, о которых следует помнить.

Источник изображения: Getty Images.

Как только вы выберете дом, сразу же продайте его
Если вы подписываете договор на дом и получаете одобрение ипотеки, продолжайте и отложите свой первоначальный взнос.В противном случае вы можете бросить успешное закрытие кредита на откуп фондовому рынку.

Допустим, вы только что получили одобрение ипотеки и вам нужно продать акции на сумму 20 000 долларов, чтобы оплатить необходимый первоначальный взнос и закрытие. Рассмотрев свои варианты, вы решаете, что лучший способ сделать это — продать свои 40 акций Google (NASDAQ: GOOG) (NASDAQ: GOOGL), которые в настоящее время продаются примерно по 500 долларов каждая.

Если между настоящим моментом и датой закрытия Google есть плохой ежеквартальный отчет или другой негативный фактор, который снижает цену акций до 450 долларов, то ваши акции внезапно стоят всего 18 000 долларов, и вам нужно продать еще акции на 2000 долларов, чтобы закрыть твой дом.

Конечно, вполне возможно, что цена акций Google подскочит до даты закрытия. Однако покупка дома — это не то, на что стоит рисковать.

Ищите лучший налоговый результат
Решая, какие акции продавать, вы должны подумать, какие из них дадут наиболее благоприятный налоговый результат. IRS облагает налогом прирост капитала двумя способами, в зависимости от того, как долго вы владеете акциями.

Долгосрочный прирост капитала, то есть прибыль от инвестиций, удерживаемых более года, облагается налогом по гораздо более низким ставкам, чем обычный доход, а для некоторых налоговых категорий они вообще не облагаются налогом.

С другой стороны, краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и ваша предельная налоговая категория. Таким образом, если вы находитесь в налоговой группе 28% и продаете акции с прибылью в размере 5000 долларов, продолжительность времени, в течение которого вы держали эти акции, может составить разницу между 750 и 1400 долларами в виде налога на прирост капитала.

Источник: IRS.

Кроме того, если у вас есть убыточные позиции, от которых вы, возможно, захотите избавиться, IRS позволяет использовать инвестиционные убытки для уменьшения налогооблагаемого прироста капитала. Если у вас не было никакой прибыли за год, вы можете использовать инвестиционные убытки на сумму до 3000 долларов, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход. Любая сумма, превышающая 3000 долларов, может быть перенесена на следующий год, поэтому продажа убыточных инвестиций может увеличить ваш возврат налогов в следующем году.

Избегайте продажи многообещающих долгосрочных вложений
Также подумайте о причинах, по которым вы купили свои акции в первую очередь. Вы купили их, потому что думали, что они обладают долгосрочным потенциалом роста или потому что они обеспечивают безопасность и доход? Акции последней категории являются лучшими кандидатами на продажу.

В основном, когда вы покупаете безопасные дивидендные акции, такие как Johnson & Johnson (NYSE: JNJ) или Procter & Gamble (NYSE: PG), цена акций не сильно колеблется.Так что есть хороший шанс, что вы в конечном итоге сможете выкупить эти акции, не заплатив в несколько раз больше, чем вы их продали.

С быстрорастущими запасами такой гарантии нет. Я усвоил это на собственном горьком опыте, когда продал 100 акций Tesla Motors (NASDAQ: TSLA) примерно по 50 долларов каждая, чтобы оплатить свадьбу (реальная история). К тому времени, когда у меня было достаточно денег, чтобы выкупить эти акции, было уже слишком поздно — цена акций и оценка резко взлетели.

Но нельзя ли купить дом со скидкой на 3%?
Домовладение может быть лучше, чем аренда , если вы все сделаете правильно. — это программы с низким первоначальным взносом, которые вы можете использовать, если у вас мало денег, чтобы откладывать их, но они дорогие.

Например, в рамках ипотечных программ Федерального управления жилищного строительства покупатели могут приобрести дом со скидкой всего на 3,5%. Fannie Mae и Freddie Mac недавно объявили о программах традиционного кредитования с 3% первоначальным взносом для новых покупателей.

Однако учтите, что добавленная стоимость ипотечного страхования в сочетании с более высоким остатком по ссуде может в совокупности производить ежемесячный платеж, который дороже, чем была бы арендная плата.Ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке за дом в размере 250 000 долларов под 4% годовых составит около 1336 долларов с ссудой FHA (при условии снижения на 3,5%), даже с учетом недавно сниженных ставок по ипотечному страхованию. Обычный заем с 20% -ной скидкой будет иметь гораздо более доступный ежемесячный платеж в размере 836 долларов.

Таким образом, продажа акций с целью сбора средств для более крупного первоначального взноса может быть надежным долгосрочным финансовым решением. Просто помните о налогах, срочности и типе запасов, когда вы это делаете.

Эта статья представляет собой мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией премиальной консультационной службы Motley Fool.