Покупка квартиры с обременением риски – Риски покупки квартиры с обременением 2019: все за и против

Риски покупки квартиры с обременением 2019: все за и против

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

1. ипотека;
2. рента;
3. наложение ареста на имущество;
4. наличие квартиросъемщиков;
5. наличие прописанных жильцов;
6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

• Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
• Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
• На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
• Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
• Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее . Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
• Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

• не находится ли застройщик на стадии банкротства;
• законность строительства;
• своевременность возведения дома;
• наличие прав на данное жилье у других лиц;
• наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

law03.ru

риски, рекомендации покупателю, порядок действий

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

• Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
• Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
• Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
• Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
• Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
• Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Специалисты рекомендуют приобретать жилье, находящееся в залоге у крупного банка с хорошей репутацией (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и пр). В этом случае риски значительно снижаются.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

• переоформление ипотеки на покупателя;
• выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Снятие обременения происходит только после полного погашения ипотеки со всеми причитающимися процентами (подробнее в статье: как снять обременение с квартиры после полной оплаты ипотеки через МФЦ?). Когда кредит закрыт, банк выдает письменное разрешение аннулировать запись об ипотеке. Обычно Росреестр требует присутствия представителя банка для подтверждения снятия залога.

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

• получение согласия банка на продажу;
• заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
• погашение кредита средствами покупателя;
• снятие залога с имущества;
• передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
• регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке. Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.). Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

• процентная ставка;
• срок кредитования;
• размер платежа;
• условия досрочного погашения;
• штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

 

Поделитесь с друьями!

sempravorf.ru

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

Риски покупки квартиры с обременением:

Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку. 

Покупка квартиры у банка

Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

Как уменьшить риски

Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

domell.ru

Риск покупки квартиры с обременением. lawyertop.ru

Как купить залоговую квартиру

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Риски покупки залоговой квартиры или приобретение квартиры с обременением

У покупки залоговой квартиры есть некоторые особенности. Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка. Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту. В-третьих, банк часто оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением. Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя 100% чистоту сделки гарантировать невозможно даже по ипотечному жилью..

Цены на них могут быть чуть ниже рыночных, а расположение квартир и их планировки очень удачными, что без сомнения привлекает покупателей. Однако есть и вторая сторона медали: количество рисков при приобретении залоговой недвижимости заметно выше, чем при покупке квартиры без обременения. О том, что это за риски и как их минимизировать, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГКУДА ВЫГОДНО ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ

В результате подобной сделки покупатель выплачивает стоимость квартиры в виде двух платежей – один платеж идет на погашение ипотечного кредита, а второй платеж переходит в руки бывшего владельца квартиры. Как правило, подобные сделки производятся с помощью банковской ячейки, куда закладываются денежные средства покупателя, которые продавец может получить только в том случае, если предъявит необходимые документы после оформления сделки.

Как и при оформлении любой сделки с недвижимостью, при покупке квартиры, за которую не был выплачен ипотечный кредит, необходимо начинать с рассмотрения документов на данное помещение. Обычно банки не чинят препятствий юристам, которые хотят ознакомиться с правом собственности на квартиру, находящуюся под залогом.

Что нужно знать о покупке квартиры с обременением

Такой вид обременения на сегодняшний день является самым распространенным. Оформляя сделку купли-продажи у собственника, в этом случае, никаких проблем не возникает. Этому есть простое объяснение, лицо, на которого оформлена квартира, является единственным собственником, и присутствие зарегистрированных лиц преград не составляет.

Приобретать или нет жилое помещение с обременением, решать, в первую очередь, покупателю. В этом случае существует ряд всевозможных рисков, которые могут возникнуть после подписания договора. К примеру, в квартире находятся престарелые или недееспособные граждане, которых будущий собственник обязан содержать до конца их дней. Это относится к серьезным недостаткам, связанным с этой сделкой.

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку

• если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
• решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Загоревшись идеей купить жилье с обременением по ипотеке, нужно сразу узнать, сумму какого размера необходимо еще внести в банк по кредиту. Если эта сумма устраивает нового собственника, следует обговорить дополнительные условия, выдвигаемые кредитным учреждением. Это может быть оплата денег в 50%-ной сумме первичным владельцем.

После того как все условия выполнены, представителю банка и покупателю остается составить и подписать новое соглашение, где прописаны основные пункты уплаты оставшейся части кредита. Договор вступает в силу, как только удостоверяется нотариусом. Также заключается соглашение купли-продажи, после чего банк передает документы на квартиру новому владельцу. Затем сделка по реализации жилья проходит в привычном режиме.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Приобретение собственной квартиры всегда было и остается актуальным для большинства семей. На сегодняшний день существует множество вариантов приобрести собственные квадратные метры, и одним из них является покупка жилой недвижимости с обременением по ипотеке. Такой вариант не столь распространён, поэтому вопросов больше чем ответов.

1. Арендовать две сейфовые ячейки, в одну из них внести денежные средства для расчета по имеющемуся кредиту;
2. Остатки денежных средств переведут во вторую ячейку на расчётный счёт продавца;
3. Принятые банком денежные средства будут перечислены в счёт выплаты кредита, будет выдана документ о его закрытии;
4. Далее заключается договор купли-продажи между сторонами, а недвижимость подлежит перерегистрации;
5. В момент выдачи выписки обременение с помещения снимается, а покупатель становится полноправным владельцем;
6. Продавец сможет забрать оставшиеся денежные средства из ячейки, процедура завершена.

Покупка квартиры с обременением

1. Ипотека. Это наиболее распространенный сегодня способ приобретения жилья в кредит. Получив целевой кредит от банка, заемщик становится собственником жилплощади, выплачивая ипотеку в течение нескольких лет. Однако, продать ее, сдать в аренду или подарить, он не может, так как жилплощадь находится в залоге. В некоторых случаях даже прописка родственников может быть проведена только с разрешения финансовой организации. Покупка квартиры с обременением банка может быть проведена путем переоформления ипотеки, ее полным погашением или оплатой по частям. Свобода распоряжения недвижимостью наступает только после полного погашения ипотеки и государственной регистрации договора.
2. Арест. Подобный запрет на пользование имуществом предполагает невозможность его отчуждения в любом виде. Владелец может только там жить. Налагается арест за неуплату коммунальных платежей, проведения следственных действий или имущественных разбирательств. Снятие ареста проводится сразу после оплаты долгов и решения всех вопросов с законом. Если владелец жилья в течение двух месяцев не погасит задолженность, то имущество выставляется на торги. Выкуп квартир с обременением можно провести по довольно низким ценам.
3. Аренда. Если эта процедура оформлена законно (в виде договора и заверена нотариально), то выселить арендаторов можно только по истечении срока действия договора. Впрочем, если выплатить им достойную компенсацию, то договор можно расторгнуть по согласию сторон и смело занимать жилплощадь.
4. Прописка в квартире третьих лиц. Родственники продавца могут выписаться, только обратившись лично в паспортный стол. Если они этого не сделают, то выписывать таких жильцов придется через суд. Все это время они будут иметь право находиться там, и даже не являясь ее собственниками.
5. Аварийное состояние жилья. Оно возникает из-за естественного износа здания или вследствие катастроф и аварий. Сделка с изношенной и аварийной недвижимостью считается незаконной.

Но, наличие запретов и ограничений вовсе не является поводом для отказа от приобретения недвижимости. Проблемы могут быть легко разрешимыми, а заявленная цена весьма привлекательна. Кроме того, именно ограничения можно использовать в качестве козыря при проведении переговоров и торгов с покупателями.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

• Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
• Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
• Разрешение на строительство.
• Проектную документацию.

Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.

Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:

• Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
• Сроки.
• Стоимость.
• Гарантии.

Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

05 Авг 2018      toplawyer         114       Поделитесь записью

lawyertop.ru

Риски при покупке квартиры с обременением ипотекой. uristtop.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• Ипотека. Помещение, которые находятся в залоге у банка может быть продано исключительно с согласия банковского учреждения. Причем он может выставить собственные условия, без соблюдения которых стороны не получат разрешения на сделку. Например, банк-кредитор обладает правом затребовать оплату первоначального взноса в размере 50%.
• Рента. Согласно правилам, рентоплательщик не имеет право распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
• Арест недвижимости. Если собственник не оплачивает коммунальные платежи, на квартиру может быть наложен арест. Никаких сделок с квартирой до погашения всей задолженности совершать нельзя.
• Найм. Продать такую недвижимость можно, но жильцы имеют право находится в квартире до истечения договора найма.
• Реализация недвижимости с прописанным человеком. Чтобы сняться с регистрационного учёта следует явиться в паспортный стол с соответствующим заявлением. При отказе одного из членов семьи выписываться можно это сделать через суд. Но существуют определённые категории граждан, которые обладают правом на пользование квартирой.
• Дом под снос. Продажа недвижимости в подобных домах запрещена.
• Сервитут на землю. Сервитут – это преимущество 3-х лиц на пользование земельным участком, который не является их собственностью.

Обременение – это ограничение, наложенное на использование недвижимости в полном объеме или его продажу. Статус ограничения на жилое помещение обозначается в свидетельстве о собственности в обязательном порядке, помимо этого фиксируется в ЕГРП.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя. Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена. Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости. Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

1. Продавец может скрыться или скоропостижно скончаться. В этом случае, когда долговые обязательства погашены, но избавиться от обременения уже невозможно. Деньги, отданные в качестве задатка, теряются навсегда, банк их не возвращает, а истребовать средства со скрывшегося продавца становится очень проблематично.
2. Продавец может заявить, что не хочет проводить операцию, и это после того, как он уже получил задаток. Даже если передача денег задокументирована, впору обратиться в суд и постараться взыскать их, но на деле неплатежеспособный должник возвращает всю сумму не сразу.

1. Двойной залог. Чудесно, если вам попался порядочный кредитор, но, если должник не чист на руку, недвижимость может быть отдана сразу в двойной залог, то есть махинации по получению задатка включают переговоры сразу с несколькими собственниками квартиры. Также жилье порой находится под залогом в другом кредитном учреждении, а значит, обременение останется, что бы вы ни делали.
2. Если продавец не в силах погасить кредит, жилье, скорее всего, будет арестовано. Поэтому покупателю рекомендуется сначала узнать точную информацию в отношении положения квадратных метров.
3. Не только сумму долга придется заплатить покупателю, но и штрафные санкции, причем о них вы узнаете в день заключения сделки, когда делать шаг назад уже невыгодно новому собственнику. Случается и так, что средства просто списываются со счета нового владельца квартиры. Если долг не погашался длительное время, пени достигают огромных размеров.
4. Многое зависит от реакции продавца: отказывается от сделки в скором времени или после заключения сделки обращается в суд – убытки все равно возлагаются на плечи покупателя.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
   Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Нюансы покупки квартиры в ипотеку: ТОП 10 рисков покупателя и советы специалистов

1. Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.
2. Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.
3. Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.

Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки. Как вариант, можно найти хозяина и обсудить сделку лично с ним, также рекомендуется юридическая помощь в покупке квартиры в ипотеку.

Квартира была куплена за мат. капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, сделку легко оспорить.

Покупка квартиры в новостройке. Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками. Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство.

Выбор валюты. При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями. Чтобы обезопасить себя, нужно брать ипотеку в той валюте, в которой кредитор получает свой основной доход.

Страховка. Этим пунктом ипотечного договора лучше не пренебрегать. И страховать нужно не только недвижимость, но и лицо, которое будет выплачивать ипотеку.

Как без рисков совершить покупку квартиры с обременением ипотекой

Обременение действует до тех пор, пока заемщик не выполнит все пункты договора и не выплатит кредит. На практике процесс выплаты кредита может затянуться на долгие годы, значит, и обременение в отношении недвижимости в этот период будет действовать. После того как внесен последний взнос по ипотеке, гражданин имеет право требовать у банка письменное подтверждение того, что условия договора им выполнены.

Договор с обременением действует на протяжении всего периода, пока гражданин расплачивается по кредиту. Это в значительной степени ограничивает его права на приобретение недвижимости, но других условий, чтобы купить жилье в собственность в кредит в законодательстве на сегодняшний день не существует. В случае если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, то он может выставить недвижимость на торги.

Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке: риски, особенности

Острым вопросом остаётся покупка квартиры с обременениями по ипотеке, риски есть у любых подобных сделок. Особенно для молодых семей, у которых проблемы с жильём. Способов обзавестись собственной недвижимостью сейчас существует великое множество. Приобретение квартир с обременением по ипотеке – один из вариантов.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, с обременениями обычно связана с материальными рисками. Но их легко снять, проведя грамотную проверку. А вот от мошенников полностью не защищён никто. Сделки могут совершаться при сокрытии информации по обременениям.

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.

1. Ипотечный должник подает заявление о намерении продать недвижимость. В нем обязательно указывает причины такого шага.
2. Банк находит человека, заинтересованного в сделке и готовит предварительное соглашение. Продавец с покупателем должны его подписать и заверить у нотариуса.
3. Покупатель перечисляет средства на депозитные ячейки: в первой – сумма задолженности, к ней имеют доступ представители банка; во второй – оставшаяся часть, предназначенная продавцу.
4. Заключается договор купли-продажи, заверенный Росреестром. Продавцу открывается доступ к ячейке с деньгами, покупатель становится собственником.

• Скачать заявление в банк о намерении продать квартиру и на получение согласия банка
• Скачать бланк предварительного договора (соглашения) купли-продажи квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если жилье выставляется самим банком, то никаких особенных проблем не возникнет, так как с квадратных метров автоматически снимут все ограничения. А вот приобретение у должника может быть чревато негативными последствиями — вплоть до отмены сделки. Риски покупки квартиры с обременением с рук заключаются в том, что коммерческая организация должна дать свое согласие — без него не стоит давать даже задаток.

Стандартно банки выдают средства под залог жилья, которое покупает клиент. Поэтому на квадратные метры накладывается ограничение, которое делает невозможным продажу, дарение, иногда сдачу, а также ряд других операций. В результате получается, что покупку квартиры с обременением без согласия банка сделать практически невозможно.

27 Июн 2018      stopurist         195       Поделитесь записью

uristtop.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

1. Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
2. Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
3. Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
4. Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
5. Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
6. Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
7. Дом числится как памятник культуры и истории.
8. Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
	Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
	А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

1. Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
2. Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
3. Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
4. С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

1. А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
2. Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
3. Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
4. Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
5. Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
6. Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

Автор статьи

Закончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москва факультет экономики, банки и банковское дело.

Написано статей

Помогла статья? Оцените её

kredit-blog.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

О том, что такое обременение можно подробно узнать в действующем на территории страны законодательстве. Таким образом, обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видом обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

1. Сервитут.
2. Произведен залог данного имущества.
3. Аренда этой квартиры.
4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
5. На данную квартиру был наложен арест.
6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
7. Существует опека.
8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций. Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Варианты обременений

Существует несколько основных видов обременения:

1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
2. Арест недвижимого имущества.
3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
4. Существует опека.
5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

1. Остаток непогашенного кредита.
2. Существующая политика данного банка.
3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

1. Выкупить у него долю.
2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится. Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина. При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью. В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления. Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса. Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

1. Продавец имеет большую задолженность.
2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рестополучателя новый собственник будет обязан его содержать. Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.
2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной. В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.
3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки. Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника. К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа. В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

1. Покупателю.
2. Продавцу.
3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

www.alef-agency.com