Покупка квартиры в залоге у банка: Как безопасно купить квартиру в залоге — сервис быстрых выписок Egrnreestr

Как приобрести заложенную недвижимость? | Юридическая фирма De Facto

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц — залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

• Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего — это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
• Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
• В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

• В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
• Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие  залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

• Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
• Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

• Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
• До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
• Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
• В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
• Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
• Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

• Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
• Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов).

Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Дополнительные рекомендации

• Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя.
• Обращая внимание на особенности сделок, осложненных залогом, не забывайте об обычно требуемых формальностях. Так, не смотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца. Возврат денег в этом случае будет затруднительным. То же самое может случиться из-за наличия на объекте ареста по претензиям третьих лиц.

Ипотека на покупку недвижимости, находящейся в залоге у Банка

Оформите экспресс-заявку на кредит — это самый быстрый способ получить предварительное одобрение банка на выдачу кредита.

После отправки экспресс-заявки с вами свяжется сотрудник банка, проконсультирует и ответит на все ваши вопросы. По вашему желанию сотрудник банка направит вам на электронную почту пакет документов, необходимый для оформления и получения кредита.

С ростом спроса на ипотечные продукты растет популярность сделок с недвижимостью, находящейся в залоге у Банка. Воспользовавшись услугами АО «Дальневосточный банк», можно не только продать жилье, приобретенное с помощью ипотеки, но и получить новый ипотечный кредит на покупку квартиры большей площади.

Ипотека на покупку недвижимости, находящейся в залоге у Банка, осуществляется по процентным ставкам, установленным на действующие ипотечные продукты:

Покупатели, остановившие свой выбор на недвижимости, находящейся в залоге у Дальневосточного банка, могут подать соответствующую заявку уже сегодня, обратившись в любой офис.

Задать вопрос

* — Поля, обязательные для заполнения

Категория сообщения*

Услуги частным лицамУслуги корпоративным клиентамУслуги малому и среднему бизнесу

Тема сообщения*

Выберите темуVerified by VisaИнформационно-транзакционные терминалыИнтернет-офисДенежные переводыЛичный банковский счетКартыВкладыВопросы и ответы

Населенный пункт*

Выберите населенный пунктАбаканАнгарскАртемАчинскБелебейБиробиджанБлаговещенскБольшой КаменьВилючинскВладивостокДальнереченскДюртюлиЕкатеринбургИжевскИркутскИшимбайКомсомольск-на-АмуреКрасноярскКурганМагнитогорскМиассМоскваНаходкаНефтекамскНогликиОктябрьскийОренбургОхаПермьПетропавловск-КамчатскийРязаньСамараСаранскСпасск-ДальнийСпасский районУлан-УдэУссурийскУфаХабаровскЧебоксарыЧелябинскЮжно-СахалинскЯнаул

Офис*

Выберите офис

Электронная почта*

Текст сообщения*

Обработка персональных данных*

На порог через залог – Деньги – Коммерсантъ

Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, часто вполне привлекательна для покупателя: она может стоить дешевле рынка, а кредит банк, скорее всего, даст на сравнительно выгодных условиях. Правда, выгодные предложения по продаже залогов есть не у всех банков, да и количество выставленных на продажу квартир относительно невелико.

ЕЛЕНА МЕЛОВАНОВА

Чем быстрее — тем лучше

Основное преимущество покупки квартиры, заложенной по кредиту банку,— возможная экономия на стоимости. «Залоговые квартиры на рынке продаются с дисконтом примерно 3-5%,— говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-банка Роман Слободян.— Продавцы дают скидку не из-за того, что объект потенциально проблемный, а в основном потому, что идет жесткая привязка к конкретному банку, и вся процедура сделки может занимать большее время, нежели покупка квартиры за «живые» деньги или с использованием обычной ипотеки. Ведь продажа залоговых квартир, как правило, требует утверждения банком подобных решений на кредитных комитетах».

«Как вариант — стоимость квартиры может быть близка к рыночной, но банк в этом случае, скорее всего, даст сниженную ставку, без дополнительных комиссий»,— добавляет заместитель начальника управления кредитования Банка расчетов и сбережений Михаил Шаврин.

«Бывают случаи, когда сроки досудебной процедуры реализации ограничены, и тогда заемщик готов пересматривать цену реализации в сторону снижения более охотно,— рассказывает начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес.— Также стоит учитывать, что чем дольше заемщик ищет покупателя, тем больше он в итоге заплатит банку процентов за пользование кредитом, начисляемых по условиям кредитного договора».

Несколько лет назад основную массу реализуемых с помощью банков квартир составляли залоги по дефолтным кредитам, нынешняя ситуация несколько иная. По словам члена правления, руководителя кредитно-операционного блока банка DeltaCredit Дениса Ковалева, сейчас на первом месте в общей массе сделок стоят квартиры, реализуемые из-под залога по инициативе заемщика. Такая ситуация может произойти, например, при разводе супругов, когда разделить квартиру и ипотеку они не могут.

Особые условия

Скорее всего, банк сначала предложит кредит на находящуюся у него в залоге недвижимость на стандартных условиях. «Но если продажа происходит с баланса банка или продавец имеет существенную просроченную задолженность по действующему кредиту, мы сможем предложить скидку со стандартной ставки»,— говорит Денис Ковалев. Как пояснили в банке, скидка может варьироваться в зависимости от конкретного случая, а также типа продукта, который выбрал клиент: с фиксированной ставкой или плавающей.

Ряд банков предоставляет специализированный кредит на покупку залоговой недвижимости под сниженный процент. Программы ипотечного кредитования на покупку объекта, обремененного залогом в пользу банка или уже перешедшего в его собственность, стали активно предлагаться на волне кризиса 2008 года. Тогда многие заемщики оказались не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, а банки были заинтересованы в компенсации убытков и нормализации кредитного портфеля.

Главное отличие специализированных кредитных программ — низкая ставка, остальные условия, как правило, совпадают с параметрами стандартных программ. «В основном ставки по таким кредитам ниже на 1-2%, а первоначальный взнос и срок кредита соответствуют стандартным ипотечным программам банка»,— говорит Роман Слободян.

Содержание залогового имущества не является для банка профильной деятельностью, сопряжено с расходами на его обслуживание, налоговыми выплатами. Поэтому банкиры стараются реализовать такой залог как можно быстрее. В среднем ставка по таким кредитам составляет 12% годовых. «Банки, как правило, идут на дисконт, чтобы быстрее реализовать квартиру и избежать риска просрочки у продавца недвижимости»,— указывает заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

С разрешения банка

Участники рынка отмечают, что, за исключением особенностей оформления перехода права собственности, получение кредита на залоговую недвижимость мало чем отличается от стандартной ипотеки. «В Райффайзенбанке работает схема сделки с заключением трехстороннего договора купли-продажи, где третьей стороной выступает банк, который дает согласие на переход права собственности на объект залога до погашения задолженности по первому кредиту,— поясняет Станислав Тывес.— Денежные средства, в том числе кредитные средства покупателя, достаточные для погашения задолженности по кредитному договору первоначального заемщика, размещаются на аккредитивном счете или в сейфовой ячейке банка до момента регистрации перехода права собственности. После регистрации перехода права собственности денежные средства направляются на погашение обязательств первоначального заемщика-продавца, и запись о первоначальном обременении аннулируется».

При этом возможны разные варианты оформления в зависимости от вида сделки. «Проведение сделки купли-продажи квартиры возможно как с одновременным погашением записи об ипотеке, когда регистрируется переход, так и с переходом обязанностей залогодателя на нового собственника,— уточняет Денис Ковалев.— Оформление сделки купли-продажи недвижимости из-под залога банка не требует никаких дополнительных действий со стороны покупателя. Процесс стандартный: необходимо произвести оценку квартиры независимой оценочной компанией, получить одобрение страховой компании и согласовать со всеми сторонами и банком дату сделки. Сделка обычно проходит через банковскую ячейку».

Правда, участники рынка отмечают, что найти желанный вариант в списке залоговых квартир не так-то просто. «Основной минус приобретения таких квартир — минимальный их выбор, поскольку банкам в основном все же неинтересна реализация имущества, и идут они на такие шаги только при полной неспособности заемщиков погашать кредиты»,— рассказывает Михаил Шаврин.

Банкиры отмечают, что, несмотря на возможный проблемный статус недвижимости, юридически такие сделки даже безопаснее обычной ипотеки. «Безусловным плюсом является то, что история объекта недвижимости абсолютно прозрачна. Объект уже длительное время находился в залоге у банка, и это гарантия того, что проблемы с правопритязанием третьих лиц не возникнут»,— указывает Станислав Тывес.

Однако юридические проблемы все же могут возникнуть. В частности, отмечает адвокат Vegas Lex Максим Лавров, остаются риски оспаривания договора купли-продажи квартиры, риск судебных разбирательств между банком и заемщиком, наложения бывшим владельцем обеспечительных мер на приобретаемую у банка квартиру. «Чтобы минимизировать эти риски, нужно получить от банка полный пакет документов на квартиру, документов по ее залогу и продажи квартиры на торгах, если они были, — рекомендует Максим Лавров.— Все документы лучше предварительно показать профессиональному юристу для анализа потенциальных рисков».

Райффайзенбанк. Покупка квартиры из залога другого банка * Ипотека и недвижимость

Последнее время мы очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда нужна квартира, ты ее вроде бы выбрал, а она пока еще в залоге банка, т.к. ваш продавец покупал ее на кредитные деньги.

Покупка квартиры из залога. Как ее осуществить? На самом деле уже многие банки работают по таким схемам. У каждого есть свои нюансы. Рассказываю про схему Покупки квартиры из залога с Райффайзенбанком.

Покупка квартиры из залога. Этапы сделки:

1️⃣ Подписание Кредитно-обеспечительной документации Заёмщиком.

2️⃣ На сделке происходит открытие двух аккредитивов: первый аккредитив (1) на остаток ссудной задолженности в стороннем банке; второй (2) аккредитив на разницу между ценой квартиры и остатком задолженности.

3️⃣ Раскрытие аккредитива (1) будет произведено при предоставлении расписки о сдаче документов на гос. регистрацию.

4️⃣ Перечисление денежных средств в сторонний банк и полное досрочное погашение ипотечного кредита продавца. Подготовка документов сторонним банком для продавца для снятия обременения.

5️⃣ Раскрытие аккредитива (2) происходит по факту регистрации договора приобретения, наличия обременения в пользу только Райффайзенбанка и предоставлении справки о закрытии продавцом ипотечного кредита.

6️⃣ Особенность сделки: требуется поручительство продавца на период перезалога. Договор поручительства оформляется на этапе № 1 и прекращается с момента наступления одного из следующих событий:

➖С даты государственной регистрации права собственности Заемщика и ипотеки в пользу банка,

➖ С прекращением обязательств Заемщика по Кредитному договору,

➖ Полным исполнением Поручителем обеспечиваемых обязательств.

Преимущества Райффайзенбанка:

⏩ Выкуп из под залога объектов на первичном и вторичном рынке. В т.ч. по ДУПТ (договор уступки прав требования по  ДДУ).

⏩ Занижение по договору купли-продажи (ДКП) ниже суммы кредита.

⏩ Занижение по ДУПТ до суммы кредита.

Что еще почитать:

С ипотекой от Сбера можно купить залоговую квартиру у любого банка

Покупка квартиры в залоге у другого банка. Акция от ВТБ

Покупка из-под залога от ДОМ РФ

Поделиться ссылкой:

Недвижимость в залоге — есть ли смысл связываться?

Недвижимость в залоге — есть смысл обращать на такие объявления внимание или нет? С одной стороны — выгода, ведь такие предложения значительно дешевле, с другой стороны — риск оказаться без денег и без жилья кажется очень большим. Так ли это на самом деле?

Пометку о том, что квартира находится в залоге, в объявлениях выделяют красным цветом. И многие покупатели осознанно игнорируют эти предложения. Кто-то боится сложностей с документами, называя такую недвижимость «проблемной», кто-то опасается резкой реакции владельцев квартиры, которые в свое время оформляли залог, а кто-то не хочет и вовсе уже после оформления сделки лишиться своей покупки на вполне законных основаниях. Насколько оправданы подобные опасения? Давайте попробуем разобраться.

Итак, сложности с приобретением залоговой недвижимости в вопросе оформления документов могут возникнуть только в случае вашей личной невнимательности и отсутствия компетентного консультанта. Ведь перед тем, как выдать залог, служба собственной безопасности банка в обязательном порядке проверяет, насколько «чисты» документы. Поскольку, априори при оформлении кредита (а под залог недвижимости небольшие суммы не выдают) банковские работники взвешивают текущие риски, и прорабатывают возможность возврата денег путем продажи залогового имущества. И если банк, выдававший кредит, обладает хорошей репутацией, пожалуй, он наоборот станет гарантом чистоты документов. Соответственно, опасения в данном случае беспочвенны. А вот риск лишиться квартиры уже после ее приобретения вполне реален.

Основанием этому может служить заявление от прежнего владельца квартиры. Чтобы избежать подобного развития событий следует у работников банка требовать документы, подтверждающие законность и обоснованность сделки.  

Не лишней будет, так же, встреча с доверителем (если продавец действует по доверенности) или владельцем жилья, для уточнения вопросов. В частности, не имеет ли возражений против продажи хозяин квартиры. Поскольку, на практике встречаются ситуации, когда на торги недвижимость выставляется без ведома владельца, например, если банк напрямую дает объявление о продаже. Незаконной покупка может быть признана и в случае, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Возможно это в случае, когда залог брался на пике стоимости жилья, а «с молотка» недвижимость продается на спаде цен. В этой ситуации экс-владелец квартиры, уже после оформления всех документов, подаст заявление, о неполном покрытии долга. Такое право у бывших владельцев есть, поскольку им придется выплачивать долг даже после продажи квартиры (сумма долга ведь не полностью закрыта). И в числе проигравших остается покупатель — деньги уже оплачены, а квартира возвращена прежним владельцам, и все это на законных основаниях.

Кроме того, проблематичным может оказаться и въезд в новое жилье. Поскольку ни риэлторские агентства, ни банк не занимаются выселением прежних хозяев. По факту только новый владелец квартиры, и только в судебном порядке может заставить освободить квартиру. При этом, прежние хозяева могут подать встречный иск, о признании незаконности сделки купли-продажи. И даже если оформление документов происходило без нарушений, все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Обратите внимание и на то, что продажа залогового имущества может осуществляться несколькими способами. Первый, наиболее распространенный, в форме аукциона. Банк выставляет объявление о продаже не позднее, чем за 15 дней до начала торгов (либо на собственном сайте, либо в специализированном издании). В объявлении указывается не только краткая информация о недвижимости, но и дата, и место проведения торгов. Кроме того, по указанному в объявлении телефону вы можете узнать, каким образом будет проходить аукцион (по английской системе, когда начинают с минимальной цены, с постепенным повышением, или по голландской, когда назначается максимальная цена, с постепенным понижением). Следует учитывать, что заявка на участие в аукционе должна подаваться заранее. Кроме того, иногда возникает необходимость внести гарантийный взнос. Чаще всего он составляет 5-15% от стоимости залогового имущества. Если квартиру в итоге приобретете не вы, гарантийный взнос возвращается. Если же вы отказываетесь от торгов по неуважительной причине, взнос остается у банка.

Второй способ — адресный, когда квартира приобретается вне аукциона. Особенность данного способа покупки заключается в том, что основной плюс залоговой недвижимости, стоимость ниже рыночной, практически всегда отсутствует.

Третий способ — самостоятельный. То есть, вы, найдя квартиру, находящуюся в залоге, не дожидаетесь торгов, а приобретаете жилье напрямую, непосредственно у хозяев недвижимости. В данном случае все риски, связанные с подобными сделками вы берете на себя, поскольку банк не принимает участия даже как посредник. Он является просто одной из сопутствующих сторон сделки.

Наименее затратный по нервам, и максимально безопасный для покупателя — это четвертый способ приобретения жилья — риелторский. Это именно та ситуация, когда риелтор, или представитель агентства недвижимости, берет на себя обязательства по полному ведению сделки. Найти необходимую недвижимость, проверить добросовестность сделки между банком и заемщиком, провести официальную и неофициальную проверку недвижимости и юридической чистоты документов, помочь в оформлении всех бумаг, провести консультацию покупателя по вопросам приобретения залоговой недвижимости — все это входит в услуги риелтора. Безусловно, в этом случае повышаются общие затраты со стороны покупателя, однако, повышается и уровень надежности проводимой сделки.

Основной плюс залоговой недвижимости — более низкая стоимость, относительно средней рыночной цены. И при грамотном юридическом сопровождении подобная сделка пройдет в полном соответствии с законом, и без лишних временных затрат. Вы не только сэкономите свои нервы и деньги, но и максимально комфортно приобретете новую квартиру.

Агентство недвижимости «RIA Light» выражает Вам свое почтение. Обратившись в наше агентство недвижимости, Вы получите консультацию по любым вопросам, касающимся недвижимости, и наши специалисты проведут любую сделку от начала до ее завершения. Мы будем рады видеть Вас в числе своих клиентов.

 

Наши координаты:

394-40-50, 8707-044-0949
[email protected]

Также Вы можете посетить наш сайт и более подробно ознакомиться с нашим агентством. На сайте размещены самые интересные и выгодные предложения.

www.rialight.kz

На правах рекламы

Покупка залогового жилья – оправдание и страхи

Покупка залогового жилья может быть выгодной сделкой, но так же содержать «подводные камни». Среди основных страхов покупателей жилья бытует один самый главный – это страх остаться «без денег и без квартиры». Причины могут быть разными, но наиболее продвинутые покупатели знают, что покупка, например, квартиры, находящейся в залоге у банка, явно навевает какие-то тревожные мысли. То ли залог надо снимать, то ли сначала деньги банку отдавать, а рядом с глазами побитой собаки стоит продавец и тоже хочет денег. И здесь бы обратиться к профессионалам с опытом работы в сфере продажи жилья или хотя бы юристам. Но денег на комиссию или вознаграждение жалко, а потому рискнем. Буквально на днях, читала в интернете об афере в регионе потакого рода сделке. Где покупатель квартиру не потерял, а вот сумму за квартиру отдал почти двойную. Квартира оказалась в залоге у банка, и пришлось погашать залог, почти половину от суммы сделки, так как продавец подался в бега, а жить покупателю где-то надо было, пришлось платить.  Такая щемящая душу история, что я решила изложить плюсы и минусы такой сделки, чтобы в очередной раз развеять мифы покупателей по таким сделкам с залоговыми квартирами. Их бояться не нужно, надо просто обращаться к специалистам по ведению такого рода сделок. Нюансов много, а из-за роста курса доллара количество залоговых квартир на рынке увеличивается. Итак, буду объективной и предоставлю анализ такого рода сделок, а точнее плюсы и минусы:

Какие плюсы при покупке такого рода жилья:

1. Считается, что такие квартиры можно купить по ценам существенно ниже рыночных. Существенно – нет, дешевле – да, часто. Особенно, когда продажа срочная и количество пеней и штрафов маленькое. Если же дополнительных выплат много, то продавец хочет погасить всю задолженность, и здесь дисконт вряд ли возможен.
2. Покупая такую квартиру, многие банки предоставляют льготные условия кредитования, но не все банки и об этом стоит узнать у банков заранее.
3. Основное сомнение покупателя относительно чистоты квартиры здесь решается почти вчистую. Квартиру проверяет банк и страховая организация, но не стоит забывать о прописанных несовершеннолетних.
4. Если информация о такой квартире идет в свободном доступе, есть вариант обойтись без посредников, но нужно знать алгоритм сделки и проверить прописанных. Игнорирование обоих вариантов гарантирует не только головную боль, но и потерю сна из-за возможной потери денег.

Какие минусы такой сделки:

1. Необходимо получить согласие банка на продажу такой квартиры и снять обременение, то есть погасить долг прежнего заемщика перед заключением договора, иначе квартира не будет зарегистрирована Росреестром.
2. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то вопроса с опекой не избежать, а часто он может остаться нерешенным.
3. Особый алгоритм сделки с залоговым жильем (о чем писалось в пункте 2 и далее в    пункте 4).
4. Главная опасность потери денег – способ передачи денег и адресаты получения денег. Ведь часть денег, то есть оплата залога, пеней и штрафов должна отойти банку и только остаток продавцу. Причем по документам заемщик вносит деньги от своего имени! И здесь важно правильно оформить все документы, а деньги распределить по ячейкам.
5. Если всей суммы у покупателя нет – ипотека, как правило, оформляется в банке-залогодержателе. Это потребует дополнительного времени на проверку банком нового кредитора и заключении нового кредитного договора.

Итак, вам решать, справитесь ли вы сами или обратитесь к специалистам, уверена, что тема залогового жилья больше не вызывает у вас необоснованного страха, а лишь уверенность в необходимости доверить такую залоговую недвижимость, которая станет вашей в руки специалистов.
Наши агенты всегда рады помочь вам в поиске достойного жилья и оформлении уже подобранного вами залогового жилья или любого другого, проверить его чистоту и должным образом организовать прием аванса и подписание сделки, а также ее регистрацию.

Звоните нам по телефону +7(495)542-11-42 или оставляйте заявку на сайте, или приходите к нам офис.

Не рискуйте, пусть покупка вашего жилья станет для вас приятным и радостным событием!

консультация адвоката, юридическая проверка- Адвокат Андрей Комиссаров

Особенности покупки квартиры, находящейся в залоге у банка

12 марта 2015

В условиях сегодняшней экономики стали частыми ситуации, когда покупателям предлагается к продаже недвижимость, находящаяся в залоге у кредитной организации. Такие случаи стали возможны в связи с участившимися случаями невыплаты ранее взятых ипотечных кредитов. Таким образом, покупка квартиры, отданной в залог, стала еще одним популярным направлением работы на рынке недвижимости.  

Есть мнение, что приобретение такого объекта может стать исключительно выгодной сделкой для всех сторон: заемщик избавляется от своего долга перед банком, кредитная организация получает обратно свои финансовые средства, а новый владелец приобретает недвижимость по привлекательной, более низкой цене. Однако такая на первый взгляд идеалистическая картина может таить немало подводных камней.

Варианты продажи заложенной квартиры

Существует три возможных схемы продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:

  1. Погашение задолженности новым покупателем.

Продавец реализует заложенное имущество покупателю, который перечисляет ему аванс, равный непогашенной ипотечной задолженности за квартиру. Он сразу отправляется на счет банка-кредитора. Тогда кредитная организация соглашается снять с недвижимости обременение, и затем совершается обычная сделка купли-продажи.

  2. Из ипотеки в ипотеку.

Бывают случаи, когда новый покупатель также хочет приобрести жилье в ипотеку. Банк, кредитующий продавца, начинает оказывать соответствующие услуги и покупателю квартиры. В этом случае за счет первоначального взноса на жилье и выданного кредита погашается задолженность перед кредитной организацией первого заемщика.

Получается, что у недвижимости меняется залогодатель. Конечно, кредит можно оформить и по ипотеке другого банка, однако это несколько затянет процесс купли-продажи квартиры. Кроме того, что новый банк запросит необходимую документацию, он может в качестве условия выдачи займа запросить процент с перевода денежных средств из одной кредитной организации другой.

  3. Продажа по решению суда – квартира с молотка.

Пожалуй, самый неблагоприятный для продавца-заемщика исход – продажа квартиры в судебном порядке. Такая ситуация возникает, если должнику не удается договориться с банком, а погашать ипотечную задолженность у него возможности нет. Тогда недвижимость уходит на торги. После ее реализации на аукционе, гасится и ипотечный долг заемщика.

Минусы покупки заложенной квартиры

Зачастую от приобретения недвижимости в залоге банка потенциальных покупателей отталкивают возможные материальные риски. Бывали случаи, когда недобросовестные заемщики отказывались продавать ее после погашения всего кредитного долга покупателем. От такого исхода может защитить лишь предварительно составленный договор купли-продажи, где прописывались бы все условия сделки.

Другой риск – наличие финансовых средств по общей сумме ипотеки, о которой заемщик может не рассказать. По закону при вложении материнского сертификата в недвижимость  установленная доля квартиры должна быть непременно переведена несовершеннолетним детям. Другими словами, если у ребенка продавца, кроме ипотечной, другой квартиры нет, свою долю он получит всегда, вне зависимости от перехода права собственности на нее.

По словам опытных юристов, сделка по покупке заложенной квартиры будет признана недействительной, из-за того, что она нарушает права несовершеннолетних. И, как следствие, покупатель вряд ли получит назад свои деньги. Поэтому, приобретая ипотечное жилье, стоит ответственно подойти ко всем этапам заключения договора, чтобы минимизировать риск возникновения имущественного спора.

Подобных нюансов при приобретении заложенного жилья немало. Поэтому если вы задумались над покупкой квартиры, находящейся в залоге, заручитесь поддержкой опытного адвоката. Он поможет вам избежать неприятностей и сохранить свои денежные средства.

Надежную помощь в сопровождении сделок предлагает Адвокатская консультация «Санкт-Петербург». Руководитель коллегии адвокатов Андрей Комиссаров, президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», оказывает консультации в России и за рубежом.

Приобретая жилье, находящееся в залоге, помните, что только опытные специалисты смогут провести квалифицированную юридическую проверку ипотечного жилья, чтобы защитить вас от неприятностей.

Андрей Комиссаров, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры»

 

Читайте также: «Санкт-Петербург останется городом коммуналок как минимум до 2033»

                                 «В каждой третьей махинации с кредитами участвуют сотрудники банков»

Что такое ипотека под залог активов (PAM)

* Эта статья предназначена только для образовательных целей. American Financing не предлагает займы PAM. *

Многие современные покупатели жилья нуждаются в уникальных финансовых решениях для финансирования покупки недвижимости. В этой статье предположим, что вы опытный инвестор, ищущий способ использовать свой портфель в качестве шлюза к следующему объекту недвижимости. Это не несбыточная мечта — вы действительно можете использовать свои инвестиции в процессе покупки дома.

Здесь вступает в игру ипотека под залог активов (PAM). Хотя это может быть подходящим вариантом не для всех, нет никаких сомнений в том, что эта нетрадиционная ипотека может быть выгодной для определенных заемщиков, в основном тех, кто находится в более высокой категории подоходного налога.

Давайте подробнее рассмотрим закладную под залог активов и то, как определить, подходите ли вы для участия в программе.

Что такое заложенный актив

Investopedia определяет заложенный актив как «ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды. Под «ценным имуществом» мы подразумеваем денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги или капитал. Думайте о заложенном активе как о залоге, хранящемся у кредитора в обмен на ссуду вам необходимых средств для покупки дома или рефинансирования.

Некоторые заемщики уклоняются от ипотеки под залог активов, потому что они предполагают, что потеряют право собственности на свое ценное имущество. Это мнение далеко от истины! Имейте в виду, что вы сохраните право собственности на свои активы до тех пор, пока у вас будет текущий кредит, и вы избежите дефолта по ипотеке.

Заложенные активы становятся все более популярными, поскольку они могут значительно снизить первоначальный взнос и процентную ставку, что приведет к краткосрочным и долгосрочным сбережениям для заемщиков.

Определение ипотеки заложенного актива (PAM)

Давайте на мгновение рассмотрим традиционную ипотеку. Если вы не используете программу для первого покупателя жилья или ссуду VA, вам, вероятно, придется внести 20% первоначальный взнос. Конечно, у вас могут быть эти средства на банковском счете, но что, если вы предпочтете заложить активы, чтобы полностью отказаться от первоначального взноса?

Благодаря ипотеке под залог активов заемщики получают большую финансовую гибкость.Помимо того, что им не нужно беспокоиться о первоначальном взносе, они также получают выгоду от отсутствия частного ипотечного страхования (PMI) и более низкой процентной ставки. Возможно, лучшим преимуществом этой ипотеки является то, что заемщик продолжает зарабатывать и сообщать проценты по заложенным активам.

Как пройти

Есть много плюсов в ипотеке под залог активов. Как упоминалось ранее, эта программа обычно подходит для заемщиков с высоким доходом, которые имеют в своем распоряжении денежные средства и / или инвестиции.Ваш кредитор захочет убедиться, что ваши ценные бумаги имеют более высокую стоимость, чем та, которая требуется для первоначального взноса.

Тот факт, что у вас могут быть активы на спонсируемом сотрудником 401 (k) или индивидуальном пенсионном счете (IRA), не означает, что вы имеете право на ипотеку под залог активов. Вполне вероятно, что банк сочтет эти вложения слишком рискованными, и ваш кредитор откажет в ссуде. Еще одно замечание относительно права на ипотеку под залог активов: если вы закладываете активы и стоимость ваших инвестиций снижается, банк может запросить дополнительные средства для учета снижения.Действуйте осторожно и не забудьте посоветоваться со своим специалистом по финансовому планированию, прежде чем переходить к ипотеке под залог активов.

Learn: активы и сбережения, необходимые для покупки дома.

Достоинства и недостатки

Еще раз подчеркнем, что ипотека под залог активов устраняет необходимость в первоначальном взносе, позволяет заемщику сохранять право собственности на свои инвестиции и часто имеет более низкую процентную ставку. Заемщики также продолжают получать доход от своих активов, даже если они служат залогом для кредитора.Остающееся преимущество, которое мы не затронули до этого момента, заключается в том, что заемщик избегает налога на прирост капитала от продажи заложенных активов.

Теперь, когда вы знаете о преимуществах ипотеки под залог активов, вот некоторые из недостатков ссуды:

• Заемщик может потерять как свой дом, так и свои активы в случае неисполнения ссуды.

• Вместо первоначального взноса заемщик должен быть готов уплатить проценты по кредиту на полную стоимость дома.

• Заемщик может иметь ограниченные торговые возможности, если заложенные активы являются паевыми фондами или акциями.

Подходит ли вам?

Представьте себе финансирование покупки или рефинансирования другой собственности без необходимости касаться своего сберегательного счета или пересматривать свою инвестиционную стратегию. Хотя некоторым заемщикам это кажется надуманной идеей, она может стать реальностью, если вы воспользуетесь ипотекой под залог активов.

Как мы упоминали в начале статьи, ипотека под залог активов имеет смысл только для определенных заемщиков.Вот почему мы рекомендуем поговорить с опытным кредитором *, прежде чем предполагать, что это ваш лучший вариант финансирования недвижимости.

* American Financing не предлагает ипотечные кредиты под залог активов.

Определение заложенного актива

Что такое заложенный актив?

Заложенный актив — это ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды. Заложенный актив — это залог, удерживаемый кредитором в обмен на ссудные средства. Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения ссуды, а также снижает взимаемую процентную ставку.Заложенные активы могут включать денежные средства, акции, облигации и другой капитал или ценные бумаги.

Ключевые выводы

• Заложенный актив — это ценный актив, который передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.
• Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения кредита.
• Актив также может обеспечить лучшую процентную ставку или условия погашения кредита.
• Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает получать проценты или прирост капитала по этим активам.

Общие сведения об активах в залоге

Заемщик передает заложенный актив кредитору, но заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на ценное имущество. В случае дефолта заемщика у кредитора есть юридическая возможность получить право собственности на заложенный актив. Заемщик удерживает все дивиденды или другую прибыль от актива в течение времени, пока он передан в залог.

Актив является просто залогом для кредитора в случае дефолта заемщика. Однако для заемщика заложенный актив может значительно помочь в получении одобрения для получения кредита.Использование актива для обеспечения векселя может позволить заемщику требовать более низкую процентную ставку по векселю, чем они имели бы при необеспеченной ссуде. Как правило, ссуды под залог активов обеспечивают заемщикам более высокие процентные ставки, чем ссуды без обеспечения.

После выплаты кредита и полного погашения долга кредитор передает заложенный актив обратно заемщику. Тип и стоимость заложенных активов для ссуды обычно оговариваются между кредитором и заемщиком.

Ипотека под залог имущества

Иногда покупатели жилья могут закладывать активы, такие как ценные бумаги, кредитным учреждениям, чтобы уменьшить или отменить необходимый первоначальный взнос.При традиционной ипотеке залогом ссуды является сам дом. Однако банки обычно требуют 20% первоначального взноса от стоимости векселя, чтобы покупатели не задолжали больше, чем стоимость их дома.

Кроме того, без 20% первоначального взноса покупатель должен платить ежемесячный страховой платеж по страхованию частной ипотечной ссуды (PMI). Без значительного первоначального взноса заемщик, вероятно, также получит более высокую процентную ставку.

Заложенный актив может быть использован для отмены первоначального взноса, избежания платежей по PMI и обеспечения более низкой процентной ставки.Например, предположим, что заемщик хочет купить дом за 200 000 долларов, для чего требуется первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Если у заемщика есть акции или инвестиции на сумму 20 000 долларов, они могут быть переданы в залог банку в обмен на первоначальный взнос.

Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает зарабатывать и сообщать о процентах или приросте капитала по этим активам. Однако банк сможет наложить арест на активы, если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке. Заемщик продолжает получать прирост стоимости заложенных активов и получает ипотеку без первоначального взноса.

Использование инвестиций для ипотеки под залог активов

Ипотека под залог активов рекомендуется для заемщиков, у которых есть наличные деньги или вложения и которые не хотят продавать свои вложения для оплаты первоначального взноса. Продажа инвестиций может вызвать налоговые обязательства перед IRS. Продажа может подтолкнуть годовой доход заемщика к более высокой налоговой категории, что приведет к увеличению его налоговой задолженности.

Как правило, заемщики с высоким доходом являются идеальными кандидатами на получение ипотеки под залог активов.Однако залоговые активы также могут быть использованы для другого члена семьи, чтобы помочь с первоначальным взносом и одобрением ипотеки.

Право на ипотеку под залог заложенного имущества

Чтобы претендовать на ипотеку под залог активов, заемщику обычно требуются инвестиции, стоимость которых выше суммы первоначального взноса. Если заемщик закладывает обеспечение, и стоимость обеспечения уменьшается, банк может потребовать от заемщика дополнительных средств, чтобы компенсировать снижение стоимости актива.

Хотя заемщик оставляет за собой право по своему усмотрению в отношении инвестирования заложенных средств, банк может наложить ограничения, чтобы гарантировать, что заложенные активы не инвестируются в финансовые инструменты, которые банк считает рискованными. Такие рискованные инвестиции могут включать опционы или деривативы. Кроме того, активы на индивидуальном пенсионном счете (IRA), 401 (k) или других пенсионных счетах не могут быть переданы в залог в качестве активов для получения ссуды или ипотеки.

Плюсы и минусы ссуды под залог активов или ипотеки

Использование заложенных активов для обеспечения векселя дает заемщику несколько преимуществ. Однако кредитор потребует определенного типа и качества инвестиций, прежде чем он рассмотрит вопрос об андеррайтинге ссуды. Кроме того, заемщик ограничен в действиях, которые он может предпринять с заложенными ценными бумагами. В тяжелых ситуациях, если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет заложенные ценные бумаги, а также дом, который они купили.

Заемщик должен продолжать отчитываться и уплачивать налоги с любых доходов, полученных от заложенных активов. Однако, поскольку от них не требовалось продавать свои портфельные активы для внесения первоначального взноса, это не поместит их в группу с более высоким налоговым доходом.

Плюсы

• Ссуда ​​под залог активов позволяет заемщику сохранить право собственности на ценное имущество.

• Заемщик избегает налоговых штрафов или налогов на прирост капитала от продажи активов

• Залог активов позволяет избежать крупных авансовых платежей по ссуде и PMI, если применимо.

• Заемщик может получить более низкую процентную ставку по ссуде или ипотеке.

• Заемщик продолжает получать доход и должен сообщить о доходах от своих инвестиций.

Минусы

• Возможность торговли заложенными ценными бумагами может быть ограничена, если инвестиции представляют собой акции или паевые инвестиционные фонды.

• Заемщик может потерять как дом, так и ценные бумаги в случае дефолта.

• Если не вносить первоначальный взнос, проценты по кредиту выплачиваются на полную стоимость имущества.

• В случае снижения стоимости заложенных ценных бумаг кредитор может потребовать дополнительные средства.

• Залог активов по ссудам родственника сопряжен с риском неисполнения обязательств, поскольку отсутствует контроль над выплатой заемщиком.

Пример ипотечного залога в реальном мире

Raymond James Bank предлагает закладную под залог ценных бумаг, при которой заложенные активы хранятся на инвестиционном счете у Raymond James. Некоторые из функций и условий включают:

• Клиенты могут профинансировать до 100% покупной цены первичного дома, а также жилой инвестиционной собственности
• Использует комбинированный залог недвижимости и ценных бумаг, отвечающих критериям маржи
• Первоначальный взнос исключен при 100% финансировании
• Избегает ликвидации инвестиций и любых потенциальных налогов на прирост капитала
• Без страхования PMI
• Предлагает ипотеку под залог активов для членов семьи
• Если заложенные ценные бумаги снизятся в цене, Раймонд Джеймс потребует дополнительные средства для залога
• Raymond James также оставляет за собой право ликвидировать ценные бумаги без предварительного согласия, если это необходимо для пополнения счета

газонов; Правила сторонних действий для покупателей кооператива

Есть несколько способов сохранить в секрете ссуды с отрицательным залогом от советов директоров кооперативов, говорят участвовавшие юристы. В некоторых случаях, когда здание допускает некоторое банковское финансирование, банк может назначить более раннюю встречу со всеми сторонами, кроме совета кооператива. Оформляются отдельные кредитные договоры и выдается два чека. Один для суммы ипотеки, утвержденной советом директоров; другой — для остатка, который позже будет представлен на официальном закрытии под видом сбережений покупателя. При таком маневре совету директоров ничего не известно о втором займе или о сопутствующих ему иногда существенных процентных выплатах банку.

Защитники кредита говорят, что советы кооператива недальновидны и недосягаемы. Г-н Петерс, агент по недвижимости, который входит в совет директоров его кооператива, сказал, что советы многих кооперативов слишком строги и должны позволять покупателям занимать больше денег. По его словам, наличие банка, стоящего за квартирой в случае дефолта, на самом деле безопаснее, потому что банк вмешается, чтобы оплатить обслуживание в случае дефолта акционера. Он сказал, что большему количеству советов кооперативов следует напрямую спрашивать соискателей, получают ли они ссуду под отрицательный залог. «Часто это можно определить по финансовому отчету заявителя, — сказал он. «И люди на самом деле не очень хорошие лжецы».

Стюарт Сафт, председатель Совета кооперативов Нью-Йорка и юрист по недвижимости, сказал, что делает ложные заявления на подписанном заявлении о покупке — например, на строка, в которой запрашивается профинансированная сумма — возможно, коммерческое мошенничество. Но он говорит от имени многих экспертов, когда спрашивает, как практика кооперативного режима действительно повреждает кооперативную доску?

Г-н Клерман, партнер Phillips Nizer, Benjamin Krim & Ballon и известный эксперт по кооперативному режиму, заметил, что ни один совет по кооперативному режиму, как известно, не подавал иски из-за отказа от залога, «хотя это кое-что там ждет, чтобы случиться». ‘ он сказал.

Он также поднял вопрос об ответственности брокеров по недвижимости и банкиров, которые знают об обмане, который, по его словам, должен быть рассмотрен в суде.

В надежде привлечь новых клиентов с высоким доходом некоторые банки предлагают специальные ссуды только под проценты, что в среднем на половину 1 процента больше, чем при стандартной ипотеке. Другие банкиры говорят, что премии нет. Многие ссуды с отрицательным залогом выдаются на срок от 10 до 15 лет по сравнению с 30-летним периодом обычной ипотеки. Некоторые брокеры говорят, что они часто направляют покупателей, заинтересованных в ссуде под отрицательный залог, в банки и ипотечные брокеры, которые, как они знают, предлагают им.Большинство брокеров несколько преувеличивают эту практику.

«Это выходит за рамки правил», — сказал г-н Петерс, маклер по недвижимости, который также был президентом своего кооператива Central Park West. «Но у меня нет морального предчувствия по этому поводу. Нью-Йорк — город, где люди играют в углы. Это отличный ракурс, и все хотят его сыграть. Но я чувствую, что каждой стороне нужно быть осторожнее. Заемщик не должен попадать в положение, в котором он лежит. Банки должны следить за тем, чтобы люди не брали слишком много займов.Доски? Они как морская пехота: «Не спрашивайте; не говори ». ‘

займов — Когда вы можете использовать имеющуюся недвижимость в качестве залога, чтобы купить больше?

Как правило, когда у вас есть что-то, вы можете отдать это в залог под залог под залог. Так работают автокредиты и так работают ипотеки.

Ваш «собственный капитал» в активе — это текущая справедливая стоимость актива за вычетом всех ваших обязательств, обеспеченных им. Таким образом, если вы владеете недвижимостью бесплатно и в чистом виде, у вас в качестве собственного капитала будет 100% ее справедливой рыночной стоимости.

Когда вы закладываете свою собственность, банки обычно используют определенный процент от стоимости ссуды, чтобы гарантировать, что они не дадут вам больше, чем ваш капитал сейчас или в обозримом будущем. В зависимости от типа и продолжительности кредита процент LTV варьируется от 65% до 95%. До краха рынка в 2008 году вы могли даже получить более 100% LTV, но не больше. Для инвестиций LTV обычно ниже, чем для основного места жительства, а ставки выше.

Я не хочу сбивать вас с толку с авансовыми платежами и депозитами, поскольку это не имеет значения (если вы, по-видимому, не в Австралии).Итак, в качестве примера , предположим, что у вас есть квартира, которую вы сдаете в аренду и которой вы владеете бесплатно. Предположим, его текущий FMV составляет 100 тысяч долларов. Вы идете в банк и закладываете квартиру в ссуду (получаете ссуду под залог этой квартиры) под 65% LTV (типично для кондоминиумов для инвестиций). Вы получили 65 тысяч долларов, чтобы купить еще одну единицу бесплатно. Теперь у вас есть 2 квартиры с FMV в 165 тысяч долларов, вашим капиталом в 100 тысяч долларов и вашими обязательствами в 65 тысяч долларов.

Ипотека нового подразделения с той же LTV 65% даст вам еще один заем в размере 42 тыс. Долларов — на эти деньги вы можете купить третий блок.

Ваш собственный капитал остается неизменным, когда вы берете ссуду и инвестируете ее в новую покупку, но FMV ваших активов растет, как и обязательства, обеспеченные ими. Но в то время как ипотека имеет фиксированную процентную ставку (обычно, не всегда), активы оцениваются по разным ставкам. Теперь давайте будем оптимистами и предположим, для простоты примера, что через 2 года ваша квартира за 100 тысяч долларов будет стоить 200 тысяч долларов. Вуаля, вы можете взять еще одну ссуду в размере 65 тысяч долларов. Цикл продолжается.

Вот как это делал твой дед.

Что такое соглашение о признании в кооперативной продаже? — Управление кооперативами и кондоминиумами города Нью-Йорка

При закрытии вашего кооператива, если вы получаете ипотеку для финансирования покупки, вы заметите, что управляющий агент передает не менее двух оригиналов Соглашения о признании банку, ссужающему вам средства, а затем оригинал также хранится у управляющего недвижимостью здания. Итак, что такое Соглашение о признании и зачем оно нам?

Соглашение о признании довольно легко расшифровать, если вы знакомы с теорией владения кооперативом.В отличие от кондоминиума, где квартира является платной формой собственности, вы покупаете акции корпорации в кооперативе. Вместе с акциями, которые представлены вам в форме сертификата акций, вы также получаете договор аренды, который позволяет вам, как покупателю указанных акций, проживать в квартире при соблюдении изложенных условий. в самой аренде. Таким образом, по сути, вы не покупаете квартиру, вы покупаете сертификат акций с правом занимать квартиру, закрепленную за акциями.Понял? Хороший.

Теперь, когда мы знаем, что покупатель на самом деле покупает, мы можем сделать следующий шаг в сторону вашего банка и того, на что он имеет право. При закрытии банк получит оригинал сертификата на акции и договор аренды, которые будут храниться до тех пор, пока квартира не будет продана или кредит не будет погашен (в зависимости от того, что наступит раньше). В дополнение к этим документам банк также запросит Соглашение о признании.

Это соглашение представляет собой трехсторонний договор, предоставляемый банком (обычно требуется соглашение о признании «Aztec») с Советом директоров, кредитным банком и покупателем, который оформляет отношения между кредитным банком и Кооперативом.Кооперативная корпорация посредством этого документа признает отношения и обязуется предупреждать кредитора, если акционер не платит кооперативу своевременное обслуживание или другие сборы.

Помимо вышеуказанной информации, Соглашение о признании также закладывает основу для уведомления кредитора, если акционеру следует сдавать свою квартиру в субаренду, рефинансировать ссуду, получить дополнительное финансирование или продать свою квартиру. Кредитор должен быть проинформирован и подписан по всем этим вопросам, прежде чем Кооператив сможет приступить к утверждению.

Для менеджера Соглашение о признании, безусловно, полезно, когда акционер отказывается платить алименты в течение нескольких месяцев. Если у здания, которым мы управляем, есть двухмесячный период, когда акционер обращается в суд за неуплату обслуживания, мы можем сначала предупредить их банк в соответствии с условиями Соглашения о признании, что они не платят за обслуживание и часто , банк вмешается и либо форсирует выпуск, либо заплатит кооперативу, пока они работают со своей стороны, чтобы оказать давление на акционера.Бывают случаи, когда невыплата алиментов согласуется с невыплатой ипотечного кредита акционером, поэтому банк может попытаться в конечном итоге лишить права собственности на эти единицы.

При этом, если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы о закрытии кооперативного подразделения или о чем-либо, связанном с управлением имуществом, не стесняйтесь обращаться к Марку Левину из Excel Bradshaw Management Group, LLC по электронной почте по адресу [электронная почта защищена].

Использование залога для покупки земли — Новости

Размер первоначального взноса, необходимого для ссуды на ферму или землю, является одним из наших наиболее часто задаваемых вопросов.В этой статье описаны факторы, определяющие требуемый авансовый платеж. Одним из таких факторов является тип и качество обеспечения. Залог — это материальный актив, которым заявитель свободно владеет. Этот актив может быть передан в залог при покупке как часть или весь первоначальный взнос.

Если заемщик не выполняет условия ссуды, не производя платежей, то залог может служить частью выплаты по ссуде. Заемщики подписывают вексель, в котором говорится, что они сделают все необходимое, чтобы обеспечить возврат своей ссуды.Это означает, что любые активы, находящиеся в собственности, могут служить источником погашения в случае дефолта по ссуде, а не только идентифицированное обеспечение.

Что такое материальный актив?

В случае ссуды на недвижимость дополнительная недвижимость является материальным активом. FCS Financial не предоставляет ссуду на недвижимость с автомобилем. Большинство автомобилей обесцениваются только с момента покупки. Как правило, стоимость автомобиля через 12 месяцев меньше, чем стоимость этого автомобиля сегодня. Есть надежда, что земля как минимум сохранит свою стоимость, если не вырастет.

Так сколько мне нужно отложить?

Каждая ситуация уникальна, но большинство из них попадают в два сценария. Либо полный денежный аванс, либо использование собственного капитала в другой собственности, которая свободна и свободна от любой существующей ипотеки.

Пример *

Клэр хочет купить 40 акров голой земли за 100 000 долларов. Первоначальный взнос на сельхозугодья часто составляет около 30%, поэтому Клэр может подать заявку на ссуду на 70 000 долларов, но ей потребуется первоначальный взнос в размере 30 000 долларов. Еще один вариант авансового платежа для Клэр — использовать имеющуюся в собственности недвижимость вместо наличных в качестве первоначального взноса.

Клэр уже владеет прилегающими 15 акрами земли стоимостью 2500 долларов за акр на общую сумму 37 500 долларов. У Клэр есть 5000 долларов наличными для внесения авансового платежа, она решает заложить принадлежащие ей 15 акров земли в качестве залога для покупки новой собственности. Многие кредиторы не ссужают более 70% оценочной стоимости новой собственности.

Кредитор использует соотношение стоимости ссуды к стоимости ценной бумаги (имущества), чтобы определить величину риска, которую он готов принять. Это означает, что кредитор берет сумму кредита и делит ее на оценочную стоимость недвижимости плюс стоимость любого залога.Сумма ссуды Клэр составляет 95 000 долларов, поэтому ей нужно как минимум еще 35 700 долларов, чтобы получить ссуду в размере 70% от стоимости позиции обеспечения. Используя принадлежащие ей 15 акров земли, она может занять необходимое положение в сфере безопасности, заплатив всего лишь 5000 долларов наличными.

Заем на сумму залога = 95000 долларов = 70%

100 000 долл. США + 35 700 долл. США

Она решает заложить принадлежащие ей 15 акров в качестве первоначального взноса за 40 акров.Продавец получит 5000 долларов наличными, что составит сумму ссуды 95000 долларов, а кредитор разместит доверительный акт на пятнадцать акров, уже находящихся в собственности, плюс покупку, чтобы обеспечить соотношение стоимости кредита и стоимости обеспечения.

* Этот пример не включает какие-либо сборы, которые могут взиматься кредитором за аттестацию, правоустанавливающие работы или документы происхождения. Помимо первоначального взноса необходимы средства для покрытия начисленных комиссий. Кредитор сможет сообщить об этих сборах заранее, но не забудьте спросить о них.

Что такое доверительный акт?

Доверительный акт — это зарегистрированный документ, в котором юридический титул собственности передается доверительному управляющему, который держит этот титул в доверительном управлении в качестве обеспечения для кредитора и заемщика. Доверительный управляющий владеет титулом до тех пор, пока долг не будет погашен кредитору. Все документы должны быть зарегистрированы в Регистраторе округа. После выплаты долгового обязательства кредитор выпускает акт доверительного управления, в котором говорится, что он больше не имеет никаких прав на это имущество.

Более подробная информация о залоге представлена ​​в видео ниже. Чтобы узнать больше о процессе подачи заявки на получение земельного кредита, свяжитесь с одним из наших местных кредитных специалистов.

Использование квартиры собственника в качестве обеспечения ссуды

Кредитор (обычно банк) подает заявку на регистрацию залога, когда квартира собственника используется в качестве обеспечения ссуды. Залог регистрируется в Информационной системе жилой и коммерческой собственности NLS и заменяет процесс предоставления кредитору сертификата акций в качестве залога.

Для регистрации залога право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости.Заявление о регистрации залога также может подаваться одновременно с регистрацией права собственности. Вы можете обратиться к своему управляющему зданием или в службу поддержки клиентов NLS, чтобы проверить, был ли список акций вашей жилищной компании уже перенесен в Информационную систему по жилой и коммерческой недвижимости и подавалась ли также заявка на регистрацию права собственности на квартиру.

Залог может быть оформлен на полную или определенную стоимость квартиры собственника.

К заявлению должно быть приложено согласие собственника или нового получателя, чьи пакеты акций заложены. Залог указан в распечатке квартир собственника.

Время обработки

Оформление залога занимает около 2 месяцев.

Так можно подать заявку на регистрацию залога

1. Убедитесь, что список акций жилищной компании перенесен в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости.
2. Убедитесь, что в квартире есть электронная регистрация права собственности.
3. Заполните заявку (на финском языке) для регистрации залога вашей квартиры.
4. Отправьте заявку и согласие владельца на регистрацию залога в NLS по почте или по электронной почте. Обратите внимание, что обычная незашифрованная электронная почта небезопасна. Отправляйте документы, содержащие конфиденциальную информацию, по защищенной электронной почте или через Securedmail.eu.

Изменение зарегистрированного залога

Кредитор (залогодержатель) может ходатайствовать об изменении залога, зарегистрированного в Информационной системе жилой и коммерческой собственности, например, в отношении его суммы или приоритета.Зарегистрированный залог также может быть снят полностью.

Для изменения зарегистрированного залога требуется согласие лица, положение которого уменьшится в результате изменения. Согласие не требуется для снятия зарегистрированного залога, если заявитель является залогодержателем, отмеченным в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости.