Покупка по доверенности квартиры: Если квартиру продают по доверенности, какие риски у Покупателя?

Покупка квартиры по доверенности – это как?

28.06.2021

Институт доверенности регламентирован Гражданским кодексом РФ. В принципе по доверенности купить квартиру можно. Надо полагать, что доверитель уже выбрал квартиру, осмотрел ее и оговорил основные условия договора с продавцом, но в силу обстоятельств (командировка, поездка в отпуск, госпитализация и др.) он не может ждать пока будет осуществлен сбор документов для сделки и поэтому своему доверенному лицу поручает заключить сделку.

Покупка квартиры по доверенности – это как?

Для заключения сделки по купле-продаже недвижимого имущества доверенность должна быть нотариально удостоверена в силу закона. При этом нотариус доверителю задаст вопросы, уточняющие объем полномочий, которые будут прописаны в доверенности. Необходимо знать, что все полномочия нотариус записывает в текст доверенности со слов доверителя, поэтому доверителю необходимо подойти к делу ответственно, прочитать проект доверенности и выяснить все необходимые вопросы у нотариуса по избежание неприятных последствий. В составе полномочий может быть только осуществление государственной регистрации права, так как сам договор покупатель будет подписывать сам и расчеты производить сам, а может быть и полный спектр полномочий. Возникает вопрос: можно ли в доверенности предусмотреть полномочие «осуществлять расчеты по сделке»? Можно. Но здесь надо иметь ввиду, что расчеты могут быть произведены разными способами (через банковскую ячейку, аккредитив, через публичный депозитный счет нотариуса т.д.), и явно не со счета поверенного, с задатком или авансом или без них. В таком случае, желательно в доверенности указать способ расчетов и придется предоставить поверенному доступ к деньгам (наличным, счету). Поэтому выдавать такую доверенность можно только лицу, в порядочности и компетентности которого доверитель полностью уверен.

Иногда возникает вопрос: можно ли в доверенности прописать цену покупки, которая согласована между продавцом и покупателем? В принципе можно, но нужно понимать, что если цена изменится, то покупателю придется делать новую доверенность.

В доверенности указывается разумный срок ее действия. Бывают случаи, когда доверенность выдана сроком на 1 месяц, но сделка по определенной квартире сорвалась. Надо понимать, что за месяц новую квартиру можно не найти, или не успеть все оформить.

Покупка квартиры по доверенности – это как?

Желательно в доверенности прописать адрес покупаемой недвижимости, в противном случае формулировка «купить любую квартиру в г. Москве» не обязывает поверенного выполнять свои обязанности, о которых с ним устно договорился доверитель, и квартира может быть куплена им совсем в другом районе города или не той площади, о чем высказывал свои пожелания доверитель.

Нельзя не сказать о доверенностях, которые просят предоставить застройщики или их посредники. Там нет полномочий купить квартиру, но есть полномочия на регистрационные действия. Покупателям надо иметь ввиду, что в том образце доверенности, который такие компании выдают инвесторам, содержатся такие полномочия как регистрация в Росреестре договора долевого участия, дополнительных соглашений к нему, соглашения об уступке права, соглашение о расторжении договора долевого участия. Покупателю необходимо знать, что с того момента, как только он отдал нотариально удостоверенную доверенность лицу ее потребовавшему, он должен очень внимательно читать все документы, которые застройщик дает ему на подпись. Ведь по дополнительному соглашению может измениться стоимость, площадь и т.д. А по договору уступки покупатель (инвестор) может уступить свои права на квартиру другому лицу, оставшись без денег и без квартиры.

В заключение могу отметить, что в целях избежания судебной перспективы доверителю нужно очень серьезно подойти к вопросу оформления доверенности на покупку недвижимости, запастись временем, чтобы в нотариальной конторе выяснить все нюансы.

Об авторе

Соколова Марина Валентиновна
Нотариус г. Москвы

Соколова Марина Валентиновна

Доверенность на покупку квартиры: образец 2021, риски

Необходимость оформить доверенность на покупку квартиры возникает по разным причинам. Если у будущего собственника нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском и приобретением недвижимости, он может письменно оформить и передать свои полномочия доверенному лицу. Это право предусмотрено в действующем законодательстве, но прежде чем им воспользоваться, нужно разобраться в особенностях подобных сделок и исключить возможные риски.

Зачем нужна доверенность

---

Доверенность на покупку недвижимости

– это официальный документ, наделяющий представителя правом действовать от имени будущего собственника. Обстоятельств обращения к поверенным и передачи полномочий может быть много:

• проживание в других регионах;
• вынужденное отсутствие на территории РФ;
• оформление недвижимости одним супругом;
• тяжелая болезнь и временная недееспособность;
• инвалидность;
• преклонный возраст и др.

На продавце наличие доверенности не сказывается. Сделка осуществляется представителем, но от имени доверителя (покупателя). Это обстоятельство не влияет на окончательную цену недвижимости, процесс и условия оформления сделки.

Доверенное лицо не имеет права продавать, дарить, переоформлять недвижимость на свое имя, действовать в своих интересах и нарушать условия заключенного соглашения. Полномочия распространяются только на те действия, которые обозначены доверителем.

От представителя будет зависеть успешность совершаемой сделки. После подписания соглашения доверенное лицо вправе осуществлять действия, которые связаны с документальным оформлением купли-продажи и регистрации прав собственности. Это большая ответственность, поэтому к выбору представителя нужно подходить серьезно. Лучше предоставлять полномочия и право подписи близким родственникам, а не малознакомым лицам. У поверенного должно быть желание и время заниматься сделкой. Хорошо, если он разбирается в юридических вопросах и знаком с нормативной базой. Но главное, это полная уверенность в надежности и порядочности человека.

Виды доверенности

---

Объем доверительных прав бывает разный. Чем больше передается полномочий, тем дороже стоит доверенность. Выделим основные виды:

1. Генеральная доверенность – самая распространенная форма письменного оформления полномочий на покупку. Документ дает представителю возможность совершать любые действия от имени доверителя: поиск жилья, сбор документации, регистрационные мероприятия и т. д. Такой объем доверительных прав чаще всего оформляется либо на риелтора, либо на близкого родственника.
2. Разовая доверенность предполагает официальное разрешение на единовременное применение обозначенных полномочий. В доверенности указывается конкретное действие, которое разрешается совершать поверенному. Например, право принять денежные средства за приобретаемое жилье, право получить справку, подписать документ без участия доверителя и т. д.
3. Специальная доверенность составляется для совершений сразу несколько схожих действий. Такой документ часто выдают риелтору для работы с необходимой документацией.

При покупке квартиры в другом городе оформить доверенность можно в любой организации, осуществляющей нотариальную деятельность. Действующие нормативно-правовые акты не предусматривают территориальных ограничений, поэтому гражданин вправе обращаться в любое учреждение независимо от места жительства и регистрации объекта недвижимости.

Стоимость оформления документа зависит от степени родства между представителем и доверителем, вида и срока действия доверенности, сложностей условий сделки, расценок нотариальной конторы и других факторов.

Требования к оформлению

---

Документ оформляется на физические и юридические лица. Главное условие – уполномоченное лицо должно быть дееспособным и совершеннолетним. Сам документ признается действительным только в письменном виде. Устные формы незаконны. (статья 185 ГК РФ).

Бланки отчетности законодательно не установлены. Доверенность на приобретение жилья оформляется на обычной бумаге. В нотариальных конторах используют специальные типографские образцы со средствами защиты. Такие бланки используют для генеральных доверенностей, предполагающих абсолютные полномочия доверенного лица.

Другие виды доверительных документов можно составить в свободной форме и любом виде. Для подобных сделок нотариальное заверение обязательно. Еще одно требование – подписать документ доверитель должен в присутствии нотариуса.

Заверить полномочия могут другие лица. Вместо сотрудников нотариальных контор подписывать документы имеют право командиры воинских частей, главы администраций, начальники исправительных учреждений, послы, консулы.

Независимо от вида применяемой доверенности, у доверителя есть право в любой момент и без объяснения причин отозвать доверенность

. То же самое может сделать уполномоченное лицо. Чтобы отменить соглашение, стороны обращаются к нотариусу, который занимался заверением.

Что нужно указать

---

Конкретная форма для доверенности не предусмотрена, но к содержанию предъявляются определенные требования. В документе указывают следующие данные:

• дата составления;
• паспортные данные участников сделки;
• место оформления;
• срок действия доверенности;
• полный перечень поручаемых действий;
• право передоверия (при необходимости).

После того как сведения зафиксированы, нотариус обязан проинформировать доверителя о последствиях принятого решения. Личная подпись означает полное согласие на передачу полномочий. За действия доверенного лица нотариус ответственности не несет. Он отвечает только за заверение, а в конфликтных ситуациях освобождается от участия в судебных разбирательствах.

Во избежание проблем и последствий, связанных с потерей денег и имущества, рекомендуем максимально конкретизировать перечень полномочий. Это должен быть исчерпывающий список определенных действий. Подписанием договора купли-продажи и передачей денег лучше заняться самостоятельно. Перед подписанием доверенности, перечитайте содержание, проверьте точность и достоверность сведений. Если появятся сомнения по поводу формулировок условий соглашения, требований к представителю и других моментов, важных для безопасности сделки, откажитесь от заверения и проконсультируйтесь с юристом.

Прекращение действия доверенности

---

Обязательным пунктом оформления доверенности является срок действия документа. Если он не указан, по ст. 186 ГК РФ, документ сохраняет юридическую силу в течение одного года с момента заверения. Без указания даты подписания, доверенность на приобретение квартиры считается недействительной. Максимальный срок по законодательству отменен.

Утрата юридической значимости признается в следующих случаях:

• сделка считается завершенной;
• срок действия доверенности истек;
• документ отозван доверителем или представителем;
• смерть участников договора;
• участие доверителя либо поверенного в процедуре банкротства, исключающей выдачу доверенности.

Причиной прекращения действия документа может стать элементарная невнимательность. Неточности в буквах и цифрах становятся причиной отказа при регистрации. Ошибки придется устранять и оформлять новую доверенность.

Заключение

---

Сделки с применением нотариальных доверенностей проводятся на рынке недвижимости достаточно часто. Для тех, кто не способен самостоятельно участвовать в процессе покупки и дальнейшей регистрации недвижимости, это удобный, но рискованный вариант решения вопроса. Важно понимать, подписывая доверенность, вы официально соглашаетесь на передачу прав и распоряжение деньгами другим лицам. Будьте осторожны в выборе претендента. Доверяйте только проверенному надежному человеку, в котором полностью уверены.

Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, проконсультируйтесь со специалистами. Доверенность должна быть составлена грамотно и обеспечивать гарантии правомочности. Опыт юристов и профессиональных нотариусов позволит избежать ошибок при составлении доверенности и успешно завершить сделку купли-продажи.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Юридический практикум: риски при покупке квартиры — Рынок жилья

Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.

На рынке жилья продажа квартир по доверенности явление достаточно редкое. Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей. Также нередко пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям. Через доверенных лиц часто действуют и тяжелобольные люди. Намного реже к такому способу продажи прибегают чрезвычайно занятые люди (крупные бизнесмены, высокопоставленные чиновники) или просто состоятельные граждане, не привыкшие делать что-либо самостоятельно.

«Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем. Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности. Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение.

Скидка за риск
Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя. Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением.

Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

---

 

Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности

 

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
 

2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
 

3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

---

Среди названных рисков проще всего избежать того, который связан с окончанием срока доверенности. Покупателю нужно просто внимательно изучить этот документ, и не совершать сделку, если он просрочен. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего один год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Со всеми остальными рисками несколько сложнее.

Прежде всего, специалисты рекомендуют принять меры, позволяющие получить максимальную уверенность в подлинности доверенности. Для этого нужно вместе с доверенным лицом (вместе – потому, что нотариус подобную информацию дает только доверителю или доверенному лицу) посетить нотариуса, удостоверявшего доверенность, и убедиться, что она зафиксирована у него в реестре и в данный момент не отозвана. Можно лично встретиться с доверителем. В случае если при встрече с доверителем возникли сомнения в его дееспособности, не лишним будет попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров или организовать освидетельствование продавца психиатром на предмет его адекватной воли к продаже квартиры.

Если доверенное лицо каким-то образом препятствует этим встречам, то как бы ни нравилась предложенная квартира, как бы выгодна ни была сделка, от нее лучше отказаться. Другое дело, если собственник проживает не в вашем городе или даже стране. Возможно, сделка будет стоить и того, чтобы отправиться в путешествие.

Покупка через поверенного, представляющего интересы человека, который проживает где-то очень далеко, наиболее рискованная. Ведь нет никакой гарантии, что после всех предпринятых проверок собственник не умрет, или вдруг не передумает и не отзовет доверенность. Правда, здесь все равно надо учитывать, что (в соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ) если при продаже квартиры ни доверенное лицо продавца, ни покупатель не знали и не должны были знать об отмене доверенности, смерти продавца, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, то действия, совершенные по доверенности, сохраняют силу. Но все это, в случае возникновения претензий на приобретенную квартиру, придется доказывать в суде. Успех не гарантирован, да и нужно ли это вам?

Центральный персонаж
Доверенности, которые используются для совершения сделок на рынке недвижимости, разделяются на три вида: разовая, специальная, генеральная. Разовая доверенность предназначена для совершения какого-либо одного конкретного действия. Например, собственник доверяет риэлтору взять справку по форме 9 в жилконторе. Специальная выдается риэлторам на сбор документов или подачу пакета документов на регистрацию. Генеральная доверенность позволяет распоряжаться квартирой в полном объеме. Содержание текста генеральной доверенности в ГК РФ особым образом не регламентируется, передаваемые поверенному полномочия могут быть изложены в произвольной форме.

Процедура передачи полномочий одного человека другому регулируется законом (глава 10 ГК РФ). Вообще, любой человек может доверить выполнение каких-либо функций кому угодно – как физическому (кроме несовершеннолетних и недееспособных), так и юридическому лицу.

Итак, передаваемые поверенному полномочия можно изложить в произвольной форме. Но в том, что касается сделок с недвижимостью, какой бы ни была доверенность, она обязательно должна быть заверена нотариусом.

Напомним, потому что это очень важно: чтобы избежать возникновения риска, связанного с отменой доверенности (например, доверенное лицо намерено скрывает этот факт), нужно встретиться с нотариусом, заверившим этот документ.

Как будет видно из приведенного ниже описания случая из юридической практики, нотариус – очень важный персонаж в историях, связанных с куплей-продажей квартир при участии доверенных лиц.

Золотой ключик
Опытный риэлтор, более двадцати лет работающий в сфере вторичного рынка недвижимости, Ирина Кораблева рассказала БН историю, с которой ей пришлось столкнуться на практике.

Семейная пара, жители из далекой северной глубинки, перебрались в Петербург. Денег от продажи квартиры на родине здесь хватило лишь на комнату в коммуналке. Но так начинают многие – комната как «входной билет на рынок». Далее был долгий нелегкий путь улучшения жилищных условий с обменами и продажами, в конце которого появилась перспектива покупки отдельной двухкомнатной квартиры. Она оказалась доступна по средствам, но в истории квартиры вызывал опасения один факт. Дело в том, что незадолго до этого квартира уже продавалась, и продавалась по доверенности.

Ирина сообщила молодому энергичному продавцу, что ее клиенты готовы купить эту «двушку», но при условии, что ее познакомят с бывшим владельцем.

Продавцу не хотелось терять покупателей, и он устроил встречу. Правда, для этого пришлось ехать довольно далеко – в Металлострой, куда выписался бывший собственник. Это оказалась женщина, уже по одежде которой угадывалось, что в ее жизни не все благополучно. Тем не менее женщина подтвердила, что «по доброй воле, в трезвом уме и твердой памяти» давала доверенность на продажу квартиры и знает, что продажа состоялась. Но в доверительной беседе она сообщила, что в обозримом будущем доверенным лицом ей обещана другая жилплощадь, и она не имеет никаких оснований сомневаться в его порядочности.

Однако Ирина не испытывала такого же доверия к посреднику. Поэтому отвезла собственницу к нотариусу, где та написала заявление, суть которого сводилась к тому, что уже совершенную доверенным лицом от ее имени сделку по продаже квартиры она одобряет и претензий к доверенному лицу и покупателю не имеет.

Как стало известно спустя некоторое время, опасения Кораблевой не были излишними. Молодой человек не выполнил обязательств перед той гражданкой. Покупатели были вызваны в суд. Возникла опасность расторжения сделок с квартирой.

Но в руках наших северян был «золотой ключик» – то самое одобрение, заверенное нотариусом.

Отсюда можно сделать вывод, что не всегда достаточно лишь убедиться, что доверитель жив и с виду вменяем, а доверенность не отменялась им. Когда ситуация вызывает подозрения, не лишне защитить себя дополнительным документом – чтобы не остаться без квартиры.

Текст: Вячеслав Березниченко   

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

Это происходит до сих пор! Талантливые мошенники путем затейливых схем с участием поддельных доверенностей обманывают покупателей на рынке недвижимости.

Вы выбрали квартиру, и уже готовы ее купить, но на этапе знакомства с продавцом и проверки документов выясняется, что придется иметь дело не с собственником жилья, а с его официальным представителем, который услужливо показывает заверенную нотариусом доверенность. Такая ситуация не редкость, и не всегда подобные сделки заканчиваются благополучно.

Так рисковать или нет? Попробуем разобраться в нюансах этого вопроса.

Доверительные документы: разновидности и отличия

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Существуют доверенности различных типов. Помимо генеральной, есть и разновидности, предполагающие, что их обладатель получает право проводить конкретный перечень операций от имени доверителя. А именно:

• собирать документы от имени собственников;
• решать различные вопросы в разных инстанциях;
• с полным правом принимать участие во всех операциях, перечисленных в доверенности (продажа, передача в аренду, управление, пр.).

Последний пункт – особенно важный.

Решаясь на сделку именно по «генералке», собственнику надо внимательно изучить этот документ, в котором четко прописывается круг полномочий доверенного лица, и указываются точные данные об объекте недвижимости.

В противном случае владелец недвижимости рискует ее лишиться на «законных» основаниях. Ведь нужно не только продать квартиру, но и после продажи получить деньги от представителя.

Но бывают и менее рискованные доверительные документы. Например, разовая доверенность предполагает право представителя на осуществление какой-то одной конкретной операции. Можно выписать доверенность, которая дает право совершать определенные действия в четко обозначенный период.

Отдельно стоит сказать о доверенности, связанной с процедурой дарения. Передать недвижимость (как и иное имущество) в дар на основании доверенности можно лишь в том случае, если это право явно зафиксировано в документе, и при этом указаны данные о том, в чью пользу передается имущество.

Подготовка к сделке по доверенности: минимум рисков

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Достаточно часто владельцы жилья, не желая тратить время на самостоятельный сбор документов, доверяют эту задачу риелторам или просто людям, которым доверяют. Однако заключать сделку они намерены сами, собственноручно подписав все документы. Это наименее рискованный формат продажи жилья по доверенности.

Продавцы, которые желают дистанционно участвовать в сделке и лично контролировать процесс, часто сами инициируют общение с реальным покупателем, чтобы объяснить ему ситуацию и дать дополнительные контакты для получения подтверждающей информации. Часто, вместо общей доверенности, оформляется несколько документов на разные операции. Когда официальных владельцев жилья несколько, а в качестве представителя выступает посторонний человек, он должен иметь доверенности от всех собственников.

Желательно предоставить покупателю возможность связаться с каждым из них – это существенно повышает вероятность успешного проведения сделки.

Покупка без общения с собственником – риск для покупателя

Приобретение жилья у доверенного лица, когда нет возможности связаться с владельцем жилья, и он не намерен присутствовать при заключении сделки, относится к весьма рисковым операциям. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем, и уже не одна сотня людей пострадала от действий злоумышленников.

Если на вопросы о собственнике, его местонахождении и возможности встречи (или видео-конференции под запись), представитель начинает заметно нервничать или наоборот уверенным тоном рассказывает нечто маловразумительное и в принципе не проверяемое, стоит поискать другой вариант жилья или, по крайней мере, привлечь юриста, чтобы он мог «копнуть глубже».

Многие предлагают скайп-связь, но тут должна быть уверенность, что вы имеете дело с конкретным человеком. Будет лучше, если он покажет оригинал паспорта и прояснит нюансы, связанные с историей квартиры. Разговор лучше вести в присутствии юриста.

Рассказы о том, что на эту квартиру, продаваемую о приятной цене, уже выстроилась очередь из других покупателей, можно смело пропускать мимо ушей. Такое жилье продается с большим трудом, и в этом причина существенного дисконта. Многочисленные звонки и активная демонстрация этой самой очереди может быть не более чем инсценировкой.

Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация

Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.

Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.

Необходимо также понимать, что «генералку» собственник может отозвать в любой момент, и при этом даже не уведомить свое доверенное лицо. Таким образом, сделка оказывается заключенной по доверенности, которая уже не имеет законной силы.

Редко, но случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя.

Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она достаточно легко признается недействительной, и недвижимостью занимаются уже наследники.

Правила безопасности: проверяем доверенность и историю

Если отказываться от квартиры, продаваемой по доверенности, очень не хочется, так как цена действительно может быть весьма привлекательной, необходимо предпринять, по крайней мере, следующие шаги:

• рассмотреть доверенность, которая должна быть составлена на официальном бланке, обязательно иметь номер, подпись государственного представителя и период действия;
• выяснить у нотариуса, действительной ли является доверенность, и убедиться, все ли вы правильно поняли в этом документе;
• запросить выписку из ЕГРП и тщательно изучить всю историю предлагаемой квартиры с тем, чтобы понять, сколько раз она продавалась за последнее время;
• не пытаться сэкономить на чьих-то налогах и обязательно указывать в договоре реальную сумму, внесенную при покупке, а также хранить документ о ее передаче.

Если это уже не первая смена собственника за последние три-пять лет, это должно настораживать. Цепочка продаж, позволяющая максимально запутать историю, тоже относится к схемам, используемым мошенниками.

Многие считают, что привлечение риелторов позволит минимизировать риски.

Это так и есть, если вы обратились в солидную контору с безупречной репутацией, представители которой сами готовы рассказать потенциальным покупателям о риске таких операций и принять деятельное участие в проверке документов. Но, случается, что незадачливые риелторы намеренно ввязываются в мошеннические схемы.

Если агент нервничает, явно торопит с заключением договора, пытается воздействовать психологически и всячески препятствует непосредственному контакту с продавцом, лучше больше не иметь с ним дел и искать другое жилье.

Дистанционная продажа при отсутствии нотариуса

В условиях вполне обоснованного недоверия к сделкам без присутствия собственника уязвимыми оказываются люди, которым действительно надо продать квартиру, но при этом они просто физически не могут участвовать в процессе.

Это случается, если продавец находится за границей, на длительном лечении в медицинском учреждении, на военной службе, в продолжительном плавании или, например, в местах лишения свободы.

Ничего не остается, как найти ответственное доверенное лицо и поручить все дела ему.

Иногда нет возможности добраться даже до нотариуса, и тогда доверенность может быть заверена главным врачом больницы, командиром воинской части, капитан корабля или начальник пенитенциарного учреждения. Увы, дисконт в таких случаях, как правило, больше, чем при нотариальном заверении, поскольку доверия к таким документам еще меньше.

Права передаются – обязанности остаются

Уязвимость положения заключается доверителя еще и в том, что, по сути, он добровольно передает своему представителю документально оформленные права на распоряжение недвижимостью или отдельные операции с квартирой, но все обязанности он при этом оставляет при себе.

Да и с передачей денег порой случаются разные казусы. Даже самый добропорядочный представитель может стать жертвой мошенников или грабителей, а значит, все нюансы получения и передачи средств надо продумывать, а лучше — прописывать дополнительно. Если доверенное лицо упорно медлит с передачей денег, не стоит взывать долго к его порядочности, нужно сразу же обратиться в суд.

Повторимся, для минимизации рисков лучше не полениться и не поскупиться, а оформить несколько доверенностей на осуществление конкретных шагов.

Пожилым людям и тем, кто одинок, переживает депрессивные состояния, или просто не имеет достаточного опыта или образования, стоит максимально внимательно относиться к своему окружению.

Если кто-то оказывает всевозможную помощь, всеми силами вызывает доверие, а потом предлагает подписать у нотариуса документы на право распоряжения квартирой, стоит сделать достаточно большую паузу и все обдумать, рассказать об этом кому-то незаинтересованному и обратиться за консультацией к юристам.

Заключение

Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.

• Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.
• Освобождение застройщика от гражданско-правовой ответственности
• ТОП продаж новостроек в Москве, Новой Москве и МО — июль 2019

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область:
+7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость. Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

• руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
• заведующего учреждения социальной защиты;
• главного врача лечебного заведения;
• командира военной части;
• старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

• генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
• специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
• разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

• Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
• Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
• Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
• Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
• Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

• Пример мошеннической сделки на видео:
• Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.
• Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

• путем запугивания или шантажа;
• с помощью обмана и введения в заблуждение;
• просто подделав;
• достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

• предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
• предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
• посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
• доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
• со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Не доверяй доверенности

Последнее обновление: 15.02.2019

Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.

Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.

А в чем же тут главная опасность?

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).

Все эти случаи являются основаниями для последующего признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?

Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.

Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации. 

Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.

Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.

Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?

Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.

Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.

Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.

Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.

Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.

К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.

Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.

Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь.

Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы.

Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.

А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.

Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.

Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.

Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных третьих лиц.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Что тут можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры.

Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.

В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход.

Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности.

В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.

Если есть сомнения в дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.

В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Квартиру продают по доверенности.

А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.

Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.

Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность — 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

• Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
• Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
• Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
• Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее.

Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества. Эксперты рассказывают о случаях из практики: продавец лежит в психдиспансере, на сделку приходят двойники, доверенное лицо присваивает деньги

В большинстве случаев квартиры продают собственники, но иногда – примерно в 5-10% случаев — они доверяют процесс третьим лицам, составляя на их имя доверенность.

Обычно это происходит когда человек, желающий продать жилье, находится в другом городе или за границей, очень занят или болен и не может уделить время подготовке и оформлению сделки.

Также продажей недвижимости часто не готовы заниматься люди пенсионного возраста или граждане, не желающие разбираться в юридических вопросах.Доверенность дает право представлять интересы собственника или наследника недвижимости в том объеме, который указан в документе.

Бывают доверенности специальные или разовые, причем лишь на подготовку и проведение сделки, а бывают – генеральные с правом распоряжаться имуществом, в том числе продавать его за любую стоимость и получать вырученные деньги.Все вопросы с доверенностями регулируют статьи 185-189 Гражданского кодекса РФ.

Там, например, прописано, что доверенность должна быть составлена в письменной форме и нотариально заверена (за исключением отдельных случаев: например, если человек лежит в больнице, документ может заверить главный врач), то есть написана на специальном бланке, с подписью и печатью нотариуса.

У доверенности есть дата составления и срок действия, но в любом случае она не может действовать более трех лет. А чтобы доверенность была законной, доверитель, подписывая сей документ, должен находиться в здравом уме и твердой памяти и действовать без принуждения. При этом он имеет право выдать ее любому человеку, в принципе, даже совершенно незнакомому, но может и отозвать в любой момент.

Эти нюансы таят в себе немало рисков, поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, стоит ли соглашаться на сделки с доверенностью, и обратился за консультацией к Елене Ждановой, адвокату в сфере недвижимости, управляющему партнеру адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Повод насторожитьсяЕсли недвижимость продается по доверенности – это всегда риск. Конечно, ряд сделок проходят без проблем. Продавец, имеющий недвижимость в России, действительно может проживать за границей или находиться в больнице. Но в такую сделку легко включить мошенническую схему, кроме того, возможны споры между доверенным лицом и доверителем, например, если квартира продана за меньшие деньги, нежели они договаривались. И в результате сделка, как правило, оспаривается в суде.

Распознать мошенничество непросто.

Велика опасность, если сделку пытаются осуществить в кратчайшие сроки, то есть «гонят» покупателя, не дают увидеться с собственником жилья, выдавшим доверенность, а при подписании документов риелтор запрещает общаться сторонам: «вы сидите здесь, а вы – здесь и никаких вопросов друг другу не задаете».

Такое поведение – признак того, что недобросовестный риелтор может оказаться в сговоре с мошенниками. Однако даже если в сделке нет ничего подозрительного, в будущем все равно могут быть проблемы.

Суд, конечно, далеко не всегда принимает сторону продавца, и в законе есть понятие «добросовестный покупатель» (это тот, кто честно заплатил за квартиру, не знал и не мог знать о мошенничестве), но это не снижает риска остаться без денег и без жилья. К тому же, каково бы ни было решение, суд это всегда нервы, время и лишние затраты, так зачем изначально обрекать себя на проблемы? Поэтому лучше не покупать квартиры, реализуемые по доверенности.

Мошенничество и не толькоЕсли же покупатель решается приобрести такое жилье, он должен быть готов к весьма неприятным ситуациям.

В своей адвокатской практике Елена Жданова сталкивалась со множеством сюжетов, и, по ее наблюдениям, прежде всего мошенники стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, например, вместо собственника привести к нотариусу лицо на него похожее либо оформить доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту.Обычно в нотариальных конторах много народа, и нотариусу сложно выявить обман. К тому же ни нотариус, ни его помощники не устанавливают подлинность документов, а сверяют паспортные данные и смотрят, похож ли клиент на фотографию в паспорте. Если нотариуса ничего не смущает, он делает совершенно «чистую» доверенность. Получив ее, мошенники ищут покупателя и говорят ему, что собственник квартиры лежит в больнице, уехал в другую страну и т.д. Затем они получают деньги и исчезают.Иногда в таких схемах участвуют и нотариусы. В этом случае доверенность получают, даже не приводя в нотариальную контору доверителя. Естественно, это уже преступление, и такие случаи известны, нотариусы даже привлекались к уголовной ответственности.Есть примеры, когда мошенники не подделывали паспорт, не искали нечестных нотариусов, а лишь вошли в доверие к собственникам квартир и убедили их продать жилье, выписав доверенность. При этом жертвами мошенников могут стать не только пьяницы или недееспособные, но и по своей неопытности, неграмотности и доверчивости вполне вменяемые граждане. В группу риска попадают пенсионеры, одинокие люди, люди с низким уровнем образования. Их оставляют без жилплощади и денег, вынуждая судиться с покупателями.

Мошенниками могут оказаться и сами собственники жилья: они выписывают …

Мошенничества с жильем – от сделок по доверенности до подмены квартир

Афера с оформлением доверенности — наиболее популярная схема мошенничества на рынке жилья, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости. Один из самых распространенных вариантов — поделка документа, рассказывает директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Мошенник изготавливает на имя реального человека поддельную доверенность с печатью и фальсифицирует подпись нотариуса.

«По фиктивной доверенности аферист может попытаться сделать с чужой квартирой все, что угодно — продать или обменять», — комментирует эксперт. Сам владелец квартиры об этом, естественно, ничего не знает.

Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, не стоит оставлять паспорта и документы на квартиру в легкодоступных местах, а также доверять их малознакомым людям, советует Куликов.

С подлинными доверенностями тоже проводится немало афер. Например, когда покупателем или продавцом является неискушенный в юридических тонкостях клиент, рассказывает собеседник агентства. Допустим, аферист предлагает взять на себя хлопоты по приватизации квартиры и для этого оформляет на себя вполне реальную доверенность. Только документ составляется таким образом, что посредник имеет право не на один вид сделки, в котором заинтересован собственник жилья, но и на любые другие действия, вплоть до продажи имущества. Подписав такую доверенность, клиент в результате может остаться без квартиры и без денег, предостерегает Куликов.

Чтобы не оказаться в такой  ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

«Особенно внимательно стоит читать то, что написано мелким шрифтом, а также обращать внимание на сноски», — подчеркивает представитель «Инком-Недвижимость».

Генеральный директор «Century 21 Светлый Град» Елена Валеева более категорична. Тем, кто решил купить или продать жилье без помощи профессиональных риелторов, она рекомендует никогда не совершать сделку по доверенности, то есть без присутствия продавца: ведь доверенность может оказаться «липовой», а настоящая еще не гарантирует того, что реальный собственник жилья дал добро на совершение сделки — человеку неподготовленному будет нелегко самому разобраться во всех документах.

Подмена недвижимости

Достаточно распространенный прием мошенников — фактическая продажа не той квартиры, которая была изначально продемонстрирована покупателю.

В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова. Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались. В лучшем случае покупателю достанется квартира на порядок хуже той, что ему продемонстрировали, в худшем — он может остаться вообще ни с чем.

При совершении сделки крайне важно точно идентифицировать объект, отмечает заместитель генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» Ирина Шугурова. Почтовый адрес, название улицы, номер дома, номер квартиры, количество комнат и их площадь, указанные в договоре купли-продажи, следует проверять не только на бумаге, но и в реальности — иначе есть риск купить квартиру в том же доме, но этажом ниже и по качеству хуже, например, полностью разбитую «однушку» вместо отделанной «трешки».

По словам Куликова из «Инком-Недвижимость», аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах — к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.

Еще одно часто встречающееся явление — взимание с покупателя залога, сумма которого серьезно завышена.

Поскольку при совершении сделки эти деньги не фигурируют, стоимость предмета сделки снижается. В результате при попытке расторгнуть сделку получить с продавца больше, чем указано в договоре, невозможно, да и сам продавец может испариться вместе с залогом, раскрывает секрет этого вида мошенничества Ларионова.

«Покупатели должны понимать, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски именно для них», — подчеркивает глава Century 21.

О том, какие опасности подстерегают арендаторов на рынке съемного жилья и кто из покупателей и продавцов недвижимости находится в группе риска, читайте в полной версии статьи на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости.

Покупка квартиры по доверенности риски покупателя на сделке

Автор Антон Величко На чтение 8 мин. Просмотров 5.1k. Опубликовано 03.10.2018 Обновлено 28.06.2019

Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.

Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.

Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

Покупатели читают — работает ли страхование титула

Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

Риск доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Риск доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Риск доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Риск доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

Риск доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Риски покупки квартиры по доверенности от собственника

В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

Об исключении других рисков при покупке квартиры рассказываю в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

Задайте бесплатно вопрос юристу во вкладке «Специалисты»

Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

Удачных покупок!

Мошенничество при покупке недвижимости по доверенности

Случается, что в силу различных обстоятельств человек не может самостоятельно заниматься продажей недвижимости, и передает это право своему представителю. Как не стать жертвой мошенничества, покупая квартиру или дом по доверенности. 

Для начала выясните, какими именно полномочиями наделил хозяин своего представителя. Ведь иногда доверенность распространяется только на получение справок и характеристик из БТИ. А человек берет на себя «лишние» полномочия или, попросту говоря, продает квартиру без ведома владельца. 

Есть ситуации, когда недвижимость можно продать только по доверенности (болезнь, преклонный возраст, длительная командировка). В таких случаях сделка ничем не отличается от покупки недвижимости у собственника. 

Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание, чтобы вас не обманули. 
Страхуемся от рисков 

Во-первых, генеральная доверенность не может быть написанной от руки. Она оформляется на специальном бланке и должна быть заверена нотариально. Перед подписанием договора купли-продажи вместе с представителем хозяина посетите нотариуса, удостоверявшего передачу прав, и выясните, действенна ли доверенность на данный момент. 

Ее действие может прекратиться не только по истечению срока, но и по желанию доверителя. Он может прервать ее в любой момент, а от вас скрыть этот факт. 

Во-вторых, помните, что доверенность утрачивает силу, если, выдавший ее человек умер, его признали недееспособным или без вести пропавшим. Так, в день заключения договора обязательно свяжитесь с собственником недвижимости и убедитесь, что он здоров и не передумал продавать квартиру. 

Кроме этого полезно знать, что доверить продажу могут как родственнику, так и просто знакомому. Но ни в каком случае не риэлтеру. Он не имеет права выступать от имени собственника.

 

Статьи по теме:

16.04.2020

Криминал

Что необходимо знать, что бы не стать жертвой мошенников Сделка по доверенности — излюбленный метод мошенничества всех аферистов на рынке недвижимости. Поэтому всем продавцам и покупателям квартир необходимо иметь представление,…

Подробнее …

17.04.2020

Криминал

Будьте внимательны — на рынке недвижимости обострилась криминогенная обстановка Принятый Верховной Радой Закон «Об изменении упрощенного налогообложения для риэлторов при операциях с недвижимостью», скорее всего, приведет к полной…

Подробнее …

17.04.2020

Криминал

Кабинет Министров Украины планирует изменить порядок ведения Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, в частности, планируется некоторые данные о недвижимости и ее собственниках опубликовать в сети…

Подробнее …

18.04.2020

Криминал

На рынке недвижимости не редкость, когда «подводные камни»оказываются на поверхности уже после того, как человек оформил квартиру всобственность. Если агентство дорожит своей репутацией и добросовестновыполняет работу, всю…

Подробнее …

18.04.2020

Криминал

Без специальных знаний самостоятельная покупка недвижимости нанесет немалый ущерб не только вашему свободному времени и нервам, но и семейному бюджету. Для того чтобы избежать этого, прислушайтесь к советам профессионалов.Основная…

Подробнее …

18.04.2020

Криминал

Один из главных, и вполне обоснованных страхов сдающего в аренду квартиру – это мысль о том, что арендатор может сделать с его квартирой все что угодно, да к тому же исчезнуть, не заплатив. Стопроцентной гарантии от такого несчастья,…

Подробнее …

18.04.2020

Криминал

В Черниговской обл. работники Государственной службы борьбы с экономической преступностью разоблачили сотрудницу агентства недвижимости, которая за обещанное вознаграждение уговорила 5 местных жителей оформить под залог своих…

Подробнее …

18.04.2020

Криминал

Не секрет, что некоторые риелторы обманывают клиентов. Скрытая комиссия (накрутка) агентства при сделках с недвижимостью порой достигает астрономических сумм. Но сегодня наша цель не разоблачить мошенников, а дать конкретные…

Подробнее …

20.04.2020

Криминал

Захват пустующей недвижимости с целью последующего проживания признаны уголовным преступлением. Проблема самозахвата жилья стала настолько актуальной, что правительство Англии и Уэльса вынуждено было на это обратить внимание.…

Подробнее …

20.04.2020

Криминал

Конфедерация строителей Украины создала «черный список» недобросовестных застройщиков. Перечень фирм входящих в него, после его окончательного утверждения, будет предоставлен Министерству регионального развития,…

Подробнее …

Покупка дома удаленно: пошаговое руководство

В наши дни покупка дома удаленно становится все более распространенной практикой. Некоторое время в мире недвижимости было стандартной практикой, когда продавцы пропускали закрытие дома, предварительно подписывая документы и переводя выручку от продажи напрямую на банковский счет, но теперь весь процесс может выполняться удаленно — в том числе покупателями. как продавцы.

Ключевые выводы

• Теперь весь процесс покупки дома может осуществляться как продавцами, так и покупателями удаленно.
• Поиск подходящего агента по недвижимости является ключевым моментом, поэтому обязательно спросите об их опыте удаленных продаж, а также об их доступности в дневное время и не забудьте запросить рекомендации.
• Иногда существует период должной осмотрительности, который покупатель может использовать в качестве инструмента для получения дома по контракту, одновременно давая возможность легко расторгнуть контракт с ограниченным финансовым риском.
• Если есть период должной осмотрительности, подумайте о том, чтобы использовать его не только для проведения проверок, но и для посещения дома (если можете) и убедитесь, что это тот, который вам действительно нужен.
• Даже закрытие может быть выполнено удаленно — вы подписываете документы с помощью системы электронной подписи, а ваш агент присутствует лично.

Зачем покупать дом удаленно

Прямо сейчас новый коронавирус меняет способ проведения продаж домов: от отмененных дней открытых дверей до видеотуров, которые заменяют личные домашние показы. Поскольку люди избегают близких контактов, чтобы не распространять вирус, приобретение удаленных товаров имеет больше смысла.

В более нормальные времена «люди, которые покупают удаленно, часто делают это, чтобы купить второй дом или загородный дом», — говорит Тодд Кадерабек, сотрудник брокера по недвижимости Beverly-Hanks & Associates Realtors в Эшвилле, штат Нью-Йорк.C. «Обычно они из другого штата и имеют работу и другие обязанности, которые не позволяют им тратить много времени на процесс покупки жилья».

Финансирование может быть фактором. «Если родители покупают дом для взрослого ребенка, они могут принять решение о покупке удаленно, особенно если они живут за пределами штата», — говорит Кадерабек. «В этих случаях родитель часто покупает дом незамеченным, обрабатывает все документы и закрывает его удаленно, совершая покупку за наличные».

Инвесторы в недвижимость также могут покупать дома удаленно.Большинство инвесторов в недвижимость следуют правилу , 1%, которое гласит, что ежемесячная арендная плата, получаемая от собственности, должна превышать ежемесячный платеж по ипотеке этой собственности, чтобы инвестор, по крайней мере, окупил собственность. На определенных рынках легче найти недвижимость, которая соответствует правилу 1%, поскольку они могут находиться на значительном расстоянии от места проживания инвестора. В результате покупка дома удаленно может быть привлекательным вариантом, позволяющим сэкономить время.

Какой бы ни была причина для удаленной покупки, вы можете предпринять определенные шаги, чтобы процесс прошел максимально гладко.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Вы будете зависеть от своего агента по недвижимости, который возьмет на себя почти весь процесс покупки дома, поэтому очень важно, чтобы вы нашли время и приложили усилия, чтобы найти подходящий вариант. «Покупка дома включает в себя множество движущихся частей», — говорит Кадерабек. «Важно найти хорошее соответствие между клиентом и агентом».

Полезно провести собеседование (по телефону или видео), и всегда полезно получить рекомендации, чтобы узнать, что говорят другие покупатели.

Спросите об опыте

Когда вы разговариваете с потенциальным агентом, Кадерабек рекомендует с самого начала спросить: «Как часто вы выполняли этот процесс удаленно?» Опытные вопросы и агенты, которые часто работают с удаленными покупателями, с большей вероятностью поймут, как это работает, выгодно проведут переговоры и найдут подходящую недвижимость для покупателя.

Агент также должен иметь возможность проконсультировать местного кредитора. «Неместный кредитор, скорее всего, будет использовать неместного оценщика, что может стать похоронным звонком на уникальных рынках, таких как Эшвилл», — говорит Кадерабек.

Спросите о наличии

Многие агенты по недвижимости работают непостоянно или неполный рабочий день, что может быть особенно сложно для удаленных покупателей. Ваш агент будет вашим доверенным лицом, поэтому он должен быть доступен в обычные рабочие часы для выполнения различных задач в процессе покупки дома, включая осмотр дома.

«Я посещаю все домашние проверки, но с клиентом из другого города это очень важно», — говорит Кадерабек. «В мире, где домашние проверки проходят между девятью и пятью часами, агенту будет очень сложно присутствовать на вашем домашнем осмотре, если у него есть другая работа.”

Поделитесь своим списком желаний

Когда у вас появится агент, поделитесь своим списком желаний, чтобы он помог вам найти идеальную недвижимость. Чем точнее будет ваш список, тем быстрее может пройти домашний поиск — до точки. Если у вас слишком много запросов, это, скорее всего, замедлит процесс. Придерживайтесь действительно важных вещей — размера, местоположения, стиля дома, гардеробных — и не учитывайте мелкие детали, которые можно было бы легко исправить или обновить в любом доме. А если есть какие-то нарушающие условия сделки — функции, с которыми вы абсолютно не могли жить (или без них) — сообщите своему агенту заранее, чтобы он не тратил время на поиск неправильных свойств.

«Если вы агент, вы должны сделать этот смелый шаг, чтобы позвонить своему клиенту и сказать ему, что вы нашли для него идеальную недвижимость», — говорит Кадерабек. Как покупатель, вы должны быть уверены, что ваш агент точно знает, что вы ищете, и что он также нашел время, чтобы внимательно осмотреть дом. «Дом может идеально выглядеть в Интернете, но хороший агент сможет сказать:« Нет, это не ваш дом, потому что он находится рядом с действующими железнодорожными путями »».

Используйте период должной осмотрительности

После того, как на дом подписан контракт, у вас есть время для проверки документов, подтверждающих право собственности, и ограничений в праве собственности, а также для проведения проверок, финансирования и оценки банка перед закрытием.В некоторых штатах, включая Северную Каролину, существует официальный период комплексной проверки, в течение которого покупатели проводят комплексную проверку и решают, хотят ли они осуществить покупку дома. Это может не применяться, если дом новой постройки.

Покупатель платит невозмещаемый сбор за комплексную проверку, обычно от 500 до 2000 долларов, который в основном компенсирует продавцу снятие дома с рынка и дает покупателю время для принятия решения. Покупатель также вносит задаток в размере от 2% до 3% от покупной цены — или более на быстро меняющихся рынках.Как плата за комплексную проверку, так и задаток являются предметом переговоров между покупателем и продавцом.

Если есть официальный период комплексной проверки, он обычно длится от 14 до 30 дней.

Покупатель может расторгнуть договор «по любой причине или без нее» (или на другом языке) в течение периода комплексной проверки и потерять только плату за проверку. Если покупатель откажется от сделки после периода комплексной проверки, он потеряет как плату за проверку, так и задаток.

Поскольку в случае расторжения договора покупателем в течение периода комплексной проверки аннулируется только плата за комплексную проверку, это может открыть интересные возможности для удаленных покупателей. Его можно использовать в качестве инструмента для заключения контракта на дом, одновременно давая возможность легко расторгнуть контракт с ограниченным финансовым риском. В случае удаленной покупки это дает покупателю время, чтобы осмотреть недвижимость лично, прежде чем принять окончательное решение.

Закрыть удаленно

Закон об электронной подписи 2000 года делает вашу электронную подпись такой же действительной, как если бы вы подписали документы лично.Кроме того, благодаря развитию технологий удаленное закрытие магазинов стало обычным делом для продавцов и стало очень доступным для покупателей. Ваш агент отправит вам все страницы контракта и дополнений. Вы подпишете их с помощью системы электронной подписи, которая обычно отправляет подписанные формы обратно соответствующему лицу.

«Адвокаты по-прежнему требуют физических подписей, поэтому ваш агент будет работать с доверенным лицом по завершении сделки и FedEx со всеми необходимыми вам документами до закрытия», — говорит Кадерабек.«Затем агент идет к закрывающему столу с закрывающими документами — без покупателя — и средства переводятся для завершения транзакции».

Итог

Покупка дома удаленно может быть хорошим вариантом для покупателей второго дома, родителей, которые хотят купить дома для своих детей, и инвесторов в недвижимость за пределами штата. Во многих отношениях процесс такой же, как покупка дома лично; тем не менее, вы будете еще больше зависеть от своего агента по недвижимости, чтобы найти подходящий дом, присутствовать при проверках, сопровождать вас через документы и присутствовать на закрытии.

Таким образом, поиск подходящего агента — того, кто имеет опыт удаленных транзакций — является одним из наиболее важных шагов, которые вы можете предпринять при удаленной покупке дома.

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Торговые курсы
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Торговые курсы
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Торговые курсы
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Американцы, купившие дом в Италии онлайн

(CNN) — Сколько из нас сидели дома, видели сказочную картину чужой страны и начали планировать свою жизнь там?

Это было бы много. Но многие ли из нас на самом деле пошли дальше, купили недвижимость и спланировали эту будущую жизнь, не ступая на место?

Майкл Барретт может быть первым.

Уроженец Чикаго провел большую часть прошлогоднего карантина, пуская слюни над домами, выставленными на продажу в Италии.Но вместо того, чтобы довольствоваться слюной, они с женой Аидой пошли еще дальше — и купили невидимый дом.

И, по его словам, покупка недвижимости удаленно была гораздо разумнее, чем делать то, что делают многие не итальянцы — приезжать в отпуск, влюбляться, посещать несколько мест и делать предложения.

На самом деле, считает он, это может быть шагом вперед в постпандемическом мире.

Звучит как страшилка. Американская пара шестидесяти с лишним лет покупает дом за границей, не видя его, не встретив продавца, агента, архитектора или даже друга в Интернете, который расписался за них на пунктирной линии.

Но Барретты убеждены, что это было самое умное, что они могли сделать.

Решения, решения

Барретты посетили Комо, хотя это не соответствовало их потребностям.

Витторио Зунино Celotto / Getty Images

Перво-наперво. Майкл и Аида Барретт могут жить в Висконсине, но они не новички в Италии.

Аида из Калабрии — пара познакомилась, когда она приехала в отпуск в Чикаго 35 лет назад. С момента свадьбы они регулярно навещали пруд — она ​​на пару месяцев каждый год ходит домой; он присоединяется к ней на две или три недели каждые два года.

Половину времени они проводят на вилле ее семьи в Калабрии, а половину исследуют остальную часть Италии.

Вот как Майкл Барретт влюбился в страну. Аида «открыла мне границы», — говорит он. Он сильно полюбил Италию — но настоящую Италию, а не ту, о которой иностранцы склонны фантазировать. Они решили, что когда они выйдут на пенсию, он должен быть там.

«Возможно, я с большим энтузиазмом отношусь к искоренению нас самих, чем моя жена», — говорит он. «Она знает каждую деталь итальянской культуры — она ​​из Амантеи [Калабрия] и имеет ученую степень в области итальянской истории и литературы.Но раз в пару недель я говорил: «Поехали в Италию». Я люблю каждую деталь этого места, правда. Я всегда мечтал переехать ».

Барреты согласились, что до выхода на пенсию они доживут в Италии, но они также знали, что в Италии нужно время.

« Вы должны быть очень терпеливыми, делая что-либо в Италия, и мы не хотели жить в отеле типа «постель и завтрак» два года, пока наш дом был отремонтирован, — говорит Майкл Барретт. — Мы были счастливы искоренить себя, но не без восстановления новых корней.Быть кочевником в наше время — не лучший вариант ».

Решение первое: принято. Они хотели купить за несколько лет до выхода на пенсию, чтобы дом своей мечты был готов к заселению в первый же день. Это было в конце 2019 года.

Решение второе: где купить. Это было немного сложнее.

Легендарные дома южной Италии за 1 доллар не для Барретов. Во-первых, они потребовалось бы слишком много времени и ремонта. Во-вторых, они провели много времени в Амантее и выяснили, что южная Италия слишком удалена для них от крупных городов.

Итак, они составили список требований. Тоже очень специфический.

«Это должно было быть в двух часах езды от крупного города с передовым медицинским обслуживанием и большим международным аэропортом», — говорит Барретт, который говорит, что они искали что-то «дешевое и веселое», а не заявленную недвижимость, которую часто ищут американские иммигранты. в Европе.

«Мы хотели быть рядом с водой, в нескольких минутах ходьбы. Мы также хотели быть в нескольких минутах ходьбы от железнодорожного вокзала и рынка, чтобы у нас была возможность отказаться от автомобилей.

«Имущество должно быть пригодным для проживания — для нас не один евро. Три спальни и две или более ванные комнаты».

Ох, и они не хотели быть рядом с другими американцами.

«Когда я вижу группу американских туристов, я хочу поехать куда-нибудь еще», — говорит Барретт. «Я чувствую себя в Диснейленде.

» Когда бы я ни был в Италии, я хочу быть настолько итальянским, насколько это возможно. Срывать апельсины с дерева, кататься на велосипеде по сельской местности, готовить еду на кухне, заводить разговор со случайными людьми на моем ужасном итальянском.Мне нравится, когда меня переносят в совершенно другую культуру ».

В поисках подходящего места

Барретты регулярно посещают родную Италию Аиды. На фото (слева) у фонтана Треви в 1987 году и (справа) в Амантее в 2019 году.

Предоставлено Майклом Барреттом

Таким образом, исключив такие места, где много экспатов, такие как Тоскана, в январе 2020 года они начали серфить в Интернете в поисках мест, которые могли бы соответствовать всем требованиям — и где они могли бы найти что-то в своем ценовом диапазоне. от 75000 до 200000 евро (88000–236000 долларов).

Они начали планировать полет в Италию в апреле или мае 2020 года, надеясь к тому времени составить список для просмотра.

Но с их дочерью, работающей в Брюсселе — в Pfizer, не меньше — им было яснее, чем многим, что поездка может не состояться.

«Наши планы по покупке жилья были под угрозой, но я наслаждался поиском в Интернете», — говорит Барретт.

Итак, пара продолжала искать.

«Мы нашли пару домов, которые могли бы работать вокруг озер на границе Лацио и Тосканы, но, поскольку нас там не было, мы не могли видеть себя счастливыми», — говорит он.

Вместо этого они начали ориентироваться в районе северных озер Италии, в непосредственной близости от Милана и двух его международных аэропортов.

И хотя Комо и классические районы были далеко за пределами их бюджета, они не могли не заметить, что в южной части Лаго-Маджоре, к западу от Комо, на границе со Швейцарией, есть недвижимость, соответствующая всем требованиям.

До Милана было чуть больше часа езды, а до аэропорта Мальпенса — вдвое меньше — по которому они могли бы не только путешествовать по Европе, но и вернуться домой, — и Альпы были совсем рядом.

Фактически, это напомнило им об их нынешнем доме, в Женевском озере, штат Висконсин — легкий путь до Чикаго и аэропорта О’Хара, но с непринужденной жизнью на берегу озера, где они могли держать лодку на воде.

Более того, там, где у Комо есть «перегруженная набережная» и крутые холмы за ней, Барретт говорит, что Маджоре менее крутой, что означает больше места для строительства.

«Мы быстро сосредоточились на Маджоре. Мы продолжали изучать другие объявления, но неделя за неделей возвращались в Маджоре, поскольку это соответствовало нашим требованиям.»

Была только одна проблема: хотя они уже бывали в районе озер раньше и были в Комо, ни Майкл, ни Аида никогда не были в Маджоре.

Покупка дома практически

Пара хотела быть в пределах яркого расстояние до крупного города — и выбрал Милан.

Piero Cruciatti / AFP / Getty Images

Так как же купить дом в месте, где он никогда не был, во время глобальной изоляции?

Для Барреттов, это было просто — привлечь третью сторону.

Когда их запросы к агентам по недвижимости остались без ответа, они связались с риэлтором Шоном Карлосом, который живет между Миланом и Тосканой.

Они рассказали ему о своем плане: составят список объектов недвижимости, и он посетит их и проведет виртуальные прогулки. По всем, что их интересовало, они заказывали отчет архитектора. И если бы они захотели купить, Карлос стал бы опорой.

Где они его нашли? В группе в Facebook.Может быть, от этого вас тошнит, но Барреты говорят об этом как ни в чем не бывало.

«Когда я разговаривал с ним, я понял, что это не просто я брал у него интервью, он брал у меня интервью, и это заставило меня чувствовать себя более комфортно», — говорит Майкл Барретт.

«Мы говорили о нашей семейной истории — о том, что моя жена окончила Римский университет, моя дочь из Милана. Он проверял меня в той же степени, что и я, и я думаю, что если бы я был новичком, он бы сказал нет «.

Карлос это подтверждает.

«Мне действительно нужно быть осторожным с людьми, с которыми я работаю, поэтому я задаю много вопросов вначале, чтобы увидеть, где они находятся в своем мыслительном процессе, и являются ли они просто шоппингом», — говорит он.

«Тот факт, что жена Майкла была итальянкой, и он провел значительное количество времени в Италии, означал, что они были намного выше по кривой знаний, чем многие иностранцы, которые, возможно, отдыхали здесь пару раз».

Итак, он согласился взять их в качестве своих первых удаленных покупателей.

Конечно, они не понимали, насколько далеко это будет в тот момент — Барретты думали, что их дочь может прилететь из Бельгии, чтобы расписаться. Но этого не произошло.

«Как сделать заказ на Airbnb»

Пара также посмотрела на дом в Лезе, но сразу поняла, что он не для них.

Shutterstock

С марта по май прошлого года Майкл и Аида искали в Интернете потенциальные дома.

«Выбор мест был почти тем же самым процессом, который мы использовали во время наших каникул в Италии — мы проверяли местные удобства, смотрели на транспорт и климат, и смотрели, на что будет похожа местная жизнь, включая возможности для покупок, «говорит Барретт.

Они создали цепочку — они найдут списки потенциальных домов и передадут их Карлосу, который проведет собственное исследование.

«Если бы у собственности были достоинства, он бы связался с агентом местного продавца и получил дополнительную информацию», — объясняет Барретт.

«Шон очень хорошо заполнял пробелы с точки зрения наличия полного виртуального процесса. Трансатлантические покупки дома стали процессом, похожим на бронирование на Airbnb, только ставки были намного выше».

Барретт, менеджер по продукции, который занимается международными продажами в своей повседневной работе, принял этот процесс на своем пути.

Наконец, они нашли место, которое выглядело неплохо. Это было в Лезе, на западной стороне Пьемонта озера Маджоре — и даже с верхнего этажа открывался вид на озеро. Но во время видео-тура с Карлосом было ясно, что он находится в гораздо худшем состоянии, чем предполагалось (старыми) фотографиями в листинге. «В середине видео-тура я решил, что это никуда не годится», — говорит Барретт.

Итак, они перешли к следующему. В пяти милях к югу от Лезы находился еще один прибрежный городок Мейна. Здесь красивая каменная арка, увенчанная кустарником, вела на дорожку с домами, выкрашенными лимонной краской, по обе стороны — один из них был выставлен на продажу.

Это был трехэтажный дом начала 1900-х годов: три спальни, три ванные комнаты. Он выходил во внутренний двор, общий с соседними домами, предлагая как уединение, так и парковку.

Они быстро заказали отчет архитектора. Он писал, что дом был в хорошем состоянии, и до недавнего времени в нем жила пожилая пара — его просто нужно было поправить и поправить, последний раз его ремонтировали в 1990-х годах. Видео-тур подтвердил: они могли быть на расстоянии почти 5000 миль, но им это понравилось.Они сделали предложение: 75000 евро (88000 долларов). Прилавок владельцев предлагал: 85000 евро (100000 долларов). Они согласились.

«Мы купили полностью на основе информации, содержащейся в отчете архитектора», — признает Барретт.

«Это может быть менее романтично, чем влюбиться в недвижимость во время отпуска. Однако это позволяет высококвалифицированному местному специалисту детализировать недвижимость с технической точки зрения. Он не только оценивает детали, которые пропускают большинство покупателей жилья, но и планирует на будущие ремонтные работы.

«Это меня почти встревожило, это было так легко.»

Подпись на пунктирной линии

Дом нуждался в ремонте, но кости были в хорошем состоянии.

Предоставлено Эмануэле Монти

Итак, они нашли The One. Далее — как завершить продажу. Был июль, а Барретт все еще не мог прилететь из США.

Они договорились, что их дочь приедет из Брюсселя, осмотрит дом на предмет своих родителей, а затем подпишет документы, используя силу Но к тому времени, когда они прошли долгие итальянские летние каникулы и невосприимчивый нотариус, был конец октября, и в Италии набирала силу вторая волна пандемии.Они запланированы на начало ноября, а потом отменили. Барреты не хотели подвергать свою дочь риску.

Но они не могли купить дом без доверенности, подписывающей за них документы.

Войдите в рыцаря в сияющих доспехах — и гораздо больше доверия.

Встреча умов

Барреты отчасти похожи на дерево, вырастающее из арки.

Предоставлено Эмануэле Монти

Вы когда-нибудь встречали кого-то в социальных сетях и стали крепкими друзьями, даже не встречаясь?

Это случилось со многими из нас во время пандемии, и Майкл Барретт не исключение.

Увлеченный велосипедист — «Я один из тех парней, которые влезают в лайкры и садятся на велосипед», — говорит он, — он член различных велосипедных групп Facebook, и еще летом 2020 года он заметил несколько фотографий о поездке на велосипеде по озеру Комо, опубликованной парнем по имени Дуг Риттер.

«Мне было интересно, что сейчас делает американец в Италии? Мне было любопытно и расстроено — я люблю длительные поездки на велосипеде в отпуск — и я отправил ему личное сообщение, в котором сказал:« Мне очень понравился ваш пост, вы должен быть резидентом », — говорит он.

Велосипедисты, как он считает, понимают друг друга. «Вы должны доверять им — если они быстро повернут или остановятся, вы все упадете на тротуар на скорости 20 миль в час».

Итак, после нескольких месяцев болтовни об Италии (Риттер живет в Милане) и езды на велосипеде, у него возникла мысль. Что, если бы Дуг действовал как их доверенное лицо?

Они не восприняли это всерьез. Хотя они покупали недвижимость за наличные, эти деньги составляли, по словам Барретта, «значительную часть наших пенсионных сбережений — потеря денег или любое мошенничество с недвижимостью было бы катастрофой.«

Но, судя по своему опыту, он доверял Карлосу. И интуиция его велосипедиста означала, что он доверял и Риттеру.

Кроме того, он указывает, что он не переводил деньги ни одному из них. владельцев через нотариуса.

Еще один плюс? Риттер купил две собственности на севере Италии за последние три года. Он знал, что искать и на что обращать внимание.

И вот как закончились Барреты просят человека, которого они никогда раньше не встречали, подписать документы на дом, который они никогда не видели, потому что его фактически показал другой совершенно незнакомый человек, а весь процесс контролировал нотариус — который, опять же, они ‘ никогда не встречался.

Момент истины

Майкл и Аида Барретт в Комо, 2014.

Предоставлено Майклом Барреттом

2 декабря, дата, назначенная для передачи, над озером Маджоре разразился шторм. Прибывший Риттер обнаружил, что на дом обрушился дождь и снег. Это, по словам Барретта, оказалось плюсом — это означало, что если бы возникла проблема с утечкой, она бы обнаружилась.

«Я попросил его пройти через это место за час до этого и сказал, что если вы думаете, что это катастрофа, вам даже не нужно объяснять почему — просто уходите», — говорит Барретт.

«Финансовая неудача не была делом — я бы поверил ему, если бы он сказал, что было слишком много неправильных вещей».

На самом деле, Риттер и его итальянская невеста думали, что это здорово.

«Они сказали, что это хорошая отправная точка — что это очаровательный дом, нуждается в доработке, но он водонепроницаем и непроницаем для погодных условий. И они сказали, что город потрясающий».

Они — или, скорее, Риттер — подписали пунктирную линию.

Ремонтные работы по объекту.Барретты работают с архитектором Эмануэле Монти, который подготовил первоначальный отчет, чтобы удалить одну из трех ванных комнат и всесторонне обновить дом, добавив изоляцию и перемонтируя его, а затем обновив отделку.

Но, используя итальянскую схему «супербонусов» перезагрузки экономики, они могут потребовать налоговые льготы на свою работу, так что в конечном итоге они потратят 22 000 евро (26 000 долларов США), чтобы получить работу стоимостью 97 000 евро (114 000 долларов США).

«Теперь мы чувствуем себя умными», — говорит Барретт.

Они думают, что на завершение работ потребуется время, но они надеются, что смогут быстро сделать один из трех уровней пригодным для жилья, чтобы они могли там оставаться в скором времени.

Худший сценарий

Одна из спален, которая требует капитального ремонта.

Предоставлено Эмануэле Монти

Прошло почти четыре месяца с тех пор, как Майкл и Аида Барретт купили дом, в котором они планируют провести свою пенсию. И они до сих пор этого не видели. Они надеются попасть туда после вакцинации и снятия ограничений на поездки.

Так что, если, когда они доберутся туда, им это не понравится?

Оказывается, они это обсуждали.

«В худшем случае нам это не нравится», — говорит Майкл Барретт.

«Тогда что мы будем делать? Что ж, у нас было бы место для проживания, пока мы ищем альтернативу, что неплохо. А потом мы снимали бы его — я думаю, это было бы довольно легко арендовать, так что есть план Б, если он нам не нравится «.

Конечно, они надеются, что план А — жить в нем вечно — возобладает.

«Мы на 90% уверены, что это правильный вариант, только потому, что наши ожидания весьма скромны», — говорит он.

«В этом ценовом диапазоне обычно можно найти что-то с одной или двумя спальнями или с бетонной архитектурой, поэтому наш выбор был что-то более новое, но гораздо более строгий.

» Мы знали, что это была альтернатива — не красивая и не действительно итальянский. Это лучше, по той же цене. Нам нравится идея двора, арка с растущим из нее деревом.

«Мы могли ошибаться, но мы думаем, что сделали это».

Барретт — при поддержке риэлтора Шона Карлоса — говорит, что то, что они сделали, не для всех.Если вы хотите знать, как падает свет в определенное время дня, или хотите почувствовать дом, вы не собираетесь покупать удаленно. «Я не думаю, что то, что мы сделали, заменяет закупку на месте», — говорит он. Более того, Барретты на протяжении всего процесса консультировались с миланским другом — и, конечно же, Аида и их дочь бегло говорят по-итальянски.

Тем не менее, он говорит, что порекомендует гибрид того, что они сделали, всем.

«Я бы сказал, что 70% работы все равно выполняется в Интернете, и я бы порекомендовал использовать местного архитектора — имейте вторую пару глаз, кто-то из местных, кто смотрит на это.

«Сделайте свое усердие заранее, и если вы найдете что-то, что вам действительно нравится, вы можете прыгнуть в самолет … чтобы успокоить нервы. Но сделайте это после того, как вы поищете в Интернете, архитектор сделал отчет, и вы знаете каков климат и население ».

И хотя то, что они сделали, безусловно, носит клинический характер, он считает, что это лучший подход, чем стандартная ситуация «влюбиться в отпуск и купить на месте».

«Я вообще-то считаю, что покупка недвижимости для американца в отпуске — катастрофа», — говорит он.

«Вы не знаете, на что смотрите — вы влюбляетесь и покупаете это, и это гораздо более поверхностное решение, чем мы приняли».

Сделать предложение на дом: полное руководство | Банковская ставка

Сделать предложение на дом редко бывает так просто, как предложить запрашиваемую цену. Продавцы и агенты по недвижимости ожидают, что потенциальные покупатели предложат цену ниже запрашиваемой, поэтому не бойтесь опускаться ниже ее.

Как сделать предложение на дом

Самый распространенный способ сделать предложение на дом — через агента по недвижимости продавца.По закону они должны передавать все предложения продавцу.

В интересах агента по продаже недвижимости получить максимально возможное предложение из-за комиссии, которую они взимают с продажи. Не позволяйте им запугивать вас, предлагая больше, чем вам удобно, даже для дома вашей мечты.

Не все онлайн-агенты по недвижимости выступают в качестве посредников во время переговоров. Возможно, вам придется поговорить с продавцом напрямую. Есть даже некоторые онлайн-агенты, которые позволяют делать предложения только с их приложением!

Для объявлений о частной собственности, скорее всего, вы сделаете предложение напрямую продавцу.

Хорошая идея дополнить устное предложение письменным подтверждением — обычно по электронной почте. Это значительно снижает вероятность возникновения споров по поводу того, какое предложение было сделано и согласовано.

Чтобы сделать предложение о продаже недвижимости на аукционе, вам необходимо сделать ставку. Торги должны начинаться с «ориентировочной цены». «Резервная цена» — это минимальная сумма, которую примет продавец. Вы можете сделать ставку:

• Лично в аукционном доме

• По доверенности (если кто-то идет вместо вас)

• По телефону

• Онлайн

Процессы аукционов недвижимости могут варьируются, поэтому обязательно проверьте сначала.

В любом случае, чем быстрее пройдет распродажа, тем лучше для всех. Время — деньги!

Вопросы к агенту по недвижимости

Чтобы сделать ваше предложение выгодным и ускорить процесс, вооружитесь как можно большей информацией об объекте недвижимости.

Некоторые вопросы, которые следует задать агенту по недвижимости, могут включать:

1. Как долго владелец проживает в собственности?

2. Почему продают?

3. Как долго недвижимость находится на рынке?

4. Какие приспособления и аксессуары включены в продажу?

5. По квартирам: сколько стоит плата за обслуживание и арендная плата за землю?

6. Является ли продавец участником цепочки? На каком этапе поиска они находятся?

7. Сколько еще людей видели этот объект?

8. Кто-нибудь из них сделал предложение? Как много за?

9. Какую самую низкую цену примет продавец?

10. Выполнял ли продавец какие-либо серьезные работы с недвижимостью? Могу ли я получить копию разрешения на строительство и свидетельства о завершении строительства?

11. Сколько лет котлу? Когда его последний раз обслуживали?

12. Могу ли я просмотреть отчеты о проверках / проверках электрических и газовых установок?

13. Были ли проблемы с проседанием / затоплением?

14. Есть ли недвижимость в списке? Что это за сорт? Это в зоне зеленого пояса?

15. Были ли споры между соседями? Проблемы с парковкой?

16. Сколько стоит муниципальный налог?

17. Какая скорость широкополосного доступа в этом районе?

18. Что такое сертификат энергоэффективности (EPC)? Каковы среднемесячные расходы на коммунальные услуги?

Агент не обязан отвечать на все вопросы, но нет ничего плохого в том, чтобы спросить.Вы также можете найти некоторые из этих ответов в Интернете, а также проверить заявки на получение разрешения на планирование, которые могут повлиять на вашу собственность.

Решение о покупке недвижимости огромно, поэтому вы должны быть уверены, что поступаете правильно.

Сколько предложить на дом

На что следует обратить внимание при принятии решения о том, сколько предложить на недвижимость:

• Запрашиваемые цены на аналогичную недвижимость в этом районе

• Цены на недавно проданные дома

• Как долго он находится на рынке

• Если продавец уже снизил запрашиваемую цену, и на сколько

• Признаки того, что может потребоваться серьезная работа

Обычно предлагают от 5% до 10% ниже запрашиваемой цены.Продавцы ожидают, что покупателей предложат цену ниже запрашиваемой, и соответственно оценивают ее.

Начните переговоры с предложения ниже вашего максимального бюджета и всегда делайте домашнее задание в первую очередь. Проверьте цены на аналогичную местную недвижимость, представленную в настоящее время на рынке — реалистичны ли ваши продавцы со своей запрашиваемой ценой?

Для еще более ясного представления, исследования продаются и по ценам. Вы можете сделать это через интернет-порталы недвижимости, такие как Zoopla. Недавние исследования показали, что разница между запрашиваемыми и достигнутыми ценами в дорогих районах, таких как Лондон, составляет около 5-6%.

Учтите все эти цифры вместе с фактической ценой предложения.

Например: вы видели недвижимость за 300 000 фунтов стерлингов.

Вы хотите испытать удачу и предложить 10% ниже этой (то есть 270 000 фунтов стерлингов). Но ваше исследование цен на недавно проданные дома показывает, что некоторые более крупные дома ушли за 260 000 фунтов стерлингов.

Таким образом, вы можете предложить менее 260 000 фунтов стерлингов, используя цены на проданную недвижимость в качестве подкрепления. Но вам не следует опускаться ниже, потому что вы не хотите раздражать или отталкивать продавца.

Никогда не предлагайте больше, чем вы можете себе позволить.

Вы можете в конечном итоге нуждаться в более крупной ипотеке, отозвать свое предложение или принять предложение и стать «бедняком». Здесь почти весь ваш доход идет на погашение ипотечного кредита, а остатков остается очень мало.

Если вам неудобно вести переговоры и вы боитесь, что в результате можете упустить недвижимость, вы всегда можете нанять агента по покупке. Помните, что за это тоже приходится платить.

Чем дольше недвижимость находится на рынке, тем сильнее ваша позиция на переговорах.Продавец может быть более склонен продать его по сниженной цене, чтобы он мог сделать предложение на свою следующую недвижимость.

Ожидайте некоторых разговоров между вами и агентом по недвижимости продавца. Если продавец принимает ваше первое предложение, вы зашли слишком высоко!

Домашний опрос

После того, как ваше предложение было принято, самое время провести домашний опрос.

Сюрвейер будет искать любые серьезные проблемы с недвижимостью и оценивать стоимость их устранения. Вы имеете право вернуться к продавцу и попросить вычесть эту сумму из согласованной цены, если потребуется работа.

Покупка недвижимости без прохождения обследования — это огромный риск и может стоить вам огромных сумм ремонта в будущем.

Что такое газампинг?

«gazump» означает предложить более высокую сумму, чем уже принятое предложение на недвижимость. Это совершенно законно в Англии и Уэльсе, потому что принятое предложение не имеет юридической силы — оно становится юридически обязательным только после обмена контрактами.

Газампинг был особенно распространенным явлением в 2017 году, при этом около трети потенциальных покупателей подверглись пристальному вниманию.С тех пор правительство предложило ввести «соглашения о добровольном бронировании».

Соглашение о резервировании — это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в котором говорится, что ни одна из сторон не будет отступать. Его цель состоит в том, чтобы воспрепятствовать провалам продаж или продаж.

В рамках соглашения покупатель и продавец должны будут внести плату за резервирование. Тот, кто отказывается, теряет свою плату, которая затем будет присуждена оставшемуся человеку.

Чтобы ограничить вероятность того, что вас удивят, всегда просите продавца снять недвижимость с продажи в письменной форме, когда они примут ваше предложение.Они также должны снять все доски и вывески за пределами собственности и удалить ее онлайн-объявление.

Покупатели также могут рассмотреть возможность оформления страховки защиты покупателей жилья, которая покроет ваши авансовые расходы (расходы на обследование, судебные издержки и т. Д.) В случае провала продажи.

Также стоит познакомиться с продавцами — если они верят, что вы серьезные покупатели, которым нравится эта недвижимость, это может снизить вероятность принятия альтернативных предложений.

Обновление COVID-19 для ипотечных заемщиков

Управление по финансовому регулированию и надзору (FCA) подтвердило, что домовладельцы, чьи финансы пострадали от COVID-19, могут подать заявку на трехмесячный отпуск по выплате ипотечного кредита, который может быть « пополнен » до всего 6 месяцев.

Домовладельцы, которые не могут произвести выплаты по ипотеке, но еще не подали заявление на выплату отпуска, должны сделать это до 31 марта 2021 года. . Отпуск по выплате ипотечного кредита облегчает бремя ежемесячных платежей в периоды, когда вы, возможно, изо всех сил пытаетесь сводить концы с концами. Праздник не будет отображаться в вашем кредитном файле и не повлияет на ваш кредитный рейтинг, однако кредиторы все равно смогут узнать об этом.

Вам следует брать отпуск по выплате ипотечного кредита только в том случае, если вам это действительно необходимо.Это не бесплатные деньги — это просто продление срока ипотеки на 3-6 месяцев. В течение этого времени по вашему жилищному кредиту будут продолжать расти проценты, а это означает, что общая сумма, которую вы выплатите в течение срока действия ипотеки, будет выше.

Как купить квартиру в Париже? Консультации Lodgis по приобретению недвижимости

Шаг 1: Четко определите свой проект

Самое первое, что нужно сделать, чтобы добиться успеха в своем проекте в сфере недвижимости, — это четко определить свой бюджет и соответствующий план финансирования .

Если вы решите взять ссуду для финансирования покупки недвижимости, вам нужно будет определить свою кредитоспособность и запланировать личный взнос в размере от 5% до 10% от покупной цены . Эта сумма соответствует сумме, которую ваш нотариус попросит вас заплатить при подписании предварительного договора, которая затем будет вычтена из продажной цены на дату окончательной подписи.

Как только ваш бюджет и план финансирования определены, вы можете начать думать о критериях поиска.

Lodgis может помочь вам на этом первом этапе вашего проекта в сфере недвижимости. Наша команда специалистов всегда к вашим услугам (вы можете связаться с ними по электронной почте или по телефону), чтобы составить описание объема работ и найти объекты, соответствующие вашим ожиданиям (местоположение, площадь, количество комнат, цена и т. Д.) .

► Откройте для себя нашу недвижимость на продажу

Мы также можем пригласить вас через нашего партнера, Artemis Courtage, чтобы помочь вам составить план финансирования.

Шаг 2: Экскурсия по квартирам

После определения ваших потребностей и бюджета вы можете приступить к поиску.Имея точное представление о недвижимости, которую вы ищете, вы будете готовы сделать предложение в тот день, когда найдете идеальную квартиру.

На веб-сайте Lodgis у вас будет доступ к многочисленным критериям, чтобы уточнить ваш поиск (бюджет, район, тип недвижимости, площадь и т. Д.). Список каждой квартиры предоставляет вам подробную презентацию собственности (фотографии, интерактивная карта, гео-отслеживание, текст презентации, виртуальный 3D-тур и т. Д.). Вы можете попросить посетить каждую квартиру , нажав «Посетить»: консультант свяжется с вами, чтобы записаться на прием.Вы можете распечатать информационный лист об объекте или запросить посещение каждой квартиры, нажав кнопку «Посетить». Консультант свяжется с вами, чтобы узнать о ваших планах покупки и организовать встречу.

Если вы не смогли найти недвижимость, соответствующую вашим критериям, мы приглашаем вас подписаться на рассылку по электронной почте, которая будет держать вас в курсе о появлении новых квартир, выставленных Lodgis на рынок.

Шаг 3: Вы нашли недвижимость

После посещения выбранной недвижимости консультант вашего Lodgis отправит вам всю необходимую документацию по квартире, чтобы вы могли сделать предложение о покупке, полностью зная факты .Список документов вы найдете на шаге 6.

Шаг 4. Сделайте предложение о покупке

Если вы хотите сделать предложение о покупке недвижимости, вы можете отправить предложение о покупке своему консультанту Lodgis по электронной почте или написанным от руки письмом.

Этот документ должен содержать следующую информацию:

• Ваше имя и фамилия
• Адрес вашего основного места жительства
• Предлагаемая цена покупки (с учетом комиссии)
• Реквизиты финансирования (личный вклад и заем)
• Адрес недвижимости, которую вы хотите купить
• Срок действия вашего предложения

Вы также можете добавить контактные данные нотариуса.Если вы хотите, Lodgis предоставит вам контактные данные нашего партнера-нотариуса.

Шаг 5: Отправка досье нотариусам

Lodgis решает отправить каждое из «коммерческих» досье нотариусу, чтобы успокоить обе стороны. Обе стороны могут выбрать своего собственного нотариуса, но также возможно централизовать продажу с помощью только одного нотариуса, представляющего обе стороны.

Если у вас нет или вы не знаете нотариуса, Lodgis с радостью предложит вам его.

Шаг 6: Информация, которую необходимо получить перед подписанием предварительного договора

Чтобы подписать предварительный договор с полным спокойствием и избежать неожиданностей, важно иметь всю информацию, относящуюся к собственности и коллективной собственности, где она находится .Закон гласит, что определенные вопросы должны быть доведены до сведения будущего владельца, например:

• Отчеты общих собраний коллективной собственности за 3 предыдущих года
• Сумма платы за строительство (каждый срок вы платите за обслуживание. Чем важнее услуги, тем выше цена. Пример: лифт, сад, зеленые насаждения, система отопления и горячая вода ..)
• Налог на имущество за предыдущий и текущий год

Досье технической диагностики, в которое входят:

• Измерение площади квартиры (закон Карреса)
• Отчет о риске воздействия свинца (CREP)
• Отчет, в котором упоминается наличие или отсутствие материалов или изделий, содержащих асбест
• Отчет о наличии термитов и других насекомых-ксилофагов (отчет о состоянии паразитов)
• Диагностика энергоэффективности (DPE)
• Состояние рисков и информация о почве (ESRIS)
• Состояние внутренних установок, связанных с газом и электричеством, если им больше 15 лет
• Регламент кондоминиума и изменения к нему
• Буклет по эксплуатации здания (который существует не всегда)
• Датированный предварительный статус: это документ, подтверждающий финансовое положение совладельца и продающего его совладельца

После того, как все документы будут собраны, нотариусы могут назначить встречу для подписания договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи.Консультант Lodgis будет сопровождать вас на прием.

Шаг 7: Подписание предварительного договора

При подписании предварительного договора (договора продажи или предварительного договора купли-продажи) от вас потребуется внести 10% (обычно) от продажной цены нотариусу (иногда утверждается 5%). Как правило, транзакция осуществляется банковским переводом до записи на прием. Это соответствует задатку (сумме) от продажной цены.

После подписания предварительного договора продавец принимает на себя твердые и окончательные обязательства.Как покупатель, вы получаете 10-дневный период вывода , в течение которого вы можете отозвать без объяснения причин и комиссий.

По истечении этого срока, если вы откажетесь подписать окончательный акт продажи при соблюдении всех вышеупомянутых условий, вы потеряете внесенный вами залог (он будет переведен продавцу в качестве компенсации).

Шаг 8: Финансирование с помощью ссуды

Независимо от того, прибегаете ли вы к ссуде или нет, в акте купли-продажи должно быть указано, как вы финансируете свою покупку .

Когда в акте указывается, что сумма выплачивается посредством ипотеки, последняя должна включать прецедент юридического условия получения ссуды. У вас есть минимальный период 30 дней, обычно увеличиваемый до 45 дней, чтобы получить ссуду, соответствующую запланированным условиям в предварительном договоре (сумма, время, ставка). Этот период может доходить до 60 дней в зависимости от времени года.

После того, как банк направит предложение о ссуде, вы не сможете принять его до истечения 10-дневного периода после его получения.Вам нужно будет отправить его обратно в банк с 11-го дня. Сделка не может быть подписана ранее этого срока.

Если вы не получите ссуду до даты, указанной в соглашении о продаже или предварительном соглашении о продаже, у вас будет выбор между продолжением продажи (если у вас есть другой финансовый ресурс) или отказом от нее. В последнем случае вам вернут свой депозит, за исключением случая неискренности (предложение превышает финансовые возможности или не соответствует предварительным оценкам контракта).

Шаг 9: Повторный осмотр квартиры перед окончательной продажей

После того, как окончательная дата будет определена, консультант Lodgis свяжется с вами, чтобы спланировать новое посещение объекта. В зависимости от доступности, эта встреча будет запланирована за несколько дней до или в тот же день после окончательной подписи.

Эта встреча позволит вам убедиться, что квартира, а также ее хозяйственные постройки (подвал, chambre de bonne …) были освобождены продавцом.

Это также позволит вам проверять и записывать показания счетчиков (EDF-GDF) и, таким образом, упростить перенос подписки.

Не забудьте подписаться на домашнюю страховку от нескольких рисков для своего приобретения.

Шаг 10: Окончательная продажа

Встреча проводится в нотариальной конторе и проходит следующим образом:

• Корректура проекта продажи
• Закрытие счетов на пропорциональной основе (расходы на совместное имущество, налог на имущество и возможное строительство здания)
• Оплата (нотариус вызовет средства за дни до встречи)
• Передача ключей

Если стороны не могут присутствовать при подписании договора купли-продажи, они могут быть представлены третьим лицом или их нотариусом по доверенности, оригинал должным образом подписан и отправлен заранее.

Иногда подписание предварительного договора не требуется, и нотариусы приступают к подписанию договора купли-продажи. Это происходит, когда покупатель может приобрести недвижимость без кредита и с предварительного согласия сторон. В этом случае покупатель уведомляется о предварительном договоре и приложениях к нему до завершения продажи, и период отказа (закон SRU) обслуживается, как и любая другая продажа, с предварительной подписью договора.

После этой встречи вам нужно будет подумать об изменении подписок при изменении подписок (EDF, GDF и т. Д.).

Шаг 11: Послепродажное обслуживание

Как только вы станете владельцем своей новой собственности, будь то pied-à-terre или инвестиция в аренду, Lodgis будет направлять и консультировать вас, предлагая наши услуги по аренде меблированной и немеблированной.

Мы также можем помочь вам с налоговыми декларациями с командой специалистов нашего агентства, специализирующихся на всех наших арендодателях, сдающих в аренду меблированную недвижимость.