Как проходит покупка квартиры – Покупка квартиры — что нужно знать, процедура, как происходит, в 2016 году, что нужно, нюансы, варианты, тонкости, сделка

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?

Что нужно для покупки квартиры? На что обратить внимание в первую очередь? Как правильно оформить сделку? Полные ответы с учетом последних законодательных изменений вы найдете в этой статье.

Покупка квартиры – важный шаг, связанный с большими материальными затратами и правовыми рисками. Многие граждане самостоятельно занимаются поиском подходящего жилья и оформлением соответствующих документов, экономя на услугах риэлтора или юриста. Некоторые обращаются в агентства недвижимости, специалисты которых берут процедуру покупки на себя. В этом случае процесс покупки квартиры значительно ускоряется, поскольку чистота квартиры проверяется опытными юристами, но при оплате определенного процента с совершаемой сделки. Какой вариант выбрать, каждый решает для себя самостоятельно.

С чего начать покупку квартиры?

Покупка квартиры начинается с осмотра вариантов, которые подбираются самостоятельно или с помощью риэлтора. Перед этим следует с основными характеристиками жилого помещения, такими как, количество комнат, этаж, район, транспортная доступность и развитая инфраструктура. Согласитесь, отсутствие в районе детского сада или школы, не совсем удобно для семей с детьми. В этом случае лучше отказаться от выгодного предложения и перейти к рассмотрению другой квартиры.

Помните, подходящая квартира всегда найдется, поскольку предложение на рынке всегда превышает существующий спрос. Безусловно, понадобится время.

Добросовестный продавец – ключевая фигура при осуществлении грамотной юридической сделки

Ознакомившись с квартирой, нужно назначить встречу с ее хозяином. При этом следует иметь виду, что в соответствии со статьей № 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, признанные недееспособными, не могут самостоятельно заключать сделки. Такой договор можно оспорить течение трех лет. Чаще всего над такими гражданами оформляется опека, поэтому возникшие подозрения легко проверить в отделе опеки и попечительства по месту их жительства.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Также следует избегать оформления договоров с лицами, стоящими на учете в наркологических или психоневрологических диспансерах. Согласно п. 2 статьи № 181 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута в течение года с момента ее заключения в связи с тем, что владелец не способен понимать значение своих действий.

В случае, если продавец продает квартиру на основании доверенности от хозяина квартиры, стоит настоять на знакомстве с ним. Известны многочисленные случаи, когда недвижимость продавалась по поддельной доверенности и сделка впоследствии оспаривалась ее владельцами.

Какой документы нужны для подписания договора купли-продажи?

Для совершения сделки требуются документы:

• копии и подлинники паспортов;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• экспликация;
• справка по форме 11-а;
• поэтажный план;
• разрешение органов опеки при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
• разрешение супруга или совладельца на совершение продажи, заверенное у нотариуса.

Полный список документов зависит от конкретной ситуации. По их перечню лучше всего проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости.

Процесс покупки квартиры

Если подходящий вариант для покупки найден, и решение принято, следует предпринять следующие действия:

1. Проверить квартиру на юридическую чистоту.

   В первую очередь, нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли сложности с оформлением на нее права собственности. В частности, сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец не является собственником жилья или недвижимость находится под обременением. Поэтому продавец в обязательном порядке должен продемонстрировать подлинник паспорта, информация в котором должна полностью соответствовать внесенным в документы данным о собственнике квартиры.

   В настоящий момент проверить документы можно самостоятельно в ЕГРП, где любой желающий может взять выписку на квартиру и убедиться в том, что на нее не наложен арест или обременение. В такой выписке отсутствует личная информация о владельце: имя, паспортные данные, но содержится:

   • описание квартиры;
   • сведения о существующих притязаниях;
   • ограничение права собственности;
   • заявленные исковые требования

   Ее можно заказать, не выходя из дома, на официальном сайте Росреестра или в территориальном органе ЕГРП. Правда, выписку выдадут только в том случае, если квартира была зарегистрирована в реестре после 31.01.1998 года. В противном случае, информация о недвижимом объекте в ЕГРП не содержится и документом, подтверждающим право собственности на квартиру, может стать договор купли-продажи, свидетельство на наследство и др.

   Кроме этого, стоит посмотреть технический план квартиры, составленный БТИ или кадастровым инженером, на наличие незаконной перепланировки. Данная процедура, проведенная без соответствующего разрешения и не зафиксированная в техплане, принесет массу неприятностей новому владельцу недвижимости при оформлении на нее права собственности.
2. Изучить домовую книгу на наличие несовершеннолетних детей, родственников, осужденных и ушедших в армию.

   Информация обо всех жильцах квартиры содержится в домовой книге. С ее помощью легко выяснить, кто был прописан на жилплощади и куда выбыл. правда, здесь стоит учесть такой факт – граждане, проходящие военную службу или находящиеся в местах лишения свободы, могут по возвращении претендовать на недвижимость.

   Несовершеннолетние дети – еще одна категория, права которых могут быть ущемлены в процессе продажи квартиры. Судебные иски по этому поводу подаются последнему владельцу недвижимости. Поэтому у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, нужно попросить разрешение от отдела опеки на продажу жилого помещения.

   При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, продавец должен известить остальных владельцев о своем намерении с указанием стоимости и условий сделки. Иначе любой сособственник вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него, так как он обладает преимущественными правами покупки доли.

   На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами. Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям. В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.

   
3. Заключение договора купли-продажи.

   После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:

   1. Срок освобождения жилищной площади. Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать. Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения. В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
   2. Оплата квартиры. Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку. Ключ от нее передается после подписания договора о продаже (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

   Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.

4. Регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП.

Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра. Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.

Стоит отметить такую деталь – при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи. Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.

nsovetnik.ru

Покупка квартиры без посредников: этапы сделки

07.02.2016   10 284
Автор: MyRealtor.by

Зачастую покупателем движет желание поскорее въехать в новую квартиру и обжить её. Он и не подозревает, что самостоятельная покупка квартиры сопряжена с огромным количеством сложностей

и лишь в процессе осознает всю серьезность сложившейся ситуации.

Сориентироваться по ходу дела не получится. Важные этапы покупки недвижимости будут упущены, а вместе с ними приглянувшиеся квадратные метры, материальная выгода или безопасность сделки. При таком легкомысленном отношении список неудач не заканчивается. И счастье, если сделка пройдет без существенных потерь для покупателя. Однако рынок недвижимости не место для доверчивых оптимистов.

Опытные риэлторы за долгое время работы изучили порядок совершение сделок с недвижимостью с разных сторон. Все уловки и ухищрения продавцов им известны. Новичкам рынка недвижимости есть смысл обратиться, если не за услугами в агентство недвижимости, то хотя бы за консультацией. Сам процесс покупки квартиры без посредников подразделяется на несколько этапов.

Этапы покупки квартиры без посредников

Определение бюджета на покупку квартиры

Сумма в кармане покупателя во многом определяет класс жилья, на который он может рассчитывать. Если же её недостаточно, то всегда можно прибегнуть к услуге банковского кредитования и получить недостающую часть денег под определенный процент. И все же отдавать последнюю копейку продавцу не стоит, ведь предстоят и иные расходы. Например, на оформление сделки, ремонт и переезд.

Отметим, что продавцы предпочитают иметь дело с покупателями, у которых необходимая сумма денег при себе, то есть без ожидания оформления кредитов или встречных сделок.

Выбор квартиры

Необходимо определить круг требований, которым ваша будущая квартира должна соответствовать. Конечно, денежный вопрос играет определяющую роль, но выбор все же есть. Грубо говоря, дом за городом или же комнатушка в самом его центре. Параметры отбора варьируются согласно предпочтениям покупателей. Район, количество комнат, площадь, тип дома, состояние ремонта, экология и многое другое.

Подробнее ознакомиться с основными правилами выбора жилья можно в статье «Как выбрать квартиру и не разочароваться».

Поиск подходящего варианта

Страницы специализированных газет и интернет ресурсов переполнены объявлениями о продаже квартир. Одни квартиры находят новых хозяев за максимально короткий срок, тогда как владельцы других вынуждены придумывать новые способы рекламы своего жилья и повторно подавать объявления. Заострять внимание на такого рода предложениях не нужно. Скорее всего, они разочаруют вас, как и многих других до этого. А вот с покупкой ликвидной квартиры затягивать не стоит: конкуренция здесь высока. В любой момент продавцу такого жилья могут предложить цену выше вашей, и объект окажется в руках другого.

Юридически и физически свободные квартиры приоритетнее тех, что обременены встречной покупкой. Сбор документов на их продажу занимает меньше времени, и после регистрации договора можно беспрепятственно въезжать.

Осмотр квартиры

Этап, на котором покупатель может оценить все достоинства и недостатки объекта, и на их основании принять решение о покупке. Чем больше информации он получит из осмотра квартиры и места, в котором она расположена, тем меньше сюрпризов и разочарований его ожидает в будущем.

Сначала необходимо обратить внимание на внешние факторы: местоположение, инфраструктура района, экология, состояние дома, парковки и подъезда, а также оценить будущих соседей. Это то, с чем придется смириться, въезжая в квартиру. Изменить что-либо из перечисленного невозможно, поэтому решите заранее, готовы ли вы терпеть шумных соседей или автозаправку под окнами.

При осмотре самой квартиры важна площадь, планировка, состояние ремонта, коммуникаций, вентиляции и вид из окна. Как в случае и с внешним осмотром, некоторые из названных параметров неизменны. Однако в большинстве своем поддаются реконструкции или ремонту.

Более подробное руководство по осмотру недвижимости и выявлению скрытых недостатков представлено в статье «Осмотр квартиры перед покупкой».

Проверка юридической чистоты

Осуществляется при помощи тщательного изучения представленных продавцом документов. На их основании устанавливается собственник квартиры, его право распоряжаться данным имуществом, а также дееспособность продавца и наличие/отсутствие обременений.

Перечень документов требующих тщательного контроля со стороны покупателя наиболее полно рассмотрен в статье «Проверка документов при покупке квартиры и её юридической чистоты».

Торг

Торг – неотъемлемая часть рыночных отношений. Сбить цену или же договориться о заключении сделки на выгодных вам условиях можно во время торгов. Однако нужно уметь делать это правильно, сдерживая свои амбиции, показать продавцу серьезность ваших намерений, но и не упустить выгоду там, где это возможно. Сделать уступку в цене продавец согласиться на основании недостатков квартиры, выявленных при осмотре.

С полным описанием стратегии торга можно ознакомиться в статье «Как торговаться при покупке квартиры».

Залог и предварительный договор

После того как вы договорились обо всех условиях сделки и цене, необходимо составить предварительный договор и внести задаток. Это некая гарантия свершения сделки за определенный срок по условленной цене. При несоблюдении продавцом прописанных в нем условий этот документ дает право покупателю обратиться в суд и защитить свои интересы.

Правильно заключить его поможет статья «Предварительный договор купли-продажи квартиры».

Выбор способа расчёта

Существует проблема безопасности взаиморасчета между покупателем и продавцом. По этой причине имеет смысл заранее решить, как он будет проходить и чем будет обеспечена сохранность денежных средств. Расчет производится тремя способами: за наличные, через банковскую ячейку и безналичный расчет.

Более подробно о том, как осуществляется расчёт при самостоятельной покупке жилья в статье «Безопасная передача денег при покупке продаже квартиры».

Оформления договора купли-продажи

Весь этап заключения сделки прописан законом. Сторонам нужно лишь исполнить предписанное и подготовить к этому моменту все необходимые документы. Условно оформление договора можно разделить на два этапа – удостоверение сделки и её госрегистрация. В компетенции нотариуса и регистратора БТИ первая стадия проверки правомерности совершаемой сделки, а вот зарегистрировать её можно лишь в БТИ.

Все нюансы заключения подобного рода договора изложены в статье «Оформление договора купли продажи».

Не попасться мошенникам

Угодить в лапы мошенников может каждый, никто от этого не застрахован. Но, ознакомившись со схемами, по которым они работают, вы будете готовы распознать в, с виду, добропорядочном продавце, жулика.

Самым распространенным способом обмана является просьба занизить стоимость квартиры в договоре, якобы ради снижения размера налога на продажу. Грозит это расторжением договора и возмещением не всех средств, а лишь тех, что фигурируют в договоре. Кроме того, в арсенале аферистов такие инструменты, как продажа недвижимости по лжедоверенности, продажа нескольким покупателям одновременно и махинации на этапе расчета.

Уберечься от мошенников вам поможет статья «Как защитить себя от мошенничества при покупке квартиры».

Читайте также:

myrealtor.by

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

— Расскажите о процессе передачи денег при купле-продаже квартиры.

pavel_shishkin/Fotolia

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу. При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности. Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа. Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства. Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

---

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

---

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

---

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

---

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет. Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу. Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Как проходит процесс покупки квартиры? Важные моменты для покупателя

Приобретение квартиры — сложный и хлопотный процесс, предполагающий множество рисков. Начиная процесс покупки квартиры, важно знать о некоторых особенностях.

С чего начать приобретение квартиры?

Покупка квартиры возможна при помощи риелтора, участие которого значительно ускорит процедуру и минимизирует риски, или же можно действовать самостоятельно. Если будущий владелец решает самостоятельно приобретать жилье, ему важно знать, какие этапы покупки квартиры существуют, и на каких особенностях следует акцентировать внимание, чтобы предотвратить риски.

Занимаясь поиском квартиры самостоятельно, вначале выбирают вариант с учетом площади квартиры, количества комнат и этажности, а также по наличию необходимой инфраструктуры.

Если жилье во всем устраивает, потенциальный покупатель встречается с хозяином. При этом важно проследить, чтобы продавец был дееспособным, так как недееспособные граждане не могут самостоятельно совершать такие сделки. К этой же категории относятся и лица, находящиеся на наркологическом или психоневрологическом учете. Осторожными следует быть и с лицами, продающими квартиру по доверенности: важно убедиться, что доверенность не поддельная.

Процедура покупки квартиры.

Процесс покупки квартиры требует наличия у продавца следующих документов:

• паспорта владельцев;
• свидетельство о праве собственности;
• выписка, которую берут из домовой книги;
• поэтажный план дома;
• справка в соответствии с определенной формой;
• разрешение второго супруга.

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то требуется разрешение органа опеки. Также необходима экспликация.

Первое, что нужно сделать покупателю, — проверить покупаемый объект насчет юридической чистоты. Важно убедиться, что продавец является полноправным собственником, а сама недвижимость не находится под обременением. Документы можно проверить, взяв выписку в ЕГРП.

Кроме того, важно внимательно проверить домовую книгу на наличие несовершеннолетних, других отсутствующих по какой-то причине родственников, которые в случае продаже смогут предъявить свои права. Такое же правило касается продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.

Далее следует заключение договора о купле-продаже квартиры. На этом этапе оговариваются сроки освобождения жилья и оплата, причем наиболее безопасно осуществлять расчет при помощи банка.

Процесс покупки квартиры завершается регистрацией нового права собственности на приобретенный объект недвижимости в органе ЕГРП, для чего новый владелец пишет заявление и прикладывает все существующие документы.

www.uristvzakone.ru