Покупка залогового жилья: брать или не брать
Плюсы и минусы покупки квартир, находящихся в залоге у банка
Покупка залогового жилья — квартир, находящихся в залоге у банка — в России не очень популярна. Однако такие сделки имеют ряд преимуществ и особенностей.
На продажу такие квартиры выставляются по разным причинам. Многие сегодня живут в таком ритме, что подолгу на одном месте не задерживаются: кто-то переезжает в более просторное жилье, кто-то, напротив, решает сменить квартиру на более дешевую, другие и вовсе переезжают в другой город. Если квартира находится в собственности, вопросов и трудностей не возникает. А вот если квартиру приобретали с привлечением ипотечных средств, то она остается в залоге у банка до выплата полной стоимости кредита. И здесь начинаются те самые сложности и особенности, о которых пойдет речь ниже.
Прежде всего, чтобы продать такую квартиру необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, со сменой собственника квартира все равно будет оставаться в залоге у банка, что может не понравиться новому владельцу. К тому же, со стороны покупателя, некоторую сложность представляет даже знакомство с правоустанавливающими документами, которые находятся у банка.
Впрочем, есть у подобных сделок и свои плюсы. Прежде всего, в юридической надежности квартиры можно не сомневаться — она уже проверена банком. Кроме того, приобретение подобного жилья может быть выгодно с финансовой точки зрения, так как залоговые квартиры часто реализуются по цене ниже рыночной.
В последнее время дефицита предложения залоговых квартир на рынке не наблюдается. Как рассказала KM.RU генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, многие ипотечные кредиторы в период кризиса столкнулись с проблемой сбыта недвижимости, которая оказалась на балансе банка либо по решению суда после торгов, либо по договоренности с заемщиком о досудебной реализации.
Банки даже создают так называемые витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость в любом регионе, где кредитовал тот или иной банк. Причем квартирами перечень такого залогового имущества не ограничивается — здесь представлены и дома, и земельные участки.
Кроме того, существуют специальные сайты, объединяющие базы недвижимости различных банков, и упрощающие поиск нужного объекта потенциальному покупателю. На таких сайтах можно найти квартиры как принадлежащие кредитному учреждению, так и находящиеся в собственности у первоначальных заемщиков, которые по той или иной причине рекшили продать свою ипотечную недвижимость.
Преимуществом покупки таких объектов, как указывалось выше, является минимальные риски утраты права собственности, так как юридическая чистота недвижимости уже проверена банком, а также возможность купить жилье без посредников, а значит и без наценок и отчислений агентам.
По словам Марии Литинецкой, существует два варианта покупки подобной недвижимости: у банка и у собственника.
Если квартира покупается у банка, то для клиентов, готовых приобрести квартиру за «живые деньги», сделка проходит по стандартному сценарию: заключается договор купли-продажи, который регистрируется в государственном реестре.
Если же своих денег покупателю не хватает, то банк может предложить льготные условия кредитования такой покупки — это и ускоренный срок рассмотрения заявки, и сниженные ставки — порядка 10 процентов, и минимальный первоначальный взнос — около 20 процентов от стоимости жилья.
В случае, когда квартиру продает заемщик-собственник, процедура несколько иная. Прежде всего, в сделке участвует третья сторона — представитель банка. Чаще всего, в роли такого представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним покупателю необходимо обсудить все условия приобретения квартиры: где будет проходить подписание сделки, когда и на каких условиях будут переданы первый и второй взносы.
Важный нюанс: сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том, где клиент держит счет. В этом случае сделка будет проходить в юридическим сопровождением со стороны банка, которое будет вдвойне пристальным, если покупатель берет ипотеку на вторую часть стоимости квартиры в этом банке, подчеркивает Мария Литинецкая.
Следует также понимать, что регистрация договора купли-продажи и снятие обременения банка происходят одновременно. При этом, обычно, первый платеж за квартиру, который передается до регистрации сделки, идет на погашение текущего кредита, а вторая часть уже вносится после регистрации договора.
Трудности возникнут у покупателей, которые берут кредит в одном банке, чтобы купить недвижимость, находящуюся в залоге у другого банка. В этом случае сделку достаточно сложно организовать технически, да и мало какая кредитная организация пойдет на сделку по такому сценарию.
Поэтому, если вы задумываетесь о покупке квартиры с привлечением ипотечных средств, стоит обратит внимание прежде всего на те объекты, которые реализуют сами банки. Выбрав понравившуюся квартиру или дом, необходимо получить одобрение в этом банке. В случае успеха вы получите проверенную, юридически чистую квартиру по цене ниже рыночной да еще и с льготными условиями кредитования.
Покупка залоговой квартиры: основные моменты
- Главная
- Жилищное право
Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.
Приобретая недвижимость подобного вида, покупателю необходимо обратить внимание на особые условия сделки. Заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться с существующими рисками, плюсами и минусами приобретения залогового имущества.
Что такое залоговая квартира?
Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.
Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.
Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.
Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.
Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.
Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.
Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.
Покупка залоговой квартиры у банка
На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением. Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора. Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.
Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости. Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов. Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.
В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами. Например, не встает вопрос о процентной ставке, которая может быть изменена по сравнению с первичным договором.
Погашая кредит на личные средства, покупатель не несет никаких дальнейших обязательств перед банком.
Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:
- покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
- кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
- на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
- заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.
Банк имеет право выдвинуть особые требования к участникам купли-продажи залогового объекта. Например, потребуется обращение в указанную нотариальную контору.
Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.
Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества. Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны. Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.
Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.
Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.
Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.
Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.
Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.
Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади.
Где искать и как купить?
Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.
К основным путям получения информации относятся:
- банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
- риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
- на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.
Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.
Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:
- банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
- продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
- покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях
rukazakona.ru
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка
Покупка квартиры в залоге
Это в корне неверное мнение, поскольку, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности. Однако под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом.
Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя .
Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски
Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя.
Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных не исключение, но риск таких покупок преувеличен. Низкая цена . Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей).
Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Достаточно часто такое жилье изымается кредитором у должника и выставляется на торги по заниженной цене.
- Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.
- Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке .
- Жилье в залоге имеет более низкую стоимость.
Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка
Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки.
Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.
Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе.
Покупка конфискованной квартиры: как стать владельцем собственного жилья
И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить квартиру мечты.
По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку.
Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема.
И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество.
Для одних – это плохо, а для других же – шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.
Как купить залоговую квартиру
Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения. На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка
Размер скидки во многом зависит от продолжительности реализации объекта.
Обычно продажа недвижимости такого типа происходит через стандартные объявления или специальные разделы, расположенные на банковских сайтах.
Можно воспользоваться системами открытых аукционов, которые проводятся судебными приставами. В таком случае все объекты недвижимости предварительно анонсируются в СМИ за месяц до проведения мероприятия.
Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом. Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест.
В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Продажа ипотечной квартиры в Москве и Подмосковье
Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи.
Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру. Сделки по продаже ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, в настоящее время становятся массовым явлением.
Чаще всего причиной такой продажи является желание улучшить свои жилищные условия.
myeconomist.ru
Бесплатная юридическая консультация по вопросам строительства и недвижимости
Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, — ситуация распространенная, и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении. О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме.
Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений. Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.
Наиболее простой способ продажи — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи. Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита. Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке.
После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор. Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.
Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.
law.vdolevke.ru
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка
Продажа ипотечной квартиры в Москве и Подмосковье
Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции.
Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности!
Не доводите дело до суда! Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может — это запрещено законом «Об ипотеке».
Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке
Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна. Сам факт того, что находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
Сложности с оформлением ипотечной квартиры. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища. Необходимость принимать условия и требования банка.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка
Приобретение стандартной квартиры обойдется гораздо дороже. Во-вторых, непростая процедура сделки является причиной, по которой такие объекты приобретаются редко.
Они достаются тем гражданам, которые готовы рискнуть и потратить дополнительное личное время для оформления и сбора всех документов, чтобы сэкономить материальные ресурсы.
отсутствие задолженностей по коммунальным платежам; отсутствие граждан, которые имеют прописку в жилой площади; отсутствие в отношении объекта недвижимости споров, взысканий и обременений со стороны государственной власти.
Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности
В случае, когда мошенникам с помощью поддельных документов и недобросовестных чиновников удается продать заложенную, суды обычно встают на сторону ипотечных банков, а не обманутых покупателей- по мнению суда покупатель должен был проявлять «разумную осторожность». То есть ипотечная квартира- действительно проблемная вещь, но только для ипотечного банка.
Покупая у банка ипотечную по правилам, покупатель гарантирован сразу с двух сторон- со стороны ипотечного банка, который продает ему эту квартиру и со стороны страховой кампании, которая страхует сделку.
Покупка конфискованной квартиры: как стать владельцем собственного жилья
Согласитесь, не всегда свободное время имеется в таком большом объеме. Провести поиск недвижимости поможет наш ресурс, который собрал воедино все конфискованные квартиры страны.
Работа с ним не займет много времени, благодаря удобному и функциональному поиску.
Достаточно обозначить регион, в котором интересует продажа залоговых квартир от банков, и выбрать продавца.
Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка
И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом. Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.
1) Продажа покупателю в сопровождении банка-кредитора.
Экспертные статьи
В этом случае за счет первоначального взноса на жилье и выданного кредита погашается задолженность перед кредитной организацией первого заемщика. Получается, что у недвижимости меняется залогодатель.
Конечно, кредит можно оформить и по ипотеке другого банка, однако это несколько затянет процесс купли-продажи квартиры.
Кроме того, что новый банк запросит необходимую документацию, он может в качестве условия выдачи займа запросить процент с перевода денежных средств из одной кредитной организации другой.
Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски
Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц.
Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
Возможность получить ипотеку . Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации.
Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?
- Если в квартире была произведена перепланировка, особенно без согласования с БТИ, то покупателю придется восстановить исходную планировку или выполнить регистрацию в специальных органах.
- Если недвижимость находится в собственности продавца меньше трех лет, то он может потребовать указать в договоре купли-продажи сумму, меньшую реальной стоимости. Это повлечет дополнительные расходы для покупателя.
- Приобретение квартиры у кредитно-финансовой организации.
yuridicheskayakonsulitatsiya.ru
консультация адвоката, юридическая проверка- Адвокат Андрей Комиссаров
Особенности покупки квартиры, находящейся в залоге у банка
12 марта 2015
В условиях сегодняшней экономики стали частыми ситуации, когда покупателям предлагается к продаже недвижимость, находящаяся в залоге у кредитной организации. Такие случаи стали возможны в связи с участившимися случаями невыплаты ранее взятых ипотечных кредитов. Таким образом, покупка квартиры, отданной в залог, стала еще одним популярным направлением работы на рынке недвижимости.
Есть мнение, что приобретение такого объекта может стать исключительно выгодной сделкой для всех сторон: заемщик избавляется от своего долга перед банком, кредитная организация получает обратно свои финансовые средства, а новый владелец приобретает недвижимость по привлекательной, более низкой цене. Однако такая на первый взгляд идеалистическая картина может таить немало подводных камней.
Варианты продажи заложенной квартиры
Существует три возможных схемы продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:
1. Погашение задолженности новым покупателем.
Продавец реализует заложенное имущество покупателю, который перечисляет ему аванс, равный непогашенной ипотечной задолженности за квартиру. Он сразу отправляется на счет банка-кредитора. Тогда кредитная организация соглашается снять с недвижимости обременение, и затем совершается обычная сделка купли-продажи.
2. Из ипотеки в ипотеку.
Бывают случаи, когда новый покупатель также хочет приобрести жилье в ипотеку. Банк, кредитующий продавца, начинает оказывать соответствующие услуги и покупателю квартиры. В этом случае за счет первоначального взноса на жилье и выданного кредита погашается задолженность перед кредитной организацией первого заемщика.
Получается, что у недвижимости меняется залогодатель. Конечно, кредит можно оформить и по ипотеке другого банка, однако это несколько затянет процесс купли-продажи квартиры. Кроме того, что новый банк запросит необходимую документацию, он может в качестве условия выдачи займа запросить процент с перевода денежных средств из одной кредитной организации другой.
3. Продажа по решению суда – квартира с молотка.
Пожалуй, самый неблагоприятный для продавца-заемщика исход – продажа квартиры в судебном порядке. Такая ситуация возникает, если должнику не удается договориться с банком, а погашать ипотечную задолженность у него возможности нет. Тогда недвижимость уходит на торги. После ее реализации на аукционе, гасится и ипотечный долг заемщика.
Минусы покупки заложенной квартиры
Зачастую от приобретения недвижимости в залоге банка потенциальных покупателей отталкивают возможные материальные риски. Бывали случаи, когда недобросовестные заемщики отказывались продавать ее после погашения всего кредитного долга покупателем. От такого исхода может защитить лишь предварительно составленный договор купли-продажи, где прописывались бы все условия сделки.
Другой риск – наличие финансовых средств по общей сумме ипотеки, о которой заемщик может не рассказать. По закону при вложении материнского сертификата в недвижимость установленная доля квартиры должна быть непременно переведена несовершеннолетним детям. Другими словами, если у ребенка продавца, кроме ипотечной, другой квартиры нет, свою долю он получит всегда, вне зависимости от перехода права собственности на нее.
По словам опытных юристов, сделка по покупке заложенной квартиры будет признана недействительной, из-за того, что она нарушает права несовершеннолетних. И, как следствие, покупатель вряд ли получит назад свои деньги. Поэтому, приобретая ипотечное жилье, стоит ответственно подойти ко всем этапам заключения договора, чтобы минимизировать риск возникновения имущественного спора.
Подобных нюансов при приобретении заложенного жилья немало. Поэтому если вы задумались над покупкой квартиры, находящейся в залоге, заручитесь поддержкой опытного адвоката. Он поможет вам избежать неприятностей и сохранить свои денежные средства.
Надежную помощь в сопровождении сделок предлагает Адвокатская консультация «Санкт-Петербург». Руководитель коллегии адвокатов Андрей Комиссаров, президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», оказывает консультации в России и за рубежом.
Приобретая жилье, находящееся в залоге, помните, что только опытные специалисты смогут провести квалифицированную юридическую проверку ипотечного жилья, чтобы защитить вас от неприятностей.
Андрей Комиссаров, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры»
Читайте также: «Санкт-Петербург останется городом коммуналок как минимум до 2033»
«В каждой третьей махинации с кредитами участвуют сотрудники банков»
a-komissarov.ru
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка
Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности
Определимся- ипотечная квартира, это квартира, находящаяся в залоге у банка, банк является ее хозяином и стало быть может распорядиться ею как хочет. Однако ситуация с покупкой ипотечной квартиры может развернуться совсем неожиданным образом- когда у первого покупателя этой квартиры найдутся деньги для платежей и хороший адвокат. Есть и еще одна опасность покупки ипотечной квартиры- когда она продается без согласия ипотечного банка при наличии задолженности ипотеке.
Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Достаточно часто такое жилье изымается кредитором у должника и выставляется на торги по заниженной цене.
- Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.
- Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке .
- Жилье в залоге имеет более низкую стоимость.
Как купить залоговую квартиру
Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения. На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга.
Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку?
Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка. До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа.
Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски
Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок.
Продавцам бывает непросто найти покупателя.
Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен. Низкая цена . Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей).
Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом. Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест.
В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке
Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки.
Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?
Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка
Размер скидки во многом зависит от продолжительности реализации объекта. Обычно продажа недвижимости такого типа происходит через стандартные объявления или специальные разделы, расположенные на банковских сайтах.
Можно воспользоваться системами открытых аукционов, которые проводятся судебными приставами. В таком случае все объекты недвижимости предварительно анонсируются в СМИ за месяц до проведения мероприятия.
Покупка конфискованной квартиры: как стать владельцем собственного жилья
И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить мечты. По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку.
Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема. И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество. Для одних – это плохо, а для других же – шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.
consulting66.ru