Покупка квартиры по дду в ипотеку – пошаговая инструкция и советы, как взять в банке ипотеку по переуступке прав, а также возможные риски и подводные камни

Ипотека на долевое строительство: порядок заключения договора

Ипотека на долевое строительство – интересное и востребованное предложение в связи с отсутствием реальной возможности населения приобретать жильё в новостройке или на вторичном рынке.

Такой вид кредитования делает гражданина владельцем недвижимости в перспективе, по факту возврата кредита и процентов за пользование им. Только после того, как будет выплачен взятый кредит на жильё, квартира в ипотеку по ДДУ становится собственностью дольщика.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Долгосрочный характер кредитования и большая процентная ставка обуславливают приоритет задачи приобретения жилья, а не цели вложить деньги в недвижимость. Самая существенная особенность состоит в том, что ипотека по ДДУ – это не право на реальную собственность (на жильё): его ещё даже нет, а право залога на то, что будет когда-то построено, при этом даже нет гарантии завершения стройки.

Момент оформления ипотеки также важен: одно дело начать процесс оформления ипотечного кредита на этапе котлована, совсем другой вариант, когда новый дом готовится к сдаче в эксплуатацию.

Важный момент в долевом строительстве – договор между дольщиком и застройщиком и обязательная регистрация каждого ДДУ в Росреестре.

Участие застройщика, влияние законодательного регулирования, особенно, в части компенсационного фонда, правил его работы и отчислений в него, обязательные платежи дольщика – эти условия обязан соблюдать застройщик.

Факт получения собственности только после подписания акта приёмки-передачи квартиры, которому может предшествовать длительный период устранения недостатков построенного жилого дома в целом и по отдельной квартире, в частности.

Риск замены застройщика другой организацией – право Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, редкое явление, юридически маловероятное событие, но это веский аргумент в переговорах с банком об ипотеке.

Существенный момент – наличие кредитов и истории их возвратов у застройщика.

Если застройщик уже построил несколько зданий и ни разу не брал кредит в банке – немного лучше, чем застройщик, который взял один небольшой кредит, сразу вышел на просрочку и достаточно долго погашал задолженность:

1. Кредитная организация может оценить застройщика как состоятельного партнёра, когда он имел задолженность по кредиту, но вышел из сложной финансовой ситуации, построив дом, исполнив обязательства перед всеми дольщиками.
2. Кредитная организация может отказать застройщику, который имеет крепкие позиции в компенсационном фонде дольщиков, имеет хорошую финансовую отчётность, из которой видно приход заёмных средств от партнёров и расчёт по обязательствам.
3. Кредитная организация всегда пристально обратит внимание на позиции дольщика, претендующего на ипотечный кредит, после того как решит, что его застройщик может исполнить свои обязательства.

Гражданин, который уже стал дольщиком, и его договор долевого строительства имеет регистрацию в Росреестре, может обратиться за ипотечным кредитом на любом этапе строительства жилого дома.

Этапы оформления

Покупка желанной квартиры в долевом строительстве в ипотеку оформляется в законодательно обозначенном порядке с учётом особенностей конкретного банка или кредитного учреждения.

Общие условия получения ипотеки:

Рекомендуем ознакомиться:

• подготовить необходимый пакет документов;
• подтвердить стабильность доходов, гарантировать свою платёжеспособность.

Остальные юридические действия прояснятся по факту в процессе изучения банком финансового состояния застройщика, его репутации и детальных данных дольщика.

Требования банков отличаются, но в целом на предварительном этапе оформления ипотеки нужно сформировать пакет документов по трём основным позициям:

• личные данные: удостоверительные документы, возраст, свидетельства (военный билет, маткапитал), льготы, отношение к воинской службе;
• данные по отношениям с застройщиком: договор, его регистрация, время начала строительства, текущий этап, стабильность платежей;
• третьи лица: согласие родственников, возможные ситуации, вытекающие из родственных отношений, имущественное состояние; семейное положение, дети.

Если дольщик, претендующий на ипотечный кредит (в идеале) по всем трём позициям, будет интересен банку, то сомнительно, что ему вообще нужна ипотечная обуза на 5, 10 или 20 лет и отсутствие права собственности на построенную квартиру до окончания ипотеки.

Если дольщик на самом деле заинтересован в кредите под строящееся жильё, значит, в большинстве моментов у него есть пробелы или объективные причины, по которым он не в состоянии оплачивать строящееся жильё и заинтересован в заёмных средствах.

Основной этап оформления любого кредита, а ипотечного в особенности, ведь жилья нет, собственности нет, есть только договор на право, которое когда-то возникнет, – выяснение банком состоятельности застройщика и дольщика.

Как только «математический» аппарат банка оценил риски, служба безопасности подтвердила документы и обстоятельства, предоставленные дольщиком, наступает следующий этап:

1. По большому счёту: работнику банка все равно, какова кредитная история дольщика, насколько достоверны предоставленные им сведения.
2. При любом положении вещей деньги банка и документы гражданина на ипотеку дают право банку и дольщику отстаивать свои интересы в установленном законом порядке.

На этих простых основаниях дольщик, заинтересованный в ипотечном кредите и отдающий себе отчёт в том, что его ожидает при удачном стечении обстоятельств и при наступлении непредвиденных отрицательных последствий, может смело подготовить обозначенный выше пакет документов и предоставить его банку.

Регистрировать в обычном порядке, отправить почтой, или записаться на приём. Нет разницы, как инициировать отношения. Важно, что начнётся после регистрации.

В конкретном банке предложат что-то уточнить, что-то донести, на что-то ответить. Детали процедуры оформления ипотеки зависят от конкретного банка, времени, этапа строительства и множества других факторов. В каждой конкретной ситуации можно просто обратиться сразу в несколько кредитных учреждений. В случае удачи, будет заключён только один договор об ипотеке. Останется только выполнить обязательства по нему.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Ипотечный кредит – очень длительная процедура. Взять кредит не проблема, когда достаточно времени и нервов было потрачено для этого. Расторгнуть – это проблема, даже когда все обязательства были исполнены досрочно и с переплатой. Переуступка – значимое юридическое действие, но на практике доступная «только банкам». Расторжение юридических отношений для гражданина во много раз сложнее, чем их создание.

До последнего платежа и снятия обременения с построенного жилья важно много лет исполнять стабильно и чётко свои обязательства. Образец плана погашения задолженности, калькулятор по суммам, перерасчётам и изменяющимся условиям погашения банк всегда будет стабильно предоставлять заёмщику.

С момента заключения кредитного договора, пройдя трудоёмкий этап оформления ипотеки, следует сразу ориентироваться на то, что банк тщательно проверит все платежи за все годы и сделает всё возможное, чтобы как можно дольше не расставаться с гражданином и не предоставлять ему его законное и полное право на его собственное жильё.

Естественно, это самый жёсткий вариант завершения ипотечного кредита, но лучше всего ориентироваться именно на него.

Вероятно, в ходе исполнения кредитного договора придётся пойти на оформление другого кредита, сменить Сбербанк на Россельхозбанк или ВТБ, пройти рефинансирование. Может обнаружиться задолженность перед Газпромбанком по совершенно давней сделке с личным автомобилем, а тут ипотека была предоставлена под долевое строительство, и фактически получается, что порядок заключения ДДУ вкупе с ипотекой не был соблюдён.

Рекомендуем ознакомиться:

Банк всегда будет держать каждого своего клиента на контроле, а случай – покупка намеченной квартиры в ипотеку по ДДУ – это контроль пристальный и длительный. Банковская логика всегда отличалась нежеланием предоставлять что-то клиенту даже после завершения отношений, но позиция банка чётко выражена: всё, что имеет денежное выражение и реальное финансовое значение – придержать.

Рассчитывать на юридически безболезненное досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с собственности гражданина не следует, даже если это обстоятельство чётко оговорено в кредитных документах.

Все финансовые отношения в сфере недвижимости следует рассматривать как пошаговый контекст во времени: банк – это крупное финансовое учреждение, а дольщик – это всего лишь гражданин.

Юридическое выражение интересов сторон в формате кредитных документов следует рассматривать в течение времени и юридически значимых событий:

• ход строительства;
• платежи дольщика застройщику;
• порядок и сроки обязательных платежей по кредиту;
• отношения застройщика с государственными учреждениями;
• ход сдачи строения в эксплуатацию;
• процедура подписания акта приёмки-передачи квартиры;
• другие значимые обстоятельства.

Каждое юридически значимое событие затрагивает все три основные стороны кредитного договора: банк, дольщик и застройщик рассматривают в своих интересах. Нюанс: застройщик учитывает и манипулирует интересами других дольщиков.

После того как кредит по ипотеке перед банком будет погашен, дольщику лучше взять в банке справку, подтверждающую закрытие кредита. Это необходимо на случай, если банк после выплаты всей суммы начнёт требовать дополнительного внесения средств.

Предложения банков

Всего три позиции должен чётко сформулировать гражданин, выступающий в роли дольщика.

Всего один фактор имеет важнейшее значение перед началом ипотечного прессинга: у гражданина должен быть статус дольщика, подтверждённый договором долевого строительства с застройщиком и удостоверенный Росреестром:

• личные данные;
• данные по отношениям с застройщиком;
• третьи лица.

Банков и их отделений, которые следует рассматривать как обособленные банки с той большей гарантией, чем больше у головного банка этих отделений. Мнение головного банка – это не мнение его отделения. Банк может отказать в ипотеке, но его отделение будет стараться навязать ипотеку гражданину.

Следует отличать предложения банков от интернет-предложений. Всё что предлагает массовый интернет – это в 99.9% случаев частные «самописцы» сайтов, которые берут давно кем-то написанный контент, изменяют дизайн и текст. Результат предлагают от себя, как от авторитетного финансового учреждения, а на самом деле продают то, что устарело ещё в прошлом веке.

Банк всегда заинтересован выдать кредит – это его бизнес. Для того чтобы это знать, не нужно скрупулёзно анализировать интернет-предложения. Достаточно взять справочник по банковским учреждениям в районе проживания и выбрать десяток приглянувшихся.

Покупать информацию по предложениям банков – не следует. Даже когда продавец предлагает подробную информацию о рейтинге банка, о том, что такое налоговый вычет, как сформировать правильно пакет документов, как погасить задолженность по ипотеке.

Вся такого рода информация давно устарела, особенно если она оформлена в письменном виде. Тексты по аналитике предложений, размещённые в интернете на различных сайтах, можно принимать во внимание только в части наименований и адресов кредитных учреждений. Только в это части у любого сайта бесспорное право на предоставление точной информации – иначе его никто не будет посещать.

Работать нужно сразу с несколькими банками. Это позволит не только чётко прояснить точное содержание пакета необходимых документов, этапы оформления ипотеки и гарантии наименее обременительного снятия ипотечного бремени, но и выбрать наиболее выгодное кредитное предложение.

zhiloepravo.com

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант — Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

6 причин заключить брачный договор

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

Тинькофф Ипотека

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

journal.tinkoff.ru

Алгоритм приобретения за накопления квартиры в новостройке по ДДУ по военной ипотеке

В целом, самостоятельное приобретение жилья по военной ипотеке в новостройке под силу каждому, но вам может потребоваться помощь специалиста, если:

• для покупки нового жилья нужно сначала продать имеющуюся недвижимость, причем быстро и выгодно
• планируется приобретение жилья в другом городе или в удаленном от места службы (проживания) регионе, а времени и возможности выехать не имеется
• стоимость выбранного жилья значительно превышает сумму военной ипотеки, требуется подобрать оптимальный кредит и дополнительный займ, добавить средства материнского капитала, забронировать квартиру и не затянуть сроки сделки
• перечень новостроек большой, сложно разобраться в нюансах и подводных камнях, выбирая оптимальный вариант
• требуется организовать приобретение квартиры в новостройке, которая ранее не продавалась по военной ипотеке

Обобщенный алгоритм приобретения квартиры в новостройке по ДДУ без привлечения ипотечного кредита

1. Выбор объекта и квартиры в нем. Бронирование квартиры у застройщика
   Делает военнослужащий самостоятельно или специалист по недвижимости.
   
2. Заключение с застройщиком предварительного договора долевого участия в строительстве (предДДУ)
    Скачать основные требования к ДДУ
   
3. Формирование и предоставление в ФГКУ «Росвоенипотека» комплекта документов для заключения договора ЦЖЗ:
   
   • подписанный со стороны военнослужащего договор целевого жилищного займа (в трех экземплярах)
      Скачать образец договора ЦЖЗ;
   • предДДУ;
   • копия доверенности на подписание договора (если подписывает не руководитель организации-застройщика) и копия паспорта доверенного лица;
     
   • копия паспорта участника НИС;
   • заверенная застройщиком копия разрешения на строительство;
   • документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участником НИС в соответствии с законодательством РФ.
   Срок рассмотрения — до 30 рабочих дней.
   
4. Заключение договора ЦЖЗ.
   При наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ данная информация размещается на сайте rosvoenipoteka.ru и сообщается военнослужащему. Для устранения замечаний дается 20 рабочих дней.
   
5. Заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве (ДДУ) и регистрация прав требования участника долевого строительства в Росреестре (через МФЦ).
   Регистрация занимает не более 9 рабочих дней.
6. Предоставление в ФГКУ «Росвоенипотека» зарегистрированного ДДУ, а также выписки из ЕГРН.
   Выписка должна содержать запись о регистрации залога прав требования участника в силу закона в пользу Российской Федерации. Заказать выписку можно сразу при подаче документов на гос.регистрацию.
   Скачать образец записи об обременении
7. Перечисление средств ЦЖЗ на банковский счет застройщика, указанный в ДДУ.
   В течение 10 рабочих дней после подписания договора ЦЖЗ.
   
8. Регистрация права собственности на построенную квартиру и предоставление в ФГКУ «Росвоенипотека» новой выписки из ЕГРН.
   Военнослужащий обязан это сделать в течение 6 месяцев со дня подписания с застройщиком акта приема-передачи построенного жилья.

На сегодняшний день мы можем бесплатно помочь вам вопросах приобретения квартиры в новостройках Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Краснодара и Краснодарского края, Новосибирска и области, Барнаула и Алтайского края.
Наша география постоянно расширяется, звоните 8-966-322-22-65 8-499-322-22-65.

---

Короткая ссылка на эту статью:  https://mlds.ru/~jeSRp

mlds.ru

Как оформить квартиру в собственность купленную по дду в ипотеку

Многие люди не знают, как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке по ипотеке. Сделки с недвижимостью требуют соблюдение определенного законодательством порядка. А покупка квартиры в ипотекупод залог банка осложняет процедуру регистрации. Условия для оформления квартиры Существует два варианта покупки квартиры в новостройке. Первый вариант – покупка на этапе строительства, и второй – после того, как дом достроен. Одним из самых первых документов, который получает будущий владелец квартиры — это договор долевого участия в строительстве объекта (ДДУ) или любой другой вид контракта о приобретении жилья в собственность. Оформление собственности на жилую площадь в новостройке начинается после того, как дом построен и готов к сдаче на проверку государственным органам. Сам процесс регистрации прав на будущую недвижимость напрямую зависит от застройщика.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Инфо Многие, кто столкнулся с данной ситуацией, могут поделиться своим неудачным опытом. Самое главное, что нужно знать при покупке жилья в новостройке в ипотеку:

1. Информацию и строительной компании. Здесь необходимо обращать внимание на количество построенных и введенных домов в эксплуатацию, на качество постройки этих сооружений и отзывы проживающих там людей.

По возможности можно попробовать узнать имеет ли данный застройщик просроченные обязательства перед третьими лицами.

При выборе строительного объекта важно обращать внимание на время, которое затрачено на строительство здания.

Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке

После завершения строительства дома для дольщика наступает последний и самый приятный этап сделки – оформление квартиры в собственность по договору долевого участия. Однако сразу после окончания стройки приступить к регистрации жилья невозможно. С этого времени проходит как минимум полгода до момента получения заветной бумаги, свидетельствующей о собственности.

За этот период застройщик должен провести ряд организационных мероприятий, подготовить документы, сдать дом госкомиссии, передать жилье участникам и подписать с каждым из них передаточный акт. Нередко этот процесс затягивается и на более продолжительный период.

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду

Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой. С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.

Основные правила оформления квартиры в новостройке

В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов. Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства. Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ Согласно п.

11 ст.

Как оформить в собсвенность новостройку по дду

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов. В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин. Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Налоговый вычет при покупке квартиры по дду, переуступки или жск

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр). Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика. Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Forbidden

Это самая первая бумага, которую получит будущий собственник после подписания контракта с застройщиком. Паспорта и свидетельства обязательно должны быть у каждого члена семьи, кто будет собственником данного имущества, а также при использовании средств материнского капитала. Когда для покупки жилья будущий собственник обращается за денежными средствами в банк, он подписывает кредитный договор, целью которого является покупка недвижимости. После подписания кредитором договора, квартира оказывается в залоге у банка. Заемщик подписывает закладную, свидетельствующую о том, что данная недвижимость заложена в банке. И в случае невыполнения кредитных обязательств кредитором, банк имеет право забрать квартиру в счет погашения оставшегося долга.
Также кредитор обязан письменно составить свое согласие на право владения заемщиком заложенным имуществом.
Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства. И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.
Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.
Содержание:

• Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
• Порядок и нюансы оформления права собственности по дду
• Основные правила оформления квартиры в новостройке
• Forbidden
• Новостройка: оформление квартиры в собственность
• Регистрация права собственности в новостройке 2018 г.
• Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность
• Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке
• Как оформить в собсвенность новостройку по дду
• Как оформить новостройку в собственность купленную по дду в ипотеку

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия Долевое участие в строительстве сегодня очень распространено.Гражданин, исправно выплачивая взносы, получает в итоге квартиру в новом здании.

Как оформить квартиру в собственность купленную по дду в ипотеку

Регистрация права собственности в новостройке 2018 г. Процесс ввода постройки в эксплуатацию состоит из нескольких этапов:

1. На момент ввода все строительные работы должны быть закончены, проложены коммуникации.
2. Техники БТИ приезжают на место и осуществляют замеры площадей квартир и всего здания, в частности, для оформления техпланов.
3. Приемная комиссия проводит заседание, по результатам которого выдается разрешение. В нем указывается соответствие постройки градостроительному и генеральному плану.
4. Затем проектно-инвентаризационное бюро оформляет техпаспорт.
5. Органы, выдавшие техусловия для строительства, принимают готовое здание.

В зависимости от сложности объекта выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может произойти через 3–6 месяцев после окончания постройки.

В зависимости от региона, будущего собственника, застройщика, кредитора и самого Росреестра могут быть запрошены и иные бумаги. Сотрудники Росреестра не требуют самостоятельного заполнения заявления на регистрацию прав собственности, так как сами заполняют его в компьютере с целью исключения ошибок и опечаток. Будущий собственник проверяют правильность заполнения данного документа, и после этого ставит свою подпись.

Для всех документов необходимо сделать ксерокопии, так как они подаются вместе с подлинниками. Единственное, что не забирают в оригинале это паспорта и свидетельства детей. Но ксерокопии обязательно сверяются с оригиналом. Во многих регистрационных палатах сотрудники сами делают ксерокопии.

Данная услуга может быть платной. Эту информацию необходимо уточнять в том учреждении, куда будут поданы документы.

yurburo61.ru

Ипотека под долевое строительство квартиры

Одним из вариантов улучшить жилищное положение стало долевое строительство и ипотека. Как они связаны? Строительные компании получают денежные средства от дольщиков, за их счет строят новостройки, а после передают квартиры в собственность лиц, вложивших свои доли. Такие приобретения позволяют сэкономить, ведь стоимость квартиры оказывается значительно дешевле готовых. Для того, чтобы совершить свой вклад, граждане нередко берут кредиты в банках. Поэтому такое явление как ипотека под долевое строительство набирает популярность в России.

С чего начать оформление?

Как при выборе банка, так и строительной организации, следует обращать внимание на их юридически чистые документы, устав, отсутствие процедуры банкротства.

При обращении в банк, убедитесь, что застройщик аккредитован.  После прохождения процедуры одобрения банком вашей кандидатуры и потенциального объекта строительства, заключается договор с ипотекой. После чего можно составлять контракт со строительной организацией. Существует вариант, когда первоначально дольщик обращается к застройщику, и потом с заключенным договором обращается в банк за кредитом.

Главным документом по сделке будет договор долевого участия. Он должен соответствовать всем требованиям к типовым договорам, и имеет свои специфические особенности. Обязательно в договоре содержатся:

• информация о сторонах сделки, наименование, адрес, паспортные данные, устав;
• объект строительства, его характеристики, на каком земельном участке он стоит, и в чьей собственности он находится;
• план квартиры;
• цена, порядок внесения платежей;
• сведения об ограничениях в правах, ипотечном кредитовании банком;
• передача застройщиком квартиры;
• гарантийные сроки;
• согласие супруга на заключение договора, заверенное нотариально;
• форс-мажорные обстоятельства;
• ответственность сторон;
• возможности расторжения договора и разрешения споров.

Также, некоторые строительные организации предпринимают следующее. Чтобы в будущем заполучить понравившуюся квартиру, дольщик должен ее забронировать. В среднем стоимость брони колеблется в 1-2 % от стоимости квартиры. В случае расторжения договора по инициативе дольщика, деньги, переданные в качестве брони, не возвращаются.

После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в регистрирующем органе, и предоставить в банк, который начнет перечисление средств для застройщика. В отличие от договора купли-продажи жилья, при заключении которого регистрируется право собственности на квартиру, в сделке долевого участия в строительстве регистрируется право залога на жилье.

Риски и гарантии

Важно оговорить, что с участием в долевом строительстве и составлении ипотечного договора, ставка по кредиту будет отличаться до и после получения собственности. После оформления квартиры в залог банка, ставка будет пересчитана до минимальной. К примеру, до завершения строительства процентная ставка составляет 11-16 % годовых, а после – 7-12%.

После завершения строительства, квартира переходит в залог к банку. До момента полной постройки, в качестве обеспечения выполнения обязательств, банк получает право требования заемщика на квартиру.

В среднем ипотека предоставляется на 30 лет с первоначальным взносом в 10 %. Размер процентной ставки зависит от срока кредита, дополнительного залога, цены, указанной в договоре (ДДУ).

В чем выгода долевого участия и есть ли минусы?

Ипотека на долевое строительство – дело рискованное, но этот риск оправдывается выгодным положением.

Рассмотрим лучшие стороны сделки:

1. Цена квартиры значительно снижена;
2. При оформлении кредита не нужны поручители;
3. Получение жилья желаемой усовершенствованной планировки.

Как и для участника долевого строительства, таки для застройщика существуют свои плюсы: появляется возможность привлечь дополнительные деньги от вкладов участников.

К минусам относят:

1. Риски по договору — нарушение сроков сдачи в эксплуатацию, непредсказуемые доплаты, возможные проблемы с получением права собственности;
2. Завышенные кредитные ставки;
3. Дефекты строения;
4. Период времени ожидания для вселения.

Участие государства в обеспечении жильем

В государственной программе участвуют лишь некоторые банки, и они выдают ипотечные кредиты населению, которые можно погасить за счет субсидий на жилье. Также в последнее время набирает обороты использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. Одним из способов реализовать его средства является перечисление денег в кредит под долевое строительство. В данном случае перечислением денежных средств банковской организации занимается Пенсионный Фонд.

Заключение

Выгодно приобрести жилье возможно путем покупки еще не построенной квартиры. Ипотека по договору долевого участия всегда несет за собой риски, но их можно уменьшить, правильно подойдя к выбору кредитного учреждения и строительной организации. Если застройщик не желает сотрудничать с банком, это может указывать на то, что его документы не в порядке. В случае, если банк отказывает в выдаче ипотечного кредита, основанием тому может быть ненадежность застройщика. Выбирая банк, обращайте внимание на условия договора, проценты, сроки и порядок их уплаты.

Ипотека на еще не построенное жилье стабильно держится на рынке, а количество заемщиков только растет. Тщательно подобрав условия сделки и обезопасив себя от рисков можно выгодно приобрести жилье.

 

help-ddu.ru